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En España, las valoraciones masivas de efectos catastrales son realizadas mediante la utilización de un cuadro de coeficientes correctores del valor de las construcciones. El modo de obtener este valor es mediante la aplicación de un coeficiente al módulo básico MBC, según la categoría correspondiente otorgada a partir del uso, clase o modalidad de la obra.

En el siguiente artículo detallamos cuales son dichos coeficientes, como se determina el valor catastral de una inmueble y el modo de realizarlo. ¡¡Sigue leyendo!!

Técnicas de valoración catastral: ¿Cómo funcionan?

Según lo establecen las normas mediante las cuales se determinan las técnicas de valoración catastral de bienes inmuebles será, por un lado, necesario calcular el valor del suelo en el cual está ubicado y, por el otro, el valor en relación a la construcción o edificación.

En ese sentido, la combinación de ambas valoraciones será lo que determine el valor catastral del inmueble. Asímismo, para calcular el valor catastral se tomará como referencia lo que se denomina “valor de mercado”. Que, por ninguna circunstancia, podrá ser mayor a éste.

La base para lograr el cálculo del valor catastral está compuesta por todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario. Teniendo en cuanta cada uno de dichos factores se presenta la siguiente expresión:

Vv = 1,40 [Vr + Vc] Fl

Los valores se referencian mediante las siguientes formas:

La expresión deja en claro que el cálculo primero que debe hacerse: por un lado, se debe calcular el valor del suelo, y por el otro el valor de la construcción. Como mencionamos con anterioridad.

A continuación, detallamos ciertos aspectos que intervienen en el método de cálculo del valor de construcción. Que, a su vez, incluyen el cuadro de los coeficiente correstores del valor de las construcciones.

Coeficientes correctores del valor de las construcciones: ¿Cómo intervienen en el método de cálculo?

En las distintas normas en las cuales aparecen las definiciones sobre el valor de la construcción se nombra a los módulos básicos de construcción (MBC), valor de una construcción y superficie construida.

A dicho módulo, que es definido en €/m2, se le aplicará lo que se denomina “coeficiente correctores del valor de las construcciones”. De dicho cálculo resultará un valor en €/m2 para cada uno de los tipos de construcción.

De esta manera, el valor de la construcción resultará de la multiplicación de la superficie construida por el precio individual obtenido a partir del cuadro y por los coeficientes correctores del valor de las construcciones. Los cuales son definidos en la norma 13.

En este punto, resulta de gran importancia no confundir los términos coeficientes correctores del valor de la construcción con los coeficientes del valor de la construcción.

Por su parte, la superficie construida es entendida como la superficie que se encuentra incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de la edificación. Y, en tal caso, de los ejes de participaciones que se deducen de la superficie de los patios de luces. Por lo tanto, terrazas, balcones, porches y otros elementos análogos que se encuentren cubiertos contarán en un 50%. Lo elementos que se encuentren cerrados en tres de sus cuatro orientaciones se considerarán en un 100%.

Para las construcciones de uso residencial, no se considerarán como superficie construida aquellos espacios con una altura inferior a un metro cincuenta. Este tipo de normas guardan una similitud con las líneas de valoración o tasación establecidas por el Banco de España.

¿Qué factores se considerarán para valorar las construcciones y cómo se incluyen los coeficientes?

Cuando se valoran las construcciones se deben incorporar diferentes elementos.

Por un lado, se utilizará el valor de reposición, mediante el cálculo de su coste actual. En este punto se considera el uso, la calidad y el carácter histórico y artístico, rebajándose cuando proceda en función a la antigüedad, el estado de conservación o cualquier circunstancia que se encuentre contemplada en la norma 14 para adecuarse al mercado.

Por su parte, el coste actual surge de sumar el coste de ejecución, los beneficios de contratación, los honorarios de los profesionales a cargo y el importe de cada impuesto que se debe pagar por la construcción.

A partir de ello, están los coeficientes correctores del valor de la construcción que deberán ser aplicados para hallar el valor final de la mismas.

¿Cómo se definen los coeficientes correctores del valor de la construcción?

Los coeficientes correctores del valor de la construcción se encuentran enmarcados dentro del Real Decreto 1020/1993. En él se aprueban cada una de las normas técnicas de valoración y el cuadro de valores del suelo y de las construcciones, las cuales son utilizadas para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de carácter urbano.

A continuación, cada uno de ellos de manera detallada.

Coeficiente H: Antigüedad de la construcción

El valor tipo que se asigne será corregido mediante la aplicación de un coeficiente que pondere a la antigüedad de la construcción. En este sentido, se considerará el uso que predomine del edificio y la calidad de la obra. El coeficiente se conseguirá a través del uso de una tabla, cuyo símbolo matemático es la siguiente ecuación:

H = [ 1 – 1,5 (d/u.c.100)]^t donde d = 1 – (t – 35/350)

Donde los símbolos de la expresión se explican a continuación:

• “u”: hace referencia al uso predominante del edificio. En la fórmula adopta los valores siguientes:
  • 1º: Residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00
  • 2º: Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelería, turístico, sanitario y beneficencia, y religioso: 0,90
  • 3º: Fábricas y espectáculos (incluso deportivos): 0,80.

Cada una de las ponencias de dichos valores podrán acumular cuantías distintas, que son aplicables a determinadas modalidades de edificaciones singulares.

• “c”: refiere a la calidad constructiva separada en categorías en el cuadro de coeficientes. En la tabla correspondiente dichas categorías se diferencias en los siguientes valores que forman parte de la ecuación de cálculo anterior:
  • 1 y 2: 1,2
  • 3,4,5 y 6: 1,00
  • 7, 8 y 9: 0,80

• “t”: refleja los años totales que han transcurrido desde la construcción, reconstrucción o rehabilitación completa de la edificación. El periodo se cuenta hasta el 1 de enero del año siguiente en el que se aprueba la ponencia de valor. En la tabla de los coeficientes correctores de la construcción asume lo siguiente valores:

Coeficiente I: Estado de conservación

Este valor está basado en los niveles de conservación de la construcción. Según establece la norma, los valores se identifican de la siguiente manera:

• Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00.

• Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las nomarles condiciones de habilitabilidad y estabilidad): 0,85.

• Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habilitabilidad y estabilidad): 0,50.

• Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina): 0,00.

Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones

A continuación, exponemos la siguiente tabla de coeficientes del valor de las construciiones que aparece en la normativa correspoendiente. Luego, detallamos a que refiere cada categoría para una mayor y mejor comprensión de las mismas.

A continuación, se deberán considerar las siguientes categorías para un correcto uso de la misma, tal y como las define la propia norma:

Cada uno de estos procedimientos están dentro de las valoraciones colectivas. Que, al mismo tiempo, integran una actualización de los valores catastrales por coeficientes de valor catastral.

Por otra parte, si se desea consultar por el valor catastral de una propiedad existen diferentes maneras de hacerlo. La más rápida y sencilla es consultar en el recibo del Impuesto a los Bienes Inmuebles. Para otras alternativas recomendamos la lectura de la siguiente nota:

¿Cómo acceder al número de referencia catastral de una vivienda?

Hasta aquí te hemos contado todo acerca los coeficientes correctores del valor de las construcciones. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Realtor te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.