A la hora de comprar una vivienda tenemos diversas opciones disponibles: al contado, solicitando una hipoteca, firmando un alquiler con opción a compra, entre otras. Es probable que alguna vez te hayas encontrado con una oferta a un precio muy reducido y al indagar un poco hayas notado que lo que se ofrecía era la “nuda propiedad” del inmueble. ¿Qué significa esto? ¿En qué consisten las figuras de nuda propiedad y usufructo? ¿Qué es el usufructo vitalicio? ¿Qué se debe tener en cuenta al comprar y al vender una casa con usufructo vitalicio? En este artículo te lo contamos.
Comprar una casa con usufructo vitalicio, al igual que todas las operaciones que se pueden realizar en el mercado inmobiliario, cuenta con ventajas y desventajas. A continuación te contamos cuáles son y qué otros aspectos debes tener en cuenta antes de adquirir una vivienda con estas características. También veremos qué es lo que no deben perder de vista los vendedores. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿En qué consisten las figuras de nuda propiedad y usufructo?
Para explicar de qué se trata el usufructo de una vivienda, como también su contracara, la nuda propiedad, es importante que hablemos primero del pleno dominio o plena propiedad. Se denomina así a aquella situación en la que una persona posee tanto el derecho de titularidad sobre un bien como el derecho a utilizarlo. Ese pleno dominio es el que se divide en:
- Nuda propiedad: es el derecho de titularidad que una persona, llamada nudo propietario, posee sobre un bien. Su limitación es que no puede hacer uso y disfrute de él.
- Usufructo: es el derecho de uso, goce y disfrute que una persona, llamada usufructuario, posee sobre un bien. Su limitación es que no es el titular del mismo.
De esta manera, la nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes pero complementarios que recaen sobre un mismo bien. La plena propiedad, por su parte, se da cuando una misma persona posee la nuda propiedad y el usufructo.
Comprar una casa con usufructo vitalicio: qué hay que tener en cuenta
Como vimos, una vivienda con nuda propiedad y usufructo es una vivienda en la cual aún vive gente. Por lo general, los dueños de estas casas son personas mayores, que quieren seguir disfrutando de su hogar hasta el final de sus vidas pero quieren o necesitan sacar provecho de ello. Es en estos casos que eligen vender su casa pero mantener un usufructo vitalicio, de por vida.
Te preguntarás entonces cómo serás el dueño de esta propiedad si no la puedes utilizar, ya que, comprar la nuda propiedad de un inmueble te da la posibilidad de ser su dueño pero no el derecho a vivir en él. Esto sucede porque el propietario puede poner en venta la nuda propiedad pero seguir ostentando el usufructo de la vivienda.
Ventajas y desventajas de comprar una casa con usufructo vitalicio
La compra de nuda propiedad comenzó a ser algo muy habitual en España. Uno de los motivos es los precios a los que se puede conseguir este tipo de inmueble. Al comprar la nuda propiedad de una casa, el precio puede llegar a rebajarse entre un 30% y un 50% sobre el precio de mercado. Esto quiere decir que podrás encontrar casas donde los precios más baratos suelen ser los 60.000 euros y los más caros superan los 500.000 euros.
Eso sí, no se podrá hacer uso de la vivienda inmediatamente, pero se trata de una inversión a precios muy reducidos a futuro. También deberás abonar el pago del notario, registro e impuestos. Además, una vez que termina el usufructo, deberás pagar nuevos gastos de registros e impuestos para la adquisición del pleno dominio de la propiedad. Un derecho que sí tiene el propietario es que si necesita liquidez de nuevo, puede vender su nuda propiedad, respetando siempre el usufructo.
Cancelar un usufructo vitalicio una vez que fallece el usufructuario
Por su tiempo limitado, el derecho de usufructo vitalicio es muy frágil, ya que desaparece una vez que el usufructuario fallece. Para cancelar dicho derecho es necesario presentar en el Registro de la Propiedad el certificado de defunción del usufructuario y la solicitud del interesado en la cancelación, habiendo liquidado todos los pagos de impuestos.
Impuestos que se pagan al comprar una casa con usufructo vitalicio
Son los mismos que se pagan en la compra de cualquier otro tipo de vivienda de segunda mano:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): el porcentaje oscila entre el 6% y el 10% y se aplica sobre el valor escriturado.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): el monto a pagar por él oscila entre el 0,5% y el 1,5% sobre el precio de la vivienda, porcentaje que varía según cada comunidad autónoma.
Qué hay que tener en cuenta como vendedor de una casa con usufructo vitalicio
Es habitual que los vendedores sean jubilados que no tienen herederos y que el sistema de pensiones no les garantiza un nivel de vida adecuado. Al llegar a una edad avanzad, eligen la utilización de su patrimonio inmobiliario para tener mejores ingresos, poniendo a la venta la nuda propiedad de sus casas. La nuda propiedad se puede vender a cambio de un importe inicial, ante un notario. La venta es igual a una venta habitual de una casa: anunciarlo en un portal inmobiliario, contratar una inmobiliaria, etc.
Ventajas y desventajas de vender una casa con usufructo vitalicio
Una de las mayores ventajas para el vendedor es que dispondrá de dinero en efectivo al instante, sin tener que dejar de utilizar la vivienda hasta su muerte. El dinero que reciba muchas veces tiene que ver con la edad y la expectativa de vida del vendedor. Es decir, a mayor expectativa de vida, menor precio de venta.
También sucede algunas veces que el usufructuario no puede vivir en el inmueble, entonces puede alquilarlo sin necesidad de un permiso de nudo propietario.
Algo negativo respecto a esta venta es la reducción del patrimonio familiar, porque si se tienen herederos, no podrán disfrutar de la vivienda. Además, el vendedor debe correr con el gasto de liquidar la plusvalía municipal.
Cómo obtener garantías legales al vender una casa con usufructo vitalicio
En el caso de que vendas una nuda propiedad, que esto lo puedes hacer, tienes que tener en cuenta que los herederos legales pierden el derecho a adquirir esa vivienda. Y para garantizar esto, la venta de la misma se realiza ante notario, mediante una escritura de compraventa, y ésa se inscribe en el Registro de la Propiedad. Una vez que realices esto, no hay marcha atrás.
La valoración del usufructo se calcula en función de la edad de la persona usufructuaria. Para evitar problemas con Hacienda, consulta a un profesional en la materia para realizarla.
Debido a que la gran mayoría de ventas de este tipo los propietarios son personas mayores, se recomienda realizar este tipo de operaciones mediante un profesional para evitar engaños.
Impuestos que se pagan al vender una casa con usufructo vitalicio
Deberemos pagar los siguientes impuestos:
- Plusvalía municipal: por el porcentaje que representa el usufructo sobre el total del inmueble.
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD): Se liquida por el impuesto que genere la mayor cuota: 1. El que corresponde por la compraventa (6% del valor del usufructo, en la Comunidad de Madrid). 2. El que corresponde a la consolidación de dominio. Hay que recurrir al título por el que se desmembró el dominio y calcular la consolidación.
Si se trata de una herencia sólo habrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) por la consolidación de dominio.
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