La disponibilidad, compra y venta de inmuebles que hubo en mercado en 2021 empieza a distanciarse notablemente del progreso que se muestra en el primer semestre de 2022. La paulatina vuelta a los ritmos sociales y productivos previos a la pandemia generaron también una renovada demanda de pisos. Sin embargo, el mercado de viviendas no está preparado para contenerla, lo que agrava un panorama marcado también por causas externas. Las consecuencias de la guerra en Ucrania, que marcan el encarecimiento o la falta de determinados materiales, sumado a las nuevas reglas de crédito de los bancos, repercuten negativamente en el mercado inmobiliario. Hoy, el deseo de los españoles de contar con una casa propia, se encuentra lleno de incertidumbres. En tal contexto ¿se podrá establecer alguna línea de acción para lo que resta de 2022? Veamos.
El impulso inmobiliario de 2021 y los números en la actualidad
Tras un 2021 venturoso para comprar propiedad, los expertos en el mercado inmobiliario realizan este año diagnósticos permanentes para tomar el nuevo pulso al sector. En ese marco, los índices del último informe del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) reflejan un aumento interanual del 12% en la cantidad de compraventas de viviendas llevadas a cabo en abril. Sin embargo, este aumento no es progresivo sino más bien al contrario: muestra descensos abruptos en los últimos meses. La variación entre marzo y abril del corriente indica una notable baja de un 20,1%, la mayor en el tercer mes desde el inicio de la pandemia en 2020.
Los expertos en el tema que están más cerca de la demanda de los usuarios, indican que el interés en la compra de viviendas se mantuvo con cierto impulso del 2021 hasta principios de este año. Sin embargo, la inflación, la ralentización de la construcción por la subida de precios de los materiales y las nuevas condiciones de crédito, moderaron dicha demanda a partir de Semana Santa.
Inmuebles caros en el mercado español
El portal inmobiliario Fotocasa, con más de veinte años de experiencia en el sector, es uno de los actores que intenta dar explicaciones al panorama que se presenta este año. Según sus estudios, nueve de cada diez mayores de 18 años que han buscado inmuebles en mercado durante los últimos 12 meses consideran que la vivienda es muy cara. A través de una muestra de 7.400 encuestas, el portal indica que, además, casi el 80% de los potenciales dueños desestimaron seguir con el proceso de compra. La razón más citada es, justamente, la percepción respecto de los altos valores. Comparado con 2021, esta actitud se refleja en un 4% más que lo registrado el año pasado.
El por qué del alza en los precios es variado. Para algunos, se debe sólo a cuestiones macroeconómicas. Para otros, deben tenerse en cuenta también valoraciones más subjetivas. Entre ellas, que el vendedor normalmente quiere obtener una ganancia con respecto a su inversión o que la vivienda tene una carga afectiva que dificulta las negociaciones.
En cualquier caso, la percepción de los compradores con respecto a los precios de venta tiene que ver con el propio bolsillo. Según las estimaciones del mismo portal, para los españoles acceder a un crédito les implica hasta un 40% de su sueldo, cuando lo recomendable es que no supere el tercio.
El efecto euríbor en las hipotecas
Las nuevas normas en la Ley de Vivienda y la subida de tipos en el Banco Central Europeo (BCE) generaron cierta imprevisibilidad que impacta en el mercado inmobiliario. Para los vendedores, las nuevas leyes implican volver a analizar el panorama, sus ventajas, obstáculos y responsabilidades. A los compradores, les significan nuevos esfuerzos para alcanzar los requisitos indispensables para acceder a una casa. El euríbor acaba de superar el 1% por primera vez en casi una década, lo que encarece los intereses de las hipotecas. Siendo su ritmo de crecimiento tan acelerado, los expertos esperan que su valor sea más alto para finales de año.
¿Cómo influye todo esto en la disponibilidad de inmuebles en mercado?
A pesar de todas las dificultades, los informes inmobiliarios del primer semestre indicaban que la intención de compra superaba ampliamente la de venta, y que de hecho, la cuadruplicaban. Si la demanda baja, el equilibrio con la oferta podría hacer que desciendan un poco los precios de venta, pero tales conclusiones son aún apresuradas. En tal caso, los más osados indican que, al menos, los precios no seguirán subiendo.
Para obtener mayores certezas cabe recordar que, como se dijo anteriormente, el encarecimiento de las hipotecas no es lo único que afecta los valores de las casas. La inflación, que alcanzó un 8,7% en mayo, es un obstáculo para mejorar la oferta. Lo mismo puede decirse del efecto que han tenido las restricciones derivadas de la guerra en Ucrania. El alza en los precios del gas, la electricidad y los carburantes subió a su vez los de transporte y mantenimiento en las cadenas de producción y materias primas para el mercado. En ese marco, también se encareció o frenó la construcción de obra nueva.
Como alternativa, muchos piensan ya en trasladar la demanda hacia la vivienda de segunda mano, así como al mercado de alquileres. Este último, de por sí, volvió a crecer tras relajarse las restricciones por la pandemia del COVID-19. Recordemos, por caso, que gran parte de los estudiantes que en los últimos dos años recurrieron a clases virtuales, han vuelto a necesitar un piso para seguir sus estudios.
El panorama sigue abierto y las nuevas reglas generan aún incertidumbres para todos los actores. Pero, por lo mismo, también es un buen momento para seguir con atención a los expertos, en busca de no perder las mejores oportunidades.
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