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En tiempos de crisis económica muchos usuarios pueden enfrentarse a la falta de pago de la hipoteca, situación que tendrá sus consecuencias si no la resolvemos en el corto plazo.

La  fuerte crisis económica derivada de la pandemia desatada en el mundo durante 2020  ha elevado de manera drástica los niveles de morosidad. A pesar de las moratorias en el pago de hipotecas aprobada por el Gobierno, gran cantidad de hipotecados se vieron obligados a llegar a la falta de pago de la hipoteca ante la falta de ingresos.

Esto generó una de las caras más tristes de la debacle económica. Y aunque esta figura es muy conocida por sus consecuencias, poco se habla de los pasos previos antes de que se llegue a esta situación.

Si quieres saber más sobre las ejecuciones hipotecarias y el proceso para evitar que esto suceda, no dejes de leer este post! Aquí comentaremos las consecuencias de la falta de pago y las posibilidades para evitar perder la vivienda.

Falta de pago de la hipoteca: cómo evitar que ejecuten la propiedad?

La compra de una vivienda es un compromiso financiero a largo plazo, con lo cual es un paso muy importante dentro de las finanzas personales. Debemos saber que este contrato abarcará dos o tres décadas de nuestra vida, por lo que antes de tomar esa decisión tenemos que saber el vínculo que forjamos con el banco luego de esta inversión.

Una hipoteca es el acuerdo que se firma con el banco, que como  entidad prestamista, ofrece el financiamiento de un porcentaje de la vivienda a través de un préstamo. Este capital prestado tendrá que devolverse con intereses. Además, tendremos que tener en cuenta los gastos generados por su admisión.

Cuáles son las consecuencias de la falta de pago de la hipoteca?

Cuando un cliente se atrasa en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, deberá abonar a la entidad de crédito los denominados intereses de demora. Estos intereses serán superiores al de los intereses ordinarios y su manera de cálculo estará determinada en el contrato,

Entonces, si un hipotecado se atrasa en los pagos mensuales, deberá pagar la cuota que debía más otros intereses extras, que se irán incrementando a medida que aumenta la deuda. Algunos bancos suelen incluso cobrar una comisión por reclamación de cuotas impagadas, ítem que también está establecido en el contrato firmado.

Cuáles son los pasos previos a la ejecución hipotecaria?

Este proceso se inicia con la falta de pago de la hipoteca. Si el cliente no paga una cuota o durante el plazo se atrasa alguna vez no se activará la ejecución: deberán existir sucesivas situaciones para que el banco ponga en marcha el procedimiento.

Comunicación del banco de la mora

El primer paso será que el banco comunique la situación y pida la regularización de los pagos. En el caso de que sea imposible pagar el total de la cuota pero si se puede pagar una parte, lo más aconsejable es llegar a acuerdos y buscar negociar con la entidad.

De esta manera el banco sabrá que hay intenciones de pago, aunque también exista una dificultad para lograr cumplir con los compromisos.

Ingreso del deudor en mora

Pasados cinco meses sin pagar, el banco incluirá al hipotecado en una lista de morosos. Esta acción puede traer consecuencias, si necesitamos recurrir a futuros préstamos o créditos.

Demanda judicial

La demanda se activa a partir de la 12ª cuota impagada en la primera mitad del préstamo y de la 15ª mensualidad en la segunda mitad de la hipoteca. Esta ampliación en el plazo para comenzar el camino judicial se dictaminó luego de la sanción de la Ley de Hipotecas del 2019.  El banco incluirá una notificación de las cargas que existen sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Se convoca a la Subasta Pública:

Se publican en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento y de los Juzgados y en Boletines Oficiales los datos sobre la subasta. Esta comunicación no está prevista para los deudores, por lo que deberán estar atentos al proceso.

Celebración de la Subasta

Se celebra la subasta entregando la vivienda al mejor postor. En caso de no llegar al precio mínimo, el banco puede quedarse con el inmueble por un 60% del valor. Si el precio de la subasta no supera la deuda pendiente, se puede generar una deuda a favor del banco.

Desalojo

En esta última instancia del proceso el deudor está obligado a abandonar el domicilio con presencia de peritos judiciales y policiales, además del cerrajero que deberá cambiar la cerradura en ese acto.

Cómo se puede evitar una ejecución hipotecaria?

Este proceso se puede frenar e incluso se puede volver al acuerdo original con el banco. Para ello se pueden iniciar las siguientes acciones:

Enervación de la acción hipotecaria: 

A través de esta acción el deudor se pone al día con los pagos. Esto debe suceder antes del anuncio de la subasta para poder cancelar la ejecución. Condición imprescindible es que la vivienda hipotecada sea residencia habitual del titular.

Acordar con el banco

Se puede optar por pagarle a la entidad financiera para que ésta anule el pedido de desalojo. A cambio el deudor deberá comprometerse a pagar la hipoteca si se alarga el plazo o  también puede dar por opción disfrutar de unos años de carencia.

Acogerse al Código de Buenas Prácticas: 

Siempre que el deudor se encuentre dentro dentro del umbral de exclusión, puede pedirle al banco que pare la ejecución y reestructure la deuda. Si las medidas del código no son suficientes, se puede lograr que la entidad acepte una dación en pago y le permita vivir de alquiler social en la misma vivienda.

Pertenecer a un colectivo vulnerable

Cumpliendo una serie de requisitos, el banco no podrá ejecutar el desahucio aunque ya se haya producido la ejecución hipotecaria. Esto es posible gracias al decreto promulgado en marzo del 2020 como medida dictaminada ante la crisis económica producida por la pandemia del COVID 19.

Demandar al banco por error en la notificación o por cláusulas abusivas

Si la notificación tuvo errores en su entrega sólo se podrá dilatar el proceso. En cambio, si el deudor inicia una demanda por cláusulas abusivas el proceso puede llegar a anularse.

¿Te fue útil esta información? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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Los locales comerciales que ven seriamente dificulado su trabajo por causa de los nuevos confinamientos pueden gestionar rebajas de hasta el 50% o una renta mínima del pago de su alquiler, según las nuevas normas dictaminadas por el gobierno.

Mayor margen de negociación con los propietarios y soporte legal del gobierno, son dos de las opciones donde se apoyan los inquilinos de locales, quienes se han visto afectados seriamente por el nuevo confinamiento.

Es que, la segunda ola del coronavirus que está afectando a gran parte de Europa ha traído inconvenientes al momento de cancelar los pagos a los arrendadores. Los anuncios realizados a fines de octubre promueven medidas tendientes a reducir al mínimo los contagios para evitar así la mayor cantidad de muertes posibles y el colapso del sistema sanitario. Esto se produce a través la limitación del aforo a un porcentaje menor al de su capacidad o al cierre temporario de la actividad

De esta manera, los locales comerciales, impedidos de generar ganancia con su trabajo tienen dos vías para sustentarse. Por un lado se han llegado a acuerdos estimando la renta guiandose por la facturación. En estos casos un porcentaje negociado con el propietario será destinados al pago del alquiler. Por otra parte existe la posibilidad de una quita importante del pago, avalada por el gobierno, para las actividades que han sido frenadas tal que no están habilitadas para generar ingresos.

Los cambios gestados desde mitad de año en los contratos de locales comerciales

Esto no es una novedad para el mercado inmobiliario, que ya hace un tiempo viene amoldandose a las vicisitudes provocadas por la pandemia. Ya en junio, con la reapertura tras el primer confinamiento, los arrendatarios habían comenzado a acortar los tiempos contractuales e incluir nuevas cláusulas:

Menor tiempo de contrato

Si antes se firmaban contratos por 10 o 15 años, los nuevos convenios acuerdan el alquiler de un local comercial por 8, y hasta incluso entre 3 y 5 años.

Cláusula COVID

Algunos inquilinos logran incluir entre los puntos del contrato la cláusula covid. Tal cual tal como su nombre lo indica fue creada para evitar el cese del contrato y poder prever inconvenientes relacionados con la pandemia.

Renta fijada por la facturación

En algunos casos se negoció un porcentaje de la renta generada por el local, de entre el 13 y el 20%, manteniendo un mínimo garantizado. Si el local factura supera el mínimo el propietario puede reclamarlo.

Una medida que causó alivio a inquilinos de locales

El Govern catalán aprobó el 20 de octubre pasado un decreto con el que rebaja hasta un 50% el alquiler de los locales cerrados por el coronavirus, como bares y restaurantes. Gracias a esta medida los arrendatarios están habilitados para negociar con los propietarios una rebaja temporal en la renta mensual.

En el caso de que no se llegue a un acuerdo en el plazo de un mes, la aplicación del decreto se hará automática. 

La norma rige para los locales totalmente cerrados por la crisis sanitaria. Entre ellos se incluyen bares, restaurantes, centros de estética, bingos, casinos, salas de juego o ludotecas. A partir del momento en el que el propietario manifieste su voluntad de negociar se aplicará la rebaja del 50%.

Con respecto a los locales que no han cerrado por completo pero que si han visto mermas en la cantidad de personas que pueden asistir, la rebaja será distitna. Si se tiene permitido abrir la mitad de su capacidad, el inquilino deberá pagar el 75% del total del aquiler.

Dentro de este grupo están los gimnasios, hoteles, tiendas 24 hs, comercios y teatros.

La portavoz del Govern, Meritxell Budó defendió el nuevo decreto diciendo que “es un mecanismo rápido y eficaz para evitar que el coste de la pandemia recaiga sólo en una de las partes del contrato de arrendamiento”. Según Budó, la rebaja favorece el pacto, pero impide que la negociación dilate la rebaja de las cuotas. El objetivo es evitar el cierre empresas y la destrucción de puestos de trabajo, comentó en rueda de prensa.

Restricciones en centros comerciales

A partir del viernes 30 de octubre los centros comerciales y las tiendas de alimentación de más de 800 metros cuadrados cerraron sus puertas, tras el decreto firmado por la Presidència de Catalunya . Los comercios con menores proporciones pudieron abrir limitando su aforo a un 30%. 

Esta medida, según publica El Periódico no aplica a las galerías comerciales a las que se tenga acceso directo, ni a los que se dediquen a los servicios esenciales. Dentro de este grupo entran los comercios de: alimentación o bebidas, farmacia, productos higiénicos, ópticas, veterinarias, productos de jardín y concesionarios.

Todos ellos deberán contar con menos de 800 m2 y limitar su aforo al 30%

El Govern también dictaminó el cierre perimetral de Catalunya durante 15 dias. Esto significa que no habrá traslados o movimientos intercomunales. La medida también incluye el confinamiento perimetral por municipios, pero esto es sólo durante los fines de semana y rige desde las 6 am  del viernes hasta las 6 am del lunes.

¿Cómo afecta la rebaja de alquileres de locales a las inmobiliarias?

El sector inmobiliario reaccionó a estas medidas a través de un comunicado que le envió al Govern. En este piden mecanismos compensatorios para que no deban ser las empresas y propietarios privados los que asuman los costes.

Asimismo, expusieron su comprensión con las medidas de la Generalitat para que se produzca el menor impacto económico posible en las empresas afectadas. También se pusieron a la disposición del Govern para aportar ideas y propuestas que “puedan equilibrar la asimetría”.

En el mismo comunicado se dejó constancia de que, en la mayor parte de los casos desde el principio de la pandemia, se produjeron mediaciones de forma voluntaria entre las partes. De esta forma se lograron rebajas o la moratorias en la renta de los alquileres.

Tal como se encuentra la situación en toda la comunidad es muy difícil ponerse de un lado en la puja entre propietarios e inquilinos. Por un lado las medidas del gobierno deben acatarse ya que se confía evitarán más muertes y el colapso del sistema. Pero de esta forma los arrendatarios de locales se ven impedidos de hacer su trabajo, lo que los imposibilita para generar rentas adecuadas que cubran los costes del alquiler. En este sentido fueron necesarias las medidas para llevar alivio a sus cuentas. Del mismo modo es legítima la demanda de los propietarios al ver disminuidas las rentas con las que contaban.

Será cuestión de confiar en que las medias tomadas por el gobierno serán las más adecuadas y generar buenos canales de diálogo entre las partes para que se pueda llegar a un buen puerto luego de esta segunda oleada del COVID.

Si te quedó alguna consulta o quieres hacer algún comentario, no dudes en escribirnos! En Oi Real Estate estamos a tu disposición para cualquier asesoramiento que necesites.

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A través de la herramienta de requerimiento de pago, el propietario puede iniciar acciones para reclamar la deuda impaga a su arrendatario. En este post te contamos todo lo que necesitas saber para realizarlo.

Uno de los problemas a los cuales se enfrentan los propietarios cuando alquilan sus inmuebles es la falta de pago. Ya sea por omisión o por insolvencia financiera, los inquilinos pueden incurrir en moras.

Para este tipo de instancias existe una posibilidad de resolución previa a la vía legal que nos puede resultar beneficiosa. Es un documento que se envía por correo o burofax y sirve de advertencia para el arrendatario.

¿Cómo afectó la crisis económica al mercado inmobiliario?

La crisis económica y sanitaria que afecta a buena parte del mundo en la actualidad tuvo como consecuencia grandes mermas en las cadenas de pagos. La pandemia del coronavirus hizo estragos en múltiples economías, dejando negocios al borde del cierre o con pocas probabilidades de recuperarse. Dicho contexto no es ajeno al mundo inmobiliario, por lo cual muchos propietarios han visto bajas en los ingresos por alquileres.

Según informes publicados por El Confidencial, la morosidad de alquileres en el primer trimestre del año ha llegado hasta el 15%. Es por esto que los arrendatarios deben estar atentos a las medidas que pueden tomar para cobrar sus rentas, sobre todo en este contexto.

Por omisión o falta de recursos, el inquilino puede incurrir en la falta de pago incumpliendo parte del contrato al que suscribió con la parte propietaria. Ante estos hechos existe una forma más amistosa para iniciar la solución del conflicto antes de comenzar la vía legal.

La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos que regula lo referente a los alquileres es clara. Cuando una de las partes incumple su parte del contrato, la otra tiene derecho de reclamarla por los medios que considere pertinentes.

Un paso antes de la vía judicial, el propietario puede optar por el requerimiento de pago. Este documento dejara asentado que efectivamente hay una deuda impaga por parte del inquilino y que éste ha sido debidamente informado.

¿Qué es el requerimiento de pago?

El requerimiento de pago es una forma amistosa de avisarle al arrendatario del incumplimiento de la obligación que contrajo cuando firmó el contrato de alquiler. En el mismo se asientan los detalles de los pagos incumplidos y los plazos que el propietario le concede al deudor para que liquide la deuda antes de iniciar acciones legales. También se le ofrece un plan de pago, si así lo quisiere el propietario, como forma de alivianar la deuda del moroso.

Incluso cuando este documento no es requisito sin equa non para luego dar paso a la vía legal, sienta un antecedente en favor del propietario. En caso de que el inquilino no haga efectivo el pago de la deuda, quedará el requerimiento de pago como una prueba de apercibimiento previo incumplido.

Este punto será favorable para el propietario. Llegado el momento, tendrá una prueba en Tribunales de que su pedido de cumplimiento de pago ha sido desoído.

Conveniencias del requerimiento de pago

  • Menor conflictividad: Una de las ventajas del uso del requerimiento de pago es que permite resolver el conflicto de una forma amistosa, esto es sin llegar a necesitar comenzar con un proceso judicial. De esta manera, inquilino y propietario pueden llegar a un acuerdo que les convenga a ambas partes.
  • Menor coste: Cuando se envía un requerimiento de pa?go y la gestión resulta exitosa, la deuda se puede cancelar con un menor coste. Si se decidiera iniciar la vía legal conllevará gastos extras para ambas partes. Cuando se comienza el proceso legal, además de tener gastos administrativos por ingreso al sistema judicial, se deberán preveer los costes de los abogados.

¿Qué información debo tener a mano para realizar un requerimiento de pago?

Antes de comenzar a redactar este documento, es necesario contar con la siguiente información disponible:

  • Información del propietario: Nombre completo, DNI, domicilio                                                                                 
  • Datos del inquilino: Nombre completo, DNI,domilicio
  • Detalles del contrato de arrendamiento: Fecha de inicio de relación contractual, datos de la propiedad. Detalle de deuda: Importes  adeudados, fecha de inicio de deuda
  • Condiciones: Son los plazos que le brindará el propietario al inquilino para que cancele los pagos adeudados. En este apartado también se expresan las posibles formas de pago aceptadas: efectivo, cheque o transferencia bancaria.

Recomendaciones para la redacción del requerimiento de pago

  • El documento a redactar tiene que tener un lenguaje claro y sencillo. No se debe expandir más allá del objeto que lo mueve. 

  • Se recomienda mantener respeto y educación en todo el escrito.

  • Se debe corroborar que los datos son certeros a fin de evitar posteriores confusiones

¿Qué hacer luego de redactar el documento?

Luego de completar los datos, imprimir y firmar la hoja del requerimiento de pago debemos enviarlo a la parte deudora. Es posible mandarlo través de correo ordinario, correo certificado o por burofax.  

Es importante que el documento llegue a destino y podamos corrobarlo en forma fehaciente.  La forma más eficaz que se aconseja es hacerlo a través de un burofax en una oficina de Correos más cercana a su domicilio. También existe la posibilidad de pedir un seguimiento del envío, esto demandará un mínimo coste extra.

Ya envié el documento y no se obtuvo respuesta. ¿Qué hacer si la parte deudora no responde al requerimiento de pago?

A pesar de haber redactado el requerimiento de pago en forma clara y haberlo enviado correctamente, puede suceder que el destinatario decida no responder.

Dentro del documento enviado a la parte deudora se deja constancia de la mora en los pagos. En el mismo se brinda un plazo -por ejemplo pueden ser 5 días- desde que se recibe la notificación para regularizar la situación.

Luego de este período de tiempo, el arrendatario puede decidir no responder. Esto significa que no cumple con su obligación de pago. ni exhibe voluntad de cancelar la deuda. En este momento es cuando el propietario tiene la opción de comenzar a transitar la vía legal.

Para esto deberá contactarse con un estudio de abogados especializado en morosidad. Allí  le ofrecerán la guía profesional necesaria  con el fin de dar inicio al proceso legal.

¿Cómo hacer para evitar llegar al uso del requerimiento de pago?

Para evitar futuros alquileres impagos, se recomienda incluir en el contrato de locación una cláusula de advertencia. En la misma se previene contra los morosos recurrentes, avalada por la Ley de Arrendamientos vigente. 

Dicha cláusula advierte al futuro arrendatario que ante la falta de pago, podrá ser incluído en un fichero de solvencia patrimonial negativo.

En OI REAL ESTATE manejamos los contratos más eficientes. El propietario podrá sentirse tranquilo al contar con la asesoría de profesionales con experiencia para alquilar su vivienda o local comercial.

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