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Cómo comprar propiedades en España si eres extranjero?

2 abril, 2021 No hay comentarios

Comprar propiedades en España puede ser una excelente oportunidad para obtener rentabilidad, y nosotros podemos darte las mejores herramientas para conseguirlo. En este post te contaremos cuáles son los requisitos para poder ingresar en el mercado inmobiliario español siendo extranjero.

El año de la pandemia ha cambiado la mentalidad de todo el mundo. Muchas personas han visto como sus negocios se caen a pique y otros los han visto crecer como nunca. Las oportunidades se abren en otros mercados y es el tiempo de tomar nuevas decisiones. La crisis sanitaria nos ha puesto frente a frente con nuestras expectativas y la capacidad de realizar nuestros deseos.

Invertir en España siempre ha generado buenos dividendos. Gracias a su diversa riqueza cultural varios puntos de su geografía han sido declarados patrimonio de la humanidad y su vasta naturaleza es conocida en todo el mundo. Por supuesto que una inversión de esta envergadura demandará tiempo y algunos trámites, pero si tienes paciencia y estás decidido nosotros podemos ayudarte. En Oi Real Estate contamos con la experiencia y los mejores asesores del mercado para que puedas cumplir la meta de invertir en España.

En este post te explicaremos paso a paso lo que debes hacer para poder comprar propiedades en España si eres extranjero.

En este artículo encontrarás:
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Cómo comprar propiedades en España siendo extranjero?
Si se quiere hacer una compra como inversor particular
Primer paso: Gestionar el NIF
¿Dónde solicitar el NIF?
Cómo proceder cuando se quiere invertir a través de una empresa o sociedad
¿Cuáles son los documentos necesarios para hacer el NIF de Empresa/ Sociedad?
Como comprar una propiedad gestionando la Visa Oro
Condiciones para la obtención de la Visa Oro :

Cómo comprar propiedades en España siendo extranjero?

En primer lugar haremos una diferenciación, ya que no serán los mismos trámites si se quiere hacer una compra como una inversión individual o a través de una empresa

Si se quiere hacer una compra como inversor particular

Primer paso: Gestionar el NIF

El Número de Identificación Fiscal es obligatorio para cualquier persona que quiera hacer una transacción económica en España. Este documento es necesario cuando un individuo desea abrir un local comercial o comprar un bien en el país, como lo es por ejemplo un inmueble. Esto se denomina Motivo Fiscal.

Como informa el gobierno de España en la página de su Ministerio de Asuntos Exteriores el NIF de las personas físicas de nacionalidad española será el número de su documento nacional de identidad (DNI) y para los que carezcan de nacionalidad española será el número de identidad de extranjero (NIE), por lo que sólo será necesario solicitar el NIF si no se posee DNI o NIE.

¿Dónde solicitar el NIF?

La solicitud del NIF deberá hacerse a través del modelo 030 o “declaración censal de alta en el Censo de Obligados Tributarios, cambio de domicilio o variación de datos personales”. Este documento se deberá presentar personalmente o mediante representante en la Embajada española correspondiente al país donde se encuentre la persona interesada.

A este modelo de solicitud se deberá adjuntar fotocopia del pasaporte y documento que acredite la residencia en el extranjero del solicitante. Este modelo se deberá obtener a través de Internet en el portal de la AEAT y se puede cumplimentar por computadora e imprimir o bien imprimir y rellenar a mano.

Cómo proceder cuando se quiere invertir a través de una empresa o sociedad

Si el negocio se quiere llevar a cabo a través de una sociedad, la forma de proceder para obtener el NIF es distinta. En este caso, el NIF se debe solicitar directamente en la Agencia Tributaria española (AEAT). Entonces, con el fin de obtener el NIF es necesario entregar una documentación específica realizar los siguientes trámites.

¿Cuáles son los documentos necesarios para hacer el NIF de Empresa/ Sociedad?

1. Es necesario documentar que la compañía existe y que está activa. Para esto se suele utilizar un Certificado de Vigencia y Cargos del correspondiente Registro Mercantil de cada país, que especifica que la empresa se encuentra vigente y quien es el director de la sociedad.

2. Se deberá otorgar un poder específico realizado ante Notario a favor de una persona española que le faculte para solicitar el NIF en nombre de la compañía extranjera.

3. También se puede apoderar a una persona no española, pero será necesario que posea previamente su propio NIE.

La excepción para no utilizar el poder notarial es que el administrador de la sociedad sea la persona que realice los trámites de solicitud del NIF. No obstante, la forma más sencilla de realizar los trámites es facultar a una persona española que ya tenga su propio NIF para hacer los trámites de obtención del NIF de la compañía extranjera.

4. Ambos documentos (Certificado del Registro Mercantil y poder notarial) deberán estar apostillados por el Convenio de La Haya o legalizados por el Ministerio de Asuntos Exteriores. Luego deberá hacerse una traducción jurada al español.

5. El representante de la compañía deberá firmar el modelo de solicitud del NIF, indicando una dirección en España como contacto, así como también la dirección de la compañía extranjera.

Como comprar una propiedad gestionando la Visa Oro

Si la inversión por la compra de una propiedad o más propiedades es igual o mayor a 500.000 euros, los inversores extranjeros podrán obtener la Visa Oro, a través del cual se adjudica automáticamente el permiso de residencia español. Este permiso brinda la posibilidad además de desplazarse por toda Europa.

Desde Oi Real Estate estamos dispuestos a ayudarle a obtener la Visa Oro contestando todas sus preguntas y poniéndole en contacto con un especialistas para encontrar la mejor solución.

comprar propiedades en España + extranjero

Condiciones para la obtención de la Visa Oro :

Invertir en una o más propiedades por un valor igual o superior a 500.000 euros.
Esta inversión deberá estar libre de cargas.
El solicitante deberá demostrar que el inversor es propietario del bien o bienes inmuebles por la cantidad mínima de 500.000 euros. Deberá aportar para tal fin certificados de dominio del Registro de la Propiedad que corresponda al inmueble o inmuebles.
No es obligatorio poseer una cuenta bancaria en España, aunque sí recomendable.
Tener un seguro médico público o privado autorizado en España.
Ser mayor de 18 años, no tener antecedentes penales

Estas visas se pueden otorgar por dos años, y se renuevan siempre y cuando se sigan cumpliendo los requisitos.

Te ha sido útil esta información? Conoces ahora los trámites necesarios para comprar propiedades en España siendo extranjero? Esperamos que sí!

Y si tienes algún comentario o duda, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. Te contestaremos a la brevedad!

En caso de que quieras información más detallada de este tema, u otros de los que encuentras en el blog, puedes contactarnos:

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En Documentos

El contrato de arras, ¿es necesario un notario?

2 marzo, 2021 No hay comentarios

El contrato de arras suele generar inquietudes en todos los compradores y vendedores de vivienda. Una de las más habituales es si es necesario firmarlo frente a un notario. Por eso, desde OI REAL ESTATE hemos redactado este artículo donde respondemos a todas tus dudas acerca del tema. ¡Sigue leyendo!

En este artículo encontrarás:
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Tipos de contratos de arras
¿Por qué se firma el contrato de arras y no la compraventa?
¿Es necesario firmar las arras frente a un notario?
Información que debe incluirse en el contrato de arras

Lo que se conoce como contrato de arras es un contrato preparatorio donde se incluyen las arras como pacto accesorio. En otras palabras, se trata de un documento privado que se firma entre las partes para pactar la reserva de la compraventa de una propiedad. Al hacerlo, el comprador entrega una determinada cuantía de dinero en concepto de señal y ambas partes se comprometen a finalizar la operación en un plazo determinado.

Comúnmente, este documento se firma en la agencia inmobiliaria que gestiona la operación o bien se puede descargar un modelo desde la web para aquellos casos en que la compraventa se realiza entre particulares. Pero ¿es necesaria su firma ante un notario? Para responder a esta pregunta, primero hemos de comprender los derechos y obligaciones a los que nos enfrentamos al firmar un contrato de arras. Por eso, creemos importante que conozcas los diferentes tipos que existen.

Tipos de contratos de arras

Existen tres tipos de contratos de arras y, a grandes rasgos, se diferencian por las penalizaciones que se establecen en caso de que no se efectúe la compraventa en el plazo pactado.

Arras penitenciales: en este tipo de contrato, el comprador entrega una señal en concepto de reserva. Esta funcionará como indemnización en el caso de que se venzan o incumplan las arras. Además, el contrato podrá desistirse.

Arras confirmatorias: en este caso también se entrega una señal, pero no funciona como indemnización si se incumplen las arras. No se establecen de forma clara las penalizaciones, por lo que, en caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir la compraventa o solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

Arras penales: es una suerte de combinación entre los dos anteriores. También se realiza la entrega de una señal en concepto de reserva y esta funciona como indemnización si se incumple el contrato. Pero, además, en caso de incumplimiento, se puede exigir la compraventa.

¿Por qué se firma el contrato de arras y no la compraventa?

Creemos importante hacer hincapié en este punto para concluir si es o no necesario firmar las arras frente a un notario. El contrato de arras no es un documento obligatorio. Podría firmarse directamente el contrato de compraventa, aunque habitualmente existen motivos para aplazar la operación. Nos referimos, por ejemplo, a la cancelación de cargas previas, las verificaciones de la titularidad del inmueble, los gravámenes, las autorizaciones, las restricciones por el coronavirus y, la más habitual, la solicitud de la hipoteca. En efecto, si no nos concedieran la hipoteca tras haber firmado las arras, perderíamos la señal, salvo que hubiéramos firmado lo contrario.

Todo esto, entonces, nos puede dar una idea de cuán importante es el contrato de arras y de las obligaciones, riesgos y beneficios que asumimos al firmarlo. Otra información relevante es que la señal deberá ser declarada en el Ministerio de Hacienda al momento de pagar el IRPF. Si como vendedor has recibido cierta cantidad de dinero, deberás declarar el ingreso. Si, en cambio, has entregado una señal para adquirir una casa, esta tributará como pérdida para el IRPF. Ahora que hemos comprendido las implicancias de firmar las arras, es momento de responder a la pregunta inicial.

¿Es necesario firmar las arras frente a un notario?

El contrato de arras no suele recibir la importancia que tiene y que te hemos demostrado al analizar sus implicancias. En general, suele firmarse en la misma inmobiliaria que gestiona la operación y este procedimiento es correcto. Pero siempre hemos de procurar leerlo hasta el final para comprender las consecuencias de su incumplimiento y las obligaciones a las que nos sometemos.

Ahora bien, aunque no es lo habitual, la firma de las arras frente a un notario puede resultar ventajosa. El rol del profesional en este caso consistirá en informar detalladamente las cláusulas del contrato a las partes implicadas para que pueden comprender sus obligaciones. Además, informará los plazos que se requieren para tener lista la documentación necesaria para la compraventa. Tal y como sucede con el contrato hipotecario, la figura del notario proporcionará una garantía adicional a las arras, o lo que es lo mismo, le otorgará seguridad jurídica. En consecuencia, contaremos con una vía más ágil de reclamación en caso de incumplimiento.

Por último, el notario podrá facilitarnos toda la información pertinente para la redacción del contrato de arras y corroborará su veracidad.

Información que debe incluirse en el contrato de arras

Datos personales: el notario se asegurará de que las partes tengan la documentación necesaria, tanto en el ámbito de la representación personas como fiscal y de blanqueo de capital, entre otras cosas.
Identificación del bien inmueble: habrá de identificarse con su referencia catastral y, en este sentido, firmar las arras frente a un notario puede ser beneficioso si hubiera discrepancia con el Registro.
Cargas y limitaciones de la propiedad.
Precio de venta y la cantidad que se entrega en concepto de señal.
Plazos hasta la firma de la escritura de compraventa.
Reparto de los gastos.

El notario se asegurará de que ambas partes sean conscientes de lo que firman en las arras y de que no se podrá modificar a posteriori, a menos que se realice un nuevo pacto entre las partes.

En definitiva, la firma de las arras frente a un notario no es obligatoria. Puede resultar ventajosa para aportarle seguridad jurídica a la operación y para asegurarnos de que ambas partes comprendamos cada cláusula que firmamos en el contrato.

No obstante, la práctica habitual suele ser la firma en la misma agencia inmobiliaria donde se realiza la operación. Como siempre, es potestad de nosotros elegir de qué manera nos sentimos más seguros para realizar las operaciones inmobiliarias.

¿Tienes más inquietudes? ¿Quieres vender tu piso? ¡Contáctanos! En OI REAL ESTATE estaremos encantados de ayudarte.

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Cómo pedir la Nota Simple

En Hipotecas

Fechas límite para reclamar al banco por gastos hipotecarios

16 febrero, 2021 No hay comentarios

Luego de que se conociera la sentencia que favoreció a un cliente en la disputa por el pago de los gastos hipotecarios, no hay demasiadas certezas con respecto a las fechas límite para reclamar al banco

No existen en la actualidad afirmaciones concluyentes sobre los plazos para hacer reclamos ante las entidades financieras. Es que, desde que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminase en julio de 2020 que los gastos y comisiones de apertura debían quedar a cargo de los bancos, no se vislumbra un plazo certero para hacer las reclamaciones o cuando ya no se puede.

Según esta sentencia, cada país miembro debe regular y distinguir el plazo para reclamar la nulidad de la cláusula y para la restitución que se deriva de dicha nulidad. Esto se debe dar siempre y cuando este último no haga difícil o imposible la reclamación a que tiene derecho el consumidor. Estos plazos podrán comenzar a correr desde el momento en el que el consumidor se anoticia de que puede reclamar.

Luego de esa declaración del Tribunal se volvió más turbia la decisión de los plazos para los reclamos en cada país. Y es que ya se tenía, por lo menos en España, preestablecido que los importes que se iban a reintegrar al consumidor tendrían el mismo recorrido que la nulidad de la cláusula de gastos, con lo cual se suponía que eran imprescriptibles.

Si quieres saber cuáles son las recomendaciones de los expertos para la fecha de reclamo ante los bancos, no dejes de leer este post!

En este artículo encontrarás:
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Qué dictaminó el Tribunal Supremo respecto de los gastos hipotecarios?
Cuándo es imprescriptible la presentación ante la justicia?
Cuáles son las fechas límite para reclamar que se conocen en la actualidad?
Cuáles son las recomendaciones de los expertos sobre las fechas límite para reclamar?
De qué forma se reclaman los gastos hipotecarios
Presentar una reclamación ante el banco
Interponer la demanda judicial
Qué se solicita en la demanda?
Qué necesito para reclamar los gastos hipotecarios?

Qué dictaminó el Tribunal Supremo respecto de los gastos hipotecarios?

Según las últimas sentencias del Tribunal Supremo, el banco deberá asumir el 100% de la tasación, de la gestoría y el registro, así como el 50% de la notaría. Esto corresponde a las escrituras firmadas con anterioridad a la sanción de la ley hipotecaria en junio de 2019, y siempre que la cláusula de los gastos hipotecarios sea considerada nula. Por parte del cliente lo que le toca pagar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), así como el otro 50% de la notaría.

Cuándo es imprescriptible la presentación ante la justicia?

Hay varias consideraciones para hacer al respecto. En el caso de que se solicite la nulidad de la cláusula y sus consecuencias económicas, se deberían derivar dentro del mismo procedimiento las consecuencias económicas de dicha declaración de nulidad. Para tal fin los clientes deberán aportar a la demanda judicial que se presente, las facturas abonadas en ese período por ese concepto. En estas circunstancias para muchos juristas la acción es imprescriptible.

Por otra parte, si se solicita la nulidad de la cláusula y sus consecuencias, pero no se adjuntan a la demanda judicial las facturas para la determinación de los importes, los plazos varían. Aquí el consumidor tendrá 5 años a partir de la fecha de la sentencia que dictó la nulidad de la cláusula.

Cuáles son las fechas límite para reclamar que se conocen en la actualidad?

En diciembre pasado muchos consumidores entraron en alarma pensando que el último día para reclamar los gastos hipotecarios era el 28 de ese mes. Lo que sucedió fue que se trataba del plazo más restrictivo y se trató como fecha límite de forma preventiva.

Sin embargo y a pesar de que no existen certezas, los juristas bajan varias fechas límite para presentarse. El Ministerio de Consumo había anunciado que el plazo para reclamar finalizaba el pasado 21 de enero, teniendo como base la fecha de publicación de la primera Sentencia del Tribunal Supremo que se había pronunciado sobre la cláusula de gastos. Esta se decretó el 23 de diciembre de 2015 aunque luego fue publicada el 21 de enero de 2016. De todas maneras, el Ministerio no registró que a esa fecha habría que añadirle los 82 días del primer estado de alarma, por lo cual este plazo finalizaría el 13 de abril de 2021 próximo.

Otras fechas que se tienen sobre la mesa son las de las Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019. En ese momento el Tribunal hizo un reparto de los gastos que algunos tildaron de salomónico por lo cual se vio obligado a modificar. Estas diferencias las sustentó en las sentencias de octubre de 2020, refiriendose al gasto de la gestoría, y la de enero de 2021, que estableció el gasto referido a la factura de tasación.

Cuáles son las recomendaciones de los expertos sobre las fechas límite para reclamar?

Es por esto que aún no se sabe cuál será el criterio que sirva de unificación a la cantidad de fechas de las que se habla. En todo caso deberá ser el Tribunal Supremo quien dirima esta polémica. Sin embargo, ante tanta diversidad de opiniones lo más razonable sería que el mismo empezara a correr desde que definitivamente el consumidor sabe cuál es el importe que se puede reclamar. Además sería importante que el cliente lleve la cuenta de lo que ha variado a lo largo de cuatro años. La última fecha que determinó que los gastos de tasación debían ser pagados por el banco fue el 27 de enero de 2021. Por lo tanto el plazo debería extenderse hasta el 27 de enero de 2026.

Lo más recomendable es no esperar de más y hacer la reclamación extrajudicial para poner el contador del plazo de la prescripción en cero.

De qué forma se reclaman los gastos hipotecarios

Presentar una reclamación ante el banco

El primer paso es reclamar ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad con la que se firmó el préstamo hipotecario. Si la entidad se fusionó o absorvió al bando que nos dio la hipoteca deberemos reclamar ante la nueva entidad.

Interponer la demanda judicial

Si transcurrieron dos meses desde que se presentó el reclamo y no hubieron respuestas o la misma fue negativa, el cliente puede interponer la correspondiente demanda judicial. Esta deberá ser asentada ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del banco, indistintamente.

Qué se solicita en la demanda?

La demanda solicitará que el Juzgado plantee la nulidad de la cláusula por abusiva. Además en la misma se pedirá la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto. Estos deben estar correctamente adjuntados con documentos y facturas. Para este procedimiento será necesaria la intervención de un Abogado y Procurador. Los gastos de este proceso correrán a cuenta del banco. Esto sucederá siempre y cuando la entidad no haya querido llegar a un acuerdo extrajudicial. Con esta decisión se sobreentiende que obligó al cliente a acudir a los tribunales a reclamar lo mismo.

Qué necesito para reclamar los gastos hipotecarios?

Lo que se recomienda es reclamar todos los gastos más sus intereses legales desde la fecha del pago de cada uno de ellos. Para ello será necesario aportar las facturas en las que se acredite lo que pagó por cada concepto.

¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre las fechas límite para reclamar ante el banco? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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Los gastos ocultos al firmar una hipoteca

En Hipotecas

Hipoteca online: es posible contratar un préstamo sin salir de tu casa?

21 enero, 2021 No hay comentarios

La hipoteca online le permite al cliente realizar todos los pasos previos a la firma ante el notario desde la comodidad de su casa.

El año que acaba de terminar aceleró muchos procesos que ya venían en marcha, entre ellos el de digitalización de la banca. El mundo financiero no tuvo opción y debió adaptarse a las nuevas reglas de juego: cada vez más servicios se contratan a través de internet, una tendencia que llegó para quedarse. Basta con ver cómo han todos los negocios han tenido que reinventar estrategias con el fin de poder llevar sus productos a las casas de los consumidores para darse cuenta del poder de las comunicaciones a través de la red.

Ante estos cambios trascendentales que se han consolidado en 2020 cabe la pregunta: también se pueden contratar hipotecas desde la comodidad del sillón de nuestras casas? La respuesta es sí, y en realidad no es algo nuevo. Hace varios años que existen entidades 100% online que operan en España tales como Openbank, Liberbank ó N26. En el caso de los bancos tradicionales también han tenido que armar estructuras para poder gestionar trámites hipotecarios desde sus plataformas digitales.

Si estás por contratar una hipoteca pero no quieres moverte de tu casa, no puedes perderte de leer este post donde comentaremos todas las características de las hipotecas online, con sus ventajas y desventajas.

En este artículo encontrarás:

Hipoteca online: de qué se trata?

La hipoteca online es un préstamo hipotecario que se puede pedir a través de Internet, sin necesidad de salir de la casa evitando desplazamientos innecesarios hasta las oficinas bancarias. Todos los trámites previos a la firma ante el notario, los pedidos de información o la entrega de documentación se procesan vía online.

Este procedimiento no es virtud exclusiva de los bancos virtuales, sino que muchas entidades financieras tradicionales han digitalizado recientemente sus procesos para dar esta ventaja a sus clientes. En sus páginas web podemos encontrar toda la información sobre sus hipotecas online.

Pasos para contratar una hipoteca online

Todos las instancias previas al encuentro con el notario se pueden realizar desde la comodidad de tu hogar, si se siguen los siguientes pasos:

Ingresar a la web del banco

Dentro del apartado de los préstamos hipotecarios se encuentran las ofertas de los productos que promocionan: tipos de interés, comisiones, vinculaciones

Completar el formulario para que nos envíen más detalles

Dentro de esta pestaña siempre se incluye un formulario que deberemos completar con todos nuestros datos personales, laborales y financieros. En algunos casos el banco puede presentar una casilla donde se simula la hipoteca para que verifiquemos con antelación si podemos hacer frente al préstamo.

Adjuntar la documentación requerida

Los bancos online suelen pedir que les adjuntemos una serie de documentos para lo cual podemos scanear los papeles o tomarles una imagen fotográfica para luego enviar por mail. Estos documentos son nóminas, declaraciones de renta, recibos de pagos de impuestos, etc.

Elegir el notario y concretar una cita

Sin consideramos adecuadas todas condiciones del préstamo hipotecario que nos ofrecen podremos agendar una fecha para la firma de la hipoteca frente al notario. Esta instancia sí o sí debe hacerse en forma presencial. Unos días previos a la cita deberemos recibir el asesoramiento gratuito por parte del Notario.

Cuánto puede durar todo el proceso desde el ingreso a la página web hasta la firma?

El proceso puede tardar desde tres semanas hasta los dos meses o más. Esto dependerá de la rapidez que tenga el banco online para tramitar la solicitud. La entidad nos asignará un gestor personal para que el futuro cliente pueda evacuar todas sus dudas y mantenerse al día con las nuevas informaciones.

Ventajas de las hipotecas online

Ahorro de tiempo

Al no tener que visitar las oficinas bancarias, el cliente se beneficiará con un importante ahorro de tiempo. Las largas esperas en los sillones del hall de los bancos quedaron en el pasado gracias a este tipo de productos financieros.

Ahorro de dinero

No hay necesidad de aceptar la vinculación de productos combinados para conseguir el interés mínimo, ni tampoco se establecen tantas comisiones. En algunos casos ni siquiera hay que contratar servicios accesorios del banco como seguros o tarjetas.

Información clara

Algo seguro con una hipoteca online es que la información sobre el producto está explicada de forma más transparente en su página web. Los bancos tradicionales solían requerir una visita a la oficina para poder conocer los detalles del préstamo.

Posibilidad de asistir a una oficina

Algunas entidades cuentan con oficinas para terminar de aclara las dudas sobre el préstamo y resolverlas personalmente. Estas son ING o Hipotecas.com, que son bancos online que ofrecen todos los procesos online pero también dan la posibilidad de asistir a oficinas físicas.

Seguridad

Aunque muchas personas presenten dudas ante la contratación de un producto online, es necesario afirmar que las hipotecas online son totalmente seguras tanto o más que las hipotecas que comercializan los bancos de toda la vida. La prueba es que son avaladas por un notario, el cual no firmaría ninguna operación que no presente seguridad jurídica.

Desventajas

Rigidez

Los bancos online suelen ser más rígidos a la hora de pedir a sus potenciales clientes que cumplan con unos requisitos de hipoteca mínimos y además están menos dispuestos a modificar las condiciones de su oferta.

Despersonalización

Una de las críticas que se les hace a los bancos online es que siempre que tengamos algún problema nos atenderá un agente que no conoce nuestro caso, a diferencia de los bancos tradicionales en los que al asistir a la sucursal podían atendernos personalizadamente. Sin embargo para este 2021 la mitad de los bancos virtuales asignan un asesor particular a cada solicitante.

¿Te ha servido esta información? Conoces más sobre la hipoteca online? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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Las hipotecas online, son más baratas?

En Hipotecas

Test notarial para firmar una hipoteca: qué me preguntará el notario?

4 enero, 2021 No hay comentarios

Desde que se puso en marcha la nueva Ley de Hipotecas en 2019, los compradores de viviendas están obligados a rendir un test notarial que indicará cuán informados están sobre la operación que van a concretar.

La nueva ley hipotecaria establece que los notarios deberán cerciorarse de que el solicitante de una hipoteca sabe lo que va a firmar y ha recibido de la entidad financiera correspondiente toda la información necesaria.

De esta manera se trata de evitar que los consumidores firmen desconociendo cláusulas, situación que se daba con bastante frecuencia. Ejemplo de ello fueron las participaciones preferentes o las hipotecas multidivisas, IPRH, cláusulas suelo entre otras que terminaron con reclamaciones y procesos judiciales. Enteráte en este post para qué sirve el Test notarial y cuáles son sus preguntas!

En este artículo encontrarás:

¿Qué responsabilidad les otorga la Ley hipotecaria a los notarios?

La LCCI, conocida popularmente como ley hipotecaria, encomienda a los notarios las comprobaciones pertinentes para que la elevación del crédito a escritura pública sea el final de un proceso regido por la transparencia. Así se aseguran que en el futuro nadie pueda impugnar alegando desconocimiento.

Con el fin de acreditar que el cliente comprende lo que va a firmar, los notarios tienen que cerciorarse de que ha recibido la información adecuada sobre su préstamo hipotecario. Para esto, además de asesorarlo, le someterán a un test y le harán firmar una declaración que se incorporarán luego al “acta de información precontractual”. Este documento puede tener un resultado positivo, en caso de que el clienta comprenda perfectamente lo que firma o negativo, cuando no alcance a responder las preguntas.

¿Qué sucede luego de realizado el Test notarial?

En cualquiera de los dos casos el resultado se comunicará a la entidad prestamista. Si el test notarial tiene un resultado negativo la tramitación no podrá continuar adelante. El mismo procedimiento se seguirá con los garantes y avalistas de la hipoteca en caso de que los hubiera. Todas estas comprobaciones deberán figurar en la misma acta, pero no tienen que llevarse a cabo en simultáneo. El notario tiene tiempo de completarla hasta la tarde del día anterior de la firma de la escritura.

Como publica Publico.es, para unificar criterios, el Consejo del Notariado remitió a sus miembros una circular “de obligado cumplimiento” en la que se detallan algunos aspectos de la aplicación de la LCCI. Allí se establece el modelo de test al que debe someterse a los solicitantes de la hipoteca. La condición es que sea en presencia del notario y sin que haya presente ningún representante de la entidad financiera.

Entonces será imprescindible que estudies al detalle tu contrato, no solo para aprobar el examen notarial, si no también para que ningún banco se aproveche de tu posible desconocimiento. Es por esto que te facilitamos las preguntas del examen para que puedas entrar al Test Notarial con todas las herramientas

Test notarial

Entrega de la documentación precontractual

1.1.- ¿Confirma haber recibido en el día expresado en su manifestación la siguiente documentación?

a) FEIN SI/NO

b) FiAE SI/NO

c) Copia del proyecto del contrato SI/NO

d) Documento que contiene información de los gastos SI/NO

e) Documento que contiene las condiciones de las garantías del seguro que se exige SI/NO

f) Documento que contiene la advertencia al prestatario de la obligación de recibir el asesoramiento notarial (sólo para el caso de préstamo con interés variable) SI/NO

g) Documento con referencia a las cuotas en diferentes escenarios de evolución del tipo de interés SI/NO

1.2.- ¿La entidad le ha explicado el contenido de los documentos indicados y respondido a sus preguntas? SI/NO

Elección de notario

2.1.- ¿Le informó la entidad financiera de que era usted quien tenía derecho a elegir notario? SI/NO

2.2.- ¿Confirma usted que soy el notario elegido? SI/NO

Características y amortización del préstamo

3.1- ¿Conoce el capital y la duración del préstamo, y el importe y periodicidad de sus cuotas? SI/NO

3.2.- ¿Conoce que cada una de las cuotas comprende una parte de capital del préstamo y otra parte de intereses? SI/NO

Tipo de interés

4.1.- El tipo de interés que le han ofrecido es fijo durante toda la vida del préstamo o está prevista su variación en algún momento. FIJO/VARIABLE

4.2.- ¿Existen en su oferta bonificaciones para el tipo de interés en caso de que contrate determinados productos con el prestamista o entidades por él señaladas? SI/NO

4.3.- En caso de préstamo a interés fijo, ¿sabe usted que no se beneficiará de una bajada futura de los tipos de referencia del mercado? SI/NO

4.3.- En caso de préstamo a interés variable,

a) ¿Es usted conocedor de que el interés futuro se calcula sumando un diferencial al tipo de interés de referencia pactado? SI/NO

b) ¿Comprende que los tipos de interés de referencia varían a lo largo del tiempo y que esta variación podría suponer un incremento de la cuota? SI/NO

Subrogación de acreedor

5.1.- ¿Conoce que puede cambiar de prestamista a través de un procedimiento llamado subrogación que conlleva la amortización total anticipada de su préstamo y tiene bonificaciones fiscales y arancelarias? SI/NO

Amortización anticipada del préstamo

6.1.- En la oferta que le ha hecho la entidad prestamista ¿está prevista una comisión por amortización anticipada?

– En caso de amortización total: SI/NO

– En caso de amortización parcial: SI/NO

– En caso de cambio de prestamista (subrogación de acreedor): SI/NO

6.2.- Comprende que esta comisión, de existir, sólo podrá cobrarse si la amortización anticipada produce una pérdida para la entidad prestamista que está deberá justificarle. SI/NO

Comisiones

7.1.- Tiene su préstamo:

– Comisión de apertura SI/NO

– Comisión de modificación de condiciones (novación): SI/NO

– Comisión de reclamación de cuotas impagadas: SI/NO

Incumplimiento

8.1.- ¿Ha comprendido usted que en caso de impago se le cobrará el interés de demora legalmente fijado sobre el importe que haya dejado de pagar? SI/NO

8.2.- ¿Ha comprendido usted que si el impago alcanza una determinada cuantía la entidad financiera puede declarar vencido anticipadamente el préstamo y reclamar a cada uno de los prestatarios la totalidad de lo adeudado? SI/NO

Ejecución hipotecaria

9.1.- ¿Comprende que el impago del préstamo puede conllevar la pérdida del bien hipotecado y su venta en pública subasta? SI/NO

9.2.- ¿Responde de esta deuda con todos sus bienes, presentes o futuros o sólo con el bien hipotecado? CON TODOS LOS BIENES/SOLO CON EL BIEN HIPOTECADO

9.3.- ¿Comprende que, si responde con todos sus bienes y el valor obtenido en la subasta de la finca hipotecada es inferior a lo adeudado, va a seguir debiendo la diferencia al prestamista? SI/NO

Como hemos visto, el Test Notarial tiene varios ítems. Conocer las respuestas significa haber comprendido los efectos del contrato que vamos a firmar, por lo que es importante haber aprendido sobre nuestras futuras obligaciones con el banco.

¿Te ha servido esta información? Conoces más sobre el test notarial? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post. Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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¿Es obligatorio contar con un notario al firmar contrato para una hipoteca?

En Área legal

¿Qué función cumple el notario en un proceso de compraventa? (enero 2021)

4 enero, 2021 No hay comentarios

¿Es obligatorio firmar el contrato de compraventa frente a un notario? ¿Qué función cumple este profesional durante la operación? ¿Es conveniente contratarlo? ¡Sigue leyendo! En este post respondemos a estas dudas frecuentes y a muchas otras más.

En este artículo encontrarás:
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Responsabilidades del notario durante el proceso de compraventa
Asesorar e informar al comprador y al vendedor
Verificar las condiciones de la vivienda
Redactar la escritura de compraventa
Responsabilidades del notario en la herencia de un piso

El notario es una pieza clave en el proceso de compraventa de un inmueble. Si bien su presencia no es obligatoria, pues el Código Civil contempla la posibilidad de formalizar la transmisión a través de un contrato de privado, sí que es sumamente recomendable. En definitiva, su función es la de aportarle seguridad jurídica a la transacción.

Pero, además, si una de las partes solicita la presencia de un notario durante la firma del contrato de compraventa, la otra parte no podrá negarse. Adicionalmente, cuando el comprador solicita un crédito hipotecario para llevar a cabo la transacción, también será obligatoria la figura del notario. Los bancos no conceden préstamos si el piso en cuestión no está inscrito en el Registro de la Propiedad. Y esta entidad no admite contratos privados para realizar la inscripción.

Ahora bien, probablemente te estés preguntando cuáles son las responsabilidades de un notario durante el proceso de compraventa. Si bien te hemos adelantado que su función es aportarle seguridad jurídica a la transacción, para lograrlo deberá cumplir algunas funciones específicas. Vemos cuáles son.

Responsabilidades del notario durante el proceso de compraventa

Las responsabilidades del notario durante la transacción son muchas. Pero, en primera instancia, podríamos destacar las siguientes.

Asesorar e informar al comprador y al vendedor

Para que una transacción sea jurídicamente segura, deberá ser transparente. Y para ello, es imprescindible que ambas partes comprendan cada una de las cláusulas del contrato que firmarán.

En este sentido, el notario será el profesional encargado de que tanto el comprador como el vendedor entiendan las cláusulas del contrato y de la escritura de compraventa. Además, se asegurará de que ambos estén conformes con las condiciones de la transacción. Y, ¿cómo lo hace? El procedimiento es sencillo. El notario deberá leer las escrituras frente a las partes involucradas tantas veces como sea necesario antes de proceder con la firma. Durante esta lectura, el comprador y el vendedor podrán interrumpirlo si lo consideran pertinente. En definitiva, el objetivo es que se puedan aclarar todas las dudas que surjan respecto de las cláusulas.

Lo mismo ocurre cuando se solicita una hipoteca. Antes de firmar el contrato hipotecario con la entidad financiera, el solicitante tendrá que acercarse a la oficina del notario para que este pueda asesorarlo e informarle sobre todos los derechos y las obligaciones que adquirirá en el momento de firmar los documentos. Este punto es de vital importancia, puesto que, en ocasiones, los bancos proporcionan condiciones de contratación que pueden no ser las más convenientes. En la actualidad, por ejemplo, son muchos los españoles que demandan a los bancos por la falta de transparencia en la concesión de las hipotecas asociadas al IRPH.

Verificar las condiciones de la vivienda

El notario comprobará, a partir de los documentos presentados por el vendedor, si la vivienda constituye o no una vivienda habitual unifamiliar. Si la comprobación fuera positiva, se requerirá el consentimiento del cónyuge del vendedor. Si quieres ampliar la información al respecto, puedes acceder al siguiente link. Allí te contamos los aspectos fundamentales para vender una casa tras el divorcio: Vender casa tras el divorcio.

El profesional también advertirá el precio máximo por el que se puede realizar la transacción en aquellos casos en donde el inmueble involucrado se corresponda con una VPO. Recuerda que el valor de las viviendas protegidas está regulado por el Estado. Y que estas solo pueden venderse en determinadas situaciones particulares que puedes verificar en este artículo: Vender pido de protección oficial.

Redactar la escritura de compraventa

Como te hemos comentado anteriormente, un contrato de compraventa puede realizarse entre particulares. Sin embargo, en la mayoría de los casos, los ciudadanos no poseen los conocimientos específicos para redactar dicho contrato en el marco de la legislación vigente. Además, las entidades financieras exigen la entrega de la Escritura Pública par la concesión de hipotecas. Este documento solo puede ser redactado por un notario. En definitiva, reforzamos lo que hemos dicho anteriormente: la figura del notario le aportará seguridad jurídica a la operación.

Ahora bien, en la confección de la Escritura Pública de Compraventa, el notario procederá a comprobar la identidad de los firmantes a través de la presentación de sus Documentos Nacionales de Identidad o pasaportes. También verificará la capacidad de las partes y la legitimidad del comprador y del vendedor en el caso de que sean apoderados o representantes de un menor de edad.

También dejará constancia en la Escritura de Compraventa de que el inmueble está libre de arrendamientos y ocupantes en el momento de la operación. Y previo al contrato de compraventa, el notario solicitará al Registro una nota en donde se verifique quién es el propietario del inmueble, que la propiedad esté libre de cargas y que no exista sobre ella ningún embargo o hipoteca.

En lo que respecta a los datos catastrales, en la escritura deberá acreditarse la referencia catastral de la propiedad. Para ello, el Notario solicitará la presentación del último recibo del IBI y un certificado catastral descriptivo y gráfico. Todos estos documentos se anexarán a la escritura con la finalidad de comprobar la coincidencia entre la Escritura Pública y el Registro.

Por último, el Notario también exigirá la presentación del Certificado de Eficiencia Energética, la Cédula de habitabilidad (si corresponde) y la comprobación de los medios de pago.

Responsabilidades del notario en la herencia de un piso

El notario también estará a cargo de realizar una correcta transmisión de la herencia de un inmueble. Para ello, seguirá las condiciones que se determinen en el testamento de la persona fallecida. Ahora bien, para saber si la persona en cuestión realizó o no un testamento frente a un notario, tendrá que consultarse el Registro de Últimas Voluntades. Si el testamento existe, serán los registradores quienes habrán de entregar un certificado en el que se especifique quién es el notario encargado de custodiar dicha documentación.

Como sabemos que las herencias pueden resultar complejas, te dejamos este otro artículo en donde puedes ampliar la información al respecto: Qué es una herencia.

Ahora ya conoces la importancia de la función del notario en los procesos de compraventa. ¿Tienes más inquietudes? ¡No dudes en contactarnos!

Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés

¿Qué sucede con la herencia sin testamento?

En Área legal

Claves para entender la Ley Hipotecaria

28 diciembre, 2020 No hay comentarios

Sancionada hace poco más de un año, la nueva ley hipotecaria marca diferencias importantes a favor del hipotecado penalizando las prácticas poco transparentes de los intermediarios financieros.

En este artículo encontrarás:
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Protección para el consumidor
Reclamos por cláusulas abusivas
Nueva división de gastos entre hipotecado y bancos
Prohibición de cláusulas suelo
Más ventajas para amortizar anticipadamente
Libertad para cambiar de banco
Restricciones para el embargo de propiedades
Limitación a los productos vinculados
Control sobre los intermediarios financieros

Cinco años después de que la Unión Europea advirtiera que España vulneraba las normas comunitarias al no garantizar la protección de los hipotecados, el parlamento sancionó la Ley 5/219 de contratos de crédito inmobiliario (LCCI) popularizada como la Ley Hipotecaria. La UE avisaba que la legislación no brindaba una seguridad para los ciudadanos, quienes no contaban hasta entonces con una amparo frente a las posibles cláusulas abusivas de las hipotecas.

La entrada en vigencia de la nueva ley fue el 16 de junio de 2019, y a partir de esa fecha algunos ítems en los contratos de compra de vivienda sufrieron modificaciones. Estos cambios tuvieron que ver con medidas tendientes a favorecer al consumidor y prevenirlo de prácticas poco transparentes.

En esta nota te contaremos cuáles son los principales cambios introducidos en la nueva normativa.

Protección para el consumidor

El motor de la Ley Hipotecaria fue generar una mayor protección para los ciudadanos que decidieran acceder a un préstamo para la compra de una vivienda. Con este motivo, la ley promueve más acceso a la información del préstamo.

El banco debe brindar la información exacta sobre la oferta de la hipoteca. Para ello se implementaron dos formularios que debe entregar obligatoriamente:

Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN): es un documento que tiene carácter de oferta vinculante por un mínimo de 10 días

Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE): es el documento en el que explican cuáles son las cláusulas más relevantes. En caso de que la hipoteca sea variable, describe cómo serán las cuotas que se deberán pagar en distintos escenarios. Además incluye una copia del contrato

Visita al Notario: Un día antes de la firma los futuros hipotecados deberán pasar por la notaría para asesorarse gratuitamente. El notario deberá autorizar la escritura, avalando que el cliente recibió toda la información en forma clara y precisa. Además no podrá inscribir una escritura que presente cláusulas abusivas.

Reclamos por cláusulas abusivas

Cuando una cláusula no cumpla las normas establecidas por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Es por esto que no hay plazo de prescripción para denunciar su abusividad, son imprescriptibles.

Las reclamaciones se deberán gestionar a través de una agencia de resolución de litigios en el sector financiero. Como esta entidad todavía no se puso en funcionamiento, el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones.

Nueva división de gastos entre hipotecado y bancos

Con el nuevo esquema de la Ley Hipotecaria, los costes quedan repartidos a favor del hipotecado. A cargo del banco quedan los costes del Notario, la gestoría, su copia de la escritura, el Registro de la Propiedad, y el IAJD. Por su parte el cliente sólo deberá pagar su copia de la escritura y la tasación.

Además, si el cliente decide cambiar su hipoteca de banco a través de una subrogación, la nueva entidad deberá pagarle a la antigua un proporcional por el importe pendiente.

El nuevo reparto supone una mejora clara para el consumidor, que antes debía costear la mayor parte de los gastos de escrituración de la vivienda.

Prohibición de cláusulas suelo

Se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. De esta manera, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo. Por otra parte si se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.

Más ventajas para amortizar anticipadamente

La comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea parcial o total, se abarata y se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera.

Si la hipoteca es variable se pueden cobrar: 0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato ó 0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo. Luego de esos años, la comisión es del 0%.

En una hipoteca fija, la comisión será de 2% durante los primeros 10 años ó 1,5% durante el resto del plazo

Libertad para cambiar de banco

Si la entidad de origen hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, no hay obligación de aceptarla. Esto era lo que ocurría antes de que se sancione la lay, por lo tanto se consiguió una mayor libertad de acción para los usuarios.

Restricciones para el embargo de propiedades

El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que los bancos aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla.Esto puede suceder si se cumplen las siguientes condiciones:

En la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.

En la segunda mitad del plazo: cuando el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

Se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés de la propia hipoteca.

Limitación a los productos vinculados

No se permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas. Esto es los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, pero sí permite las combinadas. Esto significa que la entidad puede ofrecer una reducción del interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.

Se puede exigir, como excepción que se contrate un seguro de daños y/o un seguro de vida o de protección de pagos que el cliente podrá suscribir con la empresa que quiera.

Control sobre los intermediarios financieros

A fin de proteger a los consumidores de prácticas abusivas se creó un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas. Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso En cuanto a su remuneración, ésta debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca, no es posible ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.

¿Qué te pareció este post? Te ha aportado nuevos datos sobre la Ley de Hipotecas? Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algún comentario puedes escribirnos puedes en la casilla, debajo de la nota. Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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Sigue leyendo a continuación:

Analizamos el artículo 28 de la Ley Hipotecaria: ¿Cómo afectaba la compra de un piso heredado?

En Hipotecas

Reclamar gastos de una hipoteca: hasta cuándo tengo tiempo?

21 diciembre, 2020 No hay comentarios

El Tribunal Supremo estableció que se devuelvan los costes de la formalización de una hipoteca que fueron indebidamente cobrados en su totalidad a los clientes pero, cuál será el plazo límite para presentar la demanda?

En este artículo encontrarás:

Tras varias idas y venidas, los consumidores lograron que se dictamine a favor de la devolución de algunos de los gastos de las hipotecas que les eran cobrados en su totalidad cuando en realidad no les correspondía. Si contrataste un préstamo hipotecario y quieres saber hasta cuándo reclamar, te recomendamos leer este post!

Cuándo se dictó el fallo en contra las cláusulas abusivas en las hipotecas?

Hace casi cinco años, el 23 de diciembre de 2015 se declararon abusivas las prácticas de imposición de los gastos de formalización de hipotecas al cliente. A través de esta sentencia, el Tribunal Supremo estableció que, al no haber un reparto adecuado de los gastos comunes, eran prácticas ilegales y sus costos plausibles de ser reclamados.

Los costes mencionados por el fallo son:

Gastos de notaría

Gastos de registro

Gastos de gestoría

Como la entidad es la principal interesada en la escrituración de la propiedad, le corresponde correr con parte de los gastos, en un mismo porcentaje que al cliente. No es legal entonces, tal como sucedía, que estos costes corran por parte sólo del hipotecado.

Entonces, qué gastos de hipoteca tenemos derecho a reclamar?

Cuando compramos una vivienda esta se tiene escriturar e inscribir en el Registro de la Propiedad, lo cual conlleva una serie de gastos que superan al coste de la compraventa. Luego de la sentencia del Tribunal Supremo, el banco deberá hacerse cargo de parte de estos gastos.

Entonces, si hemos sido obligados a pagar todo tenemos el derecho a reclamar que se nos devuelva parte de lo que hemos abonado.

Honorarios de gestoría

Estos gastos no están regulados por ley. Podemos reclamar que nos devuelvan el 100%, de un importe que suele rondar en los 400 euros

Gastos notariales

De este total se puede recuperar la mitad, que suele ser entre un 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria

Gastos de Registro de la Propiedad

De estos gastos tenemos el derecho a recuperar todo lo abonado, que representa el 0,2% de la responsabilidad hipotecaria.

Gastos de tasación del inmueble

En este caso sólo tendríamos derecho a reclamar si antes de pedir la hipoteca contábamos con una tasación legal y el banco nos obligó a pagar otra empresa tasadora.

¿Qué plazos hay para reclamar los gastos de una hipoteca?

Si bien la solicitud de nulidad de las cláusula de préstamo con garantía hipotecaria es imprescriptible -con lo cual se puede reclamar con carácter indefinido-, existen algunos plazos a los que nos debemos circunscribir.

Como consecuencia del decreto del estado de alarma, se suspendieron los plazos por 82 días. Los nuevos plazos no están del todo claros, por lo que el Tribunal supremo debería expedirse en este tema para evitar malos entendidos.

Sin embargo hay algunas certezas. El plazo general para las acciones personales desde que se pagaron las facturas es actualmente de 5 años para las hipotecas generadas desde octubre de 2015. Con anterioridad a la fecha, el plazo era de 15 años. La excepción a esta regla es Cataluña, donde el plazo es de 10 años.

En todo caso, todos los gastos que se abonaron luego del 2005, sin contar a Cataluña, podrían prescribir el 28 de diciembre de 2020. Es por esto que la recomendación es que las reclamaciones a la entidad se realicen antes de la mencionada fecha.

Cómo es la forma correcta de reclamar los gastos de una hipoteca?

Para poder reclamar los gastos que nos impuso el banco a través de cláusulas abusivas, deberemos realizar una reclamación ordinaria ante el banco y posteriormente, si no recibimos respuesta interponer una denuncia legal en el juzgado que nos corresponda.

Siempre que iniciemos un reclamo, es importante contar con toda la documentación necesaria que avale nuestra demanda. Es por esto que antes de comenzar deberemos tener a mano todas las facturas que nos entregó la gestora y que abonamos tras la formalización del contrato. Estos recibos son suficientes para dar fe de los pagos que según la ley deberán devolvernos.

Los pasos a seguir para reclamar son:

Presentar la reclamación ante el banco

Deberemos interponer el reclamo ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad con la cual firmamos el préstamo hipotecario para la compra de una vivienda. Los plazos regulares para dar una respuesta a esta demanda son de uno a dos meses.

Elevar queja ante el Banco de España

Esta opción sólo será necesaria en caso de que la entidad bancaria no nos brinde una respuesta en el lapso de dos meses. La respuesta a esta queja será un dictamen sobre la situación, emitido en un máximo de cuatro meses. Este dictamen no se considerará vinculante, por lo cual no constituye una obligación legal para el banco del hipotecado. Sin embargo nos será de ayuda para el posterior paso legal.

Interponer la demanda ante los juzgados de reclamación

En el caso de que el banco haga caso omiso a nuestras demandas, tenemos la alternativa de presentar el reclamo ante los juzgados. Siempre que sea así será necesario contar con el asesoramiento legal de un profesional, y tener en cuenta también que esta presentación no representa una seguridad de éxito de nuestras demandas, ya que se pueden presentar dos escenarios. Si el Tribunal falla favorablemente, conseguiremos que nos devuelvan los gastos de las hipotecas y el banco deberá hacerse cargo de los costes procesales. Del modo contrario, si el fallo no nos favorece, tendremos que acarrear los gastos judiciales que ordene el juez.

Es por esto que al interponer una demanda judicial deberemos sopesar estos riesgos y evaluar cuál nos representa una mayor conveniencia.

¿Te ha servido esta información? ¡Esperamos que sí! Nos interesaría mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

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Cancelar la hipoteca: ¿Qué pasos debo seguir para concretarla?

11 diciembre, 2020 No hay comentarios

Cancelar una hipoteca es una tarea que lleva muchos pasos, pero con tiempo y paciencia puedes lograrlo. Si estás en ese proceso, no te pierdas este post, te daremos todos los detalles para hacerlo sin necesidad de contratar una gestoría.

En este artículo encontrarás:
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¿En qué casos se requiere cancelar una hipoteca?
¿Cuándo es obligatorio cancelar registralmente la hipoteca?
¿Tiene un coste el trámite de cancelación de hipoteca?
¿Es conveniente contratar una gestoría?
¿Qué datos debo tener a mano para poder iniciar los trámites de cancelación de la hipoteca por mi cuenta?
¿Cuáles son los pasos para cancelar la hipoteca por tu cuenta?
Certificado de deuda cero:
Visita al Notario:
Pago de la escritura
Completar el modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
Ir al Registro de la propiedad

Llegó el momento en el que terminamos de pagar las cuotas de una vivienda. Ya no deberemos preocuparnos por el dinero mensual para la hipoteca. Y ahora, cuáles son los pasos a seguir?¿ Es necesario pasar por el Registro para cancelar la hipoteca? ¿Cuándo es recomendable? Entérate en esta nota de estas y otras preguntas frecuentes.

¿En qué casos se requiere cancelar una hipoteca?

Hay distintos casos en los que podemos hablar de cancelación de una hipoteca.

La más frecuente, es cuando pagamos la última cuota de nuestra hipoteca y dejamos la deuda saldada. Es importante tener el libre deuda de la vivienda por cualquier inconveniente que pueda suceder en el futuro.Que cierre el banco, que se nos dificulte conseguir el certificado de cancelación de hipoteca, etc. Lo recomendable es hacerlo inmediatamente.

Cuando cancelamos la hipoteca porque amortizamos anticipadamente el capital pendiente. En este caso también es preferible contar con el libre deuda para prevenir inconvenientes no deseados.

Cuando queremos dejar la vivienda sin cargas, en este caso hablamos de levantamiento o cancelación registral.

Cuando la necesitamos para poder vender la vivienda. El comprador nos exigirá el libre deuda de la vivienda, entonces nos será imprescindible la cancelación de la hipoteca en el Registro

¿Cuándo es obligatorio cancelar registralmente la hipoteca?

Ir al Registro de la Propiedad a cancelar la hipoteca es obligatorio solamente cuando vamos a vender el piso o si queremos pedir otra hipoteca al banco. De esta manera dejaremos sin cargas pendientes a la propiedad, lo cual nos habilita para que la compre otra persona o para solicitar un nuevo préstamo hipotecario.

Otra opción posible es no registrar la cancelación, ya que no es obligatorio. Transcurridos 20 años, contando desde que se terminó de pagar la hipoteca, el trámite se realiza automáticamente. Pasado ese período de tiempo, el Registro de la Propiedad elimina la carga de la vivienda.

¿Tiene un coste el trámite de cancelación de hipoteca?

Cancelar una hipoteca tendrá un precio si lo hacemos a través del banco o de una gestoría. También si queremos amortizar el pago de la deuda anticipadamente.

Para dar un ejemplo, una entidad bancaria puede llegar a cobrarnos hasta 1000 euros y una gestoría puede cobrarnos 400 euros.

Si lo hacemos por nuestra cuenta, sólo deberemos costear las tarifas del notario y la del Registro. Y contar con el tiempo suficiente para hacerlo!

¿Es conveniente contratar una gestoría?

Cancelar una hipoteca es un trámite que lleva tiempo y la recolección de varios documentos. Es por esto que en ciertos casos es conveniente contratar a asesores especializados que llevarán adelante estos pasos, sin que debamos preocuparnos.

Es más conveniente contratar una gestoría cuando:

No contamos con el tiempo suficiente y necesitamos hacerlo con rapidez.

Queremos contratar otro préstamo hipotecario para cancelar el que tenemos.

Cuando vamos a vender la vivienda con hipoteca pendiente.

Lo más recomendable en el caso de necesitar una gestoría es hacerlo con la que trabaja con el banco que tiene nuestra hipoteca. De esta forma nos ahorraremos tiempo en los trámites necesarios para presentar toda la documentación.

En los casos en los que quieras subrogar la hipoteca en otro banco, es muy probable que la entidad requiera tramitar la cancelación por sus medios. Se puede pedir una prórroga de algunos meses para poder tramitarlo con una gestoría, aunque no es seguro que lo acepten.

¿Qué datos debo tener a mano para poder iniciar los trámites de cancelación de la hipoteca por mi cuenta?

Saldo de la hipoteca
Importe inicial de la hipoteca
Entidad financiera que nos concedió la hipoteca
Entidad financiera en la que terminamos de cancelar el pago ( en caso de que hubiera)
Uso de la hipoteca ( vivienda principal o segunda residencia)
Registro de novaciones
Titular de la hipoteca

¿Cuáles son los pasos para cancelar la hipoteca por tu cuenta?

Como lo comentamos antes, los trámites para cancelar una vivienda llevan tiempo y paciencia. Si contamos con eso, ésto es lo que debemos conseguir:

Certificado de deuda cero:

Este es un documento que guarda el banco emisor de la hipoteca. La entidad no tiene por qué cobrar nada por esta certificación, ya que es la justificación de que la deuda se canceló por completo.

Visita al Notario:

Conviene contratar un notario de confianza para darle el documento del banco que certifica que estamos libres de deuda. El estudio del Notario será el encargado de preparar la escritura de cancelación de la hipoteca.

Pago de la escritura

Una vez que esté lista, deberemos retirar y pagar la escritura, la cual llevará la firma del apoderado del banco. Este paso puede tardar algunos días.

Completar el modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

El siguiente paso es acercarse a Hacienda para rellenar y sellar el formulario 600. Para esto es recomendable pedir una cita previa, ya que no son trámites sencillos y cualquier error resultaría en un paso en falso que deberemos posteriormente enmendar.

Únicamente en el País Vasco, las viviendas no habituales tributan un 0,5% de este impuesto. En el resto de las comunidades este trámite está exento de pago.

Ir al Registro de la propiedad

Deberemos llevar al Registro la escritura y el formulario 600 firmado y sellado. Luego de este paso esperaremos 15 días hasta que nos vuelvan a citar para retirar la documentación y pagar una minuta.

Tras haber realizado todos estos pasos, se liberan todas las cargas de la propiedad. Generalmente en este momento se puede pedir una nota que acredite el estado de cargas de nuestra vivienda.

Como podemos ver, cancelar la hipoteca lleva muchos pasos. Pero si contamos con la voluntad y el tiempo suficiente podemos hacerlo por nuestra cuenta. En caso contrario siempre estará la opción de gestorías especializadas.

Te sirvió esta información? Tienes algún comentario para hacernos? Nos encantaría conocer tu opinión, puedes escribirnos en la casilla debajo del post.

Y si necesitas asesoramiento para comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. En Oi Real Estate contamos con expertos a tu disposición.

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En Documentos

¿Qué es una escritura de la propiedad y cómo se tramita?

29 septiembre, 2020 No hay comentarios

Desde OI REAL ESTATE, como expertos inmobiliarios, queremos despejar tus dudas sobre los temas más importantes del proceso de compraventa de una vivienda. En esta oportunidad, te explicaremos qué es la escritura de una propiedad. ¡Sigue leyendo!

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es una escritura de la propiedad?
¿Quién elige al notario?
¿Qué documentos debe presentar el comprador?
1. Documento de identificación:
2. Original del título de propiedad
3. Original del recibo de contribución urbana (IBI)
4. Certificado de préstamo hipotecario totalmente saldado
5. Certificado de saldo pendiente
6. Fotocopia de todos los pagos realizados para la transmisión de la propiedad
7. Número de cuenta bancaria en donde se han cargado los pagos
8. Juegos de llaves de la propiedad que se transmite
9. Original del certificado del Administrador de la Comunidad
10. Fotocopia de cada uno de los siguientes recibos:
11. Cédula de habitabilidad
12. Certificado de calificación energética
¿Qué es la investigación previa?
¿Qué datos debe incluir la escritura?
Las cargas que pesan sobre la vivienda
Justificante del pago del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
Toda la información relativa a las disposiciones legales y obligaciones fiscales
Documentación que acredite que se han liquidado los gastos notariales
¿Qué ocurre si se extravía?
¿Cuáles son los tipos de copias de escritura?
La copia autorizada
La copia simple

¿Qué es una escritura de la propiedad?

La escritura de la propiedad es el documento que autoriza un notario, con los requisitos que establece la ley, respecto a la posesión de un inmueble. El notario es un funcionario público que tiene autoridad para dar fe de los actos públicos realizados ante él. Además, redacta y garantiza escritos.

La escritura informa sobre quién es el propietario del inmueble. Una vez que ha sido ratificada por un notario, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Al vender una casa, es preciso acudir a una notaría donde se firmará la nueva escritura pública, junto con el comprador. Este será el documento principal de la compraventa.

Para conseguir la escritura de una propiedad, la firma del boleto de compraventa debe haber sido realizada ante escribano público, con la firma de los certificados y en papel timbrado. De lo contrario, no tendrá validez.

La copia de este documento produce efectos, tanto en juicio como fuera de él. Solo la pueden solicitar aquellos que tengan interés legítimo, ya que es secreta para el resto de personas.

¿Quién elige al notario?

Los usos y costumbres indican que suele ser el comprador quien selecciona al escribano para obtener la escritura de una propiedad. Esto se debe a que es él quien se encarga de relevar el inmueble y hacer los estudios pertinentes. Es clave contar durante todo el proceso con un profesional confiable.

¿Qué documentos debe presentar el comprador?

A continuación, te indicamos toda la documentación que debes aportar como vendedor de una propiedad, al momento de la escritura de compraventa.

1. Documento de identificación:

Para las personas físicas:

–Residentes en España:

>Nacionalidad española: original del Documento Nacional de Identidad (DNI) u original del pasaporte. En el caso de aportar el pasaporte, tendrá que acreditar el NIF (número de identificación fiscal).

>Nacionalidad de un país miembro de la Unión Europea: original del pasaporte o tarjeta de identidad de su país, acompañado del certificado del Consulado acreditativo de su residencia en España.

>De otra nacionalidad: original de la Carta de Residencia acompañado del original del pasaporte.

-No residentes en España:

>Original del pasaporte o Carta de Identidad de su país

>Número de Identificación Fiscal (NIF) en España.

Para las personas jurídicas domiciliadas en España:

-Documento original de constitución de la sociedad.

-Original del documento que acredita las facultades de quien firma en nombre de la sociedad.

-Original del Documento de Identidad (DNI o pasaporte) del representante de la sociedad.

Para las personas jurídicas domiciliadas fuera de España:

-Original del documento de constitución de la sociedad debidamente apostillado.

-Original del documento que acredita las facultades de quien firma en nombre de la sociedad debidamente apostillado.

-NIF (Número de Identificación Fiscal) en España.

-Original del Documento de Identidad (carta de identidad o pasaporte) del representante de la sociedad.

En caso de que el notario lo solicite, se deberá presentar traducción jurada de los documentos. Es aconsejable que la realice en España, dado que si no será necesaria la apostilla de la firma del traductor jurado.

2. Original del título de propiedad

Corresponde presentar una escritura de compra, un acto judicial de adjudicación o similar.

3. Original del recibo de contribución urbana (IBI)

Deben facilitarse los recibos del año en curso o del año anterior, en el caso que no se haya abonado. Se incorporará una fotocopia en la escritura de compraventa.

4. Certificado de préstamo hipotecario totalmente saldado

Si la propiedad contaba con un préstamo hipotecario y este fue cancelado, debe presentarse el Certificado de Saldo Cero. Este te lo facilitará la entidad bancaria.

5. Certificado de saldo pendiente

En el caso de que no haya sido completamente saldado el préstamo hipotecario, deberá entregarse el Certificado de Saldo Pendiente. Esto se realiza para que el comprador pueda reservar la cantidad correspondiente a ese pago y entregarla al banco que tenga la hipoteca.

Lo ideal sería que, en el momento de la firma de la escritura de compraventa, compareciera un apoderado de la entidad financiera para que reciba el cheque de pago del saldo pendiente de hipoteca y para que firme la escritura de cancelación.

6. Fotocopia de todos los pagos realizados para la transmisión de la propiedad

Deberán entregarse copias de los cheques o transferencias que se hayan efectuado para la transmisión de la propiedad. De este modo, el notario puede incorporarlos en la escritura de la propiedad.

7. Número de cuenta bancaria en donde se han cargado los pagos

Además, debe informarse al profesional sobre cuál es el número de cuenta donde se han cargado los pagos.

8. Juegos de llaves de la propiedad que se transmite

9. Original del certificado del Administrador de la Comunidad

El vendedor tendrá que acreditar que no hay deudas pendientes con la Comunidad. Este certificado debe estar firmado por el Secretario-Administrador y con el visto bueno del Presidente.

10. Fotocopia de cada uno de los siguientes recibos:

-Agua

-Gas

-Electricidad

-IBI

-Exacciones urbanas (recibo de basuras del Ayuntamiento)

-Contribuciones especiales (en el caso de que existan)

En resumen, cualquier recibo vinculado a la propiedad que se transmite, a fin de entregárselos al comprador, quien efectuará los cambios de nombre.

11. Cédula de habitabilidad

Si necesitas más información sobre cómo obtenerla, te recomendamos leer este post.

12. Certificado de calificación energética

¿Qué es la investigación previa?

El notario, antes de escriturar, investiga el inmueble. Es decir, realiza un análisis técnico-jurídico y se encarga del estudio de los títulos. Estudia el historial del inmueble, el cual comprende los veinte años previos, y se asegura que no existan inhibiciones, embargos u otras posibles situaciones contables, impositivas o jurídicas que puedan imposibilitar la venta.

¿Qué datos debe incluir la escritura?

En la escritura de la propiedad deben aparecer todos los datos relativos al contrato de compraventa que se haya firmado previamente. Además, deben incluirse los siguientes datos:

Las cargas que pesan sobre la vivienda

Es obligación del notario realizar una última comprobación de la situación de la propiedad en el registro que es objeto de la compraventa.

Justificante del pago del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)

El funcionario también debe encargarse de hacer un anexo a la escritura, el cual consistirá en una fotocopia del último recibo del IBI abonado por el vendedor.

Toda la información relativa a las disposiciones legales y obligaciones fiscales

Debe constar cómo se van a distribuir las partes (el comprador y el vendedor) los gastos derivados de la operación de compraventa.

Documentación que acredite que se han liquidado los gastos notariales

Estos gastos comprenden tanto la aplicación aranceles como el número de arancel aplicado. Además, incluyen los honorarios que estipule el profesional.

Te recomendamos leer de manera íntegra la escritura de la propiedad antes de firmarla. Una vez subscripta por las partes, llega el momento de inscribirla en el Registro de la Propiedad. El notario le facilitará una copia al comprador.

¿Qué ocurre si se extravía?

En muchas ocasiones, los propietarios de los inmuebles (casas, pisos o locales) no disponen o han perdido ese documento. Esto no constituye un gran problema, ya que siempre se puede pedir una copia de la escritura de la propiedad. El que te otorguen será un duplicado de la escritura de la propiedad.

¿Cuáles son los tipos de copias de escritura?

Según la normativa española, pueden ser solicitados dos tipos de copias de la escritura de la propiedad:

La copia autorizada

Esta es la que más validez tiene. Su expedición corre a cargo del notario y cuenta con su firma. Su validez es exactamente igual a la de la escritura original. Si el objetivo de pedir la copia es inscribirla en el Registro de la Propiedad o en el Mercantil, debe solicitarse este tipo. Su precio es algo más elevado que el de la copia simple.

La copia simple

Este tipo de copia es más económica que la anterior, puesto que no está firmada por el notario. Sin embargo, su único uso es el de la liquidación de impuestos.

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