Aquí te contaremos quién debe hacerse cargo de los gastos de notaría en la compra de una vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Si tienes la idea de comprar una vivienda con hipoteca deberás, sí o sí, visitar al notario. De hecho, como mínimo, deberás ver al notario en dos ocasiones. Sin embargo, la realidad es que esto no quiere decir necesariamente que debas pagar los gastos de notaría por la compra de tu vivienda.
¿Quién es el notario?
En primer lugar debemos dejar en claro de qué se trata la figura del notario. Se trata de una figura fundamental en el proceso para acceder a un préstamo hipotecario y también en el de la compra de una vivienda.
Cuando hablamos de un notario nos referimos a un funcionario público autorizado que se ocupa de dar fe, conforme a las leyes, de contratos y actos extrajudiciales. En el caso de un préstamo hipotecario y la compra de una vivienda, el notario tiene dos funciones:
Dar fe: por un lado, debe dar fe de la operación y elevarla a documento público. En otras palabras, se encarga de certificar por medio del acta notarial que lo que pone en el contrato cumple con la legalidad y que aquellos que dicen firmarlo lo hacen libremente.
Comprensión del contrato: además, el notario tiene la obligación de asegurarse que el cliente comprende el contenido del préstamo hipotecario o las implicaciones de la compra. Dicho de otro modo, el notario se encargará de aclarar cualquier duda que le puedas plantear con respecto al préstamo hipotecario.
En resumen, el notario es una figura que te ayudará con la operación, tanto la de la compra como la de la firma del préstamo hipotecario. Por ese motivo es obligatorio visitarlo como mínimo, diez días previos a la firma del contrato del préstamo hipotecario. De este modo, el notario tendrá la posibilidad de verificar que el préstamo hipotecario se encuentra en regla, que el cliente cuenta con toda la información que necesitas y además, que la comprende perfectamente.
¿Cuáles son los gastos de notaría para la compra de una vivienda?
Los gastos de notaría al comprar una vivienda y firmar el préstamo hipotecario se encuentran regulados por el Estado. En concreto, el coste de escriturar un inmueble es de, aproximadamente, entre el 0,2% y el 0,5% del valor de la vivienda que figura en el contrato. A partir de ahí, el notario tiene la posibilidad de aplicar un descuento del 10%.
¿Quién debe hacerse cargo de los gastos de notaría por la compra de la vivienda?
El vendedor es quien debe ocuparse de los gastos de notaríaen la compra de una vivienda. Si eres comprador, únicamente, deberás hacerte cargo de abonar el coste de tu copia del documento.
¿Qué sucede con los gastos de notaría en una hipoteca?
Cuando se trata de un préstamo hipotecario el funcionamiento es bastante parecido. Los gastos de notaría deberán ser abonados por la entidad financiera. El cliente solo deberá pagar el precio de la copia de la escritura.
¿Cómo calcular el precio de la escritura de un inmueble?
Los gastos de notaría son uno de los gastos que aparecen al momento de comprar una vivienda. El precio dependerá de algunos factores:
El valor de la vivienda, es decir, la cantidad que hayas abonado por el inmueble.
La cantidad de folios del documento.
Las copias que deban realizarse del mismo.
Por otro lado, más allá de estos gastos, el coste final de escriturar una vivienda también incluirá:
El coste de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Se trata de algo que puede hacer el mismo notario, una gestoría o bien, que puedes realizar por cuenta propia.
Los impuestos de la compra de la vivienda. Esto incluye el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para el comprador y la Plusvalía Municipal para el vendedor, del mismo modo que el Impuesto de Actos Jurídicos y Documentales.
¿El cliente tiene la posibilidad de elegir al notario que desee?
La respuesta es, sin lugar a dudas, sí. El cliente tiene la posibilidad de elegir el notario que desee para llevar a cabo la firma del préstamo hipotecario.
De hecho, desde el Consejo General del Notariado se ocupan de dejarlo en claro y de explicar que, siempre que una parte sea un consumidor y la otra una entidad financiera, un empresario o un promotor inmobiliario, el derecho a elegir siempre será para el consumidor.
No existe una entidad financiera que tenga el derecho de imponer a su notario, lo que sí tienen permitido hacer es recomendarlo. El principal beneficio de llevar a cabo la firma con el notario con el que trabaja la entidad financiera es que, por lo general, el proceso para realizar la firma del préstamo hipotecario será algo más rápido. Esto se debe a que el notario estará al tanto sobre los préstamos hipotecarios que ofrece la entidad y también, conocerá a su departamento legal.
No obstante, es importante tener en claro que quien debe elegir el notario en el préstamo hipotecario eres tú.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre quién debe hacerse cargo de los gastos de notaría en la compra de una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
En reiteradas ocasiones, sucede que los propietarios de pisos heredados o de segunda vivienda se encuentran ubicados en un sitio diferente en el cual residen. Esto no suele traer ningún inconveniente, pero llega un día en que deciden vender el piso y, por motivos laborales, no es posible hacerse presente en el momento de la firma del contrato de compraventa. Si esta situación se presenta, con un poder notarial se podrá vender un inmueble, aunque el titular de la vivienda no esté presente.
Es decir, es posible conceder la gestión y tramitación de un poder a un tercero, con el cual se lo autoriza a actuar en modo de representación del titular de la vivienda en el proceso de compraventa. En este artículo te contamos cómo hacerlo, cuales son los factores más importantes y los requisitos que se necesitarán para que la operación sea un éxito sin tener que moverte de tu lugar de residencia.
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¿Que és un poder notarial?
El poder notarial es un documento de carácter público con peso legal. Su funcionalidad radica en la posibilidad autorizar a un tercero a representarte para la ejecución de la venta un inmueble o cualquier tipo de gestión. Es decir, el apoderado podrá firmar el contrato de compraventa en tu nombre.
Lo ideal es que en el poder notarial se restrinjan las acciones que puede realizar el autorizado. En otras palabras, se recomienda que solo se autorice a vender ese inmueble, especificando las condiciones. Pues de otra manera, el apoderado podría realizar otras operaciones y terminaría por ejercer el abuso de poder.
A través de este tipo de documentos, los notarios se aseguran que la identidad del poderdante y cada una de sus voluntades coinciden con la ley. La otra parte, es decir el tercero asignado para representar legalmente como apoderado tendrá que acreditar su condición con la presentación de una copara del documento. Es decir, con una copia de la autorización otorgada.
¿Cuáles son los tipos de poderes notariales que rigen en territorio español?
En España hay diferentes tipos de poderes notariales. A continuación, presentamos cada uno de ellos:
Poder General o de Ruina. Este tipo de poder notarial sirve para conferirle a un apoderado la potestad cualquier acto válido en derecho. Es decir, para poder vender, comprar administrar, hipotecar bienes, contratar, invertir en herencias, etc.
Poder general para pleitos. Hablamos de un poder para que uno o varios procuradores o abogados puedan representar a una persona en diversos procedimientos judiciales.
Poder especial para pleitos. Se trata de la autorización legal para que un profesional pueda intervenir en cualquier proceso judicial especifico.
Poder especial. Este poder sirve para que uno o varios apoderados puedan otorgar la representación en uno o varios actos o negocios jurídicos concretos. Siempre que se cumplan las condiciones que el poderdante desea fijar.
Los actos pueden ser de compraventa, administración bienes, donación o aceptación de herencia, cobro de pensión, etc.
¿Quién puede otorgar este poder?
El poder notarial puede ser gestionado por cualquier persona mayor de 18 años con plenas facultades mentales que le permitan el cede de derechos. Para su realización, el interesado deberá presentarse ante notaria para la recolección de la documentación necesaria, abonar el coste de la gestión y firmar.
Documentación necesaria para obtener un poder notarial
El poder notarial tiene carácter unilateral. Esto quiere decir que podrá ser gestionado por el propio poderdante ante un notario, ya que no existe la necesidad de que el tercero, es decir, el representante legal, se haga presente.
Para poder solicitarlo se deberá presentar una serie de documentos que acrediten determinadas facultades. Pero, además, deberás conocer:
– Impreso de solicitud.
– DNI o pasaporte en vigor del otorgante
-Copia de los DNI o NIE del apoderado o apoderados
–Poder para pleitos: no será necesario copia del DNI o NIE de los abogados y procuradores.
–Modelo de poder o minuta. Se trata de un modelo que es bridado por el abogado o notario a cargo.
Por otra parte, la Oficina consular podrá solicitar documentación extra a la presentada anteriormente. Esto ser según la necesidad de valoración de la solicitud.
Al momento de la gestión del poder notarial el notario requerirá al poderdante dicha documentación para comenzar la redacción del documento final.
¿Qué coste tiene la solicitud de un poder notarial?
El procedimiento para realizar un poder notarial es realmente sencillo. Y, si bien no es gratuito, su valor no es elevado en lo absoluto. El precio oscila entre los 25 y los 50 euros, dependiendo de las circunstancias.
¿Cuál es el procedimiento a seguir para conseguirlo?
Una vez que se recopila toda la documentación necesaria para la agestión de un pode notarial, el siguiente paso es remitirla a la misma a una casilla de correo oficial: cog.toulouse.not@maec.es. Además, puede ser enviado por correo postal al Consulado General de España. Así lo dispone el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación.
Luego de tramitar la solicitud por la vía que fuere, el servicio de notariado se pondrá en contacto con el solicitante para acordar un encuentro para la firma del poder. El día de la firma es obligatoria la presencia del titular en la firma del documento. Por lo tanto, será requisito fundamental identificarse con el DNI original o pasaporte en vigencia.
¿Es posible revocar un poder notarial?
La respuesta al interrogante es afirmativa. Los poderes que se encuentran autorizados por Notarios o Cónsules del estado español pueden revocarse en cualquier momento. La operación se realiza mediante una escritura de revocación que puede ser otorgada por a oficina consular. Esto es independiente al consulado en el cual se haya autorizado por notario el poder.
Si bien el poder notaria puede ser revocado y anulado, es importante tener presente de que existen situaciones en las cuales su presentación no es admisible. Por ejemplo, cuando se lleva adelante la realización de un testamente, salvo en circunstancias particulares
En España el poder notarial ¿tiene reconocimiento internacional?
Los poderes notariales españoles para poder ser reconocidos por fuera de las fronteras del territorio deben cumplir con un requisito de carácter administrativos. Halamos del requerimiento denominado “apostilla”.
Se trata de la anotación que se realiza sobre el documento público notarial. Esta marca garantiza y certifica que los documentos que se han expedido públicamente en otros territorios son auténticos y legales.
En la actualidad, este tipo de administración rige para todos los países que se encuentren dentro del Convenio de La Haya. En este sentido, la gran mayoría de los países del mundo integran este grupo.
Hasta aquí te hemos contado todo acerca del poder notarial. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.
¿Estás pensando en vender tu propiedad? Al momento de concretar una compraventa inmobiliaria, el vendedor y el comprador cuentan con dos opciones para cerrar el acuerdo: pueden celebrar un acuerdo privado, o bien, firmar una escritura pública ante un notario. ¿Cuáles son las diferencias? ¿Qué opción es más conveniente? En este artículo te contamos todo lo que debes saber si estás dudando en acudir a un notario para firmar una escritura al momento de vender tu propiedad.
Firmar una escritura pública a la hora de concretar una compraventa inmobiliaria no es una cuestión de carácter obligatorio. Sin embargo, es lo más recomendable. ¿Por qué?
Si bien un contrato privado celebrado entre las partes tiene la misma validez, no posee las mismas garantías. La participación de un notario en estas ocasiones dota a la operación de más información y brinda mayor seguridad jurídica a ambos contratantes. Mediante la actuación de un notario, tanto comprador como vendedor podrán asegurarse de que el acuerdo es legal, inamovible y 100% seguro.
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¿De qué se ocupa un notario?
Antes de decidir si acudir a un notario para firmar una escritura o celebrar un contrato de manera privada, es importante conocer de qué se ocupan estos funcionarios públicos.
La principal labor de un notario es la de dar fe del compromiso que existe entre comprador y vendedor y de la información que figura en la escritura, de manera que ninguna de las dos partes pueda negar ante la otra lo que allí se dice. Pues la escritura pública, como documento, es una prueba fehaciente de que comprador y vendedor están de acuerdo con la compraventa de la vivienda y de su voluntad para firmar lo que allí está acordado.
Aspectos de la escritura que debe verificar
El notario también tiene como obligación verificar que todas las cláusulas que aparecen en la escritura son válidas y se ajustan a la ley. Es en este momento que se encargan de:
Comprobar las identidades, capacidades y legitimaciones, tanto del vendedor como del comprador.
Verificar la validez de los documentos que acreditan que la propiedad se encuentra libre de cargas.
Chequear que la descripción del inmueble coincida con la que figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica.
Asegurarse de que la vivienda cuente con otra documentación adicional, como la Cédula de Habitabilidad y el Certificado de Eficiencia Energética.
Todos estos aspectos son obligatorios para cerrar una operación inmobiliaria.
En todo momento, hasta que culmine su tarea, el notario debe asesorar de manera imparcial al comprador y al vendedor, como también informarles acerca de las consecuencias legales que se pueden derivar de ciertos actos. Por ejemplo, el hecho de que, una vez llegada esta instancia, ninguna de las dos partes puede arrepentirse del acuerdo. El vendedor debe ceder la propiedad y el comprador no puede echarse atrás.
¿Qué beneficios brinda la labor del notario a la hora de vender una propiedad?
Como mencionamos al principio, no es obligatoria la contratación de un notario y la firma de una escritura pública para concretar la compraventa de un inmueble. Sin embargo, existen beneficios que esta decisión implica y que, celebrando un contrato privado no se pueden obtener. ¿De qué se tratan?
Si bien en la legislación española rige el principio de la libertad de forma, es decir que, no se requiere de una escritura pública para formalizar una compraventa inmobiliaria, los beneficios de firmar un contrato privado, no son los mismos. Concretar la venta de tu vivienda en presencia de un notario definitivamente te será de ayuda antes, durante y después de realizar el traspaso de la propiedad. ¿Cómo?
Seguridad jurídica
El mismo día en el cual el comprador y el vendedor concreten la transacción el notario se encargará de enviar al Registro de la Propiedad una copia de la escritura de la compraventa y de la escritura de la hipoteca, en caso de que la otra parte financie la compra mediante un préstamo. Esto te garantizará como vendedor que, una vez finalizada la operación, no puedas ser afectado por un embargo o una demanda en caso de inconvenientes.
Otro beneficio consiste en que cada escritura se archiva en el protocolo notarial. Desde allí podrás obtener siempre nuevas copias, consultar los datos de la operación, revisar lo acordado y verificar en qué condiciones se llevó adelante la compraventa. Esto quiere decir que, contando con la presencia de un notario en una operación inmobiliaria, te aseguras de que la escritura no se perderá ni quedará en manos de una sola de las partes.
Cómo elegir un notario para la firma de una escritura al vender una propiedad
Generalmente es el comprador quien elige un notario a la hora de firmar la escritura pública. Esto se debe a que la elección de este funcionario suele ser competencia de quien debe afrontar mayores costos notariales. Sin embargo, si hay acuerdo entre las partes, ambos pueden elegir al notario. No es necesario que este pertenezca a la misma jurisdicción en donde se encuentra el domicilio.
En caso de que el comprador y tú no arriben a un acuerdo en esta cuestión y te opongas a la elección que él hizo puedes reclamar al Servicio de Atención al Usuario del Colegio de Notarios más cercano.
Si la tarea de encontrar el notario indicado te toca a tí debes saber que actualmente existen en España alrededor de 3.000 notarios. En el sitio web del Consejo General del Notariado cuentas con un buscador que te permitirá encontrar uno según la zona en la que te encuentres.
¿Cuál es el coste de acudir a un notario para la firma de una escritura al vender una propiedad?
Como seguramente ya sabes, una compraventa inmobiliaria esta sujeta a múltiples gastos y al pago de impuestos específicos. Si nos centramos únicamente en el aspecto tributario, el comprador debe hacerse cargo de:
Impuestos que debe pagar el comprador por la operación de compraventa
Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) (en caso de tratarse de una vivienda de segunda mano).
Impuesto al Valor Agregado (IVA) (en caso de tratarse de una vivienda nueva).
Por su parte, el vendedor debe encargarse de:
Impuestos que debe pagar el vendedor por la operación de compraventa
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Plusvalía municipal.
Si pasamos a los gastos, veremos que los principales son:
Gastos inherentes a la operación de compraventa
Aranceles notariales(los honorarios del notario).
Aranceles registrales (el costo por inscribir la escritura pública de compraventa en el Registro de la Propiedad).
Minuta de la gestoría (los honorarios de los gestores en caso de que se les encargue la realización de trámites en su nombre).
¿En qué consisten y de qué monto son los honorarios notariales?
En este caso, estos honorarios están fijados por el gobierno español desde el año 1989. Es decir, que el valor será el mismo para todos los notarios matriculados en el país sin importar la zona en donde se encuentre tu propiedad. De todas formas, lo que sí influye es el precio del inmueble y puedes obtener descuentos de hasta un 10% gracias a la competencia que existe entre las diferentes notarías.
La factura notarial que recibirás no sólo incluirá los honorarios del notario, que sólo representan un porcentaje menor. El servicio también cubre la llamada fe pública extrajudicial: oficinas, sueldo del equipo profesional, seguro de responsabilidad civil, informatización, encuadernación y conservación de las escrituras, etc.El notario tiene como obligación entregarte una factura con el detalle de sus servicios y los costos extra correspondientes. Si te surge alguna duda respecto a la factura recibida, puedes solicitar una revisión gratuita al Colegio Notarial.
¿Quién debe asumir los costos de contratar al notario?
A la hora de decidir quién se ocupará de los costos notariales debes saber que la ley da total libertad al comprador y al vendedor para afrontar esta cuestión.
Sin embargo, ten en cuenta que, si ambos no llegan a un acuerdo, entonces se aplicará el criterio legal dependiendo de la zona en la que te encuentres. Existen jurisdicciones, como Navarra, en donde, en caso de no producirse un pacto, comprador y vendedor deben hacerse cargo de los gastos notariales por partes iguales. Hay otras, como Cataluña, en donde el comprador es el que debe afrontar el gasto totalmente.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!
Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Desde Oi Real Estate queremos contarte si es posible prescindir de los servicios del notario a la hora de firmar contrato para un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Sin lugar a dudas, todos hemos escuchado hablar alguna vez de un notario y sus funciones. Incluso, si en algún momento nos hemos visto en la situación de firmar un préstamo hipotecario, aceptar una herencia o bien, vender una vivienda habremos estado en contacto con uno.
No obstante, la realidad es que existe una gran cantidad de dudas con respecto a cuándo es obligatorio contar con los servicios de un notario o, incluso, si es posible prescindir de ellos. Es necesario dejar en claro que, si bien es cierto que se trata de una figura de gran importancia ante la ley, en ciertas ocasiones es posible no contar con él.
Sin embargo, ¿qué ocurre al momento de firmar contrato para una hipoteca? ¿Es obligatoria la presencia de un notario en este caso? Aquí te lo explicaremos detalladamente.
La figura del notario y sus funciones principales
Cuando hablamos de un notario nos referimos a un funcionario del Estado licenciado en Derecho que se ocupa de dar un carácter público a documentos privados y autorizarlos por medio de su firma. En otras palabras, se trata de un servidor público cuya labor consiste en dar fe de los actos y hechos que llevan a cabo personas privadas.
Entre las principales funciones de un notario se encuentra, asegurarse de que la documentación que revisa cumple con toda la normativa legal y dar fe de que lo que figura en dicha documentación por medio de su firma. Esto significa que, los notarios se encargan de garantizar que un documento determinado es válido a todos los efectos. Por ende, el trabajo notarial es de gran importancia y, en varios casos, fundamental.
¿Es obligatorio contar con un notario al comprar un inmueble o al firmar contrato para una hipoteca?
Al momento de llevar a cabo la compra o venta de un inmueble, contar con los servicios de un notario resulta de mucha ayuda. Esto se debe a que se trata de una garantía adicional, al validar que todos los procesos son legales. No obstante, no resulta obligatorio, eso sí, siempre que ambas partes, es decir, el comprador y el vendedor, estén de acuerdo con eso.
En resumen,si bien resulta recomendable, contar con los servicios de un notario en la compraventa de una vivienda no es obligatorio, siempre que las dos partes lo acuerden.
No obstante, al momento de firmar contrato para una hipoteca sí que será obligatorio contar con la presencia de un notario. En este tipo de situación, su función será la de asegurarse de que el interesado comprende de manera correcta las cláusulas del contrato hipotecario y, luego, la de redactar un acta notarial para dar fe de que éste ha recibido la información necesaria.
Es importante tener en claro que, debido a que el comprador de la vivienda será quien asuma la mayor parte de los costes de la notaría, será éste quien pueda elegir la notaría con quien desee firmar contrato para la hipoteca.
¿Por qué es recomendable contar con un notario?
De hecho, como hemos mencionado más arriba, la figura del notario no en todos los casos es imprescindible, sin embargo, siempre será muy recomendable. Esto se debe a que puede ser de mucha ayuda en todo el proceso de compraventa de un inmueble.
De modo que, un notario puede, por ejemplo, revisar e, incluso, redactar el contrato de arras, y llevar a cabo el contrato de compraventa, que enviará a ambas partes para que se encarguen de revisar que todo esté correcto. Previamente se asegurará de que el inmueble se encuentra libre de cargas y, por ende, puede transmitirse de manera segura. Podrá hacerlo solicitando una nota simple al Registro de la Propiedad.
El notario será de utilidad a lo largo de todo el proceso de compraventa de un inmueble y asesorará a ambas partes para aclarar cualquier tipo de dudas que puedan surgir.
Entre sus tareas, también se encuentra la de asesorar a las dos partes sobre todas las dudas que puedan aparecer en el proceso, principalmente, sobre aquellas que tengan relación con las cláusulas y condiciones del préstamo hipotecario. Por último, como ya hemos mencionado, el día de la firma, el notario deberá leer, delante de las partes, las escrituras de la compraventa y entregará las llaves, además de una copia simple de la escritura al comprador.
Del mismo modo, aunque ya sin la parte vendedora, leerá la documentación del préstamo hipotecario y le aclarará al propietario sus condiciones básicas. Una vez que hayan pasado unos tres meses desde la firma del contrato, cuando el inmueble ya se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad, la notaría entregará al comprador las escrituras originales del inmueble.
¿Cuál es el coste de los servicios de un notario?
Más allá de los gastos vinculados a la compra de una vivienda será necesario añadir otros tantos, por ejemplo, los de notaría. Si bien suelen ser altos, es importante mencionar que se encuentran regulados y que, por ende, todos los notarios cobran lo mismo por los mismos servicios.
Dichos gastos se rigen por unos aranceles que varían, entre otros, según el valor de la vivienda. Sobre éstos, el notario únicamente podrá aplicar un descuento del 10%, como máximo. Esto significa que, para una vivienda valorada en 200 000 euros, los gastos notariales se elevarán, aproximadamente, a unos 1700 euros.
Sin lugar a dudas, la figura del notario resulta imprescindible y, aunque en algunos casos no es obligatoria, al momento de firmar contrato para una hipoteca sí lo es.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la obligatoriedad de contar con un notario al firmar contrato para una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte si es posible que la entidad bancaria imponga al notario en un proceso de compraventa de vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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En el año 2021 fueron transmitidas en España más de medio millón de viviendas. En una gran cantidad de estas transmisiones el comprador requirió financiación bancaria. Tanto en forma de préstamo personal o bien por medio de la opción más habitual, es decir, un préstamo hipotecario. Si te estas preguntando si la entidad bancaria Impuso el notario en esas operaciones, la realidad es que no.
La figura del notario
En primer lugar, resulta necesario dejar en claro de qué se encarga la figura del notario. Cuando hablamos de notario nos referimos un funcionario público del Estado. Su función es proporcionar a los ciudadanos la seguridad jurídica que promete la Constitución en su artículo 9º en el ámbito del tráfico jurídico extrajudicial. Se trata de un profesional del Derecho que ejerce en régimen de competencia. Puedes elegir al notario que prefieras y éste debe asesorarte imparcialmente y prestarte el servicio notarial que le solicites.
Con una importante preparación, el notario es un profesional cercano e imparcial que te brindará ayuda y asesoramiento. Además, debe garantizarte que tu contrato o negocio, se encuentren ajustados a la legalidad. El notario representa la garantía de legitimidad y seguridad para los particulares y también, para el Estado.
Libre elección del notario
La libre elección de notario se encuentra recogida en el artículo 126 del Reglamento Notarial. De dicho artículo, podemos resaltar que en su segundo párrafo afirma que “[…] en los supuestos de contratación bancaria el derecho de elección corresponderá al adquirente o cliente de aquellas […]”
Luego de la publicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCCI) se regula por Ley el principio de libre elección de notario en todas las operaciones que se encuentren incluidas en su ámbito de aplicación. Dicho principio, es considerado como un derecho del prestatariopersona física que tenga la consideración de consumidor. Entendiendo por tal la persona física que actúe con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.
El artículo 15 de la LCCI en su apartado primero afirma que el prestatario deberá comparecer ante el notario elegido por él a efectos de obtener el asesoramiento previsto en la Ley de manera presencial.
¿Cómo debe actuar la entidad bancaria?
Todo esto quiere decir que, la entidad bancaria no tendrá la posibilidad de imponer el notario en el proceso de compra de una vivienda que lleva incluida la financiación bancaria. Por otro lado, entre las obligaciones que le exige al banco la LCCI, se encuentra también la de informar al prestatario sobre su derecho a elegir el notario que le preste dicho asesoramiento de manera totalmente libre y entregar además, con el resto de la documentación prevenida en la Ley, un documento que recoja dicha advertencia.
Luego, el notario tendrá que asegurarse de que el prestatario fue debidamente informado sobre su derecho a la libre elección por parte de la entidad financiera. Para todo ello el notario deberá reunirse a solas con la persona que tenga interés en contratar el préstamo hipotecario. Dicho encuentro, deberá llevarse a cabo dentro de los diez días previos a la autorización y firma del contrato hipotecario.
¿Qué ocurre con los gastos de notaría?
Es probable que, el prestatario piense que si la elección de notario corre por su cuenta lo mismo sucedería con los gastos de notaría. La realidad es que, si bien la LCCI impone los gastos de otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario al prestamista y las copias a la parte que las solicite, agregando en la Disposición Adicional 8ª la obligación del notario de remitir telemáticamente al prestatario, sin coste, la copia simple de la escritura. Esto quiere decir que, no tendría que pagar ningún tipo de gasto en la notaría vinculado con la escritura de hipoteca. Ten en cuenta que, esto exceptúa cualquier otra copia que solicitase diferente a esa copia simple electrónica.
En lo que refiere a los gastos por el otorgamiento de la escritura de compraventa de la vivienda, al comprador que luego contrata un préstamo hipotecario, deberá ocuparse de pagar una u otra cantidad. Esto variará dependiendo de cuál sea acuerdo al que han llegado con la parte vendedora.
Acordar que el vendedor afronte los gastos
También, puede existir la situación de haber acordado con el vendedor del inmueble en cuestión que fuese él quien se hiciese cargo de los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa de vivienda. Por ende, debería elegir, al tratarse de su derecho, un notario diferente al que el comprador hubiese designado para el asesoramiento y otorgamiento de la escritura del préstamo hipotecario.
No se trata de una situación muy común. Sin embargo, recurriendo al otorgamiento de un poder o bien, un mandato verbal que prácticamente se ratificaría de inmediato, sería posible otorgarse en el mismo día y con un corto margen de tiempo. Todo esto, gracias al envío telemático por medio de la plataforma notarial SIGNO. La escritura de compraventa de vivienda en una notaría que haya sido seleccionada por el vendedor que asume sus gastos y la del préstamo hipotecario en otra notaría elegida libremente por el comprador, sin que ni el vendedor ni la entidad bancaria pudiese imponer el notario en esta escritura de hipoteca.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la libre elección de notario en el proceso de compraventa de vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las principales preguntas que realizará el notario en el acta de transparencia antes de concederte el préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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¿Qué es el acta de transparencia?
Se trata de un documento que debe realizar un notario luego de comprobar toda la documentación y asesorar al cliente, previo a la firma del contrato.
Aquí explicaremos algunas de las preguntas más importantes que te harán en el acta de transparencia. Deberás estudiar las condiciones de tu hipoteca detenidamente si quieres aprobar esta prueba.
Aproximadamente tres días previos a la firma del préstamo hipotecario, con el fin de que el prestatario tenga en claro todos los detalles del contrato que va a firmar, tendrá que realizar un test notarial. Se trata de una prueba obligatoria. La principal función del acta de transparencia es detectar que no existan errores o cláusulas abusivas en los contratos de las hipotecas. Esto puede ser, por ejemplo, las cláusulas suelo, IRPH, gastos, entre otros.
El test notarial, representa una ventaja para el solicitante del préstamo, ya que le permite conocer a fondo los detalles de la hipoteca y comprender cada uno de sus puntos. Es por este motivo que, deberás revisar detenidamente las condiciones de tu hipoteca antes de asistir. Es fundamental estudiar muy bien todas sus condiciones, los motivos son dos. El primero, aprobar el test y, el segundo, garantizarte de que vas a firmar un contrato sin ningún error ni cláusulas abusivas.
Para que resulte algo más sencillo, aquí te detallaremos todas las preguntas que te harán en la llamada acta de transparencia, el documento que deberás rellenar en el notario. En la nueva ley hipotecaria, la figura del notario toma el rol de asesorar al prestatario de manera objetiva. De este modo, podrás evitar fraudes y abusos bancarios.
¿Qué documentación debe entregarte el banco?
Para asegurar que todo el proceso sea transparente para el solicitante del préstamo, el banco debe entregarte los siguientes documentos:
Ficha Europea de la Información Normalizada (FEIN)
Esto te indicará cuáles son las condiciones del crédito, por ejemplo el importe solicitado, el interés, las comisiones, entre otros.
Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)
Este documento te aclarará de manera detallada todo lo que necesitas saber sobre las cláusulas más complejas.
Copia del proyecto del contrato
Este documento le permitirá al notario generar la escritura de tu nueva casa.
El documento que contiene la información del seguro
En el caso de hipotecas variables, el documento que debe contener la advertencia de estar obligado a contar con asesoramiento notarial.
Documento con el pago de las cuotas en distintos escenarios
El notario te preguntará si cuentas con esta documentación, es por esto que, para conocer cada documento, es buena idea que los tengas controlados antes de asistir a la firma del préstamo hipotecario ante notario. Recuerda que, luego de la tasación de la vivienda deberás citarte con el notario, para hacerlo tienes una plazo de aproximadamente 15 o 20 días para firmar tu préstamo en el notario. Sin embargo, se trata de un trámite que podría demorarse más o menos dependiendo de cada situación personal.
¿Qué preguntará el notario en el acta de transparencia?
El notario te pedirá que rellenes un test donde tendrás que indicar que has recibido la anterior documentación y que sabes cuáles son las características de la hipoteca. Aquí van las preguntas que te harán en la notaria previo a firmar la hipoteca.
En primer lugar, el notario te aclarará cada uno de los puntos. No obstante, es necesario que los conozcas previamente para poder comparar entre diferentes hipotecas.
Documentación
Luego, se realizara la entrega de la documentación precontractual.
Deberás aclarar entonces si cuentas con: FEIN, FiAE, copia del proyecto del contrato, documento que contiene información de los gastos, documento que contiene las condiciones de las garantías del seguro que se exige y documento de advertencia al prestatario de la obligación de recibir el asesoramiento notarial. Recuerda que este es sólo en caso de préstamo con interés variable. Por último, documento con referencia a las cuotas en diferentes escenarios de evolución del tipo de interés.
Entidad bancaria
El siguiente paso es aclarar si la entidad bancaria te ha explicado el contenido de los documentos indicados y respondido a tus dudas. Además, deberás aclarar si el banco te ha informado sobre tu derecho a elegir notario.
Notario
Este sector se centra en la elección de notario, deberás confirmar que se trata del notario elegido.
Características y amortización del préstamo
En este punto se te preguntará si conoces el capital y la duración del préstamo hipotecario además del importe y periodicidad de sus cuotas.
También, tendrás que aclarar si estás al tanto de que cada una de las cuotas abarca una parte de capital del préstamo y otra parte de intereses.
El tipo de interés
Primero deberás aclarar si el tipo de interés que le han ofrecido es fijo durante toda la vida de la hipoteca o bien, si se encuentra prevista su variación en algún momento.
También, deberás dejar en claro si hay o no en tu oferta bonificaciones para el tipo de interés en caso de que contrate ciertos productos con el prestamista o entidades señaladas por él.
Si se trata de un préstamo hipotecario a interés fijo, debes responder si sabes que no se beneficiará de una bajada futura de los tipos de referencia del mercado.
Por otro lado, en el caso de préstamo a interés variable, te preguntarán si sabes que el interés futuro se calcula sumando un diferencial al tipo de interés de referencia pactado. Además, tendrás que responder si comprendes que los tipos de interés de referencia pueden variar con el paso del tiempo y que esto podría significar un aumento de la cuota.
Subrogación de acreedor
Aquí te preguntarán si conoces que es posible cambiar de prestamista por medio de un procedimiento llamado subrogación. Esto conlleva la amortización total anticipada de su préstamo y tiene bonificaciones fiscales y arancelarias.
Amortización anticipada de la hipoteca
Deberás responder si en la oferta que te ha hecho el banco se encuentra prevista una comisión por amortización anticipada. En caso de amortización total, parcial o bien, de cambio de prestamista.
También tendrás que aclarar si entiendes que esta comisión, en caso existir, sólo podrá cobrarse si la amortización anticipada genera una pérdida para el banco que esta deberá justificarle.
Las comisiones
En este apartado deberás contestar si tu préstamo tiene comisión de apertura, comisión de modificación de condiciones (novación) o comisión de reclamación de cuotas impagadas.
En caso de incumplimiento
Aquí debes aclarar que has comprendido que en caso de impago se te cobrará el interés de demora legalmente fijado sobre el importe que haya dejado de abonar. Además, que si el impago llega a una determinada cantidad, el banco puede declarar vencido el préstamo de manera anticipada y reclamar a cada uno de los prestatarios el total de lo adeudado.
Ejecución hipotecaria
Debes aclarar que comprendes que el impago del préstamo puede significar la pérdida del bien hipotecado y su venta en pública subasta. También, te preguntarán si respondes de esta deuda con todos sus bienes, presentes o futuros o bien, sólo con el bien hipotecado.
Por último, debes aclarar si entiendes que, si responde con todos sus bienes y el valor obtenido en la subasta de la finca hipotecada es menor a lo adeudado, continuarás debiendo la diferencia al prestamista.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las preguntas del acta de transparencia. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Planificar una herencia es un proceso doloroso de llevar adelante, ya que hablamos de la sucesión de los bienes y deberes de una persona luego de su fallecimiento. Las personas con derecho a formar parte de dicha transmisión pueden ser diversas, dependiendo de la existencia o no de un testamento. En este post encontrarás lo más importante sobre la herencia y el testamento, que son, como funcionan y como tramitarlos.
En este artículo encontrarás:
¿De que se trata una herencia y un testamento?
Sin dudas, cuando hablamos de herencia y de testamento estamos refiriéndonos a la tramitación de sucesión de los bienes de una persona que ha fallecido. Por tanto, implica dos partes de un mismo proceso. Por un lado, la trasmisión de un patrimonio y, por el otro, los sujetos con e derecho de recibirlo.
A continuación, te detallamos de manera ordenada lo principales puntos sobre la herencia en primer lugar, y sobre el testamento luego.
¿Qué es una herencia?
Se trata de la acción jurídica mediante la cual una persona transmite sus bienes, derechos y obligaciones a una y otras personas luego de su fallecimiento. Quienes tienen derecho a recibir dichas sucesiones son denominados herederos, y pueden se tanto personas físicas como personas jurídicas.
Por otro lado, el conjunto de bienes y deberes que se tramiten forman parte de lo que el Código Civil en su Artículo 659 denomina como masa hereditaria:
bienes, derechos y obligaciones de una persona, que no se extingan por su muerte.
Existen varias formas de organizar la sucesión de los bienes patrimoniales. Puede ser en vida, tratándose de una Donación en Vida. O mediante la realización de un testamento, en el cual el causante declara sus últimas voluntades. En los casos en los cuales no existe tal documento, el proceso de heradación se regula según lo que dicta la ley. En esta situación, uno de los primeros y principales problemas que resultan luego de la muerte de una persona es conocer con precisión que va a suceder con su patrimonio. Sucede, como hemos dicho, que la ley establecerá quienes son sus herederos en relación al grado de parentesco del fallecido.
¿Quiénes son herederos cuando no hay testamento?
En estos casos, como hemos mencionado, el proceso de una herencia se realiza mediante la normativa legislativa. El mismo procedimiento se lleva a cabo en aquellas situaciones en las cuales si existe testamento, pero este resulta nulo o inválido.
Ante estas circunstancias, se deben considerar los siguientes factores para determinar el orden de derecho a la sucesión de los bienes en herencia.
Si la persona fallecida tiene hijos
En esta oportunidad, la herencia de la persona fallecida se divide entre todos sus hijos en partes iguales. En aquellos casos en los cuales alguno de los hijos haya muerto antes que el causante se debe diferenciar:
1) Si el hijo fallecido tiene descendencia. De ser así, la parte de su derecho de herencia se divide en partes iguales entre la cantidad de hijos del mismo.
2) En caso contrario, si el descendiente fallecido no tenía hijos, la herencia será dividida entre aquellos hijos vivos en partes iguales.
3) Y, por último, si el hijo fallecido se encontraba casado, al cónyuge le corresponderá heredar el usufructo del tercio de la herencia. A su vez, le corresponden la mitad de los bienes gananciales. Esto se debe a que, dichos bienes ya les pertenecen a ambas partes por igual por el tipo de vínculo en vida.
Si la persona fallecida no tiene hijos
Ante la situación de fallecimiento de una persona sin hijos, la repartición de su patrimonio se dará en el siguiente orden, según el grado de parentesco:
1) Si ambos padres del fallecido viven, la herencia será repartida entre los dos en partes iguales. En caso contrario, ante el fallecimiento de alguno de ellos, la herencia será para la parte que vive. Si los padres están muertos, se trasmitirá el patrimonio a los abuelos o ascendientes más lejanos que vivan. En caso de haber un viudo, le corresponderá a este el usufructo de la mitad de la herencia.
2) Si el fallecido no tiene padres ni descendientes, la herencia le corresponderá en su totalidad al viudo.
3) Por último, en los casos donde no haya hijos, padres, descendientes ni viudo, la masa hereditaria será repartida entre sus hermanos e hijos de sus hermanos. Ante su falta, le corresponderá heredar a sus tíos, y si no tiene ni hermanos ni tíos, se seguirá a línea de parentesco de primos, sobrinos/nietos y tíos/abuelos, si siguen vivos.
4) Si no tiene ningún tipo de descendientes anteriormente citados y una persona muere sin un testamento la herencia será derecho del Estado.
En aquellas herencias en las cuales no se ha realizado un testamento, se debe llevar adelante una “declaración de herederos”. La misma se trata de un documento de carácter público que establece cuales son las personas que tendrán derecho a la herencia según el orden de parentesco antes descripta. La declaración se realiza ante notario. Para realizarla, se deberán presentar una serie de documentos más dos testigos que conozcan la familia de la persona fallecida. En caso de ser parientes, no deben están incluidos o tener vínculo con la declaración.
Ante el fallecimiento de una persona, quienes sean los herederos de sus bienes u obligaciones, ya sea por testamento o por una disposición legal, deben decidir si van a aceptar o rechazar (repudiación) la sucesión.
Por una parte, la aceptación de una herencia puede ser tanto expresa como tácita. Si el heredero lleva adelante actos o negocios que suponen la intención de aceptar la herencia, la aceptación es tácita. Si lo realiza por escrito ante notario, es expresa.
La aceptación de una herencia puede realizarse de dos maneras diferentes: 1) pura y simplemente, o 2) a beneficio de inventario.
1) La persona heredera se compromete a pagar cada una de las deudas y obligaciones de la persona fallecida, mediante el patrimonio de este y también el suyo sin limitación.
2) En este caso, el heredero responde a las deudas únicamente con los bienes que hereda y no con parte de su patrimonio.
Por otra parte, la renuncia debe ser siempre expresa y mediante documento público. Es decir, ante notario.
En ambos casos, la aceptación y la repudiación, son irremediables. Una vez que se formalizan no pueden modificarse.
En una herencia ¿Qué es un testamento?
Se trata de un documento a través del cual una persona declara sus últimas voluntades respecto a la sucesión de sus bienes y ligaciones luego de su fallecimiento.
En esta nota nos vamos a focalizar en los dos más utilizados.
Testamento ológrafo
Se trata de un documento redactado a puño y letra del testador. Debe incluir la fecha exacta de su realización para que tenga validez. Es decir, año, mes y día.
Se llama ológrafo el testamento cuando el testador lo escribe por sí mismo en la forma y con los requisitos que se determinan en el artículo 688.
Artículo 678 del Código Civil
Para tener validez debe cumplir con las siguientes condiciones:
1) Quién realiza el testamento debe ser mayor de edad
2) El documento debe contener la fecha exacta en la que fue redactado
3) Debe estar firmado por la persona testadora
En cualquier caso en que falte alguno de estos tres requisitos el testamente será considerado nulo.
Testamento abierto notarial
En este caso, se trata de un documento en la cual una persona declara sus últimas voluntades en escritura pública ante notario.
Es abierto el testamento siempre que el testador manifiesta su última voluntad en presencia de las personas que deben autorizar el acto, quedando enteradas de lo que en él se dispone.
Artículo 679 del Código Civil
La función del notario es informar y asesorar al testador sobre las diferentes formas a través de la cuales puede disponer sus bienes. A su vez, se encarga de conservar el testamento hasta la muerte del causante. De esta manera, se mantiene el documento con la más segura garantía de secreto y confidencialidad. Tanto de su existencia como de su contenido.
Lo único que debe realizar el causante es dirigirse a la notaria con su documento de identidad y explicitar el modo en que quiere disponer su patrimonio. Dependiendo de la complejidad que demande la realización, el notario solicitará escritura o más información de los bienes. Una vez que los obtenga, redactará el documento y lo otorgará.
No es obligación en un testamento establecer que bien corresponderá a cada heredero. En el caso de tener hijos lo más frecuente es que se le asigne la herencia en partes iguales, aplicando un tipo de porcentaje igual para todos. Luego del fallecimiento del causante, se determinará el inventario de los bienes y deudas y se procederá a su reparto.
En otros casos, sucede que una persona quiera atribuirle a una o varias personas en particular al algún bien concreto. En este tipo de situaciones se deberárealizar un legado. Ante el fallecimiento del causante, él o los legatarios solo recibirán aquello señalado en el testamento por el fallecido. El resto de la masa hereditaria se les asignará a los herederos.
Si se vislumbran conflictos entre herederos, se recomienda seleccionar y nombrar en el testamento a personas que se ocupen del proceso y de la protección del patrimonio del fallecido para finalmente, determinar la manera de repartición. Es decir, un contador/partidor.
Por parte, en el caso de que alguno de los herederos sea menor de edad es posible nombrar personas tutores. Es un modo de prever resguardo del menor ante la ausencia de los dos padres.
Un testamento siempre puede ser revocable. Es decir, una persona puede modificar su contenido. Además, al ser un documento personal, no es obligación entregárselo a un registro u administración ni tampoco prohíbe al testador disponer de sus bienes. Sólo adquiere valor luego de su fallecimiento.
Si se realiza un legado ¿por qué es importante considerar la legítima en una herencia y testamento?
Conocer que significan las legítimas es de suma importancia al momento de llevar adelante un legado para incorporarlo en el testamento. En este sentido, el causante no puede repartir de manera libre sus bienes ya que existe legalmente la obligación de dejar una parte de la masa hereditaria a los descendientes, ascendientes y cónyuge. En algunos casos denominados herederos forzosos.
Detallamos la lista de herederos forzosos y lo que le corresponde según su parentesco.
Hijos y descendientes
En estos casos, debe dejar en herencia dos tercios de su patrimonio. Un tercio en partes iguales a sus hijos, y el otro tercio a hijos y nietos. Este segundo tiempo se denomina de mejora y puede ser repartido de manera libre entre ellos.
Padres y ascendientes
Si no hay hijos ni descendientes, un tercio de la herencia será para los ascendientes que vivan si el fallecido tuviera viudo, o la mitad en el caso contrario. Si hay descendientes, los padres no tiene derechos a heredar nada.
Viudo o viuda:
Si el causante tiene hijos o descendientes le corresponde un tercio de la herencia en usufructo. Si solo la comparte con ascendientes solo podrá acceder al usufructo de la mitad de la herencia. En caso de que no existan ni ascendentes ni descendientes, accederá al usufructo de dos tercios de la herencia.
La legítima es obligatoria para la persona testadora. La única manera de quitarles el derecho a los herederos forzosos por ley es ante casos de desheredación o indignidad.
Hasta aquí una parte importante del amplio universo de la herencia y el testamento. Si querés seguir informándote al respecto, te recomendamos sigas leyendo noticias inmobiliarias de Oi Real Estate, una ventana directa a la actualidad de la economía e inversiones del sector inmobiliario.
Si estas pensando en comprar una vivienda y la que te atrae es un inmueble heredado debes leer la siguiente nota. La Ley Hipotecaria brinda nuevas seguridades para vendedores y compradores de este tipo de propiedades.
Si te has quedado con alguna duda solo debes dejarnos tu comentario. Te responderemos a la brevedad con la información precisa. Además, si necesitas asesoramiento para comprar tu casa propia, ponte en contacto con nosotros. Disponemos de la experiencia profesional para hacer de este paso el más importante.
Las dudas de los españoles al comprar una casa giran en torno a qué ocurre si no se paga la hipoteca y cuál es el valor de subasta. Todo te lo contamos aquí.
En este artículo encontrarás:
Se cumplieron dos años de la entrada en vigencia de la ley que regula los contratos de crédito inmobiliario. La normativa tuvo un arranque con sobresaltos, ya que los sistemas telemáticos que preveía no estaban listos e impuso la obligatoriedad de que los clientes hipotecarios tuvieran al menos 10 días de la documentación precontractual del préstamo para conocer detalles y evitar problemas. En esos 10 días, los notarios tienen un rol fundamental. Son quienes deben comprobar que la documentación es correcta, despejar dudas de los clientes y dar fe de que saben sobre las consecuencias de lo que firmarán. Todo esto queda reflejado en un acta previa de transparencia.
Desde junio de 2019 los notarios autorizaron al menos 700.000 actas: 677.596 hasta el pasado abril, según difundió una estadística el Consejo General del Notariado. Es más que el número de hipotecas firmadas, unas 606.000 según la misma fuente. Porque algunas veces los notarios dan el visto bueno a la operación. Sin embargo, esta no se completa por diferencias entre el comprador y el vendedor o por cuestiones relacionadas con la entidad financiera. Además, hay que tener en cuenta todo lo que ocasionó la pandemia y su crisis. Las notarías emitieron 1,16 actas de transparencia por cada hipoteca firmada.
Según los notarios, estas son las cinco dudas que los clientes hipotecarios tienen con más frecuencia:
¿Hay que contratar seguros y otros productos para que me otorguen el crédito?
No, pero la respuesta tiene matices. La ley diferencia entre productos vinculados, que son obligatorios, y productos combinados, que son voluntarios. “En relación con el seguro de vida, por ejemplo, se prohíbe que se venda como producto vinculado”, explicó la notaria María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado. Sucede lo mismo con otros requisitos, por lo que “ahora todas las hipotecas traen una retahíla de productos que puedes contratar o no”, añadió. Incluir estos productos es útil para bajar el interés del préstamo. Pero, también permite que la hipoteca se oferte con algún producto vinculado. Si es ese el caso, Barea explica que debe figurar en la documentación precontractual “de forma expresa, advertid y muy especificada; y el notario también advierte de ello”.
¿Me cobran comisión si amortizo la hipoteca por adelantado?
Si ocurre que se realiza una amortización anticipada total, en otras palabras, pagar la totalidad que se debe, amortización anticipada parcial, es decir adelantar una parte para abaratar el préstamo, o una subrogación activa, que es cambiar la hipoteca de un banco a otro, la entidad tiene derecho a percibir una compensación. Es una novedad que el banco no la puede fijar libremente. Tiene unos límites, que son del 2% en los primeros 10 años y del 1,5% en el resto de los años de hipoteca para los préstamos fijos.
En los variables, el límite es del 0,25% en los tres primeros años del préstamo, o del 0,15% en los primeros cinco años. Estos topes legales se pueden negociar a la baja. Barea añade que “hay un concepto importante que es el de pérdida financiera: no es una comisión para que el banco gane dinero. Sino para compensar el daño por quitarle antes de tiempo el préstamo”. Por esto la norma estableció una fórmula que calcula la pérdida que se está causando al banco. Si esta es inferior a los límites expresados antes, funciona como tope. “Cuanto más te alejes de la fecha de formalización, más probable es que la fórmula salga favorable, porque los primeros años es cuando el banco cobra más intereses”, explica la notaria.
¿Qué sucede si contrato un seguro y amortizo antes la hipoteca?
El cliente tiene el derecho a la devolución de la parte que no ha disfrutado. Esto es muy relevante en los casos en que el seguro se contrata a prima única. Esto quiere decir, pagando inicialmente el total equivalente a todos los años que dura la hipoteca. “Si tengo una hipoteca a 30 años, pero el segundo año me toca la lotería y decido quitarme el préstamo”, toma como ejemplo Barea. Añade “la ley contempla el derecho de extorno, de que se me reembolse la parte proporcional de la prima que no he disfrutado”.
¿Qué significa valor de subasta?
Obligatoriamente, en todas las hipotecas tiene que decir cuál es el valor de tasación del inmueble y cuál es el tipo de salida en caso de subasta. “Con esta ley ambos tienen que coincidir”, explica Barea, que además considera que “este es uno de los cambios más relevantes que trajo la norma”. El porqué es que antes el banco podía fijar un valor de subasta mucho menor.
“Si de partida bajas el valor de salida y luego por mecanismo de subasta tiende a bajar, te quedas sin margen”, agrega la experta. Esto es importante porque en caso de que no haya pago, si con lo que la entidad saca del inmueble en la subasta no se llega a cubrir el total de la deuda, el prestatario estaría debiendo dinero. Y Barea recuerda que se aplica el principio de responsabilidad patrimonial universal: “pueden embargar mi coche, mi nómina, otra casa que tenga o cualquier cosa”.
¿Qué sucede si no pago?
Debemos diferenciar primero las consecuencias inmediatas de las de largo plazo. Si un mes no se abona la letra, llegarán intereses de demora – “un gran cambio de esta ley es que no los fija el banco, si no que están fijados y son tres puntos sobre el interés normal del préstamo”, explica la notaria- y, si así lo prevé la escritura solamente, el cobro de una comisión de reclamación de impago.
Es una cantidad fija que va de los 30 a los 45 euros, y según la doctrina del Tribunal Supremo, solo se puede cobrar en concepto de gastos de gestión del banco. Esto quiere decir que la entidad debe haber realizado una acción, como por ejemplo, llamar en caso de impago, enviar un burofax, un mail, etc., para justificar el cobro. Se puede reclamar una vez por cada impago. Ejemplo: si en dos meses seguidos no se paga la cuota, el banco puede exigir dos meses de comisión.
En cuanto al largo plazo, si la falta de pago se prolonga en el tiempo, la nueva ley prevé cambios en sus reglas. Una de sus cláusulas más controvertidas de las hipotecas era la del vencimiento anticipado, es decir, el momento a partir de que el banco puede dar por vencido el préstamo y reclamar su totalidad. Antes era posible hacerlo con una sola letra pendiente, lo que la justicia consideró como un abuso. Con la nueva norma, la falta de pago debe ser de 12 meses o el equivalente a 3% del importe total de la hipoteca, si esta se encuentra en su primera mitad; y de 15 meses o el 7% del importe de la segunda mitad del préstamo. “Con eso la entidad ya puede dar por vencida la hipoteca y es importante recordar de nuevo el principio de responsabilidad patrimonial”, señala Barea.
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La compraventa de un inmueble es un proceso que implica una serie de gastos. Algunos deberán ser afrontados por el vendedor, otros por el comprador y otros por ambos, según lo que se acuerde. Al momento de cerrar la transacción es probable que ambas partes deseen formalizarla mediante una escritura. En ese caso deberán acudir a una notaría y firmar este documento en presencia de un notario. ¿Cuáles son los gastos notariales que implica la firma de una escritura pública de compraventa? ¿Quién debe hacerse cargo de pagarlos? En este artículo te lo contamos.
Existen varias maneras de concretar la compraventa de un inmueble cuando el comprador indicado ha aparecido. En primer lugar, suelen firmarse preacuerdos, como el contrato de reserva o el contrato de arras, que le aseguran a ambas partes que la intención de cerrar el trato es real. Luego aparecen dos caminos posibles: la celebración de un contrato privado de compraventa y la firma de una escritura pública de compraventa.
Si bien es posible entregar las llaves de la vivienda al comprador con tan solo un contrato de compraventa de por medio, que puede ser celebrado entre ambas partes sin la intervención de ninguna otra persona o entidad, puede no ser la mejor opción. Sin duda la escritura pública de compraventa revestirá mayor seguridad jurídica, tanto para el vendedor como para el comprador. Ahora bien, ¿qué gastos implica acudir a una notaría y firmar este documento en presencia de un notario? ¿Quién de los dos debe hacerse cargo de estos gastos? ¿Entre qué valores oscilan? A continuación respondemos todas estas preguntas y también te contamos cuáles son los otros gastos que implica vender un inmueble.
En este artículo encontrarás:
¿De qué se tratan los gastos notariales en el cierre de una compraventa?
Los gastos notariales son aquellos que corresponden a la firma de la escritura pública de compraventa, es decir, el momento en el cual se concreta la transacción por un determinado inmueble. ¿Qué incluyen estos gastos? La confección del mismo documento, pero también, los honorarios del notario.
Servicios que incluyen los gastos notariales en el cierre de una compraventa
Labor del notario
¿Qué es un notario y cuáles son sus tareas? Se trata de un funcionario público cuya principal labor es dar fe del compromiso que existe entre comprador y vendedor, el cual debe figurar explícitamente en la escritura. De esta manera, ninguna de las dos partes podrá negar ante la otra lo que consta en el documento.
Por otro lado, el notario también tiene como obligación verificar que todos los datos que aparecen en la escritura son válidos y se ajustan a la ley. Por esta razón, antes de proceder a la firma, se ocupa de comprobar las identidades, capacidades y legitimaciones de vendedor y comprador, de verificar que la propiedad se encuentra libre de cargas, de chequear que la descripción del inmueble coincide con la de la certificación catastral y se asegura de que la vivienda cuenta con la Cédula de Habitabilidad y el Certificado de Eficiencia Energética.
Otros servicios
Sin embargo, los honorarios del notario sólo representan un porcentaje menor en la factura por gastos notariales. Los otros servicios que también se incluyen son los correspondientes a la llamada fe pública extrajudicial. Es decir, oficinas, sueldo de equipo profesional, seguro de responsabilidad civil, informatización, encuadernación y conservación de escrituras, etc.
Podemos afirmar, entonces, que el valor de los gastos notariales es el que cubrirá el costo de todos los servicios mencionados, que son aquellos que brindarán al acuerdo la seguridad jurídica que, por ejemplo, un contrato privado de compraventa no puede ofrecer.
También es importante mencionar que si a alguna de las partes implicadas en la compraventa le surge alguna duda respecto a los servicios recibidos, puede solicitar una revisión gratuita de la factura obtenida al Colegio Notarial.
¿Quién paga los gastos notariales en el cierre de una compraventa?
En definitiva, quien se hace cargo de los gastos notariales de una compraventa es el comprador. Si bien el Código Civil establece que el vendedor debe hacerse cargo de los gastos por la escritura pública y el comprador de los correspondientes a la primera copia y las siguientes, en la práctica no suele ser así. Lo más habitual es que esta cuestión se negocie y que el comprador termine afrontando el 100% de este valor.
¿Cuánto se debe pagar por los gastos notariales en el cierre de una compraventa?
Para calcular de manera aproximada cuál será el total a pagar por los gastos notariales de una compraventa es importante mencionar que los honorarios de los notarios están fijados por el Estado desde el año 1989. Por lo tanto, este valor será el mismo en todas las regiones del país.
Sin embargo, las variaciones del precio final tienen que ver con el valor del bien inmueble que se está vendiendo. Debido a la competencia que existe entre las diferentes notarías, la persona que deba afrontar los gastos notariales, podrá obtener descuentos de hasta un 10% por los servicios ofrecidos.
Para hablar de valores concretos, el precio que se cobra por la confección de la escritura pública de compraventa, su extensión, la entrega de las copias solicitadas y los honorarios del notario oscila entre los 600 y los 875 euros. Sin embargo, mientras más alto sea el valor del inmueble en cuestión, mayor será el precio de los gastos notariales. Por ejemplo: por una propiedad de 100.000 euros se pagarán, aproximadamente, 850 euros. Pero por una de 250.000 euros, se deberán abonar unos 1.000 euros.
Otros gastos que implica vender una vivienda
A continuación te mostramos cuáles son otros gastos que implica la compraventa de una vivienda antes, durante y después de concretada. Cabe aclarar que no todos ellos son obligatorios, sino que asumirlos dependerá de cada situación en particular. Por ejemplo, si el inmueble está sujeto a una hipoteca, si se contrató una agencia inmobiliaria, etc.
Antes de la venta
Nota simple de la vivienda
Certificado de Eficiencia Energética
Cédula de Habitabilidad
Gastos de cancelación de la hipoteca
Durante la venta
Firma de un contrato de arras
Honorarios de la agencia inmobiliaria
Después de la venta
IRPF
Plusvalía municipal
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
¿Estás pensando en vender tu propiedad? En OI REAL ESTATE podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!
Cuando los clientes no están conformes con las condiciones de sus préstamos hipotecarios, existe la posibilidad de hacer una subrogación o de contratar una nueva hipoteca. Entérate en esta nota de todos los detalles que diferencian ambas operaciones.
Lo único permanente es el cambio es una frase que se le atribuye al filósofo presocrático Heráclito. Y aunque sus enseñanzas datan de hace más de dos mil años, sus dichos siguen estando vigentes. Lo que hasta hace algún tiempo nos pareció conveniente puede ya no serlo, y es probable que querramos cambiarlo.
Si lo llevamos al terreno de las finanzas, un contrato que firmamos hace 5 ó 10 años puede habernos servido en esos tiempos pero ahora necesite una actualización. En el caso de los préstamos hipotecarios, existen varias posibilidades para cambiar sus condiciones, firmar un nuevo contrato o incluso mudarse de entidad.
Si estás pensando en modificar tu hipoteca, no dejes de leer este post! Aquí te explicaremos las diferencias entre subrogación y contratación de una nueva hipoteca para que puedas evaluar cuál es más conveniente para tu caso.
En este artículo encontrarás:
Cuáles son las diferencias entre subrogación y la contratación de una nueva hipoteca en otro banco?
Si tenemos un crédito hipotecario que tiene un interés más alto de lo que pensamos, es posible cambiarla de banco a través de una subrogación de acreedor o la contratación de un nuevo préstamo con el cual cancelaremos el vigente. Básicamente en estas dos operaciones lo que buscamos es dejar el banco originario de la hipoteca y cambiar de entidad financiera. Para cualquiera de los dos casos deberemos tener en cuenta los gastos para poder elegir cuál nos puede convenir más.
Subrogación ó contratación de una nueva hipoteca: cuál es la mejor opción?
Si bien las dos operaciones tienen como meta mejorar las condiciones del préstamo, cada una tiene diferencias considerables.
Subrogación del acreedor
Este procedimiento sirve para sustituir al banco prestamista por otro, con lo cual permite trasladar la hipoteca de una entidad a otra sin necesidad de contratar un nuevo préstamo. Gracias a esta operación es posible modificar el coste del crédito, rebajando el interés, quitando comisiones o vinculaciones y los plazos, ya sea para aumentarlo o reducirlo.
La formalización de una subrogación requiere firmar una escritura específica. En la misma se oficializa el cambio del acreedor y las modificaciones de las condiciones del préstamo. Puede tener muchas similitudes con la firma de un nuevo préstamo, pero en realidad es distinto ya que no se necesita cancelar el que ya teníamos.
Luego de aceptar la oferta de subrogación, el nuevo banco enviará un aviso al banco originario. A partir de entonces nuestra entidad tendrá 15 días para presentar una propuesta mejoradora, si es que tiene la intención de retenernos como clientes. Esta contraoferta podrá ser aceptada o rechazada, según la conveniencia.
Contratación de una nueva hipoteca
Otra de las opciones que tenemos para mejorar las condiciones de nuestro crédito es cancelar la hipoteca con un nuevo préstamo hipotecario. Aquí tendremos la opción de modificar cualquier condición del préstamo que nos permita el nuevo banco: cambiar a un titular por otro, ampliar el capital, rebajar el interés, eliminar comisiones o bonificaciones o quitar avales por ejemplo.
Contratar una nueva hipoteca para cancelar el préstamo anterior requerirá firmar dos escrituras: una será para oficializar el nuevo crédito y otra será para cancelar el que tenemos vigente. Una diferencia con la subrogación es que no existe el plazo de 15 días para que el banco actual presente una contraoferta. Sin embargo podemos negociar si queremos una mejora en las condiciones y pedirle una contrapropuesta.
Gastos de subrogación vs gastos de refinanciación con una nueva hipoteca
En estas dos operaciones intervienen distintos procesos, los cuales conllevan distintos costes. Veamos qué gastos están establecidos por ley en cada caso:
Costes de subrogación
Tasación de la vivienda
A precio de abril de 2021 una tasación puede costar unos 300 euros de media
Comisión de subrogación
Es posible que la hipoteca que firmamos haya tenido una cláusula por subrogación, cuyo coste puede ser de entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente dependiendo de lo que indique la escritura original de la hipoteca y de la fecha en la que la contratamos.
Costes de cancelar una hipoteca con otra
Tasación de la vivienda
A precio de abril de 2021 una tasación puede costar unos 300 euros de media
Comisión de apertura
Si bien es cierto que muchos bancos no la cobran, hay algunos que si continúan haciéndolo.
Gastos asociados a cancelación registral
Estos gastos suelen costar alrededor de 1000 euros de media. Son los que se incluyen dentro de la notaría, gestoría y registro.
Comisión por amortización anticipada
Es posible que hayamos contratado una hipoteca en la cual se pagaba por amortizar el pago anticipadamente. Por esto se suele cobrar entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente. Esto también dependerá de la escritura original y de la fecha de contratación de ese préstamo.
Entonces, subrogar o nueva hipoteca?
Si vemos la tabla de costes nos daremos cuenta enseguida que una subrogación nos saldrá más a cuenta que contratar un nuevo préstamo hipotecario. Pero hay que tener en cuenta que una nueva hipoteca nos puede permitir modificar más aspectos del crédito. El coste y el ahorro que podemos obtener con cada operación dependerán de la oferta que nos haga el nuevo banco y de las comisiones que nos cobre el actual.
Es recomendable entonces buscar ofertas de subrogación y otras de refinanciación de hipoteca a través de un nuevo préstamo. Comparando propuestas podremos estar seguros de cuál es la mejor opción.
¿Te fue útil esta información? ¿Conoces más sobre cuáles son las mejores hipotecas de febrero 2021? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.
Y si necesitas financiación para comprar una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.
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