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Ley de alquileres en Cataluña

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Establecer el precio de tu piso de alquiler en Barcelona ya no es tan sencillo, en tanto las rentas ahora se ven reguladas a través de un flamante paquete de medidas. A las regulaciones de 2020, y con la intención -desde el marco legal- de evitar la disparada en los costes de los contratos, se suma un nuevo índice de precios de alquiler, promulgado en septiembre de 2021 y como un adelanto a lo que será la implementación de la futura Ley de Vivienda. En este artículo de Oi Real Estate, veremos toda la información que necesitas para encarar la búsqueda de tu futuro piso de alquiler en Barcelona sin contratiempos. ¡Toma nota!

Las dudas al calcular el precio de un piso de alquiler

Encarar el alquiler de un piso suele conllevar una serie de dudas, apenas iniciada la búsqueda. En cuanto te encuentras con una vivienda de tu agrado, dentro de tus posibilidades económicas y a la que puedes postularte como futuro inquilino, la pregunta recurrente sobre “si el precio será el justo” no demorará en aparecer.

¿Cómo estar seguros si los costes del contrato que nos propone la agencia están ajustados a la realidad del mercado de alquiler actual? ¿Es complejo calcular estos costes? La respuesta a estos interrogantes suele desanimar a los eventuales arrendatarios, al punto de no terminar de decidirse a cerrar la operación y bajarse de la diligencia, acaso antes de tiempo.

La tendencia en los precios de alquiler 2020 / 2021 en Barcelona

Desde mediados de 2020 a comienzos de 2021, los costes del alquiler en la ciudad de Barcelona fueron a la baja, aún en el contexto del parate producido por la pandemia COVID 19. En efecto, el valor medio en enero de 2021 fue de 14,6 euros por metro cuadrado, según los datos recogidos por el sitio de consulta Idealista. Valor que se encuentra alejado del máximo histórico de 17,6 euros.

En parte, esto se debió a la normativa de regulación de los precios que se aplicó, por aquel momento, exclusivamente en territorio catalán; aunque deberíamos mencionar que el libre mercado tuvo también su cuota de responsabilidad. La baja en la afluencia de turistas obligó a los propietarios de pisos de alquiler temporal a inclinarse por el alquiler a convencional de vivienda habitual; eso desencadenó un aumento de la oferta que no fue acompañado en el mismo grado por la demanda. En consecuencia, los precios bajaron.

El alquiler hacia finales de 2020

Hacia fines de 2020, el gobierno catalán sancionó una nueva ley de alquileres que pretende contener los precios en aquellas zonas que se consideran “tensionadas”. En otras palabras, y a través de diversos estudios comunales, se realizó un listado en el cual se detallaron áreas geográficas donde los precios del alquiler eran considerablemente más altos que la media. A estas las definió como en tensión de alquiler, aplicándoseles a sus propiedades arrendadas la regulación pertinente al índice de referencia.

Desde entonces, la renta de los nuevos contratos no pudo superar el precio establecido por dicho índice. Tampoco pudieron aumentarse los precios de los alquileres preexistentes, independientemente de que su valor sea inferior al de la tabla establecida por la flamante regulación.

Excepciones a la regla del índice

Solo en algunos casos excepcionales la renta sí pudo superar el índice hasta en un 5%. Algunas de las características que habilitaron esta última posibilidad son:

  • Que se hubieran realizado obras de construcción con el fin de merjorar la vivienda durante el último año.
  • Si el piso incluye una piscina común o de uso privado.
  • Que exista un servicio de conserjería en el edificio y zonas comunes amuebladas.

¿En qué localidades se aplicó el índice de referencia 2020?

Además de aprobarse el índice de regulación al precio del alquiler en Barcelona y sus aledaños, su alcance en 2020 se extendió también al resto de los territorios catalanes. Las localidades afectadas fueron las siguientes:

Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

Septiembre 2021 como punto de partida a nuevas regulaciones

El 18 de septiembre último, el Ayuntamiento barcelonés decidió la aprobación de un nuevo paquete de medidas a ser aplicadas con el objetivo de profundizar la regulación del alquiler; estas ordenanzas se basaron en la Ley 11/2020 y hablan de cambios adicionales sustanciales a los aprobados durante el momento más duro en la crisis de la pandemia.

La meta, sigue siendo dejar en claro el límite al coste en los contratos de alquiler de viviendas habituales; y que este pueda ser establecido tanto por ofertantes como por demandantes y agencias a través de un índice único de consulta. Siendo que hasta el momento se citaban tres precios distintos de referencia (entre inferior, superior y el establecido por el índice), la nueva ordenanza marca que el precio del contrato de renta de arrendamiento habitual no podrá ser nunca superior al señalado por la referencia.

Cómo se aplica el nuevo índice

Los cambios sustanciales a señalar en los decretos del último 18 de septiembre, citado anteriormente, son tres; y afectarán a todos y cada uno de los contratos de alquiler para vivienda de uso habitual en la ciudad de Barcelona. Se trata de los siguientes:

  1. El estudio exhaustivo de la zona barcelonesa por parte de su Ayuntamiento, ha concluido en la declaración del territorio municipal de la ciudad como zona tensionada del mercado de la vivienda, durante los próximos 5 años. Cabe señalar que este lapso, una vez sometido en 2026 a un nuevo análisis, podrá prorrogarse por otros cinco años más.
  2. El precio de referencia, según lo señalará el índice, se reducirá en un 5%.
  3. Todo piso cuya superficie supere los 150 m2, será incluido por ordenanza y deberá aplicar dicha metodología de cálculo.

Considerando la información que ofrece el Incasòl (Institut Català del Sòl), la Agencia de Vivienda de Cataluña establece un valor determinado al metro cuadrado, discriminado por zonas.

En el contexto del punto dos, a la hora de realizar un nuevo contrato de alquiler o su renovación, de ahora en más se deberá elegir entre dos opciones; a saber:

  • Mantener el coste en la cuota mensual del contrato recién finalizado.
  • Atenerse al 95% del precio total que el índice de referencia regional señala para ese barrio o zona.

¿Qué extensión territorial cubre este nuevo índice de precios de alquiler?

En contrapunto con lo ocurrido entre los últimos meses de 2020 y los primeros de 2021, desde febrero a esta parte los costes en los contratos no han hecho otra cosa que ir a la alza. Esto se ha dado por la altísima demanda por alquilar un piso, ya sea en el corazón de la ciudad de Barcelona, o en sus zonas suburbanas más próximas. La competencia en ofertantes, de cara al invierno venidero, promete ser feroz.

Por esto, la nueva regulación ha delimitado como zona tensionada de alquiler a los sesenta municipios que conforman Cataluña, de norte a sur y de oeste a este.

Ahora conoces más sobre el nuevo índice de precios de alquiler en Barcelona. Sin embargo, entendemos que las nuevas medidas pueden generar confusiones al respecto, por eso, la información es más importante que nunca.

Si quieres alquilar tu piso en Barcelona, nosotros podemos ayudarte. ¡Contáctanos!

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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En pleno debate por la futura Ley de Viviendas, el gobierno nacional presentó un recurso ante el Tribunal Constitucional (TC) sobre la inconstitucionalidad de la Ley de Alquileres 11/2020. El acto se llevo acabo en una sesión del Consejo de Ministros el martes 15 de junio de 2021.

El recurso pide la impugnación de una serie de artículos de la ley de alquileres promulgada por el Parlamento catalán. Sin embargo, no recurre sobre la suspensión de la normativa.

El principal motivo recae sobre la la vulneración de la ley catalana en las en las competencias estatales.

En el siguiente post, te contaremos por qué se considera inconstitucional la ley y cuáles son los artículos que se deberían ser impugnados. ¡Sigue leyendo!

¿Qué solicita el recurso del Gobierno ante el TC?

Según declaraciones de la ministra de Hacienda, María Jesús Montero, el gobierno viene intentando, mediante la Comisión Bilateral, lograr un acuerdo con la Generalitat desde hace seis meses. En consecuencia, y ante la falta de consenso, se recurrió a la ley de alquileres ante el TC por considerarla inconstitucional.

De manera concreta, el recurso presentado por el gobierno solicita la impugnación de los artículos 1, y los artículos que van del 6 al 18.

Asimismo, busca impugnar las Disposiciones Adicionales de la primera a la cuarta; la impugnación de la Disposición Transitoria primera y la Disposición Final 4° letra b.

¿Por qué se considera inconstitucional a la Ley 11/2020?

Según el gobierno nacional, la inconstitucionalidad radica en que algunos artículos de la ley tienen un carácter invasivo al trasgredir las competencias estatales. A su vez, se considera a la ley autonómica como un caso de promoción de medidas para las cuales los gobiernos autónomos no resultan competentes por fuera de un marco legal nacional.

En palabras del ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, “la inconstitucionalidad de la ley es tan evidente que el Ejecutivo no lo puede pasar por alto”.

Sin embargo, el recurso no busca suspender el ejercicio de la ley autonómica. Incluso algunos de sus contenidos serán considerados para la Ley de Viviendas.

Como afirmó la ministra de Hacienda, María Jesús Montero, el ultimo martes 15 de junio:

no se solicita la suspensión cautelar de la medida puesto que, en paralelo a la resolución del Tribunal Constitucional, se va a tramitar por este Gobierno la Ley de Vivienda que incorpora muchos de los elementos que ahora, por competencias, se recurren ante el Constitucional”.

A continuación, detallamos los artículos impugnados y el motivo por los cuales son considerados inconstitucionales.

Análisis de algunos de los artículos impugnados por el recurso del gobierno nacional

1. Artículo 1 de la Ley 11/2020

En el artículo 1 de la ley se establece su objeto y ámbito de aplicación. En este sentido, sostiene como objeto “regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda” según diferentes circunstancias, también previstas en la normativa.

Es en el objeto mismo de la ley donde el gobierno encuentra parte de su inconstitucionalidad, ya que viola las competencias estatales al regular los contratos de alquileres. Según la Constitución Española, el gobierno nacional tiene competencia expresiva en sobre las bases de las obligaciones contractuales. Así lo dispone en el Artículo 149.1.8 sobre legislación civil.

A su vez, el artículo 1 vulnera la competencia del gobierno nacional en el marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La misma tiene como finalidad de regular el derecho inmobiliario y cualquier acto vinculado a la vivienda y el alquiler.

2. Artículo 6,7, 8, 9, 10, 12.

Estos artículos han sido considerados inconstitucionales en tanto intervienen en la competencia específica del gobierno nacional en términos de normativa contractual.

En ellos se detalla la regulación en torno a los siguientes puntos:

Artículo 6: Especifica las determinaciones de la renta inicial del alquiler en los contratos de arrendamiento de las viviendas que se asienten en zonas consideradas como mercado tenso. La ley reúne una serie de condiciones.

Artículo 7: Regula el precio de referencia, es decir, el coto máximo que se podrá consensuar, salvo en contratos en los cuales las viviendas cumplan una serie de descripciones, estipuladas por el propio artículo. Sin embargo, en estos casos no pueden superar el 5% de aumento.

Artículo 8: Determina la regulación en la Actualización de la renta.

Artículo 9: Define gastos generales y de servicios individuales. En el caso de atribuirle al arrendatario gastos y servicios de la propiedad, estos deben estar debidamente detallados por contrato. A esto, se le suma la obligación del arrendador de presentar cada mes de enero la liquidación total de lo abona el año anterior. Es una forma de justificar tales gastos y sus importes.

Artículo 10: Estipula el modo en que se considerara el arrendamiento de viviendas nuevas o rehabilitadas.

Artículo 12: Reembolso de cantidades percibidas en exceso. Refiere a la regulación en los casos en los cuales el arrendatario haya cobrado un costo mayor a los límites establecidos por la ley. En estas situaciones, se deberá restituir al inquilino la diferencia más una suma en carácter de interés.

3. Artículos 17, 18 y la Disposición Final cuarta letra b

Lo artículos mencionados de la Ley de Alquileres 11/2020 regulan una modificación en Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, respectivamente. Y en la Disposición final se establece el monto en que entre en vigencia la normativa.

Para el gobierno nacional español estas reglamentaciones tienden a vulnerar, nuevamente, la competencia estatal. A diferencia que en el artículo 1, en este caso viola la exclusividad en termino de legislación procesal, determinada en el Artículo 149, punto 1 ítem 6 de la Constitución Española.

Pero ¿es el único caso de impugnación la Ley de Alquileres 11/2020?

El recurso presentado por gobierno español no es el primero en relación a la inconstitucionalidad del la Ley de Alquileres 11/2020.

En enero del corriente año, el PSOE, el PP y Cs presentaron su disconformidad con la ley. Al igual que el gobierno, entendían que algunos de sus artículos vulneraban las competencias estatales.  

En consecuencia, fueron los primeros en impugnar la Ley de Alquileres 11/2020 ante el Tribunal Constitucional. Un trámite que aún se encuentra en proceso.


Para más información:

¿Es inconstitucional la nueva Ley de alquileres catalana

Ley de alquileres en Cataluña: preguntas frecuentes

Nueva Ley de Alquileres 2020: el gobierno regulará las rentas en todo el territorio español

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La nueva ley de alquileres catalana se encuentra en el centro del debate desde su sanción, puesto que muchos la consideraban inconstitucional. Pero el Tribunal Constitucional se manifestó al respecto y declaró nulos algunos de sus artículos.

El Tribunal Constitucional (TC) declaró inconstitucionales y nulos algunos artículos del Decreto- Ley sancionado por la Generalitat. Este pretendía, entre otras cosas, regular el precio de los alquileres. En efecto, el tribunal sostuvo que una parte de la normativa vulnera el derecho a la propiedad. No obstante, sí aprobó el instrumento del índice de precios, pero con carácter informativo y no normativo, como lo establecía el decreto. Además, declaró nulo el artículo que obligaba a los grandes tenedores a ofrecer un alquiler social a los inquilinos morosos o a los okupas.

Ley de alquileres catalanas: antecedentes para su presunta inconstitucionalidad

Todo comenzó cuando ochenta y seis diputados del grupo parlamentario popular del congreso presentaron un recurso frente al TC para declarar inconstitucional la nueva ley de alquileres catalana. Enumeramos a continuación algunos de sus fundamentos, que hemos recopilado y, en algunos casos, transcripto de la sentencia original.

Sanción por decreto, imprecisión, desiguldad y vulneración del derecho a la propiedad

  • La normativa se aprobó cuando ya había vencido el plazo establecido en la constitución. Es decir que su aprobación se demoró más de treinta días desde la promulgación del Decreto- Ley 1/2020 (popularmente conocido como la ley de alquileres catalana). Por lo tanto, habría quedado “derogado en la fecha de su aparente convalidación”.
  • “La exposición de motivos no contiene una presentación explícita […] de los motivos que hacen necesaria la aprobación del Decreto- Ley. La justificación es genérica y no está basada en ningún dato objetivo o estadística contrastable”.
  • El Decreto de Ley no expone cuáles son los “obstáculos para la tramitación de esta modificación legislativa por el procedimiento parlamentario”. En otras palabras, no justifica su sanción mediante decreto y no mediante el tratamiento parlamentario correspondiente.
  • La ley de alquileres catalana “afecta” el derecho a la propiedad. Recordemos que, según esta legislación, disponer de una vivienda vacía o no ofrecer la posibilidad del alquiler social supone un “incumplimiento de la función social de la propiedad”. Estas sanciones “afectan tanto a la vertiente individual como a la vertiente institucional del derecho a la propiedad, limitando las facultades de disponer y reivindicar del propietario”.

Desiguladad de condiciones, vulneración del principio de responsabilidad y de la intimidad personal

  • El Decreto propicia una desigualdad inadmisible entre Cataluña y el resto de España, puesto que “desfigura el contenido esencial del derecho de propiedad y convierte la propiedad en un derecho más débil”.
  • La normativa también elimina la “ocupación sin título de la vivienda y la pendencia de un litigio sobre su posesión como causas justificadoras de desocupación”. De esta manera, el ejercicio de acciones judiciales para recuperar la posesión en caso de ocupación se vuelve “inútil”.
  • Los deberes vinculados al índice de referencia de precios del alquiler “infringen las competencias exclusivas del Estado en materia de bases de las obligaciones contractuales”.
  • La nueva definición de vivienda vacía introducida por el Decreto 1/2020 que incluye su ocupación sin título, vulnera el derecho a la propiedad privada.
  • La nueva ley de alquileres catalana sanciona la tenencia de viviendas vacías por un periodo superior a los dos años. Además, prevé la subrogación de este periodo para el cómputo del plazo al adquiriente de un inmueble. Por lo que, si el vendedor de una propiedad tuvo su vivienda vacía durante un año y medio, este cómputo se extiende hacia el comprador, sin llevar el contador a cero. Esto “vulnera el principio constitucional de responsabilidad o culpabilidad, ya que permite sancionar al propietario de una vivienda por el comportamiento del anterior titular”.
  • La nueva definición de gran tenedor de vivienda “no está justificada, en cuanto incluye a las personas físicas y no solo a las jurídicas”. Además, no incluye al “principal tenedor de viviendas en Cataluña, que es la Administración pública”.
  • La nueva ley de alquileres catalana impone un “suministro generalizado e indiscriminado de datos particulares a la Administración”, para el Registro de Viviendas Vacías, que no son “ni necesarios ni adecuados”. Por lo tanto, infringe el derecho fundamental a la intimidad personal.

Fallo del Tribunal Constitucional en lo que respecta la nueva ley de alquileres catalana

El fallo del TC sobre la nueva ley de alquileres catalanes es el siguiente:

  1. Estimar en parte el presente recurso de inconstitucionalidad y, en su virtud, declarar inconstitucionales y nulos los artículos 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.7, 2.10, 2.11 (inciso “sin perjuicio del supuesto a que hace referencia el artículo 42.6”), 2.12, 4.2, 4.5 (inciso “y del apartado 2 de la 60 disposición adicional primera”), 5.5, 5.6, 5.7, 6.3 y 6.6 y la disposición transitoria primera del Decreto ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.
  2. Desestimar el recurso en todo lo demás.

Análisis de los artículos que fueron declarados inconstitucionales y nulos

Los artículos analizados a continuación son los que el Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucionales y, en consecuencia, nulos.

Artículo 2.2 Tipifica el “incumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda o un edificio de viviendas que permanezcan desocupadas de manera permanente e injustificada por un plazo de más de dos años”.

Artículo 2.3 Define el incumplimiento de la función social de aquellas viviendas que no se destinen a residencia habitual y permanente de personas, “si es una vivienda con protección oficial o una vivienda reservada por el planeamiento urbanístico a este tipo de residencia”.

Artículos 2.4, 2.5, 2.7, 2.10, 2.12 y 5.5 Establecen las sanciones por incumplimientos de la normativa. Incluyen multas coercitivas y hasta la expropiación del bien. El TC las consideró como una “reacción exorbitante”.

Artículos 5.6, 5.7 y 6.6 Imponen a los propietarios de viviendas su alquiler forzoso, por el supuesto incumplimiento de la función social de la vivienda. En otras palabras, obliga a los propietarios a ofrecer un contrato de alquiler social a determinados inquilinos, regula su plazo y contenido y establece un requisito procesal para interponer acciones judiciales en la ejecución hipotecaria y el desahucio.

¿Qué ocurre con la regulación del precio de los alquileres?

El tribunal desestimó el recurso que aludía al artículo 8, donde se obliga a los arrendadores a detallar en la publicidad y las ofertas de los inmuebles que se suscriben al índice de referencia de precios. Concretamente, el TC sostuvo que:

La regulación de estos índices, tanto el estatal como el autonómico, se dirige a posibilitar la obtención de información por las Administraciones públicas que les permita conocer el estado y evolución del mercado del alquiler y, a partir de esa información, diseñar políticas de vivienda.

Agregó que el índice establece criterios orientadores que pueden contribuir a mejorar el mercado de la vivienda. Pero habrá de utilizarse como una referencia y no como una norma. Es decir que reafirma la voluntad de las partes para pactar libremente el precio del alquiler. Pero si se supera el valor de la renta que establece el índice de referencia, podría surgir una única consecuencia: la imposibilidad de acceder a ayudas públicas.

¡Esperamos haberte ayudado a comprender los factores que llevaron al TC a declarar inconstitucionales y nulos algunos artículos de la nueva ley de alquileres catalana!

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El pasado septiembre de 2020 entró en vigencia la ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. Su aplicación tiene por finalidad regularizar los precios de alquiler en Barcelona y para ello se puso en marcha el índice de referencia de precios de alquiler. En este artículo Oi Real Estate, te ayuda a responderte las preguntas frecuentes que surgen respecto de la ley de alquileres en Cataluña.

Objetivo de la ley de alquileres en Cataluña

El objetivo de la ley de alquileres en Cataluña es regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que concurran las siguientes circunstancias:

  • Que la vivienda arrendada esté destinada a residencia permanente del arrendatario.
  • Que la vivienda arrendada esté situada en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso.

Área con mercado de vivienda tenso

Los municipios que se encuentran en alto riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio que permita acceder a ellas a toda la población son consideradas áreas con mercado de vivienda tenso.

La Ley afecta a los contratos de arrendamiento de larga estancia, formalizados a partir del día de la publicación de la ley y situados en una zona declarada área de mercado de vivienda tensa. Este último concepto recae sobre sesenta y un municipios de Cataluña.

Deben publicarse en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya y en los portales de la transparencia de la Generalidad y de los municipios afectados las declaraciones de un área con mercado de vivienda tenso, y sus revisiones.

Índice de referencia de precios en Barcelona

La Agencia de Vivienda de Cataluña es la entidad que determina un marco de referencia de precios de alquiler. Para generar esta referencia tiene en cuenta los datos arrojados por Incasól (Institut Català del Sòl) que establece el valor por metro cuadrado en una zona determinada.

¿Cómo calcular el índice de referencia?

Generalitat pone al servicio de los usuarios una herramienta para poder calcular el índice de referencia del precio del alquiler. Para calcularlo es necesario introducir los siguientes datos:

  1. Domicilio del inmueble
  2. Superficie útil de la vivienda en metros cuadrados
  3. El estado de mantenimiento
  4. Altura en la que se encuentra
  5. Año que se hizo la construcción
  6. Certificado energético
  7. Presencia de estacionamiento, ascensores y/o muebles

Se ingresan todos esos datos. Luego, se debe multiplicar el valor que establece el índice de referencia de precios por la cantidad de metros cuadrados de la vivienda.

Según los datos ingresados, un sistema de geolocalización valora el precio de acuerdo a los alquileres máximos y mínimos dentro de la zona de búsqueda. Este dato determina el índice de referencia de precio.

¿Cómo se determina la renta inicial del alquiler según la ley de alquileres en Cataluña?

El artículo 6 de la ley dice que la renta pactada al inicio del contrato es inherente a las condiciones siguientes:

  • El precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano no puede superarse.

  • No puede sobrepasarse la renta consignada en el último contrato de arrendamiento. Actualizada en cualquier caso de acuerdo con el índice de garantía de competitividad, aplicado de forma acumulada en el período transcurrido entre la fecha de celebración del anterior contrato de arrendamiento y la fecha de celebración del nuevo contrato. Esto si la vivienda afectada se ha arrendado en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la presente ley.

Casos en que no se aplica el límite establecido por el índice de referencia

Hay algunas situaciones particulares en las que no se aplica el cálculo anterior. Te presentamos algunas a continuación.

En el caso que el arrendatario genere ingresos iguales o menores a 2,5 veces el indicador de renta. Esto siempre y cuando el arrendador genere ingresos iguales o mayores a 3,5 veces el indicador de renta.

Cuando la vivienda es de Protección Oficial.

Si durante los últimos cinco años se han realizado obras que mejoren la habitabilidad, la seguridad, la confortabilidad o la eficiencia energética.

Casos en que se puede aumentar el precio por fuera del índice de referencia

Existen elementos accesorios en la vivienda que permiten que se aumente el valor de precio de renta. Como condición mínima, se tienen que cumplir tres características simultáneas para poder aumentar hasta un 5 % el valor de la renta. Dentro de estas características podemos mencionar: la presencia de estacionamiento o aparcamiento, la inclusión de ascensores, la colocación de muebles, la instalación de sistemas de calefacción o de refrigeración, brindar servicios de seguridad y conserjería, la existencia de una piscina comunitaria en el edificio, el beneficio de contar con jardín o patio o vistas especiales, etc.

El incremento del precio de referencia debe calcularse basándose en el capital invertido en la mejora de la vivienda, según lo determinado por la normativa vigente de arrendamientos urbanos, y respetando en cualquier caso el incremento máximo que establece.

Actualización de la renta según la ley de alquileres en Cataluña

En los contratos sujetos al régimen de contención de rentas regulado por la presente ley, la renta establecida por el contrato sólo puede actualizarse de acuerdo con la normativa reguladora de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Formalización del contrato

El escrito en el que se formalice un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto al régimen de contención de precios regulado debe ir acompañado del documento que genera el sistema de indexación de los precios de alquiler. Allí se debe contar con la información relativa al valor del índice correspondiente a una vivienda análoga a la arrendada, expresado en euros por metro cuadrado, especificando los márgenes de precio inferior y superior. Los datos deben referirse a la fecha de conclusión del contrato.

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