Con este artículo queremos ayudarte a que conozcas los problemas que pueden surgir con un inmueble con varios propietarios. Te contamos las posibles soluciones: cómo lograr alquilarlo, cómo se debe hacer el contrato, cómo coordinar con el resto de la comunidad de propietarios y más. Recuerda que puedes contactarte con Oi Real Estate para asesorarte personalmente y realizar un arrendamiento de manera segura.
En este artículo encontrarás:
Casos de inmuebles con varios propietarios
El hecho de que un inmueble tenga varios propietarios parece una particularidad, pero, en realidad, es bastante frecuente que se dé esta situación. Más abajo te detallamos algunos ejemplos.
Puede pasar que un matrimonio haya decidido (y logrado) adquirir un piso, y entre ambas partes acordaron registrarlo a nombre de los dos. Luego, ocurre que la pareja se divorcia, entonces, nuevamente hay que tomar una decisión sobre el inmueble comprado.
Otro ejemplo es cuando un grupo de hermanos recibe una herencia de padres o de abuelos o de cualquier otro familiar. En ese caso, por lo general, el inmueble queda a nombre de todos los hermanos de manera equitativa.
La tercer causa sucede muy a menudo. Una empresa compra un inmueble para un fin en particular, y después sucede que ese destino ya no es necesario. Allí el conjunto de socios también son propietarios todos y deberán coordinar qué nueva utilidad le darán a la propiedad adquirida.
En las tres circunstancias que planteamos en los párrafos anteriores, suelen existir dificultades a la hora de ponerse de acuerdo con la decisión de arrendar el piso. Se genera un obstáculo cuando algunos de los propietarios quiere alquilarlo y otros no. Y en el caso de sí estar de acuerdo, también se complica evaluar las condiciones de arrendamiento entre todos los involucrados. Sigue leyendo y te contamos qué problemáticas suelen surgir cuando hay varios propietarios de un único inmueble.
Situación ideal
La situación ideal o más deseada que se espera conseguir es que surja un acuerdo de los varios propietarios del inmueble para generar el alquiler. Por lo tanto, si la comunidad entera de propietarios no declara ningún inconveniente sobre el arrendamiento del piso, el alquiler se da sin dificultades. Luego habrá que arreglar si los resultados de las condiciones de alquiler les conviene a todos.
Otra coyuntura no tan perfecta, pero tampoco tan compleja, es cuando en un grupo de varios propietarios, no todos están convencidos de arrendar el inmueble, pero sí lo está la mayoría del grupo. En este último caso, como la comunidad de bienes se administra con un sistema de mayorías, no existirá inconveniente, más que un malestar para algunos. Los propietarios que no estén de acuerdo y queden como minoría tendrán que adaptarse y conformarse o, en última instancia, vender o ceder su parte.
¿Cómo se arrienda sin la conformidad de todos?
Cuando un inmueble se encuentra con la condición de tener varios propietarios, puede aprobarse el arrendamiento cuando la mayoría de ellos actúa en conformidad. Esto significa que se puede celebrar el alquiler cuando el inmueble pertenece a varios individuos “pro indiviso” (sin división) cuando el acuerdo tenga el voto favorable de la mayoría.
El contrato de alquiler se regulará bajo las normativas del Código Civil. De esta manera, se establece que, en las ocasiones en que un inmueble se encuentre arrendado por algunos de los propietarios, pero sin decisión unánime, la vigencia del convenio no podrá superar los seis años de duración.
Por otra parte, el alquiler tendrá validez aunque esté firmado por un solo copropietario sin mencionar que presta conformidad en nombre de toda la comunidad a la que pertenece. Y es importante destacar que esta situación no recae sobre el inquilino. El arrendatario es totalmente ajeno a la situación del grupo de propietarios, sus vínculos y relaciones.
Ahora bien, si los contratos superaran el máximo de seis años, ya no se tratará de un mero acto administrativo. La jurisprudencia, aquí, contempla que los alquileres de este tipo con duración de seis o más años constituyen una disposición. A partir de allí, ya no servirá el voto de la mayoría, sino que estarán obligados a coincidir los varios propietarios del inmueble de manera unánime. Es decir, sin excepción. Aquí puede surgir un problema porque, en general, los alquileres de locales u oficinas o negocios requieren contratos más largos. Tal vez, en el caso de que el destino del inmueble sea una vivienda, se emiten períodos de tres años.
Jurisprudencia
Según el Tribunal Supremo, cualquiera de las personas que forman parte de la comunidad de propietarios del inmueble puede ejecutar actos administrativos sobre el arrendamiento. Esto bajo la condición de lograr el bien para toda la comunidad. Esto quiere decir que uno de los propietarios puede decidir sobre el desahucio del arrendatario o disolver el convenio para lograr un acuerdo mejor.
Sobre lo anterior, en lo particular, la Audiencia Provincial de Barcelona y la de La Coruña expresan que, con carácter de acto administrativo de los arrendamientos, no hace falta que conste una evaluación de todos los propietarios sobre la decisión tomada. Será únicamente necesario que los demás copropietarios no declaren oposición sobre la decisión tomada por uno del grupo. Esto no se deduce de que no decidieran firmar la demanda de desahucio. El arrendatario no podrá entrar en la discusión sobre si su desahucio es ventajoso o no para el resto de los propietarios.
Existe la posibilidad de que el arrendatario ni siquiera sepa que existe un grupo de arrendadores. Pero antes esta situación puede averiguarlo para respaldarse de alguna manera o encontrar otra opción.
De la jurisprudencia se desprende entonces lo siguiente:
- El arrendatario debe averiguar quién es su arrendador y bajo qué situación está actuando. Una posibilidad es averiguar en el Registro de la Propiedad. Puede pasar que uno de los propietarios fallezca y otro quede con los derechos sobre el alquiler. Allí los intereses pueden variar y el arrendatario verse perjudicado o beneficiado.
- El arrendador no puede ejercer una decisión sin contar con el respaldo de sus copropietarios. Este puede iniciar la demanda de desahucio y luego no ser sostenida por el resto de la comunidad de propietarios. En esta última circunstancia puede llegar a frustrarse su deseo de cambiar de inquilino.
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