Si has realizado la venta de una propiedad en el 2022, deberás realizar la declaración de la renta. Para ello, debes conocer cuáles son los cambios que se han introducido en el IRPF. En este post comenzaremos por tratar primero a que se refiere este impuesto, cómo presentar la declaración y las diferentes escalas que se implementarán para este ejercicio. ¿Nos acompañas?
En este artículo encontrarás:
Qué es el IRPF
Este impuesto, tiene como finalidad contribuir al sostenimiento de los gastos que el gobierno necesita para solventar el correcto funcionamiento de cada una de las localidades de nuestro país.
En la declaración, deberás incorporar la información del ejercicio anterior. En este caso nos estamos refiriendo al 2022. Allí se deben considerar los honorarios percibidos, pensiones, ganancias empresariales transacciones realizadas de bienes y ahorros.Todos estos datos nos darán un patrimonio personal. Recuerda que a la hora de establecer estos valores, deberás deducir los gastos que has tenido.
Un dato que debes tener en cuenta, es que este tributo, debe ser afrontado por personas físicas que residan en nuestro país. Así que no se tendrá en cuenta el origen o nacionalidad, sino que transcurra aquí la mayor parte del tiempo.
Cuándo se debe presentar la declaración de renta
Según se ha conocido en los últimos días, el calendario para la declaración de la renta comenzará a funcionar a partir del martes 14 de abril y habrá tiempo para realizarla hasta el 30 de junio.
Podrá ser presentada por diferentes canales:
Internet
Teléfono
De forma presencial
Cuestiones que cambian dependiendo del tipo de bien y realidad de los contribuyentes en el IRPF
Otro punto que debemos aclarar es que es un impuesto que intenta atender a las realidades de cada ciudadano. Esto quiere decir que agrupa a quienes se encuentran en condiciones similares para que abonen la misma cantidad de dinero.
Debes saber que no toda la renta debe afrontar el mismo porcentaje de tributo. El ahorro tributa por un porcentaje menor.Y los porcentajes son progresivos, esto significa que ante mayor patrimonio será mayor el porcentaje que deberá aportar.
Una vez que hayas realizado la declaración, deberás hacer el pago, habiendo deducido primero las retenciones que se hayan efectuado durante el año. En caso de que el resultado de la presentación sea a favor del contribuyente, podrás solicitar que Hacienda te devuelva la diferencia.
Cambios en el IRPF
Se viene una nueva declaración de Rentas en nuestro país, pero para este año se han realizado algunas modificaciones. Estas medidas han sido llevadas adelante con el fin alivianar la carga fiscal de los ciudadanos. Detallaremos a continuación de que se tratan:
Cambios en los tramos del IRPF
Base
Tipo impositivo
De 0 a 12.449 euros
19 por ciento
Desde 12.450 hasta 20.199 euros
24 por ciento
Desde 20.200 hasta 35.199 euros
30 por ciento
Desde 35.200 hasta 59.999 euros
37 por ciento
Desde 60.000 hasta 299.999 euros
45 por ciento
Más de 300.000 euros
47 por ciento
Cambios en la base del IRPF
Además de los cambios en los tramos, el gobierno ha establecido cambios en la base del IRPF. A partir de la declaración a realizar en el 2023 que debe informar las rentas del 2022 la cantidad aumenta mil euros. Esto significa, que en vez de establecerse a partir de los 14.000 será desde los 15.000 euros brutos anuales. Ten en cuenta, que este valor regirá siempre que se trate de contribuyentes que sean solteros y no tengas hijos. Para aquellos que tengan dos niños el monto base pasará de 18.000 a 19.000 euros.
Tramos del IRPF en retas del ahorro
Base
Tipo impositivo
Hasta 6.000 euros
19 por ciento
Desde 6.000 hasta 49.999 euros
21 por ciento
Desde 50.000 hasta 199.999 euros
23 por ciento
Más de 200.000 euros
26 por ciento
Las rentas del ahorro o rendimiento son:
Ahorros
Dividendos
Inversiones
Acciones
Participaciones de beneficios empresariales
Fondos de inversión
Ventas de un vehículo
Venta de propiedades
¿Para qué sirven las nuevas Tablas IRPF?
Al realizar la Declaración de renta, uno de los aspectos que tenemos que recordar es que debemos reducir las retenciones que hemos sufrido a lo largo del año. La empresa que nos ha contratado debe brindarnos un certificado en el que se deja constancia de los montos que se han ido adelantando durante el ejercicio en cuestión. Este dinero funciona como un anticipo que hemos realizado a Hacienda.
Cuando hayamos hecho el cálculo de la cuota líquida de la renta, deberán deducirse los montos retenidos. Ten presente practicar las deducciones habilitadas por el IRPF, como ser maternidad o minusvalía. Así podrás obtener el resultado a afrontar.
De quedar un resultado positivo, será el importe que deberás abonar. Por otro lado, si el resultado es negativo, la Administración te devolverá lo que hayas pagado de más.
Cambios en el IRPF en Madrid
La Comunidad de Madrid ha decidido llevar adelante una deflactación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. El mismo se realizará con carácter retroactivo desde el 1 de enero del 2022.
Según han explicado, esta medida se lleva adelante con el fin de que los ciudadanos continúen aportando lo mismo, y que el aumento que se ha realizado en las retribuciones sea para hacer frente al aumento que se ha originado debido a la inflación.
Para ello, en primer lugar se ha elevado cada tramo que corresponde al impuesto, además del mínimo personal, un 4,1 por ciento. Por ello, se ha definido este porcentaje, ya que es el aumento salarial medio que se ha practicado.
Base
Tipo impositivo
0 hasta 12.960,45 euros
8,5 por ciento
12.960,45 hasta 18.433,19 euros
10,70 por ciento
18.433,19 hasta 34.350,49 euros
12,80 por ciento
34.350,19 hasta 55.601,89 euros
17,4 por ciento
Más de 55.601,89
20,5 por ciento
Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:
Con el nuevo año que comenzó hace pocos días, se han informado cambios para el régimen fiscal. Estas modificaciones se presentarán en diferentes aspectos y obligaciones. Por ello, en el siguiente post te contaremos cuales serán y a quienes alcanzarán. Esperamos que sea de utilidad y te resulte interesante. ¿Nos acompañas?
En este artículo encontrarás:
El cambio fiscal en la declaración del IRPF
El primer cambio al que haremos referencia es al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En los años anteriores, el límite para realizar esta declaración era un ingreso de 14.000 euros, siempre y cuando los ingresos del trabajo surjan de más de un empleador. Según el nuevo régimen fiscal presentado, este monto se ha modificado. A partir de este año, será de 15.000 euros para aquellos contribuyentes que perciban rentas de más de un pagador. De esta manera, todas aquellas personas que tengan ingresos por debajo de este monto, se encontrarán exentos de realizar la declaración, siempre y cuando cumplan con el resto de los requisitos.
Por otro lado, han informado que se aumentará la reducción general que corresponde al rendimiento neto de los módulos, pasando de un 5 por ciento a un 10 por ciento para los contribuyentes que determinan la utilidad correspondiente a su actividad por el método de estimación objetiva.
Modificación fiscal para el rendimiento neto
A partir del 2023, se ha establecido una rebaja adicional en el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas del 5% en el rendimiento neto de módulos. Por lo que los gastos de difícil justificación verán una reducción del 7 por ciento, estableciendo un límite de 2.000 euros.
Otro cambio que se ha establecido en cuanto al régimen fiscal de IRPF, es el incremento para las rentas de capital de entre 200.000 y 300.000 euros. De esta forma, el impuesto se sitúa en el 27 por ciento para los 200.000 euros.En cuanto, a aquellas rentas que sean superiores a los 300.000 euros, se les establecerá un gravamen del 28 por ciento. Con estas modificaciones, se estima que esta medida alcanzará a un total de 18.000 contribuyentes.
Según se ha informado, el Gobierno, calcula que con estas modificaciones, se podrá alcanzar una recaudación de 200 millones de euros más.
Se ha ampliado también la deducción por maternidad para mujeres que tengan hijos menores de tres años. Quienes ejerzan alguna actividad por cuenta propia o diferente a la que se encuentra informada en el régimen de Seguridad Social o mutualidad podrán acceder al beneficio.
Para ello, las aportaciones a planes privados se verá reducida a un límite máximo de 2.000 euros. Para las contribuciones a Planes de Empresa se plantea un límite de 10.000 euros.
En caso de que se realice la adopción de un menor, no se tendrá en cuenta la edad del niño, sino que se mantendrá el beneficio por los tres años siguientes a la fecha de inscripción en el Registro Civil.
Debes saber que la deducción que se realizara será de hasta 1.200 euros. Calculándose de forma proporcional a la cantidad de meses correspondientes al período impositivo posterior a la cumplimentación de los requisitos, durante los cuáles la mujer tenga derecho al mínimo por tener hijos menores de tres años. Esta situación será posible siempre que no se perciba por alguno de los progenitores algún tipo de ayuda para la infancia prevista por la Ley que establece el ingreso mínimo vital.
Nueva incorporación fiscal
Otra importante modificación que se ha establecido respecto a los tributos que deben afrontar los contribuyentes, tiene que ver con el Impuesto de solidaridad a las grandes fortunas. Lo primero que debemos establecer sobre él es que se ha informado que solo será temporal y por un par de años. El mismo será aplicado a aquellas personas que tengan un patrimonio neto de más de 3 millones de euros.
Una aclaración necesaria es que, debido a lo que hemos ya mencionado respecto al IRPF, se realizará el pago a patrimonios que se encuentran por encima de los 4 millones, ya que un porcentaje de sus ingresos, ya estarán gravados en la Renta de Personas Físicas. Para evitar esta superposición, deberá restarse la cuota del impuesto sobre el Patrimonio.
Para este tributo, se han fijado diferentes tramos, dependiendo del volumen de ingresos con que cuente el contribuyente:
El primer tramo, se corresponde con aquellas personas que cuentan con un patrimonio de entre los 3 y los 5,3 millones de euros. Para él se fija un 1,7 por ciento a abonar.
Para los patrimonios de entre 5,3 y 10,6 millones se ha establecido un 2,1 por ciento.
Por último, aquellas personas que cuenten con un patrimonio mayor a los 10,6 millones de euros deberá afrontarse un impuesto de un 3,5 por ciento.
Éste tributo se devengará todos los años, en los que se encuentre activo, el día 31 de diciembre. En este punto se tomará el valor del patrimonio neto y la cuantificación correspondiente a la base imponible del impuesto.
Otro punto a tener en cuenta sobre este gravamen, es que las exenciones que se encuentran previstas en la Ley del Impuesto Patrimonial, serán aplicables también en este nuevo impuesto. Debido a ello, será posible la exención de participaciones correspondientes a empresas familiares y también de hasta 300.000 euros por la vivienda habitual del propietario.
Nueva impuesto para el sector energético
El impuesto referido al sector energético, comenzará a regir durante el 2023 y 2024. El fin que ha establecido el gobierno con este tributo es el de recaudar unos 2.000 millones de euros anualmente, de beneficios extraordinarios de estas empresas.
La tasa que se ha establecido es del 4,8 por ciento sobre el margen de intereses y comisiones de entidades financieras. Lo que será aplicable en los casos en que se haya obtenido ingresos mayores a los 800 millones de euros.
Para las grandes energéticas, el impuesto se ha fijado en el 1,2 por ciento a las compañías que superen los 1.000 millones de euros anuales.
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En este post, queremos contarte cuales son los impuestos deberás afrontar al vender vivienda. Explicaremos ademas de qué manera deberás calcularlos y como puedes estar exento del pago de los mismos. Acompáñanos a conocer todo esto.
En este artículo encontrarás:
¿Qué impuestos deberás pagar al vender una vivienda?
En nuestro país por realizar esta transacción tendrás que realizar el pago de tres impuestos:
El Impuesto sobre la Renta de Personas Física, también conocido como IRPF
La plusvalía municipal
Y por último el Impuesto sobre Bienes inmuebles o IBI
El primer impuesto al vender vivienda es el IRPF
Por medio de este impuesto, se gravaran los beneficios económicos que una persona adquiere, como ganancia patrimonial al realizar la venta de la vivienda.
Este tributo se abonará si el valor de venta es mayor al valor por el cual se ha adquirido la propiedad. Si has perdido dinero, en cambio, no deberás liquidar este impuesto, aunque tienes, necesariamente que incluirlo en la declaración de renta.
Deberás realizar el pago correspondiente al IRPF al año siguiente de haber realizado la venta. Esto tiene que ver, con que este tributo en realidad se sumará dentro de la declaración anual que debes realizar del patrimonio que has adquirido durante todo el año anterior.
Valor de transmisión
Para poder calcular este valor deberás restar al dinero obtenido por la venta todos aquellos gastos y tributos que debiste afrontar al realizar la operación. Algunos de ellos pueden ser: honorarios correspondientes a la inmobiliaria, plusvalía municipal, gastos de cancelación registral de la hipoteca, etc.
Valor de adquisición
En este caso, se deberá calcular cual ha sido el total que has tenido que abonar para adquirir la propiedad. Para ello deberás sumar el coste de la vivienda a los gastos que afrontaste. Cada tributo que has tenido que asumir con la hipoteca, los gastos de notaría, el IVA, el IAJD y el ITP. También será necesario que agregues en este valor si has realizado reformas o reparaciones considerables. Por ejemplo puede ser la ampliación de la vivienda, aumentar su superficie o una importante remodelación en el baño o la cocina, por citar algunos ejemplos.
Último paso para calcular el IRPF
Una vez que hayas podido establecer la diferencia que existe entre ambos valores, será necesario evaluar el resultado con el fin de saber si deberás abonar este tributo y cuál será el porcentaje que te corresponde. Recuerda que si no has obtenido una ganancia no pagarás este tributo.
Si, por el contrario has obtenido un valor positivo, dejamos a continuación la tabla de porcentajes establecida en tramos por Hacienda:
Debes tener en cuenta, por otro lado que estos montos, serán calculados de manera progresiva.
Exenciones de impuestos al vender vivienda
Existen algunas personas y situaciones particulares que están exentas de pagar este impuesto. Detallaremos a continuación cuáles son ellas.
Reinversión en una vivienda
Quienes hayan vendido su propiedad y hayan decidido utilizarlo para realizar la compra de otra vivienda de residencia habitual nueva, no se verán obligados a realizar el pago de este tributo, incluso si han obtenido una ganancia de la venta.
Para ello, deberá contar con ciertas variables:
Por un lado, la vivienda tanto que se vende como que se compra debe ser de residencia habitual. Para ello deberá haberse establecido en la vivienda por lo menos dos años de manera continua. Si no se da esta particularidad, es posible que pueda justificarse la razón por la cual se realizó el cambio de residencia, por ejemplo debido a razones laborales. Por otro lado, la vivienda nueva deberá ser habitada por lo menos por un plazo de como mínimo un año desde el momento en que se realiza la operación
Por otro lado, el plazo para realizar la compra de la nueva vivienda no puede superar los dos años, aunque puede ser llevada a cabo tanto antes como después de la venta y deberá ser por el total del dinero obtenido por la venta inicial. En caso de que haya una ganancia, ese dinero deberá ser tributado en el IRPF.
Un dato importante a tener en cuenta, es que si la vivienda es de nueva construcción y se realiza el pago por ella dentro del plazo de dos año establecido pero es entregado fuera del plazo, será posible mantener el beneficio fiscal. Esto se debe a que el plazo de un año que debe ser habitado el nuevo inmueble comenzará a correr en el momento en que sea entregada la vivienda.
En caso de que reinviertas el dinero de la venta en una propiedad en el exterior con fin de que se convierta en la nueva vivienda habitual, será posible también evitar el pago del tributo. Para ello, deberás verificar si la excepción del pago puede ser realizada según los convenios que se han establecido entre ambos países
Ser mayor de 65 años
Las personas mayores de 65 años, cuentan con el beneficio de encontrarse exentos de pagar este tributo. Este grupo poblacional no se encuentra obligado a reinvertir el dinero para poder liberarse de este tributo. Pero esto sucederá solamente si se trata de una vivienda habitual.
Por otro lado, si realizan la venta de una vivienda de segunda residencia, si deberán tributar sobre ello. Esto no será necesario, siempre que el dinero obtenido por la venta sea utilizado para construir una renta vitalicia con una entidad bancaria o con una empresa aseguradora.
También en este caso, se expresan algunos requisitos que deben cumplirse que detallaremos a continuación. En principio, se contará con un plazo de 6 meses desde el momento en que se ha realizado la transacción. La cantidad máxima de dinero a reinvertir, para poder contar con este beneficio fiscal debe ser de 240.000 euros. Por otro lado, la renta deberá ser de por lo menos un año y ser percibida por un año luego de haberla confirmado. En última instancia, expresan que será necesario informar a la entidad en la que hayas constituido la renta vitalicia, cuál es la procedencia del dinero y que se requiere la eximición del IRPF.
Un detalle que queremos aclarar, es que en algunos casos tanto bancos como entidades aseguradores, establecen para la renta vitalicia, un límite de edad de entre los 79 y 90 años. Debido a ello, será necesario que te informes y averigües por entidades que te permitan realizarla.
Dación de pago
Esta es una forma legal que suele utilizarse para acordar la sustitución por la obligación de pago que tiene una persona (llamada deudora) debido a la prestación diferente por parte del acreedor.
De esta forma, la obligación original quedará extinguida. Cuando ha sido aceptada la nueva presentación, deberá procederse a tres efectos de pago. En primer lugar, la extinción de la obligación, liberar la obligación de deudor y por último satisfacer el crédito del acreedor.
De esta manera se sustituye una prestación por otra. Si existe la posibilidad del incumplimiento del acuerdo, el acreedor podrá restituir al estado original la deuda.
Impuesto sobre los Bienes Inmuebles
Este tributo es uno de los tributos que debe ser abonado cada año por ser propietario de una vivienda y ser titular de la misma. EL IBI es un impuesto municipal que se encuentra establecido en la Ley Reguladora de Haciendas Locales, en los artículos 60 y 77.
Dicha normativa, expresa que será el propietario de la vivienda quien debe realizar el pago del tributo. Para ello, por un lado, deberás saber la cantidad de meses que has sido titular del inmueble, antes de la venta del mismo.
Por otro lado, como será necesario abonarlo una vez por año, al realizar la venta de una vivienda, deberás dividir proporcionalmente el tiempo que le corresponda al nuevo propietario del inmueble.
Excepciones
Es importante que sepas que existen algunas excepciones para el pago de este tributo. Algunas de ellas se realizan de manera automática debido a que ya están reguladas y establecidas por las leyes nacionales y municipales. Pero existen otros, donde deberás realizar la solicitud para casos especiales.
Excepciones automáticas: Por un lado, se encuentran asociaciones o entidades como la Cruz Roja Española, la Iglesia Católica y edificios del Estado Nacional (tanto local como autonómico) que sean destinados a la seguridad, servicios penitenciarios, educativos o de defensa. Por el otro se consideran exentas para el pago de tributo aquellas sedes diplomáticas y los terrenos que vayan a ser utilizados con fines ferroviarios.
Solicitar excepciones: Estos casos se podrán solicitar para aquellas propiedades que vayan a ser destinados tanto al patrimonio histórico como al sector educativo.
Cómo calcular el IBI
Para poder realizar el cálculo de este impuesto, será necesario conocer en principio cuál es la cuota íntegra. Esto se obtiene de la aplicación a la base imponible el tipo de gravamen que le corresponde al inmueble en cuestión.
Generalmente este porcentaje se establece entre un 0,4 y el 1,1 por ciento del valor catastral y entre un 0,3 y un 0,9 por ciento para aquellos muebles urbanos y rústicos respectivamente. Es importante destacar que este coeficiente puede variar debido a los aumentos que realizan los Ayuntamientos en los inmuebles que cuentan con características especiales. Para ellos se ha establecido un porcentaje del 0,6. Aclaramos además que los municipios se encuentran autorizados a establecer un grupo diferenciado para cada uno de ellos, pero deberá ser de entre un 0,4 y un 1,3 por ciento.
El segundo punto que deberás establecer es el valor de la cuota líquida. Este valor se obtendrá de aplicar a la cuota íntegra las bonificaciones que están previstas tanto en las normas nacionales como locales en el cual se encuentra emplazada la vivienda. En caso de que no se haya establecido ninguna, será el mismo valor de la cuota íntegra.
Plusvalía municipal
Este es el último de los impuestos que te corresponderán abonar a la hora de realizar la venta de tu vivienda. Se corresponde al Impuesto sobre el Incremento de los Valores de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Esto quiere decir que es el incremento que ha tenido tu propiedad durante el tiempo en el que hayas sido el propietario. Su competencia corresponde a las comunidades autónomas, por lo que debe ser abonado en la Hacienda del municipio en el que se encuentra emplazada la vivienda.
Un primer detalle importante a tener en cuenta es que este impuesto no deberá ser abonado cuando el propietario no viva o resida en nuestro país. Además en caso de que la transmisión del bien corresponda a una donación o herencia, debes saber que el pago deberá ser afrontado por quienes adquieren la propiedad.
Los plazos que se establecen para realizar el pago, deberá ser dentro de los 30 días hábiles desde el momento en que se realizo la venta o la donación.
Ten en cuenta que como es regulado por los diferentes Ayuntamientos, es posible que este plazo varíe dependiendo de las normativas establecidas en cada uno. En caso de que debas realizar el pago debido a una herencia, el plazo estipulado es de un máximo de seis meses a contar a partir del momento en que ha fallecido el propietario original.
Cómo calcular la plusvalía municipal
El cálculo de este tributo puede realizarse por medio de dos métodos diferentes.
Método objetivo
Para este método deberán tenerse en cuenta dos variables. Por un lado el valor catastral de la propiedad al momento de realizar la venta. Es importante que recuerdes que puedes consultar este valor en el recibo de pago del IBI o ingresando en la pagina web del catastro. El otro, será el coeficiente brindado por el ayuntamiento establecido de modo variable. Este dependerá de la cantidad de años que hayas sido propietario de la vivienda. A continuación te detallaremos los valores establecidos:
Una vez que hayas podido establecer ambos valores, debes multiplicar el valor catastral del suelo por el coeficiente correspondiente. De esta manera podrás obtener la base imponible.
Calculo Real
En este caso, deberás conocer los siguientes factores. Por un lado el precio de venta del inmueble, el precio de compra y el porcentaje del valor catastral del terreno en el que se encuentra emplazado. El cálculo será realizado de la siguiente forma:
Excepciones en impuestos al vender vivienda:
Debes saber que en el caso de que no hayas obtenido ganancia, no será necesario abonar este tributo. Esto ha sido establecido luego de las últimas actualizaciones que se han realizado el 10 de noviembre del año 2021.
Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:
En este post, queremos contarte de qué manera se declara el alquiler de vivienda en el IRPF. Si quieres saber de qué se trata este procedimiento y porque debes conocerlo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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¿Qué es el IRPF?
En primer lugar, es importante dejar en claro qué es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Se trata de un impuesto que obliga a cada ciudadano a realizar una contribución con el sostenimiento de Estado. Todo esto, en relación a sus ingresos y cuál sea la situación personal de cada individuo.
En el IRPF, los ciudadanos deben abonar por lo que han ganado en un año. Estas ganancias no solo vienen del trabajo realizado. Todo tipo de ingreso obtenido, esto abarca subvenciones, ayudas, rendimientos de productos financieros, entre otros, tienen que ser declarados.
Sin embargo, no solo se tendrán en cuenta los ingresos sino también, la situación personal. Es probable que, dos personas con el mismo volumen de rentas no deban abonar la misma cantidad si sus circunstancias son diferentes. Las circunstancias que pueden influir en el IRPF y hacer que deba pagarse menos son demasiadas. Entre ellas se encuentra: tener familia a cargo, minusvalía, ser mayor de 65 años, entre otros.
Por otro lado, también existen las deducciones. Se trata de gastos realizados que ayudan a reducir la cantidad que se debe pagar. Esto abarca donaciones, aportaciones a planes de pensiones, entre otros.
Deducciones del alquiler
La deducción estatal por alquiler de vivienda fue eliminada en enero de 2015, sin embargo, aún continúa vigente para los contratos que fueron firmados antes del 31 de diciembre de 2014. No obstante, los ingresos obtenidos por el propietario del inmueble sí tributan, esto abarca también a los alquileres de temporada o vacacionales. En el 2021, Hacienda ha enfocado la mirada sobre esto para detectar cualquier posible fraude en el alquiler. Aquí te contaremos de qué manera se declara el alquiler en el IRPF para evitar inconvenientes con el fisco.
¿El alquiler desgrava en la renta 2020?
El propietario debe declarar los ingresos que ha obtenido gracias al alquiler de sus bienes inmuebles como rendimiento del capital inmobiliario. De las rentas que recibe de manera anual, se deben quitar los ciertos gastos deducibles:
Los intereses de préstamos relacionados con la compra o mejora del inmueble.
Los impuestos como el IBI, la tasa de basura, el alumbrado o el vado.
Los gastos de comunidad
Los gastos de conservación y reparación del inmueble. Esto no abarca los de mejora o ampliación de la vivienda.
La prima del seguro de hogar.
La amortización de la vivienda. Se trata de un 3% del valor catastral de construcción.
Los gastos de suministros. Esto quiere decir, la luz, agua, gas y teléfono
A la cantidad que se obtiene al restar todos estos gastos a los ingresos por año que proceden de la renta del alquiler, se debe aplicar además una baja del 60% para obtener el rendimiento.
Declaración del alquiler del inquilino
Como hemos mencionado más arriba, la deducción por alquiler de vivienda habitual fue eliminada en la reforma del IRPF desde enero de 2015. Sin embargo, aún se conserva para aquellos inquilinos con contratos que hayan sido firmados previo al 31 de diciembre de 2014 o bien, que cuenten con un nuevo contrato que sustituya a otro que ya había agotado las prórrogas permitidas en la Ley. El inquilino se puede deducir el 10,5% de la renta del alquiler, con un límite de 9040 euros por año en caso de que la base imponible sea igual o menor a 17 707,20 euros. Por otra parte, la base imponible más alta que da derecho a la deducción por alquiler de vivienda es 24 107,20 euros.
Por otro lado, el inquilino también puede beneficiarse de las deducciones autonómicas del alquiler que aún se encuentran vigentes en Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Extremadura, Galicia, Madrid y Comunidad Valenciana.
¿De qué modo se declara el alquiler vacacional?
Los ingresos que se obtienen gracias a alquilar durante algunos meses al año el inmueble hay que incluirlos de manera obligatoria en la declaración del IRPF. El alquiler vacacional abarca los apartamentos de la playa, las casas rurales o los inmuebles que se alquilan por medio de plataformas online, sin que constituyan una actividad económica.
Al hacer la declaración, es necesario diferenciar el tiempo que el inmueble se encuentra alquilado y cuando se encuentra vacío. Durante el periodo de alquiler, las ganancias obtenidas deben ser declaradas como rendimiento del capital inmobiliario, consiste en restar a los ingresos los gastos deducibles, limitados a los días que el inmueble se encuentra alquilado. Además, es posible deducir la totalidad del gasto de las agencias que gestionan el alquiler o bien, la publicidad realizada para alquilar el inmueble.
El tiempo que el inmueble está vacío se debe declarar como segunda vivienda. De modo que, se calcula el 1,1% del valor catastral de la vivienda o bien, el 2% si se fue revisada antes de 1994. Luego, el resultado debe dividirse en los 12 meses del año. La cantidad que hay que incluir en la declaración es el resultado de multiplicar el valor mensual por los meses que la vivienda se encuentra vacía.
Por ejemplo, en el caso de un inmueble con un valor catastral de 80 000 euros, alquilada durante tres meses al año, el cálculo es: 1,1% de 80 000 = 880
Lo siguiente que debemos hacer es dividir esa cantidad entre los 12 meses del año, es decir, 880:12= 73,3
Por último, debemos multiplicar por los 9 meses que la vivienda se encuentra vacía 73,3 x 9 = 659,7 es la cantidad que será incluida en la declaración y tributa de acuerdo a la escala del impuesto.
A esta renta debemos añadirle la cantidad obtenida cuando la vivienda está alquilada.
Multas de Hacienda por no declarar el alquiler
Es muy importante declarar los ingresos procedentes del alquiler. Ya que de lo contrario, la Agencia Tributaria puede imponer sanciones que pueden ir desde el 50% al 150% de la cantidad no declarada. Esto dependerá del grado con el que se califique la sanción.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el IRPF del alquiler. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
En este post, queremos contarte cuáles son los gastos deducibles para el propietario de una vivienda en alquiler. ¿Quieres conocer de qué se trata? ¿Tienes dudas sobre este tema? Has llegado al lugar indicado para descubrir toda la información que necesitas saber. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
El alquiler siempre se ha tratado de uno de los principales déficits del mercado inmobiliario español. Esto se debe a que por lo general solía encontrarse muy por detrás de la compra de vivienda en las preferencias de los consumidores. Para conseguir incentivarlo un poco, la regulación tributaria ha establecido algunas ventajas fiscales, esto significa que, si eres propietario de un piso en alquiler, existen varios gastos deducibles y bonificaciones que te permitirán reducir significativamente los impuestos que debe pagar.
¿De qué manera tributa el alquiler de un inmueble?
Aquellos contribuyentes que tengan su vivienda en alquiler están generando una renta del capital inmobiliario y, por ende, deberán tributar por ella. Esta renta se incluye dentro de la base imponible del ahorro a los tipos vigentes del IRPF, que son los siguientes:
Tramos IRPF para las rentas del ahorro
Rentas del ahorro 2020 2021
Hasta 6000 € 19 % 19 %
Desde 6000 hasta 50 000 € 21 % 21 %
Desde 50 000 hasta 200 000 € 23 % 23 %
Mayor a 200 000 € 23 % 26 %
Sin embargo, si se trata de un inmueble que sea la vivienda habitual del inquilino, se aplicará una reducción del 60 % sobre la base imponible. Esto quiere decir que, si has percibido 10 000 € por el alquiler de un inmueble, solo deberás pagar impuestos por el 40%. En otras palabras, serán 4000 €. Ten en cuenta que, los propietarios que tengan su inmueble destinado a, por ejemplo, el alquiler turístico o bien, como oficina, no se verán beneficiados de esta bonificación.
Los gastos deducibles del alquiler para el propietario
Para realizar el cálculo de la base imponible, a las rentas obtenidas por el alquiler se le deben restar algunos gastos deducibles que se encuentran directamente vinculados con el inmueble y su mantenimiento. A pesar de que la normativa del impuesto no establece una lista cerrada de estos gastos, aquí va un resumen de los más comunes.
Los tributos
Son deducibles los tributos y las tasas no estatales que debamos pagar por la vivienda y que además incidan sobre los rendimientos computados, como por ejemplo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basuras, el alumbrado, entre otros.
Nunca tendrán la consideración de gasto deducible las sanciones o bien, los recargos estatales.
Seguros
Son deducibles todas las primas de los seguros relacionados con la vivienda alquilada y satisfechas durante el ejercicio fiscal. Los seguros pueden ser de cualquier tipo: seguro de alquiler, seguro del hogar, de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales, entre otros.
Debes tener en cuenta que, si te interesa que los seguros sean considerados como gastos deducibles, debe ser el propietario quien satisfaga las primas correspondientes.
Gastos por reparación y rehabilitación del inmueble
Los gastos de reparación y rehabilitación, abarcan por ejemplo la pintura, los arreglos de instalaciones, la sustitución de elementos como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad entre otros. Todos ellos también son deducibles en el IRPF.
Debes tener en cuenta que, aquí no se encuentran incluidas las mejoras o ampliaciones en el inmueble que darán lugar, en su caso, a gastos por amortización.
Los suministros del hogar
Los suministros básicos del hogar, como la luz, el gas, internet o el agua también son deducibles. Eso sí, esto siempre en caso de que estos gastos sean abonados por el propietario.
Intereses del préstamo hipotecario
Si la vivienda fue adquirida mediante un préstamo hipotecario, los intereses satisfechos a la entidad financiera durante su amortización también serán deducibles. Por otra parte, también lo serán otro tipo de gastos financieros, por ejemplo los gastos relativos a la garantía hipotecaria vinculada a la financiación, los gastos de formalización, entre otros.
Nunca, la suma de todos los gastos deducibles por los intereses además de otros gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación deberá ser superior a la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. Sin embargo, este exceso se podrá deducir en los cuatro ejercicios siguientes.
Servicios profesionales y cantidades devengadas por terceros
En caso de que el propietario decida contratar los servicios profesionales de un tercero para alquilar la vivienda o bien, para redactar el contrato de alquiler como puede ser por ejemplo, una inmobiliaria, los gastos serán deducibles, ya que aportan a la generación de ingresos de alquiler.
Por otro lado, también serán deducibles todos los gastos devengados por terceros que tengan como objetivo la prestación de servicios sobre la vivienda. Entre ellos, se encuentran los gastos de administración, vigilancia, portería, jardinería entre otros.
La amortización del inmueble
Por otro lado, también tendrá la consideración de gasto deducible el que se corresponda con la amortización de la vivienda que es objeto de alquiler. Siempre que responda a su depreciación efectiva.
Esta deducción se encuentra determinada por Hacienda, y corresponde con el 3 % por año sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, dejando de lado el valor del suelo en los dos casos.
¿Qué sucede si cuento con una segunda vivienda que no está arrendada?
En caso de que no se encuentren alquiladas, las segundas residencias que sean propiedad del contribuyente también tendrán que abonar impuestos en concepto de IRPF. Hacienda afirma que toda vivienda que no cuente con la consideración de residencia habitual es susceptible de generar una renta. Es por esta causa que se considera como un ingreso. Esto quiere decir que, a efectos tributarios, lleva la consideración de renta inmobiliaria imputada. De manera que, se imputa una renta al contribuyente siguiendo cierto criterio. La renta inmobiliaria imputada con carácter general es un 2 % del valor catastral. En el caso de viviendas que cuentan con un valor catastral actualizado en los últimos diez periodos impositivos será de un 1,1 % del valor catastral. Por otro lado, si hablamos de viviendas que no poseen valor catastral, será un 1,1 % del valor en el Impuesto sobre el Patrimonio.
No obstante, es necesario dejar en claro que este tipo de rentas no permite la deducción de ningún gasto que haya generado la vivienda. De esta manera, los seguros, tanto el IBI, como los gastos de reparación o mantenimiento,no serían gastos deducibles.
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Alquilar una vivienda, al igual que el resto de las operaciones que se llevan a cabo en el sector inmobiliario, es un acto sujeto a impuestos. ¿Cuáles son estos tributos? ¿Cuáles les corresponde pagar a los arrendadores y cuáles a los arrendatarios? ¿Cómo, cuándo y dónde deben ser abonados? En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca de los impuestos que se deben pagar por alquilar un piso.
Tanto el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), como el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) gravan al alquiler de bienes inmuebles. Mientras que algunos de estos tributos deben ser abonados por los arrendadores, otros son responsabilidad de los arrendatarios. ¿Cuáles corresponden a cada uno? ¿Cómo es el procedimiento para declarar en cada uno de ellos? ¿Existen exenciones y bonificaciones?
A continuación te mostramos de qué manera se aplican estos impuestos al momento de alquilar un piso, tanto para el propietario de una vivienda arrendada, como para su inquilino. Tendremos en cuenta, para ello, las diferentes disposiciones que fueron modificando la normativa. También te contamos, en cada caso, cómo, cuándo y dónde abonar cada uno de ellos. ¡Sigue leyendo para enterarte todo lo que debes saber acerca de los impuestos que se deben pagar por alquilar un piso!
En este artículo encontrarás:
¿Qué impuestos le corresponde pagar al arrendador por alquilar su piso?
Los impuestos que el propietario o arrendador está obligado a abonar por alquilar un bien inmueble son dos:
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Mientras que al primero le corresponderá pagarlo en todos los casos, el segundo solo interviene en algunos alquileres, de tipo comercial específicamente. Veamos de qué manera se aplican ambos.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un tributo de tipo personal, progresivo y directo. Se encarga de gravar el incremento que el patrimonio de una persona física sufrió durante el transcurso de un año.
Cuando un propietario arrienda su bien inmueble está en obligación de declarar en el IRPF todos los ingresos que reciba por este acuerdo. A ellos se le deducirán luego los gastos derivados del arrendamiento y se le aplicarán las reducciones correspondientes.
Es importante aclarar que todos estos ingresos deben declararse siempre, aún así el arrendatario no cumpla con el pago de las cuotas de alquiler en tiempo y forma. Sin embargo, ahora veremos que la ley permite deducir como “saldo de dudoso cobro” aquellos montos impagos.
¿Cómo declarar en él?
A la hora de preparar su declaración de la renta, los propietarios que destinan un bien inmueble para alquiler deben seguir los siguientes pasos:
Identificar el bien inmueble alquilado
Incluir los ingresos del alquiler
Deducir gastos
Veamos en detalle de qué se trata cada una de estas instancias.
Identificar el bien inmueble alquilado
Existe en cada formulario de declaración de la renta un apartado específico para incluir los datos de la vivienda arrendada. Allí deben especificarse su dirección exacta y otra información que permita ubicarla correctamente.
Es importante tener en cuenta que, si durante el último año el piso estuvo vacío o fue habitado por el arrendador, será necesario declararlo en otro apartado del formulario. ¿A qué se debe esto? Hacienda cobra un recargo por aquellas viviendas que se encuentran vacías a través de lo que denomina como “imputaciones de renta inmobiliaria”.
Incluir los ingresos del alquiler
El siguiente paso consiste en, nada más y nada menos, declarar cuánto se ha incrementado el patrimonio a través del alquiler del piso. Para ello también existe un apartado específico en el formulario, en donde se indican los ingresos brutos percibidos, es decir, sin aplicar todavía las deducciones correspondientes. Los ingresos que deberán incluirse son:
Los montos especificados de las mensualidades de renta percibidas.
El importe de todos los bienes cedidos junto a la vivienda, como muebles y electrodomésticos.
Las repercusiones de cualquier tipo hechas al inquilino por obras, servicios, tributos, etc.
Deducir gastos
Finalmente, llega el momento de aplicar las deducciones que permitirán al arrendador tributar un monto menor por el IRPF. Para ello será necesario especificar todos los gastos que produjo el alquiler de la vivienda en el último año. También existe un apartado en el formulario de declaración de la renta destinado específicamente para esto. Serán varias las casillas que el contribuyente deberá llenar.
Es posible deducir todos los siguientes gastos derivados del arrendamiento:
Intereses y gastos de financiación por capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda. Entre ellos se encuentran los intereses por hipoteca.
Intereses y gastos de financiación por enseres cedidos con la vivienda. Entre ellos, los muebles o electrodomésticos.
Gastos de conservación y reparación de la vivienda, como pintura y diferentes arreglos a las instalaciones.
Impuestos y tasas que graven a la vivienda, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Saldos de cobro dudoso.
Montos devengados por terceros en concepto de servicios personales, como gastos de administración, vigilancia, portería, cuotas de la comunidad de propietarios, etc.
Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda.
Primas por contratos de seguros.
Cuotas por servicios y suministros, siempre y cuando sea el propietario quien los abone.
Gastos de amortización del inmueble.
Gastos de amortización de bienes muebles que poseen una vida útil mayor a un año y fueron cedidos con la vivienda, como electrodomésticos.
¿En qué consiste la reducción del 60% en este impuesto por alquilar un piso?
Ahora que conocemos qué ingresos por alquilar un piso deben ser tenidos en cuenta a la hora de declarar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y qué gastos derivados de dicho arrendamiento pueden ser deducidos, es importante mencionar que se aplica una bonificación significativa para los propietarios en estos casos. ¿De qué se trata?
Una vez obtenida la diferencia entre estos ingresos y estos gastos, si el resultado de la cuenta arroja un rendimiento neto positivo, será posible para los arrendadores acceder a una reducción de un 60% en el pago del IRPF.
¿Cuándo y dónde se paga?
La declaración de la renta correspondiente al IRPF debe ser presentada dentro del período que Hacienda determina cada año para ello. Puede hacerse en cualquiera de las oficinas que se encuentran distribuidas por toda España. Incluso también puede presentarse la declaración via web o por vía telefónica.
Una vez que dicho organismo evalúa cada declaración le entrega a cada contribuyente un resultado, que puede ser “a pagar” o “a devolver”. Sólo en el primer caso habrá obligación de pagar un monto determinado por este impuesto.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es un tributo de tipo indirecto. Se encarga, a rasgos generales, de gravar el consumo. Sin embargo, en el sector inmobiliario, y específicamente en el caso de los alquileres de bienes inmuebles, cumple una función bastante diferente.
¿Cómo grava al alquiler de vivienda?
Los propietarios de bienes inmuebles deben abonar este impuesto únicamente en dos casos:
Cuando la propiedad sea alquilada a empleados de una empresa.
Cuando la propiedad sea alquilada como local de negocio.
Es decir que el alquiler de vivienda se encuentra, en realidad, exento del IVA.
¿Cuándo y dónde se paga?
Los arrendadores deben abonarlo por única vez, al alquilar su inmueble bajo estas condiciones. El pago debe ser hecho en la delegación de Hacienda correspondiente a la Comunidad Autónoma en donde se encuentra la propiedad.
¿Corresponde al arrendatario abonar algún impuesto por alquilar un piso?
Hasta la entrada en vigencia del Real Decreto-Ley 7/2019, del 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, los inquilinos estaban en obligación de abonar un único impuesto por arrendar un piso:
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Veamos de qué se trata y qué cambios introdujo la resolución mencionada.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Este tributo es una rama independiente del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se encarga de gravar, precisamente, las operaciones de transmisión de patrimonio entre personas. Está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, del 24 de septiembre, y el Real Decreto 828/1995, del 29 de mayo.
Sin embargo, el mencionado Real Decreto-Ley 7/2019, del 1 de marzo determinó que:
Para potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47 de la Constitución, resulta conveniente mejorar la fiscalidad del arrendamiento de viviendas, a fin de facilitar a los ciudadanos las condiciones de acceso a las mismas. En este sentido, se introduce una exención para determinados arrendamientos de vivienda en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
¿Qué significa esto?
¿Cómo grava al alquiler de vivienda y de qué se trata la exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para arrendatarios?
Esta modificación en la normativa implica que, en todos los contratos de alquiler firmados luego del 2 de marzo de 2019, el inquilino ya no debe abonar este impuesto cuando destina la vivienda que alquila a residencia habitual.
Los beneficios fiscales aplicables en cada caso a las tres modalidades de gravamen a que se refiere el artículo 1 de la presente Ley serán los siguientes:
B) Estarán exentas:
26. Los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
¿Cómo declarar en él?
Sin embargo, el decreto no elimina la obligación, sólo introduce una exención. De esta manera, los arrendatarios aún deben continuar autoliquidando el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Para ello deben presentar en la delegación de Hacienda correspondiente a la Comunidad Autónoma en donde se encuentra la vivienda arrendada el denominado modelo 600. En él deben marcar la casilla “exento” y luego especificar una cuota a pagar de 0 euros.
En conclusión…
Los impuestos que se deben pagar por alquilar un piso no son demasiados y en todos los casos existen, tanto para arrendador como para arrendatario, importantes exenciones y bonificaciones. De esta manera, podemos afirmar que alquilar una vivienda es una operación sujeta a una baja carga impositiva para los inquilinos, pero también para los propietarios.
Cabe recordar que al alquilar un piso serán únicamente los arrendadores quienes estarán obligados a pagar alguna clase de impuestos. Se trata principalmente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) ya que, como hemos visto, el Impuesto sobre el Valor Agregado (IVA) sólo interviene cuando se trata de un alquiler con fines comerciales. En caso de que se trate de una vivienda, solo corresponderá al propietario abonar el IRPF. De todas maneras, es importante recordar también que la reducción para arrendadores respecto a este tributo es importante, ya que se trata de un 60% sobre el valor final.
En cuanto a los arrendatarios, si bien la obligación de tributar en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) continúa vigente, como hemos señalado, la exención es total cuando se trata de un alquiler de vivienda habitual. De esta manera, podríamos afirmar que los inquilinos no están sujetos al pago de ningún impuesto por alquilar un piso.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son los gastos de hipoteca que podrás desgravar en tu declaración. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Sin lugar a dudas, tu vivienda es capaz de brindarte ayuda a la hora de abonar menos impuestos en la declaración de la renta. El inmueble continúa tratándose de uno de los elementos más útiles a la hora de desgravar en el IRPF. Sin embargo, esto no funciona del mismo modo para todos los contribuyentes.
¿Qué son los gastos de una hipoteca?
En primer lugar, debemos aclarar qué son los gastos de una hipoteca. Se trata de gastos vinculados a la tasación de la vivienda que quieras comprar, los costes de registro y notaría, y los impuestos vinculados a la operación, además de las comisiones que puede llegar a cobrar cada entidad bancaria. En total, esta larga lista de desembolsos, con los gastos de comprar una vivienda, representa alrededor del 10% del valor de la vivienda que estés pensando en adquirir. Si a esto le añades el 20% que las entidades bancarias por lo general no prestan, ya que suelen ofrecer una financiación del 80% del valor de tasación del inmueble que quieras adquirir. En resumen, debes tener un 30% ahorrado para comprar una vivienda.
Aquí van detallados todos los gastos de una hipoteca:
Gastos de tasación: permite a la entidad bancaria conocer el valor de una vivienda. Se trata de un trámite que no cuenta con un límite legal, sin embargo, se encuentran entre los 200 y 500 euros. Es un gasto que debe afrontar el cliente.
Gastos de notaría: se trata de un procedimiento en el que un notario da fe pública de las escrituras de la hipoteca y las otorga. Presenta un límite legal, por ejemplo, para un préstamo hipotecario de 100 000 euros, se encontraría cerca de los 170 euros. Se trata de un gasto que asume el banco.
Gastos de registro: se trata de la inscripción de la escritura de la hipoteca en el registro de la propiedad. Cuenta con límite legal, para un préstamo hipotecario de 100 000 euros, se encontraría cerca de los 650 euros. Este gasto lo asume el banco.
Gastos de gestoría: se trata del coste de abonar a los gestores por trámites como, por ejemplo, la liquidación de impuestos. No cuenta con un límite legal, por lo general se ubican entre los 150 y los 300 euros. El banco asume este gasto.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: son los impuestos que hay que pagar por firmar un préstamo hipotecario. Se fija por administraciones autonómicas, cuenta con una horquilla de aproximadamente entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, en otras palabras, la suma del capital que te presta la entidad bancaria, los intereses y otros gastos. Este gasto lo asume el banco.
Desgravar los gastos de hipotecas
Desde el año 2013 Hacienda ha limitado la deducción por adquisición de vivienda habitual, esto abarco a los beneficios fiscales de tener una vivienda. Es por esto que, únicamente quienes compraron un inmueble previo al 1 de enero de 2013 tienen la posibilidad de continuar desgravando por este concepto. Por ende, si compraste después de esa fecha, no será posible sacar provecha a esta ventaja en el IRPF. Sin embargo debes poner atención, ya que existen otros gastos que puedes añadir en tu declaración para reducir tu factura fiscal.
¿En qué caso es posible desgravar la hipoteca en la renta?
La realidad es que la fecha límite no se trata del único condicionante para lograr beneficiarnos de la desgravación por vivienda habitual. Existen otros requisitos que explicaremos a continuación:
Hipoteca firmada para la compra de tu vivienda
Se trata de un requisito que deja fuera todas las segundas hipotecas que, por lo general, cuentan con otros fines, del mismo modo que las ampliaciones hipotecarias. Dicho de otra forma, si has ampliado la hipoteca para realizar reformas no será posible desgravar ese capital adicional.
Hipoteca para comprar un bien inmueble
Por ejemplo, se trata de un préstamo para comprar una casa móvil, esto quedaría fuera de la deducción.
Que el inmueble sea la vivienda habitual
Para que Hacienda considere que se trata de una vivienda habitual deberás pasar en dicho inmueble más tiempo a lo largo del año. Esta definición no abarca las segundas residencias como por ejemplo, una casa de la playa o las casas adquiridas como inversión. Por otro lado, también deberás residir en ella como mínimo durante tres años. Esto significa que, si compraste la vivienda y decidiste mudarte antes de cumplirse los tres años, tendrías que devolver la deducción.
Hay algunas excepciones a la norma. Por ejemplo, cuando se trata de padres o madres divorciados que abonan la hipoteca de la vivienda en la que residen sus hijos pero ellos no. Cuando se trata de un caso así, Hacienda permite continuar desgravando por la vivienda aunque no se cumpla la condición de vivienda habitual.
¿Qué cantidad se puede desgravar por gastos de hipoteca?
La deducción por adquisición de vivienda consiste en un 15 % de lo que hayas abonado en el año por tu vivienda sobre un máximo de 9040 € al año. Dicho de otra forma, en el mejor de los casos será posible desgravar 1356 € en tu declaración de la renta.
Un ejemplo, si has abonado 7000 € por tu préstamo hipotecario, será posible deducir un 15 % de ese valor, esto sería, 1050 €. No obstante, si hubieses abonado 11 000 € únicamente sería posible desgravar como máximo de 9040 €.
Se trata de límites que se establecen del mismo modo tanto en declaraciones individuales como conjuntas. Si eres casado y tienes una hipoteca por la que puedes desgravar, lo más aconsejable es que realices una declaración individual, ya que de este modo, cada uno tendrá la posibilidad de desgravar un 15 % sobre esos 9040 €. Sin embargo, debes tener en cuenta que al hacer el cómputo de lo aportado para la compra deberás dividir entre dos lo que hayas abonado de hipoteca. Una buena opción en este caso sería amortizar hipoteca de manera anticipada, de esta forma será posible deducir los 18 080 € en conjunto.
¿De qué forma tributa la hipoteca en la renta?
La Agencia Tributaria aclara que además del importe de la hipoteca también son parte de la base de la deducción los gastos y tributos ocasionados por la adquisición que hayan corrido a cargo del adquiriente. Esto nos da la posibilidad de incluir dentro de la cantidad sobre la que se practica la deducción varios gastos que no muchos conocen.
Entre los gastos de hipoteca podrás añadir los siguientes que hayas abonado por el inmueble:
Escritura de compra
Será posible deducirte los gastos de notario, registro, gestoría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Escritura de hipoteca
Aquí se incluye nuevamente el notario, registro, gestoría, Actos Jurídicos Documentados y además, los gastos de tasación del inmueble.
No será posible sumar las reformas y mejoras del inmueble que no hayan sido declaradas en la escritura de compra-venta. Es abarca, lo que hayas abonado para pintar o reformar la casa.
A los gastos de hipoteca propios de la compra es necesario sumar lo que debes pagar al año por la adquisición del inmueble. Lo más simple es pensar que sólo puedes añadir las cuotas del préstamo. Sin embargo, aquí van todos los gastos que puedes imputar al momento de calcular la base imponible de la deducción:
Deducciones autonómicas en la cuota de la hipoteca
Más allá de la deducción prevista para aquellas hipotecas suscritas antes del 1 de enero de 2013, varias comunidades autónomas incluyen bonificaciones similares por la inversión en vivienda habitual. De este modo, por ejemplo, en País Vasco, la deducción prevista es del 18 % de las cantidades satisfechas, con un límite por año de 1530 €, y si se trata de jóvenes y familias con muchos integrantes, el 23 %, con un límite de 1955 €.
Por otro lado, en Navarra la deducción se eleva al 15 % de la adquisición de vivienda protegida con carácter general, y con una base máxima de deducción de 7000 € por año en declaración individual o bien, 15 000 € si es conjunta.
Póliza de incendio y seguro de hogar
La ley dice que las viviendas hipotecadas deben contar con un seguro contra incendio. De modo que será posible añadir el valor de la póliza de incendio y además, la del seguro del hogar si se encuentra relacionado a la hipoteca. Esto significa que, si tienes el seguro con el banco en el que tienes la hipoteca además de ayudarte a bajar el tipo de interés, será posible desgravarlo junto con lo que abonas de hipoteca.
Seguro de vida
Con respecto al seguro de vida aplican las mismas condiciones. Si se encuentra vinculado a la hipoteca, será considerado como un gasto deducible por la compra. De lo contrario, no será posible desgravarlo.
Añadir estos gastos de hipoteca cada año puede ser muy útil para abonar menos impuestos al hacer la declaración de la renta por tu vivienda.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los gastos de hipoteca que puedes desgravar en tu declaración. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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En España la transmisión de propiedades implica una serie de gastos de gestión y de tributos que deben ser rendidos al Ministerio de Hacienda. Los impuestos al vender una vivienda son tres: el IRPF por la ganancia patrimonial, el IBI y la Plusvalía Municipal, por el valor del suelo.
En este sentido, dos de ellos deberán ser liquidados cuando se haya concretado la venta del inmueble y el otro deberá ser abonado junto con el comprador, al momento de la firma del contrato de compraventa.
En este artículo te contamos las características principales de cada uno de estos tributos y de qué manera se calculan. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Cuáles son los impuestos a pagar por vender una vivienda?
Si has decidido poner a la venta tu inmueble es indispensable conocer tanto los pasos a seguir para realizar la operación, como así también cada uno de los impuestos que se deberán pagar por la misma.
Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF)
La plusvalía Municipal
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Ahora, te detallamos de manera detallada que son y como se realiza el cálculo de cada uno de ellos. También, te explicamos cuales son las exenciones en el caso del pago de los tres tributos.
IRPF: ¿Cómo calcular este impuesto al vender un inmueble?
El IRPF es un impuesto estatal y grava sobre los beneficios económicos que adquiere una persona. Es decir, por su ganancia patrimonial. En este caso, se trata de uno de los impuestos por vender una vivienda cuando el valor de venta es mayor al valor de compra cuando se adjudica el bien. En este sentido, si la transmisión de una inmueble por venta ha derivado en una pérdida, no se deberá liquidar el IRPF. No obstante, si deberá incluirlo en la declaración de la renta.
Se trata de un impuesto que debe abonarse al año siguiente de efectuada la venta. Esto se debe a que cada año es obligación realizar la declaración de la renta con todo el patrimonio generado durante el transcurso del año anterior.
Valor de transmisión: ¿Cómo se calcula?
En este punto, se deberán restar al valor de la venta todos los gastos y tributos que se deban abonar para realizar la operación. Algunos de ellos son:
Honorarios de la agencia inmobiliaria
Plusvalía municipal
Gastos de la cancelación registral de la hipoteca
Ahora bien, vamos con un ejemplo el modo de calcular el valor de transmisión (cada uno de estos valores especulativos.
Valor de venta: 150.000 euros
Gastos de venta:
Pago a la agencia inmobiliaria: 7.000 euros
Plusvalía municipal: 1.600 euros
Gastos de cancelación de la hipoteca (si aplica): 1000 euros
Por otro lado, al momento de calcular cuánto se deberá pagar por el IRPF se deberá calcular el valor de adquisición. Se trata del costo de compra por el cual se recibió el inmueble. Para su cálculo se le deben sumar al valor de compra los siguientes montos:
Cada uno de los gastos propios de la adquisición de la vivienda. Hablamos de cada uno de los tributos que se debieron asumir con la hipoteca, los gastos de gestión de notaría, el IVA, el IAJD y el ITP. Si es necesario tener presente que aquellas comisiones pagadas para asumir el crédito hipotecario o sus intereses no se tienen en cuenta para este cálculo.
Los montos que se han invertido en reformas o reparaciones que se hayan realizado en la vivienda y que sean considerables. Hablamos de las modificaciones destinadas a ampliar el inmueble, aumentar la superficie o la modificación total de partes esenciales de la vivienda, como ser baño o cocina. Este tipo de refacciones aumentan el valor de la propiedad por lo tanto el de comprar. En este sentido, ese aumento puede repercutir en el cálculo final del IRPF y así provocar una rebaja en la factura fiscal.
Ahora bien, vamos con un ejemplo el modo de calcular el valor de adquisición (cada uno de estos valores especulativos.
Calcular la diferencia y el tipo impositivo aplicable
Luego de calcular el valor de transmisión y el valor de adquisición, se debe calcular cual es la diferencia existente entre ambos valores. Dependiendo del resultado se deberá pagar o no el IRPF. Por lo tanto, si el valor de la diferencia es negativo no se deberá abonar por este tributo.
En caso contrario, si el cálculo da un valor positivo, se le deberá aplicar a dicho monto un porcentaje para saber qué es lo que se deberá pagar de IRPF por esa ganancia. El tipo impositivo es por tramos y es un valor establecido por Hacienda. La tabla se encuentra organizada de la siguiente manera:
A) Si la ganancia es hasta 6.000 euros: 19%
B) Si la ganancia es entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
C) Si la ganancia es entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%
D) Si la ganancia es de 200.000 euros: 26%
Algo a tener en cuanta muy que resulta muy importante, es que cada uno de dichos porcentajes serán aplicado de manera progresiva.
Ahora bien, vamos con un ejemplo el modo de calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el de compra (cada uno de estos valores especulativos.
En este caso, al ser un resultado positivo se deberá abonar el IRPF por la ganancia obtenida. Así, los porcentajes se aplican progresivamente. Es decir, a los primeros 6.000 € le aplicamos el 19% y a los 25.900 €que restan el tipo impositivo a aplicar el 23%. Lo que da un total de: 7097 € de IRPF por la venta de la vivienda.
¿Cuáles son las exenciones para el IRPF?
Uno de los principales interrogantes en relación al pago de impuestos a la vivienda por vender y precisamente, por el IRPD es si siempre se está obligado a pagarlo. La repuesta es que existen algunas particularidades que están exentas de pagar el tributa y que son establecidas por la agencia tributaria. Hablamos de exención por:
🔃 Reinversión en una vivienda actual
🤶 Por ser mayor a 65 años de edad
💰 Entregar el piso en dación en pago
Reinversión en una vivienda actual
En los casos en los que sea vendido un inmueble y el dinero obtenido por la operación ha sido utilizada para comprar otra vivienda de residencia habitual nueva es posible quedar por fuera de la obligatoriedad de pagar el IRPF. Aun cuando se haya conseguido obtener una ganancia por la transacción.
Para ello se debe tener en cuantas algunas variables:
La vivienda que se vende y compra deben ser de residencia habitual
Se debe haber vivido al menos dos años en ella de manera continua
Sino se ha vivido continuamente por un mínimo de dos años en la propiedad, justificar porque se realizó el cambio de residencia. Como por ejemplo, por motivos laborales.
La nueva vivienda deberá ser en la que se residirá al menos por un plazo mínimo de 12 meses desde el momento en que se concreta la operación.
El plazo de la reinversión en la vivienda es por dos años.
La reinversión puede sr antes o después de la operación.
Se debe reinvertir la totalidad del dinero que se obtiene de la venta de la vivienda.
Si sobra un monto de dinero de la venta, este deberá tributar por el IRPF.
Si es un vivienda de nueva construcción y se reinvierte dentro de los dos años, pero el inmueble es entregado por fuera del plazo, el beneficio fiscal se mantiene. El plazo se comienza a contar cuando finalizan las obras.
Si la vivienda es de residencia habitual pero el monto se reinvierte en la compra de un inmueble en el exterior con el mismo fin, es posible evitar tributar por el IRPF.
Se deberá verificar si la excepción de pago se puede realizar según los convenios entre países.
Por ser mayor a 65 años de edad
Otro parte de la población que se encuentra exenta de pagar el IRPF son las personas mayores de 65 años. Este grupo se encuentra libre de todo tipo de abono, y se diferencian del resto de los contribuyentes en tanto no tienen la condición de reinvertir el monto de dinero recibido en una vivienda nueva para tener disponibilidad del beneficio fiscal.
Por el contrario, si la vivienda que es vendida se trata de una segunda residencia, este grupo deberá tributar por ello. Salvo que el dinero de la venta sea utilizado para construir una renta de carácter vitalicio en una entidad bancaria o con una aseguradora. Los requisitos para tan acción son los siguiente
Plazo de 6 meses desde la fecha en que se realiza la operación de compraventa.
El monto de dinero máximo para reinvertir para poder tener el beneficio fiscal es de 240.000 euros.
La renta tendrá que tener una periodicidad menor o igual a un año. Asimismo, la misma comenzará a ser percibida por un año desde su confirmación.
Informar a la entidad bancaria o aseguradora que el dinero es a causa de la venta de una vivienda y se requiere la extensión del IRPF
En algunos bancos o entidades se condiciona a una edad máxima la posibilidad de realizar la renta vitalicia. Este límite puede estar entre los 79 y 90 años de edad. Por lo tanto, la persona que requiera la solicitud de esta acción deberá recurrir a la información del ente correspondiente ya que si no lo puede realizar deberá abonar IRPF ante la venta de una vivienda a pesar de tener más de 65 años.
Dación de pago
Hablamos de la forma legal utilizada para acordar una sustitución por la obligación de pago que tiene una persona, denominada deudora, por prestación diferente de parte del acreedor.
Así, la obligación original queda extinguida, fuera cual fuera la prestación realizada en un principio. Una vez consentida la prestación nueva, se alcanzan tres efectos de pago:
Extinguir la obligación.
Liberar la obligación del deudor.
Satisfacer el crédito del acreedor.
En este sentido, este tipo de operaciones logra sustituir una prestación por otra, se trate o no de una cosa material.
Ante la posibilidad de incumplimiento del acuerdo, el acreedor tiene el derecho de restituir al estado original la deuda.
Plusvalía Municipal: uno de los impuestos a pagar por vender una vivienda
Al IRPF se le suma un impuesto a la vivienda por vender y que se denomina, oficialmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, popularmente conocido como plusvalía municipal.
La plusvalía es un tributo que grava el incremento que ha tenido el valor de una vivienda durante todo el tiempo que se haya sido propietario de la misma. Se trata de un impuesto cuya competencia se encuentra cedida a las comunidades autónomas. Es decir, debe ser abonado en la Hacienda del ayuntamiento correspondiente según los tipos impositivos fijados por dicho ente.
Ante la venta de un inmueble, el pago de la plusvalía municipal corre a cuenta del vendedor del mismo. Solamente para los casos en los cuales el propietario no viva o no resida en España no se abonará el tributo.
Por otra parte, si la transmisión de la vivienda es a causa de una donación o de una herencia, quien deberá responder por el pago de la plusvalía serán las personas que adquieran la propiedad.
Con respecto a los tiempos de pago, este impuesto deberá ser liquidado dentro del plazo de 30 días hábiles realizada la compraventa o donación. El periodo comienza a considerarse desde el preciso momento en el cual se concreta la operación. Al ser la plusvalía un tributo que está cedido a las comunidades, este período podrá variar según el ayuntamiento en el cual se encuentra el inmueble.
Cuando se tratase de una herencia, el plazo para abonar la plusvalía es de 6 meses, que comienza a contarse desde el momento del fallecimiento del propietario.
¿Cómo se calcula la plusvalía?
Luego del fallo del Tribunal Constituyente el 26 de octubre de 2021 y a partir del 19 de noviembre del mismo año, el calculo de la plusvalía municipal puede realizarse de dos maneras y con dos métodos diferentes.
Para calcular la plusvalía municipal con el método de cálculo objetivo se deberán tener en cuenta las siguientes variables:
El valor catastral del suelo que figura al momento de la venta. Este es un dato que puede ser consultado en al recibo de pago del IBI o bien ingresando en el sitio web del catastro.
Un coeficiente que se calcula según la cantidad de tiempo que se hay sido titular del inmueble. Este valor es asignado por cada ayuntamiento.
Tiempo durante el cual has sido dueño del inmueble
Coeficiente
Menos de un año
0,14
1 años
0,13
2 años
0,15
3 años
0,16
4 años
0,17
5 años
0,17
6 años
0,16
7 años
0,12
8 años
0,10
9 años
0,09
10 años
0,08
11 años
0,08
12 años
0,08
13 años
0,08
14 años
0,10
15 años
0,12
16 años
0,16
17 años
0,20
18 años
0,26
19 años
0,36
20 años o más
0,45
¿Siempre debe pagarse por la plusvalía municipal?
La Plusvalía Municipal es uno de los impuestos por vender una vivienda que no siempre debe ser abonado. Luego de las últimas actualizaciones realizadas el 10 de noviembre del 2021, quienes han sido propietarios de una vivienda y ante su venta han sufrido pérdidas o una ganancia cero, no deberán pagar por el tributo.
Es decir, si al momento de la realización de la venta de una propiedad se reconoce una pérdida en el valor de la misma, el propietario queda exento de pagar la plusvalía.
¿Qué es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles?
El IBI es uno de los impuestos a la vivienda que se paga cada año por tener la propiedad y titularidad de la misma. Se trata de un tributo de carácter municipal y se encuentra regulado por Ley Reguladora de Haciendas Locales, 2/2004, entre los artículos 60 y 77.
Según la normativa, quien debe hacerse cargo del pago de dicho tributo es la persona propietaria de la vivienda al primero de enero. En este sentido, en la gran mayoría de los casos el impuesto se divide entre las partes, considerando la cantidad de meses que se ha tenido la titularidad del inmueble.
Por último, el IBI se abona una vez al año por parte del propietario del inmueble. Al vender una vivienda se deberá dividir el pago del tributo con el nuevo titular de la misma en relación a la cantidad de tiempo que ha tenido la propiedad.
¿Quiénes se encuentran exentos de pagar el IBI?
Para el pago del IBI existen algunas excepciones. Algunas de ellas se producen de manera automáticas ya que se encuentran reguladas por ley nacionales y municipales. Y, en otros casos, la posibilidad de no abonarlo debe ser solicitada para casos especiales.
Las exenciones automáticas se encuentran:
Estado nacional (local o autonómico), entes destinados a seguridad, defensa, servicios penitenciarios y educativos.
Iglesia católica
Cruz Roja Española.
Además, se encuentran exentas del pago del IBI las sedes diplomáticas y los terrenos destinadas a redes ferroviarias.
Para los casos en los que el beneficio fiscal debe ser solicitado es para los inmuebles que serán destinados al sector educativo o al patrimonio histórico.
¿Qué hacer si al vender una vivienda no se ha cobrado el IBI?
Al tratarse de un impuesto que se encuentra cedido a las competencias de las autonomías, cada ayuntamiento tiene la potestad de fijar sus propios tiempos para girar el tributo.
En algunos casos, puede darse de que el impuesto se encuentre liquidado al momento de realizar la venta. O, por el contrario, que se encuentre pendiente de ser abonado. En el segundo caso lo que puede realizar es:
Llegar a un acuerdo con el comprador de la vivienda para que se abone una cuota en el mismo momento de la firma. Este monto se tendrá en cuenta considerando la referencia de lo que se abonando el año anterior a la venta.
Quedar a la espera de que la Administración correspondiente cobre el IBI, para luego pedir a la otra persona que reembolse la cantidad que corresponde.
La opción que mejor se adapte dependerá del tipo de comunicación y confianza que se tengas comprador y vendedor al momento de concretar la operación.
¿Cómo se calcula el IBI?
Para llevar adelante el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles es necesario, previamente, llevar adelante otros resultados. Nos referimos al cálculo de:
Cuota íntegra
La misma se obtiene de aplicar a la base imponible el tipo de gravamen que le corresponde al inmueble.
Por lo general, el porcentaje ronda entre el 0,4 a 1,1% del valor catastral y entre 0,3 al 0,9% para bienes inmuebles urbanos y rústicos, respectivamente. Dicho coeficiente puede verse afectado por los aumentos regidos por cada Ayuntamiento en los inmuebles con características especiales que será del 0,6%. Las administraciones podrán establecer un grupo diferenciado para cada municipio que no sea inferior al 0,4% ni mayor al 1,3%.
Cuota líquida
Es la que se obtiene de aplicar a la cuota íntegra aquellas bonificaciones previstas por las normas nacionales y locales donde se encuentra el inmueble. Si no existen bonificaciones no se le debe restan nada a la cuota íntegra.
Hasta aquí te hemos contado acerca de cada uno de los impuestos por vender una vivienda en España. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.
Pasar de tener un contrato de alquiler a la compra de una vivienda es un proyecto deseable para todo aquel que busque tener un techo propio sin renunciar a un porcentaje de los ingresos mensuales por tiempo indefinido. Lamentablemente, la posibilidad de alquilar y ahorrar a la misma vez, no está al alcance de todos. La inestabilidad económica que deviene del aumento de precios y modifica las cuentas domésticas, sumada a la restricción de préstamos hipotecarios, tampoco facilitan el panorama. Sin embargo, muchas veces la necesidad de vender un piso y la urgencia de comprarlo suman voluntades y abren camino a otras posibilidades. En la nota de hoy te contamos qué se debe tener en cuenta al coordinar entre dueño e inquilino un contrato para pasar del alquiler a la compra de un piso.
En este artículo encontrarás:
El primer paso es tener una buena relación entre las partes
Tanto para quien alquila como para el dueño de la propiedad, es siempre un gran valor tener una buena relación en donde se respete tanto la vivienda como los derechos y obligaciones de cada parte. Pero muchas de estas cuestiones exceden las formalidades del contrato, al toparse con situaciones que normalmente no quedan “negro sobre blanco”. Una de las más usuales tiene que ver con quién se hace cargo de un arreglo, o los usos de espacios comunes en un edificio. El punto central aquí es establecer, más que un contrato, una relación de confianza y cordialidad que permita luego un acuerdo o negociación sobre cualquier tipo de incidencia.
Las buenas relaciones entre inquilino y propietario pueden, con el tiempo y dadas las necesidades de cada uno, derivar en buenos negocios para las partes. En ese marco la ya no tan común idea de proponer comprar un piso que se está alquilando, puede ser muy beneficioso. Para ello suelen utilizarse, en parte, las cuotas pagadas mensualmente, y así resultar una operación rentable en los contextos económicos que nos toca atravesar.
Qué significa pasar del alquiler a la compra de un piso
En términos generales esta idea consiste en hacer un nuevo tipo de contrato, con lo cual deberá contar con la asesoría legal y administrativa correspondiente. De esta manera, el documento reflejará el compromiso entre las partes de vender la propiedad en un precio estipulado y un tiempo concreto. Lo ideal es que ese acuerdo derive de la necesidad y conveniencia de los firmantes, antes que como una “oferta” a priori del propietario. Esto es básicamente porque en este tipo de contratos la mayor responsabilidad recae sobre el dueño, mientras que el comprador tiene la posibilidad de ejercer o no su opción de compra en las condiciones pactadas.
Considerando esto, el establecer un contrato de compra a futuro que deviene de un alquiler es una gran alternativa en los casos en que:
– El inquilino quiere comprar, pero necesita tener la certeza de que se le “reservará” la vivienda, hasta tanto acomode sus finanzas y garantice el pago;
– El propietario quiere deshacerse del inmueble pero no tiene urgancia en recibir todo el dinero junto, aunque sí de recibirlo de manera constante, o en determinada divisa o condiciones.
El mismo interés pero la propiedad es una sola
Los puntos mencionados dan cuenta de lo esencial que es que converjan los intereses del inquilino con los del propietario. Dadas las condiciones, lo habitual es pactar, como parte de la venta, que cierta cantidad de las rentas sea incluido en el valor del piso. Esto implica, por un lado, que el propietario accede a la venta pero a un inquilino del que puede asegurarse que continuará con el arrendamiento. La complejidad aquí surge porque, de alguna manera, se vende “por partes”, un capital que es entero e indivisible en estas condiciones. Es decir, que no se trata de repartir una herencia ni compartir una casa, sino de trasladar la titularidad de una propiedad de una persona a otra.
Lo que varía en este caso, respecto de una venta habitual es que los plazos se vuelven más laxos. Sin embargo, esto no debe ser un impedimento, sino un llamado de atención para que todo el proceso garantice transparencia y seguridad para ambas partes. De allí que, lógicamentee, la segunda recomendación sea dirigirse a profesionales que puedan asesorarles al respecto, y notarios de confianza que puedan redactar y conservar perfectamente el contrato.
Los costes de pasar de un contrato de alquiler al de compra o venta
Hay en todo el proceso una posible modificación del rol del propietario en cuanto a su responsabilidad frente a Hacienda. Concretamente, para el organismo público no es lo mismo que el contribuyente esté percibiendo una ganancia en base a un capital que alquila a que si busca deshacerse de él. Y por supuesto, está luego la modificación de la titularidad y con ello, el traslado de las responsabilidades impositivas de una persona a la otra.
Sobre el primer caso existe un coste fiscal de la opción de compra, si se acuerda como parte del contrato el pago de una “prima”. Esto significaría que se exige un pago diferencial a cambio de dar la posibilidad al arrendatario de comprar en las condiciones pactadas dentro de un tiempo concreto. Por ese importe “extra” el fisco infiere que el arrendador percibe una ganancia patrimonial y eso impacta directamente a su base imponible del IRPF. Esto, sumado a lo que se tributa por beneficiarse de los rendimientos del capital inmobiliario.
Ahora bien, una vez que el inquilino accede a la opción de compra, el proceso adquiere las mismas cargas que cualquier compraventa. Dicho en otras palabras, las partes la declararán como parte de su balanza patrimonial, sea negativa o positiva, y tributarán en base a ello.
Por todo esto es indispensable que queden bien claros los términos del contrato, en especial los plazos en los que se espera que se cumplan tanto los pagos como los cambios de titularidad y el proceso final de venta. Para ello, inisitimos, recuerde siempre consultar con profesionales en el tema que puedan asesorarlo para obtener un buen acuerdo, pero sobre todo, seguro y transparente.
Así lo dispuso el Ministerio de Hacienda, a través de la Subdirección General de Operaciones Financieras, al considerar a las criptomonedas como bienes inmateriales. En tanto tales, las monedas virtuales, al ser aceptadas como medio de cambio pueden ser transferidas, almacenadas o negociadas electrónicamente. En otras palabras, si bien no son respaldadas por bancos, ni asociadas a una moneda legal, son fuente de ahorro y por ende, pagan ganancias. Esto es así, en principio, para evitar que las criptomonedas se conviertan en un sistema paralelo de valores y en ese camino, Hacienda aplica el marco legal de prevención del blanqueo de capitales.
En esta entrada te contamos los alcances y limitaciones de la normativa aplicada a las criptomonedas y en qué consiste la resolución de Hacienda al respecto.
En este artículo encontrarás:
Qué son las criptomonedas para Hacienda
Si bien las criptomonedas no forman parte del sistema económico financiero de ningún país, se sabe que significan un valor de cambio para muchas personas. Como tales, las monedas virtuales circulan con un “precio” acordado que, además, se cotiza. Por ello, desde el Ministerio de Hacienda consideran que las ganancias o pérdidas patrimoniales obtenidas en las transmisiones de las criptomonedas son renta del ahorro. En ese camino, son susceptibles de incluirse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Y no sólo eso. La resolución emitida al respecto indica que tales operaciones se toman como rendimientos del capital mobiliario, con un tipo de entre el 19 % y el 26 %.
De esta manera, la Subdirección General de Operaciones Financieras, dependiente del Ministerio de Hacienda, sienta las bases para regular las monedas virtuales en el futuro. Por un lado, establece que todos los movivientos generados con el ellas son objeto de ahorro. Así es que deben ser declaradas e integradas al sistema de compensación económico impositivo.
No obstante ello, no siempre se compran criptomonedas a los fines de capitalizar bienes, lo cual genera aún cuestionamientos sobre la adopción de esta norma. Los argumentos en torno a esta crítica refieren a algo que cada vez va tomando mayor fuerza, que es el uso de la moneda virtual como parte del desarrollo de una actividad económica. En esos casos, aquella representa virtualmente un dinero circulante en el mercado y debería tributar entonces en la base imponible general del IRPF. Esta situación es diferente a lo señalado por Hacienda respecto del ahorro, cuyo fin no es que siga generando divisas o potenciando una actividad económica sino simplemente la preservación de un capital privado.
Pasos para calcular el impuesto a las criptomonedas
Cuando las criptomonedas son transmitidas o convertidas en dinero, cada una de ellas debe calcularse en forma independiente, respetando el orden de su adquisición. Es decir que en el caso de realizar ventas parciales de monedas adquiridas en diferentes momentos, debe considerarse el valor de las obtenidas en primer lugar. Con esos parámetros, el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales de criptomonedas será la diferencia entre su valor de adquisición y el de transmisión.
Para definir el valor de la adquisición debe sumarse:
– el importe real por el que se realizó la adquisición;
– el coste de las inversiones en los bienes adquiridos;
– los gastos y tributos inherentes a la adquisición (sin los intereses).
Por su parte, el valor de transmisión será el equivalente a:
– el importe real por el que se vende o transmite la moneda; menos
– los gastos y tributos correspondientes a la venta.
Si este cálculo arrojara un saldo negativo para el contribuyente, Hacienda habilita a su compensación en los cuatro ejercicios siguientes de la renta con las ganancias en concepto de transmisión de otros elementos patrimoniales.
El rigor administrativo: cómo se declaran las monedas virtuales
Una de las características de las monedas virtuales es que, aún sin ser esa la intención del contribuyente, su circulación “escapa” en algunos aspectos a los sistemas formales de registro. De allí que sea necesario también adaptarlas a un marco legal administrativo existente para definir el aspecto procedimental correcto. En ese sentido, el Ministerio de Hacienda encontró en la Ley General Tributaria la base de sus fundamentos. Allí se deriva la responsabilidad al contribuyente de justificar las operaciones financieras que realice en tanto rentas, gastos, ingresos, reducciones y deducciones que deban constar en sus declaraciones.
Por otra parte es válido recordar que las monedas virtuales también deberán tributar en Patrimonio y en Sucesiones y Donaciones, si acaso ha sido esa la vía de transmisión, y siempre que se cumplan los requisitos establecidos para ello.
La incorporación de las criptomonedas a los sistemas tradicionales
Todas las reglamentaciones adoptadas y adaptadas por Hacienda dan cuenta del cada vez mayor reconocimiento que se le otorga a las criptomonedas. Ya no se discute o critica su existencia sino que, al contrario, se modifican las herramientas para incluirlas dentro de los formularios habituales. Ejemplo de ello es lo que ha hecho la Agencia Tributaria, que a partir de este año incluyó en el modelo del IRPF un apartado donde se declaran los saldos de monedas virtuales. Hasta ahora, los mismos debían incluirse en un apartado genérico de bienes y derechos de contenido económico.
Los temas vinculados a las bitcoin o criptomonedas seguirán definitivamente generando controversias y acuerdos mientras se busque incorporarlas a los sistemas financieros tradicionales. Si te interesan estos temas puedes seguirlo en nuestro blog, en donde periódicamente obtendrás información actualizada sobre el mundo de las monedas virtuales, sus ventajas y sus normas.
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