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La crisis económica que ha provocado la pandemia del covid-19 ha provocado el cierre de miles de pequeños negocios y muchos de los locales han tenido que colgar el cartel de “se vende”.

Cada vez es más habitual ver una oficina un local comercial convertido en vivienda. Con los precios del mercado residencial y la falta de oferta no es de extrañar que se esté produciendo el cambio de uso.

Es importante conocer todos los pasos legales previos que harán posible esta transformación de un inmueble a otro. Por eso en Oi Realtor te vamos a dar toda la información útil que necesitas.

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Locales libres solo en Madrid y Barcelona

Solo en el primer trimestre de 2021, en Barcelona se calcula que alrededor de 10.000 locales estaban vacíos, mientras que en Madrid la cifra se eleva hasta 15.000. Y a corto-medio plazo, todos esos inmuebles probablemente seguirán vacíos, ante la previsión de que no surjan nuevos negocios. En este escenario, la red inmobiliaria impulsada por Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) apuesta por la reconversión de estos establecimientos en viviendas, con el fin de darles una nueva vida y aumentar la oferta de pisos.

El cambio de uso de locales en viviendas es una alternativa que ha cogido fuerza en los últimos tiempos, en gran parte por el ahorro económico que supone tanto para compradores como para inversores. La demanda de licencias se ha triplicado en las grandes ciudades de España, llegando a aprobarse más de 1.800 entre Madrid y Barcelona en apenas tres años.

Ahora bien, ¿cómo se debe plantear esta opción? ¿Qué requisitos legales hay que cumplir? ¿Y de qué manera se puede aprovechar el espacio? Esto no es un proceso sencillo, ya que estás sujeto a una serie de normativas, permisos y reformas.

Locales

¿Se puede convertir un local en vivienda?

Si. Sin embargo, existen algunos casos en los que este cambio no es posible. Para ello, es necesario consultar el Plan Urbanístico del municipio en el que está inscrito el local. Lo primero a comprobar es si dicho inmueble está construido sobre suelo urbano. Algo que lógicamente debería ser así, ya que los locales comerciales suelen estar presentes dentro de la ciudad.

El segundo paso a dar es la comprobación de la limitación de viviendas por hectárea. En el caso de que esta ya haya sido sobrepasada no se podrá convertir un local en vivienda. Asimismo, también podrían existir limitaciones constructivas o técnicas. El cambio de local comercial a vivienda debe adaptarse siempre al Código Técnico de la Edificación. Uno de los principales obstáculos con los que nos podemos encontrar es la propia accesibilidad del local para personas con movilidad reducida. Un problema que se soluciona durante la reforma mediante la instalación de rampas, ascensores y puertas más anchas. Por otro lado, también está el asunto de la salubridad, el cual supone un cambio de instalaciones de agua, electricidad, ventana.

Llegamos al punto de las normas de hábitat, las cuales son distintas para cada Comunidad Autónoma. Esta es una normativa donde se describen las condiciones que ha de tener una vivienda para ser considerada como habitable.

Pasamos ahora a las limitaciones comunitarias que podrían aparecer al convertir un local en vivienda. Para ello, habría que revisar el estatuto de la comunidad de propietarios en donde se ubica nuestro local comercial. De igual modo, es necesario solicitar la conformidad de la comunidad de vecinos, con el fin de no tener problemas mayores.

En definitiva, un local podrá pasar a ser vivienda siempre y cuando no lo impida Título Constitutivo ni afecte a los servicios comunes del edificio.

Es más barato, a pesar de los gastos

Una de las ventajas de comprar un local para reconvertirlo en una vivienda es el precio, ya que puede llegar a ser hasta un 50% más barato que el de una casa. Por tanto, tras la compra, queda un mayor margen económico para hacer una reforma y pagar todos los impuestos del cambio de uso de local a vivienda.

No obstante, aunque el precio del local sea mucho más económico, hay que tener en cuenta muchos gastos. Según la red inmobiliaria, el coste del proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad puede ascender a los 3.000 euros, sin contar con los gastos de licencia. En definitiva, el total de estas operaciones suele alcanzar los 35.000 euros.

La posibilidad de hacer un hogar eficiente

Otra de las ventajas de comprar un local y transformarlo en una vivienda es que a la hora de plantear la reforma es posible aumentar la sostenibilidad y el ahorro energético del inmueble a largo plazo. Por ejemplo, recalca el estudio de la red inmobiliaria, “con un buen asilamiento del nuevo hogar, el uso de energías renovables para generar electricidad y agua caliente o la instalación de sistemas de calor y frío eficientes y sostenibles”.

Unas condiciones hipotecarias más restrictivas

Los préstamos para comprar un local tienen unas características diferentes a los de la vivienda. En líneas generales, los intereses son más elevados, el porcentaje a financiar es más bajo (en torno al 60%, frente al 80% que concede de media la banca para la adquisición de una vivienda habitual) y tienen unos plazos de devolución más cortos (normalmente, menos de 20 años, frente a los 30 años que ofrecen la mayoría de las hipotecas sobre viviendas).

Consulta con un experto para aprovechar el espacio

Una vez que hemos comprobado que el establecimiento cumple con todas las medidas y requisitos legales y que hemos tenido en cuenta los gastos y cómo vamos a financiar el proyecto, llega el momento de construir el hogar. Lógicamente, el tamaño del local determinará el número de dormitorios, baños o espacios extra que pueda tener la vivienda, aunque siempre y cuando se cumpla con el mínimo legal de que cuente con comedor, cocina, dormitorio y aseo. Para no cometer errores durante la obra, te recomendamos consultar con un experto inmobiliario “que dé un buen asesoramiento y ofrezca la información suficiente para realizar la transformación con éxito”.

El 2020 dejó, entre otros legados, la prioridad para miles de barceloneses de contar con un hogar con terraza, jardín, balcón o al menos buenas vistas. Pero la realidad inmobiliaria de la ciudad, con la vivienda por las nubes, hace que el precio sea el principal condicionante de muchas personas a la hora de comprar o alquilar un espacio para vivir, por lo que los locales de planta baja con posibilidad legal (o no) de reconvertirse en vivienda siguen al alza.

Aunque el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 Constitución Española), en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad.

Por eso en Oi Real Estate, te vamos a decir como se da este cambio y porqué, además de los beneficios y contra que tienen.

Transformar un local en vivienda

Un local comercial no es legalmente una vivienda si no se tramitan las oportunas licencias de cambio de uso.

Un local utilizado como vivienda podría contar con ciertos inconvenientes:

  • No se puede empadronar en esa dirección.
  • La tasación de un local es más baja que la de una vivienda y menos dinero podría prestar el banco a la hora de solicitar una hipoteca.
  • Si no se tienen los servicios de agua, luz y gas dados de alta, luego es complicado hacerlo, ya que al tratarse de un local le pedirán la licencia de actividad.
  • No se puede pedir una cédula de habitabilidad. Esto supone que, en comunidades autónomas como Cataluña, no se puede alquilar ese espacio como vivienda.

Pero lo que se puede hacer para utilizarlo legalmente es solicitar un cambio de uso de local a vivienda. Se trata de la construcción de una vivienda nueva, por lo que hay que solicitar un cambio de uso y, al finalizar las obras, solicitar una licencia de Primera Ocupación. Para ello, se necesita un arquitecto que realice el proyecto.

Factores que imposibilitan el cambio del local

Al tratarse de una “obra nueva”, la nueva vivienda debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación y la normativa urbanística del propio ayuntamiento.

No todos los locales pueden llegar a convertirse en viviendas, ya sea por falta de iluminación, por sus dimensiones mínimas, escalones, ventilación de las estancias. Así que si esta en sus planes adquirir uno para convertirlo posteriormente en vivienda, asegúrese de que el proyecto es viable contratando a un arquitecto para que realice el estudio de viabilidad.

Incrementa el valor y la rentabilidad

Convertir un local en vivienda es una excelente estrategia para incrementar el valor y la rentabilidad de tu inmueble.

Como te fui explicamos más arriba, no es un proceso sencillo, ni mucho menos rápido, pero si es muy factible, más si no dispones de mucho capital para un piso nuevo.

En ciertas ciudades españolas, como sería el caso de Madrid, la dificultad de acceso a las viviendas ha desatado un fenómeno bastante interesante en los últimos años. Comprar un local comercial en Madrid es menos costosa que una casa o piso nuevo.

Esto justificaría de alguna manera el hecho de que el Ayuntamiento de Madrid ha legalizado el cambio de uso en 805 casos en los últimos años. Y aún son muchos más los que se utilizan como domicilio sin cédula de habitabilidad ni posibilidad de regularización.

Requisitos imprescindibles para cambiar un local

Legalmente, una vivienda mínima tiene que contar con una superficie útil de al menos 38m2, por lo que todo espacio inferior a esas medidas no puede habitarse para crear una vivienda. Además, es imprescindible que el inmueble este construido sobre suelo urbano.

El resto de los requisitos varían dependiendo la comunidad autónoma y el municipio, aunque la mayoría coinciden en:

  • No se puede construir espacios habitables por debajo del nivel de la acera.
  • Necesitan que todas las habitaciones estén bien iluminadas durante el día, excepto pasillos, baños y el recibidor.
  • Fontanería, desagües, telecomunicaciones y electricidad

Por último, es necesario que los estatus de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no super el número de viviendas por hectárea.

Realizar el proyecto de cambio de cambio de uso

El cambio de uso tiene un enfoque netamente arquitectónico y debería ser redactado por un técnico con experiencia; este se asegurará de respetar todas las normativas vigentes.

Hay que destacar que este proyecto técnico se rige por la Ley de Ordenación de la Edificación que se remonta a 1999.

Sirve para comprobar que el cambio de uso esté permitido por la normativa urbanística que rige la zona en dónde está el inmueble.

La realización de un cambio de uso consiste en agregarle un techo residencial a una parcela. Por ejemplo, en Barcelona la norma exige la división del total de la superficie construida de una parcela entre 80.

En consecuencia, el resultado definirá el número máximo de viviendas que pudiese haber en dicha parcela.

Una vez que el proyecto esté listo debe ser firmado por un técnico. Y posteriormente se debe presentar en el ayuntamiento para recibir su respectiva licencia.

Hacer el registro de la nueva vivienda

Realizar el registro de la nueva vivienda mediante un notario es uno de los pasos más importantes del proceso.

El notario es el encargado de formalizar el cambio de uso. Por último, se le entrega el documento al registro de la propiedad en aras de formalizar el cambio.

¿Cuánto cuesta realizar toda esta operación?

Antes de resolver esta pregunta, hay que tener en cuenta que, aunque el coste para un cambio de uso de este estilo variará en función de las especificaciones de cada inmueble, no se trata de una inversión barata.

Solo entre el proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad, el coste puede ascender a los 3.000 EUR, y eso sin contar con los gastos de la licencia de obras y las reformas propiamente dichas.

Aprovecha el espacio del local de la mejor forma

Si cumple las indicaciones mínimas, un local comercial que se vaya a transformar en un hogar debe tener el espacio mínimo para construir un salón, cocina, un baño y un aseo.

Por supuesto, si el local es mucho más grande del mínimo establecido, siempre se puede aprovechar para construir más habitaciones, baños o cambiar totalmente la disposición del inmueble.

Si se trata de un espacio comercial amplio, se puede reacondicionar para convertirlo en varias viviendas de tamaño medio o unas pocas de mayor tamaño.

Para no incurrir en ningún error durante el proceso, lo mejor es consultar con un experto inmobiliario que dé un buen asesoramiento y ofrezca la información suficiente para realizar el cambio de uso con éxito.

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Presta atención a este artículo para enterarte de las tendencias del mercado inmobiliario ¿Cómo serán las próximas perspectivas? ¿Qué consecuencias tiene el sector por el paso de la pandemia de COVID-19? ¿Qué novedades se esperan poner en juego? Todo eso y más en este posteo. Contáctate con Oi Real Estate para consultar sobre las propiedades disponibles.

Las crisis y su relación con el mercado inmobiliario

Es de público conocimiento que no existe mercado que no se haya visto golpeado por la crisis económica causada por la pandemia de COVID-19. Se habla, incluso, de que hubo paralizaciones absolutas en algunos sectores, provocando el cierre de empresas y, por ende, la pérdida de millones de puestos de trabajo. No hubo excepción con respecto al mercado inmobiliario, aunque la situación dista mucho de la anterior crisis de la Gran Recesión, en la cual había ocupado un eje central.

En la actualidad, de hecho, se espera que las tendencias del sector inmobiliario colaboren con el impulso del Gran Reinicio. Concepto que destina el Foro Económico Mundial a la reconstrucción económica posterior a la COVID-19.

¿Qué dicen los expertos?

En el contexto del ciclo de jornadas “Bon dia Tarragona” que organiza la Cambra de Comerç de Tarragona, la especialista Anna Gener,  presidenta CEO de Savills Aguirre Newman Barcelona, dio una charla titulada “El sector immobiliari com a motor de la reactivació econòmica”.

Durante su explicación, que ejecutó de manera remota, hizo notar que en la crisis anterior, el mercado inmobiliario había sido causante directo de ella. Esto como consecuencia de las malas prácticas, tales como la sobreproducción de viviendas en lugares donde casi no existía demanda y la baja y poco rigurosa financiación.

Según Gener, tener en cuenta la demanda es fundamental. Sin embargo, aunque aún se siguen pagando las consecuencias, en el caso de esta última crisis las tendencias del mercado inmobiliario orientan al sector hacia un camino donde serán parte de la solución y conseguirán los anhelados puestos de trabajo.

Sobre los precios

Los precios en las tendencias del mercado inmobiliario

La última estadística anunciada por Tinsa IMIE Mercados Locales, que monitoriza la evolución de la vivienda finalizada (así sea nueva o usada) en España, el cierre del 2020 arrojaba un descenso medio de los precios del 2,3%. Evaluación que se hizo sobre el inicio de la crisis sanitaria en marzo.

Por ejemplo, en la demarcación de Tarragona, el precio medio fue de 1.150 euros por metro cuadrado (análisis del cuarto trimestre del año pasado). Por lo que resultó una caída de precios interanual de un 4,6%. A pesar de este descenso, este número equivale al de menor retroceso, teniendo en cuenta cuatro demarcaciones catalanas. Lleida, por su parte, tuvo un descenso interanual del -10,4%, luego le siguió Girona con el -8,2% y, por último, Barcelona con el -5%.

Anna Gener, aseguró que estas bajas se entienden como “normales”, teniendo en cuenta el contexto de paralización económica mundial provocado por la pandemia. No obstante, en su opinión aclara que la problemática con respecto al acceso a la vivienda seguirá siendo unos de los principales en los tiempos que se aproximan.

Durante su discurso, la experta recomendó que los mercados públicos y privados trabajen en conjunto, cada cual dentro de su marco regulatorio. Esta acción colaborativa es necesaria para estructurar un parque de vivienda accesible. Al momento de reiniciar la actividad, luego de que se controle (finalmente) la pandemia, las tendencias del mercado inmobiliario llegarán con modificaciones importantes. Se debe tener en cuenta que, durante todo este tiempo, la digitalización, el teletrabajo y otras herramientas tecnológicas han avanzado sobre toda las actividades y ya no se podrán expulsar.

Modificaciones de logística y comercio

Es seguro que el comercio no volverá de ninguna manera a ser el mismo luego de que se atraviese esta última crisis. Anna Gener admitió que, naturalmente, existirá una avalancha de centros y locales comerciales vacíos. En principio porque muchos comercios no pudieron sostenerse durante el primer confinamiento y, en segundo lugar, porque muchos otros decidieron atender sus negocios de manera virtual para evitar la propagación del virus en las calles.

Habrá que analizar cómo se dará utilidad a todos esos espacios vaciados por el paso de la COVID-19. La profesional planteó dos posibles salidas. La primera podría ser la de convertir espacios comerciales en potenciales viviendas (aquí habría que evaluar si se puede sostener el coste). La segunda es que funcionen como centros de logística y de distribución de todos esos negocios que deciden vender online. Allí será necesaria la intervención de las Administraciones Públicas para las distintas habilitaciones.

Lo que está claro es que esos espacios no pueden quedar abandonados. Además, se deberá evaluar el impactante crecimiento sobre las ventas online que se generó entre el año pasado y este que recién comenzamos.

Tendencias del mercado inmobiliario en cuanto a oficinas

La gran pregunta sobrevuela sobre qué destino tendrán todas aquellas oficinas de las cuales se prescindió todo este tiempo ante la crecida del “teletrabajo”. Todo se inclina hacia su desaparición, pero puede no ser así.

Se tendrá que evaluar qué actividades pueden sostenerse de manera remota y cuáles no. Si bien encontramos algunas personas que sí disfrutaron de la posibilidad de trabajar en casa, otros tantos la sufrieron. Convivir con el resto de la familia en un ambiente de trabajo no es tan sencillo como parece. Para muchos no hay como la comodidad del hogar. La situación está en que no es equitativo para todos. Además, el aislamiento provoca poca efectividad para el trabajo en equipo. Si bien contamos con herramientas virtuales que nos permitieron seguir “en contacto”, nunca se igualará con la presencialidad.

En conclusión, con las oficinas se deberá pensar más a fondo y plantear una adaptación de ellas a la nueva modalidad. Lo que opinó la experta, Anna Gener, en la charla que mencionábamos al principio de este texto, se trataba de la reestructuración de estos espacios para posibilitar una combinación de presencialidad/virtualidad. Sobre todo para las grandes empresas que necesitan que sus empleados realicen actividades colectivas.

Esperamos haberte clarificado el panorama que se verá sobre las tendencias del mercado inmobiliario. Si tienes dudas o consultas, no dudes en comunicarte con nuestros asesores.

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Las crisis sanitarias, económicas y laborales ocasionadas por la pandemia generaron problemas en el mercado de arrendamiento, sobre todo, en los alquileres de locales comerciales. En este artículo te contamos algunos de los problemas surgidos y sus posibles soluciones.

La crisis económica derivada por la pandemia sufrida en España y en todo el mundo, ha golpeado fuertemente el mercado de alquiler. Particularmente a aquellos locales que debían seguir pagando sus alquileres a pesar de tener que haber cerrado sus puertas al público. El impago de rentas de los alquileres de locales comerciales impacta, en consecuencia, sobre los propietarios que dejaron de percibir ese ingreso mensual. Veamos en este artículo algunas de las soluciones que se implementaron para sostener a flote a estos sectores.

Contratos de arrendamiento para alquileres de locales comerciales

En condiciones normales, un contrato de arrendamiento en el cual alguna de las partes no cumple con las obligaciones establecidas, puede tener consecuencias económicas y legales. Las circunstancias derivadas de la pandemia, obviamente no estaban contempladas en los contratos ya que se trata de un caso excepcional e imprevisto. Los incumplimientos de contrato ocasionados por este tipo de situación tienen menos consecuencias y se pueden amparar según Legálitas.

En estos casos, se sobrentiende que, al tratarse de situaciones extraordinarias, se requiere de la colaboración de ambas partes del contrato. De ambas partes, porque además de sufrir los arrendatarios por el cierre de sus locales, la falta de pago afecta a los arrendadores. Sobre todo a los arrendadores particulares, pequeños que no tienen espalda para sostener los inmuebles si pierden el ingreso de renta mensual.

Algunas de las soluciones que se encontraron fueron desde poder suspender el pago de rentas temporalmente hasta reducciones también temporales. En otros casos, se acudió a las moratorias de pago.

Relación entre arrendadores y arrendatarios

La relación de diálogo entre arrendadores y arrendatarios es fundamental para tener conocimiento de la situación económica de ambas partes. De esta manera se sabrá si existe una dificultad económica provocada por consecuencia de la pandemia. Manteniendo un diálogo entre los dos podrán atravesar los períodos vulnerables de mejor manera.

Ayudas estatales

Desde Legálitas expresan que es importante estudiar la situación antes de dejar de pagar las rentas. Muchas situaciones adversas pueden paliarse con las ayudas extraordinarias del Estado y otras normativas que se estuvieron aplicando para la ayuda a los comerciantes en las distintas Comunidades Autónomas. Es mejor entonces cubrir los costes de renta con esas ayudas antes de tener peores consecuencias por cuestiones de impago, ya sea desahucio o tener que responder ante acciones legales.

En la actualidad, las ayudas de alquiler distinguen si el propietario es un gran tenedor o un particular. En el caso de que posea más de diez inmuebles urbanos y ha aplicado medidas en favor de los inquilinos o si es un propietario particular recibirá las ayudas estatales o estará excluido de tener que ayudar directamente al arrendatario.

Muchas arrendatarios han buscado ampararse con la solicitud de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Se trata de alteraciones sobrevenidas de las circunstancias tenidas en cuenta al formalizar el contrato. La aplicación o no de esta cláusula será evaluada por un Tribunal y dependerá de este si es tenida en cuenta o no para el caso que la solicite. La razón de esta cláusula es adaptar el contrato a la realidad económica y social que se está atravesando en este momento que difieren del momento en que se firmó el principio del convenio.

No debe tomarse la situación derivada de la COVID-19 para intentar beneficiarse sin excusa. Se debe analizar caso por caso cuando sea realmente necesario esquivar algunas cuestiones del contrato, al menos, por un tiempo. Si existieran alquileres de locales comerciales que ya pudieran sortear las dificultades sufridas y que ya lograsen costear las rentas, deben informar y regularizar la situación contractual original.

Situación con el IVA y el IRPF para los alquileres de locales comerciales

Sobre el IVA y el IRPF, fiscalmente, hay que abordar el estudio de cada caso concreto para poder integrar en las autoliquidaciones las cantidades correctas.

IVA

Los alquileres de locales comerciales devengan IVA. Esto quiere decir que que están obligados a repercutir IVA expidiendo una factura e ingresarlo a través del modelo 303 de manera trimestral. O sea que, si el inquilino efectúa un impago de su renta, el dueño del inmueble tiene que declarar el IVA de la misma manera que si hubiese recibido el pago.

Solo si el arrendador y el arrendatario acuerdan la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria por suspensión o carencia en el pago de la renta por caso del cierre temporal del negocio por consecuencia del estado de alarma por la Covid-19, no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia.

La acreditación de este tipo de acuerdo podrán efectivizarla las partes por cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales serán valorados por la AEAT. Esto significa que, si las dos partes han firmado un acuerdo en los términos de la consulta, el propietario del inmueble puede evitar adelantar un dinero que no ha percibido y que recibirá más adelante, lo que hará que le resulte muy favorable a nivel tributario.

IRPF

En el caso del IRPF se declaran los rendimientos obtenidos del local alquilado como rendimientos del capital inmobiliario. De tal manera, habrá que ver qué es lo que se pacta con el inquilino, para ver qué es lo que se va a incluir en la autoliquidación.

La ley de IRPF establece que son deducibles los saldos de dudoso cobro, siempre que esta eventualidad esté justificada. Se entienden como justificados los casos siguientes:

  • Si el deudor se encuentra en situación de concurso.
  • Si durante el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses y no se hubiese producido una renovación de crédito.
  • En el caso de que un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

¿Quieres saber más sobre cómo sigue la situación de los alquileres de locales comerciales?, contáctate con nuestros representantes para una atención personalizada.

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El sector de los comercios intentaba reponerse poco a poco luego del primer estado de alarma. No pudo ni siquiera recuperarse del todo, cuando se declaró estado de alarma por segunda vez. Esto lleva a los comerciantes a preocuparse por su economía y por su futuro en el sector. Hoy te vamos a contar sobre la reducción del alquiler en locales comerciales y todo lo que ello implica ¡Vamos a leer!

Decreto de reducción del alquiler

El Boletín Oficial del Estado (BOE) publica el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre. Decreto de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria. Este decreto facilita el acuerdo entre propietario e inquilino de un local comercial. El objetivo es rebajar el peso de la renta del alquiler en los gastos durante el periodo del estado de alarma.

El Consejo de Ministros ha aprobado, recientemente, el plan de choque con el que el Gobierno pretende aliviar la difícil situación en la que se encuentran miles de empresas y autónomos con sus negocios a medio gas, debido a las restricciones consecuentes de la pandemia. 

El nuevo real decreto ley de medidas urgentes (el enésimo de esta crisis) establece que los inquilinos de locales comerciales cuyo arrendador sea una empresa o entidad pública o un gran propietario, es decir, alguien que tenga diez inmuebles urbanos o más de 1.500 metros cuadrados en alquiler, podrán pedirle, hasta el 31 de diciembre del 2021, una reducción de las rentas o una moratoria en los pagos.
¿Cuáles son los requisitos para beneficiarse con esta reducción del alquiler?

En primera instancia, los pretendientes deben tener su actividad suspendida o acreditar una bajada del 75% de los ingresos. El decreto no concreta ninguna medida ni ayuda de ningún tipo para los propietarios de los locales, que pueden constituir patrimonios familiares, empresas cotizadas en bolsa o fondos de capital con sus partícipes, esperando un retorno a su ahorro legítimamente invertido. Está de más aclarar que ellos deben pagar con cargo a su rentabilidad las consecuencias del estado de alarma.

En el Consejo de Ministros se justificó la intervención del mercado en “la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el estado de alarma, que puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales de alquiler que pone en riesgo la continuidad de sus actividades”.

Cómo funciona el decreto

En principio, se establece la reducción del 50% de la renta aplicable desde ahora mismo y hasta cuatro meses después de que finalice el estado de alarma, sin la necesidad de llegar a un acuerdo con nadie. Esta situación es excepcional y está aprobada hasta el 9 de mayo del 2021. Lo que significa que la minoración de la renta será de aplicación hasta el 9 de septiembre de ese año, como mínimo, según consta en el borrador del decreto.

Por otro lado, la renta se podrá aplazar con una moratoria automática para todos los pagos que entren dentro del mismo plazo que la medida anterior. Es decir, los alquileres que lleguen a septiembre del 2021.

Este aplazamiento es una obligación que el arrendador debe tomar. Y podrá ser de hasta dos años desde la finalización de la moratoria, siempre y cuando el contrato de alquiler esté vigente. Los importes aplazados se repartirán de forma proporcional en esos dos años. Esto quiere decir que, quienes tomen este camino dejarán de pagar ahora. Pero, que a partir de que la moratoria finalice, se vean incrementadas sus rentas, de forma temporal, hasta un 40%.

¿Quiénes podrán acceder a las nuevas medidas de reducción del alquiler?

En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el trabajador autónomo

a) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

b) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

c) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme

a) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

b) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Se amplían las exenciones de los ERTE a otros sectores y hay más aplazamientos tributarios

Más allá de la regulación excepcional del mercado de alquiler de locales, el Gobierno incluye otros tres paquetes de medidas en distintos ámbitos. En relación con las exenciones del pago de cuotas a la Seguridad Social en los expedientes de regulación de empleo (ERTE) que ya están en vigor, el Gobierno los hace extensivos a algunos sectores no cubiertos por el decreto anterior. Los principales son el comercio al por menor, intermediarios del comercio y servicios de comidas y bebidas.

Otro ámbito es el tributario, en especial para sectores como el turismo y el comercio. Dichos sectores continúan con aplazamientos en las cuotas o la no computación.

Por último, el decreto introduce medidas para flexibilizar el mantenimiento de los incentivos regionales y ayudas para garantizar la liquidez en el sector turístico.

Luego de leer este post, nos interesa muchísimo conoce tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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La inversión en locales comerciales para su alquiler se presenta como una alternativa interesante para aquellos que busquen diversificarse. A continuación, encontrarás todo lo que necesitas saber si estás evaluando invertir en este tipo de inmuebles.

¿Qué son los locales comerciales?

Se llama inmueble comercial a aquellos en los cuales el inquilino es una empresa o negocio. Algunos comercios prefieren comprar los inmuebles que ocupan. Sin embargo, la mayoría de compañías optan por alquilar. De este modo, el propietario o inversor de un local comercial percibe rentas periódicas por parte del locatario. Actualmente, la inversión en inmuebles comerciales está dentro de las tres categorías inmobiliarias más populares.

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¿Por qué invertir en locales comerciales?

1. Mayor rentabilidad

Una de las razones por las que los inversores eligen este tipo de inversión es por sus atractivas rentabilidades. Los locales comerciales generalmente tienen una rentabilidad superior al de las viviendas y otro tipo de activos.

2. Flujo de caja continuo

La principal característica de las inversiones en locales comerciales es que los beneficios son periódicos. Estos beneficios provienen de las rentas de alquiler del inmueble. El alquiler obtiene ingresos regulares que van amortizando la inversión inicial.

3. Activo real que permite reducir riesgos

Los inmuebles se encuentran dentro de la categoría de activos tangibles. Generalmente, los activos financieros tienen un comportamiento diferente al de los activos reales. Por lo tanto, la combinación de ambos permite diversificar y reducir el riesgo global de la cartera de inversiones.

4. Contratos de alquiler más largos y más flexibles

Los locales comerciales cuentan con alquileres protegidos por contratos de mayor duración. Esto genera mayor visibilidad y predicción de los futuros beneficios del negocio. Asimismo, la legislación para operar estas rentas es más flexible que la del alquiler residencial. De esta manera, permite replantear la estrategia de salida de la inversión o venta del inmueble. Así, le otorga la posibilidad al gestor de aprovechar los mercados al alza.

locales comerciales

¿Cómo maximizar la rentabilidad?

Al momento de buscar locales comerciales en los que invertir, deberías tener en cuenta algunos factores que aumentarán su rentabilidad. Las características más importantes que tendrías que valorar son la zona donde se encuentren ubicados, su tráfico peatonal y el estado de la propiedad. Además, si realizas reformas para mejorar o transformar el inmueble, puedes obtener una gran revalorización en su posterior venta.

Si piensas invertir en locales comerciales, en Oi Realtor podemos asesorarte.

A pesar de la crisis del coronavirus, en el segundo trimestre del año 2020 la rentabilidad bruta por inversión inmobiliaria en España aumentó. El porcentaje de retorno alcanzó el 8,2%.

La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en alquiler en España, creció durante el segundo trimestre. Según datos obtenidos por el portal idealista, antes de la crisis desatada por el coronavirus, el porcentaje se situaba en el 7,6%. Finalizado el segundo trimestre de este año, dicho valor aumentó hasta un 8,2%.

Santa Cruz de Tenerife es una de las capitales españolas con mejor porcentaje de rentabilidad (7%). Barcelona, por su parte, se mantuvo con el 4,8%; y Madrid alcanzó el 5,3%.

Los inversores se encuentran estudiando el mercado español porque consideran que el contexto favorece la inversión. Los datos estadísticos obtenidos avalan este análisis. Sin embargo, el mayor porcentaje de rentabilidad no está en las viviendas, sino en las oficinas y los locales comerciales.

Oficinas

Ciertos Municipios como Sevilla, Lugo y Toledo presentaron valores tentadores en lo que a la rentabilidad de oficinas respecta. Sevilla lideró la lista con un 12,2%. Le siguieron Lugo (11,9%) y Toledo (9,7%). En Madrid la rentabilidad ascendió hasta el 7%. Pero, en Barcelona, bajó hasta alcanzar un valor del 6,9%.

Rentabilidad de oficinar

Locales comerciales

Según los datos consultados, la inversión en locales comerciales es la más rentable de todas. El mayor retorno del segundo semestre se obtuvo en Oviedo, con un 10,7%. Le siguieron Ávila, con un 9,9% y Huelva con el mismo porcentaje. En Madrid el valor fue más bajo, pues la rentabilidad bruta alcanzó el 8,3%. En Barcelona, por su parte, cerró en un 8,5%.

Rentabilidad locales comerciales

Rentabilidad de los garajes

En contraposición, los garajes son la opción menos rentable, pues presentaron porcentajes menores de retorno de la inversión. En Barcelona, por ejemplo, alcanzó un 6,3% mientras que en Madrid el porcentaje llegó al 5,4%.

Rentabilidad parkings

La inversión en propiedades continúa siendo una garantía para maximizar ingresos. Los valores de rentabilidad fluctúan, en general, entre un 5 y un 12%. Esto representa que la inversión inmobiliaria supera por mucho a las tasas que ofrecen los bonos de estado.