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La Ley de arrendamientos urbanos es por la que se rigen los contratos de alquiler o más propiamente el contrato de arrendamiento urbano. Ya sea de vivienda o de local de negocio. En este artículo vas a conocer todo lo que respecta a esta ley.

¿Qué sabemos sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos?

El contrato de alquiler o de arrendamiento urbano es el de fincas urbanas y comprende el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocio (el traspaso no se contempla). Refiriéndose esta última denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables. En las que cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo.

La Ley de arrendamientos urbanos regula, asimismo, los subarriendos de viviendas y cesiones de viviendas y de locales de negocio, así como el alquiler de viviendas amuebladas.

Regulación legal del contrato

Los contratos de arrendamientos urbanos (más conocido como alquiler de vivienda o asimilado) están configurados por la Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 40/1964, de 11 de junio. La citada Ley ha sido derogada por Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. No obstante, mantienen en vigor para los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 la anterior Ley, con las salvedades contenidas en las disposiciones transitorias 2ª, 3ª, 4ª y 6ª de la citada Ley de 1994, modificada por Ley 19/2009 de 23 de noviembre. Reformado por la Ley 39/2010 de 22 diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2011 y por la reforma efectuada por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Esta última, finalmente, ha perdido su vigencia tras su convalidación en el Congreso de Diputados el 22 de enero de 2019.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, ha sido modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

La nueva Ley tiene el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo. Esto se logra por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio.

Tal objetivo se busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Régimen jurídico del contrato de arrendamiento urbano

El régimen jurídico aplicable, refuerza la libertad de pactos y da prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley.

Reducción del tiempo máximo de contrato

• La duración del arrendamiento: la prórroga obligatoria es de tres años para las personas físicas y de cinco años para las jurídicas. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.
• La recuperación del inmueble por el arrendador: esto es para destinarlo a vivienda permanente en determinados casos en donde se requiere que haya transcurrido, al menos, el primer año de duración del contrato. Sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento.
• La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento: esto puede ser una vez que hayan transcurrido, al menos, seis meses. Lo debe comunicar al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.
• El consentimiento es uno de los requisitos esenciales del contrato: esto es así a tal extremo que puede afirmarse que es su elemento más sustancial. Al ser el contrato un acuerdo de voluntades que se manifiestan por medio del consentimiento. Su ausencia determina la nulidad o inexistencia del contrato, art.1261 CC, y la existencia de vicios en el mismo, su anulabilidad.

El CC art.1554 apartado.1 CC, establece como primera obligación del arrendador la entrega de la cosa objeto del contrato. Esta obligación es básica, puesto que el contrato de arrendamiento se define como aquel por el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado a cambio de un precio cierto.

La renta pactada en el contrato de alquiler según la Ley de Arrendamientos Urbanos

La renta en el contrato de arrendamiento urbano será la que libremente estipulen las partes.

1. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
2. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
3. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago. Salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

Actualización de la renta en el arrendamiento

Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario. En la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.

En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta la variación porcentual. La cual es experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo. Esto, en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización. Se toma como mes de referencia para la primera actualización aquel que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato. Y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada notifique a la otra parte por escrito. Tiene que expresar el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Contratos excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regirán por lo pactado y por lo establecido con carácter necesario en el Código Civil:

• Los arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas o locales de negocio, con o sin muebles de fincas. Cuyo arrendatario las ocupe únicamente por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos.
• Los arrendamientos de locales para casinos o círculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados.
• El uso de las viviendas y locales que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tuvieren asignados por razón del cargo que desempeñen.
• Aquellos contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento del predio con que cuente la finalidad primordial del arriendo. Se presumirá, salvo que se pruebe lo contrario, que el objeto principal del arrendamiento es la explotación del predio. Siempre y cuando la contribución territorial de la finca por rústica sea superior a la urbana.

También se excluye de la LAU los arrendamientos de apartamentos para uso turístico.

Tiempo de duración del arrendamiento urbano

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a tres años, o inferior a cinco años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales. Esto ocurrirá hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, (o de cinco años) salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Libertad de formas del contrato

Este principio de libertad de forma permite a las partes aplicar o no la ley a su concreta relación jurídica. Es perfectamente válido y eficaz el contrato formalizado en escritura pública, o en documento privado o incluso el celebrado verbalmente.

No afecta a la validez del contrato la forma en la que se haya realizado. Aunque no se puede pasar por alto que la forma en la que se recoge el contrato es fundamental a la hora de probar la existencia del mismo y las condiciones establecidas por las partes.

Obligaciones del arrendador de vivienda o local

1. Entregar al arrendatario la vivienda objeto del contrato (arts. 1554.1º C.C. y 9 LAU).
2. Ejecutar las obras necesarias para la conservación de la vivienda (arts. 1554-2 C.C. y 21 LAU).
3. Mantener al arrendatario en el uso pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo pactado (arts. 1554-3 C.C. y, a sensu contrario, art. 27-3b LAU) y no variar su forma (art. 1557).
4. El saneamiento de la cosa arrendada (art. 1553 C.C.).
5. La exigencia de fianza (art. 36 LAU).

Obligaciones del arrendatario de vivienda o local

1. Abonar la renta estipulada, sus actualizaciones, sus elevaciones así como los gastos asimilados o cualquier otro que se hubiera convenido (arts. 1555-1 C.C. y 17,18,19, 20 y, a sensu contrario, 27-2a LAU).
2. Usar la cosa arrendada con la debida diligencia destinándola a satisfacer su necesidad primaria permanente de vivienda o la de su cónyuge o hijos dependientes (arts. 1555-2 C.C. y 2, 7 y, a sensu contrario, 27-2f LAU). Y devolverla al término del contrato (art. 1561 C.C.)3. ª). Abonar los gastos de escrituración del contrato, salvo pacto en contrario (art. 1555-3º C.C.).
3. Abstenerse de variar la forma de la cosa arrendada (art. 23 LAU).
4. Abstenerse de ejecutar obras sin consentimiento del arrendador, tolerar la ejecución de las obras necesarias que deba ejecutar el mismo arrendador y poner en su conocimiento dicha necesidad (art. 1558 C.C. y 21 y 23 LAU)
5. Soportar las obras de mejora no diferibles a la expiración del contrato (art. 22 LAU).

6. Comunicar al arrendador las usurpaciones o novedades dañosas que un tercero haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada (art. 1559 C.C.).
7. Llevar a cabo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (art. 21-4 LAU).
8. Prestar la fianza (art. 36 LAU).

Esta es una enumeración no exhaustiva. Además, debe de tenerse en cuenta que el artículo 1255 C.C. permite establecer derechos y obligaciones siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Por su parte, el artículo 6 LAU dispone que son nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II, salvo los casos en que la propia norma lo autorice.

Y el artículo 4.4 del mismo cuerpo legal establece que la exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

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