Ante la dificultad para comprar un inmueble, y frente a los altísimos niveles de alquiler, surge una alternativa económica para acceder a la casa propia: convertir un local comercial a vivienda. Pero, ¿cómo es el trámite para realizar la transformación y cuáles son los requisitos específicos para hacerlo? En Oi Real Estate te enumeramos uno por uno:
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Como en todos los aspectos de la vida social y económica, la pandemia ha producido una transformación total del escenario. Una de las consecuencias fue el cierre masivo de negocios. A finales de 2019, existían alrededor de 315 mil establecimientos de este tipo en toda España. Para después de la pandemia, 85 mil de ellos quedaron con sus puertas cerradas. ¿Y qué pasó con esos inmuebles? Muchos de ellos se han volcado a este fenómeno de reconversión.
La demanda para convertir un local comercial a vivienda se ha triplicado en los últimos tres años. En Madrid, han sido aprobadas más de mil licencias en ese sentido. Pero para poder llevar a cabo un proceso de este tipo es importante saber cuál es la normativa, las distribuciones, medidas o condiciones, para tener un panorama general y moverse con criterio e inteligencia en el proceso.
Cuáles son los trámites para convertir un local comercial a vivienda
Al menos en Madrid, los trámites técnicos y administrativos para convertir un local comercial a vivienda son un tanto engorrosos, aunque necesarios para avanzar en la transformación del inmueble. Si bien cada comunidad autónoma tiene sus propias reglas y normativas, muchas de ellas comparten las directrices que se ha demostrado que funcionan. Por eso, sería de esperarse que en gran parte existan coincidencias entre ellas.
Solicitud por Declaración Responsable
A través de la Declaración Responsable (DR), que se presenta ante el Ayuntamiento, es posible conseguir que los plazos de consecución del cambio de uso se reduzcan de forma sustancial. Antes, había que esperar a la concesión de la licencia, pero con esta solicitud, se permite comenzar las obras de reforma. Los requisitos para el documento son:
- La presentación de un proyecto técnico, elucubrado por el especialista pertinente y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos.
- El desembolso de las tasas e impuestos municipales que correspondan.
- Un depósito para el servicio de gestión de residuos.
Licencia de Primera Ocupación
El paso siguiente es la presentación de la declaración de alteración catastral. Con ella, se deja constancia en catastro del cambio de uso realizado de local comercial a vivienda. Por último, se debe pedir la licencia de primera ocupación (LPO). Se trata de un documento necesario para contratar el suministro de agua, electricidad, etc. En cuanto al trámite, se realiza también a través de la Declaración Responsable y, en ella, se debe aportar la documentación final de obra que proveerá el arquitecto.
Esta licencia se otorgará después de que un técnico municipal se desplace al local –algo que debe suceder dentro del plazo de un mes–. El acta que emita el funcionario, desde ya, tendrá que ser favorable. Y, recién allí, el Ayuntamiento tendrá otro plazo de un mes para emitir la LPO. Una vez tengamos la licencia, se debe entregar al notario, quien escriturará el cambio de uso. Dicha escritura debe registrarse en el Registro de la Propiedad. Y, para completar la alteración catastral, este documento debe presentarse en el Catastro.
Condiciones del local comercial
En paralelo a las trámites, es necesario tener en claro qué condiciones debe reunir el inmueble para justamente, convertir el hasta ahora local comercial a vivienda. Entre ellas:
Superficies
Para ser considerada una vivienda mínima, la casa ya modificada debe contar con etancia-comedor, cocina, dormitorio y baño. Además, debe tener una superficie útil de 40 metros cuadrados o más, excluyendo terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni los espacios con altura libre de piso inferior a 220 centímetros. Por encima de la superficie mínima aclarada, se permiten viviendas diáfanas sin compartimentación, a excepción del baño.
Ambientes
La superficie mínima estipulada para las cocinas es de siete metros cuadrados. Asimismo, su forma debe contemplar la inscripción de un círculo de 160 centímetros de diámetro. La estancia-comer, a su vez, deberá contar con al menos 14 metros cuadrados y su forma debe permitir la inscripción de un círculo de 300 centímetros de diámetro. A su vez, esa figura debe ser tangente al paramento en el que sitúe el hueco principal de ventilación e iluminación.
El dormitorio principal, por su lado, tendrá una superficie útil mínima de 12 metros cuadrados. La inscripción del círculo permitida en su interior debe ser, como mínimo, de 270 centímetros de diámetro. Además, estarán habilitados dormitorios adicionales para los cuales la superficie mínima tendrá que ser de 7 metros cuadrados o más. En cuanto al baño, deberá existir aunque sea una bañera o ducha, lavabo e inodoro. En suma, deberá contar por lo menos con tres metros cuadrados de superficie. En caso de existir un pasillo, este deberá tener una anchura libre mínima de 90 centímetros.
Instalaciones, ventilación e iluminación
Hay ciertos parámetros de confort que deberán estar garantizados en la vivienda. En ese sentido, habrán de existir estalaciones que provean de agua caliente, climatización, iluminación adecuada, entre otras. Dentro de la cocina, se exigirá una campana extractora de humos con salida a la cubierta del edificio. Esto es porque deberá cumplir a rajatabla la normativa de protección medioambiental vigente. Sin embargo, hay casos donde se aceptan campanas con filtro de carbono.
En cuanto a la ventilación, tras la conversión del local comercial a vivienda, las piezas habitables deberán ceñirse a la normativa CTE (Código Técnico de la Edificación), que establece los criterios pertinentes. Respecto a la iluminación, el inmueble deberá gozar de luz natural, aproximadamente en un 12% de la superficie útil de la habitación. A su vez, para garantizar una buena habitabilidad, estas nuevas viviendas deberán cumplir con las condiciones de vivienda exterior, de accesibilidad y con las condiciones higiénicas necesarias.
¿Vivirías en una casa donde antes funcionó un bar, restaurante o algún tipo de local comercial? Para saber más sobre este tipo de conversiones, haz click en la siguiente nota:
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