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Desde que el Euribor inició su descenso en caída libre desde el mes de junio pasado, muchos clientes de préstamos por compra de vivienda reclaman cobrar por sus hipotecas con interés negativo pero los bancos rechazan este pedido.

Cada vez más hipotecas están quedando con un interés en negativo, sobretodo las firmadas antes del año 2010, ya que en ese entonces los diferenciales se fijaban en menos del 0,5%. Es por esto que los préstamos hipotecarios que se ligan al Euribor deberían estar pagando mucho menos pero los bancos eligen aplicar en estos casos el 0%.

La caída a pique del indicador favorito de las hipotecas a tipo variable genera varios movimientos, además de influenciar a todo el mercado hipotecario. Y es que si calculamos las mensualidades de hipotecas que tienen como diferencial un número menor al 0,5% y lo multiplicamos por los actuales valores del Euribor obtendremos un resultado negativo.

Si firmaste una hipoteca antes de 2010 y quieres saber si te correspondería pagar menos por intereses negativos, no dudes en leer este post! Aquí te contaremos por qué la banca se niega a realizar estos pagos y cuál es la postura de las asociaciones de consumidores.

La banca se rehúsa a pagar por hipotecas con intereses negativos

Este mes de enero el índice volvió a cerrar en pendiente negativa. El indicador llegó a -o,505, aumentando la racha en caída que viene registrando desde junio de 2020. Luego de las intervenciones del Banco Central Europeo de mitad de año, el Euribor, que ya venía por debajo de la línea del positivo desde 2016, empezó su escalada descendente que ya lleva seis meses consecutivos en baja.

De esta forma, los contratos hipotecarios firmados antes del 2010 estarían generando un interés negativo que debería ser pagado por los bancos, los cuales se niegan y optan por aplicar el 0% en estos productos.

Cuáles son los argumentos que esgrimen los bancos para no pagar los intereses?

Desde que el Euribor comenzó su camino por debajo del 0% allá por el 2016 y llegó a valores negativos era sabido que en algún momento los intereses para las hipotecas se pasarían al negativo. Pero a la hora de pagar, los bancos  prefieren utilizar como referente el 0%.

Según las entidades financieras, no sería natural que una empresa en este caso un banco tenga que pagar a los clientes por los servicios que brinda, y esta es la causa por la que se niegan a hacerlo. No tendría sentido que la propia entidad que brinda el apoyo monetario al prestatario ayudándolo en la compra de su vivienda luego deba pagarle por esta asistencia

La justificación viene por el lado del contrato, ya que los bancarios dicen que no hay lógica que en un acuerdo legal de préstamo sea el banco el que pague intereses a sus clientes.

De esta manera, cuando sale un monto negativo al sumar el actual valor del euribor con el diferencial firmado hace años, las entidades financieras aplican el interés del 0%. Así las cuotas de los hipotecados no sufren variantes de intereses hasta la próxima revisión, pero tampoco se le generan los beneficios por el interés negativo.

Opiniones disidentes sobre los intereses en negativo

Según José Manuel Campa, presidente de la Autoridad Bancaria Europea (EBA), los bancos deberían respetar los contratos y aplicar los intereses por debajo del 0%, dejando claro que esto tendría que hacerse mientras no hubiesen restricciones legales.

El argumento de los bancarios se contradice cuando son los bancos están empezando a cobrar por el dinero que los clientes tienen guardados, medida que ya están tomando algunas entidades  como el BBVA o el ING. En este caso si el banco cobra a los clientes por grandes sumas de dinero depositadas, podría también pagar por sus préstamos con tipos negativos.

La Organización de Consumidores y Usuarios tiene una opinión clara al respecto y advirtió a fines del año pasado sus conclusiones. El punto de vista de la OCU es que la naturaleza del contrato de préstamo no sería alterada si se aplica un tipo de interés negativo durante un período de tiempo corto. El cliente siempre pagará intereses por la deuda contraída si se calcula la TAE desde el inicio del préstamo, ya que esta será positiva en todos los casos.

Es por esto que, para sacarse dudas la OCU mandó una consulta al Banco de España pidiéndole que se expida sobre el tema. En su respuesta el organismo público explicó que no existen restricciones legales para el pago de intereses negativos siempre y cuando sean hipotecas firmadas antes de junio de 2019. A partir de ese momento si se dictaminó que los préstamos no podrían tener intereses menores al 0%. No obstante el BdE también se declaró incompetente para decidir en contratos entre privados, con lo cual abrió las puertas a futuros litigios en la justicia.

Cuánto deberían estar pagando las hipotecas con interés negativo?

Si vamos a un ejemplo concreto, una persona que tomó en 2007 una hipoteca con referencia al Euribor +0,33 con 100.000 a pagar en 12 años y con revisación en octubre, debería poder disfrutar el interés negativo de alrededor del -0,136%. Sin embargo el banco, le niega la reducción de 130 euros al año, intereses y amortización de capital por reconocerle sólo el 0%.

Quienes podrían beneficiarse de intereses negativos?

Si la justicia avanza en casos contra la banca, es probable que las personas que tomaron préstamos hipotecarios antes de 2010 puedan cobrar por sus intereses intereses. Sin embargo hasta que no haya una sentencia, las entidades podrán seguir aplicando un interés del 0%. Según lo que decidan los bancos se pueden dar las siguientes situaciones:

Si la justicia falla a favor del cliente, los bancos deberán calcular cuánto se generó por los intereses en negativo para luego devolverle al cliente. Esto se pagará probablemente a través de descuentos en la cuota mensual.

En cambio si en Tribunales se define el litigio a favor de la banca, todo seguirá como hasta el momento y las entidades continuarán con su aplicación  del 0%.

Si la hipoteca contiene una cláusula suelo o fue firmada luego de la sanción de la Ley de Hipotecas de junio de 2019 no tendrá oportunidad de contar con intereses negativos ya que por contrato no existe esa posibilidad.

¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre  las hipotecas con interés negativo?¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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La OCU le exige al Banco de España que se expida su criterio sobre la aplicación del interés negativo del Euribor. Lo que se pretende es que ningún banco aplique cláusulas abusivas en las hipotecas.

Los usuarios de hipotecas variables han tenido buenas noticas desde hace bastantes años. Es que las cuotas de su préstamo bancario van disminuyendo acorde a la negatividad del Euribor. Este índice, que publica todos los días el Banco de España, tiene valores en franco descenso desde el año 2016.

Estas políticas monetarias, que forman parte de los mecanismos de acción que utilizan las entidades, son propulsadas por el Banco Central Europeo. Gracias a los dictámenes de este tipo las tasas que manejan los bancos para prestarse dinero entre sí dan como resultado índices negativos.

Sin embargo no todas las personas que adquirieron sus viviendas ligadas a hipotecas variables están viendo descender sus cuotas mensuales.

¿Cuáles son las exigencias de la OCU al Banco de España?

Desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) se ha propuesto exigirle al Banco de España que expida su criterio con respecto a este tema. 

La denuncia de la OCU es que existen clientes cuyos  tipos de interés son inferiores al Euribor quienes no se benefician de esa reducción. Esto sucede porque los bancos le aplican una cláusula suelo del 0%.

Según publica Inmodiario las entidades se defienden diciendo que los intereses mínimos de la cuota no pueden ser negativos. Para verificarlo tomemos un ejemplo. Una persona que tomó en 2007 una hipoteca con referencia al Euribor +0,33 con 100.000 a pagar en 12 años y con revisación en octubre, debería poder disfrutar el interés negativo del -0,136%. Sin embargo el banco, le niega la reducción de 130 euros al año, intereses y amortización de capital por reconocerle sólo el 0%.

El punto de vista de la OCU es que la naturaleza del contrato de préstamo no es alterada si se aplica un tipo de interés negativo durante un período de tiempo corto. El cliente siempre pagará intereses por la deuda contraída si se calcula la TAE desde el inicio del préstamo, ya que esta será positiva en todos los casos.

En caso contrario, se estaría aplicando una cláusula suelo, interpretación que comparte la Autoridad Bancaria Europea. Según su presidente, los bancos deberán pagar a sus clientes cuando las hipotecas arrojen tipos de interés negativos luego de sumar el diferencial, a menos de que haya algún freno legal.

¿Qué es la cláusula suelo?

Según publica en su web El Observatorio del inversor, el concepto de cláusula suelo refiere al porcentaje mínimo de interés se aplica en las cuotas a pagar por la persona que toma el préstamo. Este acuerdo se produce desde que se produce la firma del contrato y está vigente todo el tiempo de amortización del mismo.

Otro de las formas de denominarlo es interés mínimo o límites de variabilidad en un préstamo hipotecario.

Gracias a esta cláusula, muchas veces el titular del préstamo no se beneficia de la tendencia negativa del Euribor. De aquí surge la  necesidad de estipular las condiciones para que haya transparencia en los contratos. Según el Tribunal Supremo existen seis requisitos que deben cumplirse en su totalidad para que una cláusula sea abusiva:

  • La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero
  • La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
  • La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.
  • Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.
  • La ausencia de simulaciones en la fase precontractual de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.
  • La Inexistencia de advertencia previa, clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.

Cualquier contrato que contenga cláusulas con este tipo de características y haya sido celebrado luego del 9 de mayo de 2013 será considerado ilegal.

¿Cómo reclamar en el banco si pensamos que nos aplicaron una cláusula abusiva?

Los usuarios de hipotecas con fecha anterior al 2019 podrán reclamar al defensor del cliente de su banco, si consideran que se les aplicó una cláusula suelo en forma abusiva. 

Si luego de un mes este reclamo no tiene respuesta o si la que le proponen no le convence, el consumidor tiene derecho a iniciar una demanda ante el Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España.

¿Cuál sería la única  restricción legal a que el interés sea negativo?

Según explica Inmodiario la única lay que impide que el interés sea remuneratorio en hipotecas variables sea negativo es la nueva Ley reguladora de contratos. Pero esta normativa rige para los contratos celebrados desde el 16 de junio de 2019.

El OCU va a pedirle al Banco de España que se expida en cuanto a la aplicación  del Euribor negativo a todas las hipotecas variables, siempre y cuando tengan fecha de firma anterior al 16 de junio de 2019.

¿Cómo se está comportando el Euribor en las últimas semanas?

El indicador más utilizado en las hipotecas de España se acerca a mínimos históricos. En las últimas semanas bajó nueve milésimas en su tasa diaria hasta el -0.483%. En cuanto a su media mensual bajó también hasta el -0.479% muy por debajo del valor de hace un año. Esto supone que muchos de los usuarios de hipotecas variables, a los que les toque revisar en noviembre, verán rebajas en sus cuotas.

En cuanto a las proyecciones, los inversores no ven presiones inflacionistas que fuercen al Banco Central Europeo a elevar los tipos. La crisis del coronavirus complicó aún más la situación, con lo que el mercado estima que los tipos positivos no llegarán por lo menos hasta la década próxima.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la aplicación automática del euríbor. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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