La falta de suelo logístico en Cataluña es una hecho. Frente a esa situación, cabe preguntarse cuáles son las consecuencias que produce el problema. En principio, la notable suba en los proyectos llave en mano en la región pareciera ser una. Se ve en los números: se contrataron casi 393.000 metros cuadrados durante el primer semestre de 2022 para dicho sector. De ese total, 162.000 –alrededor del 40%– ya eran propiedad de algún interesado desde el comienzo de las obras. A estos datos provistos por la consultora inmobiliaria Cbre accedió Oi Real Estate.
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Las proyecciones para el sector
Las estadísticas de los primeros seis meses del año se hacen más interesantes si se las pone en montos de facturación: implicaron una inversión de 220 millones de euros. No fue tan bueno como el mismo lapso de 2021, donde la cifra fue un 1,3% mayor. Pero, de todas formas, se trata del segundo mejor dato de los últimos diez años. Según la firma catalana, las proyecciones son más que prometedoras para el sector que lleva siete años en franco ascenso. Se prevé que el año cierre con alrededor de 800.000 metros cuadrados contratados.
Para el director de la división Industrial y Logística de CBRE, David Oliva, ésta última es una “buena cifra”. Sobre todo si se tiene en cuenta que la media histórica anual ronda los 500.000 metros cuadrados, incluso antes de la pandemia. Esto, como efecto secundario genera que la disponibilidad de terreno comience a tocar sus mínimos. Eso se traduce en un sustancial incremento de las rentas. En el segundo semestre han alcanzado los 7,50 euros por metro cuadrado. “No hay ningún cambio de tendencia. Barcelona es una de las plazas más atractivas, aunque el aumento de los tipos de interés ha provocado ajustes de precio”, expresó Oliva. El consultor prevé que los alquileres seguirán en alza los próximos meses.
Los proyectos llave en mano y las naves industriales
Como se ha dicho, cada vez más empresas, al notar la falta de suelo logístico en Cataluña, optan por proyectos llave en mano. El 50% de los proyectos en la comunidad catalana son de este tipo, un porcentaje mucho más alto que en el resto de España. Esta tendencia trae aparejado otro fenómeno: el desarrollo del sector de las naves multinivel, de hasta 24 metros de altura. El objetivo es claro: ganar metros cuadrados en altura. Los proyectos llave en mano, en tanto, permiten adaptar las naves a las necesidades del cliente. Este tipo de proyectos, ya completamente asentados en otros mercados como Japón, Francia o Reino Unido, da sus primeros pasos firmes en Barcelona.
Oliva señala también la influencia, aunque en menor medida, “que haya clientes que buscan naves con características muy específicas”. Según el representante de Cbre, estas operaciones cuentan con la ventaja de que facilitan la robotización de las naves. ”Ha provocado una modernización del parque industrial y logístico”, asegura Oliva. Es una tendencia cada vez más clara y una demanda creciente. En el mismo sentido, crecen los pedidos de certificados de sostenibilidad, placas solares o cargadores de vehículos eléctricos.
El caso Goodman
La compañía inmologística Goodman se encaminó en el desarrollo de su primera plataforma de estas características en España en 2021, en Molins de Rei. El establecimiento fue destinado a la multinacional danesa DSV. La nave de 25 metros de altura y 32.000 metros cuadrados generó un fuerte repudio por parte de los vecinos y grupos medioambientales. Sin embargo, Goodman avanzó con una segunda nave multinivel, en Castellbisbal, cuya construcción finalizó en junio de este año. Son otros 26.400 metros cuadrados más, divididos en dos plantas, que en este caso, se han desarrollado a riesgo.
Montepino
Otro ejemplo de esta tendencia lo protagoniza Montepino. El promotor gestionado por Valfondo desarrolla una plataforma cross-docking en Castellbisbal para Seur, con una inversión de 30 millones de euros. Sus 27.560 metros cuadrados de superficie útil –dentro de una parcela de 66.644 metros cuadrados– estarán listos en noviembre. Se trata del quinto proyecto que la firma desarrolla producto de la falta de suelo logístico en Cataluña. El primero fue Castellbisbal, para XPO Logistics. Después, ejecutó dos plataformas en Sant Esteve Sesrovires, para Correos Express y Eternity Technologies, y un edificio para la última milla en Barberà del Vallès.
Bike 24
Los “llave en mano” llaman la atención incluso a grupos empresarios de otros países del continente. La empresa de e-commerce alemana Bike 24 también tendrá su nave logística Lliçà d’Amunt. En una parcela de 20.000 metros cuadrados, la mitad estará destinada a superficie útil. De esta forma, la compañía germana se introduce de lleno en el mercado español en el marco de su estrategia de expansión en el sur de Europa.
El caso particular catalán de los “llave en mano”
Los ejemplos son múltiples y diversos. En paralelo a ellos, se acentúa otra tendencia. Con el mismo objetivo de encontrar suelo logístico a como dé lugar, la transformación de antiguos espacios industriales en naves logísticas se convirtió en una opción cada vez más atractiva. Las fábricas de General Cable en Montcada i Reixac y de Bacardí en Mollet del Vallès, ambas convertidas en centros logísticos operados por Amazon, son casos donde se puede advertir dicha tendencia.
De todas formas, existe un denominador común. Todos los ejemplos expuestos se están produciendo principalmente donde se concentran la mayoría de las operaciones logísticas. Es decir, en la primera y segunda corona de Barcelona —los primeros 45 kilómetros—. Asimismo, predominan las naves de última milla, de distribución y logística, con el objetivo de dar servicio a la capital catalana y sus alrededores. Por otra parte, los sectores que pisan más fuerte en el sector y que se han convertido en los que más metros cuadrados contratan son el comercio electrónico y la alimentación.
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