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El gobierno español dio media sanción a Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. En la siguiente nota te contamos cómo afectará a los pactos sucesorios y los modos en que comenzará a tributar el IRPF y el Impuesto por Sucesión y donaciones en el proceso de herencia en vida.

¿De qué se trata el proyecto de Ley contra el fraude fiscal?

El 25 de mayo del 2021 fue aprobado en Cámara de Diputados el Proyecto de Ley y Medios de prevención y lucha contra el fraude fiscal. La aprobación del proyecto prevé una serie de modificaciones con el objetivo de evitar prácticas de evasión fiscal.

Por este motivo, las principales medidas tributarias impactarán sobre:

1-Impuesto a la Renta de las Personas Físicas.

2-Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

3-Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

4-Impuesto sobre el Patrimonio.


Es decir, la normativa terminará gravando al menos seis impuestos autonómicos y estatales. Esto se establece en función a la correspondencia con las modificaciones realizadas en relación a los pactos sucesivos. Asimismo, por el cambio convenido en el valor de referencia de los bienes que se transmiten, compran y venden, se donan o se pueden heredar.

¿De qué se trata el pacto sucesorio?

Existen diferentes formas de organizar los bienes a heredar. Una manera de ordenar es mediante la realización de un pacto sucesorio. Una especie de herencia, pero con características más próximas a una donación.

El pacto sucesorio, tal como es definido por la RAE, es el “acuerdo o convención contractual que limita las facultades dispositivas mortis causa”. Es decir, es una opción diferenciada a la herencia y donación para lograr la organización de los bienes a dar en sucesión. A su vez, es una buena fórmula que permite cobrar una herencia si no se dispone del dinero para abonar el Impuesto de Sucesiones.

La particularidad de los pactos sucesorios recae en que deben realizarse previo al fallecimiento de quien realiza la herencia. Otra particularidad es que no se aplica en todo el territorio español. Esto se debe a que el Código Civil prohíbe este tipo de disposición de la herencia.

Una definición oportuna del pacto sucesorio es entenderlo como un acuerdo entre dos o más partes con el objetivo de organizar la herencia y ser entregados antes del fallecimiento de quien dispone los bienes. Es decir, se trata de una herencia en vida, aunque difiere considerablemente de la forma clásica de heredar.

El pacto sucesorio debe formalizarse en escritura pública ante notario y tiene que hacerse entre parientes (cónyuges, ascendientes, descendientes, etc.).

En términos de impuestos, resulta importante reconocer, de manera resumida cuales son las principales diferencias entre los pactos sucesorios, la herencia y las donaciones. Ten en cuenta que estos acuerdos, documentos gravan de formas diferentes.

Con respecto a la herencia, la principal diferencia es que la misma es revocable, mientras el pacto sucesorio no. En el segundo caso, al ser un acuerdo entre las partes en vida, para dejarlo sin validez es necesario nuevamente el acuerdo de quienes participaron en su formulación.

Por su parte, la herencia a través de testamento, en caso de modificación, solo precisa la firma de quien lo realiza. Es decir, del propietario de los bienes a transferir a modo de herencia.

La otra gran diferenciación, es que mediante pacto sucesorio es posible heredar un bien en vida de su propietario, y no luego de su fallecimiento.

Por último, en relación a las donaciones estas son consideradas por el código Civil como la forma de adelantar una herencia. Pero se diferencia del pacto sucesorio en los aspectos legales y fiscales.

Es decir, el pacto sucesorio es sucesión mortis causa y la donación se realiza inter vivos, con una carga fiscal mucho mayor.


¿Cómo afecta la ley contra el fraude fiscal a los pactos sucesorios?

Uno de los beneficios fiscales que busca eliminar a ley contra el fraude fiscal refiere al modo de tributar el IRPF en los pactos sucesorios. Este tipo de actos tiene la función de ordenar una futura herencia a través de la firma de un contrato. A su vez, permite la atribución de bienes o derechos a familiares antes del fallecimiento de quien realiza la sucesión.

Previo a la presentación del proyecto de ley, la principal ventaja del pacto sucesorio era la grabación tributaria solo en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Esto significa que cualquier transmisión de bien antes de morir no gravada en el IRPF.

Esta medida afectará solo a las comunidades autónomas de Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares, ya que son en las únicas localidades en las cual puede llevarse a cabo el pacto sucesorio.

En estas ciudades, las personas con capacidad de acceder a este tipo de procedimientos son aquellas que cuentan con vecindad civil. Es decir, quienes cuenten con dicha vecindad por nacimiento, adopción o por residencia por diez años.

De manera puntual, la ley modificará el artículo 36 de la Ley del IRPF con la finalidad de cambiar el modo de calcular la ganancia patrimonial que se obtiene en el caso de querer realizar la venta de un inmueble, obtenido por pacto sucesorio y con el causante aún con vida.

Concretamente, lo que contempla la resolución legislativa es que la persona que venda un bien que ha heredado antes de que fallezca la persona que se lo trasmitió, se lo reemplaza y se pasa a tomar como valor de adquisición el costo actualizado al momento de la venta.

En definitiva, la modificación esencial vinculada a los pactos sucesorios se refiere, con la nueva normativa, al pago del IRPF que será de la misma manera si lo hiciera el donante, tributando con la plusvalía actual y no con aquella que figuraba al momento en que se adquirió el bien.

Si necesitas conocer en profundidad algunos de los aspectos desarrollados en el post, déjanos tu comentario. Nuestros asesores responderán a la brevedad tu consulta.


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Finalmente, el Congreso de los Diputados aprobó el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. La nueva normativa, impulsada por el Ministerio de Hacienda, acarreará un incremento impositivo en las operaciones inmobiliarias. Las modificaciones son respecto al Impuesto a la Renta de las Personas Físicas, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre el Patrimonio. Te contamos detalladamente qué cambios implica este “hachazo” fiscal a la vivienda y de qué manera pueden afectarte.

ACTUALIZACIÓN (11/07/2021): La nueva Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal ha entrado en vigencia luego de ser publicada en el BOE.

Si bien aún resta su aprobación final en el Senado, el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal fue aprobado por el Congreso de Diputados el pasado 25 de mayo. El anteproyecto de la iniciativa había sido presentado por el Ministerio de Hacienda en octubre del año pasado. Su principal objetivo es, justamente, limitar la elusión fiscal mediante la modificación de algunas normas tributarias y regulaciones en otros ámbitos, como el juego y la posesión de criptomonedas.

La nueva ley cuenta con el apoyo de una gran cantidad de sectores, incluyendo el PSOE, que ha logrado que se incluyan todas las enmiendas que presentó. Los socialistas contaron con el respaldo de Unidas Podemos (UP), el Partido Nacionalista Vasco (PNV) y el Partido Regionalista Cántabro (PRC). También, con el apoyo de otras formaciones como el PP, Ciudadanos y el PDeCAT que, asimismo, incluyeron sus propias enmiendas. Es con estas modificaciones que el proyecto arribará al Senado.

¿En qué consiste este “hachazo” fiscal a la vivienda?

Limitándonos únicamente a las modificaciones de carácter tributario, que afectarán de aquí en más a las operaciones inmobiliarias, te adelantamos que la nueva normativa acarreará un incremento impositivo en el IRPF, el ITP, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre el Patrimonio. Además, el proyecto también incluye una enmienda que salvaría las inspecciones sorpresa por parte de la Agencia Tributaria, tan criticadas por los tribunales.

Lo más destacable, sin duda, es el castigo que la ley busca aplicar a los pactos sucesorios. En este sentido, la normativa reduciría considerablemente las ventajas que implica tramitar una herencia en vida. A continuación te contamos en detalle de qué se trata cada modificación que el Proyecto de Ley acarrea en relación a las operaciones inmobiliarias.

“Hachazo” fiscal a la vivienda en la eliminación de beneficios por pactos sucesorios

Como mencionamos, el Proyecto de Ley contempla la eliminación de los beneficios fiscales que implican los acuerdos de herencia de propiedades en vida. Mientras que hasta el momento, los herederos de una vivienda por parte de un propietario vivo no deben tributar en el IRPF, con la aprobación de la ley sí deberían empezar a hacerlo. Al día de la fecha, los beneficiarios de estos acuerdos sólo deben abonar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. De aprobarse la nueva normativa, el adquiriente de bienes inmuebles por pacto sucesorio deberá tributar en el IRPF. Esto, en caso de que venda alguna propiedad antes de que se produzca el fallecimiento del donante.

En concreto, lo que se modificaría con esta normativa sería el artículo 36 de la Ley de IRPF. Cambiaría la forma de calcular la ganancia patrimonial obtenida en caso de que quien haya recibido un inmueble por pacto sucesorio con un donante vivo, decida venderlo. Se tomaría como valor de adquisición de la vivienda, su precio original. 

“Hachazo” fiscal a la vivienda en la eliminación de beneficios en el IRPF por alquiler

Otra de las medidas previstas es la de acabar con la reducción del 60% en el IRPF por el alquiler de una vivienda. Los propietarios poseen hasta ahora ese derecho, a pesar de que no hayan incluido en la autoliquidación todos sus ingresos. Hasta el momento, es suficiente con que declaren la existencia de otros ingresos.

A partir de la aprobación de la ley, sólo los ingresos que cada propietario incluya en su autoliquidación se tendrán en cuenta para aplicar la desgravación. De esta manera, el Proyecto de Ley impulsado por Hacienda estaría modificando el artículo 23.2 de la Ley del IRPF. El texto afirma que “esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.”

Los propietarios de inmuebles destinados a alquiler tampoco tendrían derecho a esta reducción del 60% en caso de existir rendimientos erróneamente calculados en la autoliquidación. Esto, sobre todo, si el dueño de la vivienda ha declarado menos ingresos o si dedujo gastos de manera indebida.

Modificaciones en la base imponible del ITP y el ISyD

En cuanto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, las modificaciones propuestas por el Proyecto de Ley son las siguientes:

La base imponible de ambos tributos ya no estará determinada por el valor real de cada bien inmueble. En cambio, estará dada por su valor de mercado. El proyecto presume que el valor de mercado inmobiliario es realmente el valor de referencia tenido en cuenta por la Dirección General del Catastro. De ser aprobadas las medidas, deberá ser el contribuyente quien demuestre que dicho valor no corresponde con el que realmente posee el inmueble. Esto, claro, en caso de que se encuentre en desacuerdo.

Explicado de otra manera, ya no será la Hacienda autonómica la encargada de comprobar in situ el valor de la propiedad vendida, heredada o donada. La base imponible de estos tributos pasará a ser determinada por el valor de referencia que haya aprobado el Catastro. Dicho valor de mercado será calculado teniendo en cuenta distintos precios de operaciones inmobiliarias e información que facilite Notarios y Registradores.

Sin embargo, al día de hoy, la Dirección General del Catastro aún no ha aprobado el valor de referencia contemplado por la normativa. De todas formas, el Proyecto de Ley prevé la posibilidad de que este valor no se encuentre a disposición. Al respecto, alega que “cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado.”

Modificaciones respecto al Impuesto sobre el Patrimonio

Como adelantamos previamente, el otro tributo al que afectaría la nueva normativa es el Impuesto sobre el Patrimonio. Esta nueva forma de valorar los bienes inmuebles, conforme al valor de referencia que debería emitir la Dirección General del Catastro, es lo que modificaría el gravamen. 

De esta manera, el contribuyente no sólo debería tributar al comprar una propiedad, heredarla o recibirla a manera de donación. También, en el caso del ITP, debería declarar sus inmuebles según el valor determinado por la Administración en relación a otros tributos. Es decir, el valor de referencia determinado por el Catastro para la valoración de bienes inmuebles en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Sólo queda esperar a que el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal ingrese al Senado. Con su aprobación, todas las medidas que prevé y que implican un “hachazo” fiscal a la vivienda se harán efectivas.

¿Te resultó útil esta información? En Blog OI REAL ESTATE publicamos día a día artículos como este que también te pueden ser de ayuda. ¡Visítanos!

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Cuatro de cada diez euros que un español gana actualmente, los destina a impuestos y cargas sociales. Mientras la media prevista por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) es de un 34,6%, en este 2021, el 39,4% del salario en España se va en el pago del IRPF y otras cotizaciones sociales.

Nuevas mediciones del OCDE

La idea de que las empresas y los trabajadores españoles abonan menos impuestos que el resto de los países ha quedado desmentida por las nuevas mediciones de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE). El organismo publicó un nuevo informe conocido como Taxing Wages, en el cual analiza el impacto del IRPF y otras cargas sociales sobre el salario de los trabajadores.

Los datos que el índice arroja son muy claros: los españoles destinan cuatro de cada diez euros de su salario al pago de impuestos, cuando la media prevista por la OCDE, en relación a sus mediciones sobre otros países, es de 3,5 euros por cada diez.

Si bien la denominada “cuña fiscal” que soportan los salarios españoles es menor a la que se obtuvo como resultado el año pasado, esta sigue estando por encima de los promedios generales. Mientras en el 2020 la presión fiscal era de 39,5%, el último informe dio como resultado un 39,4% del salario destinado a IRPF y otros tributos. Por su parte, la media de la OCDE es de 34,6%.

Increíblemente, cuando existen cargas familiares la brecha es superior respecto a otros países. En estas situaciones, el porcentaje del salario de los españoles dedicado a impuestos es de un 36,3%. En el resto de los países, cuando existe este beneficio, el porcentaje medido por la OCDE es de 28,9%. Esta marcada diferencia encuentra su explicación en que el beneficio social por cargas familiares es marcadamente inferior en España.

Números de otros países con menor presión fiscal

Estos son los porcentajes que arrojó el informe de la OCDE respecto a qué cantidad de su salario destinan los trabajadores de diferentes países al pago de impuestos y cotizaciones sociales. En este caso, se muestran aquellos que manifiestan una presión fiscal menor a la de España:

  • Luxemburgo (37,5%)
  • Estonia (36,9%)
  • Holanda (36,4%)
  • Noruega (35,8%)
  • Dinamarca (35,2%)
  • Irlanda (32,3)
  • Reino Unido (30,8%)
  • Japón (36,9%)
  • EEUU (28,3%)
  • Chile (7%)

Reformas fiscales que aumentarían el impacto del IRPF en el salario 2021

Estados Unidos

Como puede observarse en los números previos, Estados Unidos es uno de los países con la cuña fiscal más baja, en donde el porcentaje del salario destinado a tributos y cargas sociales es de 28,3%. Sin embargo, el actual presidente de este país, Joe Biden, busca centrar su estrategia fiscal en una suba de impuestos para los sectores más ricos de la población. El objetivo de estas medidas será el de financiar diversos programas sociales. Por lo tanto, si el plan se pone en marcha en este 2021, es muy probable que E.E.U.U. aumente su posición en el ranking de la OCDE que refleja el nivel de presión fiscal en diferentes países.

España y el impacto del IRPF en el salario 2021

Por su parte, en España, se ha producido el nombramiento de diecisiete expertos que analizarán la próxima reforma fiscal. Patrimonio, Sucesiones y Sociedades son las tres figuras en las cuales se centraría una posible alza fiscal. Entre estos impuestos se encontraría el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esto se debe a la caída en la recaudación que se viene experimentando en los últimos años y que se ha intensificado con la llegada de la pandemia de COVID-19.

Números de países con mayor presión fiscal

Los adherentes al Gobierno han sostenido siempre que los españoles pagan menos impuestos que el resto de los países. Sin embargo, observando las mediciones de la OCDE, podemos concluir que no es así. De todas formas, si los resultados se comparan con los de otros países vecinos, como Alemania, Francia o Italia, veremos que allí la presión fiscal es aún mayor. Es decir que, si bien el monto que los españoles destinan al pago de impuestos es mayor que el previsto por este organismo, no se encuentra entre los países con mayor presión fiscal, sino en una ubicación media. Los porcentajes de los salarios destinados a impuestos y cargas sociales en estos países con más cuña fiscal son:

  • Bélgica (51,5%)
  • Alemania (49%)
  • Austria (47,3%) 
  • Francia (46,6%)
  • Italia (46%)

El impacto de la pandemia

Los datos obtenidos por la OCDE reflejan también cómo las cifras han caído en 29 de los 37 países analizados, tras un año marcado por las medidas para aliviar el impacto social y económico que ocasionó la pandemia de COVID-19, sobre todo entre los sectores más vulnerables de la sociedad.

De hecho, el documento insiste en que en la mayoría de los países analizados, el descenso en la carga fiscal sobre el salario de los trabajadores ha venido condicionado por rebajas o eliminación de impuestos a determinados sectores. Todo esto en el marco de las medidas anti crisis relacionadas con la pandemia.

En el caso de España, por ejemplo, la palanca tributaria fue clave en el primer estado de alarma, en donde se anunciaron importantes aplazamientos fiscales para el pago de impuestos, incluyendo las retenciones del IRPF, los pagos fraccionados sobre sociedades y el Impuesto a las Sucesiones.

Artículos relacionados con el impacto del IRPF en el salario 2021 que pueden interesarte

Si te interesa conocer qué impuestos intervienen en el sector inmobiliario, te recomendamos que leas este artículo. Si lo que estás buscando es información sobre los impuestos que debes abonar si compras un piso en este 2021, puedes encontrarla en este artículo. En este otro artículo puedes encontrar el calendario fiscal del 2021 para el IRPF, el IBI y la plusvalía municipal si lo que te interesa es vender tu piso.

Si lo que estás buscando es más información respecto al IRPF y cómo puede afectar tu salario en este 2021, en este artículo te mostramos cómo calcularlo en caso de que vendas tu propiedad y en este otro cómo calcularlo si el piso que quieres vender es heredado. En OI REAL ESTATE nos interesa ayudarte a despejar todas tus dudas en relación al mercado inmobiliario. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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La reducción de alquiler en el IRPF es una de las ventajas más importantes que disponen tanto arrendador como arrendatario. En esta nota te explicaremos cómo reducir el alquiler siendo inquilino y en qué casos es posible.

 Toda persona busca realizar la deducción del 60% que se aplica a los conceptos de alquiler en el IRPF. La situación económica es muy difícil y para aquellos que viven de alquileres o que están llegando con lo justo a fin de mes, es una gran ventaja obtener esta deducción. Eso sí, para poder acudir a esta reducción deberás cumplir con ciertos requisitos y no podrás meter gastos que no tengan nada que ver con el inmueble arrendado.

¿Cómo reducir el alquiler siendo inquilino?

Para que el inquilino tenga derecho a la reducción deberá corresponder a ciertas características. El inmueble en cuestión debería ser la vivienda habitual del arrendador sin usarla con ningún otro fin. No se podrán aplicar reducciones a propiedades que estén siendo usadas con fines comerciales. Sean despacho jurídico, sede de una empresa o un negocio comercial. Por otro lado, será necesario tributar las rentas obtenidas como rendimientos del capital inmobiliario y no como actividad económica.

Actividad económica

Más específicamente, el artículo 27.2 de la Ley de IRPF establece que: “el arrendamiento de inmuebles tendrá la consideración de actividad económica si para su ordenación se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completada”. Si nos encontramos en esta ocasión los ingresos obtenidos serán tributados como actividad económica y no existirá la opción de aplicar la reducción del 60%. Solo está prevista para el caso de que el contribuyente obtenga rendimientos del capital inmobiliario.

¿Cómo reducir el alquiler siendo propietario?

Lo primero que deberá hacer el propietario es registrar la vivienda alquilada en el IRPF. Luego para reducir el alquiler será necesario calcular el rendimiento neto. Este cálculo se realiza restando, a los ingresos obtenidos, los gastos previstos en el artículo 23, apartado 1, de la Ley de IRPF. Como ya hemos especificado, todos los gastos tienen que estar aplicados en la vivienda en cuestión.

Sociedades que alquilan para sus empleados

Muchas sociedades alquilan propiedades, eso está claro. Pero si estas propiedades se alquilan con destino de darle un hogar a sus trabajadores y no para el uso de oficinas o sedes sociales, será posible aplicar la reducción de impuestos. El Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) informa que lo importante es el destino con el que se alquile el inmueble. No importa que el arrendatario sea sociedad. Sin embargo, deberás aclarar detalladamente en el contrato de arrendamiento, quién habitará la vivienda y declarar que su uso será sin lugar a duda con fin comercial.

ONG que alquila una propiedad

Con respecto a las ONG, sucederá un caso similar al anterior. Si la organización alquila la propiedad con destinación de oficina o sede de la entidad, no podrá acceder a las reducciones. En caso de que esté destinada a personas con bajos recursos o que integren colectivos de especial protección, se podrá deducir. Ante estas ocasiones es más difícil identificar a las personas que efectivamente van a ocupar el hogar. Deberá prevalecer el criterio del fin de la vivienda, ya que se destinará al hogar de personas. Sino es aceptada la reducción debería insistirse hasta lograrla.

Pérdida del derecho a la reducción

Existe la posibilidad de perder el acceso a este derecho. En caso de que el contribuyente no incluya los ingresos y gastos obtenidos por alquiler de la vivienda en su declaración de IRPF es una de las principales causas. Lo importante será declarar los ingresos, no es tan significante que sean declarados en plazo o no, siempre y cuando no se haya iniciado una comprobación tributaria. El contribuyente tiene derecho a realizar una complementaria si en su momento olvidó declarar tales ingresos y así poder aplicar la reducción.

Comprobación tributaria

Como hemos ya mencionado, la comprobación tributaria podría meterte en problemas. Si los ingresos no han sido declarados, Hacienda considerará que el contribuyente no puede pedir que se aplique la reducción. Si se produce esta situación, la TEAC impondrá una doble sanción. Primero, la negación de la aplicación de la reducción y luego una multa económica por no hacer correctamente la declaración del IRPF.

¿Cuáles son los gastos deducibles en el IRPF?

Claro está que los gastos que figurarán como reducibles serán siempre dedicados al inmueble. Vamos a especificarlos uno por uno:

  • Intereses de la hipoteca: La reducción no se hará sobre el gasto principal de la hipoteca, sino que será aplicada en los intereses y otros gastos, como las comisiones por amortización anticipada de la hipoteca. Estos gastos serán registrados en la casilla 0104. 
  • Reparaciones y gastos de conservación del inmueble: Son considerados deducibles todos aquellos gastos que abarquen la sistematización y manutención de la propiedad, por ejemplo, manos de pintura, tapado de goteras, cambio de pisos, arreglos en los baños, etc. No se tomarán en cuenta la ampliación y nuevas construcciones que incluyan más ambientes. 
  • IBI, tasas y otros impuestos: Se podrán deducir todos los tributos y recargos no estatales como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), o las tasas de limpieza, recogida de basura, alumbrado… No están incluidos en este apartado los recargos que sean de carácter sancionador. 
  • Deudores morosos: El dinero que debe el inquilino que lleva varias mensualidades sin pagar, se podrá deducir como gasto, ya que el propietario tendrá este derecho si están regidos los requisitos necesarios. Si el deudor se encuentra en situación de concurso o han pasado más de seis meses entre la primera reclamación y el último día del año, se podrá hacer el tentativo 

Otras deducciones

  • La comunidad y otros gastos comunes: Si el encargado de asumir estos gastos sigue siendo el propietario, serán deducibles. Además, si se ha tenido un gasto extra en la comunidad de vecinos, se deberá indicar. 
  • Amortización de la vivienda y de bienes inmuebles: Este apartado se digire a las amortizaciones de bienes inmuebles, que son del 3% sobre el valor catastral, y de bienes muebles, si se trata de un piso amueblado, esto se amortizará en un 10% cada año. 
  • Importe de las primas de los seguros: Estos serían los seguros de protección de la casa. Responsabilidad civil, robo o de protección de impagos del alquiler. 
  • Suministros de hogar: La luz, el agua, la electricidad y el gas son gastos deducibles. 
  • Gastos de formalización del contrato: Se incluirán también las sumas efectuadas en concepto de gestión integral, inmobiliaria, etc, a la hora de haber firmado el contrato. 

Ahora ya sabes cómo reducir el alquiler siendo inquilino. Te recomendamos leer la siguiente nota:

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La Organización de Consumidores y Usuarios le ha solicitado al Ministerio de Hacienda que el IRPF para segunda vivienda sea computado solo por el periodo durante el cual pudieron utilizarse sin restricciones.

En otro artículo te contamos cómo tributan las viviendas vacías en el IRPF, pero lo que debes saber en esta oportunidad es que la misma metodología aplica para las segundas residencias. No obstante, la OCU ha presentado un pedido a la Agencia Tributaria, donde solicita que solo se compute en la declaración de la renta el proporcional del plazo durante el cual se pudo hacer uso de las segundas viviendas en 2020.

¿Cómo tributan las segundas viviendas en el IRPF?

Cualquier propiedad inmobiliaria que no esté alquilada se debe declarar en el IRPF, con la única excepción de la vivienda habitual y, como máximo, dos plazas de aparcamiento que hayan sido adquiridas conjuntamente con ella. Para hacerlo, se deben declarar las “rentas inmobiliarias imputadas”, que en el caso de una segunda vivienda se calculan multiplicando su valor catastral por un índice igual al 2% o al 1,1%. Esta última variable dependerá de cuándo se realizó la última revisión del catastro.

Para que no queden dudas, veamos un ejemplo: si tenemos una segunda residencia cuyo valor catastral es de cien mil euros, deberemos incluir en la declaración de la renta un rendimiento extra de dos mil euros (es decir, del 2% de 100 mil). La cuantía a pagar de IRPF por la segunda vivienda dependerá, finalmente, de la totalidad de nuestros ingresos anuales.  

En la declaración del IRPF de una segunda vivienda tampoco aplican las deducciones

Cuando una vivienda está alquilada, pueden deducirse algunos gastos de la declaración de la renta. Algunos de ellos son:

  • Préstamos que se hayan adquirido para realizar mejoras en la vivienda.
  • Impuestos como el IBI, tasas de limpieza y alumbrado.
  • Gastos por conservación y reparación de la vivienda.
  • El importe de las primas de contratos de seguros.
  • Gastos relacionados con la formalización del alquiler.
  • Deudas por impago, si el inquilino deudor está en concurso, o si han transcurrido más de seis meses desde la primera gestión de cobro.
  • Gastos de administración, portería, vigilancia, etc.

No obstante, cuando realizamos la declaración del IRPF e incluimos una segunda vivienda, ninguno de estos gastos puede deducirse.

“No es justo que te hagan pagar por lo que no te han dejado disfrutar”

Ahora bien, los acontecimientos extraordinarios de 2020 obligaron al Gobierno a decretar el estado de alarma y a reducir la movilidad en todo el territorio. Desde el 14 de marzo y hasta el 21 de junio, se impidieron los desplazamientos. Luego, en otoño, volvieron a imponerse medidas de este tipo con los nuevos brotes de coronavirus. Sin ir más lejos, en Cataluña, el Govern anunció recientemente un nuevo confinamiento comarcal. Como consecuencia, los propietarios de segundas residencias no han podido disfrutar plenamente de ellas durante el año pasado.

En este sentido, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) considera que “No es justo que te hagan pagar por lo que no te han dejado disfrutar”. Es por ello que decidieron elevar un pedido ante la Agencia Tributaria y el Consejo para la defensa del contribuyente, donde solicitan que, al momento de declarar el IRPF de la segunda vivienda, solo se compute el proporcional al tiempo disfrutado.

Desde la organización apuntan que “…con las restricciones que han venido adoptando las diferentes comunidades autónomas, esas segundas residencias no han estado a disposición de los propietarios”. Consideran, además que, para determinar la cuantía a pagar de IRPF por la segunda vivienda, solo deberían considerarse los periodos durante los cuales sí se pudo disponer de la propiedad. En consecuencia, proponen que se tribute solo la parte proporcional correspondiente a los días durante los cuales la movilidad no estuvo restringida.

La Dirección General de Tributos considera que el IRPF se debe declarar con normalidad

Para la Dirección General, todo inmueble que no sea vivienda habitual es susceptible de generar una renta o un ingreso, por lo que debe gravarse con el IRPF tal y como se hizo en los años anteriores. Así, se tiene en cuenta la disponibilidad de la vivienda, pero no se contempla su utilización efectiva.

Desde la OCU no respaldan este criterio, ya que “la imputación de rentas inmobiliarias no tiene en cuenta la utilización efectiva de la segunda vivienda, sino su disponibilidad a favor de su titular, sin atender a circunstancias que puedan afectar a dicha utilización”.

Tú, ¿qué opinas al respecto? ¿Consideras que es justo el reclamo de la OCU? ¿Deberían tributar las viviendas vacías al IRPF únicamente por el periodo durante el cual pudieron utilizarse? ¡Cuéntanoslo en comentarios! En Oi Real Estate nos interesa conocer tu opinión.

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Si tienes un piso y quieres alquilarlo, deberás saber cómo se calcula el impuesto de renta y cómo se constituye, para así evaluar un importe de ganancia anual entre los gastos y entradas que tendrás. 

Cuando compramos un piso como inversión, con la finalidad de ponerlo en alquiler en el futuro, uno de los puntos fundamentales es calcular cuánto gastaremos de impuestos. Cabe destacar, que el único impuesto que tendremos como propietarios en concepto de alquiler es el del IRPF, mientras que los inquilinos deberán encargarse del PDF.

¿Cómo se calcula el impuesto de renta?

Para saber cómo se calcula el impuesto de renta deberemos llevar a cabo unos cuantos pasos. Lo primero que hay que hacer para calcular el impuesto de renta es identificar la vivienda alquilada en el IRPF. Para realizar esta identificación se deben indicar los datos específicos de la propiedad en el Apartado C de Bienes inmuebles de la página 6 de la Renta 2019. Es decir, en las casillas que van de la 0061 a la 0075. O, si durante el año el piso estaba vacío o habitado por el arrendador, habrá que indicarlo en la casilla 0076, ya que Hacienda cobra un impuesto por los pisos vacíos denominado “imputaciones de renta inmobiliaria”.

¿Qué es el ITP? 

El ITP, Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, se aplica en la compraventa o alquileres de viviendas y en la ampliación de capital. El mismo se calcula por una escala gravamen y siempre lo paga el inquilino. De todas maneras, al ser un impuesto de escaso conocimiento, no siempre se incluye en los contratos de arrendamientos y podría significarle al inquilino una sanción económica en el futuro.  

¿Qué es el IRPF? 

Por su parte, IRPF, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, es un impuesto existente en España desde el año 1978. Este se encarga de gravar la renta, obtenida durante un año natural, a las personas residentes en España. Es un impuesto de carácter progresivo y directo, dirigido no solamente a los beneficios sobre un alquiler de vivienda, sino también a todas las entradas monetarias de las personas.  

Ingresos de alquiler 

Una vez declarado el inmueble, tendremos que especificarle a Hacienda cuánto será el importe bruto del alquiler anual sin deducciones. Este se indicará en la casilla 0102, es simplemente especificar cuánto hemos ganado por nuestra renta. 

Desgravar los gastos 

Si queremos desgravar los gastos tendremos que tener en cuenta exactamente todos los que produjimos en la vivienda, porque, cuantos más minuciosos seamos, más deducciones podremos sacar del dinero invertido. 

Todos los gastos deducibles son: 

  • Intereses de la hipoteca: La reducción no se hará sobre el gasto principal de la hipoteca, sino que será aplicada en los intereses y otros gastos, como las comisiones por amortización anticipada de la hipoteca. Estos gastos serán registrados en la casilla 0104.
  • Reparaciones y gastos de conservación del inmueble: Son considerados deducibles todos aquellos gastos que abarquen la sistematización y manutención de la propiedad, por ejemplo, manos de pintura, tapado de goteras, cambio de pisos, arreglos en los baños, etc. No se tomarán en cuenta la ampliación y nuevas construcciones que incluyan más ambientes.
  • IBI, tasas y otros impuestos: Se podrán deducir todos los tributos y recargos no estatales como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), o las tasas de limpieza, recogida de basura, alumbrado… No están incluidos en este apartado los recargos que sean de carácter sancionador.
  • Deudores morosos: El dinero que debe el inquilino que lleva varias mensualidades sin pagar, se podrá deducir como gasto, ya que el propietario tendrá este derecho si están regidos los requisitos necesarios. Si el deudor se encuentra en situación de concurso o han pasado más de seis meses entre la primera reclamación y el último día del año, se podrá hacer el tentativo.

Otros gastos deducibles

  • La comunidad y otros gastos comunes: Si el encargado de asumir estos gastos sigue siendo el propietario, serán deducibles. Además, si el año en el que se hace la declaración de la renta, se ha tenido un gasto extra en la comunidad de vecinos, se deberá indicar.
  • Amortización de la vivienda y de bienes inmuebles: Este apartado se digire a las amortizaciones de bienes inmuebles, que son del 3% sobre el valor catastral, y de bienes muebles, si se trata de un piso amueblado, esto se amortizará en un 10% cada año.
  • Importe de las primas de los seguros de hogar e impago: Estos serían los seguros de protección de la casa, de responsabilidad civil, robo o de protección de impagos del alquiler.
  • Suministros de hogar: La luz, el agua, la electricidad y el gas son gastos deducibles.
  • Gastos de formalización del contrato: Se incluirán también las sumas efectuadas en concepto de gestión integral, inmobiliaria, etc, a la hora de haber firmado el contrato.

Reducción del 60% por vivienda habitual 

Cuando la vivienda alquilada es la residencia habitual del inquilino, el propietario podrá reducirse de la cantidad resultante entre ingresos y gastos un 60%.  

Requisitos de vivienda habitual 

  • Deberá ser la residencia por lo menos durante tres años. 
  • Habituar en la casa de forma efectiva en un plazo de doce meses después de la compra. 

Tipo de IRPF 

Se deberá tributar el 40% de la ganancia neta, el IRPF se aplicará en esa base imponible de alquiler que tiene que declarar el propietario. A esta suma se le aplica el tipo de IRPF correspondiente al tramo al que pertenece el salario total del arrendador. Este tramo varía entre el 19 y el 45%, y es progresivo: a cuantos más ingresos, más impuestos. 

Tabla de IRPF

Dejamos aquí una tabla de los tramos del IRPF que se aplicaron en 2019 elaborado gracias a los datos de la Agencia Tributaria: 

0 a 12.450€: 19%.  

12.450€ a 20.200€: 24%. 

20.200€ a 35.200€: 30%. 

35.200€ a 60.000€: 37%. 

Más de 60.000€: 45%. 

En conclusión, para llegar a saber cómo se calcula el impuesto de renta, hay que seguir muchos pasos y hay que estar muy atento. Si ya tuviste tu experiencia, no dudes en comentarla y leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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Vendiste tu casa en el transcurso del año 2020 y te estás preguntando cuánto debes pagar a Hacienda, o reinvertiste el dinero en la compra de otra vivienda y no sabes si estás exento del pago del IRPF, no te preocupes más. En OI REAL ESTATE estamos para ayudarte, trayéndote toda la información que necesitas saber.

Vender una vivienda no solo cuesta trabajo, como conseguir posibles compradores, realizar anuncios en portales inmobiliarios; sino que también, cuesta dinero. Cuando por fin conseguiste vender tu casa y a un buen precio, el dinero obtenido por la venta,  no será todo para ti, deberás pagar un determinado porcentaje por la ganancia patrimonial a Hacienda.

Aunque pueda ser frustraste el tener que destinar parte de tu dinero obtenido a los impuestos, hay una buena noticia. Si al vender tu vivienda, has reinvertido la ganancia en la compra de otra nueva, puedes estar exento de pagar el IRPF.

Vendí mi casa en 2020 ¿Debo pagarle ahora a Hacienda?

Se dice que lo bueno dura poco y aquí, lo comprobamos. Luego de haber estado durando mucho tiempo tratado de vender nuestra casa, lo conseguimos; pero los impuestos te están esperando y tu sonrisa se va desdibujando.

Debes pagar a Hacienda en 2021, por la operación que realizaste el año pasado. Ya que al producirse la venta de tu vivienda, es necesario hacer una declaración por la ganancia patrimonial que se obtuvo. Pero no todas son malas noticias, porque si has invertido lo ganado en la compra de una nueva casa, puedes estar exento del pago del IRPF, lo cual es algo para prestarle atención.

¿Cuáles son los requisitos para estar exentos del pago del IRPF?

Aunque pueda parecer extraño, hay posibilidades para estar exentos de pagar impuestos por la venta de nuestra casa. Para estar libre de realizar pagos del IRPF, por haber obtenido una ganancia patrimonial con la venta de nuestro inmueble y aprovechar lo ganado con la reinversión en otra propiedad, hay que seguir ciertos requisitos.

Nada es gratis en esta vida y por lo tanto, hay que cumplir con ciertos pasos para ser beneficiarios de los beneficios de no pagar por un determinado impuesto. A continuación, te detallaremos qué debes hacer, para estar exento de pagar el IRPF.

Reinvierte todo el dinero de la venta en la compra de otra vivienda

Para que podamos estar exentos del pago del IRPF, debemos reinvertir todo el dinero ganado por en la venta de la vivienda. De esta manera, lograremos que la exención sea total, para ello debemos tener en cuenta los gastos que tuvimos para vender la propiedad en la compra de la nueva vivienda. Si nos llegara a queda un poco de dinero, solo podremos estar exentos por la cantidad reinvertida.

Hay un tiempo estipulado para realizar la reinversión, que es de dos años, pudiendo ser anteriores o posteriores a la venta. De modo que disponemos de un plazo, ya que si vendí mi casa en el 2020 tengo, un margen de tiempo de hasta el 2022 para adquirir otra vivienda.

La propiedad vendida tiene que ser la habitual. Esto quiere decir que  hay que residir como mínimo tres años continuos y anteriores a la venta, para que la reinversión pueda realizarse y cumplir con la exención.

¿Puedo estar exento si no cumplo con los tres años de residencia que se pide?

Sí, ya que existen ciertas cláusulas a las que podemos justificar la exención, aunque no se hayan cumplido los tres años de residencia. Para la Agencia Tributaria estas causas son las siguientes: caso de traslado laboral, celebración de un matrimonio o causa de divorcio.

Las causas pueden no ser reconocidas por Hacienda, ya que si se considera que la mudanza se produjo por la voluntad del contribuyente, no se le permitirá disfrutar del beneficio fiscal. Por lo tanto, esto debe ser aprobado, según la situación particular en la que se esté tratando.

La nueva vivienda adquirida por reinversión también tiene que ser la habitual

Para esto, es necesario habitar la vivienda de efectivamente, con un plazo de un año, desde la fecha de la compra o finalizar las obras. Si no nos mudamos para el plazo que se pautó al nuevo hogar, Hacienda nos pedirá que paguemos y no podremos estar exentos de hacerlo.

¿Qué ocurre si no me han dado la vivienda en el plazo solicitado, pierdo la posibilidad de exención?

Puede ocurrir que un comprador, haya vendido su vivienda habitual en el 2018 y no haya sido entregada hasta 2021 al nuevo propietario. Con lo que se indicaría que la casa fue entregada tres años más tarde de haberla comprado y por lo tanto Hacienda no la contabiliza como exención y desea que se le pague, por no haber cumplido con las reglamentaciones dispuestas.

Hubo un caso que data del año 2007, en donde la casa se le fue entregada años después. Se lo llevó a los tribunales y el Supremo, interpretando el reglamento del IRPF, concluyó que la norma no obliga a que en el plazo de los dos años la nueva vivienda debiese estar terminada y habitada.

Teniendo como referencia esta cuestión, vemos una posible exención más, claro que habrá que pasar por la justicia para demostrarlo. En este caso, se reinvirtió el dinero dentro de los dos años, pero no pudo habitarse la propiedad; ya que no se entregó en tiempo y forma.

Así que si quieres lograr estar exento del IRPF, el plazo comienza a contarse desde que se terminan las obras y te entregan la propiedad. No, desde cuando compras la propiedad.

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La plusvalía municipal es un impuesto que se aplica sobre el importe de revalorización del bien desde el momento en que lo compras hasta el día en que lo vendes, lo donas, o lo heredan tus descendientes. Entérate en esta nota en qué casos no se debe pagar.

Al momento de realizar la operación de compraventa de una vivienda te enfrentas al pago de varios impuestos. Los tres tributos más importantes que deberás afrontar serán el IRPF, el IBI y la Plusvalía municipal. El primero grava la renta del ejercicio, dentro del que se incluyen los rendimientos del trabajo, de actividades económicas y los rendimientos del capital, que son los que provienen de las ventas de los inmuebles y los ahorros. El Impuesto de Bienes Inmuebles ( IBI ) estará determinado por el valor catastral del suelo y por el valor catastral de las construcciones.

En este artículo nos enfocaremos en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, en su acrónimo IIVTNU, más conocido como Plusvalía Municipal. Si tienes dudas sobre qué incluye este impuesto y qué no, cuáles son sus plazos y cuándo prescribe, no dejes de leer este post!

¿Qué es la plusvalía municipal?

Cuando vendemos una vivienda se produce un incremento en el valor de los terrenos. Esto es lo que se conoce como Plusvalía y lo que deberemos pagar al fisco cada vez que hagamos una operación de esta naturaleza.

¿Cómo calculo cuánto tengo que pagar por la plusvalía municipal?

Si queremos calcular el  valor del tributo deberemos utilizar el valor catastral del suelo. La cantidad a pagar, estará determinada por el número de años que hemos ostentado la titularidad de la vivienda y el valor catastral. Es de cumplimiento obligado en cada Ayuntamiento.

¿Cuándo prescribe la plusvalía?

Hay varios casos en los que este impuesto prescribe:

  • Luego de pasados 4 años y un mes de la adquisición por compra o donación de una vivienda, la plusvalía prescribe.
  • En caso de defunción el plazo se extiende y es de 4 años y seis meses.

¿Qué plazos hay para pagar el impuesto de Plusvalía Municipal?

Los plazos difieren según la situación. En el caso de inter-vivos, el plazo de pago es de 30 días naturales desde la escritura de la venta. Cuando hablamos de mortis causa el plazo es de seis meses, que se pueden ampliar a otros seis más siempre que se solicite este recurso dentro del período inicial de seis meses.

¿En qué casos no se paga la Plusvalía Municipal en Madrid?

Todas las personas que vendan sus viviendas deben pagar este impuesto, aunque hay una serie de casos en los que se produce una excepción, contemplada en el Artículo 4 de la Ordenanza del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana del Ayuntamiento de Madrid. Las situaciones en las que no se debe pagar el impuesto a la Plusvalía Municipal son:

  • Si se vende un inmueble con un precio más bajo que el que se lo adquirió
  • Cuando son aportaciones de bienes y derechos realizados por los cónyuges a la sociedad conyugal. Además, las adjudicaciones que a su favor y en pago de ella se verifiquen 
  • En los casos de las transmisiones que se hacen los cónyuges en pago de haberes comunes
  • Luego de un divorcio, separación o nulidad matrimonial independiente del régimen económico matrimonial, las transmisiones de bienes entre cónyuges o a favor de los hijos serán exentas del pago de la Plusvalía.
  • Si se realizó una adjudicación de pisos o locales verificados por las cooperativas de viviendas a sus socios cooperativistas.
  • Cuando hay retención o reserva del usufructo y extinción del derecho real. Cuando fallece la persona usufructuaria o por transcurso del plazo para el que fue constituído
  • Si el incremento de valor lo experimentan terrenos considerados como rústicos según la consideración del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, será excento de pagar plusvalía
  • Cuando haya operaciones de fusión o escisión de empresas y aportaciones no dinerarias de ramas de actividad, a las que resulte aplicable el régimen tributario establecido, con las excepciones previstas en la normativa
  • En casos de procesos de adscripción a una Sociedad Anónima Deportiva que se haya creado recientemente.
  • Cuando la plusvalía que debemos pagar por el inmueble sea mayor que el beneficio obtenido por la venta de la misma. Este punto según se dió según una sentencia del Tribunal Supremo
  • Cuando haya operaciones distributivas de beneficios y cargas como consecuencia de la ejecución del planeamiento urbanístico según la normativa aplicable.
  • Los de transformación de sociedades colectivas, comanditarias o de responsabilidad limitada en sociedades anónimas.
  • Las aportaciones o transmisiones relacionadas con la SAREB.

Algunos entidades que tampoco requieren pagar la plusvalía municipal

Existen una serie de instituciones y organizaciones que están exentas de este pago, como por ejemplo el Estado Español, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos. Asimismo quedan exentas de pago la Cruz Roja, las entidades sin fines lucrativos, benéficas, gestoras de la Seguridad Social y Mutualidades de Previsión social. Además no deben pagar plusvalía municipal las personas o entidades con exención reconocida por Tratados o Convenios Internacionales.

¿Hay edificios protegidos exentos de este tributo?

Si, de acuerdo al Art. 62 de la Ley 16/1985, de 25 de Junio, del Patrimonio Histórico Español,  están exentos de este tributo los inmuebles situados en el conjunto histórico-artístico o declarados individualmente de interés cultura. Para que puedan beneficiarse de esta exención deben estar incluidos en el Catálogo General de Edificios Protegidos y que reúnan determinados requisitos.

¿Qué pasa cuando recibimos una herencia que da pérdidas?

Luego de una última modificación de la sentencia del Tribunal Constitucional y el Supremo, no será necesario pagar la plusvalía municipal de una herencia en el caso de haber pérdidas.

¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre cuándo pagar y cuando no la Plusvalía Municipal? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos.OI REAL ESTATE cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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¿Vendiste tu piso en 2020, pero no sabes cuándo ni cuánto tienes que pagar en concepto de IRPF? ¡No Te preocupes! En este artículo te contamos todo sobre el calendario fiscal 2021.

Se acerca el momento de hacer la declaración de la renta y con ello surgen muchas dudas respecto de los impuestos que deben pagarse por vender un piso. Es por eso que decidimos facilitarte toda la información que necesitas para declarar estos tributos sin mayores inconvenientes. ¡Toma nota!

Calendario fiscal 2021: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

El IRPF debe pagarse únicamente en aquellos casos en donde se produjo una ganancia patrimonial. A grandes rasgos, esto se refiere a aquellas operaciones en donde el precio de venta del inmueble fue superior al precio de compra original.

Ahora bien, su declaración se realiza a año vencido, es decir que si vendiste tu piso en 2020 deberás declararlo frente al Ministerio de Hacienda en 2021. Si, en cambio, vendiste tu piso durante el mes de enero de este año, el pago del IRPF se reserva para la declaración de la renta de 2022.

Dicho esto, si corresponde que pagues el IRPF por la venta de tu piso en 2021, ¡presta atención al calendario fiscal!

La Agencia tributaria ya lo ha publicado: el periodo de recaudación comienza el miércoles 7 de abril y finaliza el 30 de junio, siempre que la presentación se realice online. Para ello, debes contar con alguno de estos tres elementos: DNI electrónico, certificado electrónico o Cl@ve PIN.

En cambio, si decides hacer la declaración a través del teléfono o en formato presencial, las fechas cambian ligeramente.

Si la realizas por teléfono, debes pedir cita previa a partir del 4 de mayo y serás atendido en la fecha que te indiquen. Esta última podrá ser entre el 6 de mayo y el 30 de junio.

Si eliges la modalidad presencial, también debes pedir cita previa, pero a partir del 27 de mayo y serás atendido en la Agencia Tributaria a partir del 2 de junio y hasta el 30 de junio. Dadas las circunstancias, te recomendamos que elijas la modalidad online siempre que sea posible.

Calendario fiscal 2021: Plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana se conoce comúnmente como plusvalía municipal y es otro de los impuestos que debes pagar por la venta de tu piso. Tal y como su nombre lo indica, este tributo depende del incremento del valor que ha experimentado el suelo del inmueble desde su compra hasta su venta. En consecuencia, se calcula tomando como base el valor catastral y la cantidad de años durante los cuales has sido propietario del suelo.

Aunque a primera vista parece complejo, en otro artículo te contamos cómo calcular la plusvalía municipal.

Ahora bien, en lo que respecta a este impuesto, el calendario fiscal 2021 no afecta directamente. La normativa exige que el pago de la plusvalía municipal se realice en la hacienda autonómica de la localidad correspondiente y el plazo de pago es de treinta días hábiles desde el momento en que se firma la escritura de compraventa. No obstante, la mayoría de los municipios permiten el aplazamiento del pago o el pago fraccionado, pero habrá que solicitar una autorización para ello.

Calendario fiscal 2021: Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

El Impuesto de Bienes Inmuebles grava la mera tenencia de la propiedad, lo que significa que, estrictamente hablando, no es un impuesto relacionado con la venta del bien. No obstante, el propietario del piso al día primero de enero será quien pague el IBI.

Ahora bien, que el ayuntamiento le gire el impuesto al vendedor no significa que sea este quien deba pagarlo. La ley permite que el antiguo y el nuevo propietario negocien el porcentaje del IBI que le corresponde pagar a cada uno en función del tiempo durante el cual han sido dueños del inmueble.

Entonces si, por ejemplo, vendes tu piso el primero de octubre, deberás pagar el IBI proporcional a los primeros nueve meses, mientras que el comprador pagará el porcentaje que corresponde a los tres meses restantes.

Respecto de la fecha de pago del IBI, esta variará según la localidad en donde se encuentre el inmueble. En Barcelona, por ejemplo, el periodo de pago voluntario es entre el primero de marzo y el tres de mayo, salvo que lo tengas domiciliado. En Madrid, en cambio, el periodo de pago es entre el primero de octubre y el treinta de noviembre.

Recuerda que, si eres propietario de un piso de alquiler, te corresponde a ti pagar el IBI, salvo que se haya pactado algo diferente en el contrato de arrendamiento.

¿Quieres saber más sobre los impuestos que debes pagar por la venta de tu piso?

En esta oportunidad hemos querido aclarar todas tus dudas respecto del calendario fiscal 2021. Pero tanto el IRPF como el IBI y la plusvalía municipal son temas complejos que ameritan mucha más información. Es por ello que decidimos facilitarte esta guía gratuita en donde profundizamos sobre cada uno de estos tributos. ¡No te la pierdas!

Descargar guía de impuestos por la venta de tu piso:

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    Vender un piso es una excelente oportunidad para ganar dinero. Sin embargo, es importante que conozcas de antemano cuáles son los impuestos que deberás pagar luego de la transacción. Solo así podrás asegurarte de que la operación llegue a buen puerto. En este artículo te contamos todo lo que tienes que saber al respecto si planeas vender tu piso en 2021. ¡Toma nota!

    Si planeas vender tu piso en el 2021 (o si ya lo has hecho durante el 2020), deberás considerar cuáles son los impuestos que tienes que pagar por la transacción. Estar al día con la Agencia Tributaria supone una gran ventaja y es por eso que decidimos ayudarte a dilucidar cuánto es exactamente lo que tendrás que pagar por la venta de tu piso.

    Impuestos por vender tu piso en 2021: ¿cuáles son?

    Los impuestos que deberás pagar por vender tu piso en 2021 son, fundamentalmente, dos: el IRPF y la Plusvalía Municipal. Aunque también deberás tener en cuenta el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, dado que, en ocasiones, le corresponde pagarlo al vendedor. Veamos, entonces, qué son y cómo se calculan cada uno de estos tributos.

    Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

    Si la venta de la propiedad te ha generado un beneficio económico, deberás pagar IRPF por la transacción. Es decir que, si consigues vender tu piso por un precio mayor al que lo pagaste al momento de adquirirlo, la Agencia Tributaria considerará que has tenido un incremento patrimonial y, en consecuencia, tendrás que pagar los impuestos asociados.

    Ahora bien, ¿cuánto se paga de IRPF por vender una casa? Para responder a esta pregunta, primero debemos definir dos conceptos clave: el valor de adquisición y el valor de transmisión.

    El valor de adquisición hace referencia a los gastos que enfrentaste cuando compraste la propiedad, pero también contempla si has recibido o no algún ingreso proveniente del alquiler del inmueble. Se calcula de la siguiente manera:

    El valor de transmisión, por su parte, se refiere al dinero que realmente obtienes luego de la venta de la propiedad. Por lo tanto, se calcula de la siguiente manera:

    Ahora bien, para conocer la base imponible del IRPF, deberás restar el valor de transmisión y el valor de adquisición. Si dicha diferencia arroja un resultado positivo, te corresponderá pagar el impuesto en cuestión.

    El importe final del tributo dependerá del tramo en donde se ubiquen tus ganancias anuales. En general, a día de hoy, el porcentaje que se aplica sobre la base imponible oscila entre el 19% y el 23%.

    Excepciones del pago del IRPF por vender un piso

    En principio te hemos dicho que siempre que obtengas una ganancia por la venta de tu piso, tendrás que pagar el IRPF. Si bien esta es una verdad general, también es cierto que existen excepciones. Veamos cuáles son.

    La primera se refiere a que, si al restar el valor de transmisión y el valor de adquisición, obtienes un resultado negativo, la Agencia Tributaria entenderá que has incurrido en pérdidas y, en consecuencia, no deberás pagar el tributo.

    La segunda excepción se aplica en aquellos casos en donde sí se ha obtenido una ganancia por la venta de la propiedad, pero el dinero se reinvierte en otra vivienda habitual.

    La tercera también data de aquellas situaciones en donde se obtiene una ganancia por la venta del inmueble, pero donde el vendedor es una persona mayor de sesenta y cinco años que ha decidido vender su vivienda habitual o contratar una renta vitalicia en el caso de que la propiedad en cuestión fuera una segunda residencia.

    La cuarta y última excepción hace referencia a aquellas personas que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca y deciden entregar el inmueble como dación de pago.

    Cabe aclarar que, aunque no debas pagar el IRPF, ¡sí estás obligado a incluir la venta en la declaración de la renta! En efecto, ha ocurrido que el Ministerio de Hacienda se ha negado a reconocer una exención porque el vendedor omitió esta información en su declaración.

    Plusvalía Municipal

    Otro de los impuestos que deberás pagar por vender tu piso en 2021 es la plusvalía municipal. Su tributo está relacionado con el valor del suelo y no con el precio de compraventa de la propiedad. En efecto, “plusvalía municipal” es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU).

    Por todo esto, las variables que determinarán la cantidad de dinero que deberás pagar por la plusvalía municipal son las siguientes:

    • El valor catastral del piso.
    • Los años durante los cuales hayas sido dueño de la propiedad.
    • El coeficiente y el porcentaje del tributo, que depende del ayuntamiento.

    El cálculo de la plusvalía municipal es un tanto más complejo que el del IRPF. A grandes rasgos, cada ayuntamiento aplica un porcentaje de impuesto y un coeficiente diferente. Por lo tanto, la cantidad a pagar dependerá del lugar donde se ubique el inmueble. Veamos un ejemplo:

    Si el valor catastral de tu vivienda, que se encuentra en Barcelona, es de 150 000 euros y has sido dueño de la propiedad durante 10 años, deberás pagar de plusvalía municipal un total de 13 950 euros.

    En otro post hemos profundizado sobre este tema y puedes acceder a través del siguiente link:

    Cabe agregar que el responsable de pagar la plusvalía municipal es siempre el vendedor. Ahora bien, si heredas una vivienda, también tendrás que pagar este tributo para adjudicarte la titularidad del inmueble. Y si, a posteriori, decides venderla, tendrás que pagar nuevamente el IVTNU, salvo que la herencia y la venta ocurran durante el mismo año.

    Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

    El Impuesto de Bienes Inmuebles se paga por el simple hecho de ser propietario de un inmueble. Estrictamente hablando, no está ligado a la venta de tu piso, pero sí deberás tenerlo en cuenta luego de realizar la transmisión.

    Lo que dice la ley es que el responsable de pagar el IBI será el dueño del inmueble al día primero de enero. Pero ¿qué ocurre si la venta se realiza a mitad del año? Habitualmente, se negocia entre ambas partes el pago del impuesto correspondiente, de forma tal que cada quien pueda pagar solo el porcentaje que corresponda al tiempo en que fue propietario del inmueble. La legislación vigente admite explícitamente este tipo de negociaciones.

    Ahora ya sabes cuáles son los impuestos que tendrás que pagar si decides vender tu piso en 2021.

    ¿Tienes más inquietudes? Puedes dejárnoslas en comentarios. ¿Quieres recibir ayuda profesional para realizar la transacción? Entonces, ¡contáctanos!

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