¿Tienes un piso de alquiler turístico que permaneció sin inquilino durante 2020? Te interesará saber cómo tributa una vivienda vacía para el IRPF. En este artículo te lo contamos.
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Ya inició la campaña de declaración de la renta 2020-2021, y el último año nos ha presentado situaciones peculiares que despiertan nuevas preguntas a la hora de pagar nuestros impuestos. En esta ocasión, queremos contarte cómo tributan las viviendas vacías, puesto que muchos pisos destinados al alquiler turístico no han generado rentas durante 2020. Pero ¿debemos declararlas entonces? La respuesta es sí.
En una sentencia reciente del Tribunal Supremo, se especifica que “todo inmueble que no sea vivienda habitual es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava con el IRPF”. A ello se añade otra cuestión fundamental, y es que, sin inquilinos, tampoco se pueden deducir los gastos. En palabras del supremo, “si no hay renta en el ejercicio o parte de él, no cabe deducir gastos imputables a ese periodo”.
Para comprender mejor cómo tributan las viviendas vacías en el IRPF, comenzaremos por evaluar el gravamen de las viviendas alquiladas.
¿Cuánto se paga de IRPF por una vivienda alquilada?
El dinero proveniente de las rentas se considera en el IRPF como un rendimiento de capital inmobiliario. En condiciones normales, es decir, si el piso está alquilado, dicho rendimiento se calcula de la siguiente manera:
Al dinero procedente del alquiler anual (rendimientos íntegros) debemos restarle los gastos que se consideran deducibles (más adelante detallaremos cuáles son). De esta manera, se obtiene un rendimiento neto, sobre el cual se aplica una reducción del 60% solo cuando el inmueble alquilado esté destinado a vivienda. Así obtendremos la base imponible del IRPF por el rendimiento del capital inmobiliario.
Si, por ejemplo, recibimos doce mil euros al año provenientes de las rentas y los gastos deducibles alcanzan los tres mil euros, la ganancia neta será de nueve mil euros. Si a ello le aplicamos la reducción del 60%, tributaremos únicamente por el 40% restante, es decir, por 3 600 euros. Ello se sumará al resto de los ingresos que provienen de nuestra actividad económica habitual, constituyendo así la base imponible.
¿Qué gastos son deducibles?
Algunos de los gastos que sí pueden deducirse en la declaración del IRPF de una vivienda alquilada son los siguientes:
- Préstamos que se hayan adquirido para realizar mejoras en la vivienda.
- Impuestos como el IBI, tasas de limpieza y alumbrado.
- Gastos por conservación y reparación de la vivienda.
- El importe de las primas de contratos de seguros.
- Gastos relacionados con la formalización del alquiler.
- Deudas por impago, si el inquilino deudor está en concurso, o si han transcurrido más de seis meses desde la primera gestión de cobro.
- Gastos de administración, portería, vigilancia, etc.
¿Cuánto se paga de IRPF por una vivienda vacía?
Ahora que ya conocemos cómo tributan las rentas de una vivienda con inquilino, estamos en condiciones de analizar el pago de IRPF por una vivienda vacía. Partimos de la base de que cualquier inmueble susceptible de ser alquilado debe declararse frente al Ministerio de Hacienda.
Ahora bien, lo que debemos tener en cuenta es que, en las propiedades vacías, al margen de la vivienda habitual, debe imputarse una renta inmobiliaria igual al 2% de su valor catastral, aunque en algunos municipios este porcentaje se reduce al 1,1%. Veamos un ejemplo:
Si tenemos una vivienda vacía cuyo valor catastral es de cien mil euros, deberemos incluir en la declaración de la renta un rendimiento extra de dos mil euros (es decir, del 2% de 100 mil). La cuantía a pagar de IRPF por la segunda vivienda dependerá, finalmente, de la totalidad de nuestros ingresos anuales.
¿En qué casos se imputa el 1,1% del valor catastral?
Se imputa el 1,1% para el IRPF de una vivienda vacía en aquellos casos en donde:
- El valor catastral del inmueble no se ha revisado en los últimos diez años.
- El inmueble carece de valor catastral. En este caso particular, el 1,1% de aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores: el precio de adquisición o el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.
Deducciones del IRPF en una vivienda vacía
Durante el tiempo que la vivienda estuvo vacía, no podrán deducirse los gastos que te hemos detallado anteriormente. Es decir que, si tu piso no tuvo inquilino durante cuatro meses, deberás restar el proporcional correspondiente a ese periodo de los gastos anuales como el IBI. Por lo tanto, solo deducirás estos costes durante el tiempo que la vivienda estuvo alquilada.
Al igual que en el ejemplo anterior, si la vivienda estuvo vacía durante todo el año, no podrás deducir ningún gasto en tu declaración del IRPF.
Casos en los que no se imputan las rentas inmobiliarias
Recuerda que la vivienda habitual no es susceptible de generar ganancias para el propietario, por lo que ninguna de las consideraciones que mencionamos anteriormente afecta a este tipo de inmuebles. Pero, además, no se imputan las rentas inmobiliarias en los siguientes casos:
- Plazas de garaje adquiridas con tu vivienda habitual, con un máximo de dos.
- Terrenos.
- Inmuebles en construcción.
- Viviendas en las que residen los hijos y el otro progenitor, en caso de divorcio.
Como puedes ver, tener una vivienda vacía genera más gastos que beneficios. ¿Te has planteado alquilarla con la ayuda de un gestor inmobiliario? ¡En Oi Real Estate podemos ayudarte!
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