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Alquiler. Prórroga extraordinaria por la pandemia.

5 febrero, 2021 No hay comentarios

¿Cómo se pueden ver modificados los plazos de vencimiento de los contratos de alquiler por efecto de la pandemia? ¿Qué plazos y condiciones establece la normativa? En este post te lo contamos.

En este artículo encontrarás:

Quizás hayas escuchado que, por efecto de la pandemia, el Gobierno ha sacado una serie de medidas destinadas a proteger a los ciudadanos. Como en muchas partes del mundo, el paro de la actividad comercial y laboral de muchos sectores ha requerido que los gobiernos sancionen normas destinadas a proteger determinadas situaciones. La situación de vivienda en arriendo que viven los inquilinos es una de ellas. Es que con cuarentenas que se abren y se cierran, con menor o mayor severidad, y las olas de contagios, en muchos casos la situación de los inquilinos se ha visto perjudicada. Conseguir nuevo piso de alquiler en un contexto de pocos ingresos y con dificultades para trasladarse, no es tarea fácil. Por eso se ha establecido que los contratos de alquiler puedan prorrogarse más allá de lo establecido por la ley general. En este post te contamos los pormenores.

Ley de Arrendamientos Urbanos

En primer lugar, revisaremos lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta es la norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la . La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.

Duración del contrato de alquiler

A pesar de lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es habitual creer erróneamente que los contratos de alquiler duran un año. Esto sucede, porque ese es un plazo que suele pactarse comúnmente por acuerdo entre las partes. Conforme lo establecido en la ley, la duración de los contratos de alquiler será libremente pactada por las partes: arrendador y arrendatario (o propietario e inquilino, respectivamente). Sin embargo, la norma sugiere un plazo de duración de cinco años. Indica que, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance esa duración. Si el propietario es una persona jurídica, el plazo será de siete años, no cinco. En este punto, la ley favorece al inquilino. Esto es así porque el inquilino no está obligado a prorrogar. Es decir que si eres inquilino tienes la posibilidad de no prorrogar aun en contratos de menos de cinco años de duración. Solo debes dar aviso al propietario con treinta días de antelación.

Contrato de alquiler sin plazo estipulado

En los casos de arrendamientos en los que no se estipuló plazo de duración, se entenderá que fueron celebrados por un año. Nuevamente: esto obliga al propietario a prorrogar anualmente hasta que se cumplan los cinco años. El inquilino en estos casos puede extinguir el contrato al primer año, siempre que dé aviso con treinta días de antelación.

Prórroga tácita

¿Qué pasa cuando se cumplen los cinco años de duración del contrato de alquiler? Si transcurrieron los cinco años de duración y el contrato alcanzó su vencimiento, la parte que no quiera renovarlo deberá notificar su voluntad a la otra. El propietario debe notificar al inquilino con al menos cuatro meses de antelación. El inquilino debe notificar al propietario con al menos dos meses de antelación. Si ninguno realizó la notificación de su voluntad de no renovación, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales. Esta prórroga tácita regirá hasta un máximo de tres años más. Salvo que el inquilino manifieste al propietario, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Real Decreto-ley 11/2020

El Real Decreto-Ley 11/2020, sancionado de 31 de marzo de 2020, adoptó medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la crisis por la Covid-19. Esta norma ha sufrido ampliaciones en sus plazos estipuladas por el Real Decreto-Ley 26/2020 de 7 de julio, el Real Decreto-Ley 30/2020 de 29 de septiembre y el Real Decreto-Ley 2/201 de 26 de enero. En su artículo 2 establece las pautas para la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Si se cumplen los requisitos que señalamos a continuación, la prórroga extraordinaria es obligatoria para el arrendador.

Tipo de contrato de alquiler

En primer lugar, es importante tener presente que esta prórroga extraordinaria aplica únicamente a los contratos de vivienda habitual. Es decir que no aplica a los contratos para uso distinto de vivienda. Los contratos para uso distinto de vivienda son aquellos que se suscriben con fines comerciales o para alquiler de vivienda temporal.

Solicitud previa del arrendatario

Otro requisito para que inexcusables para que opere la prórroga extraordinaria en los contratos de alquiler es la solicitud previa del arrendatario. El arrendatario, o inquilino, deberá solicitar la prórroga de forma fehaciente al arrendador. Esta solicitud deberá realizarse antes de que finalice el período de prórroga obligatoria, prórroga tácita o fecha de vencimiento del arriendo, en su caso, según explicamos previamente.

Período máximo de prórroga extraordinaria

El mismo artículo del Real Decreto-ley establece que el período máximo por el que se podrá solicitar la prórroga es de seis meses.Ello no obsta que las partes, de común acuerdo o por voluntad del arrendatario, puedan establecer un período menor.

Condiciones del alquiler prorrogado

Una vez solicitada la prórroga extraordinaria y establecido el plazo de la misma, resta aclarar las condiciones en las que seguirá el arriendo. La relación contractual continuará en las mismas condiciones que existían al momento de solicitar la prórroga. Es decir que el inquilino seguirá abonando la misma renta y los mismos suministros que estuvieran a su cargo conforme el contrato de alquiler originalmente suscripto por las partes.

Excepciones a la obligatoriedad de prorrogar

El arrendatario no estará obligado a prorrogar en dos supuestos. Uno es que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes en el contrato que impidan que el contrato se prorrogue. El otro supuesto es que el arrendador haya comunicado previamente la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Este último caso está previsto en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Período para realizar la solicitud

Esta prórroga viene recogida en el artículo 2 del Real Decreto-Ley 11/2020, que se ha visto ampliada en cuanto al plazo por los Reales Decreto-Ley que hemos citado anteriormente.

Esta prórroga extraordinaria podrá solicitarse para aquellos contratos de alquiler de vivienda con vencimiento previsto entre el 2 de abril de 2020 (entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020) y el 9 de mayo de 2021 (finalización del Estado de Alarma). Vale aclarar que la fecha de finalización del Estado de Alarma puede ser prorrogada.

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Cómo afectó la pandemia a los alquileres

4 febrero, 2021 No hay comentarios

¿Cómo se modificó el mercado inmobiliario de alquileres como consecuencia de la pandemia por la Covid-19? ¿Quiénes salieron beneficiados? En este post te lo contamos.

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No caben dudas de que el mundo era uno antes de que se declarara la pandemia por la Covid-19 y es otro desde entonces. Podríamos asegurar (sin detenernos demasiado tiempo a pensar) que no hubo actividad o sector que no se haya visto obligado a reinventarse. Y estaríamos en lo cierto. Antes de la pandemia, tener un piso en el centro de una gran ciudad era más caro porque significaba una ventaja significativa a la hora de transportarnos a nuestros trabajos. Antes de la pandemia, un piso pequeño, sin balcón ni terraza, no era desdeñable: nuestra vida social y de ocio podía pasar mayormente puertas afuera. Antes de la pandemia, un local comercial bien ubicado, en zonas de intenso tránsito peatonal, estaba destinado al éxito sin importar el rubro. ¿Y ahora? Ahora qué. Ya lo sabéis: ahora todo ha cambiado.

Los alquileres en las grandes ciudades

Encontrar un piso de alquiler en grandes ciudades como Madrid o Barcelona es hoy mucho más sencillo y más económico que hace un año. En 2019 los precios de alquileres en grandes ciudades españolas habían experimentado un aumento que, incluso entonces, se señalaba que introducían al sector en una especie de burbuja. En otras palabras, eran aumentos que no estaban tan justificados. Pero en ese entonces los inquilinos estaban dispuestos a pagar un poco más por vivir en el mero centro de la gran ciudad. Tomar el metro en la puerta de casa o ir a pie al trabajo y tener bares de tapas para elegir. Se pagaban precios altos por pisos pequeños, poco iluminados y ventilados, pero bien ubicados.

El aumento del trabajo a distancia y el Estado de Alarma provocaron que esas características —que hacían que estos pisos fueran muy demandados entonces— provoquen hoy un efecto contrario. Nadie quiere pasar mucho tiempo en un piso pequeño, mal iluminado y ventilado. El miedo al contagio redujo drásticamente la afluencia de pasajeros en el metro. El Estado de Alarma puso trabas una y otra vez para juntarse con amigos en bares. Hoy, los propietarios de pisos en grandes ciudades están negociando precios a la baja con sus inquilinos. Es preferible tener un buen arrendatario que pague puntualmente a sacar al mercado la vivienda a un precio más elevado y que no se alquile

Comercios y oficinas

Como ya se dijo: la pandemia ha provocado un aumento sin precedentes del teletrabajo. Esto ha producido un desplome de los alquileres de oficinas que, en muchos casos, se han reconvertido en alquileres para vivienda. En consecuencia se ve un aumento en la oferta de pisos de alquiler y un mayor margen para negociar por parte de los inquilinos.

El mercado de alquiler de oficinas mostraba, al igual que el de vivienda, una interesante tendencia a la alza en 2019 y hasta los primeros meses de 2020. Principalmente en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona. La irrupción inesperada de la pandemia provocó un verdadero desplome. Se cree que la pandemia no hizo más que acelerar un proceso que ya estaba en marcha e inevitablemente nos iba a conducir al teletrabajo. ¿Qué sentido tiene que un empleado se despierte hora y media antes de su horario laboral y se meta corriendo al metro para viajar apretado —se gaste dinero, combustible, energía— para llegar a una oficina en la que trabajará en un sistema en línea?

Muchas empresas se vieron obligadas de la noche a la mañana a ajustar sus procedimientos a distancia y enviar a sus empleados al hogar. En muchos casos, ello demostró una eficiencia laboral mayor a la esperada. Ya no se discute: desde casa se trabaja más. El teletrabajo es más eficiente, saludable y sustentable.

Alquileres turísticos

Otro sector que se ha visto fuertemente perjudicado por la pandemia es el turístico. Es uno de los rubros que más se ha visto afectado por la crisis por la Covid-19. La pandemia, que en sus comienzos permitía albergar ciertas esperanzas de que que pasaría pronto, parece que nos acompañará aún un tiempo. Ola tras ola, y aún con planes de vacunación en marcha, la enfermedad le da un mazazo al rubro turístico cada vez que asoma un poco la cabeza. Es por eso que un importante grupo de empresas vinculadas al turismo presentó al Gobierno un manifiesto que propone medidas para levantar el sector.

Aquellos propietarios que habían invertido en una propiedad para darla en alquiler a turistas, también tuvieron que reconvertirse. Hoy prefieren tener el piso ocupado con un inquilino mediante un contrato de alquiler de vivienda permanente —aún a precios bajos— a seguir esperando que mejore la situación. De otro modo son ellos, los propietarios, quienes tienen que correr con todos los gastos de suministros, impuestos y mantenimiento. Tener el piso vacío genera un gasto en lugar de un ingreso. Se calcula que el 49% de los propietarios con vivienda vacacional/turística y que han pasado a alquiler residencial/permanente durante la pandemia, se van a quedar en el mercado residencial de forma indefinida. El inquilino de un arriendo de vivienda permanente está protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece, entre otros beneficios, plazos más largos.

El mercado en las afueras

A pesar de los datos poco alentadores que hemos repasado, no todo son malas noticias. Si hablamos de alquiler de vivienda, el mercado español muestra dos caras bien diferenciadas. Los ajustes en grandes ciudades como Madrid o Barcelona no se ven en ciudades menos cosmopolitas. En muchos lugares del país no se han identificado cambios. Incluso en algunas ciudades como Granada o Teruel se percibe un pequeño aumento. Parece lógico que si el alquiler de vivienda en pisos pequeños y sin superficies descubiertas se redujo por el cambio de vida que trajo la pandemia, por esas mismas razones el alquiler de viviendas en pisos más amplios y cómodos, en ciudades más tranquilas, tiende a aumentar.

Muchas personas que han conservado su trabajo, y se ven obligados a hacerlo a distancia, buscan ciudades más apartadas, viviendas más grandes y mayor confort. La comunidad foral de Navarra, por ejemplo, registra una escalada en los alquileres. Lo mismo sucede con comunidades como Extremadura o Castilla-La Mancha.

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Reclamo por renta impaga al arrendatario y al avalista

31 enero, 2021 2 comentarios

Ante la falta de pago de la renta en una vivienda en alquiler, ¿en qué casos procede realizar el reclamo al arrendatario y al avalista? ¿Cuáles son las obligaciones de cada sujeto? En este post te lo contamos.

En este artículo encontrarás:

Al momento de firmar un contrato de alquiler es usual que el arrendatario exija garantías adicionales a la fianza. Estas garantías están permitidas por la ley y una de ellas es el avalista. En este post analizaremos de qué manera responde el avalista ante la falta de pago de la renta por parte del arrendatario y el reclamo por parte de arrendador. Indicaremos qué dice la ley al respecto y cómo se resuelven estos casos. Sigue leyendo para saber más.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. Esta es la ley que establece la base normativa respecto de la figura del avalista en los contratos de alquiler.

Fianza, la garantía obligatoria

La LAU establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar obligatoriamente el inquilino. La fianza actúa como un depósito en garantía para el propietario. Esto es así, porque el propietario podrá usar ese dinero para reparar los desperfectos y deudas que pudiera haber ocasionado el inquilino una vez terminado el contrato de alquiler. La ley determina el monto de fianza en el equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Si quieres saber cómo se recupera la fianza de alquiler, en este te contamos todo lo que necesitas saber.

Garantías adicionales

En el mismo artículo 36, la LAU establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Ello se condice con lo indicado en el artículo 4 respecto de que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”. En definitiva, por acuerdo de arrendador y arrendatario, pueden incluirse garantías adicionales a la fianza. Y el avalista es, justamente, una garantía adicional a la fianza. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el propietario como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler.

Avalista

El avalista, también llamado fiador solidario o garante, es un tercero ajeno al contrato de alquiler. Por lo general se trata de una persona de confianza o familiar del inquilino. Esa persona (ese tercero) se obliga como responsable solidario a saldar cualquier deuda que pueda generar el inquilino. De esta forma el propietario tiene otra vía de reclamo ante una deuda. El avalista debe firmar también el contrato de arrendamiento.

Otras garantías adicionales

Depósito en garantía

A diferencia de la fianza obligatoria, este depósito se entrega al propietario. Este deberá guardarlo en custodia para reintegrarlo al arrendatario una vez que finalice el contrato. En caso de haber roturas, desperfectos o deudas en la vivienda, el propietario lo usará, junto con la fianza, para saldar esos costes.

Este depósito debe constar por escrito en el contrato. El monto, de acuerdo a lo establecido en la LAU, no puede superar dos mensualidades de renta.

Aval bancario

Muchos propietarios optan por exigir adicionalmente al inquilino un aval de un banco. Preferentemente este aval se contrata con condición de acción a primer requerimiento y sin beneficio de excusión.

Seguro de impago

El seguro de impago de alquiler es una herramienta que dejará tranquilo al propietario ante los impagos por parte del inquilino así como por posibles destrozos que puedan causarse en la vivienda. Hay que tener en cuenta que todos estos mecanismos de reaseguro brindan mayor seguridad y tranquilidad al propietario, pero elevan los costes iniciales de arriendo al inquilino. Por lo tanto, si quieres conseguir inquilino para tu propiedad, te costará más a medida que exijas más seguros.

Cláusulas penales en el contrato de alquiler

Otra manera de asegurar el cumplimiento de pagos y costes por parte del inquilino, es incluir cláusulas penales en caso de impago de alquiler. Esto es moneda corriente en los contratos de alquiler. Se incluyen cláusulas que establecen intereses por mora o carga de gastos extrajudiciales.

Reclamo al avalista y al arrendatario por renta impaga

Como dijimos, el avalista se obliga como responsable solidario a saldar cualquier deuda que pueda generar el inquilino. Es decir que si el inquilino tiene deudas de renta, el arrendador podrá iniciar acciones legales contra ambos: arrendatario y avalista. Para ello es importante que se cumplan ciertos requisitos que veremos a continuación

Inclusión explícita del avalista en el contrato

Para que el avalista sea sujeto pasivo de una demanda por falta de pago, es menester que haya firmado el contrato obligándose como tal. Cuando el arriendo incluye la figura del avalista, el contrato establece una cláusula que indica su responsabilidad solidaria. El avalista firma el contrato al igual que el arrendador y el arrendatario.

Requerimiento previo

Para iniciar el reclamo legal contra el avalista (y el arrendatario) es imprescindible que previamente el arrendador haya requerido de manera fehaciente al avalista el pago de la deuda del arrendatario. Esto responde a la más sencilla lógica, ya que el avalista puede no estar al tanto de la deuda del arrendatario. En muchas oportunidades, ante un caso de impago de la renta, el avalista salda la deuda cuando recibe el requerimiento del arrendador. De esta manera se ahorra mucho tiempo y dinero que lleva el procedimiento judicial.

Reclamo por renta impaga al arrendatario y al avalista. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

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Divorcio del inquilino en el contrato de alquiler

27 enero, 2021 No hay comentarios

¿Qué sucede cuando un matrimonio se muda a una vivienda de alquiler y luego ocurre el divorcio? ¿Quién debe quedarse habitando esa vivienda? ¿Qué dice la ley? En este post te lo contamos.

En este artículo encontrarás:

Cuando un matrimonio se muda a una vivienda de alquiler todo suele ser optimismo y esperanza. Pero, lo sabemos, las parejas muchas veces se separan. Y los matrimonios se divorcian. En esos casos, la convivencia bajo un mismo techo ya no es una opción y uno de los dos debe dejar la vivienda. ¿Quién debe quedarse en la vivienda en alquiler? ¿Qué pasa cuando se tiene que ir de la vivienda la persona que firmó el contrato en calidad de arrendatario o arrendataria? Analizaremos qué dice la ley al respecto.

Divorcio del inquilino

¿Puede el divorcio del inquilno influir de alguna manera en el contrato de alquiler? La respuesta es que sí, puede. Imaginemos que la vivienda está alquilada a nombre de uno de los cónyuges. Muchas veces las personas se conocen, se ponen en pareja y, antes o después de contraer matrimonio, una de ellas se muda al piso que alquila la otra. Cuando los acontecimiento se dan de esta manera indudablemente el contrato de alquiler estará a nombre de uno solo de los cónyuges en calidad de arrendatario.

En otros casos, aunque la pareja ya esté casada al momento de mudarse, solo uno de ellos se hace cargo del trámite de alquilar vivienda y solo esa persona consta como arrendatario en el contrato de alquiler. Así, cuando el matrimonio se termina y sucede el divorcio, puede ocurrir que quien queda habitando la vivienda sea justamente el cónyuge que no figura en el contrato como arrendatario. Es la Ley de Arrendamientos Urbanos la que nos va a dar las pautas en estos casos.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior.

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. Respecto de la incidencia del divorcio del inquilino en el contrato de alquiler, la ley le dedica el artículo 15 en el Capítulo II referido a la duración de los contratos de alquiler.

Uso de la vivienda por parte del cónyuge no arrendatario

En su artículo 15 la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la posibilidad de que se continúe el uso de la vivienda arrendada por parte del cónyuge no arrendatario. Es decir que, en estos casos, puede darse que abandone la vivienda aquella persona que originalmente contrato el arriendo y deje en su lugar a su excónyuge. Textualmente, la ley dice que en caso de divorcio “el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada”. La misma posibilidad aplica para los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial.

Sentencia firme de divorcio

Para que opere esta posibilidad que otorga la ley, es necesario que el cónyuge beneficiario acredite el divorcio mediante sentencia judicial firme. Es imporante que quede demostrado que realmente hubo un divorcio y se falló judicialmente. Tengamos en cuenta que en estos casos se le impone al arrendador tomar un inquilino distinto a aquél con quien contrató originalmente. La ley dice que “el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación”. Se prevé el caso genérico de “la legislación civil que resulte de aplicación” porque, recordemos, esta posibilidad también rige para nulidad de matrimonio o separación judicial.

Traspaso de titularidad

Cuando se cumplan los extremos detallados en los apartados precedentes, el cónyuge que no era arrendatario pasará a ser el titular del contrato de alquiler en los mismos términos que fue suscrito originalmente. Así lo dice la ley: “El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato”. Es recomendable que toda la documentación referida al divorcio y cambio de titularidad, se agregue como anexo al contrato de arrendamiento original.

Comunicación al arrendador

El cónyuge que permanezca en la vivienda deberá comunicar de manera fehaciente su voluntad de continuar en el uso de la vivienda al arrendador. La ley establece que dicha comunicación debe realizarse en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente. Asimismo, es obligatorio que con la comunicación se acompañe copia de la resolución judicial de divorcio, o al menos de la parte de la resolución que afecte al uso de la vivienda

Divorcio de arrendador

Otra situación vinculada al tema de este artículo es la del divorcio del arrendador, ya no del inquilino. La ley establece que el divorcio del arrendador puede incidir en la duración de los contratos de alquiler. Resumidamente, cuando el que se divorcia es el arrendador, la ley permite establecer duraciones más cortas en los contratos de alquiler. Si quieres saber más sobre cómo influye el divorcio del arrendador en el contrato de alquiler, lee este post.

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Derechos y obligaciones del propietario y el inquilino: ¿cuáles son?

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Divorcio del arrendador en el contrato de alquiler

26 enero, 2021 No hay comentarios

¿Qué sucede cuando el arrendador de una vivienda sufre un divorcio y necesita la vivienda que dio en alquiler para su cónyuge? ¿Qué dice la ley? En este post te lo contamos.

En este artículo encontrarás:

Sucede a veces que el arrendador adquiere la vivienda arrendada como inversión para ponerla en alquiler y así obtener una renta mensual. Mientras tanto vive con su cónyuge y ambos usan el dinero de la renta para cubrir su coste de vida. Pero, si se divorcia, puede necesitar de esa vivienda que es de su propiedad y dio en alquiler. Muchas veces la justicia determina que uno de los cónyuges debe proveer de vivienda al otro. Generalmente cuando hay niños de por medio Analizaremos qué dice la ley al respecto.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. Respecto de la incidencia del divorcio del arrendador en el contrato de alquiler, la ley aclara el supuesto que analizaremos a continuación.

Divorcio del arrendador

¿Puede el divorcio del arrendador influir de alguna manera en el contrato de alquiler? Pues sí. No es lo más común, pero en el caso que el arrendador esté atravesando o haya atravesado recientemente una situación de divorcio, ello puede afectar el plazo mínimo de alquiler establecido por la ley como parámetro general. Para entenderlo cabalmente, antes analizaremos brevemente la duración de los contratos de alquiler.

Duración de los contratos de alquiler

A pesar de lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es habitual creer erróneamente que los contratos de alquiler duran un año. Conforme lo establecido en el artículo 9° de la ley, la duración de los contratos de alquiler será libremente pactada por las partes. Sin embargo, la norma sugiere un plazo de duración de cinco años. Indica que, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance esa duración..

Divorcio del arrendador como excepción a la prórroga obligatoria

La ley establece algunos casos que comprenden una excepción a la prórroga obligatoria que mencionamos en el apartado precedente. Cuando el arrendador necesite la vivienda para su cónyuge, en el supuesto de divorcio, podrá pactarse una duración menor a los cinco años sin obligación de prorrogar. Textualmente, el inciso 3 del artículo 9 de la ley dice lo siguiente.

Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial

Comunicación anticipada

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar fehacientemente al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada. Deberá realizar la comunicación con al menos dos meses de antelación especificando el divorcio como causa de dicha necesidad y la fecha en que va a necesitar la vivienda. Cumplido este extremo, el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto

Requisitos para pactar duración menor a cinco años por divorcio del arrendador

Repasamos los requisitos que establece la ley para que el arrendador divorciado pueda pactar una duración menor a 5 años sin que le aplique la prórroga obligatoria.

Debe constar en el contrato la posible necesidad de la vivienda para el cónyuge.
Debe tener sentencia firme de divorcio.
Debe haber transcurrido un año de arriendo como mínimo.
El arrendador debe comunicar fehacientemente al arrendatario, con al menos dos meses de anticipación, su voluntad.
En la comunicación, el arrendador debe establecer la fecha exacta en la que necesitará la restitución de la vivienda.

Supuesto de no ocupación de la vivienda por el cónyuge

Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Urbanos aclara un supuesto para salvaguardar el derecho genérico del arrendatario a residir en la vivienda de alquiler por cinco años. Si transcurridos tres meses desde el efectivo desalojo de la vivienda, el cónyuge del arrendador no hubiera procedido a ocupar la vivienda, el arrendatario podrá optar entre dos opciones. Para ello tendrá un plazo de treinta días contados desde los tres meses de su desalojo.:

Reposición del arrendatario en la vivienda

Una opción que tiene el arrendatario en estos supuestos es exigir ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años. En este caso, se respetarán, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción. Sumado a ello, el arrendatario tendrá derecho a la indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación.

Indemnización al arrendatario

La segunda opción que da la ley al arrendatario en estos supuestos es el de recibir una indemnización sin ser restituido en la vivienda. La indemnización se calculará en una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.

Excepción a la obligación del arrendador de reponer o indemnizar al inquilino en estos supuestos

La ley indica un supuesto en el que no procede la reposición del arrendatario ni la indemnización a su favor. Esto es cuando el cónyuge del arrendador no hubiera procedido a ocupar la vivienda desocupada por el arrendatario por causa de fuerza mayor. Se entiende por fuerza mayor el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Divorcio del arrendador en el contrato de alquiler. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

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Pago atrasado de la renta

24 enero, 2021 No hay comentarios

¿Qué pasa cuando el inquilino se retrasa en el pago de la renta en el alquiler de una vivienda? Si el arrendador toleró en algún mes un retraso, ¿se supone que acepta el pago atrasado en los subsiguientes? En este post analizaremos todo lo referido al tema.

En este artículo encontrarás:

Es común que, por diferentes situaciones, el inquilino se pase del plazo legal o contractual para pagar la renta. Muchas veces esta situación responde a causas económicas. En otros casos sucede simplemente por olvido o por complicaciones administrativas para conseguir el dinero o realizar la transferencia bancaria. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece las condiciones del pago de la renta y los efectos de la demora en el pago.

Renta en la Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes saber es que la norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior.

Para los alquileres de vivienda regulares, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.

Las condiciones básicas referidas a la renta están indicadas en el capítulo III de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Período de pago de la renta

El período dentro del cual el arrendatario debe pagar la renta establecerse en el contrato de alquiler. La Ley de arrendamientos Urbanos establece, en el inciso segundo del artículo 17, las condiciones generales respecto del periodo del pago. Allí se determina que “salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes”. Es decir, que entre el 1 y el 7 de cada mes, el inquilino deberá pagar la renta por las vías establecidas en el mismo contrato y/o consensuadas por las partes.

Es importante remarcar que, como el mismo inciso aclara, las partes pueden pactar libremente un período de pago diferente. Si, por ejemplo, el arrendatario recibe sus ingresos a mediados de mes, podrá establecerse que el pago se realice entre el 15 y el 22. En estos casos es fundamental que el período particular de pago conste por escrito en el contrato.

¿Pago de mes adelantado o mes vencido?

Muchas veces surge la duda respecto de si la renta se paga por anticipado o a mes vencido. Si bien las partes son libres de pactar el pago de una u otra forma, la realidad es que siempre se paga por anticipado. Es decir que del 1 al 7 de febrero el inquilino abonará por el alquiler de todo el mes de febrero. La Ley de Arrendamientos Urbanos pone un límite respecto de cuántos meses puede pedir el arrendador por adelantado. “En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”.

Lugar y forma de pago

Cómo y dónde se pagará es otra decisión que puede generar conflictos entre las partes. En todos los casos es importante llegar a un acuerdo y ponerlo por escrito en el contrato. A veces el arrendador prefiere que el pago se realice en metálico y las oficinas de su agente inmobiliario. Esto suele generar fastidio en el inquilino, pues tendrá que conseguir el dinero y disponer de su tiempo para concurrir al lugar de pago cada mes. La opción más expedita es que el pago se realice por transferencia bancaria.

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que “el pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada”. Es decir que, si no se estipulo nada por escrito en el contrato respecto del lugar y la forma de pago de la renta, se entenderá que la misma deberá realizarse en metálico y en la vivienda arrendada”.

Pago atrasado de la renta. Consecuencias en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En la ley está claro. El atraso en el pago de la renta por parte del inquilino otorga al arrendador la facultad de resolver el contrato de pleno derecho. Es que, justamente, el pago de la renta es la responsabilidad principal que tiene que cumplir el arrendatario y por la cual el arrendador le otorga la vivienda en arriendo. Y el cumpliniento con el plazo de pago es tan importante como el importe de la renta. Así como el arrendador no tiene por qué aceptar que se le pague un importe menor al estipulado, tampoco tiene por qué´aceptar que se le pague en otra fecha.

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos incluye el no pago de la renta (en el plazo estipulado) como una de las consecuencias de resolución del contrato.

“Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones. 1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil. 2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario”.

Pago atrasado de la renta. Consecuencias en la práctica y en la jurisprudencia.

Si bien la ley establece que el pago atrasado de la renta es causal de resolución del contrato, la realidad es que por un retraso excepcional y de pocos días es difícil que el arrendador dé por resuelto el contrato. Todo dependerá de la relación entre las partes y de cómo se dé la situación. Si eres inquilino, te recomendamos que apenas sepas que te retrasarás en el pago, se lo comuniques al arrendador y le expliques los motivos.

Si el arrendador decide resolver el contrato por un atraso en el pago, el inquilino puede optar por demandar judicialmente para que dicha resolución no opere. En este punto, la jurisprudencia no es unánime. Es decir que ante el reclamo judicial del inquilino para que, por un atraso en el pago no opere la resolución, el fallo a favor o en contra dependerá del juzgado que toque.

Pago atrasado de la renta. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

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Compensación de renta impaga con la fianza

21 enero, 2021 No hay comentarios

¿Qué pasa cuando al finalizar el contrato de alquiler el inquilino deja rentas impagas? ¿El arrendador de una vivienda en alquiler puede hacer uso del monto depositado en carácter de fianza? ¿El inquilino puede exigir que se use el monto de la fianza para compensar la deuda por rentas impagas? En este post te lo contamos.

En este artículo encontrarás:

Supongamos el siguiente caso. Un contrato de alquiler llega a su último mes de duración. El inquilino recuerda que al comenzar la relación contractual entregó al arrendador el dinero correspondiente para la fianza. Entonces decide no pagar el último mes de renta y exigir al arrendador que se cobre ese mes con el monto depositado como fianza. ¿Puede hacerlo? ¿Es legal? ¿Qué sucede si el arrendador no acepta? Sigue leyendo y despeja tus dudas.

Conceptos preliminares

Antes de analizar el caso propuesto, explicaremos brevemente los conceptos básicos de los elementos en juego.

Fianza en la Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes tener en cuenta es que la norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. La LAU establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar el inquilino.

Monto de la fianza

Cuando se firma un contrato de alquiler, es obligatorio para el inquilino entregar una fianza en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y a dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. La fianza se paga en metálico.

Actualización de la fianza

La fianza no estará sujeta a actualización durante los cinco primeros años de duración del contrato de alquiler (o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica). Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo que exceda de cinco años (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica) se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Garantías adicionales

En el mismo artículo 36, la LAU establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el inquilino de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el arrendador como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler.

Si quieres saber más sobre garantías adicionales a la fianza, lee este post.

Aviso al arrendador para recuperar la fianza

Conforme la Ley de Arrendamientos Urbanos el inquilino debe dar aviso al arrendador como mínimo 30 días antes de abandonar el piso. Por ello, si eres inquilino, debes notificar al arrendador, por escrito y con al menos 30 días de anticipación, de tu intención de irte.

Devolución de la fianza. Plazo.

Una vez concluido el contrato de alquiler y devuelta la posesión de la vivienda al arrendador, este inspeccionará el piso y verificará el pago de los servicios. Si todo está en orden, solicitará al organismo correspondiente el reintegro de la fianza. Será el arrendador quien se encargará de devolver el importe de la fianza al inquilino. Ten presente que cada Comunidad Autónoma establece un tiempo determinado para proceder a la devolución de la fianza.

Interés por demora en devolver la fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, transcurrido un mes desde la entrega de llaves por parte del inquilino sin que se restituya la fianza, esta devengará un interés legal.

Fianza en compensación de otros conceptos

Cuando llegue la finalización del contrato de alquiler es importante que el inquilino entregue la vivienda en las mismas condiciones en que le fue dada, con todas las cuentas y las rentas pagadas a la fecha de su salida. Esa es la obligación legal que compete al arrendatario y la mejor manera de evitar reclamos y descuentos en el monto de la fianza. Ya que, como dijimos, la fianza funciona como un depósito en garantía para que el arrendador no se vea perjudicado ante deudas o daños que deje el inquilino.

El art. 36.4 de la LAU, establece la obligación de restituir la fianza en el plazo de un mes desde la devolución de las llaves. Pero la ley no establece que deba devolverse obligatoriamente el importe íntegro, sino el “saldo de la fianza” que corresponda. De esta manera, se le da posibilidad al arrendador de descontar aquellas cantidades que a la finalización del contrato hubiera dejado pendientes el inquilino. Si quieres saber los usos legales de compensación de fianza, lee este post.

Compensación de rentas impagas con la fianza

Yendo al ejemplo dado al comienzo de este post. ¿Puede el arrendatario obviar el pago del último mes de renta y exigir que el arrendatario utilice la fianza para cobrar ese monto? La respuesta es un rotundo no. El arrendatario no puede exigir la compensación de fianza con la renta.

Obligación de pagar la renta

Una de las obligaciones, la más importante podríamos decir, del inquilino es pagar la renta. Durante la vigencia del contrato de alquiler, el inquilino no puede obviar su obligación de pagar la renta. El pago de la renta por el mes de alquiler se hace a mes adelantado. Con lo cual, aun en el supuesto de que el dinero de renta compense equivalentemente el que se depositó de renta y no haya otras deducciones que hacer (por daños a la vivienda o deudas de servicios), aun en ese caso, repetimos, se estaría generando un perjuicio al arrendador. Esto es así porque se le estaría difiriendo el pago de la renta como mínimo un mes.

Concepto de la fianza

Como establece la ley y como ya se dijo, la fianza es una garantía para el arrendador. Ese monto debe permanecer intacto al momento en que el arrendador vuelva a tener la posesión de la vivienda. Es en ese momento que, previa inspección de la vivienda y verificación de las deudas que haya podido dejar del inquilino, pedirá la restitución de la fianza al ayuntamiento de que se trate.

Supuestos de compensación de renta impaga con la fianza

Existen dos opciones para que se compense una renta impaga con el importe de la fianza. Ya te anticipamos que ninguna de ellas es recomendable.

Acuerdo entre las partes

La primera es que el arrendador así lo acuerde con el inquilino. Esta es una opción que va en línea con el principio establecido por el artículo 4 de la LAU respecto de que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes” Sin embargo, es una opción muy poco recomendable para el arrendador. Ya que si al momento de tomar posesión de su vivienda constatara que hay que realizar arreglos o existen deudas de servicios o suministros, no tendrá la fianza para realizar esos arreglos ni pagar esas deudas.

Reclamo en procedimiento judicial

La segunda opción que tiene el arrendatario para compensar la deuda de renta con la fianza es el reclamo judicial. Pero no podrá reclamar de manera directa con el objeto de que se haga la compensación. El arrendador deberá primero interponer un procedimiento judicial para reclamar rentas adeudadas o cantidades asimiladas. En la contestación, el inquilino podrá alegar la compensación de la renta adeudada con la fianza, siempre que se cumpla con lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta opción es muy poco recomendable para todas las partes, genera más gastos y demoras y terminará siendo más onerosa para el arrendatario, salvo situaciones excepcionales.

Compensación de renta impaga con la fianza. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

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Compensación de la fianza en alquileres

20 enero, 2021 No hay comentarios

¿En qué casos el arrendador de una vivienda en alquiler puede hacer uso del monto depositado en carácter de fianza? Pueden compensarse con ese dinero todo tipo de deudas o desperfectos que haya dejado el inquilino en la vivienda? En este post te lo contamos.

En este artículo encontrarás:

Si eres inquilino o arrendador de una vivienda en alquiler y el contrato de alquiler está llegando a su fin, es posible que te lo estés preguntando. ¿En qué casos el arrendador puede usar el monto que el inquilino entregó como fianza? Si eres inquilino y no tienes intención de seguir arrendando esa vivienda, la devolución de la fianza es un monto nada despreciable que podrá darte un respiro económico. Si eres arrendador querrás tener ese monto como garantía para solventar los eventuales gastos que haya dejado tu inquilino. Pero ¿en qué casos el arrendador puede descontar el monto a devolver? ¿Qué debe tener en cuenta el inquilino para garantizar que se le devuelva ese dinero en su totalidad? Lee este post y depejarás tus dudas.

Ley de Arrendamientos Urbanos

La norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. La LAU establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar el inquilino.

Fianza obligatoria. Monto.

A la firma del contrato de alquiler es obligatoria la prestación por parte del inquilino de una fianza en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Actualización

La fianza no estará sujeta a actualización durante los cinco primeros años de duración del contrato de alquiler (o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica). Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo que exceda de cinco años (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica) se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Garantías adicionales

En el mismo artículo 36, la LAU establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el inquilino de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Ello se condice con lo indicado en el artículo 4 respecto de que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”.

En definitiva, por acuerdo de arrendador y inquilino, pueden incluirse garantías adicionales a la fianza. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el arrendador como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler. Si quieres saber más sobre garantías adicionales a la fianza, lee este post.

Aviso al arrendador para recuperar la fianza

Conforme la Ley de Arrendamientos Urbanos el inquilino debe dar aviso al arrendador como mínimo 30 días antes de abandonar el piso. Por ello, si eres inquilino, debes notificar al arrendador, por escrito y con al menos 30 días de anticipación, de tu intención de irte. Asimismo, es importante que sepas que, si te marchas de la vivienda antes de haber cumplido un año o el plazo acordado, tendrás que abonar una penalización correspondiente a los meses que te quedan por cumplir. Esta penalización puede ser devengada del monto de la fianza.

Plazo de devolución

Ten presente que cada Comunidad Autónoma establece un tiempo determinado para proceder a la devolución de la fianza. El arrendador inspeccionará el piso y verificará el pago de los servicios una vez concluido el contrato de alquiler. Si todo está en orden, solicitará al organismo correspondiente el reintegro de la fianza. Será el arrendador quien se encargará de devolver el importe de la fianza al inquilino.

Interés por demora en devolver la fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, transcurrido un mes desde la entrega de llaves por parte del inquilino sin que se restituya la fianza, esta devengará un interés legal.

Uso de la fianza en compensación

Si eres inquilino, cuando llegue la finalización del contrato es importante que entregues la vivienda en las mismas condiciones en que te fue dada y con las cuentas pagas a la fecha de tu salida. Esa es la obligación legal que te compete y la mejor manera de evitar reclamos y descuentos en el monto de la fianza. Ya que, como dijimos, la fianza funciona como un depósito en garantía para que el arrendador no se vea perjudicado ante situaciones como la que se describen a continuación.

El art. 36.4 de la LAU, establece la obligación de restituir la fianza en el plazo de un mes desde la devolución de las llaves. Pero la ley no establece que deba devolverse obligatoriamente el importe íntegro, sino el “saldo de la fianza” que corresponda. De esta manera, se le da posibilidad al arrendador de descontar aquellas cantidades que a la finalización del contrato hubiera dejado pendientes el inquilino.

Compensación de fianza por deudas en los suministros

Una de las situaciones que otorgan derecho al arrendador a realizar una deducción en el monto de la fianza es que existan deudas en los servicios, impuestos y suministros de la vivienda. Una vez finalizado el contrato y entregadas las llaves, el arrendador verificará el estado de pago de los servicios, impuestos y suministros que fueran a cargo del inquilino. Tal es el caso del IBI, la electricidad, el gas, el servicios de agua y demás costes que en el contrato figuren a cargo del inquilino. Si el arrendador constata una deuda, podrá usar el monto de la fianza para saldarla y devolverá al inquilino el saldo restante de fianza, si lo hubiera.

Compensación de fianza por daños en la vivienda

La fianza sirve, entre otras cosas, para que el arrendador repare los desperfectos o daños que pudo ocasionar el inquilino. Por ello es importante que el inquilino entregue el piso en condiciones y limpio. Antes de entregar las llaves conviene reparar todo lo debe ser reparado. El arrendador notará cualquier desperfecto y para saldar los costes usará la fianza. Al finalizar el contrato de alquiler, el piso debe de ser devuelto en el mismo estado en el que se entregó.

Compensación de fianza por falta de elementos del inventario

Si el piso se entregó con mobiliario y enseres, la falta de alguno de los elementos que constan en el inventario puede dar lugar a una deducción en la fianza. A veces el paso del tiempo nos hace olvidar qué había en el piso cuando entramos a vivir en él. Por eso es importante que antes de entregar la vivienda, el inquilino verifique que la misma contenga todos los elementos que el inventario indica.

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Falta de pago de la renta en un local durante el estado de alarma

18 enero, 2021 No hay comentarios

¿Eres arrendador o arrendatario de un local o negocio comercial y se generó una falta de pago de la renta durante el estado de alarma por la pandemia del coronavirus? ¿Cómo se resuelven estos casos cuando el arrendatario ha visto reducido o impedido su ingreso económico? ¿Qué herramientas o argumentos puede esgrimir el arrendador al verse igual de perjudicado? Como ejemplo, en este post analizaremos un caso real que se resolvió en la justicia.

En este artículo encontrarás:

Hechos. Cómo se llegó a la falta de pago.

La arrendataria, una Sociedad Limitada, alquiló un local en noviembre de 2019. Se pactó entre las partes carencia de pago de la renta hasta el 31 de diciembre de 2019, una renta de 2300 euros más IVA hasta el 31 de marzo y, a partir de esa fecha, una renta mensual de 2500 euros más IVA.

La empresa arrendataria dejó de pagar la renta y los gastos de luz correspondientes de marzo a junio de 2020. La parte arrendadora interpuso un procedimiento de desahucio por incumplimiento del contrato y de reclamación de la cantidad adeudada.

La arrendataria justificó el impago de la renta de marzo a junio por el decreto del estado de alarma que le hizo cerrar el negocio, encontrándonos ante un supuesto de fuerza mayor que lo exoneraría del pago de la renta. Adujo que se había alterado el equilibrio económico del contrato por la situación antes descrita, por lo que no se habría producido un impago.

Analizaremos la sentencia del 11 de agosto de 2020 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cáceres. Teniendo en cuenta el estado actual de la pandemia por la Covid-19, es esperable que juicios de este tipo se repitan.

Falta de pago. ¿Qué dice la ley?

Antes de analizar el fallo que nos convoca, detallaremos cuáles son las normas que aplican al caso. En casos como el que se presenta, convergen más de un texto legal.

Código Civil

Son de aplicación en este caso, los artículos 1182 y 1184 del Código Civil español. En ellos se establecen condiciones para los supuestos de obligaciones de imposible cumplimiento. Ya sea por destrucción de la cosa a entregar o por convertirse en una obligación de cumplimiento imposible.

Dice el artículo 1182: “Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora”.

Dice el artículo 1184: “También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible”.

Ley de Arrendamientos Urbanos

La norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. Con relación al caso que nos compete, la LAU no establece condiciones referidas a la falta de pago por caso de fuerza mayor.

En esta ley sí se establece la facultad del arrendador de dar por resuelto el contrato por falta de pago. Así lo establecen sus artículos 27.a) y 35.

Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones. 1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil. 2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Artículo 35. Resolución de pleno derecho. El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.

Ante estos supuestos la LAU otorga al arrendador el derecho a resolver el contrato de alquiler e iniciar las acciones de desahucio.

Real Decreto-Ley 15/2020, estado de alarma

El Real Decreto-ley 15/2020, del 21 de abril de 2020, estableció medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. En los artículos 1 a 3, este real decreto establece las condiciones excepcionales para resolver los casos como el que se nos presenta. Allí se indica que la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda podrá solicitar al arrendador el aplazamiento o rebaja temporal y extraordinaria en el pago de la renta. Para poder realizar dicha solicitud, el arrendatario deberá cumplir con determinados requisitos, que se indican en el decreto ley, y deberá haber visto suspendida su actividad como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma dictado por Real Decreto 463/2020.

Falta de pago. ¿Qué dice la jurisprudencia?

La jurisprudencia venía admitiendo como una de las excepciones al principio pacta sunt servanda (el contrato obliga a partes), el supuesto de que se produzca una alteración sobrevenida de las circunstancias. Así lo dicta otro principio, el conocido como rebus sic stantibus, que dicta que las estipulaciones establecidas en los contratos tienen en cuenta las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración. Es decir que cualquier alteración sustancial de las circunstancias puede dar lugar a la modificación de lo pactado. Tradicionalmente la jurisprudencia ha negado efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato cuando opera una alteración de las circunstancias de este tipo, con excepción de los casos en los que no es posible lograr el equilibrio de las prestaciones de otro modo.

Cláusula rebus sic stantibus

Una renombrada sentencia del Tribunal Supremo, del 30 de junio de 2014, vino a establecer el carácter normalizado y no excepcional de la cláusula rebus sic stantibus basado en la valoración de dos circunstancias:

a) Determinar si la alteración frustra o hace inalcanzable la finalidad económica primordial del contrato y, además, quiebra la conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones.

b) Valorar si el incidente o circunstancia sobrevenida entra dentro del riesgo normal del contrato (o está prevista expresamente en el contrato) o no. Esto es, si realmente constituye una circunstancia imprevisible en el marco de la relación negocial de que se trate.

Fallo

Considerandos

En el caso bajo análisis, el juzgado entiende que se ha roto la equivalencia de las prestaciones. Por ende, resulta necesario reequilibrar tal equivalencia. Se valora que el arrendador ha puesto a disposición del arrendatario el local de negocio. Si bien no se ha cumplido la finalidad económica esencial del contrato, la posesión del local le ha reportado una utilidad al arrendatario (conservación de mercancías, desarrollo de su trabajo de oficina, conservación de rótulos, etc.). Dicha utilidad debe remunerarse, sin que se pueda hacer recaer únicamente sobre el arrendador las consecuencias de la situación excepcional que se ha vivido.

En el presente caso, la arrendataria no pagó la renta correspondiente al mes de marzo. Ni siquiera la correspondiente a los 13 primeros días del mes, antes de que se declarase el estado de alarma. Tampoco abonó cantidad alguna correspondiente al mes de abril ni de mayo, a pesar de que a partir del 11 de mayo podían reabrir los comercios minoristas. Lo mismo sucedió con la renta de junio, a pesar de que el 21 de junio finalizó el estado de alarma, ni tampoco consta pagada la de julio. También ha dejado de pagar los suministros que se reclaman, cuyo pago le correspondía.

Tampoco consta que el arrendatario tomara la iniciativa dirigiéndose al arrendador en solicitud de una moratoria, un aplazamiento o una rebaja en la renta, conforme lo permitido por el Real Decreto 15/2020.

Sentencia

La parte demandada no ha aportado datos de disminución de ingresos o de ventas sobre los que pueda basarse el cálculo a realizar, en la línea del art. 3 del Real Decreto 15/2020, por lo que, prudencialmente, se va a reducir a un 25% de la renta pactada durante el tiempo que tuvo que cerrar el local como consecuencia de la declaración del estado de alarma.

Sin perjuicio de ello, se ha producido un incumplimiento contractual que, conforme a lo previsto en el artículo 35 y 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tiene como consecuencia la resolución del contrato, debiendo estimarse la acción de desahucio ejercitada.

En conclusión, en este caso el contrato se resolvió, se inició acción de desahucio y el arrendatario deberá pagar la renta adeudada con una reducción del 25% durante el tiempo en el que tuvo que cerrar el local como consecuencia del estado de alarma. Es importante que sepas que esta sentencia aplica al caso en concreto bajo estudio. Cada caso tiene sus particularidades que pueden hacer variar las decisiones de la justicia.

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Actualización de renta 2021

15 enero, 2021 No hay comentarios

¿Estás por firmar un contrato de alquiler y tienes dudas respecto de la actualización de renta? ¿Con qué periodicidad se debe hacer? ¿Hay un límite? ¿Qué dice la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la actualización de renta? En este post te damos las respuestas.

En este artículo encontrarás:

Es común que, al momento de firmar un contrato de alquiler, surjan dudas respecto de cómo debe realizarse la actualización de renta. Si la economía o el mercado inmobiliario varía y la renta sigue estable, una de las partes (casero o inquilino) podría verse perjudicada. Para estos casos, la Ley de Arrendamientos Urbanos nos da parámetros para establecer cuentas claras que, como dice el dicho, mantendrán la amistad (o al menos la paz) entre arrendador y arrendatario.

Actualización de renta en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

La norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. En lo que se refiere al tema de este post, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. A continuación te explicamos con mayor detalle este cambio

Pacto expreso

¿Qué sucede si no se estableció por escrito en el contrato que la renta será actualizada? Si el contrato no prevé la posibilidad de actualización, pues entonces no se podrá modificar el valor de la renta. La ley dice textualmente: “En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos”. Es por ello que es importante dejar por escrito en el contrato las condiciones de actualización. Si no existe una cláusula de actualización en el contrato, habrá que esperar al vencimiento del mismo para plantear cualquier cambio en el monto de la renta.

Periodicidad de la actualización de renta

Quizá te preguntes si es posible, o si se permite, actualizar la renta en tu contrato de alquiler en cualquier momento o sí la ley solo permite hacerlo en determinados momentos. La ley deja establecido claramente que la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Siempre en los términos pactados por las partes.

Metodología de actualización

¿Se puede establecer cualquier metodología para actualizar el valor de la renta? Las partes pueden pactar el índice o metodología de actualización que decidan de común acuerdo. Recordemos que para poder actualizar la renta es indispensable, en primer lugar, que esa posibilidad esté expresada por escrito en el contrato. Si existe el pacto expreso en el contrato, pero no se detalla el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. Esa actualización se realizará para cada anualidad tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

El Instituto Nacional de Estadística es el organismo responsable del cálculo y publicación mensual del Índice de Garantía de Competitividad.

Límite del incremento

La Ley de Arrendamientos Urbanos también plantea un límite al incremento de la renta en su actualización. Esto se debe a que se trata de un tema de Estado y se propende a salvaguardar la necesidad de vivienda de los españoles y las españolas. El incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización. Para ello se toma como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

Notificación de actualización y primer pago

Es un tema que muchas veces genera dudas. ¿Cuándo se debe pagar por primera vez la renta actualizada? Para ello es fundamental que la parte interesada notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado. Si el arrendatario lo exigiera, el arrendador deberá acompañar con la notificación la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada realice la notificación a la otra parte. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Alquileres regulados por la antigua ley

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) entró en vigor el 6 de marzo de 2019. Todos los contratos de alquiler firmados antes de esa fecha, se rigen por el régimen jurídico anterior. Como dicta el principio general de derecho: las leyes no se aplican de manera retroactiva.

Por ende, los contratos firmados antes del 6 de marzo respetan la libertad de pacto entre las partes. Es decir que se pueden actualizar de acuerdo a lo que se haya acordado en el contrato. Se puede subir anualmente el porcentaje que se haya pactado sin límite alguno. Por ejemplo, se puede haber pactado que la renta aumentará un 4% cada año y ello sería legal., amén de lo que arroje el Índice de Precios al Consumo.

Aunque en estos casos existe libertad de pactos, solo se puede actualizar la renta del alquiler de manera anual. En el caso que conste un pacto de actualización, pero su contenido no sea claro respecto al índice, se aplicará el nuevo Índice de Garantía de la Competitividad.

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