El sector inmobiliario últimamente está viviendo un momento único, con muchos repuntes en los datos de venta, que los coloca en niveles pre covid-19. Las viviendas se venden más baratas de lo que se anuncian, y te contamos por qué.
En este artículo encontrarás:
Según el INE (Instituto Nacional de Estadísticas), en el mes de marzo se inscribieron en los registros 47.332 compraventas de viviendas. Lo que equivale a un 9,6% más que en febrero, y es la cifra más alta desde julio de 2019. Estos datos le dan optimismo al sector, que vienen también con subidas en el precio por metro cuadrado de los inmuebles. Sobre todo en ciudades como Madrid o Barcelona. Estas subidas algunas veces suelen ser mayores si se tienen en cuenta los precios que se muestran en los portales inmobiliarios. Esto tiene que ver con las estimaciones al alza, lejanas a los precio de venta reales, que no llegan a confirmarse en la venta.
Un ejemplo de esto puede ser el que indica que el Consejo General del Notariado en noviembre de 2020 valoraba en 2.123,86 euros el metro cuadrado en Madrid, basándose en el valor final de las transacciones que se realizan. En cambio, el portal inmobiliario Idealista, que toma como referencia la media de publicaciones del portal, lo valoraba en 2.832 euros. Un 25% más de la cifra que da el organismo oficial.
Expectativas en suba
El sector inmobiliario es un sector de mucha negociación. Según datos aportados por Idealista, la diferencia que hay entre los precios que los propietarios quieren vender y los datos de las ofertas enviadas por los compradores, equivalen a un descuento medio ofrecido de 18,1% en abril en Madrid (llegando a un 19,5% de descuento a nivel nacional).
Lógicamente, lo que los propietarios quieren es cerrar un acuerdo conveniente para ellos, y existe la falsa creencia de que poniendo un precio elevado en el anuncio se conseguirá un mejor precio. Pero el valor real es distinto, y hay cada vez más herramientas e información en el mercado que nos dan más precisiones acerca del valor de tal o cual propiedad. Por ejemplo, en Oi Realtor, cuando hay que estimar el valor de mercado de una propiedad, se tienen en cuenta múltiples variables relacionadas con las características del inmueble. Se considera el precio real al que se están vendiendo viviendas similares en la zona.
Hay también una pizca emocional en el valor de las viviendas. Los propietarios de éstas las consideran mejor de lo que realmente son, y no ven con objetividad los factores que le dan valor o devalúan la propiedad.
Las referencias de precios no son adecuadas y las viviendas más baratas
Habitualmente, lo primero que hace un propietario cuando pone a la venta su vivienda es revisar inmuebles de precios similares, características o ubicación. Así obtiene una idea del valor que puede tener su propiedad. Para esto, suelen recurrir a conocidos como los vecinos que también vendieron o venden su vivienda, o en los portales inmobiliarios. Esto quizás los ponga en una situación de cometer un error, ya que los vendedores podrían no estar teniendo en cuenta el desajuste de precios en los portales, la coyuntura del mercado y la variación del tiempo en función de la oferta y la demanda.
Otra de las situaciones que se dan habitualmente en Madrid es que se anuncian metros construidos por metros útiles. Incluyendo los primeros los correspondientes a las zonas comunes. Esto en determinados lugares, puede tener una proporción de elementos comunes asignados a la vivienda que desvirtúan el precio real de los metros cuadrados útiles que se están comprando.
La vivienda y sus características
No hay que subestimar el coste de una reforma integral de una vivienda, que muchas veces llega al 20% de su precio final de venta, incluso cuando se habla de propiedades con una antigüedad superior a los 40 o 50 años en las que se requieran inversiones más costosas de lo previsto. Esto quizás no cubra la hipoteca, por lo que sumaría una inversión extra tras la adquisición de la propiedad.
Una característica que también se debe tener en cuenta, y es primordial a la hora de fijar un precio en la propiedad son la altura, si cuenta con terraza y/o plaza de garaje, la orientación, la antigüedad y el estado de la vivienda, incluido si tiene portero o no, distribución del inmueble, cercanía a plazas y parques, colegios, paradas del metro, etc.
Lo que sucede al sobrevalorar una vivienda es que los propietarios tardarán más en vender, llegando a hacerlo entre los 6 y los 12 meses más tarde, a un precio inferior al realmente anunciado. Por eso es importante adecuar la valoración del inmueble al precio real de mercado, para vender la propiedad en un plazo más razonable.
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