La situación mundial del mercado inmobiliario continúa trastocada tras la pandemia. En algunos puntos del globo la caída de los precios de las viviendas fue de dos dígitos. Al mismo ritmo la demanda ha disminuido sustancialmente. Por otra parte, es cada vez más difícil para los consumidores acceder a un préstamo. Y, a su vez, quienes deben pagar mes a mes el crédito que les fue otorgado ven cómo aumentan las cuotas en lo que algunos consideran una nueva crisis hipotecaria en el mundo.
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El incremento del coste de los préstamos presiona, en todo el globo, tanto a los compradores de viviendas como a los actuales propietarios. Ciudadanos del mundo que durante la pandemia pidieron un crédito en busca de casas más grandes, con más espacio para el teletrabajo o lejos del centro de las grandes urbes, observan con preocupación cómo sus respectivos banco centrales suben las tasas de interés de sus países. Ello genera que, mientras los precios de las casas se desploman por la baja demanda, las cuotas vayan en franco ascenso.
De acuerdo con el análisis de los especialistas de los que se rodea Oi RealEstate, es difícil pensar en una nueva recesión como la de 2008. Sin embargo, se considera que si los bancos centrales se pasan de frenada, la recesión económica mundial podría empeorar aún más. El execonomista del Banco de Japón, Hideaki Hirata, nota esa tendencia. “Observaremos una recesión del mercado de la vivienda sincronizada a nivel mundial en 2023 y 2024”, destacó el docente de la Universidad de Hosei en conversación con Bloomberg.
El experto, además, adelanta que “el impacto total de las subidas agresivas de tipos de este año tardará en manifestarse en los hogares”. No obstante, algunos efectos ya se notan. Los altos costes de financiación provocan un verdadero ajuste de cinturón en muchas casas. Asimismo, desalientan que nuevos actores ingresen al mercado. Y esto, a su vez, pisa los precios de las propiedades.
El jefe de investigación de mercados globales de Nomura Holdings, Rob Subbaraman, señala que “las familias jóvenes que se han endeudado nunca han experimentado hasta ahora un fuerte aumento de los tipos de interés en un momento en que sus salarios reales ajustados a la inflación están cayendo”. Para el especialista, esto implica un “gran shock” para ellos.
Crisis hipotecaria según país
La crisis hipotecaria tiene matices en los distintos países del mundo. En algunas naciones existe una mayor confianza en préstamos a tipo fijo hasta 30 años, como el de Estados Unidos. Allí, las hipotecas variables fueron apenas el 7% del total de préstamos convencionales en los últimos cinco años. Pero también existen otras donde los tipos fijos se ofrecen por tan solo un año y las variables se mueven en función del interés establecido por el Banco Central.
En el caso de Australia, Reino Unido o Nueva Zelanda, las hipotecas variables tienen una mayor presencia en el mercado. En éste último país, la entidad financiera regulatoria subió tipos siete veces en los últimos 10 meses. A su vez, el valor de los inmuebles descendió en un 11% entre noviembre de 2021 y julio pasado. Las cifras son aportadas por The Real State Institute, donde prevén que la caída puede llegar a ser del 20% en el futuro.
Uno de los mercados más populares de Europa, como lo es el de Suecia, tiene un fuerte problema con los precios de las viviendas. Éstos han caído un 8% desde la primavera pasada. A su vez, muchas empresas inmobiliarias que se endeudaron en los mercados de bonos para financiar sus operaciones se ven presionadas por el incremento de los tipos. Algo que deposita mayor incertidumbre en los inversores que lo piensan mejor a la hora de refinanciar sus deudas.
En Reino Unido el desplome de precios comienza a acelerarse. La nación europea está en la “cúspide de una recesión de la vivienda”, en palabras de HSBC Holdings, donde también proyectan una caída del 20% en la demanda durante el próximo año. Además, 1,8 millones de hipotecados británicos deben refinanciar su préstamo en 2023.
En Estados Unidos, como se ha dicho, el riesgo hipotecario es menor a causa de su tendencia al tipo fijo. Aun así, no quedó exento de la crisis hipotecaria mundial. Una gran cantidad de los compradores más presionados fueron empujados por la suba del coste de los préstamos en los últimos meses y se vuelcan cada vez más a otros más flexibles con interés variable. Éstos últimos se encuentran, según Zillow Group, en el nivel más alto en 15 años.
Otros números históricos se vieron en Australia, donde los valores de las viviendas mostraron su mayor caída mensual en casi cuarenta años. La situación es especialmente grave, porque el año próximo miles de millones de dólares en préstamos hipotecarios fijados en tipos de interés mínimos tendrán que refinanciarse.
Protección estatal a los más afectados
De la incertidumbre general por el mercado inmobiliario mundial se trasladan otras preocupaciones. Más puntualmente respecto de posibles descensos para los hogares, los bancos y los promotores. Sin embargo, Kwan Ok Lee, especialista en vivienda en la Universidad Nacional de Singapur, advierte: “Dado que la crisis de asequibilidad de la vivienda es muy grave en muchas economías importantes, el enfriamiento de los precios de la vivienda puede tener algunos efectos positivos”.
Corea del Sur fue una de las primeras economías de Asia en subir los tipos. Pero, en paralelo, el Gobierno decidió intervenir para proteger a los consumidores que debieron adaptarse a los aumentos de las cuotas. En concepto de fondos para reducir la proporción de hogares con hipotecas variables, los legisladores de ese país acordaron desembolsar más 290 millones de dólares, unos 288 millones de euros al cambio actual.
Algo similar paso en Polonia, donde el coste mensual por la financiación se duplicó en el último tiempo. A principios de año, el Gobierno de ese país suspendió los pagos hasta por ocho meses. La medida derrumbó las ganancias de las principales entidades financieras allí, después de que la industria se viera obligada a reservar 2.780 millones de dólares en provisiones (2.765 millones de euros).
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