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Ley de Arrendamientos Urbanos 2020

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Luego de que en Cataluña se aprobara la nueva Ley de Alquileres, el gobierno español ha anunciado que tomará medidas similares en el resto del territorio.

El Partido Socialista Español y Unidas Podemos acordaron el pasado lunes sobre una regulación de los precios del alquiler en España. Este acuerdo promueve la aplicación de la nueva ley de alquileres de Cataluña en el resto del país. Incluiría una limitación de los precios a través de índices de referencias y topes en el incremento de los nuevos contratos con respecto al anterior.

En medio de los debates para la aprobación de la nueva Ley de Presupuestos, el PSOE y Unidas Podemos acordaron un plazo máximo de tres meses para que el Consejo de Ministros apruebe el proyecto de la Ley Estatal de Vivienda, que actualmente se encuentra en proceso de consulta.

A grandes rasgos, esta nueva ley de alquileres habilitaría a las comunidades autónomas a regular los precios de los alquileres privados y a establecer sobre ellos un índice de referencia. Con esta medida se pretende “bajar” o “contener” los precios tanto en los nuevos contratos como en los preexistentes, fundamentalmente en aquellas zonas que se consideren “tensionadas”, es decir, en donde se produzca un incremento abusivo y sostenido de las rentas.

Las comunidades autónomas y los ayuntamientos tendrán la potestad de establecer su propio índice de referencia de los precios del alquiler, aunque el modelo propuesto es el que elaboró el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

De esta manera, no solo se convalida, sino que se promueve la aplicación de una ley de características similares a la sancionada recientemente en Cataluña.

Regulaciones a los precios del alquiler en España

Entonces, ¿cómo se aplicaría la nueva ley de alquileres? A partir de la elaboración de los índices de referencia, las comunidades autónomas podrán declarar objetivamente que en una zona urbana se encuentra el “mercado tensionado”. Es decir, que los precios del alquiler son extremadamente abusivos en comparación con los establecidos por el índice. Esta declaración se basará en criterios técnicos y será temporal y excepcional.

Una vez identificada la zona, los gobiernos podrán establecer “mecanismos de contención o eventualmente bajada de precios”, según las declaraciones de Pedro Sánchez. Esta medida afectaría no solo a los contratos nuevos de alquiler sino también a los preexistentes.

Ahora bien, con el fin de evitar aumentos de precios en los nuevos contratos de alquiler, los ayuntamientos y las comunidades autónomas también podrán tomar como referencia el contrato de arrendamiento anterior y acotar, a partir de este, el precio del alquiler de la vivienda.

De esta manera, “España tendrá la Ley Estatal de Vivienda con el mayor grado de intervención pública en el mercado de alquiler en Europa”, según declaró Pablo Iglesias, el vicepresidente segundo.

¿Qué dicen los expertos sobre la nueva ley de alquileres?

Tanto las empresas como las patronales y las asociaciones de profesionales inmobiliarios mostraron disconformidad con la intención del gobierno de limitar las rentas. En efecto, sostuvieron que el mercado se está regulando a sí mismo a raíz del aumento en la oferta de los pisos de alquiler que trajo la pandemia. Consecuentemente, los precios de la renta están bajando sin ninguna intervención más que el libre mercado. Por lo cual, según Beatriz Toribio, directora general de la Asociación de Propietarios de Viviendas de Alquiler (ASVAL), “carece de sentido regularlos ahora”.

Además, agregan que estas medidas disminuirían la oferta de viviendas de alquiler. Y también darían lugar al nacimiento de un mercado negro de contratos no declarados y sobreprecios.

Sin embargo, María Jesús Montero, portavoz del Gobierno, quiso aportar tranquilidad al sector sugiriéndoles que esperasen a ver “la letra pequeña” de esta medida.

La nueva Ley de Alquileres en Cataluña

Bajo el supuesto de que en Cataluña hay una carencia de viviendas en alquiler con precios asequibles, el Parlament ha sancionado una nueva ley que regula los precios de la renta en esta comunidad autónoma. Y es esta medida la que, a grandes rasgos, se pretende replicar en toda España con la nueva ley de alquileres.

Regulación de los precios del alquiler en Cataluña

Según establece esta legislación catalana, la renta de los nuevos contratos no podrá superar nunca el precio establecido en el índice de referencia. En el caso de que la vivienda se hubiera alquilado durante los últimos cinco años a un precio inferior al establecido por el índice, el valor de la renta deberá conservarse en el mismo importe. Es decir que no podrá aumentar a raíz de la firma de un nuevo contrato de alquiler.

Ahora bien, si se hubieran realizado reformas de la vivienda en el último año o si el edificio en donde se encuentra la propiedad contara con conserje o zonas comunes amuebladas o con piscina, sí que se podrá aumentar el valor de la renta hasta en un 5%.

Pero, además, la ley establece excepciones para aquellos propietarios cuyos ingresos no superen en 2,5 veces el Indicador de la Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC). Para el ejercicio del 2020, este valor se ha fijado en 569,12 euros mensuales y 7 967,73 euros anuales. Es decir que solo podrán acogerse a esta excepción los propietarios que acrediten que sus ingresos son inferiores a los 1 422,8 euros mensuales. En estos casos, los propietarios podrían mantener el precio antiguo del alquiler o aumentarlo hasta alcanzar el valor establecido por el índice de referencia.

Si quieres consultar cuál es el precio de referencia establecido para la vivienda que quieres alquilar, podrás hacerlo en la página web de la Agència de l’Habitatge de Catalunya. Aquí te dejamos el link: Consulta aquí el índice de referencia de los precios del alquiler.

Municipios donde aplica la nueva Ley de Alquileres catalana

Por último, cabe agregar que esta medida solo aplica a aquellas áreas geográficas donde se considera que los precios de la renta son extremadamente altos. Algunas de estas localidades son:

Badalona, Barcelona, Castelldefels, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, L’Hospitalet de Llobregat, Manresa, El Masnou, Molins de Rei, Figueres, Gavá, Granollers, Sant Adrià de Besòs, El Prat de Llobregat, entre otras. Como podrás ver, las medidas alcanzan a casi toda el área metropolitana de Barcelona.

Afectación de la nueva ley de alquileres sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos

Los contratos de alquiler en España, hasta el día de hoy, están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si bien fue sancionada en el año 1994, su última actualización data de marzo del 2019.

Allí se establece que el importe de la renta se podrá acordar libremente entre el propietario y el inquilino. En otras palabras, los precios del alquiler a día de hoy están regulados por el libre mercado.

Esto implica que la nueva ley de alquileres vendría a modificar en este 2020 a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dado que, de sancionarse estas medidas, la renta pasaría a estar regulada por el estado español a través de los índices de referencia.

En definitiva, el gobierno pretende regular los precios del alquiler para asegurar el acceso a la vivienda de todos los ciudadanos. Según sus declaraciones, esta ley estaría sancionada en los próximos tres meses, a pesar del descontento de los profesionales del sector. Estos últimos sostienen que el propio mercado está actuando sobre las rentas, regulando sus precios hacia la baja como consecuencia de la pandemia del coronavirus. Habrá que esperar a la reglamentación de este proyecto de ley. Solo entonces podremos sacar conclusiones definitivas de su impacto sobre el mercado inmobiliario y sobre las inversiones de los fondos extranjeros en nuestro país.

Si te quedó alguna consulta o quieres hacer algún comentario, no dudes en escribirnos! En Oi Real Estate estamos a tu disposición para cualquier asesoramiento que necesites.

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La fianza del contrato de alquiler suele generar confusiones tanto para propietarios como para inquilinos. Es por eso que, en esta oportunidad, decidimos contarte todo lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos respecto de este tema. Si estás por alquilar tu inmueble o si has decidido mudarte hacia una nueva propiedad, este artículo es para ti.

Hay una tendencia creciente en España y es que, tras la disminución de los precios de la renta, los inquilinos deciden dejar sus antiguos pisos para alquilar uno nuevo. Esto se debe a que el mercado les permite encontrar otro inmueble de mejores características por el mismo precio que pagaban por el primero.

Ahora bien, tanto al momento de finalizar un contrato de alquiler como cuando se procede con la firma de uno nuevo, surge una duda común tanto para propietarios como para el inquilino: ¿qué pasa con la fianza del contrato de alquiler?

Para responder a este interrogante, decidimos ir a la fuente que no es otra que la Ley de Arrendamientos Urbanos, actualizada en marzo del 2019.

Aspectos esenciales de la fianza del contrato de alquiler

La fianza del contrato de alquiler es obligatoria según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Su importe variará según el tipo de vivienda que se pretenda alquilar, pero en el caso de una vivienda habitual será igual a un mes de renta.

Sin embargo, cuando los inquilinos no demostraran solvencia suficiente a través de sus contratos de trabajo o de sus nóminas, el propietario podría pedirles dos meses en concepto de fianza para garantizar el cumplimiento de las obligaciones pactadas. En cualquier contrato de alquiler de vivienda habitual que no fuera de larga duración, el importe máximo permitido por este concepto será igual a dos meses de renta.

Depósito de la fianza

Dicho importe tendrá que entregarse en metálico en el momento en el que se firma el contrato de arrendamiento. Pero, a diferencia de lo que suele creerse, no es el propietario el encargado de resguardar este dinero durante el tiempo que dure el contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos garantiza que cada comunidad autónoma dispondrá de un organismo donde deberá ingresarse este dinero. El depósito de la fianza del alquiler en la comunidad de Madrid, por ejemplo, tendrá que hacerse en la Agencia de Vivienda Social. Mientras que en Barcelona se depositará en el Institut Català del Sòl (INCASOL).

Ahora bien, con la finalidad de asegurar la transparencia del depósito de la fianza del alquiler, el propietario deberá aportar la siguiente información a la administración pública:

  • Los datos identificativos del propietario y del inquilino, incluyendo sus domicilios a efectos de recibir notificaciones.
  • Dirección postal, año de construcción, superficie construida, referencia catastral y calificación energética de la finca.
  • Las características del contrato de arrendamiento, incluyendo la renta anual, el plazo temporal establecido, el sistema de actualización, el importe de la fianza y, si correspondiera, todos los datos de las garantías adicionales.

Además, en lo que respecta a la normativa catalana en particular, el propietario deberá entregarle al inquilino una copia del ingreso de la garantía al INCASOL. Si no lo hiciera, el arrendador podría sufrir sanciones económicas que oscilan entre el 35 % y el 75% del importe total de la fianza del contrato de alquiler.

Normativa que rige sobre la actualización de la fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos también regula las actualizaciones del importe de la fianza del alquiler. Para analizar este punto será importante recordar que, la duración del contrato en el caso de que el propietario sea una persona física será de cinco años. Mientras que, si se trata de una persona jurídica, será de siete. En este post te contamos un poco más al respecto: Aspectos esenciales del contrato de alquiler.

Decíamos entonces que la ley regula la actualización de la fianza. Y al respecto, establece lo siguiente:

Durante los primeros cinco o siete años (según corresponda) de vigencia del contrato, la fianza no está sujeta a actualización. Pero cada vez que se realice una prórroga, el arrendador o propietario podrá exigir que el importe de la fianza se incremente hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente. En este sentido, también el inquilino podrá reclamar la disminución de la fianza en los casos donde el valor de la renta hubiera disminuido.

Pasados los primeros cinco o siete años desde el inicio de la relación contractual, la actualización de la fianza se regirá por lo acordado entre inquilino y propietario. Si no existiera un pacto específico, la actualización acordada sobre la renta impactará directamente sobre la actualización de la fianza.

Devolución de la fianza del contrato de alquiler

Si no se hubiera incumplido con ninguna de las obligaciones contractuales, el propietario dispondrá de treinta días para restituirle al inquilino el dinero correspondiente a la fianza del contrato de alquiler. Este plazo se contará desde el momento en el que arrendatario haya entregado las llaves del inmueble al propietario.

Ahora bien, si este plazo no se respeta, el propietario será penalizado con intereses. Pero si ya transcurrieron los treinta días y aún no te han devuelto el dinero de la fianza, podrás reclamarlo por dos vías:

La primera y la más recomendada es mediante el envío de un burofax donde se solicite amablemente la devolución correspondiente.

La segunda es un poco más compleja y trae asociados algunos gastos más significativos. Pues corresponde a iniciar acciones legales que, en última instancia, terminarán en un juicio ordinario o uno monitorio.

Excepciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, quedan exceptuados de la obligación de pagar la fianza de alquiler:

  • La Administración General del Estado.
  • Las Administraciones de las comunidades autónomas.
  • Los organismos autónomos.
  • Las entidades públicas empresariales.
  • Las mutuas colaboradoras con la Seguridad social.

Ahora bien, dijimos en reiteradas oportunidades que la fianza del contrato de alquiler es una garantía para el cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del inquilino. Pero creemos conveniente profundizar sobre la finalidad de la fianza.

Finalidad de la fianza del contrato de alquiler

La fianza es una garantía a favor del propietario, ya que es él quien podrá resarcirse en caso del incumplimiento de las obligaciones por parte del inquilino. Pero ¿cuáles son estas obligaciones? Las más evidentes son el pago del alquiler y el cuidado del inmueble. Esto significa que ante cualquier situación de impago o de deterioro de la propiedad, el arrendador podrá resolver el conflicto cobrándose el importe correspondiente de la fianza.

Sobre este punto, será importante conocer un poco más sobre los derechos y las obligaciones tanto del propietario como del inquilino.

Según de Ley de Arrendamientos Urbanos, son obligaciones del arrendador:

  • Realizar las reparaciones correspondientes para conservar la vivienda en óptimas condiciones de habitabilidad.
  • Si se realizaran reformas o reparaciones en el inmueble y la obra durase más de veinte días, el propietario deberá reducir el valor de la renta proporcionalmente.

Por otra parte, son obligaciones del inquilino:

  • Poner en conocimiento al arrendador de las reformas estructurales que necesita el inmueble.
  • Reparar los pequeños daños producidos por el desgaste y el uso de la propiedad.
  • En el caso de la venta de un inmueble alquilado, el arrendatario tendrá el derecho de adquisición preferente sobre la propiedad.

La información es poder: conocer los aspectos esenciales de la fianza del alquiler te facilitará el procedimiento

En definitiva, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece los criterios básicos que regulan el contrato de alquiler. Entre ellos, determina el importe de la fianza, su depósito y su regulación.

En estos tiempos donde el turismo ha bajado considerablemente y tantos pisos se encuentran vacíos, alquilarlos es la opción más elegida por los propietarios. Y mudarse es la tendencia preferida de los inquilinos. Es por todo esto que conocer los aspectos legales del contrato de alquiler te aportará seguridad a la hora de emprender este nuevo desafío.

Recuerda también que alquilar a través de un particular es una opción viable, pero no siempre es la más conveniente. Porque son los profesionales inmobiliarios los que conocen toda la legislación.

Si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos es la base de derecho de todos los alquileres, cada comunidad autónoma puede sancionar regulaciones particulares. En efecto, eso es lo que ha sucedido en Cataluña con la nueva ley para regular los alquileres o bien lo que ha ocurrido este año con la cláusula COVID.

Por eso, nuestro consejo es que siempre pidas asesoramiento. En Oi Real Estate somos una inmobiliaria de lujo con más de diez años de experiencia. Si quieres comprar, vender o alquilar un inmueble, puedes contactarnos. Estaremos encantados de ayudarte.

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