Mucho se ha dicho (y se sigue diciendo) a favor y en contra de la Ley de Vivienda propuesta por el Gobierno central y aprobada por el Consejo de Ministros durante el último mes octubre. Entre sus objetivos, intentará equilibrar al sector inmobiliario corroído por la pandemia COVID, previniendo una eventual disparada de los costes en la compraventa y alquiler de propiedades. En este artículo de Oi Real Estate veremos si la intervención al mercado de alquiler será realmente efectiva, y si logrará evitar que el desbalance entre oferta y demanda haga colapsar el sector inmobiliario en plena crisis del acceso a la vivienda.
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Fomentar al mercado o intervencionalismo
Los puntos de vista colisionan de frente en cuanto a las medidas involucradas en la futura Ley de Vivienda. Recordemos que su borrador fue aprobado e incorporado a los presupuestos para 2022; pero que una vez dada la luz verde definitiva deberá aguardarse recién hasta mediados del año 2024 para su puesta en marcha.
Este lapso (algo extendido en el tiempo si se considera que la dureza de las regulaciones son argumentadas desde la urgencia) se debe a que durante un año y medio entrará en funciones una Comisión de expertos de todos los sectores aledaños. Dicha Comisión, esgrimirán sus fundamentos partes y contrapartes para justificar las alteraciones a las medidas en vigencia que puedan chocar contra las incluidas en la polémica Ley.
Lo cierto es que la Ley de Vivienda ha dejado de ser una quimera para convertirse en una realidad. Comenzando a girar, sus engranajes han motivado las consultas de las voces autorizadas del sector general inmobiliario, político y social. El debate abierto, destaca declaraciones a favor que definen al paquete de medidas como el primer gran impulsor de facilidades en el acceso a la vivienda desde la vuelta de la Democracia en España; y también en contra, aduciendo que se trata de una jugada electoralista, en un ataque a la propiedad privada encubierto y meramente intervencionalista.
Dirigiendo nuestras miradas a la crisis en el sistema de alquiler, no podemos menos que preguntamos si la intervención al mercado del alquiler será realmente efectiva y en qué medida colaborará con el acceso a la vivienda.
El fracaso intervencionalista en economías regionales
El problema más inmediato con el que se encuentran los defensores más acérrimos de la Ley de Vivienda en cuanto al mercado del alquiler radica en no poder objetar el fracaso de este tipo de medidas en las economías regionales. Teniendo en cuenta sus resultados más recientes, está comprobado (en importantes ciudades de la talla de París, Berlín, o incluso la norteamericana San Francisco) que el implemento de una regulación dura no solo no favorece el acceso a la vivienda, sino que en muchos casos lo ha perjudicado o ralentizado severamente. Esto sin contar el perjuicio que ocasiona a las arcas de comunidades y gobiernos, a través de los subsidios y bonos expedidos.
Cada economía regional tiene sus particularidades. Pero estos despliegues de medidas agresivas, enfocadas contra un solo sector y todas a la vez, no ha logrado en ningún caso (incluso en las economías más desarrolladas) el efecto deseado.
Consecuencias de la intervención al mercado de alquiler
Entre los denominadores comunes que se han sucedido en las principales metrópolis extranjeras a través del tiempo, e incluso en las propias (como es el caso de Barcelona) podemos encontrar los siguientes:
1 Un viraje hacia el aumento de los precios
Desde el inicio de la pandemia a esta parte, y regulaciones mediante, el precio promedio del alquiler en ciudades como Berlín se disparó en torno al 35%. Traslademos ese porcentaje a m2. Podríamos afirmar que de los casi 9 euros el precio de m2 se trasladó a casi 12 euros hacia el cierre del año 2019. De este modo, queda evidenciado que mirar hacia la capital alemana, podría embaucarnos en una dirección equívoca.
2 La aceleración en la caída del ofrecimiento de alquiler
Según señala el portal Idealista, las unidades en oferta de alquiler en la ciudad de Barcelona (cuyas regulaciones son ya de por sí controladas) observaron una reducción del 42%; en la comparativa interanual de septiembre 2021 contra septiembre 2020. En contrapunto, con un modelo mucho más libre en este sentido, en la ciudad de Madrid creció un 2% durante el último año.
3 El incremento del mercado negro o ilegal
Se estima que una severa intervención al mercado de alquiler fomentará una serie de circunstancias que podrían servir de ayuda inmediata a los propietarios, pero que son poco deseadas para las economías regionales. Cuando los impuestos a las viviendas en alquiler se incrementan sustancialmente y en un breve lapso temporal, el mercado ilegal aumenta considerablemente.
Si estas modalidades de compraventa o alquiler informal se extienden a lo largo de los años, terminan por ocasionar graves heridas en los sectores inmobiliarios y en sus aledaños; así como en otros tantos factores demográficos. Los censos y datos de relevamientos resultarán muy complejos de medir; y podrían concluir en informaciones estadísticas erróneas, vitales para la toma de decisiones políticas a futuro.
4 Imposibilidad de cambiarse de región
Por último, señalaremos una consecuencia común en la regulación al mercado de alquiler. Medidas en extremo agresivas pueden recaer a la larga en la imposibilidad de los ciudadanos del interior a trasladarse a las ciudades más importantes; e incluso podrían impedir (con una suba de precios disparada, traslada a costes por el incremento de impuestos) a venir desde otros países. Así, tanto los profesionales como la mano de obra extranjera pueden ver peligrar su residencia temporal o permanente en el país.
Y tú… ¿Qué opinas sobre la intervención al mercado de alquiler? ¿Estás de acuerdo? Nos encantaría conocer tu opinión.
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