¿Te has preguntado qué es el valor catastral de una vivienda y para qué sirve? En este artículo te lo contamos todo. ¡Sigue leyendo y toma nota!
En este artículo encontrarás:
El valor catastral de una vivienda es, tal y como su nombre lo indica, una valoración del bien inmueble que está a cargo de la Dirección General del Catastro, institución que depende del Ministerio de Hacienda.
Para conocer el valor catastral de un piso, se tienen en cuenta algunas variables que detallamos a continuación:
- La localización del inmueble.
- La antigüedad del edificio.
- La calidad de los materiales de la construcción.
- Los gastos y la aptitud para la producción.
- El coste del suelo.
- Si el inmueble tiene o no carácter histórico.
En general, el valor catastral se encuentra a mitad de camino entre el precio mínimo y el precio máximo que establece el mercado por el mismo inmueble. Además, dicho valor puede actualizarse todos los años, ya sea por un coeficiente previamente establecido o porque la Dirección General del Catastro así lo decide.
¿Cómo puedes conocer el valor catastral de la vivienda?
Si eres el propietario del inmueble, conocer su valor catastral será muy sencillo. En general, podrás conocerlo a través de:
- El recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
- Solicitando dicha información en la oficina del catastro.
A través del recibo del IBI
La vía más rápida para conocer el valor catastral de tu vivienda es a través del último recibo del IBI. Allí se especifica esta información.
Ahora bien, si sabes cuánto has pagado, pero no tienes el recibo, puedes hacer un cálculo sencillo para conocer el valor catastral. La operación consiste simplemente en tomar la cuantía del impuesto y dividirla por el gravamen aplicado.
Por ejemplo, si en el ayuntamiento en donde se encuentra la propiedad aplican un gravamen del 0,4510% y tu IBI ha sido de doscientos euros, el valor catastral de tu vivienda será de 44 345 euros. Este valor es el resultado de dividir doscientos por 0,00451.
En la oficina del catastro
Para obtener esta información en la oficina del catastro, solo deberás conocer la referencia catastral de tu vivienda.
Ahora bien, también podrás solicitarla en la Sede Electrónica del Catastro. Esta opción constituye la forma más cómoda y efectiva, dado que podrás conocer el valor catastral de tu vivienda de forma inmediata. Lo único que deberás hacer es introducir la referencia catastral correspondiente.
¿Por qué es importante conocer el valor catastral de la vivienda?
Conocer el valor catastral de una vivienda es sumamente útil para todas las cuestiones administrativas asociadas al inmueble. Ahora bien, en primer lugar, debes saber que el valor catastral nunca podrá superar el valor de mercado del inmueble. En segundo lugar, es importante destacar que la principal finalidad del valor catastral es de carácter tributario. Veamos este asunto con mayor profundidad.
Tanto la plusvalía municipal, como el IBI, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), el Impuesto sobre Patrimonio (IP) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones basan su gravamen en el valor catastral de la vivienda. Es decir que, para el Ministerio de Hacienda, el valor del inmueble por el que se tributa es el catastral y no el valor de mercado.
La base imponible del IBI y de la plusvalía municipal está constituida por el valor catastral de la vivienda. El Impuesto sobre Patrimonio, en cambio, se computa sobre la base del mayor valor de estos tres: el catastral, el de adquisición o el establecido por la comunidad autónoma correspondiente a los efectos de calcular el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales(ITP). Sobre este último es importante destacar que los bienes se computan por su valor real, pero las comunidades autónomas utilizan el valor catastral como medio de comprobación.
Con respecto al IRPF, cuando se trate de una vivienda habitual, no habrá que tributar por ella, aunque sí deberá informarse al respecto en la declaración de Hacienda. Si, en cambio, se trata de un bien inmueble vacío, habrá que tributar por él en la declaración de la renta en función de su valor catastral.
¿Se puede vender un piso por debajo de su valor catastral?
En el Código Civil se contempla el principio de autonomía. Por lo tanto, podría venderse el inmueble por un valor inferior al catastral, siempre y cuando el comprador y el vendedor acepten esas condiciones.
Sin embargo, es importante aclarar que el vendedor deberá declarar la compraventa por el valor mínimo fiscal que marca la comunidad autónoma en donde se encuentre la propiedad. Si no lo hiciera así, podría enfrentarse a un procedimiento judicial en donde deberá demostrar que el valor dado por la Administración Pública resulta excesivo.
Ahora bien, realizar la transacción por un valor inferior al catastral traerá asociadas algunas consecuencias tanto para el comprador como para el vendedor.
Para el comprador, la mayor consecuencia radica en que la Agencia Tributaria puede verificar el valor oficial de la vivienda y aplicar ciertos correctores establecidos por cada comunidad autónoma. Esto está regulado por la Ley General Tributaria y podrá realizarse durante los cuatro años posteriores a la fecha de compraventa.
Entonces, si una propiedad se vende por un precio inferior al valor catastral, la parte compradora estará obligada a pagar el ITP por el importe que resulte de la diferencia entre el valor de venta declarado y el valor catastral comprobado.
Para el vendedor, la consecuencia principal radica en que deberá declarar en su IRPF el valor más elevado del inmueble que haya sido comprobado por Hacienda. Recuerda que en el IRPF se tiene en cuenta la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, pero si quieres saber más, puedes entrar al siguiente link: IRPF 2020-2021.
¿Qué puedes hacer si consideras que el valor catastral de tu vivienda es incorrecto?
Puede ocurrir que tu cuota del IBI sea superior a lo que consideras que deberías pagar por tu propiedad. Incluso, puede darse también la situación de que quieras vender tu propiedad y la tasación inmobiliaria arroje un valor mucho más alto del que imaginabas. Entonces, ¿qué puedes hacer en estos casos?
Lo mejor será realizar una reclamación en la oficina del Catastro para que realicen una revisión catastral que determine el valor real de tu casa. En ese sentido, debes saber que el valor catastral nunca podrá superar el 50% del precio del mercado. Si esto no se respetara, deberás presentar tu discrepancia para asegurarte de que tanto el precio de venta como el cálculo de tus impuestos sean correctos.
Esperamos haberte ayudado con toda esta información sobre el valor catastral de tu vivienda. ¿Tienes alguna inquietud? Déjanosla en comentarios. Si deseas vender tu piso, ¡contáctanos! Estaremos encantados de ayudarte.
