A la hora de comprar una vivienda es importante calcular cuánto tendremos que pagar por ella. Esto no sólo incluye el precio del inmueble, sino también los gastos e impuestos a los que están sujetas este tipo de operaciones. En esta ocasión nos centraremos específicamente en los tributos que se deben abonar al adquirir una propiedad, sobre los cuales suele haber confusión. ¿Cuáles son? ¿En qué casos se debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)? ¿Cuándo hay que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)? ¿Qué diferencias hay entre comprar una vivienda nueva y una de segunda mano al tributar? En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre los impuestos que hay que pagar por comprar una vivienda.
Calcular cuánto habrá que pagar en materia de impuestos antes de concretar la compra de un bien inmueble puede ser muy útil para evitar sorpresas más adelante. Lo primero que se debe tener en cuenta es que los tributos a abonar varían según se trate de una vivienda de obra nueva o de una vivienda usada o de segunda mano. Se trata de una cuestión sobre la cual suelen darse algunas confusiones. Luego, es importante saber que las disposiciones de cada comunidad autónoma también influyen en el monto a pagar, por lo cual será necesario informarse respecto de lo previsto para cada región.
¿Cuáles son los impuestos que se deben pagar por comprar una vivienda en España? ¿Cuándo se debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)? ¿En qué casos hay que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)? ¿Qué ocurre con el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)? A continuación respondemos estas preguntas y más. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué impuestos se deben pagar por comprar una vivienda?
Los tributos que los contribuyentes deben pagar en España por adquirir un bien inmueble son los siguientes:
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Sin embargo, en ningún caso una persona abona los tres impuestos por la compra de una vivienda, sino sólo dos de ellos. Esto se debe a que los gravámenes a pagar por un comprador varían en función de si se trata de un inmueble de obra nueva o de uno de segunda mano. Entonces, ¿cuáles son los tributos que se deben abonar en cada caso?
Impuestos que se deben abonar por adquirir un inmueble de obra nueva
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Impuestos que se deben abonar por adquirir un inmueble de segunda mano
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
A continuación veremos en detalle de qué se trata cada uno y cuánto se debe pagar por ellos.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): el tributo que debes pagar al comprar una vivienda de obra nueva
Al comprar una vivienda de obra nueva, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), se debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Actualmente, el monto a pagar por él es de un 10% sobre el precio del inmueble adquirido. De esta manera, si, por ejemplo, la propiedad costó 100.000 euros, el comprador deberá abonar 10.000 euros de IVA o 25.000 euros si el precio de la vivienda es de 250.000 euros.
Es importante mencionar que hay una comunidad autónoma en donde no se aplica el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en estos casos, sino otro tipo de gravamen. Se trata de la región de Canarias, lugar en el cual se cobra a los compradores de viviendas de obra nueva el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). En esta ocasión, el porcentaje que se aplica sobre el precio de la propiedad no es de 10%, sino de 6,5%.
También cabe señalar que, en el caso de las viviendas públicas, el porcentaje a pagar por el IVA suele ser de un 4% sobre el precio de la vivienda. Sin embargo, puede variar en función de la comunidad en donde se encuentra el inmueble y del tipo de vivienda social que sea.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): el tributo que debes pagar al comprar una vivienda de segunda mano
Al comprar una vivienda usada o de segunda mano, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), se debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, desde el 1° de enero de este año, el monto a abonar por dicho tributo depende, ya no del precio que el contribuyente haya pagado por el inmueble, sino del valor de referencia que el Catastro haya fijado para él. También varía según la comunidad autónoma en donde se encuentre la propiedad, ya que en todas se aplican diferentes porcentajes que van del 6% al 10%.
En el caso de que el inmueble adquirido sea una Vivienda de Protección Oficial (VPO), de que el comprador pertenezca a una familia numerosa o de que sea menor de 35 años, es probable que pueda acceder a un tipo reducido en el ITP, dependiendo de la comunidad.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): el tributo que debes pagar en ambos casos
Como señalamos previamente, existe un tributo que se debe abonar al comprar una vivienda de obra nueva pero también al adquirir un inmueble de segunda mano. Se trata del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). El mismo se encarga de gravar todos los documentos notariales y administrativos que se necesitan para concretar una compraventa, como la escritura pública. El monto a pagar por él se calcula sobre el valor de la escritura y oscila siempre entre el 0,5% y el 2% del precio de la propiedad.
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Las prácticas fraudulentas para ahorrarse algunos euros en impuestos son un denominador común en muchas de las operaciones que se llevan a cabo en España. Las transacciones de bienes inmuebles no son la excepción: tanto compradores como vendedores recurren a ellas. Sin embargo, es importante conocer cuáles son los riesgos que se corren al recurrir a ellas. ¿Qué peligros implica comprar parte de una vivienda “en blanco” y otra parte “en negro”? ¿Cómo actúan las autoridades cuando detectan alguna operación sospechosa? ¿Qué problemas puede traer al comprador y cuáles al vendedor? En este artículo te lo contamos.
Comprar parte de una vivienda “en negro” puede hacernos ahorrar un determinado porcentaje en tributos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Pero, ¿vale la pena arriesgarse teniendo en cuenta que pueden surgir problemas con el Ministerio de Hacienda y que quizás luego tengamos que pagar incluso más de lo que nos correspondía si hubiésemos obrado de acuerdo a la ley?
A continuación te contamos todo lo que debes tener en cuenta antes de tomar una decisión como esta. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué impuestos se deben pagar por comprar una vivienda?
Los impuestos que se deben pagar por comprar una vivienda varían en función de si se trata de un inmueble de obra nueva o de segunda mano.
Impuestos que se deben pagar al comprar una vivienda de obra nueva
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Impuestos que se deben pagar al comprar una vivienda de segunda mano
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
A continuación hablaremos de una práctica muy extendida entre compradores y vendedores de bienes inmuebles: la de formalizar parte de una compraventa pero llevar a cabo la otra parte “en negro”. Los compradores suelen elegirla con el objetivo de ahorrarse un porcentaje del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), es decir, cuando adquieren una vivienda usada. Veamos qué riesgos conlleva.
Comprar parte de una vivienda en negro para evadir impuestos: ¿qué problemas puede traer?
Afrontar parte de la compra de un inmueble “en negro” para reducir la base imponible y evitar pagar un porcentaje de los impuestos correspondientes es una práctica común en España. Se trata de un acto que consiste en escriturar una vivienda por un valor inferior al real. De esta manera, en aras de ahorrarse parte del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), se realiza una compraventa que en realidad es fraudulenta, ya que parte se abona en efectivo sin que quede registro de ello.
El alcance real de esta modalidad es desconocido, ya que todas las transacciones de este tipo quedan completamente fuera de cualquier estadística. Sin embargo, como mencionamos, es sabido que se trata de uno de los tipos más comunes de economía sumergida. Si bien se desconoce el impacto de esta segunda economía en España, las previsiones más optimistas creen que significa menos del 10% total del PIB. Mientras tanto, las más pesimistas afirman que su impacto puede ser de hasta un 25%.
Es importante conocer que esta práctica puede traer serios problemas, tanto al comprador como al vendedor de la propiedad. Esto se debe a que la evasión de impuestos está duramente castigada por la ley española y las autoridades fiscales cada vez son más exigentes en sus controles (la nueva Ley de Fraude Fiscal es una muestra de ello). De esta manera, en los casos que considere sospechosos, Hacienda puede llegar a iniciar una comprobación de valores. En estos casos, el organismo puede terminar imputando el valor real del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), aplicar intereses de demora o sancionar con multas.
¿Cuáles son los riesgos que corre el comprador?
Comprar parte de una vivienda en negro puede ahorrar al comprador entre el 6% y el 11% del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Esta variación se da porque se trata de un tributo cedido a las comunidades autónomas, razón por la cual no se abona lo mismo en todas las regiones.
De esta forma, al escriturar una vivienda por 210.000 euros, por ejemplo, pero abonando 50.000 euros en negro, se reduce la base imponible del gravamen. En este sentido, el riesgo más grande es el que señalamos previamente: si el precio por el cual se escrituró es inferior al de mercado, Hacienda puede iniciar una comprobación de valores. La primera de las consecuencias que puede acarrear esto es que el comprador termine pagando lo que le corresponde por el ITP. Pero además, puede terminar enfrentándose al pago de intereses de demora e incluso, multas por evasión fiscal. Es por eso que recurrir a esta práctica puede terminar siendo contraproducente para el comprador si su objetivo era pagar menos.
Por otro lado, la persona también puede verse perjudicada en materia fiscal si su objetivo es revender el inmueble. ¿Por qué? Si lo hace por un precio muy superior al que quedó registrado cuando lo adquirió, es decir, lo que pagó en blanco, su ganancia patrimonial será muy alta. Esto lo hará tributar más de lo correspondiente por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
¿Cuáles son los riesgos que corre el vendedor?
Los riesgos de recurrir a esta práctica no están únicamente reservados al comprador. La realidad es que para el vendedor de la propiedad el fraude es aún más beneficioso, ya que se ahorra más impuestos. Uno de ellos es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que, al escriturar por un valor menor, la carga impositiva también se reduce.
Por otro lado, el hecho de haber recibido menos dinero por la transacción, también lo habilita a alegar pérdidas en la compraventa, lo cual lo exime de tributar por la plusvalía municipal. Cabe aclarar que este escenario sólo ocurre si vendió el inmueble por menos dinero del que lo compró en su momento.
Entonces, ¿cuáles son los riesgos que corre el vendedor? Si Hacienda sospecha que el valor por el cual el piso se vendió es muy inferior al de mercado, también puede iniciar una comprobación de valores. En este caso, si descubre el fraude, puede exigir al vendedor que pague el IRPF correspondiente a la mayor ganancia patrimonial obtenida.
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Desde OI REAL ESTATE queremos contarte sobre el riesgo que corre la nueva base imponible del ITP debido a la inconstitucionalidad del impuesto de plusvalía municipal. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Sentencia de inconstitucionalidad del impuesto de plusvalía municipal
Se trata de una acusación que puede generar inconvenientes en lo que respecta al nuevo valor de referencia de Catastro.Lo que será la base imponible del ITPa partir del mes de enero.
La sentencia del Constitucional ha cuestionado el método de cálculo utilizado para la plusvalía municipal. El principal motivo fue que, no logra recoger el aumento real de valor del terreno obtenido por el contribuyente al vender o bien, heredar un inmueble. Esta acusación podría afectar al nuevo valor de referencia de Catastro, que entró en vigor el 1 de enero del 2022 y que además, es la nueva base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Se trata del tributo que debe abonarse al momento de realizar la compra de un inmueble usado, y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
¿Qué opina el Constitucional con respecto al impuesto de plusvalía municipal?
El Constitucional solo ha expresado con claridad todo lo que respecta a la polémica de gravar rentas potenciales o ficticias. Como era la situación de la plusvalía municipal. Dicho de otra manera, cuya base imponible no se trataba de la concreta ganancia o mensualidad obtenida, sino que se trata de una ficción. Esto ocasionaba, en muchas ocasiones, que el vendedor o heredero de un inmueble deba abonar por una ganancia sumamente distinta a la obtenida realmente.
El aumento de coste del terreno venía siendo calculado por medio de una fórmula. Dicha formula, estaba basada solo en el valor catastral del terreno, y en la aplicación de ciertos coeficientes. Es muy notorio que resulta complejo determinar qué tanto ha aumentado el valor de un terreno desde que se adquirió, con una fórmula tan simple.
El nuevo valor de referencia de Catastro como nueva base imponible del ITP y del ISyD puede generar que se grave, en dichos impuestos, un beneficio ficticio. Esto se debe a que se trata de un valor que ha sido calculado en base a estudios de mercado o coeficientes. Cuando debería seo en base al valor transaccionado y escriturado ante Notario como ocurría hasta el momento.
Hablamos de un valor que asigna a las viviendas transmitidas un precio de mercado. Dicho precio se establece en base a su tipología, dejando de lado las características y particularidades de los mismos. De este modo, se dará el mismo valor a dos viviendas que se encuentran en el mismo rellano. Todo esto sin tener en cuenta que su valor de mercado, gracias a las reformas, calidades, entre otros, resulte totalmente distinto.
Por otro lado, también hay más razones para creer que sí puede suceder. Entre ellas, el Tribunal Supremo, en la sentencia de 23-5-2018, se declaró en contra de este modo de valorar objetivo. Ha exigido que las valoraciones sean individualizadas, y mediando una actuación comprobadora sobre las viviendas. El Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha, recientemente, se ha mostrado insatisfecho con el número que resulta de la aplicación de este valor de referencia.
¿Qué dice el Constitucional sobre los sistemas objetivos de cálculo como base imponible?
El Tribunal Constitucional ha dejado muy en claro cuál es su postura con respecto al método de cálculo de la plusvalía municipal. Esto fue en su sentencia del 26 de octubre de 2021. Ha afirmado que no es posible presumir que el suelo urbano se revaloriza de manera anual. Por otro lado, tampoco está de acuerdo con que la normativa que regula la plusvalía municipal permita gravar aumentos medios o presuntos (potenciales).En otras palabras, incrementos que pueden, o no, darse. Considera que se trata de algo que pudo pasar previo a la caída del mercado inmobiliario en 2008. Sin embargo, que la crisis económica ha transformado lo que podía ser un efecto aislado, la inexistencia de aumentos o la generación de decrementos, en un efecto generalizado.
El Constitucional ha sentenciado que la realidad económica ha acabado con la anteriormente referida presunción de revalorización por año de los terrenos urbanos. Operó en la mente del legislador para dar lugar a la norma objetiva de valoración que actualmente es cuestionada. Además, desaparece con ella la razonable aproximación que debe tener lugar entre el aumento de valor efectivo y el objetivo o estimativo. De este modo, razones de técnica tributaria logran justificar el sacrificio del principio de capacidad económica como parámetro del reparto de la carga tributaria en este impuesto. De manera que la base imponible objetiva ya no logra cuantificar aumentos de valores presuntos, medios o potenciales.
Es probable que algo similar ocurra con la imposición del valor de referencia de Catastro, como base imponible por la que deberán tributar los contribuyentes que compren, hereden o reciban en donación un inmueble de manera obligatoria.
¿La nueva base imponible del ITP puede ser inconstitucional?
Para que el valor de referencia de Catastro sea inconstitucional hará falta que se acredite su alejamiento de la realidad. En otras palabras, será necesario demostrar que realmente se ha gravado un valor irreal.
El magistrado Conde Pumpido asegura en el voto particular emitido frente a la sentencia que las fórmulas de estimación objetiva no omite la capacidad económica. Más bien, únicamente la calcula de otra manera. No indica la base imponible de manera precisa. Se trata de una estimación de la manera más aproximada a la realidad que sea posible. Lo logra, utilizando distintos índices de riqueza muy vinculados al hecho imponible que pretende calcular. Su intención no es llegar al mismo resultado por otro camino. Pretenden que esto sea una especie de obstáculo para ser tenido en cuenta como una fórmula alternativa constitucionalmente legítima. El punto fundamental de su corrección se encuentra en descifrar si la diferencia que brindan ambos métodos se ubica dentro de los límites de tolerancia.
En primer lugar, será necesario parahacer frente a una posible declaración de inconstitucionalidad, demostrar que las valoraciones que son obtenidas aplicando el nuevo valor de referencia de Catastro no tiene relación con el valor real de la vivienda. Por otro lado, también debe haber una justificación para exigir el impuesto confirme a esta valoración objetiva. En lugar de intentar determinar el valor que realmente tienen los inmuebles.
El impuesto de plusvalía municipal constituye la segunda fuente de ingresos para las corporaciones locales y deja al año aproximadamente unos 2500 millones de euros.
El posterior real decreto-ley que fue aprobado por el Gobierno para adaptar la ley concedía seis meses a los equipos municipales para ajustar sus normativas al nuevo marco legal. Sin embargo, aún no hay constancia de que ese proceso se haya llevado a cabo. Tampoco de que se esté liquidando el tributo en base a nuevos criterios. Entre otras causas, afirman, debido a la complejidad técnica que significa el cambio.
En resumen se trata de un tema que debe resolver el Tribunal Constitucional cuando por algún Juzgado o Tribunal se plantee una situación de inconstitucionalidad para que examine si el valor de referencia de Catastro, un valor objetivo, puede imponerse como base imponible del ITP y del ISyD.
¿Qué sucede en caso de reclamo?
Debido a la reciente declaración de inconstitucionalidad del impuesto de plusvalía municipal por su sistema de cálculo, muchos de los contribuyentes han optado por reclamar la devolución de este tributo. Hasta el momento, la preocupación se encuentra enfocada en la posibilidad de que les sea impuesto el pago de las costas judiciales en caso de que finalmente el recurso contencioso fuera desestimado por el Juzgado.
¿Es posible limitar las condenas?
Existen algunas sentencias que posibilitan limitar la condena en costas.
La imposición de costas judiciales se encuentra regulada por la ley 29/1998 y afirma que se imponen a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, excepto que aprecie y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Por lo general, la imposición de las costas aplica a la parte que vea rechazadas todas sus pretensiones, esta puede ser la Administración, o bien, el contribuyente. Y únicamente, en el caso de que se aprecie y razone por el Juzgado que el asunto presenta serias dudas de hecho o de derecho, es posible evitar la condena en costas.
Recurrir ante el Tribunal Superior de Justicia
Por otro lado, también existe la posibilidad de recurrir ante una instancia superior, nos referimos al Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma que corresponda. Esto siempre que la cantidad a reclamar por la plusvalía supere los 30 000 euros. De ser así, se impondrán las costas únicamente al recurrente que vea desestimado por completo su recurso.
Término medio
No obstante, contamos además con la posibilidad de que existe un término medio entre la imposición de costas y la exoneración de las mismas. Este término medio consiste en limitar la imposición de las costas a un importe máximo. En este caso, sin importar cuál sea la cantidad del asunto, el órgano judicial podrá establecer un valor determinado, que se tratará del máximo que podrá reclamarse por este concepto.
La presencia de vaivenes judiciales, puede servir para justificar la limitación en la imposición de costas judiciales. Por ejemplo, la sentencia de 22 de junio de 2021 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, ha limitado la condena en costas a un Ayuntamiento en un asunto de plusvalía municipal. El motivo fue que por la declaración de inconstitucionalidad de varios de sus preceptos reguladores y por la desorientación sufrida por sus aplicadores. Ante esta situación, el TSJ de Madrid afirma que debe bajar el valor de las costas en favor del propio Ayuntamiento.
Probablemente, durante los meses venideros, aparezcan diferentes criterios judiciales, y en algunos casos hasta contradictorios, sobre los efectos de la declaración de inconstitucionalidad, y su aplicación a los contribuyentes que hayan reclamado la plusvalía municipal luego del 26 de octubre. Esto podría significar la no imposición de costas a la parte que pierda el asunto en el Juzgado, o bien, la limitación de su importe.
¿Qué ocurre con la limitación de efectos de la declaración de inconstitucionalidad?
A todo esto también se agregan las preguntas con respecto a la limitación de efectos de la declaración de inconstitucionalidad. Esto se debe principalmente a que se está impidiendo a los contribuyentes que pueden recurrir de manera legal, es decir por medio de una liquidación o bien, solicitando la rectificación de su autoliquidación, ejercitar los derechos que le otorga la normativa tributaria. Esto puede tomarse como una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. Ya que la sentencia del Tribunal Constitucional limita los efectos de inconstitucionalidad del impuesto de plusvalía municipal hacia el pasado y no permite hacer reclamos a quien no lo había hecho el día en que se dictó la sentencia, es decir, el 26 de octubre de 2021.
Es por este motivo que no resulta extraño pensar que nos encontramos frente a cuestiones que generan muchas dudas de hecho o de derecho. Todo esto podría justificar la no imposición de costas, o bien, su limitación, a la parte que pierda frente el Juzgado, o en una segunda instancia, ante el Tribunal Superior de Justicia.
En resumen, debemos tener en cuenta que cada vez que se inicia la vía judicial existe el riesgo de condena en costas. Sin embargo, también es una posibilidad que el órgano judicial opte por no imponer costas a la parte perdedora, o bien, a limitar su importe. En último lugar, debemos recordar que la condena en costas también puede resultar favorable al contribuyente, en el caso de que sus pretensiones fueran completamente estimadas. Esto le posibilitaría compensar los gastos de litigio o al menos, parte de ellos.
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El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es uno de los tantos que intervienen en el sector inmobiliario. Como grava todas las operaciones que impliquen una transmisión de patrimonio entre personas es probable que surjan dudas respecto a quién debe afrontarlo en una compraventa. ¿Qué es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuándo se paga y quién debe hacerlo? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.
Los impuestos que intervienen en el sector inmobiliario son varios. En el caso de las operaciones de compraventa hay algunos que deben ser afrontados por el vendedor y otros que son obligación del comprador. ¿Qué ocurre con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)? El hecho de que este tributo grave todas aquellas operaciones que implican una transmisión de patrimonio entre personas puede generar dudas respecto a cuál de las dos partes debe abonarlo en estos casos.
A continuación te contamos de qué se trata el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cómo se aplica, cuándo se paga y quién debe hacerlo en una compraventa de un bien inmueble. Por otro lado, hablaremos de qué se trata el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que es otro tributo que grava los incrementos de patrimonio e interviene cuando se produce una compraventa inmobiliaria. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es una rama independiente del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, del 24 de septiembre, y el Real Decreto 828/1995, del 29 de mayo. Desde 1993 grava todas las operaciones que impliquen una transmisión de patrimonio entre personas, como ocurre con las compraventas de bienes inmuebles.
¿Cómo se aplica?
La gestión del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) está transferida a las Comunidades Autónomas. Por lo tanto, son ellas quienes fijan las condiciones determinadas para la aplicación del tributo.
Para aplicarlo a los sujetos pasivos, los organismos que se ocupan de su recaudación parten del valor real del bien inmueble transmitido. Incluyen también las reducciones correspondientes por las cargas que disminuyan su valor real. Sin embargo, no tienen en cuenta las deudas que afectan a la propiedad, ni siquiera estando garantizadas con una hipoteca. Sobre esta base imponible es que se aplica el tipo de gravamen. Esto da como resultado la cuota tributaria, es decir, el monto a pagar.
¿Quién paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en una compraventa?
Ahora bien, el hecho de que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grave todas aquellas operaciones que impliquen una transmisión de patrimonio entre personas puede ocasionar ciertas dudas respecto a quién debe tributar por él en una compraventa inmobiliaria. ¿Quién paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en estos casos? ¿El vendedor o el comprador?
El responsable de tributar en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por una compraventa de un bien inmueble será siempre el comprador. Por su parte, el vendedor deberá hacerse cargo de tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Es decir, que son estos dos los tributos encargados de gravar el incremento patrimonial que implica llevar a cabo una compraventa inmobiliaria.
¿Qué es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)?
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un tributo de tipo personal, progresivo y directo. Se encarga de gravar la renta obtenida en el transcurso de un año por todas las personas físicas residentes en España. La normativa que regula este impuesto es la Ley 35/2006, del 28 de noviembre y su correspondiente reglamento, aprobado por el Real Decreto 439/2007, del 30 de marzo.
¿Cómo se aplica?
A diferencia del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) no está cedido a las Comunidades Autónomas, sino que es recaudado por Hacienda.
Para realizar el cálculo del monto a pagar por el IRPF luego de concretar una compraventa se tiene en cuenta, principalmente, el precio de venta de la propiedad, pero también otros factores. Se trata de conceptos adicionales como los gastos generados por la misma operación o los costes por reformas o reparaciones.
De manera resumida, podemos decir que el cálculo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas se realiza restando el valor de adquisición de la vivienda al valor de transmisión de la misma. Luego, al resultado de esta cuenta se le debe aplicar el porcentaje correspondiente a los diferentes tramos del IRPF determinados por Hacienda.
¿Cuándo y dónde deben tributar el comprador y el vendedor por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas presentan varias diferencias a la hora de ponernos a pensar en cuándo y dónde paga cada parte implicada en la compraventa por ellos. A continuación te contamos de qué se tratan.
ITP
Como mencionamos previamente, la gestión del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) está cedida a las Comunidades Autónomas. Por lo tanto, el comprador deberá realizar el pago del tributo en la delegación de Hacienda que corresponda a la autonomía en donde se encuentra el bien inmueble que adquirió. El plazo para realizar este pago es de treinta días a partir del momento en que se concreta la compraventa.
IRPF
Por su parte, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que es recaudado a nivel estatal por el Ministerio de Hacienda, posee otras particularidades respecto a cuándo y dónde tributar por él.
El vendedor debe abonar lo que le corresponde por el IRPF en el transcurso del año siguiente a aquel en donde se concretó la compraventa. Más específicamente, debe hacerlo durante el período que Hacienda determina para realizar la llamada declaración de la renta, en donde el contribuyente debe explicitar toda la ganancia patrimonial que generó durante el ejercicio anterior.
Es importante aclarar que el IRPF sólo debe ser abonado por el vendedor en caso de que haya obtenido un beneficio económico por la compraventa. Es decir, si vendió su propiedad a un precio mayor que el que pagó originalmente sí deberá tributar porque ha generado una ganancia patrimonial. Por el contrario, si la operación le ha representado una pérdida económica, será necesario que presente su declaración de la renta. De todas formas, no deberá abonar nada en concepto del gravamen.
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El pasado 10 de julio el Boletín Oficial del Estado de España publicó la Ley de Fraude Fiscal. La normativa se denomina Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. La misma establece una serie de cambios fiscales en relación a la vivienda sobre diferentes impuestos.
El proyecto de la ley fue presentado por el Ministerio de Hacienda a fines del año 2020, con la finalidad principal de regularizar y evitar la evasión fiscal en el sector inmobiliario. Finalmente, la normativa fue aprobada en el mes de junio del año 2021 y publicada hace unos días en el BOE.
En esta nota te contamos as principales modificaciones fiscales que introduce la ley.
En este artículo encontrarás:
Modificaciones fiscales de la Ley de Fraude Fiscal
Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal implica una serie de modificaciones de impuestos que gravan sobre las operaciones del sector inmobiliario. De esta manera, a partir de su aprobación rigen una serie de cambios fiscales que incrementarán el
a) Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF).
A continuación, te detallamos los principales cambios que implica la ley de fraude fiscal y de qué manera podría afectarte.
Reducción del 60% en el IRPF
Una de los principales cambios fiscales que introdujo la ley contra el fraude es la eliminación de la reducción del 60% del alquiler en el IRPF. Anteriormente, el propietario tenía derecho a dicha disminución tributaria aún sin haberla incorporado en la autoliquilidación todos los ingresos. Sólo bastaba con declarar su existencia.
En este sentido, se lleva adelante la modificación en la Ley del IRPF del Artículo 23.2:
Esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.”
Aquellos propietarios que hayan declarado de manera errónea sus ingresos no reciban la reducción del 60% en la desgravación del IRPF. Así como tampoco, en los casos que se hayan deducido gastos erróneamente.
Como la ley ha entrado en vigor el 11 de julio del 2021, este cambio también. Lo que significa que se considerara la mitad del ejercicio del IPRF.
Heredar una casa en vida y el beneficio fiscal en el pacto sucesorio.
El beneficio fiscal vinculado a los pactos sucesorios en el IRPF se mantiene en aquellos casos en que los bienes inmuebles sean transmitidos en un tiempo posterior a cinco años de la realización del pacto o del fallecimiento del propietario. De esta manera, sólo se deberá tributar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no en el IRPF.
Es importante considerar que solo es posible la realización de pactos sucesorios en determinadas comunidades autónomas de España. Nos referimos a País Vasco, Galicia, Cataluña, Aragón, Baleares y Navarra. En estos casos, el pacto sucesorio es posible en viviendas civiles que son adquiridas desde el nacimiento, adopción o residencia mayor a diez años. En el resto del territorio español el pacto sucesorio no es posible de ser realizado.
La medida regirá solo para aquellas operaciones que se hayan realizado luego de la entrada en vigor de la Ley de Fraude Fiscal, es decir, después del 11 de julio de 2021.
Valoración de inmuebles en al nueva Ley de Fraude Fiscal: como tributan el ITP y ISyD
Otro de los cambios más notorios de la nueva ley recae sobre el ITP y el ISyD. En ambos casos, la base imponible dejará de ser el valor real del inmueble pasado ser el valor del mercado. En este sentido, la normativa se refiere al valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro.
Por lo tanto, quedará en manos del propietario del inmueble demostrar que el valor de referencia no se corresponde con su valor real. En consecuencia, la Hacienda de cada localidad no realizará ningún tipo de comprobación presencial del inmueble vendido, donado o heredado. Se considerará como base imponible de ambos tributos el valor de referencia aprobado en la Dirección.
En el caso del valor de mercado, será calculado según los precios de transacciones de inmuebles. Por lo tanto, no será necesario visitar la vivienda para corroborar el estado de la misma, si esta reformada, etc. Este punto de la ley entrará en vigencia a partir del 22 de enero del año 2022.
Al ser considerado el valor de referencia del catastro, esta modificación afectará al ITP, al ISyD y al Impuesto sobre Patrimonio.
El Catastro publicará antes del 30 de octubre los elementos determinados para la consideración del valor de referencia. Por su parte, dentro de los primeros veinte días de diciembre, el BOE facilitará la información que podrá ser consultada de forma permanente a través de la Sede Electrónica del Catastro.
¿Valoración escritural o valor oficial declarado por la Comunidad?
Una de las principales evasiones fiscales que se han presentado en los últimos años tienen que ver con el modo de tributar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Es decir, cuando el propietario o heredero de una vivienda tributaba el ITP en relación al valor oficial de la comunidad autónoma, más allá de haber escriturado por un valor mayor.
Por ejemplo, cuando una persona compra una vivienda a un coste de 500.000 euros, pero la valoración de su comunidad autónoma es de 350.000. En muchas casos, los propietarios tributan por el valor oficial de la comunidad. Con la nueva ley, el contribuyente se encuentra obligado a pagar el ITP en relación al valor escriturado, en los casos de que este sea mayor el declarado por la comunidad autónoma.
En este sentido, el artículo 10 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales quedó redactado de la siguiente manera:
si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes”.
¿Es posible impugnar el nuevo valor de referencia de catastro con la nueva Ley de Fraude Fiscal?
La normativa, efectivamente, permite llevar adelante una impugnación sobre el valor de referencia oficial aprobado por la Dirección General de Catastro. La misma puede llevarse a cabo a través de dos vías:
Primero, realizar una autoliquidación por el valor oficial, y luego, de manera seguida, solicitar la rectificación de la misma. En ella impugnando el valor de referencia.
Que el contribuyente autoliquide el valor del inmueble según lo que estime que vale la vivienda. Luego, solicitar una comprobación de valores posible de llegar a la administración de la localidad en la cual se encuentra ubicado la propiedad. Así, en la operación se solicitará la liquidación como el valor de referencia. De esta manera, la administración competente resolverá que se corrija o ratifique el valor. Esto será posible, siempre y cuando, haya existido previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro. Es importante considerar que, en esta segunda opción de impugnación, la administración puede sancionar al propietario. Esto se deber a no haber autoliquidado según la base imponible correspondiente. Es decir, sobre el valor de referencia del catastro.
¿Cómo afecta al Impuesto Sobre el Patrimonio en la nueva valoración de inmuebles?
En la nueva legislación, la nueva valoración de las viviendas afectará también al Impuesto sobre el Patrimonio. En estos casos, el contribuyente deberá declarar sobre el valor de referencia los inmuebles que disponga en propiedad conforme a los nuevos valores determinados por la administración a efectos de otros tributos, como ser el ITP y el ISyD.
Para conocer como tributa el Impuesto al Patrimonio y quienes deben pagarlo te recomendamos leer el siguiente artículo:
Hasta aquí los principales cambios fiscales en torno a la nueva Ley de Fraude Fiscal. Si te has quedado con alguna duda puedes dejarnos tu comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Las okupaciones en España son un hecho real y fuerte. En 2020 el fenómeno creció un 2,7 interanual, según datos de la Secretaría de Estado de Seguridad. Hacienda aclaró cuál es el valor real del ITP al comprar una vivienda con okupas. Aquí te lo contamos.
En el país hay un total de 14.675 personas que denunciaron que su vivienda había sido ocupada de manera ilegal. Es así que los dueños de estas viviendas prefieren vender sus propiedades para evitar mayores problemas.
Pero el problema está en el comprador, ya que el precio de compra suele ser más bajo que el precio de mercado, pero cuando llega el momento de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) surgen dudas sobre el valor por el que tributar el impuesto.
Lo habitual es que se tribute por el precio de compra, pero en este caso es posible tributar por el valor que el comprador considere se corresponde con el valor real de la vivienda.
Qué dicen las autoridades al respecto de comprar una vivienda con okupas
La Dirección General de Tributos, que depende del Ministerio de Hacienda, se pronunció hace unos días sobre este asunto. El contribuyente puede declarar por el valor que considere se corresponde con el valor real del inmueble. Y aquí, cuando el inmueble está ilegalmente ocupado, ese precio se verá afectado.
La duda surge si al comprar un inmueble con okupas, es posible tributar el ITP por un valor distinto al que otorga la Comunidad Autónoma. Teniendo en cuenta que el contribuyente, por ejemplo, puede pagar un precio de 65.000 euros por el inmueble, cuando la Comunidad Autónoma (supongamos Castilla La Mancha), lo valoraba en 120.000 euros.
A esta duda la Dirección General de Tributos responde que “el hecho de que el inmueble se encuentre ilegalmente ocupado no altera el concepto jurídico que constituye la base imponible del impuesto; sin embargo, es razonable suponer que su cuantificación –la del valor real, y por asimilación, el valor normal de mercado– se vea afectada por el estado de hecho y de derecho del inmueble, pero por tratarse de una cuestión de apreciación fáctica no puede ser objeto de respuesta por este centro directivo.”
Pero, hay que tener en cuenta que la Administración Autonómica, si discrepa del valor que se declara, podrá iniciar un proceso de comprobación de valores.
Cómo es la defensa de la comprobación de valores de un piso al comprar una vivienda con okupas
Lo recomendable es acreditar que cuando se compra la vivienda estaba ilegalmente ocupada por los llamados “okupas”, porque la Administración autonómica tiene cuatro años para iniciar la comprobación de valores, y en este período el contribuyente podría haber recuperado la propiedad, e incluso haber realizado una reforma.
Los medios de prueba que son admisibles son cualquiera que sea admisible en derecho, teniendo en cuenta que la aportación del propio expediente judicial de desahucio sería válido para acreditar la ocupación ilegal. También, se acredita la imposibilidad de acceder al inmueble, ya que está ocupado, y puede acreditarse mediante acta notarial.
Lo que hay que lograr es demostrar que la casa está ocupada ilegalmente para oponerse a la comprobación de valores de la Administración autonómica, cuando ésta no tenga en cuenta si la casa está o estuvo ocupada ilegalmente o no.
Qué sucederá con la nueva forma de calcular el ITP 2022
El Congreso ha dado luz verde a un nuevo proyecto de ley que cambiará rotundamente la forma de cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el tributo que es absorbido por quienes compren una vivienda usada.
Ahora, el comprador no pagará impuestos por lo que le costó el inmueble, si no por su valor de mercado, valor de referencia que debe estar aprobado por la Dirección General del Catastro. Esta nueva normativa entrará en vigencia en enero de 2022, y desde Hacienda aseguran que afectará a todas las compraventas firmadas a partir de esa fecha y no tendrá carácter retroactivo.
Qué opciones tiene el contribuyente?
–Declarar conforme a dicho valor de referencia de Catastro, y luego solicitar la rectificación de su autoliquidación, impugnando el valor de referencia. En esto último deberá contar la situación de ocupación ilegal del inmueble cuando lo compró.
–Declarar conforme al valor de escritura, menor al de Catastro, y recurrir la liquidación que le notifiquen cuando llegue. Cuando esto suceda, podrá impugnar el valor de referencia de Catastro, acreditando la situación de ocupación ilegal de la vivienda.
Hacienda admite que el valor de los inmuebles se reduce si están ocupados ilegalmente. Por lo que corresponde a cada comprador acreditar tal ocupación ilegal, en el caso de que la misma no haya sido abordada por la Administración al valorar el inmueble.
Movimiento Okupa
¿Qué es el movimiento okupa? Es un movimiento social, radical que propugna la ocupación de viviendas o locales deshabitados, de forma temporal o permanente, con el objetivo de usarlos como vivienda, guarida, lugar para hacer reuniones o centros con fines sociales y/o políticos y culturales.
Alegan la falta de derechos para conseguir una propiedad, pero es un movimiento con muchas ideologías, algunas de ellas asociadas a las tribus urbanas. Luchan contra la especulación y defienden el derecho a la vivienda frente a las dificultades económicas y sociales. Este movimiento existe en la mayoría de los países, pero sobre todo en Europa es dónde más ocurren ocupaciones ilegales de estas personas. Suelen agruparse en varias familias o en grupos de personas con grados de afinidad política.
Existen películas y series contando de cerca cómo es este movimiento social. También existen okupas que no necesariamente tengan ideologías políticas y lo hacen sólo por la necesidad de habitar en una casa.
Muchos gobiernos no toman medidas para frenar este movimiento, dejando de lado la importancia de la propiedad privada y alegando las necesidades de estas familias. Por ejemplo, cuando hay menores de edad en el grupo de okupas, es muy difícil sacarlos de las viviendas.
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Finalmente, el Congreso de los Diputados aprobó el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. La nueva normativa, impulsada por el Ministerio de Hacienda, acarreará un incremento impositivo en las operaciones inmobiliarias. Las modificaciones son respecto al Impuesto a la Renta de las Personas Físicas, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre el Patrimonio. Te contamos detalladamente qué cambios implica este “hachazo” fiscal a la vivienda y de qué manera pueden afectarte.
ACTUALIZACIÓN (11/07/2021): La nueva Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal ha entrado en vigencia luego de ser publicada en el BOE.
Si bien aún resta su aprobación final en el Senado, el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal fue aprobado por el Congreso de Diputados el pasado 25 de mayo. El anteproyecto de la iniciativa había sido presentado por el Ministerio de Hacienda en octubre del año pasado. Su principal objetivo es, justamente, limitar la elusión fiscal mediante la modificación de algunas normas tributarias y regulaciones en otros ámbitos, como el juego y la posesión de criptomonedas.
La nueva ley cuenta con el apoyo de una gran cantidad de sectores, incluyendo el PSOE, que ha logrado que se incluyan todas las enmiendas que presentó. Los socialistas contaron con el respaldo de Unidas Podemos (UP), el Partido Nacionalista Vasco (PNV) y el Partido Regionalista Cántabro (PRC). También, con el apoyo de otras formaciones como el PP, Ciudadanos y el PDeCAT que, asimismo, incluyeron sus propias enmiendas. Es con estas modificaciones que el proyecto arribará al Senado.
En este artículo encontrarás:
¿En qué consiste este “hachazo” fiscal a la vivienda?
Limitándonos únicamente a las modificaciones de carácter tributario, que afectarán de aquí en más a las operaciones inmobiliarias, te adelantamos que la nueva normativa acarreará un incremento impositivo en el IRPF, el ITP, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre el Patrimonio. Además, el proyecto también incluye una enmienda que salvaría las inspecciones sorpresa por parte de la Agencia Tributaria, tan criticadas por los tribunales.
Lo más destacable, sin duda, es el castigo que la ley busca aplicar a los pactos sucesorios. En este sentido, la normativa reduciría considerablemente las ventajas que implica tramitar una herencia en vida. A continuación te contamos en detalle de qué se trata cada modificación que el Proyecto de Ley acarrea en relación a las operaciones inmobiliarias.
“Hachazo” fiscal a la vivienda en la eliminación de beneficios por pactos sucesorios
Como mencionamos, el Proyecto de Ley contempla la eliminación de los beneficios fiscales que implican los acuerdos de herencia de propiedades en vida. Mientras que hasta el momento, los herederos de una vivienda por parte de un propietario vivo no deben tributar en el IRPF, con la aprobación de la ley sí deberían empezar a hacerlo. Al día de la fecha, los beneficiarios de estos acuerdos sólo deben abonar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. De aprobarse la nueva normativa, el adquiriente de bienes inmuebles por pacto sucesorio deberá tributar en el IRPF. Esto, en caso de que venda alguna propiedad antes de que se produzca el fallecimiento del donante.
En concreto, lo que se modificaría con esta normativa sería el artículo 36 de la Ley de IRPF. Cambiaría la forma de calcular la ganancia patrimonial obtenida en caso de que quien haya recibido un inmueble por pacto sucesorio con un donante vivo, decida venderlo. Se tomaría como valor de adquisición de la vivienda, su precio original.
“Hachazo” fiscal a la vivienda en la eliminación de beneficios en el IRPF por alquiler
Otra de las medidas previstas es la de acabar con la reducción del 60% en el IRPF por el alquiler de una vivienda. Los propietarios poseen hasta ahora ese derecho, a pesar de que no hayan incluido en la autoliquidación todos sus ingresos. Hasta el momento, es suficiente con que declaren la existencia de otros ingresos.
A partir de la aprobación de la ley, sólo los ingresos que cada propietario incluya en su autoliquidación se tendrán en cuenta para aplicar la desgravación. De esta manera, el Proyecto de Ley impulsado por Hacienda estaría modificando el artículo 23.2 de la Ley del IRPF. El texto afirma que “esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.”
Los propietarios de inmuebles destinados a alquiler tampoco tendrían derecho a esta reducción del 60% en caso de existir rendimientos erróneamente calculados en la autoliquidación. Esto, sobre todo, si el dueño de la vivienda ha declarado menos ingresos o si dedujo gastos de manera indebida.
Modificaciones en la base imponible del ITP y el ISyD
En cuanto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, las modificaciones propuestas por el Proyecto de Ley son las siguientes:
La base imponible de ambos tributos ya no estará determinada por el valor real de cada bien inmueble. En cambio, estará dada por su valor de mercado. El proyecto presume que el valor de mercado inmobiliario es realmente el valor de referencia tenido en cuenta por la Dirección General del Catastro. De ser aprobadas las medidas, deberá ser el contribuyente quien demuestre que dicho valor no corresponde con el que realmente posee el inmueble. Esto, claro, en caso de que se encuentre en desacuerdo.
Explicado de otra manera, ya no será la Hacienda autonómica la encargada de comprobar in situ el valor de la propiedad vendida, heredada o donada. La base imponible de estos tributos pasará a ser determinada por el valor de referencia que haya aprobado el Catastro. Dicho valor de mercado será calculado teniendo en cuenta distintos precios de operaciones inmobiliarias e información que facilite Notarios y Registradores.
Sin embargo, al día de hoy, la Dirección General del Catastro aún no ha aprobado el valor de referencia contemplado por la normativa. De todas formas, el Proyecto de Ley prevé la posibilidad de que este valor no se encuentre a disposición. Al respecto, alega que “cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado.”
Modificaciones respecto al Impuesto sobre el Patrimonio
Como adelantamos previamente, el otro tributo al que afectaría la nueva normativa es el Impuesto sobre el Patrimonio. Esta nueva forma de valorar los bienes inmuebles, conforme al valor de referencia que debería emitir la Dirección General del Catastro, es lo que modificaría el gravamen.
De esta manera, el contribuyente no sólo debería tributar al comprar una propiedad, heredarla o recibirla a manera de donación. También, en el caso del ITP, debería declarar sus inmuebles según el valor determinado por la Administración en relación a otros tributos. Es decir, el valor de referencia determinado por el Catastro para la valoración de bienes inmuebles en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Sólo queda esperar a que el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal ingrese al Senado. Con su aprobación, todas las medidas que prevé y que implican un “hachazo” fiscal a la vivienda se harán efectivas.
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El tipo de impuesto indirecto que debes pagar por la compra de una vivienda usada no es el IVA sino el Impuesto por Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si consideras acceder a una vivienda de segunda mano debes tener presente todo lo relacionado al ITPAJD. En este artículo encuentra qué es, cómo tributa, dónde se paga, sus modalidades y cuáles son sus tipos generales.
En este artículo encontrarás:
En España rigen diversos impuestos que debes considerar al momento de acceder a tu vivienda propia. A diferencia de los inmuebles nuevos o por construirse, cuando la operación es para la compraventa de una casa o piso usado el impuesto que grava es el ITPAJD.
Dentro del ITPAJD encontramos diversas modalidades. En el caso de la compra de una vivienda usada corresponderá que abones el ITP en vez del IVA. Salvo en determinadas circunstancia en las cuales la compra del inmueble forme parte de una inversión o proceso productivo de una empresa. O también si decides alquilar la propiedad o volver a ponerla a la venta.
A continuación encuentra todo lo referido al ITPADJ, al ITP en particular y la diferencia con el IVA.
ITPAJD: su naturaleza y marco jurídico
El ITPAJD es un impuesto de naturaleza indirecta, real, instantáneo y objetivo. Además, es de orden estatal y es cedido a las ciudades autónomas de España. Por lo tanto, para comprender su marco jurídico es esencial conocer la legislación nacional como la autonómica.
A nivel estatal rige por medio del Real decreto 1/1993. Por otra parte, la autonomía normativa está fundada en la Ley 22/2009 a través de la cual se regula el sistema de financiación de cada comunidad. A excepción de País Vasco y Navarra, que gravan este tipo de impuestos con una normativa propia y con una norma vigente diferente.
Una de las características principales de este tipo de impuesto es que reúne tres tipos de gravámenes:
a) Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO): grava el tráfico patrimonial civil siempre y cuando no intervengan en la transmisión empresarios o profesionales.
b) Operaciones societarias (OS)
c)Actos Jurídicos Documentados dividido en tres modalidades: -1)Documentos notariales (DN) -2)Documentos Mercantiles (DM) -3)Documentos Administrativos (DA)
El motivo de que existan diferentes modalidades de gravámenes se centra en una regla de incompatibilidad. Es decir, no se puede pagar a la vez TPO, OS Y AJD (DN), para evitar un solapamiento. Además existe incompatibilidad, entre TPO y el IVA. Sin embargo, existen excepciones que te permiten renunciar a la exención del IVA.
IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)
En primer lugar, la modalidad que grava las transacciones patrimoniales tiene como base impositiva el valor del bien que se está transfiriendo y el pago está a cargo del sujeto pasivo. Es decir, de la persona que compra el inmueble.
Como se explicita anteriormente, es un impuesto que es cedido a las comunidades autónomas para la fijación de su tipo general.
En la mayoría de los casos se aplica un tipo máximo del 7%. Algunas comunidades han llegado a aumentar a un 8% e incluso el 10%. En la actualidad el porcentaje impositivo más bajo está en Madrid y Navarra. Esto se debe a que cada localidad adapta al impuesto según sus propias necesidades recaudatorias, considerando que este tipo de gravamen se aplica tanto a la venta de inmuebles como a la de cualquier objeto de segunda mano.
¿Cómo, cuándo y dónde se paga?
El pago del ITP debes realizarlo dentro de los treinta días hábiles desde que realizas la compra de la vivienda, exceptuando Navarra que es de dos meses. Respecto al lugar, debes abonar en la delegación de Hacienda de la localidad en la que realices la operación.
Por otra parte, del monto porcentual correspondiente al tipo impositivo que corresponde a tu ciudad, debes presentar una serie de documentos. Los principales son: DNI, copia del contrato o escritura, los modelos de formulario 600, 620 o 630.
Se paga mediante sistema de autoliquidación. Esto significa que eres tú quien calcula el importe a abonar rellenando los formularios mencionados anteriormente.
Luego, debes abonar el total en el banco o entidad financiera a cuenta de Hacienda. Una vez abonado, se presentará el impreso junto con la copia de la escritura en cualquier oficina de Hacienda para ser sellados.
ITP o IVA: ¿qué impuesto debes abonar en la compra de una vivienda usada?
La compraventa de viviendas de segunda mano se grava sobre el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Esto quiere decir, que en vez de tributar a través del IVA lo hace mediante ITP.
Sin embargo, cuando la compra de una vivienda de segunda mano se realiza a modo de inversión la situación puede modificarse. Si tu intención es alquilar la vivienda o venderla nuevamente debes considerar la posibilidad de tributar por IVA.
En este sentido, si deseas comprar un vivienda usada y eres empresario, puedes llegar a tributar mediante IVA. Al ser un tipo de impuesto deducible, tiene la posibilidad de recuperar el monto mediante la deducción en la declaración de IVA.
La posibilidad de renunciar a la exención del IVA puede darse en determinados casos y cumpliendo con determinadas reglas vigentes en la Ley 37/1992 que dispone:
Tanto el comprador de la vivienda como vendedor de la vivienda deben ser sujetos pasivos del IVA.
El comprador tiene la atribución del derecho a efectuar la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la compra.
La renuncia se llevará a cabo por cada operación realizada por el sujeto pasivo. Si se necesitase, deberá justificarse con una declaración la condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles.
Es de suma importancia que tenga en cuenta la existencia de una cláusula de renuncia a la exención del IVA en la escritura.
Comprar una vivienda es un procesos largo y complejo. Debes considerar cada detalle para que la operación se adapte de la mejor manera a tus necesidades. Si necesitas asesoramiento legal, nuestros agentes podrán ayudarte.
Si estás pensando en comprar una casa, estás en el lugar correcto. Es importante que conozcas algunos gastos que deberás considerar para elijas el inmueble que mejor se adapte a tus deseos y a tu bolsillo. Para evitar sorpresas, en esta nota te ofrecemos la información necesaria de los principales impuestos a pagar cuando decidas comprar tu vivienda.
En este artículo encontrarás:
¿Qué impuestos debes tener en cuenta a pagar para comprar una vivienda?
Comprar una vivienda siempre ha significado un gran paso en la vida de una persona. No sólo significa concretar el objetivo de la casa propia, además implica invertir en ella una importante suma de dinero.
Al decidir comprar una casa, uno de los primeros pasos que realizas es buscar en diferentes portales de internet precios, ubicación, disponibilidad de ambientes, etc. De esta manera, lo que en principio era un mero deseo comienza a ser cada vez más real. Pero, los costos visibles ¿son los finales?
Como te adelantamos al principio, comprar una vivienda implica una serie de gastos e impuestos que podrían sorprenderte que hay que sumarle al costo final. Este podría no coincidir con el precio que tenías en mente en las primeras búsquedas de tu casa o piso.
Los impuestos a pagar, al momento de la compra de una propiedad, varían según la zona en la que se encuentre ubicado el inmueble. Llegan a rondar entre un 10 y 15% más, dependiendo las características de cada vivienda. Como por ejemplo si es una propiedad nueva o una usada.
Te dejamos a continuación detallados los valores y particularidades de los tres impuestos principales que deberás pagar.
IVA (Impuesto al Valor Agregado)
El IVA es el impuesto más importante que deberás pagar al momento de realizar la compra de una propiedad nueva. En 2021 este porcentaje esta tasado en el 10% y se mantiene en la mayoría de las localidades del país español. Sin embargo, en Canarias el porcentaje disminuye a un 6,5% en relación al resto y reemplazado con el nombre de IGIC (Impuesto General Indirecto Canario).
Es importante que tengas en cuenta que el IVA es un impuesto de carácter indirecto. Esto significa que deberás abonar la totalidad del mismo al momento de realizar la compra de la vivienda. Es decir, junto al monto total de la propiedad debes sumarle lo correspondiente al porcentaje del IVA. Si la compra estuviese siendo mediada por alguna empresa promotora, una vez entregada el pago no deberás hacer nada más relacionado a este impuesto.
Por último, en el caso de la compra de una propiedad de segunda mano, es decir, usada, el impuesto no tributa a través del IVA sino a través del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
Este impuesto no está fijado de manera general en todo el territorio español. El porcentaje del tributo es fijado por cada comunidad autónoma. A diferencia del IVA, el ITP es un impuesto directo, es decir, que deberás pagarlo de mera particular en la Oficina de Hacienda de la respectiva localidad en la cual realizaste la compra de tu inmueble.
IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)
Por su parte, el IAJD es un impuesto que tiene la finalidad de gravar sobre todos los documentos de carácter jurídicos necesarios para la realización de la compra-venta de la propiedad y es calculado en relación al valor de la escritura del inmueble nuevo.
Al igual que ITP, es cedido a las comunidades autónomas para la fijación de su valor. Ronda entre el 0,5 y el 2% sobre el total del costo de la vivienda.
Te detallamos a continuación de manera breve el tipo general del valor porcentual de este tipo de impuesto en las diferentes ciudades autónomas que integran España.
Al País Vasco le corresponde el IAJD más económico de todo el país: 0,5%. Le siguen las comunidades de Madrid y Canarias con un valor del 0,75%. En Austrias, Baleares y La Rioja le corresponde el 1,2%. Y por último le siguen Andalucía, Aragón, Cantabria, Comunidad Valenciana, Costilla de León, Cataluña, Galicia y Región de Murcia con un tipo de general del 1.5%, siendo los más elevados de todo el territorio. Considera tener siempre presente los diferentes porcentajes de cada comunidad. El IAJD, en determinas condiciones y bajo determinados requisitos, puede disminuir considerablemente. Por ejemplo en el caso de familias numerosas, por discapacidad, viviendas de protección pública (en País Vasco este tipo de propiedades están exentad del impuesto), etc. La única comunidad que no aplica beneficios fiscales de ningún tipo es Navarra, con un tipo general de IAJD del 0,5%.
¿Qué otros datos necesitas tener en cuenta relacionados a los impuestos a pagar para comprar una vivienda?
Además de los diferentes puntos que te mencionamos anteriormente, es importante que tengas en cuenta la siguiente información.
En el caso de las propiedades nuevas, deberás abonar tanto el IVA como el IAJD. Y en el caso de la compra de viviendas usadas deberás pagar el ATP o el IAJD. Esto se debe a que jurídicamente solo es posible aplicar uno de ellos, en este caso, el de mayor valor. A diferencia del IVA que sí es compatible con el IAJD.
Recuerda que IVA solo tributa en inmuebles de primera mano, es decir, nuevos y el ITP en propiedades de segunda mano.
Por último, en esta nota no hacemos mención al resto de los gastos que conlleva la compra de una propiedad en España, como ser los que corresponden a Notaria, Registros, Gestoría y trámites bancarios en el caso de que decidas realizar la compra a través de un crédito hipotecario. Este tipo de gastos no tienen un monto fijo ya que varían según cada caso en particular y en relación a los precios fijados de la localidad en la cual se ubica la vivienda.
Recuerda tener todos estos datos presentes al momento de comprar tu casa, es una información que evitará sorpresas cuando llegue la hora de realizar el pago de la misma. Si te quedaste con alguna inquietud, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
Nuestros asesores te guiaran para que alcances tus objetivos de compra o venta de pisos o casas. Ingresa a nuestro sitio web y conocé las mejores opciones del mundo inmobiliario.
Para realizar el cálculo de los tributos ITP, IAJD sucesiones y donaciones, las agenciastributarias catalanas utilizan una serie de criterios basados en las instrucciones establecidos por la Administración. Si quieres saber en qué se basan estas clasificaciones, sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
Cuál es la base imponible en los impuestos ITP, IAJD sucesiones y donaciones?
En los impuestos ITP y actos jurídicos documentados (IAJD) y sobre sucesiones y donaciones la base imponible es el valor real de los bienes o derechos transmitidos onerosa o lucrativamente.
Cómo se calcula el valor real de un bien inmueble?
Este concepto no está determinado por normas tributarias. Sin embargo, una sentencia del Tribunal Supremo da por válido el valor de mercado como el valor real de un bien. En el dictamen, se sentencia que el valor del mercado:
“es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad. Este importe deberá regir en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada”
Luego suma al comprador como parte activa dentro de esta conceptualización
“…suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble. Además ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación”.
Cuáles son los métodos de los que dispone Hacienda para comprobar el valor real de los bienes declarados?
Para corroborar el valor real de los bienes en los ITP , IAJD y sobre sucesiones y donaciones existen una serie de métodos legales pre establecidos. Estos se encuentran estipulados en los siguientes artículos:
57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT)
158 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio. Aquí se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria (RGAT).
Los siguientes medios pueden estimar el valor de los bienes inmuebles:
La referencia a los valores catastrales, afectados o no por coeficientes
Los precios medios de mercado
Los dictámenes periciales
Los valores asignados en las tasaciones para la concesión de hipotecas
ITP, IAJD sucesiones y donaciones: Cuáles son los criterios que siguen las agencias tributarias para calcular el valor real de los bienes inmuebles?
La administración da un instructivo para las oficinas gestoras de los Impuestos ( de Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados y Sucesiones y Donaciones). Allí les propone siete consejos para poder realizar la valoración correctamente.
Una primera aclaración establece que en todos los expedientes deberá constar el motivo de la clasificación. Esto vale por si fuera clasificada de comprobación prioritaria ( donde luego deberán constar actuaciones subsiguientes para determinar los valores) o de no comprobación.
Se consideran de comprobación prioritaria, las declaraciones de valor de los inmuebles en los casos siguientes:
a) si el inmueble no tiene valor catastral o, cuando este no se corresponde con las características físicas y/o urbanísticas del inmueble.
b) cuando se trate de inmuebles que se tendrían que haber declarado y que no lo han estado con anterioridad a haber sido requeridos por la Administración.
c) si se trata de un bien singular, de valor superior a 1.000.000 de euros. Además, deberá contar con características constructivas, tipológicas, arquitectónicas, representativas, históricas o culturales que le otorguen esta singularidad respecto al resto de inmuebles.
d) si se trata de grandes establecimientos comerciales, hoteleros, industriales u oficinas con más de 2.500 metros cuadrados de superficie construida, incluidos los elementos comunes.
Cuándo son de valoración prioritaria los bienes de naturaleza urbana?
Si hablamos de un bien de naturaleza urbana y su valor es menor al valor catastral a la fecha del hecho imponible, su comprobación será prioritaria. A esto se le tiene que sumar la corrección por el coeficiente de que corresponda según su uso predominante
Cuándo son prioritarias las valoraciones de obras nuevas y de división de la propiedad horizontal?
En las declaraciones de obra nueva y de división de la propiedad horizontal la comprobación del valor declarado se considera prioritaria:
si es inferior al valor catastral de la construcción si se trata de obra nueva,
o bien de la totalidad del inmueble si se trata de una división de la propiedad horizontal, corregido por el coeficiente que corresponda según el uso del bien inmueble.
Otro criterio de prioridad se otorgará cuando la construcción no tenga asignado valor catastral o cuando este no se corresponda con las características físicas y urbanísticas del inmueble. Aquí se utilizarán los datos que figuran en el el documento de “Valores básicos del suelo y de la construcción e índices correctores para comprobar los valores de los bienes inmuebles de naturaleza urbana situados en Cataluña, en los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones”.
Cuándo se consideran prioritarias las valoraciones de primeras transmisiones sujetas al IVA?
En las primeras transmisiones sujetas a IVA la comprobación del valor declarado se tiene que considerar prioritaria si es inferior al valor catastral vigente en la fecha del hecho imponible. Esto también será corregido por el coeficiente que corresponda según el uso del bien inmueble. La aplicación de los coeficientes quedará supeditada a la verificación que la referencia catastral corresponde en el bien inmueble objeto de declaración.
Si la construcción no tiene asignado valor catastral o este no se corresponde con las características físicas y urbanísticas del inmueble, la comprobación del valor tiene que ser prioritaria si ocurre alguna de las siguientes circunstancias:
a) El valor declarado es inferior al declarado a efectos de IVA.
b) El valor declarado es inferior al declarado a efectos del IAJD cuando se hizo la división de la propiedad horizontal del edificio.
c) El valor declarado es inferior a la suma de:
el valor de las construcciones de acuerdo con las reglas del documento “Valores básicos del suelo y de la construcción e índices correctores para comprobar los valores de los bienes inmuebles de naturaleza urbana situados en Cataluña, en los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones”
el valor catastral del suelo urbano vigente en la fecha del hecho imponible corregido por el coeficiente que corresponda según el uso del bien inmueble.
d) Si se trata de inmuebles que se tendrían que haber declarado y que no lo han estado con anterioridad a haber sido requeridos por la Administración.
Cuándo será prioritaria la valoración de un amarre de puerto deportivo?
En el caso de la valoración de la concesión administrativa de un amarre en puerto deportivo, la comprobación se considera prioritaria cuando el valor declarado es inferior a:
lo que resulte de aplicar en la superficie, en m2, de la lámina de agua del amarre.
o el 80 % de estos si se trata de una sucesión, y así se deduce de la documentación de la declaración tributaria.
Cuándo es prioritaria la valoración en un bien de naturaleza rústica?
La comprobación del valor declarado se considera prioritaria si
Es inferior al resultado de aplicar a las superficies de los cultivos o aprovechamientos o de las construcciones rústicas de la finca, los módulos de los anexos III y IV.
Se trata de una sucesión y el valor es inferior al resultado de aplicar a las superficies de los cultivos o aprovechamientos o de las construcciones rústicas de la finca, el resultado de multiplicar el coeficiente 0,80 por los módulos de los anexos III y IV.
Se consideran de comprobación prioritaria, las declaraciones de valor de los inmuebles en los siguientes casos:
a) Si el terreno, aunque se cultive, está clasificado como suelo urbano o como suelo urbanizable o reúne los requisitos para ser clasificado como suelo urbano.
b) Si el terreno que se transmite no se destina a uso agrario.
c) Si se está tramitando un cambio de planeamiento, el cual inicialmente o provisionalmente clasifica como urbanizable el terreno que se transmite.
d) Si se trata de inmuebles que se tendrían que haber declarado y que no lo han estado con anterioridad al haber sido requeridos por la Administración.
Cuáles son los pasos a seguir cuando un valor es considerado de comprobación prioritaria?
Cuando un expediente sea calificado como de comprobación prioritaria, las oficinas gestoras tendrán que solicitar valoración a los servicios correspondientes de la demarcación donde radiquen los bienes. Luego, deberán actuar en consecuencia con los informes emitidos. Para comprobar el valor de los bienes y derechos de naturaleza inmobiliaria, los técnicos de la Agencia Tributaria de Cataluña pueden utilizar cualquiera de los medios de comprobación siguientes:
a) El dictamen pericial de técnico de la Administración, que utilizan como base el documento “Valores básicos del suelo y de la construcción para comprobar el valor de los bienes inmuebles”
b) El precio o valor declarado en otras transmisiones del mismo bien: solo se podrá utilizar si la otra transmisión no se ha producido más allá de los doce meses desde la fecha del hecho imponible.
c) Los valores asignados para la tasación de las fincas hipotecadas: podrán utilizarse si el hecho imponible no se ha producido más allá de seis meses desde la fecha de la tasación.
Finalmente, si la Administración fijó el precio máximo de venta de un inmueble y esta circunstancia fue alegada y probada por parte de la personas interesadas, el resultado de la comprobación no puede exceder este precio máximo.
Estas instrucciones son las que aplicarán a los hechos imponibles devengados el año 2021.
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