La prescripción adquisitiva o usucapión es la manera de adquirir un inmueble por el tiempo demarcado por la ley. ¿Qué requisitos debo cumplir para hacerlo? Aquí te lo explicamos detalladamente.
En este artículo encontrarás:
Para acceder a la prescripción adquisitiva es necesario que seamos dueños de dicho bien. Por ejemplo, si tengo un bien durante un determinado tiempo y transcurre el plazo marcado por la ley, puedo adquirir la propiedad del mismo.
El objetivo de esta norma es el de brindar seguridad jurídica a los derechos que el paso del tiempo y determinadas condiciones les quitan consolidación y precisan, a veces, justificar la titularidad de estos derechos reales.
Este modo de prescripción adquisitiva se enmarca dentro del artículo 1940 del Código Civil y se refiere a que esta usucapión precisa poseer las cosas de buena fe y justo título por el tiempo determinado por la ley.
Requisitos:
Ser poseedor del bien, en concepto de dueño.
Poseer buena fe, es decir, creer que la persona que nos la entregó era el dueño legítimo del mismo.
Que exista un justo título para demostrar la transmisión del bien.
La posesión debe ser sin interrupciones durante el plazo de tiempo establecido.
Prescripción adquisitiva extraordinaria
La prescripción adquisitiva extraordinaria se enmarca en el artículo 1959 del Código Civil y no requiere buena fe ni justo título.
Requisitos:
Ser poseedor del bien, ser el dueño.
Que la posesión sea a los ojos de la gente, de modo pública.
Debe ser una posesión pacífica, no existiendo la violencia de ningún tipo.
Que sea ininterrumpida la posesión, durante el plazo de tiempo establecido por la ley.
La prescripción adquisitiva entre herederos de un bien
Supongamos que nuestra familia hereda un terreno de nuestros antepasados y que este bien estaba repartido 50% y 50% entre dos hermanos. Los hijos de uno de ellos se han tomado el trabajo de, con el transcurso de los años, ir inscribiendo a todos los descendientes como sucesores del terreno.
Sin embargo, la otra descendencia, por parte del otro hermano, nunca ha registrado a sus descendientes en las sucesiones. Llegado el momento de vender el terreno a un tercero, esta última familia se opone pero, sin embargo, ells nunca han vivido ni trabajado en el terreno.
Siguiendo el derecho positivo y la doctrina, la posesión exclusiva del terreno ostentada por una familia durante mucho tiempo no es apta para usucapir. Esto se debe a que de parte de la otra familia nunca ha existido el concepto de dueño, sino de co-dueño.
El artículo 444 del Código Civil establece
“Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión».
Además existe un concepto de posesión en el artículo 436 del CC en donde se presupone que la misma se siguen disfrutando en el mismo modo en que se adquirió mientras no se pruebe lo opuesto.
También la usucapión queda desvirtuada por el reconocimiento tácito del dominio del copropietario al poseer las escrituras públicas y las inscripciones voluntarias al Registro de la Propiedad.
Vista aérea del Pazo de Meirás
El ejemplar caso de la familia Franco
El Pazo de Meirás es un palacio que se encuentra ubicado en el Municipio de Sada, en La Coruña y nos sirve de claro ejemplo de cuándo procede o no la usucapión.
Historia del Pazo de Meirás
Este palacete fue mandado a construir a finales del siglo XIX por la escritora Emilia Pardo Bazán, quien vivía allí varios meses al año. Ella muere en 1921 y en 1938, plena Guerra Civil española, el Pazo fue comprado a una heredera con supuestas donaciones populares y fue entregado a Franco como regalo. Francisco Franco la utilizó como residencia estival junto a su familia hasta su muerte.
Problemas con la compraventa
Con el correr de los años, una serie de estudios han demostrado que las supuestas donaciones para su compra fueron forzadas por franquistas. Según un informe jurídico de 2018, la compraventa se realizó en 1941 a través de un contrato simulado que debería ser considerado como nulo.
Ahora se ha hallado el contrato de compraventa de 1938 que demuestra que la operación de 1941 ha sido totalmente fraudulenta. La Abogacía del Estado ha presentado una demanda para reclamar la propiedad a los herederos de Franco. Incluso el propio Ayuntamiento de Sada lleva varios años reclamándolo también.
Durante 2008 fue declarado Bien de Interés Cultural, posteriormente, La Xunta de Galicia ha pedido en 2018 que el Pazo se done al pueblo gallego.
En el año 2020, los Franco entregaron el Pazo de Meirás al Estado pero la controversia giraba entorno a los 697 objetos en su interior.
¿En qué situación se encuentra ahora?
Actualmente, los descendientes de Franco tienen un mes para retirar del Pazo las propiedades que fueron acumulando durante más de un siglo. Esta resolución fue dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de La Coruña y determina retirar “las cosas, bienes y objetos”, salvo aquellas que hayan sido colocadas allí por el Estado luego de haber tomado posesión del inmueble.
Los descendientes de Franco han dejado claro que van a pelear por quedarse con todo y cuestionan todas las medidas dictadas, tanto de la Xunta, de Patrimonio Nacional y del Gobierno.
Dentro de los muebles acumulados que deberán devolver, figuran objetos de gran valor recibidos como agasajo por el director y su esposa y también más de 3.200 libros, parte del legado de la condesa Pardo Bazán, quien fuera la anterior dueña.
Sólo resta esperar para saber cómo se desenvolverá esta historia de prescripción adquisitiva y de los herederos de Franco. Mientras, te invitamos a leer la siguiente nota, que creemos será de tu agrado:
Desde OI REAL ESTATE queremos contarte cómo actuar ante la decisión del Constitucional de impedir reclamar la plusvalía municipal. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
La decisión que ha tomado el Tribunal Constitucional ha sido la de anular el impuesto sobre plusvalía que ingresan los ayuntamientos. Esto significa una gran amenaza para los caudales de estas administraciones locales. El Tribunal ha declarado inconstitucional al método de cálculo de la base imponible de este tributo, esencial para las finanzas municipales. Aquí te contaremos cuáles son los puntos clave del impuesto y las consecuencias de esta decisión.
¿Qué es la plusvalía municipal?
En primer lugar, resulta necesario dejar en claro qué es la plusvalía municipal. Se trata del impuesto sobre el aumento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Es conocido como impuesto de plusvalía municipal, representa un tributo directo que depende y es gestionado por los ayuntamientos. Este impuesto debe abonarse cuando un contribuyente vende, dona o hereda una propiedad.
Puntos clave para entender el impuesto
El concepto de plusvalía municipal hace referencia al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Lo que propone esta ley es que por el paso del tiempo entre el momento de adquisición y el traspaso se genera un aumento del valor del inmueble. Por ese alza teórico es por el que se tributa, basándose en el precio del suelo del terreno o vivienda objeto del impuesto.
¿Quién debe pagar la plusvalía municipal?
Al momento de vender una propiedad, quien debe pagar la plusvalía municipal es el vendedor, esto se debe a que es quien recibe el dinero por la venta. No obstante, cuando se trata de una donación, quien debe ocuparse de pagar este impuesto es la persona que recibe la vivienda. Del mismo modo, cuando se hereda una casa los herederos son quienes deben enfrentarse al deber de abonar la plusvalía municipal. El importe medio que se debe abonar por los contribuyentes ronda aproximadamente entre los 3000 y 6000 euros. Si bien, puede variar en función del valor catastral que tenga el inmueble en cuestión, es por esto que los valores exigidos pueden ser llegar a ser mucho más elevados.
¿Con cuánto tiempo se cuenta para pagar este impuesto?
Si se trata de una venta o bien, de una donación, se cuenta con un plazo de 30 días hábilesdesde que se realiza la transmisión. En caso de tratarse de una herencia hay un plazo de seis meses, que son prorrogables hasta un año sin ningún tipo de precio.
¿Dónde se paga más?
Para conseguir estos resultados se toma como base imponible para cada uno de los municipios el mismo hipotético aumento de valor del terreno de 601,01 euros. A ese número se aplica el tipo impositivo que establece cada ayuntamiento.
Según indican los últimos datos de la Agencia Tributaria de 2020 en 18 capitales de provincia se paga la cuota media más alta. Se trata de los que poseen el mayor porcentaje permitido, es decir, el 30 %. Aquí se encuentra: Alicante, Barcelona, Gerona, Huelva, Tarragona, Cádiz, Granada, , Cuenca, León, Salamanca, Logroño, Zaragoza, Murcia, Palma, Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Vitoria, y Teruel.
Madrid, se lleva el vigesimocuarto puesto con unos 174,29 euros. Por último, encontramos a Bilbao con una cuota media de 28,32 euros. Por otro lado, la penúltima de la lista es San Sebastián con 58,30 euros.
Situación actual
Debido a la gran presión para conocer el texto de la sentencia del Tribunal Constitucional contra el impuesto de la plusvalía municipal, ha logrado filtrarse el contenido. Hablamos de una sentencia que termina con este impuesto debido a que considera inconstitucional el método de cálculo utilizado para este tributo.
No obstante, también elimina la posibilidad de hacer un reclamo por el importe indebidamente pagado durante los últimos años por parte del vendedor, el heredero o bien, el donante de una vivienda. Sin lugar a dudas, esta noticia ha dejado muy mal a los contribuyentes que pensaban contar con la devolución de un impuesto que ha vulnerado el principio de capacidad económica.
En definitiva, la sentencia del Tribunal Constitucional indica que no será posible revisar los casos que ya han sido juzgados, o con resolución administrativa en firme. Por otro lado, tampoco las liquidaciones provisionales o definitivas que no hubieran sido impugnadas a la fecha en que se ha dictado la sentencia, es decir, el 26 de octubre. Todo esto quiere decir que el contribuyente no tendrá la posibilidad de recuperar lo abonado indebidamente por la plusvalía municipal. Esto es de este modo, excepto en el caso de que no haya solicitado la devolución, antes del 26 de octubre.
De esta forma, todos aquellos que hayan presentado una autoliquidación del impuesto sin rectificar luego, tampoco lograrán recuperar el impuesto. Sólo tendrán la posibilidad de hacerlo quienes hayan solicitado tal rectificación. De este modo, solo podrán beneficiarse de la declaración de inconstitucionalidad los contribuyentes que en su día recurrieron, o solicitaron la rectificación, y que continúan esperando resolución. Además, también podrán los que hayan recurrido en su día, vieron desestimada su petición, pero continúan dentro del plazo para presentar un nuevo recurso.
¿Quiénes quedan fuera?
Se encuentran fuera de este exclusivo club todas las liquidaciones ya dictadas, pero que no han sido recurridas antes del 26 de octubre. Y esto, a pesar de que aún se encuentren en plazo de recurso. Además, también quedan fuera las solicitudes de rectificación y devoluciones de ingresos indebidos que no se han presentado antes de la fecha del 26 de octubre.
Sin embargo, si bien el Tribunal Constitucional ha cerrado la puerta a gran cantidad de contribuyentes para reclamar, es importante tener en cuenta que existe una gran variedad de recursos y solicitudes de rectificación aún pendientes de resolver. Y a estos sí se les puede aplicar la declaración de inconstitucionalidad.
Pasos a seguir por los contribuyentes a los que se les termina el plazo para presentar autoliquidación o liquidación
Existe la posibilidad de que, quien logró vender, donar o heredar un inmueble, deba declarar el impuesto y se le termine el plazo. Y esto, sin que se haya sido aprobada aún una nueva normativa que regule de qué modo calcular el impuesto luego de la declaración de inconstitucionalidad.
En este caso, considerando que el impuesto continúa vigente, lo aconsejable es declarar la transmisión. Luego deberá aguardar a que el Ayuntamiento liquide, previsiblemente, con la nueva normativa ya en vigor. Se espera que tenga efectos retroactivos.
Lo aconsejable, si como indica la ordenanza, corresponde al contribuyente presentar una declaración, ésta debe presentarse usando el formulario municipal previsto para ello. Una vez terminado este trámite, el contribuyente solo tendrá que aguardar a que el Ayuntamiento le notifique la liquidación. El cálculo de la cuota a abonar, se prevé, será elaborado conforme a la nueva normativa.
En el caso contrario, si debe presentar una autoliquidación del impuesto, lo ideal es presentar ésta a cero, es decir, sin ingreso. Y en este caso será necesario presentar un escrito explicando los motivos de la autoliquidación a cero, que principalmente consistirán en la falta de normas con las que cuantificar el tributo. Todo esto, en espera de que, al momento en que se apruebe la nueva normativa, el Ayuntamiento le notifique una liquidación con la cuota que debe abonar.
¿Por qué motivos la plusvalía municipal se considera inconstitucional?
El Tribunal Constitucional afirma que el sistema objetivo de cálculo del impuesto es inconstitucional. Esto se debe a que determina que en todos los casos existe un aumento de valor al momento de transmitir un terreno, más allá de que dicho incremento exista realmente, y de su cuantía.
Esto, afecta directamente al principio constitucional de capacidad económica que figura en el artículo 31 de la Constitución española.
La sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Ricardo Enríquez, considera que son inconstitucionales y nulos los artículos 107.1, segundo párrafo, 107.2.a y 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales (RD Legislativo 2/2004, de 5 de marzo). Esto se debe a que decreta un método objetivo de determinación de la base imponible del Impuesto de plusvalía municipal que resuelve que siempre haya existido aumento en el valor de los terrenos durante el periodo de la imposición, con independencia de que haya existido ese incremento y de la cuantía verdadera de ese aumento.
Esto significa que, el método de cálculo del impuesto deja de lado si en la venta de un inmueble ha habido pérdidas o no. Tampoco tiene en cuenta cuál ha sido la ganancia obtenida en realidad. Dicha sentencia cuenta con el voto particular concurrente del presidente Juan José González Rivas y los votos contrarios del magistrado Cándido Conde-Pumpido y de la magistrada María Luisa Balaguer.
Como ya hemos mencionado más arriba, el valor medio que se debe abonar por los contribuyentes es de aproximadamente entre los 3000 y 6000euros. No obstante, en función del valor catastral que presente el inmueble transmitido, los importes exigidos pueden ser bastante más elevados.
El legislador deberá ocuparse de regular la nueva manera de calcular el impuesto
El Ministerio de Hacienda ha afirmado que se ocupará de revisar este impuesto para asegurar su constitucionalidad y la financiación de los ayuntamientos. Mientras se espera que el Tribunal Constitucional publique la sentencia, el Ministerio de Hacienda y Función Pública realiza un borrador legal que asegurará la constitucionalidad del tributo, brindará seguridad jurídica a los contribuyentes y algo de certeza a los ayuntamientos.
Por otro lado, la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) ha indicado que cuando se dé a conocer la sentencia, se convocará una Junta de Gobierno Extraordinaria de la FEMP. Asegura que se pondrán en contacto con la Ministra de Hacienda y comenzarán a interpretar la Sentencia en conjunto. Además, se ocuparán de solicitar al Gobierno de España analizar de manera conjunta la solución. Abel Caballero, presidente de la FEMP, opina que es positivo una nueva norma que logre restablecer el impuesto con justicia de recaudación.
¿Habrá efectos retroactivos?
Según los rumores que ya comienzan a circular dentro de los despachos de abogados, la nueva normativa que prepara el Ministerio de Hacienda contará con una disposición transitoria que posibilitará su aplicación a situaciones previas a su entrada en vigor.
Por ejemplo, algo similar es lo que sucedió en Guipuzcoa. Allí, el Decreto Foral Norma 2/2017, aprobado luego de la declaración de inconstitucionalidad de la normativa foral, resolvió que “lo dispuesto en el artículo único del presente decreto foral-norma resultará de aplicación a las liquidaciones del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, practicadas a partir del 25 de marzo de 2017, correspondientes a devengos anteriores a dicha fecha, siempre que con anterioridad a la misma no se hubiese dictado liquidación que hubiera alcanzado firmeza correspondiente a dichos devengos.”
Con respecto a los recursos de reposición pendientes de resolución se dispuso lo siguiente: “Los recursos de reposición que se encuentren pendientes de resolución a fecha de 25 de marzo de 2017, se resolverán teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo único del presente decreto foral-norma.”
No da la sensación de que el legislador del territorio común se ocupe de ir tan lejos en lo que respecta a recursos. Considerando que, como ha sido indicado, los recursos que ya se encuentran presentados sí se verán beneficiados con la declaración de inconstitucionalidad. La nueva normativa sí puede ser aplicable, por el contrario, a los recursos, o solicitudes de rectificación, que hayan sido presentados a partir del 26-10-2021.
El Tribunal Constitucional no permite reclamar la plusvalía municipal luego de anularla: ¿Es posible consultar la sentencia?
Si bien aún no se ha publicado la sentencia del Constitucional en la página web oficial, si es cierto que se ha filtrado un borrador. Sin embargo, aún podría sufrir algunos cambios. No obstante, los expertos creen que no serán muy relevantes. Se puede prever que la sentencia se encontrará lista la semana que viene. Y luego será publicada en El Boletín Oficial del Estado (BOE).
¿Qué significa para los ayuntamientos?
En la última estadística oficial realizada por el Ministerio de Hacienda, en el año 2019, figura que en los más de 8000 municipios que existen en España, ingresaron 2501 millones de euros gracias a este tributo. Se trata de la segunda figura tributaria propia más importante para las arcas locales después del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Por él han ingresado aproximadamente unos 14 000 millones de euros. Si bien el impacto es importante para los caudales públicos, los municipios han registrado un superávit público en su conjunto de más de 5000 millones de euros cada año a partir del 2012. Esto significa que, la recaudación total que brinda este tributo es entre un 6% y un 8% de los ingresos tributarios totales de las entidades locales.
Ni bien sea publicada la sentencia firme, los ayuntamientos no tendrán la posibilidad de cobrar el tributo hasta que Hacienda modifique la norma para reformar el impuesto. Esto significa que, los ayuntamientos perderán al menos unos tres meses de ingresos. Se trata del periodo hasta que el Gobierno logre subsanar la norma. Esto sin dudas significará un gran golpe para los presupuestos municipales del año próximo.
Por otro lado, el Ayuntamiento de Madrid ha dado su opinión. Ha manifestado que resulta lamentable que la “inactividad” del Gobierno de Pedro Sánchez haya llevado a la inseguridad jurídica el impuesto de plusvalía municipal. La capital pensaba recaudar aproximadamente unos 500 millones de euros en el año 2021.
Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a OI REAL ESTATE. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
El martes 6 de julio se aprobó el anteproyecto de ley de las startups y será sometido a consulta pública. Sin embargo, ya ha recibido muchas críticas por parte de emprendedores, entidades y diferentes inversores. ¿Por qué se debe reconocer la singularidad de un emprendimiento siguiendo al modelo empresarial? ¿En dónde radica la importancia de estos nuevos proyectos emergentes?
En este artículo encontrarás:
El Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, comandado por Nadia Calviño, ha aprobado el anteproyecto de ley que pretende fomentar el surgimiento de startups en España. El sector ya desde hace tiempo reclamaba una norma que ayude con la financiación de los emprendimientos.
Las personas que deseaban emprender solían enfrentarse a muchas trabas legales, además del coste económico que conlleva. Los países de la región ya estaban tomando cartas en el asunto pero el nuestro aún no se había manifestado al respecto.
El auge del emprendimiento durante la pandemia
Este tipo de proyectos, durante el contexto del COVID-19, se ha acelerado a un modo inaudito. Ya hemos hablado de este tema en la nota sobre la evolución de las startups publicada hace unos días en este blog.
Las empresas emergentes aportan una brisa nueva y otra mirada dentro del mercado. En su mayoría, se relacionan con la tecnología y la innovación, adaptándose a las nuevas demandas. Este sector en crecimiento es clave para la recuperación total de la economía nacional post pandemia.
Según el estudio Las empresas startups en España, de Informa D&B, la cantidad de emprendimientos en el país es de 22.771, o sea, un 5% del total de empresas creadas durante 2015 y 2020. Sin embargo, el país está a la cola del top 10 de países europeos con mayor financiación.
Pedro Sánchez retomó el anteproyecto que comenzó hace dos años
Qué aporta la nueva ley a un emprendimiento
El texto del anteproyecto de ley se había sometido a consulta pública hace dos años. En febrero de este año, Pedro Sánchez volvió a retomar este reto a través de la presentación de 50 medidas clave para la recuperación económica de España.
El 6 de julio se aprobó el tan ansiado anteproyecto, cuyo objetivo es promover el surgimiento de este tipo de empresas, atraer inversores y fomentar un clima idóneo para el surgimiento de nuevos talentos. Además se plantea evitar la llamada fuga de cerebros y convertir al país en un hub europeo.
Beneficios fiscales, fomento a la inversión y agilidad burocrática
Reducción del tipo de impuesto de sociedades, pasando del 25% al 15% hasta un máximo de cuatro años.
Se suaviza también la cuota de deducción de los inversores de un 40% a un 30%.
Se eleva a 100.000 euros anuales el tope de deducción por inversión en cada emprendimiento, en un período cubierto de entre 5 y 7 años.
Aparece la posibilidad de pedir un aplazamiento de la deuda tributaria frente al impuesto de sociedades o al de la renta durante el primer ejercicio.
Se planifica crear una visa especial para los teletrabajadores que quieran instalarse en el país.
Loly Garrido, cofundadora de Gudog es optimista ante el nuevo anteproyecto: “El hecho de que por fin se vaya a promocionar España como lugar idóneo donde vivir y trabajar, y atraer de esta forma empresas de nueva creación, ya tiene todo mi apoyo”.
Sin embargo, como detallaremos a continuación, no todos los emprendedores opinan como ella.
Los puntos débiles del anteproyecto
La definición de emprendimiento
El punto principal de las críticas hacia esta nueva ley es la definición de startup utilizada. La misma se limita a empresas con cinco o menos años de recorrido y una facturación no mayor a cinco millones de euros.
Dentro de estos parámetros se incluyen perfectamente los nuevos proyectos pero deja por fuera a los más antiguos. O sea, se apoya el surgimiento pero no se fomenta el desarrollo de un emprendimiento exitoso.
“Creo que toca bien la fase de creación de una empresa, los primeros 5 años, facturaciones bajas, es interesante que hagan un guiño a empresas más intensivas a investigación como industriales o biotecnológicas, pero se me queda un pelín corto. Tenemos que ser capaces no solo de apoyar la creación de empresas, sino ayudar a su crecimiento. Una empresa que factura 5 millones es un empresón, pero no un competidor global”, opina Antonio Iglesias, director general de Endeavor España.
La reducción del impuesto a sociedades no es práctica
También se le critica que la reducción del 25% al 15% del impuesto de sociedades no es muy práctica pues muchas empresas emergentes no están pagando este impuesto ya que no se encuentran obteniendo beneficios aún.
“La mayoría de las startups presentan resultados negativos, pérdidas, durante los primeros años, por lo que no tributan en sociedades, no tiene sentido que se reduzca el tipo a empresas que de facto no presentan impuesto de sociedades”, afirma el cofundador de Bnext, Guillermo Vicandi.
La deducción por inversión no alcanza
El tope de 100.000 euros se queda corto, no solo por las exenciones sino también por brindar facilidad a la inversión de capital riesgo a institucionales, por ejemplo los fondo de pensiones. “100.000 euros son tickets minúsculos, y no van a incentivar la inversión en España, pueden incentivar al inversor mega pequeño que va a hacer una ronda muy pequeña en una startup incipiente, pero no van a atraer inversión”, opina Vicandi.
Qué entiende el proyecto por nómadas digitales
Los teletrabajadores son los más cotizados dentro del sector porque llevan su talento y dinero a la nación en la cual se asienten. El Gobierno plantea rebajar del 24% al 15%el impuesto sobre la renta que pagarán las personas no residentes que quieran vivir en nuestro suelo y crear su emprendimiento.
Sin embargo, según Eduardo Machón, “Un nómada no pasa de vivir de un sitio a establecerse en otro, sino que se va moviendo buscando experiencias, gastar menos, probar cosas diferentes… Esa gente es difícil que traslade su residencia a tu país porque no se va a quedar”, opina el fundador de Mailtrack y Panoramio.
Los países europeos en competencia por los nómadas digitales
Las normas actuales que regulan el sector
La actualidad de las empresas emergentes se encuentra sometida a normas obsoletas, que no acompañan el crecimiento ni la importancia del sector para la economía del país. Citaremos algunas de ellas:
Ley 11/2003: brinda medidas para apoyar un emprendimiento, estimula su crecimiento y el empleo. Apunta a flexibilizar las reformas estructurales y ajustar los precios y salarios. También se estimula la competencia.
Ley 14/2013: aprueba medidas para simplificar la creación de empresas, reduciendo la burocracia y apoyando la internacionalización del sector.
Ley 25/2015: ofrece el mecanismo de segunda oportunidad a los emprendedores que no han conseguido éxito y arrastran deudas por proyectos anteriores. Excluye la obligación de presentar la declaración en el impuesto sobre sociedades.
Ley 5/2015: promueve la financiación empresarial. Brinda un régimen jurídico para el crowdfunding.
Más allá de todas estas críticas, que se haya presentado esta ley ya es un avance muy importante para el sector emprendedor. El anteproyecto se someterá a consulta pública y permitirá que se realicen modificaciones para adecuarlo un poco más a la realidad de los emprendedores, sin dejar fuera a nadie.
SI esta nota te ha resultado útil. te recomendamos la siguiente:
Las empresas emergentes siempre se han relacionado con las nuevas tecnologías y el contexto de la pandemia les dio el empujón que muchas necesitaban. Las startups supieron adaptarse al entorno cambiante durante el COVID-19 y actualmente lideran la innovación dentro del mercado. El desafío de estas compañías es el de conseguir financiación tras lanzarse a competir.
Luego de la emergencia sanitaria, los expertos aseguran que las startups tendrán su mira puesta en la salud, la educación y la digitalización de las empresas. Esos son los sectores que más crecimiento potencial poseen.
En este artículo encontrarás:
Las startups españolas durante 2021
La inversión en España en las startups ha crecido un 4,3% en 2020, captando 2.087 millones de euros. Más del 60% de las inversiones fueron de origen nacional. Durante los primeros seis meses de este año, el sector ha alcanzado los 750 millones de euros en inversión.
Este tipo de empresas aportan una nueva mirada, un nuevo enfoque a las ya tradicionales empresas que forman el mercado. Por eso, muchas empresas ya consolidadas comenzaron a trabajar conjuntamente con startups a través de distintos programas o concursos.
Si bien el mercado se consolida día a día, la debilidad que presenta en nuestro país es la escasa presencia femenina entre sus filas. El porcentaje que atraviesa a todos los sectores y geografías dentro de las startups es llamativo: un 80% son varones y el 20% restante mujeres. “Compartimos el desafío global de la incorporación de la mujer al ecosistema emprendedor”, afirma Salvador Aragón, profesor de Innovación de IE University.
Las startups están en boca de todos.
Cómo consiguen financiación las startups
Julius Baer
El banco suizo Julius Baer apoya a las personas emprendedoras durante todo su camino, asesorándolas en momentos de incertidumbre. El papel del asesor patrimonial es fundamental, según este banco, para analizar las necesidades y expectativas de cada emprendedor.
Ellos ofrecen soluciones que se adaptan a cada caso en particular y cooperan con su planificación patrimonial desde un enfoque integral.
El caso de Google for Startups
Google posee un capital reservado específicamente para financiar startups líderes en cada región. Desde la empresa se focalizan mucho en la diversidad de los empleados que trabajan dentro de las compañías emprendedoras y también de su relación con el ecosistema.
Por ejemplo, dentro del proyecto Google for Startups se busca ayudar a empresas del sector turístico afectadas por la crisis del COVID-19. Este programa fue lanzado en noviembre de 2020 bajo el nombre Growth Academy: TravelTech.
Google ofrece a las pequeñas empresas sus expertos, su conocimiento y tecnología para atravesar esta crisis. El 90% de las firmas del programa ya se encuentra registrando crecimientos. Su período de duración es muy corto, mes y medio promedio, y se realiza de modo virtual.
“Google cree que realmente los emprendedores son el motor de la economía, de generación de empleo, y son agentes clave para convertir y apoyar cualquier economía“, afirma Sofía Benjumea, directora de Google for Startups para Europa, Oriente Medio y África.
El Programa Business Angels del Fondo Atómico europeo
El fondo de capital de riesgo europeo invertirá 1,8 millones de euros en 80 emprendimientos en fase inicial.Atómico es uno de los fondos más activos y en esta tercera edición de su programa promueve apostar por la inclusión y la diversidad en sus inversiones.
El auge de las startups obliga a la legislación europea a adaptarse.
Legislación europea sobre startups
La legislación debe acompañar estos momentos de nuevos proyectos e inversiones. Hablemos de las diferencias dentro de los países europeos. También abordamos este tema en nuestra nota Nuevos espacios para los teletrabajadores en España.
España
En julio se aprobó la llamada ley de startups aunque se le critica su falta de voluntad transformadora. Ante esto, se ha presentado un anteproyecto de ley de startups para “ayudar a una profunda modernización de nuestro modelo productivo gracias al apoyo de las tecnologías digitales para que España se consolide como un hub de referencia en Europa”, según dichos de la ministra de Asuntos Tecnológicos, Nadia Calviño.
El año pasado se contaron 144.483 emprendimientos en toda Europa, aunque en España hay 157 startups por cada millón de habitantes.
Reino Unido
Este país es líder en el sector emprendedor, con 28.900 millones de euros invertidos en 2021. El gobierno ha actualizado sus prioridades tecnológicas –UK Digital Strategy– incluyendo actualmente la creación de una red 5G, el compromiso de atraer más inversiones y cooperar con la digitalización de los ciudadanos.
Se ha creado una visa para startups, la cual asegura la legalidad para este tipo de empresas siempre y cuando inviertan y contraten personal. También se está fomentando a los fondos de pensiones a invertir en nuevas empresas.
Irlanda
Este país se encuentra en el segundo lugar europeo en cantidad de empresas emergentes. La clave es el programa de aceleración irlandés National Digital Research Centre que busca posicional al país como pionero en esta temática.
El Enterprise Ireland es el ente regulador de startups y enumera las razones para invertir en el país:
-los bajos impuestos y la escasa burocracia,
-la cantidad de centros de investigación y empresas de primer nivel que la nación posee,
-son pioneros en inversiones de capital de riesgo.
Alemania
El país ha aprobado en junio una ley que permite a los fondos invertir hasta un 20% de su cartera en criptoactivos.
El gobierno alemán ha ofrecido ayudas económicas a ciudadanos que se han quedado sin trabajo durante la pandemia y deciden emprender.
Sin embargo, la burocracia y los papeles son la principal crítica que se le realiza al país respecto a esta temática.
Estonia
La nación es referente, si de digitalización y burocracias ligeras hablamos. Tiene uno de los sistemas más simples para crear una empresa.
Ofrece e-residencias a todo ciudadano europeo o no europeo que quiera abrir su negocio en Estonia por solo 290 euros. Además de brindar visas específicas para emprendimientos.
Startup Estonia es el programa del gobierno que busca empujar la economía nacional en base a la tecnología. Se puso como objetivo llegar a las 1000 startups activas en 2020 y lo logró, demostrando así su eficiencia.
A quiénes contratan las startups
Según South Summit, el 66% de este tipo de compañías tienen previsto contratar a nuevos profesionales para sus equipos durante este año. El objetivo de aumentar la plantilla es común a la mayoría de estos emprendimientos.
Analizaremos los tres casos más destacados a modo de ejemplo.
APlanet
La startup APlanet tiene como objetivo ayudar a pymes en todo lo relacionado con responsabilidad social corporativa. Su co-fundadora, Johanna Gallo, señala que están en búsqueda de nuevos perfiles constantemente en áreas clave como lo son la experiencia de usuario (UX) y el desarrollo de negocios.
Holded
Esta startup se dedica a ayudar a las pequeñas empresas a controlar todas las áreas de su negocio desde una sola plataforma, brindándoles el software necesario. Pretenden incorporar 45 personas más a los equipos de Barcelona y de París en lo que resta de año. Los perfiles deseados son los de teach lider, senior backend y frontend developers.
Submer
Este emprendimiento pretende disminuir el gasto eléctrico en refrigeración de los ordenadores. Pol Valls, co-fundador, asegura que están doblando su plantel año tras año, actualmente cuentan con 70 empleados y buscarán contratar a 60 personas más. Sus búsquedas se centran principalmente en roles de front office y perfiles técnicos variados.
Esperamos haberte ayudado a comprender un poco más cuál es la situación actual de los emprendedores en España y el resto del continente. Te dejamos debajo el link de una nota que creemos podría interesarte:
Planificar una herencia es un proceso doloroso de llevar adelante, ya que hablamos de la sucesión de los bienes y deberes de una persona luego de su fallecimiento. Las personas con derecho a formar parte de dicha transmisión pueden ser diversas, dependiendo de la existencia o no de un testamento. En este post encontrarás lo más importante sobre la herencia y el testamento, que son, como funcionan y como tramitarlos.
En este artículo encontrarás:
¿De que se trata una herencia y un testamento?
Sin dudas, cuando hablamos de herencia y de testamento estamos refiriéndonos a la tramitación de sucesión de los bienes de una persona que ha fallecido. Por tanto, implica dos partes de un mismo proceso. Por un lado, la trasmisión de un patrimonio y, por el otro, los sujetos con e derecho de recibirlo.
A continuación, te detallamos de manera ordenada lo principales puntos sobre la herencia en primer lugar, y sobre el testamento luego.
¿Qué es una herencia?
Se trata de la acción jurídica mediante la cual una persona transmite sus bienes, derechos y obligaciones a una y otras personas luego de su fallecimiento. Quienes tienen derecho a recibir dichas sucesiones son denominados herederos, y pueden se tanto personas físicas como personas jurídicas.
Por otro lado, el conjunto de bienes y deberes que se tramiten forman parte de lo que el Código Civil en su Artículo 659 denomina como masa hereditaria:
bienes, derechos y obligaciones de una persona, que no se extingan por su muerte.
Existen varias formas de organizar la sucesión de los bienes patrimoniales. Puede ser en vida, tratándose de una Donación en Vida. O mediante la realización de un testamento, en el cual el causante declara sus últimas voluntades. En los casos en los cuales no existe tal documento, el proceso de heradación se regula según lo que dicta la ley. En esta situación, uno de los primeros y principales problemas que resultan luego de la muerte de una persona es conocer con precisión que va a suceder con su patrimonio. Sucede, como hemos dicho, que la ley establecerá quienes son sus herederos en relación al grado de parentesco del fallecido.
¿Quiénes son herederos cuando no hay testamento?
En estos casos, como hemos mencionado, el proceso de una herencia se realiza mediante la normativa legislativa. El mismo procedimiento se lleva a cabo en aquellas situaciones en las cuales si existe testamento, pero este resulta nulo o inválido.
Ante estas circunstancias, se deben considerar los siguientes factores para determinar el orden de derecho a la sucesión de los bienes en herencia.
Si la persona fallecida tiene hijos
En esta oportunidad, la herencia de la persona fallecida se divide entre todos sus hijos en partes iguales. En aquellos casos en los cuales alguno de los hijos haya muerto antes que el causante se debe diferenciar:
1) Si el hijo fallecido tiene descendencia. De ser así, la parte de su derecho de herencia se divide en partes iguales entre la cantidad de hijos del mismo.
2) En caso contrario, si el descendiente fallecido no tenía hijos, la herencia será dividida entre aquellos hijos vivos en partes iguales.
3) Y, por último, si el hijo fallecido se encontraba casado, al cónyuge le corresponderá heredar el usufructo del tercio de la herencia. A su vez, le corresponden la mitad de los bienes gananciales. Esto se debe a que, dichos bienes ya les pertenecen a ambas partes por igual por el tipo de vínculo en vida.
Si la persona fallecida no tiene hijos
Ante la situación de fallecimiento de una persona sin hijos, la repartición de su patrimonio se dará en el siguiente orden, según el grado de parentesco:
1) Si ambos padres del fallecido viven, la herencia será repartida entre los dos en partes iguales. En caso contrario, ante el fallecimiento de alguno de ellos, la herencia será para la parte que vive. Si los padres están muertos, se trasmitirá el patrimonio a los abuelos o ascendientes más lejanos que vivan. En caso de haber un viudo, le corresponderá a este el usufructo de la mitad de la herencia.
2) Si el fallecido no tiene padres ni descendientes, la herencia le corresponderá en su totalidad al viudo.
3) Por último, en los casos donde no haya hijos, padres, descendientes ni viudo, la masa hereditaria será repartida entre sus hermanos e hijos de sus hermanos. Ante su falta, le corresponderá heredar a sus tíos, y si no tiene ni hermanos ni tíos, se seguirá a línea de parentesco de primos, sobrinos/nietos y tíos/abuelos, si siguen vivos.
4) Si no tiene ningún tipo de descendientes anteriormente citados y una persona muere sin un testamento la herencia será derecho del Estado.
En aquellas herencias en las cuales no se ha realizado un testamento, se debe llevar adelante una “declaración de herederos”. La misma se trata de un documento de carácter público que establece cuales son las personas que tendrán derecho a la herencia según el orden de parentesco antes descripta. La declaración se realiza ante notario. Para realizarla, se deberán presentar una serie de documentos más dos testigos que conozcan la familia de la persona fallecida. En caso de ser parientes, no deben están incluidos o tener vínculo con la declaración.
Ante el fallecimiento de una persona, quienes sean los herederos de sus bienes u obligaciones, ya sea por testamento o por una disposición legal, deben decidir si van a aceptar o rechazar (repudiación) la sucesión.
Por una parte, la aceptación de una herencia puede ser tanto expresa como tácita. Si el heredero lleva adelante actos o negocios que suponen la intención de aceptar la herencia, la aceptación es tácita. Si lo realiza por escrito ante notario, es expresa.
La aceptación de una herencia puede realizarse de dos maneras diferentes: 1) pura y simplemente, o 2) a beneficio de inventario.
1) La persona heredera se compromete a pagar cada una de las deudas y obligaciones de la persona fallecida, mediante el patrimonio de este y también el suyo sin limitación.
2) En este caso, el heredero responde a las deudas únicamente con los bienes que hereda y no con parte de su patrimonio.
Por otra parte, la renuncia debe ser siempre expresa y mediante documento público. Es decir, ante notario.
En ambos casos, la aceptación y la repudiación, son irremediables. Una vez que se formalizan no pueden modificarse.
En una herencia ¿Qué es un testamento?
Se trata de un documento a través del cual una persona declara sus últimas voluntades respecto a la sucesión de sus bienes y ligaciones luego de su fallecimiento.
En esta nota nos vamos a focalizar en los dos más utilizados.
Testamento ológrafo
Se trata de un documento redactado a puño y letra del testador. Debe incluir la fecha exacta de su realización para que tenga validez. Es decir, año, mes y día.
Se llama ológrafo el testamento cuando el testador lo escribe por sí mismo en la forma y con los requisitos que se determinan en el artículo 688.
Artículo 678 del Código Civil
Para tener validez debe cumplir con las siguientes condiciones:
1) Quién realiza el testamento debe ser mayor de edad
2) El documento debe contener la fecha exacta en la que fue redactado
3) Debe estar firmado por la persona testadora
En cualquier caso en que falte alguno de estos tres requisitos el testamente será considerado nulo.
Testamento abierto notarial
En este caso, se trata de un documento en la cual una persona declara sus últimas voluntades en escritura pública ante notario.
Es abierto el testamento siempre que el testador manifiesta su última voluntad en presencia de las personas que deben autorizar el acto, quedando enteradas de lo que en él se dispone.
Artículo 679 del Código Civil
La función del notario es informar y asesorar al testador sobre las diferentes formas a través de la cuales puede disponer sus bienes. A su vez, se encarga de conservar el testamento hasta la muerte del causante. De esta manera, se mantiene el documento con la más segura garantía de secreto y confidencialidad. Tanto de su existencia como de su contenido.
Lo único que debe realizar el causante es dirigirse a la notaria con su documento de identidad y explicitar el modo en que quiere disponer su patrimonio. Dependiendo de la complejidad que demande la realización, el notario solicitará escritura o más información de los bienes. Una vez que los obtenga, redactará el documento y lo otorgará.
No es obligación en un testamento establecer que bien corresponderá a cada heredero. En el caso de tener hijos lo más frecuente es que se le asigne la herencia en partes iguales, aplicando un tipo de porcentaje igual para todos. Luego del fallecimiento del causante, se determinará el inventario de los bienes y deudas y se procederá a su reparto.
En otros casos, sucede que una persona quiera atribuirle a una o varias personas en particular al algún bien concreto. En este tipo de situaciones se deberárealizar un legado. Ante el fallecimiento del causante, él o los legatarios solo recibirán aquello señalado en el testamento por el fallecido. El resto de la masa hereditaria se les asignará a los herederos.
Si se vislumbran conflictos entre herederos, se recomienda seleccionar y nombrar en el testamento a personas que se ocupen del proceso y de la protección del patrimonio del fallecido para finalmente, determinar la manera de repartición. Es decir, un contador/partidor.
Por parte, en el caso de que alguno de los herederos sea menor de edad es posible nombrar personas tutores. Es un modo de prever resguardo del menor ante la ausencia de los dos padres.
Un testamento siempre puede ser revocable. Es decir, una persona puede modificar su contenido. Además, al ser un documento personal, no es obligación entregárselo a un registro u administración ni tampoco prohíbe al testador disponer de sus bienes. Sólo adquiere valor luego de su fallecimiento.
Si se realiza un legado ¿por qué es importante considerar la legítima en una herencia y testamento?
Conocer que significan las legítimas es de suma importancia al momento de llevar adelante un legado para incorporarlo en el testamento. En este sentido, el causante no puede repartir de manera libre sus bienes ya que existe legalmente la obligación de dejar una parte de la masa hereditaria a los descendientes, ascendientes y cónyuge. En algunos casos denominados herederos forzosos.
Detallamos la lista de herederos forzosos y lo que le corresponde según su parentesco.
Hijos y descendientes
En estos casos, debe dejar en herencia dos tercios de su patrimonio. Un tercio en partes iguales a sus hijos, y el otro tercio a hijos y nietos. Este segundo tiempo se denomina de mejora y puede ser repartido de manera libre entre ellos.
Padres y ascendientes
Si no hay hijos ni descendientes, un tercio de la herencia será para los ascendientes que vivan si el fallecido tuviera viudo, o la mitad en el caso contrario. Si hay descendientes, los padres no tiene derechos a heredar nada.
Viudo o viuda:
Si el causante tiene hijos o descendientes le corresponde un tercio de la herencia en usufructo. Si solo la comparte con ascendientes solo podrá acceder al usufructo de la mitad de la herencia. En caso de que no existan ni ascendentes ni descendientes, accederá al usufructo de dos tercios de la herencia.
La legítima es obligatoria para la persona testadora. La única manera de quitarles el derecho a los herederos forzosos por ley es ante casos de desheredación o indignidad.
Hasta aquí una parte importante del amplio universo de la herencia y el testamento. Si querés seguir informándote al respecto, te recomendamos sigas leyendo noticias inmobiliarias de Oi Real Estate, una ventana directa a la actualidad de la economía e inversiones del sector inmobiliario.
Si estas pensando en comprar una vivienda y la que te atrae es un inmueble heredado debes leer la siguiente nota. La Ley Hipotecaria brinda nuevas seguridades para vendedores y compradores de este tipo de propiedades.
Si te has quedado con alguna duda solo debes dejarnos tu comentario. Te responderemos a la brevedad con la información precisa. Además, si necesitas asesoramiento para comprar tu casa propia, ponte en contacto con nosotros. Disponemos de la experiencia profesional para hacer de este paso el más importante.
Desde Oi Realtor queremos contarte cómo arreglar los problemas de ruidos molestos con los vecinos. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
En el año 2019 aproximadamente un 14,1% de españoles reconocieron haber tenido inconvenientes de ruidos molestos generados por los vecinos. También, pueden proceder del exterior, es decir, por el tráfico, los negocios, entre otros. Las viviendas de las siguientes comunidades autónomas fueron las más afectadas por este problema, las Islas Baleares presentaron un 23,8%, Melilla un 23,1% y País Vasco un 20,75. Con respecto a la Comunidad de Madrid, el porcentaje se ubicó en un 17,5%. Se trata de una cifra que se encuentra por debajo de la media nacional.
¿Cómo terminar con este problema?
Acabar de una vez con el gran problema de los ruidos molestos en una comunidad de propietarios significa, en primer lugar, tener empatía con el vecino. Esto significa que será necesario recurrir a la vía del diálogo. En caso de que aún así no se llegue a una solución al problema, solo queda una opción, optar por la ley y la normativa municipal. Por supuesto en casos en los que se sobrepasen los límites sonoros permitidos. En este caso se apela a la Ley de Propiedad Horizontal. Se trata de una de las normas en donde se contempla el ruido como actividad molesta.
¿Qué medidas puede tomar la comunidad para evitar los ruidos molestos?
Qué es posible hacer ante un propietario que no comprende razones. Por ejemplo si se dedica, a elevar el volumen de la televisión a cualquier hora o bien, a dar golpes a las paredes de su vivienda de manera deliberada con el único fin de molestar a los demás. En el siguiente artículo nos dedicaremos a estudiar cuáles son las diferentes opciones aprovechando que el Día Internacional de Concienciación sobre el Ruido ha sido celebrado el último miércoles del mes de abril.
Para empezar, es necesario que el presidente de la comunidad, sea tanto a iniciativa propia como de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requiera a este propietario la inmediata cesación de los ruidos molestos. Todo esto bajo la advertencia de comenzar con las acciones judiciales procedentes. Para conseguirlo, resulta aconsejable que la comunicación se lleve a cabo por medio de un conducto fehaciente. Por ejemplo, un burofax, de cara a presentarlo como prueba en el procedimiento judicial. Si aún así, el propietario decide continuar con la misma conducta, previa autorización de la junta de propietarios, adoptando un acuerdo por mayoría simple de los asistentes a la reunión, será posible entablar contra él acción de cesación.
¿Qué significa la acción de cesación y qué consecuencias acarrea?
La demanda debe ser presentada por parte de la comunidad. Una vez realizada, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad molesta, como lo es el ruido, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Será posible adoptar asimismo todas las medidas cautelares que resulten precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.
Sin embargo, para que esta acción prospere resulta necesario que la comunidad disponga la prueba del procedimiento. De manera que sea posible justificarse los hechos que están ocurriendo con denuncias, burofax, grabación de ruidos por medio de un sonómetro.
Si la sentencia fuese estimatoria, el juez tendrá la posibilidad de disponer, además de la cesación definitiva de los ruidos molestos y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la casa por un tiempo que no supera los tres años. Esto dependerá de la gravedad de la infracción y de los perjuicios generados a la comunidad.
¿Qué sucede en caso de que sea el inquilino y no el propietario quien ocasiona los ruidos molestos?
En primer lugar resulta importante requerirle al inquilino para que ponga fin a su conducta. En caso de que esta situación continúe, es el momento de dirigirse al propietario para que se ocupe de la situación. Ante la situación de que todos estos requerimientos no dieran el efecto esperado, la comunidad de propietarios podrá dirigirse, como ya hemos mencionado más arriba, a la vía prevista en la Ley que se encarga de regular el ejercicio de la acción de cesación por actividades molestas. Esta acción debe dirigirse tanto contra el propietario como contra el ocupante de la vivienda, en este caso se trataría del arrendatario o inquilino.
A través de esta vía, no se podrá solicitar únicamente el cese de dichas actividades sino que además podrá solicitarse, la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios que han sido derivados de las mismas, así como también la extinción de los derechos del propietario sobre la vivienda y su inmediato lanzamiento, resolviendo así, su contrato de alquiler.
Sin embargo, no resulta necesario agotar esta vía ya que el propietario también cuenta con la posibilidad de forzar la salida de su inquilino. Con respecto a esto, la Ley de Arrendamientos Urbanos es muy clara y afirma que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato de alquiler, entre otras, por la siguiente causa: en caso de que en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o bien, ilícitas.
¿Hay un plazo de tiempo prefijado desde que se requiere al propietario o inquilino para que se ponga fin con los ruidos molestos hasta que la comunidad decide iniciar acciones legales?
La Ley de Propiedad Horizontal no determina cuál es el plazo que la comunidad debe conceder al arrendador o bien, al arrendatario para que ponga fin a su actividad molesta. Sin embargo, debe entenderse que el tiempo necesario para resolver la situación, puede ser de entre 15 o 30 días. La última palabra será de la junta de propietarios que es soberana para fijar dicho plazo atendiendo a las circunstancias.
Si una vez transcurrido el plazo indicado en el requerimiento el propietario o bien, el inquilino continúa con su conducta, la junta de propietarios, aunque nunca el presidente de manera unilateral, contará con la posibilidad de adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar contra él la acción de cesación por medio del correspondiente procedimiento ordinario.
¿Qué te parecieron estas soluciones a los ruidos molestos? Déjanos tu comentario, en Oi Realtor nos interesa saber tu opinión.
El Covid-19, como bien sabemos, afectó a todos los sectores mundialmente. Y la comunidad de vecinos no quedó exenta. También afectó en este ámbito. Así que si te interesa saber más sobre el impacto del Covid-19 en las comunidades de vecinos ¡debes leer este post!
Morosidad por Covid-19 en las comunidades de vecinos
Las deudas de algunas personas dentro de la comunidad de vecinos es un tema recurrente. Pero durante la pandemia, esto repercutió fuertemente en el sector. De hecho, la morosidad en las comunidades de propietarios podría aumentar hasta un 40% por culpa del COVID-19.
Para confirmar que esto ya era un problema desde antes de la pandemia, los datos oficiales del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, aseguran que antes de la pandemia el 35% de las fincas tenía algún deudor.
¿En qué se utilizan los sobrecostes más recientes?
Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices y ex vicepresidenta primera de la Federación Internacional de Profesionales Inmobiliarios (FIABCI) explica que “Los sobrecostes de los últimos meses incluyen los materiales necesarios para la desinfección general de los edificios. Como el uso de mochilas pulverizadoras, geles dosificadores para pisos, alfombrillas desinfectantes, papelería informativa, toallas de papel individuales y cubos de basura para el material desechable”.
También indica que debido a la situación “trabajamos en conjunto con las juntas de vecinos para tratar situaciones excepcionales y buscar la manera de reducir los costes. Sin duda ha sido un año muy complicado que dejará consecuencias a largo plazo en todos los sectores de la sociedad, incluido el nuestro”.
¿Cuánto deben pagar como consecuencia del Covid-19 en las comunidades de vecinos?
Los expertos en el sector cuentan que el gasto medio en una comunidad de vecinos oscila entre los 1.000 euros por propietario. Esto incluye servicios básicos, mantenimiento de zonas comunes y pago de impuestos municipales.
“Todos ellos son depago obligado, aunque cuando uno llega a vivir en un edificio se deben abonar también las cuotas de participación establecidas por cada vecino. […] Si a ello le sumamos los nuevos gastos por la Covid-19 y la situación laboral de muchos de los propietarios, la situación se vuelve complicada” señala la CEO Blanco.
¿Qué dice la Ley sobre la morosidad?
Ley de Propiedad Horizontal establece que está prohibido dejar de pagar las cuotas comunes, ya sean ordinarias o extraordinarias. A pesar de que no se utilicen elementos y servicios comunes, estas deben abonarse igual.
Esta Ley también apunta que no existen exoneraciones ni excepciones. Es decir, da igual si no utilizas la calefacción central, tienes el piso cerrado o no usas el ascensor ni la piscina.
Más allá de esto, hay una excepción. Si se diera el caso de que se realicen obras pero no todos los propietarios estén de acuerdo, hay una solución. Hay posibilidades de que los vecinos que no consideren oportunas esas mejoras no se vean obligados al pago de las mismas.
¿Qué sucede si un propietario no paga los gastos de comunidad?
Mercedes Blanco afirma que “Si nos encontramos con un vecino que no quiere o puede abonar los gastos de comunidad, la junta de propietarios puede reclamar por vía judicial la deuda, aprobando en una reunión previa la liquidación y la presentación de la demanda”. Por otro lado agrega: “Si el propietario deudor continúa sin abonarlo, el procedimiento sigue su curso, realizándose una presentación judicial en la que se puede pedir hasta el embargo de los bienes”.
Cuando se produce un impago, lo primero que se intenta realizar es un requerimiento de forma amistosa. Pero, si este intento no prospera y el propietario sigue sin abonar los gastos que adeuda “la junta de propietarios puede reclamar por vía judicial la deuda, aprobando en una reunión previa la liquidación y la presentación de la demanda”, explica Blanco.
Covid-19 en las comunidades de vecinos: A través de videoconferencia
En el ámbito de las comunidades de propietarios las prohibiciones de acumulación de personas desembocan en la imposibilidad de celebrar juntas. Pero, por otro lado, es evidente es que la vida de la comunidad no puede quedar paralizada así como así.
Por lo tanto, en este punto, el uso de la videoconferencia se plantea como un sistema perfectamente viable que posibilitaría la celebración de las juntas sin necesidad de presencia física de los propietarios. De esta forma, podrían adoptarse los acuerdos oportunos al mismo tiempo que se respeta la normativa impuesta. Evitando así poner en riesgo la salud e integridad física de los interesados.
Mientras que el Código Civil de Cataluña evalúa la posibilidad de que la junta de propietarios pueda asistir a juntas por videoconferencia, la Ley de Propiedad Horizontal no lo aprueba, pero tampoco lo prohíbe.
Hoy en día la opción más adecuada sería la de realizar una junta a través de videoconferencia. Y que aquellas personas que no estén de acuerdo con este término, deban comunicarlo en un determinado plazo, perdiendo la posibilidad de impugnar la junta posteriormente.
Estas personas incluir en el anuncio qué sistema en concreto se utilizaría y cómo se realizaría la conexión. Así también, informar la posibilidad de delegar el voto en otro vecino, en un familiar o en otra persona de confianza. De esta manera, se posibilita la celebración de las juntas en beneficio de los intereses de la comunidad.
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Si estás buscando un lugar donde vivir y te encuentras para comprar un piso alquilado, ¿puedes hacerlo? En este post te contamos todo lo que debes saber si te encuentras en una situación así. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
Comprar un piso alquilado: ¿Es posible?
Estás buscando un piso para comprar y ninguno te convence. De repente, ves uno que se acondiciona a todas tus necesidades, te encanta y, además, se ajusta a tu rango de precios. Es el ideal, pero lees bien el anuncio y está alquilado. Es decir, ya hay un inquilino viviendo allí. Entonces te preguntas ¿Puedo comprarlo igualmente? En este artículo vamos a contarte un poco qué sucede en un caso así.
El inquilino siempre tiene preferencia de compra
Fernando Acedo-Rico, director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradoresde España, nos recalca la importancia de comprobar el plazo de duración del contrato de arrendamiento aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad. “Yo sugeriría a cualquier persona que no lo compre el piso, salvo que lo quiera para tener alquilado y ganar una renta. […] Si el contrato de alquiler está vigente no puedes echar al inquilino”, señala.
El inquilino podría asegurar por escrito que se irá, pero Acedo-Rico expone que “Por escrito lo tendría que aportar el inquilino, en todo caso, pero se puede volver atrás hasta el momento que le echen”.
Hay que tener en cuenta que la persona que está rentando tiene preferencia de compra y, por tanto, el propietario debe comunicarle su intención de vender la vivienda.
En este momento hay dos opciones viables. Una es que el inquilino quiera comprar la vivienda. La otra es que se desestime esa opción. En el segundo caso, el propietario puede venderla sin ningún problema pero con algunas condiciones para cumplir con la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Se puede vender y comprar un piso alquilado con inquilino?
No solo se puede cerrar esta operación con éxito y sin demasiadas complicaciones legales sino que se considera una inversión rentable si conocemos de antemano los ingresos que se recibirán por alquiler.
En este momento, existe un mercado de 15.000 viviendas de compra-venta con inquilino en España. Y se estima que hay otra cifra similar sin aflorar aún por el desconocimiento de esta fórmula de compra-venta de bienes inmuebles.
Durante el confinamiento, este mercado experimentó un repunte del 15% de la población española para frenar el avance del Covid-19. Esto fue una consecuencia de la necesidad de algunos particulares por obtener liquidez.
¿Qué dice la ley sobre comprar un piso alquilado?
Una cosa es lo que puedan hablar las partes y otra cosa es lo que dicta la Ley. Lo primero que debes preguntarle al vendedor es la fecha en la que suscribió el contrato. Ya que de ella dependerá el siguiente paso. Por un lado, si está inscrito o no en el Registro de la Propiedad.
Contratos convenidos hasta el 6 de junio de 2013 sobre comprar un piso alquilado
Jacobo Sánchez-Andradre, Counsel de Derecho Inmobiliario en Bird&Bird, indica que “Antes de la reforma liberalizadora, el arrendamiento debía mantenerse por el nuevo propietario-comprador al menos durante los primeros cinco años de duración del contrato”. Siempre y cuando la duración pactada inicialmente fuera inferior a cinco años. Esto era así más allá de que el arrendamiento estuviera o no inscrito en el Registro de la Propiedad. O si el propietario-comprador lo fuera o no de buena fe. O aunque las partes hubieran pactado algo distinto en el contrato.
Si la duración inicialmente pactada en el arrendamiento fuera mayor a cinco años, el propietario-comprador quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada. A menos que el propietario-comprador lo fuera de buena fe y desconociera la existencia del arrendamiento. En un caso así, el propietario-comprador solo tendrá que aguantar el arrendamiento durante el tiempo que falte para llegar al lapso de cinco años. Así, el vendedor tendrá que indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
Por otro lado, si las partes hubiesen pactado que el arrendamiento quedaría extinguido, entonces este solo deberá respetarse durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.
Contratos convenidos después de junio de 2013
Luego de esta fecha se estableció la obligación de inscribir los alquileres en el Registro de la Propiedad para que tuvieran efectos frente a terceros. SegúnJacobo Sánchez-Andrade, esta decisión logró que “seflexibilizaran drásticamente los requisitosen beneficio del arrendador. De esta manera, si el arrendamiento no estaba inscrito al tiempo de efectuarse la compra y el propietario-comprador lo era de buena fe, entonces quedaba extinguido”.
Si la propiedad que se adquiría no estaba inscritaen el Registro de la Propiedad, se aplicaba el código civil que en su artículo 1571 proclama el principio de “venta quita renta“. “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. Si el comprador usara de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen”.
Contratos convenidos después del 6 de marzo de 2019
Jacobo Sánchez-Andrade explica que a partir de esta fecha se eliminan las trabas que impuso el régimen liberalizador del 2013. De esta manera, se intenta recuperar la regulación original, con algún cambio.
Básicamente, “se elimina la obligación de inscripción de los arrendamientos para que estos tengan efectividad frente a terceros”.
Entonces, el arrendamiento deberá mantenerse por el nuevo propietario-comprador, al menos, durante los primeros cinco años de duracióndel contrato si el arrendador es persona física. Si el arrendador es persona jurídica, deberá mantenerse por el nuevo propietario-comprador por siete años. Esto será así siempre y cuando, en ambos casos, la duración pactada inicial era inferior a ese plazo.
Si la duración pactada en el alquiler fuera superior a cinco años (en caso de persona física) o siete años (en caso de persona jurídica), el propietario-comprador quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada.
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Con la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se presentó un nuevo modelo de contrato de alquiler. En este post te contamos más sobre este tema.
En este artículo encontrarás:
¿En que se basa el nuevo contrato de alquiler?
Ahora los contratos de arrendamiento que se firmen deben basarse en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Llevada a cabo por el Gobierno de Pedro Sánchez mediante el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. Las principales características son las siguientes:
Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco años (5). También se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifieste su voluntad de no renovarlo.
En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).
Se limita a dos (2) meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.
Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos, como mínimo, 5 años si el arrendador es persona física , o 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.
En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato. Como, por ejemplo, que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares.
El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscripto en el Registro de la Propiedad.
Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda, sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.
Contrato de alquiler: todo lo que necesitan saber propietario e inquilino
Las garantías adicionales que se pueden pedir al inquilino tras la reforma del alquiler
Uno de los aspectos más controvertidos de los cambios en el alquiler es el relativo a los límites de las garantías adicionales a la fianza. La prestación de un mes de fianza en metálico es obligatoria para el inquilino a la celebración del contrato de arrendamiento. Pero es posible, además, pedir al arrendatario que tenga un fiador solidario o avalista. Te explicamos en qué consiste.
¿Cuáles son las sanciones por no declarar el alquiler de una vivienda?
Los pisos alquilados, históricamente, han generado una gran economía sumergida. Hacienda ha iniciado una campaña para “cazar” a los que alquilan en negro. Si te descubren, la Agencia Tributaria te enviará una propuesta de liquidación, más conocida como “paralela”. Además, podrá imponer una sanción de entre el 50% y el 150% de lo que no se ha declarado.
El Supremo decidirá si el propietario puede reducirse el alquiler en el IRPF, si no lo declaró
El Tribunal Supremo ha puesto el ojo sobre las ventajas fiscales de aquellos contribuyentes que alquilan sus pisos. Y es que hasta la fecha, Hacienda ha negado la posibilidad de que el propietario pueda reducirse en el IRPF el 60% del rendimiento obtenido por las rentas, si en su momento no los declaró. Ahora le toca al Alto Tribunal decidir si puede disfrutar de esta ventaja fiscal o no.
¿Qué hacer cuando tienes un inquilino moroso?
El gran temor de cualquier propietario que piensa en poner una vivienda en alquiler es que su inquilino deje de pagar. En primer lugar, se recomienda llegar a un acuerdo extrajudicial. Suele ser más rápido, aunque en pocas ocasiones se consigue. Si fracasa, únicamente queda la vía judicial. Hay dos opciones: el arrendatario acaba pagando o se produce un desahucio. El proceso en su totalidad se puede prolongar entre tres y ocho meses.
Consejos para el inquilino
Calcula la duración de tu contrato de alquiler y los años de prórroga
Existe una calculadora revolucionaria para el mercado del alquiler: la calculadora que permite saber la duración de los contratos según la fecha de celebración.
Las seis cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de alquiler de una vivienda
Cuando se formaliza un contrato de arrendamiento de vivienda hay que tener en cuenta si contiene cláusulas nulas. Es decir, aquellas cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino. Algunas de estas disposiciones consideradas nulas son los falsos arrendamientos de temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o el obligado cumplimiento al inquilino del primer año.
Dos modelos de terminación de un contrato de alquiler de manera legal
Cuando llega el fin del contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre inquilino y propietario de terminación de dicho contrato. Es la fórmula para asegurarse del cumplimiento de las obligaciones que quedan pendientes al acabar el contrato. Así, hay dos modelos principales para finalizar el arrendamiento. Por un lado, un “acuerdo de terminación con liquidación”. Por el otro, un “acuerdo de terminación con retención de la fianza”.
La falsa creencia sobre la fianza en los alquileres: el propietario no tiene 30 días para devolverla
En muchas ocasiones se oye aquello de que “el arrendador tiene un mes para devolver la fianza del alquiler”. Sin embargo, este plazo no viene determinado por ninguna ley. La fianza debe ser restituida al inquilino justo al final del contrato del alquiler, siempre y cuando no haya desperfectos o impagos.
Consejos para ambos
¿Cómo redactar un contrato de alquiler para que el propietario y el inquilino estén blindados?
Los principales problemas que surgen son la falta de contenido, falta de claridad y cláusulas contrarias a la ley. Como así también los falsos arrendamientos de temporada, la negativa a la prórroga legal o la penalización al inquilino si no permanece un año, como mínimo.
Contratos de alquiler: asegúrate de que entiendes todo lo que firmas
Es importante un lenguaje claro y sencillo pero que sea un texto completo, por lo que siempre es aconsejable que lo redacte un abogado especializado. Debe incluir los derechos y deberes de cada una de las partes, porque es tan importante lo que se dice como lo que queda a interpretación de la LAU.
Seis premisas básicas para tener bien atado el contrato de alquiler
A la hora de elaborar el contrato de arrendamiento de una vivienda son varias las preguntas que se nos vienen a la cabeza para poder entender todo perfectamente. ¿Verbal o escrito? ¿En documento público o privado? ¿Hay que pagar algún impuesto? Los expertos recomiendan hacer el contrato por escrito y que esté inscripto en el Registro para mayor protección del inquilino.
En un alquiler, ¿qué paga el propietario y qué el inquilino?
Cada vez más personas se deciden por alquilar una vivienda ante la imposibilidad de comprar. Pero el alquiler también conlleva una serie de gastos que conviene aclarar. Una vez que se ha formalizado el contrato de arrendamiento y, salvo que en el contrato de alquiler se diga lo contrario, los gastos de la casa se reparten. Por ejemplo, el casero paga costes como el IBI o la comunidad de vecinos, mientras que el inquilino abona todo lo que puede medirse con contadores individuales.
Ahora, con toda información en tus manos, estás listo para arrendar un apartamento. Lo ideal siempre es dejar todo en manos de un experto. Por eso, en Oi RealEstatete esperamos para brindarte nuestra profesionalidad y confianza.
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