Luego de que en Cataluña se aprobara la nueva Ley de Alquileres, el gobierno español ha anunciado que tomará medidas similares en el resto del territorio.
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El Partido Socialista Español y Unidas Podemos acordaron el pasado lunes sobre una regulación de los precios del alquiler en España. Este acuerdo promueve la aplicación de la nueva ley de alquileres de Cataluña en el resto del país. Incluiría una limitación de los precios a través de índices de referencias y topes en el incremento de los nuevos contratos con respecto al anterior.
En medio de los debates para la aprobación de la nueva Ley de Presupuestos, el PSOE y Unidas Podemos acordaron un plazo máximo de tres meses para que el Consejo de Ministros apruebe el proyecto de la Ley Estatal de Vivienda, que actualmente se encuentra en proceso de consulta.
A grandes rasgos, esta nueva ley de alquileres habilitaría a las comunidades autónomas a regular los precios de los alquileres privados y a establecer sobre ellos un índice de referencia. Con esta medida se pretende “bajar” o “contener” los precios tanto en los nuevos contratos como en los preexistentes, fundamentalmente en aquellas zonas que se consideren “tensionadas”, es decir, en donde se produzca un incremento abusivo y sostenido de las rentas.
Las comunidades autónomas y los ayuntamientos tendrán la potestad de establecer su propio índice de referencia de los precios del alquiler, aunque el modelo propuesto es el que elaboró el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
De esta manera, no solo se convalida, sino que se promueve la aplicación de una ley de características similares a la sancionada recientemente en Cataluña.
Regulaciones a los precios del alquiler en España
Entonces, ¿cómo se aplicaría la nueva ley de alquileres? A partir de la elaboración de los índices de referencia, las comunidades autónomas podrán declarar objetivamente que en una zona urbana se encuentra el “mercado tensionado”. Es decir, que los precios del alquiler son extremadamente abusivos en comparación con los establecidos por el índice. Esta declaración se basará en criterios técnicos y será temporal y excepcional.
Una vez identificada la zona, los gobiernos podrán establecer “mecanismos de contención o eventualmente bajada de precios”, según las declaraciones de Pedro Sánchez. Esta medida afectaría no solo a los contratos nuevos de alquiler sino también a los preexistentes.
Ahora bien, con el fin de evitar aumentos de precios en los nuevos contratos de alquiler, los ayuntamientos y las comunidades autónomas también podrán tomar como referencia el contrato de arrendamiento anterior y acotar, a partir de este, el precio del alquiler de la vivienda.
De esta manera, “España tendrá la Ley Estatal de Vivienda con el mayor grado de intervención pública en el mercado de alquiler en Europa”, según declaró Pablo Iglesias, el vicepresidente segundo.
¿Qué dicen los expertos sobre la nueva ley de alquileres?
Tanto las empresas como las patronales y las asociaciones de profesionales inmobiliarios mostraron disconformidad con la intención del gobierno de limitar las rentas. En efecto, sostuvieron que el mercado se está regulando a sí mismo a raíz del aumento en la oferta de los pisos de alquiler que trajo la pandemia. Consecuentemente, los precios de la renta están bajando sin ninguna intervención más que el libre mercado. Por lo cual, según Beatriz Toribio, directora general de la Asociación de Propietarios de Viviendas de Alquiler (ASVAL), “carece de sentido regularlos ahora”.
Además, agregan que estas medidas disminuirían la oferta de viviendas de alquiler. Y también darían lugar al nacimiento de un mercado negro de contratos no declarados y sobreprecios.
Sin embargo, María Jesús Montero, portavoz del Gobierno, quiso aportar tranquilidad al sector sugiriéndoles que esperasen a ver “la letra pequeña” de esta medida.
La nueva Ley de Alquileres en Cataluña
Bajo el supuesto de que en Cataluña hay una carencia de viviendas en alquiler con precios asequibles, el Parlament ha sancionado una nueva ley que regula los precios de la renta en esta comunidad autónoma. Y es esta medida la que, a grandes rasgos, se pretende replicar en toda España con la nueva ley de alquileres.
Regulación de los precios del alquiler en Cataluña
Según establece esta legislación catalana, la renta de los nuevos contratos no podrá superar nunca el precio establecido en el índice de referencia. En el caso de que la vivienda se hubiera alquilado durante los últimos cinco años a un precio inferior al establecido por el índice, el valor de la renta deberá conservarse en el mismo importe. Es decir que no podrá aumentar a raíz de la firma de un nuevo contrato de alquiler.
Ahora bien, si se hubieran realizado reformas de la vivienda en el último año o si el edificio en donde se encuentra la propiedad contara con conserje o zonas comunes amuebladas o con piscina, sí que se podrá aumentar el valor de la renta hasta en un 5%.
Pero, además, la ley establece excepciones para aquellos propietarios cuyos ingresos no superen en 2,5 veces el Indicador de la Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC). Para el ejercicio del 2020, este valor se ha fijado en 569,12 euros mensuales y 7 967,73 euros anuales. Es decir que solo podrán acogerse a esta excepción los propietarios que acrediten que sus ingresos son inferiores a los 1 422,8 euros mensuales. En estos casos, los propietarios podrían mantener el precio antiguo del alquiler o aumentarlo hasta alcanzar el valor establecido por el índice de referencia.
Si quieres consultar cuál es el precio de referencia establecido para la vivienda que quieres alquilar, podrás hacerlo en la página web de la Agència de l’Habitatge de Catalunya. Aquí te dejamos el link: Consulta aquí el índice de referencia de los precios del alquiler.
Municipios donde aplica la nueva Ley de Alquileres catalana
Por último, cabe agregar que esta medida solo aplica a aquellas áreas geográficas donde se considera que los precios de la renta son extremadamente altos. Algunas de estas localidades son:
Badalona, Barcelona, Castelldefels, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, L’Hospitalet de Llobregat, Manresa, El Masnou, Molins de Rei, Figueres, Gavá, Granollers, Sant Adrià de Besòs, El Prat de Llobregat, entre otras. Como podrás ver, las medidas alcanzan a casi toda el área metropolitana de Barcelona.
Afectación de la nueva ley de alquileres sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos
Los contratos de alquiler en España, hasta el día de hoy, están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si bien fue sancionada en el año 1994, su última actualización data de marzo del 2019.
Allí se establece que el importe de la renta se podrá acordar libremente entre el propietario y el inquilino. En otras palabras, los precios del alquiler a día de hoy están regulados por el libre mercado.
Esto implica que la nueva ley de alquileres vendría a modificar en este 2020 a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dado que, de sancionarse estas medidas, la renta pasaría a estar regulada por el estado español a través de los índices de referencia.
En definitiva, el gobierno pretende regular los precios del alquiler para asegurar el acceso a la vivienda de todos los ciudadanos. Según sus declaraciones, esta ley estaría sancionada en los próximos tres meses, a pesar del descontento de los profesionales del sector. Estos últimos sostienen que el propio mercado está actuando sobre las rentas, regulando sus precios hacia la baja como consecuencia de la pandemia del coronavirus. Habrá que esperar a la reglamentación de este proyecto de ley. Solo entonces podremos sacar conclusiones definitivas de su impacto sobre el mercado inmobiliario y sobre las inversiones de los fondos extranjeros en nuestro país.
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