Desde Oi Real Estate queremos contarte si es posible conseguir hipotecas al 90% en España. No se trata de un producto muy común pero pueden conseguirse en el mercado financiero. Aquí te contaremos todo lo que necesitas saber, continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Por lo general, las entidades bancarias suelen ofrecer a los clientes préstamos hipotecarios que no superen el 80% del valor de la vivienda. Siempre nos referimos al precio más bajo entre precio de compra o precio de tasación. Esto ocurre porque legalmente, los bancos no pueden titularizar hipotecas financiadas al 100%, además, es un riesgo importante tanto para el comprador como para la entidad.
Obtener una hipoteca resulta más difícil actualmente luego de la subida de tipos del Banco Central Europeo, que han pasado del 0,5% al 1,25% a inicios de septiembre. Los bancos aumentarán todos sus créditos, esto incluye los hipotecarios. Y debido a que las cuotas de estos productos serán más costosas, los bancos también serán más exigentes a la hora de dar el visto bueno a las solicitudes, ya que buscarán protegerse ante posibles impagos.
Sin dudas, se trata de una mala noticia para aquellos que no cuentan con mucho dinero ahorrado. Las entidades bancarias, generalmente, financian un máximo del 80% de la compra, de modo que el cliente tendrá que aportar el 20% restante de sus ahorros y un 10% extra para afrontar los gastos de compraventa. Previo a la subida de tipos, los bancos acostumbraban a saltarse ese límite si el futuro hipotecado gozaba de una buena situación económica. Sin embargo, de ahora en adelante, serán más cuidadosos al momento de aprobar este tipo de peticiones.
¿Las hipotecas al 90% están permitidas por ley?
Se encuentran permitidas por ley todas las hipotecas que financien hasta el 100% de una vivienda. No obstante, el inconveniente es que no permite que los bancos las titularicen. Es por este motivo que las entidades bancarias siempre brindan financiaciones un poco más bajas.
Previo a la crisis económica era bastante habitual encontrar bancos que contaban entre sus productos con préstamos hipotecarios al 100%. De hecho, incluso podían llegar a bonificar sus gastos .
Esto ocasionaba un gran riesgo de casos de impago. En más de una ocasión, no fue posible pagar las cuotas y esto afectó a ambas partes. Por un lado el banco, que no lograría recuperar su capital en tiempo y forma. Y por otro al comprador que frente al incumplimiento del contrato se quedaba sin su vivienda.
Es por este motivo que, en general los bancos optan por no asumir el riesgo y brindan hipotecas de menor porcentaje. El más habitual es hasta de 80% en caso de ser la primera vivienda y de hasta 75% cuando es para una segunda residencia.
Sin embargo, algunas entidades bancarias que ya se animan, con ciertos requisitos, a aumentar ese porcentaje de préstamo.
Entonces, conseguir una hipoteca al 90% no es imposible. Aún hay bancos dispuestos a conceder estos productos, a pesar de que la mayoría no lo anuncian públicamente. Eso sí, sus ofertas únicamente van dirigidas a personas con solvencia acreditada, principalmente si pertenecen a colectivos especiales, por ejemplo, los funcionarios y los jóvenes.
Quienes cuenten con un buen perfil podrán acceder a las hipotecas al 90%
Los bancos limitan el importe de sus hipotecas al 80% del valor de compraventa o tasación (generalmente el más bajo) y esto tiene un motivo muy simple. Al superar ese porcentaje, se dispara el riesgo de impago y la posibilidad de no saldar la deuda si se embarga la vivienda crece. Por ese motivo, uno de los requisitos para tener acceso a una financiación de hasta el 90% o el 100% es dar seguridad a la entidad bancaria.
Esa seguridad únicamente se puede brindar de una manera, se trata de acreditar solvencia. Las posibilidades de hacerse con una hipoteca de más del 80% serán más elevadas si el cliente cuenta con un contrato indefinido con una antigüedad de dos años como mínimo (principalmente si es funcionario), cobra un salario elevado que le permite pagar las cuotas sin problemas y no tiene otras deudas vigentes. Esas opciones son mayores si se puede hipotecar otro bien o se brindan avales, a pesar de que se corre el riesgo de perder el patrimonio propio o de terceros en caso de impago.
Todo es más fácil con un bróker
El hecho de reunir los requisitos mencionados aumenta las posibilidades de acceder a una financiación de más del 80%. Sin embargo, será necesario encontrar a un banco dispuesto a brindar el préstamo. En este punto, el solicitante puede afrontar una nueva dificultad, debido a que los bancos no suelen publicitar hipotecas al 90% o al 100%, el cliente deberá contactar con una gran cantidad de financieras para encontrar una que sí las brinde. Algo que, sin lugar a dudas, implica una importante inversión de tiempo y esfuerzo.
Ahora bien, esos trámites se pueden agilizar si el cliente opta por contratar los servicios de un bróker. Estos profesionales sabrán a qué entidades bancarias es necesario contactar para obtener una hipoteca de más del 80%. Por otro lado, también se encargarán de negociar con diferentes entidades al mismo tiempo, de este modo podrá obtener una financiación superior a la habitual, del 95% o incluso del 100%.
Condiciones especiales para jóvenes
Es necesario destacar que, aquellos jóvenes que cuenten con un buen trabajo que todavía no han tenido tiempo para ahorrar el dinero necesario para la entrada del 30%. Para estos casos, hay dos entidades bancarias que brindan abiertamente hipotecas con una financiación de hasta el 95%. Se trata del Banco Santander e Ibercaja. El banco cántabro, por su lado, exige que el cliente cuente con menos de 36 años y brinde un aval personal (por ejemplo, el de los padres), el aragonés requiere que el solicitante cuente con menos de 35 años y pida mínimo 100 000 euros, a devolver en un plazo máximo de 25 años.
Precisamente, Banco Santander e Ibercaja, con imagin, una marca online de CaixaBank, han firmado recientemente un acuerdo con la Comunidad de Madrid para brindar hipotecas de hasta el 95% para los jóvenes de esa zona que busquen comprar una casa o un piso. Este plan lleva el nombre de “Mi Primera Vivienda” puesto en marcha por esta autonomía, que avalará la parte que supere la financiación habitual del 80%.
¿Condiciones de las hipotecas al 90% o más?
Los pocos bancos que asumen el riesgo de ofrecer hipotecas al 90% de una vivienda, tienen algunas condiciones para poder asumir ese costo.
Inmueble propiedad del banco
Algunas entidades bancarias, pueden conceder el préstamo del 100%, sin embargo, el inmueble deberá ser de una de sus inmobiliarias.
Muy buen perfil del comprador
Otro de los requisitos puede ser que el cliente cuente con un excelente perfil crediticio. Esto le asegurará al banco que el cliente será capaz de hacer frente a los compromisos sin inconveniente.
Plazos más extensos
Este tipo de hipotecas a más del 80% suelen tener plazos de devolución un poco más extensos. De esta forma se facilita el pago de las cuotas, sin embargo, encarece el coste total de la financiación. Esto ocurre porque se devengan intereses por un período más largo de tiempo.
Oportunidad de carencia
En algunas entidades bancarias se da la opción de pedir carencia al comienzo, a cambio de pagar un préstamo algo más costoso.
Interés, comisiones y vinculación
Por lo general, son de la misma magnitud que las hipotecas tradicionales.
Ley que regula la titularización de las hipotecas
El Real Decreto 716/2009 de 24 de abril indica que las entidades bancarias no podrán titularizar hipotecas que sean mayores al 80% de su tasación. Se trata del límite de solvencia para los productos que se encuentran detrás de los títulos bancarios.
Es por este motivo que los bancos no pueden vender una hipoteca dentro de sus paquetes de préstamos si está financiada a más del 80%.
Es muy habitual que los bancos titularicen hipotecas o emitan bonos o títulos de hipotecas a fondos de inversión. Esto lo llevan a cabo para conseguir liquidez para sus operaciones. Los préstamos hipotecarios que se encuentren financiados a más del 80% no podrán usarse para estos fines.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las hipotecas al 90%. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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