Cuando las diferentes partes que conforman un contrato de alquiler establecen las bases y condiciones del mismo, deben tener en cuenta varias aristas. Además del precio de la renta; el periodo de duración; las formas de pago; entre otros, una de las cosas importantes a la hora de firmar el documento es la devolución de la fianza y el monto de esta.
Estas son situaciones que muchas veces generan un dolor de cabeza muy grande. Sin embargo, siempre es importante saber y estar atento a cada detalle que conforma un contrato de alquiler para no dejar nada librado al azar. En este sentido, en Oi Real Estate te contamos todos los datos que se deben conocer sobre este tema a la hora de sellar un contrato de arrendamiento.
En este artículo encontrarás:
¿A qué llamamos fianza y devolución de la fianza?
La fianza de contrato de alquiler es una garantía que se establece a favor del arrendador. La misma se basa en el monto económico que el arrendatario le entrega al arrendador. Este monto económico será como forma de garantizar el cumplimiento de determinadas obligaciones por parte del arrendatario.
Además de esta fianza, el arrendador tiene la facultad de exigirle al arrendatario otro tipo de garantías. Las mismas pueden ser el aval bancario; el seguro de impago de alquiler; un depósito, entre otras. La primera es comúnmente conocida como fianza legal, mientras que estas últimas se conocen como garantías adicionales.
Las garantías adicionales son aquellas que ambas partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento. En los contratos de arrendamientos establecidos después del 6 de marzo de 2019, el arrendador no puede pedirle al arrendatario más de dos mensualidades. Esto, siempre hablando de concepto de garantía adicional en contratos de vivienda habitual. Si el arrendatario no paga la garantía adicional, el arrendador tiene la facultad de pedir la finalización del contrato.
En cuanto a la devolución de la fianza, es el procedimiento en el cual el arrendador le restituye el monto de la fianza al arrendatario. Este proceso se llevará a cabo al finalizar el contrato de alquiler, siempre y cuando el arrendatario no haya incumplido con sus obligaciones predeterminadas. Cabe mencionar que el arrendador tendrá un mes desde la fecha de finalización del contrato para ejecutar la devolución de la fianza. De lo contrario, devengará el interés legal.
Devolución de la fianza en el artículo 36 de LAU
Cabe recordar que la fianza es obligatoria atento a lo establecido en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este artículo regula la necesidad del arrendador de tener garantías a la hora de alquilar su inmueble.
En el mismo, se establece que: “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.
En cuanto a la actualización de la fianza, durante los primeros cinco años de contrato no se puede aumentar el importe. Esto si el contrato se firmó después del 6 de marzo de 2019. De haberse firmado antes de dicha fecha, se deberá observar si se pactó antes cómo y cuándo realizar la actualización.
A su vez, este artículo establece que el plazo de restitución de la fianza en el alquiler será dentro del mes desde que el arrendatario estrega las llaves de la finca. Es decir que la devolución de la fianza se deberá realizar dentro del mes de la entrega efectiva del inmueble al arrendador.
Ese plazo de devolución debe ser suficiente para que el arrendador compruebe el estado del inmueble; levante acta de ello; valore el coste de las reparaciones necesarias (si las hay), y notifique, en su caso, su decisión de retener, total o parcialmente, la fianza. Esta rápida actuación evitará que su actitud pueda ser percibida como un intento de apropiarse del importe de la fianza sin base o justificación real.
¿En qué situaciones se debe devolver la fianza y en cuáles no?
Como ya mencionamos, la fianza de contrato de alquiler es una garantía que se establece a favor del arrendador, y que debe garantizar el cumplimiento de determinadas obligaciones por parte del arrendatario. Pero, ¿en qué situaciones se debe devolver y en cuáles no?
En ocasiones, a pesar de que el contrato se ha desarrollado con total normalidad; que el arrendatario ha cumplido puntualmente con el adecuado uso y mantenimiento general del local o de la vivienda arrendada; con sus obligaciones de pago de la renta, los propietarios consideran que les asiste el derecho a retener para sí y hacer suyo el importe de la fianza porque creen que el inmueble presenta desperfectos.
La cuestión se centraliza en que no todo tipo de desperfectos o menoscabos justifican la decisión del arrendador de retener y hacer suyo el importe de la fianza. El arrendador no puede retener el importe de la fianza para hacer frente a lo que se denominan, como se establece en el artículo 1561 del código civil, “menoscabos producidos por el uso ordinario o por causa inevitable”
El arrendatario, como ha pactado en el contrato de alquiler con el arrendador, debe cuidar el inmueble y usarlo para el fin establecido. Ahora bien, al mismo tiempo es algo natural que ese uso genere un cierto menoscabo por el mero uso cotidiano en el tiempo. Así, el arrendador no puede retener la fianza por ese menoscabo natural que se generó por el uso normal del inmueble.
Por ende, el arrendador únicamente podrá retener la fianza cuando el inmueble no se le devuelva de la misma manera que el arrendatario lo recibió; o tal y como se había pactado que el arrendatario tenía que entregarla. De estos hechos están excluidos los deterioros generados por el uso normal del inmueble, que sin embargo no podían evitarse con el paso del tiempo.
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