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El 2020 trajo muchos cambios al mercado inmobiliario, pero uno de los más significativos deriva del auge del teletrabajo y del e-commerce. Como consecuencia, los locales comerciales y las oficinas amenazan con desaparecer del plano del Real Este, pero ¿será esto así realmente? ¿Todas las oficinas deberán transformase en vivienda? ¡Sigue leyendo que en este artículo responderemos a todos estos interrogantes!

La revolución digital está transformando el modo en que realizamos la mayoría de las tareas cotidianas. Y la crisis del coronavirus no ha hecho más que acelerar este cambio que venía observándose desde hace ya algunos años. Poco a poco, las tiendas físicas están siendo reemplazadas por el e-commerce y las oficinas por el teletrabajo. ¿Estos significa que desaparecerán los despachos y los negocios a pie de calle? No lo sabemos. Pero Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPIs de España, sí se anima a pronosticar que los locales destinados a actividades comerciales y las oficinas “verán inevitablemente un descenso en la demanda, de tal forma que una considerable cantidad de ellos acabará por ser desocupada”.

Sin embargo, Alcover también coincide en que esta tendencia comenzó hace ya muchos años, incluso antes del estallido de la pandemia del COVID-19. “Con la aparición de las tiendas online, se puede comprar cualquier artículo o contratar casi toda clase de servicios desde la comodidad del hogar y a través de plataformas digitales con un simple ‘clic’, lo cual implica que cada vez son menos necesarios los locales en los que se venían desarrollando habitualmente estas tareas de forma presencial”, explica.

El impacto del teletrabajo y del e-commerce en el mercado inmobiliario de oficinas

La crisis del coronavirus ha generado una aceleración exponencial en el proceso de digitalización de todos los servicios y del trabajo propiamente dicho. A raíz del confinamiento y de la necesidad de conservar el distanciamiento social, el teletrabajo se volvió una práctica mayoritaria. Mientras que antes del estallido de la pandemia solo se utilizaba en ocasiones excepcionales. La secretaria del Consejo General de COAPIs sostiene al respecto que esta costumbre se ha afianzado “hasta el punto de que ya ha quedado incorporado al mundo laboral como una modalidad ventajosa que va a tener una frecuente implantación”.

De todo esto se puede deducir que las oficinas físicas serán cada vez menos necesarias y esto repercutirá directamente sobre el mercado inmobiliario. Según se prevé, la demanda de las oficinas bajará abruptamente y traerá como consecuencia un exceso de oferta. “Por un lado, el rango de precios del m2, tanto en venta como en alquiler, se irá orientando a la baja durante un cierto tiempo. Por otro, se reducirá el número de esta tipología de fincas, todo ello para adaptarse a la capacidad de absorción de la demanda que exista”, asegura Lola Alcover. 

Lo mismo ocurrirá con los locales comerciales que se ven obligados a reinventarse frente al e-commerce que va ganando cada vez más adeptos. Según sostiene Alcover, “los locales comerciales […] se verán muy afectados por el comercio en internet y por la prestación de servicios a través de plataformas online”.

Sin embargo, los locales comerciales continuarán siendo activos, dado que existen negocios cuya actividad no puede desarrollarse a través de internet. Pero, además, que la demanda baje no significa que desaparezca. Por lo tanto, algunos locales continuarán formando parte de la oferta para satisfacer a aquellos que decidan continuar con la modalidad de trabajo presencial.

Transformar oficinas en vivienda: solo sobrevive quien se adapta

En este punto, cabe aclarar que la caída en la demanda de oficinas y locales comerciales no le quita valor al suelo ni al inmueble propiamente dicho, sino al uso que se hace de él. Esto quiere decir que, llegado el momento, convertir las oficinas en viviendas sería una buena alternativa para superar la crisis. En definitiva, la vivienda siempre será un activo.

“En esta línea, el camino más natural será el de la conversión de estos locales en viviendas. Algo que ya se viene detectando en varios puntos de nuestro territorio, sobre todo en los grandes núcleos urbanos. Y que de aquí en adelante se va a ir produciendo cada vez más”, afirma la secretaria del Consejo General de COAPIs de España.

Según las previsiones de COAPIs, a mediano plazo, solo existirán edificios de oficinas destinados a ser ocupados por las firmas de mayor prestigio y capacidad económica. La mayoría de ellos se ubicarán en los núcleos urbanos y en las áreas más comerciales. Además, conservarán también el formato tradicional los complejos de oficinas destinados al desarrollo de actividades industriales.

¿Es legal transformar una oficina una vivienda? ¿Cómo se logra?

En primera instancia, ni una oficina ni un local comercial están preparados para el uso residencial. Sin embargo, sí que es posible realizar una serie de reformas y presentar en el Ayuntamiento correspondiente una solicitud de cambio de uso. Para ello, habrá de contratarse un arquitecto cualificado que sea capaz de desarrollar del proyecto acogiéndose a toda la normativa vigente.

A grandes rasgos, para saber si una oficina puede o no transformarse en vivienda, deberán evaluarse dos aspectos fundamentales: la viabilidad urbanística y la geométrica.

Cuando hablamos de la viabilidad urbanística nos referimos a la necesidad de verificar qué dice el Plan General del Municipio sobre la zona donde se ubica la propiedad. En ocasiones, los usos de los edificios están restringidos, por eso será importante verificarlo antes de proceder con cualquier tipo de reforma. Para poder convertir una oficina en vivienda, la propiedad debe estar autorizada para el uso residencial.

Cuando hablamos de viabilidad geométrica, en cambio, nos referimos a asegurarse de realizar en el inmueble todas las reformas pertinentes para que cumpla con los requisitos mínimos de habitabilidad.

Recuerda que, para hacer uso residencial de una propiedad, en todo el territorio español te pedirán un certificado que acredite que el inmueble cumple con unas condiciones mínimas de salubridad. En algunos municipios, este documento se llama Cédula de habitabilidad y, en otros, Cédula de primera ocupación. Por eso, será conveniente que verifiques cuáles son los requisitos mínimos que exige el Ayuntamiento en donde se encuentra el inmueble para considerarlo habitable.

¿Cuánto cuesta transformar un local u oficina en una vivienda?

Los valores que detallaremos a continuación son aproximados. Estos pueden variar en función de la calidad de los materiales utilizados, del tipo de local que quiera transformarse y de las peculiaridades del inmueble.

Ahora bien, según explicó explica Pablo García, de Atrezo Arquitectos, a Idealista, transformar un local de ochenta metros cuadrados a una vivienda de dos dormitorios supone un coste total de cincuenta mil euros. Estos se distribuyen de la siguiente manera:

• Obras y reformas: 40 000 euros.
• Cambio de uso: 1 990 euros.
• Dirección de obras: 1 500 euros.
• Visado del Colegio de Arquitectos: 200 euros.
• Licencia para el cambio de uso: 300 euros.
• Impuesto de Construcciones y Obras: 4 900 euros.

Esperamos haberte ayudado con toda esta información sobre el futuro de las oficinas y los locales comerciales. Si eres propietario de uno de ellos, ¡no te desanimes! La clave del éxito es la transformación.

Si tienes más inquietudes, puedes dejárnoslas en comentarios. Si, por el contrario, quieres recibir asesoramiento, ¡no dudes en contactarnos! En Oi Realtor estaremos encantados de ayudarte.