La nueva ley de alquileres catalana se encuentra en el centro del debate desde su sanción, puesto que muchos la consideraban inconstitucional. Pero el Tribunal Constitucional se manifestó al respecto y declaró nulos algunos de sus artículos.
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El Tribunal Constitucional (TC) declaró inconstitucionales y nulos algunos artículos del Decreto- Ley sancionado por la Generalitat. Este pretendía, entre otras cosas, regular el precio de los alquileres. En efecto, el tribunal sostuvo que una parte de la normativa vulnera el derecho a la propiedad. No obstante, sí aprobó el instrumento del índice de precios, pero con carácter informativo y no normativo, como lo establecía el decreto. Además, declaró nulo el artículo que obligaba a los grandes tenedores a ofrecer un alquiler social a los inquilinos morosos o a los okupas.
Ley de alquileres catalanas: antecedentes para su presunta inconstitucionalidad
Todo comenzó cuando ochenta y seis diputados del grupo parlamentario popular del congreso presentaron un recurso frente al TC para declarar inconstitucional la nueva ley de alquileres catalana. Enumeramos a continuación algunos de sus fundamentos, que hemos recopilado y, en algunos casos, transcripto de la sentencia original.
Sanción por decreto, imprecisión, desiguldad y vulneración del derecho a la propiedad
- La normativa se aprobó cuando ya había vencido el plazo establecido en la constitución. Es decir que su aprobación se demoró más de treinta días desde la promulgación del Decreto- Ley 1/2020 (popularmente conocido como la ley de alquileres catalana). Por lo tanto, habría quedado “derogado en la fecha de su aparente convalidación”.
- “La exposición de motivos no contiene una presentación explícita […] de los motivos que hacen necesaria la aprobación del Decreto- Ley. La justificación es genérica y no está basada en ningún dato objetivo o estadística contrastable”.
- El Decreto de Ley no expone cuáles son los “obstáculos para la tramitación de esta modificación legislativa por el procedimiento parlamentario”. En otras palabras, no justifica su sanción mediante decreto y no mediante el tratamiento parlamentario correspondiente.
- La ley de alquileres catalana “afecta” el derecho a la propiedad. Recordemos que, según esta legislación, disponer de una vivienda vacía o no ofrecer la posibilidad del alquiler social supone un “incumplimiento de la función social de la propiedad”. Estas sanciones “afectan tanto a la vertiente individual como a la vertiente institucional del derecho a la propiedad, limitando las facultades de disponer y reivindicar del propietario”.
Desiguladad de condiciones, vulneración del principio de responsabilidad y de la intimidad personal
- El Decreto propicia una desigualdad inadmisible entre Cataluña y el resto de España, puesto que “desfigura el contenido esencial del derecho de propiedad y convierte la propiedad en un derecho más débil”.
- La normativa también elimina la “ocupación sin título de la vivienda y la pendencia de un litigio sobre su posesión como causas justificadoras de desocupación”. De esta manera, el ejercicio de acciones judiciales para recuperar la posesión en caso de ocupación se vuelve “inútil”.
- Los deberes vinculados al índice de referencia de precios del alquiler “infringen las competencias exclusivas del Estado en materia de bases de las obligaciones contractuales”.
- La nueva definición de vivienda vacía introducida por el Decreto 1/2020 que incluye su ocupación sin título, vulnera el derecho a la propiedad privada.
- La nueva ley de alquileres catalana sanciona la tenencia de viviendas vacías por un periodo superior a los dos años. Además, prevé la subrogación de este periodo para el cómputo del plazo al adquiriente de un inmueble. Por lo que, si el vendedor de una propiedad tuvo su vivienda vacía durante un año y medio, este cómputo se extiende hacia el comprador, sin llevar el contador a cero. Esto “vulnera el principio constitucional de responsabilidad o culpabilidad, ya que permite sancionar al propietario de una vivienda por el comportamiento del anterior titular”.
- La nueva definición de gran tenedor de vivienda “no está justificada, en cuanto incluye a las personas físicas y no solo a las jurídicas”. Además, no incluye al “principal tenedor de viviendas en Cataluña, que es la Administración pública”.
- La nueva ley de alquileres catalana impone un “suministro generalizado e indiscriminado de datos particulares a la Administración”, para el Registro de Viviendas Vacías, que no son “ni necesarios ni adecuados”. Por lo tanto, infringe el derecho fundamental a la intimidad personal.
Fallo del Tribunal Constitucional en lo que respecta la nueva ley de alquileres catalana
El fallo del TC sobre la nueva ley de alquileres catalanes es el siguiente:
- Estimar en parte el presente recurso de inconstitucionalidad y, en su virtud, declarar inconstitucionales y nulos los artículos 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.7, 2.10, 2.11 (inciso “sin perjuicio del supuesto a que hace referencia el artículo 42.6”), 2.12, 4.2, 4.5 (inciso “y del apartado 2 de la 60 disposición adicional primera”), 5.5, 5.6, 5.7, 6.3 y 6.6 y la disposición transitoria primera del Decreto ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.
- Desestimar el recurso en todo lo demás.
Análisis de los artículos que fueron declarados inconstitucionales y nulos
Los artículos analizados a continuación son los que el Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucionales y, en consecuencia, nulos.
Artículo 2.2 Tipifica el “incumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda o un edificio de viviendas que permanezcan desocupadas de manera permanente e injustificada por un plazo de más de dos años”.
Artículo 2.3 Define el incumplimiento de la función social de aquellas viviendas que no se destinen a residencia habitual y permanente de personas, “si es una vivienda con protección oficial o una vivienda reservada por el planeamiento urbanístico a este tipo de residencia”.
Artículos 2.4, 2.5, 2.7, 2.10, 2.12 y 5.5 Establecen las sanciones por incumplimientos de la normativa. Incluyen multas coercitivas y hasta la expropiación del bien. El TC las consideró como una “reacción exorbitante”.
Artículos 5.6, 5.7 y 6.6 Imponen a los propietarios de viviendas su alquiler forzoso, por el supuesto incumplimiento de la función social de la vivienda. En otras palabras, obliga a los propietarios a ofrecer un contrato de alquiler social a determinados inquilinos, regula su plazo y contenido y establece un requisito procesal para interponer acciones judiciales en la ejecución hipotecaria y el desahucio.
¿Qué ocurre con la regulación del precio de los alquileres?
El tribunal desestimó el recurso que aludía al artículo 8, donde se obliga a los arrendadores a detallar en la publicidad y las ofertas de los inmuebles que se suscriben al índice de referencia de precios. Concretamente, el TC sostuvo que:
La regulación de estos índices, tanto el estatal como el autonómico, se dirige a posibilitar la obtención de información por las Administraciones públicas que les permita conocer el estado y evolución del mercado del alquiler y, a partir de esa información, diseñar políticas de vivienda.
Agregó que el índice establece criterios orientadores que pueden contribuir a mejorar el mercado de la vivienda. Pero habrá de utilizarse como una referencia y no como una norma. Es decir que reafirma la voluntad de las partes para pactar libremente el precio del alquiler. Pero si se supera el valor de la renta que establece el índice de referencia, podría surgir una única consecuencia: la imposibilidad de acceder a ayudas públicas.
¡Esperamos haberte ayudado a comprender los factores que llevaron al TC a declarar inconstitucionales y nulos algunos artículos de la nueva ley de alquileres catalana!
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