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Pasos para realizar el estudio viabilidad de un hotel

23 noviembre, 2022 No hay comentarios

Antes de concretar un proyecto de alojamiento, sea un hotel o un albergue, se debe realizar un estudio viabilidad que incluye varios factores para analizar su conveniencia. En esta nota te explicaremos en qué consiste y los pasos a seguir. Además, explicaremos la tendencia creciente en robótica hotelera española.

En este artículo encontrarás:

Los hoteles, especialmente los resorts, fueron el segmento que más inversionistas ha atraído durante el último año. La focalización ha sido el sur de Europa, concentrándose en España, Grecia y Portugal. Para más información sobre este tema puedes leer nuestra nota Los inversores apuestan por los resorts en el sur de Europa.

Instalar un hotel generalmente responde al interés de varios inversores que han apostado por el proyecto. Es por eso que es clave realizar un estudio viabilidad para analizar la rentabilidad futura que el mismo brindará a todos los participantes.

En qué consiste el estudio viabilidad para hoteles

Muchos factores influyen en la puesta en marcha de un proyecto: económicos, de localización, del sector en sí, etc. A continuación te brindaremos cada uno de ellos para comenzar a idear lo que es un plan viabilidad dentro del segmento hotelero.

Factores económicos del plan viabilidad

Primero debemos calcular la inversión que nuestro proyecto necesitará para saber cuántos inversores debemos salir a buscar. Generar una planilla con los costos de la construcción, los sueldos de los empleados, las tarifas de las licencias que se deberán solicitar, materiales y cualquier otro ítem que genere un gasto.

Al realizar este cálculo podremos analizar las diferentes opciones para financiarlo, la cantidad de inversores que precisaremos y el tiempo que se tardará en recuperar ese monto y transformarlo en ganancia.

Otros factores económicos son:

fijar el precio de las habitaciones de nuestro hotel, tras realizar una aguda investigación y trabajo de campo dentro del sector
tener en cuenta el cambio de temporadas para establecer variaciones en los precios
pensar promociones por estadías más extensas o determinadas fechas

Calcular la rentabilidad

Analizar el ROI (Retorno sobre la Inversión) es fundamental para comparar el beneficio con la utilidad a obtener. Todo se realiza partiendo de la inversión inicial y a través de esta herramienta se analizará el rendimiento económico del hotel, en este caso.

Se obtiene dividiendo el beneficio neto (sin los impuestos) por la cantidad de activos o ventas que se deben realizar para obtener ese beneficio. Al comparar los ROI anuales se puede tener una idea del crecimiento de la empresa o, al contrario, analizar las pérdidas que se están sufriendo.

Este dato es uno de los más importantes a presentar a los inversionistas, pues en base a esto decidirán si están interesados en ser parte del proyecto o no.

Localización del hotel

La ubicación del proyecto es clave, debemos analizar profundamente la zona, los comercios alrededor, las conexiones de transporte que posee con otras ciudades. Además, se deberá realizar un estudio de los precios de la competencia y de las tarifas de los servicios básicos.

Analizar al sector es clave para el estudio viabilidad

Estudiar a la competencia dentro de esa localidad es clave: recurrir a las juntas de turismo, ingresar en los sitios web de reservas hoteleras e interactuar con los demás operadores turísticos es primordial. Este conocimiento nos permitirá diferenciarnos de la competencia, distinguirnos por algún rasgo en particular y así poder sobresalir del resto.

Tamaño del hotel

Al decidir la inversión que necesitaremos y las características que resaltarán de nuestro hotel, tendremos que avanzar sobre las dimensiones del mismo. En base a la demanda deseada, se establecerá el tamaño de las instalaciones y los servicios que ofrecerá a sus huéspedes.

La robótica se suma al estudio viabilidad de un hotel

El Instituto Tecnológico Hotelero (ITH), junto con la Dirección General de Industria y de la Pequeña y Mediana Empresa (DGPYME), ha realizado un estudio de viabilidad sobre la introducción de la robótica en determinados aspectos de los hoteles.

El objetivo principal es ahorrar costes y agilizar procesos dentro de la actividad hotelera, manteniendo un servicio de excelencia al mismo tiempo. Además, con la colaboración de los robots, las empresas se volverán más competitivas en el mercado actual hotelero.

ITH ha realizado una prueba piloto de este estudio viabilidad el año pasado en el hotel Only You Atocha. Se instaló un robot especializado en experiencia al cliente y de back office para analizar la implantación de la robótica en el sector y evaluar sus resultados.

¿En qué áreas conviene instalar la robótica hotelera?

Según los estudios previos y los resultados de la prueba piloto en Atocha, las áreas a reforzar con robótica serían las siguientes:

En la recepción de los hoteles: todos los procesos de check in, check out, cuestionarios y formularios a completar por los huéspedes son ideales para automatizar, aunque deberán complementarse con los recepcionistas físicos.
En el área de experiencia del cliente: la robótica facilita enormemente las reservas cruzadas, las encuestas de satisfacción, las reservas fuera del hotel y ayuda en la espera de los clientes mientras el recepcionista está atendiendo a otra persona.
Área de limpieza: los primeros robots que las personas comenzaron a utilizar en sus casas fueron los barredores y limpiadores de pisos. Este producto resultará muy útil para el sector hotelero, especialmente en el área de lavandería y limpieza de pisos. También pueden tender las camas y limpiar el aire de las habitaciones.
Sector alimentación y bebidas: un robot es ideal para acercarles el menú a las personas alojadas en el hotel y también para el momento del cobro. Por supuesto que no reemplaza el trato que un mozo puede llegar a tener con las personas y la atención personalizada.
Área de eventos y salas de reuniones: si debemos controlar la cantidad de personas dentro de los salones, analizar si se respeta la distancia social o controlar el uso de mascarillas, los robots son realmente prácticos. También pueden facilitar y agilizar el ingreso y registro en determinados eventos.
Asistencia en zonas comunes del hotel: hay robots que utilizan los datos biométricos para colaborar en la atención al cliente y brindando información a las personas que la solicitan.

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En Invertir

Inversión inmobiliaria con 50 euros

23 noviembre, 2022 No hay comentarios

No toda inversión en ladrillo significa grandes sumas de dinero. Para quienes desean invertir y no cuentan con grandes ahorros, existen alternativas donde participar de una inversión inmobiliaria con 50 euros. Aquí presentamos algunos ejemplos y aportamos recomendaciones.

En todo el mundo, la inversión en vivienda continúa siendo la preferencia de quienes desean o necesitan mantenerse al margen de los vaivenes coyunturales de sus países. Más aun cuando nos encontramos en pocos años con una pandemia, una crisis energética y una guerra. Puedes leer más en este artículo. Pero siempre se asocia la inversión inmobiliaria con grandes sumas de dinero. En este artículo vamos a presentar opciones de inversión inmobiliaria con 50 euros.

Se trata de plataformas digitales que organizan la inversión, realizan la compra, los arreglos necesarios y, llegado el momento, se decide por la reventa del inmueble o se mantiene como vivienda de alquiler. Todo eso a partir de una inversión mínima, que en algunos casos puede ser de 50 euros. La rentabilidad es un punto a estudiar, al igual que las precauciones que se deben tener en toda inversión.

Plataformas de inversión en vivienda

Las plataformas de inversión son un instrumento mediante el cual las personas que invierten financian la compra de propiedades a través de montos establecidos. Una vez adquirida la vivienda, se realizan todos los arreglos que se consideren necesarios. Luego se toma la decisión sobre si revender la propiedad o utilizarla como vivienda de alquiler.

En cuanto a los retornos, pueden resultar de lo generado tanto por la nueva venta, como por el alquiler de la vivienda. Y este es uno de los puntos que se deben considerar, pues la rentabilidad depende de variables que en ocasiones se escapan de nuestras manos. Un cambio en la legislación, la baja de precios del mercado o un arreglo costoso pueden hacer que la inversión no se recupere en los tiempos estimados.

Pero llegado al caso de la compra de una vivienda, lo que más pesa en decisión de venta o alquiler es la propia necesidad de los inversores. Si lo que prevalece es contar con el retorno lo más pronto posible, entonces la vivienda se pone nuevamente a la venta. En cambio, cuando el precio de mercado no se ajusta a los niveles de ganancia esperados, los inversores pueden optar por alquilar la propiedad y así generar algún volumen de ingresos mientras esperan la revalorización de la propiedad.

Inversión Inmobiliaria con 50 euros

Como dijimos, existen varias maneras de realizar una inversión sin necesidad de volcar grandes sumas de dinero. Las plataformas son una de las maneras en que se realizan este tipo de negocios.

A través de ellas se pueden realizar una inversión inmobiliaria con 50 euros. O más, claro está; lo destacable de este esquema es la accesibilidad, ya sea por el monto que se debe contar, como los tramites que se evitan al ser parte de una inversión colectiva.

Incluso se facilitan varios pasos. Por ejemplo, los gestores de la plataforma son quienes se encargan de seleccionar la propiedad adecuada, considerar los criterios de ubicación, valor de mercado, actuaciones que se deben realizar, etc. Todo esto redunda en una oferta de compra que inmediatamente se traduce en una inversión, ya sea como reventa de la vivienda como para su alquiler.

Algunas plataformas que ofrecen este tipo de inversiones tienen asiento en España, mientras que otras responden a sus casas centrales en el exterior. Un ejemplo es Estate Gurú, que tiene filiales en Lituania, Letonia, Estonia, Finlandia y -claro está- España. Es de las plataformas de inversión que tiene un cupo mínimo de 50 euros; además, ofrece un bonus en metálico del 0,5% durante los primeros tres meses. En cuanto a la rentabilidad, se mueve entre el 9 y el 11%.

Otra con una inversión mínima de 50 euros, y cuya figura legal es de Plataforma de Financiación Participativa, es Stockrowd. Las ventajas para aquellos inversores de 500 euros es la devolución inmediata de 50 euros. En tanto que Urbanitae ofrece a quienes también inviertan 500 euros, el 1% de cashback. Por último, Peerbrick tiene un monto mínimo de inversión más alto; son 1000 euros y su especialización es una de las plataformas que trabajan bajo el modelo de compra-reforma-venta flash.

Resguardos

Como toda inversión, hay resguardos que tener, sobre todo cuando se trata de un modelo de negocios que no cuenta con un amplio conocimiento. Por ejemplo, puede que la propiedad elegida se devalúe por distintas circunstancias: un cambio en la legislación, que las actuaciones necesarias sean mayores de las planeadas, etc.

Otro aspecto a considerar es que para participar de una plataforma de inversión es necesario mantener la inversión hasta que la propiedad sea nuevamente vendida. Por lo que la liquidez se obtendrá recién al finalizar el proceso de adquisición, remodelación y posterior venta. Allí, la opción es vender la participación a otro inversor.

Recomendaciones

En cuanto a las recomendaciones del caso, están en función tanto del conocimiento previo que se tenga del modelo de negocios, como de la cantidad que se desea invertir. Analistas y expertos opinan que una buena manera de apostar por este tipo de negocios es mantener un monto no mayor de 3000 euros; y que el monto total invertido en las diferentes plataformas no superen los 10.000 euros.

Por último, se debe mencionar que lo particular de este modelo de negocios es que la participación implica perder el control absoluto del dinero invertido; de hecho, es la Plataforma la que cuenta con la potestad de elegir la zona, el tipo de propiedad a comprar, las actuaciones necesarias; y también la que decide si es conveniente vender la vivienda o ponerla en alquiler.

Si se consideran todos los aspecto y se toman los recaudos mencionados, es posible encontrar una buena opción de inversión inmobiliaria con 50 euros. En algunas plataformas serán más altos los mínimos de participación, pero se trata de un modelo de negocios cada vez más ponderado.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la posibilidad de inversión inmobiliaria con 50 euros. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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La inversión sostenible y sus ‘brotes verdes’

En Invertir

Métricas para evaluar funcionamiento de un hotel

17 noviembre, 2022 No hay comentarios

Para que un establecimiento sea exitoso se debe conocer y saber utilizar las métricas adecuadas que servirán para entender sus fortalezas y saber qué camino seguir. En esta nota te contaremos sobre cuáles son las métricas para evaluar un hotel más adecuadas y las últimas novedades al respecto.

En este artículo encontrarás:

Las decisiones respecto a las inversiones de un hotel, a enfocarse en capacitaciones al personal del establecimiento o en fortalecer otro canales de atención, por ejemplo, se toman en base a ciertos análisis de métricas hoteleras. Conocer las fortalezas y debilidades de la empresa ayudará a saber por qué camino deben ir las decisiones de la empresa.

A continuación te presentaremos una serie de métricas para evaluar un hotel aunque cada uno decidirá cuáles le serán más convenientes en función del objetivo que tenga en mente.

Al respecto, sugerimos completar esta lectura con la siguiente nota: El índice RevPAR en las métricas hoteleras.

Métricas para evaluar un hotel relacionadas con las operaciones

Puntos VIP

Este modo de reconocimiento al viajero frecuente, en este caso al huésped recurrente, otorga premios o puntos a las personas que se alojen asiduamente en el hotel. Esto demuestra un reconocimiento por parte de la empresa hacia el cliente y otorga un incentivo a que la persona gaste más en el hotel, que vuelva a elegirlo en sus próximos viajes.

Comparativa de huéspedes

Contabilizar y comparar cada huésped que ingresa por primera vez al hotel con cada persona que vuelve al hotel, y previamente habiéndose alojado antes. Estas métricas ayudan a enfocarse en la fidelización de los clientes.

Medir los ingresos que cada empleado genera

Para percatarse de problemas de productividad a tiempo, poder medir la eficiencia y la calidad del trabajo de cada empleado es muy importante.

Encuesta de satisfacción a los clientes

Poder obtener respuestas y consejo de primera mano de los clientes es una muy buena fuente para entender cuáles son los aspectos a mejorar y cuáles a fortalecer.

Analizar los cambios de turno de los empleados

Cada rotación de los equipos de empleados conlleva un cambio en el modo de trabajar de ese equipo y el rendimiento consecuente dentro de la empresa.

Métricas para evaluar un hotel relacionadas con el marketing

Las estrellas del hotel

La cantidad de estrellas que el hotel posea repercuten en su reputación, en su imagen y, por ende, en sus cifras de reservaciones.

Reseñas de clientes

Poder conocer las opiniones que los huéspedes dejan escritas en diversos portales luego de su paso por el hotel es importante para tomar nota de aspectos a mejorar. Además, está bien visto responder a esos mensajes agradeciendo a las personas haberse tomado ese tiempo para escribir sobre el hotel.

Armar diferentes tasas de conversión

Las tasas de conversión pueden ser cosas bien distintas: apertura de mails, suscripción a boletines, click en la web, etc. Siempre dependerá del objetivo puntual a alcanzar pero la herramienta en sí brinda muchos datos para poder trabajar mejor.

Desuscripciones o bajas

Analizar la pérdida de seguidores en las redes sociales, de clientes desuscriptos al boletín o cualquier otra baja o cancelación es también importante para investigar problemas de contenido, de promociones o de cualquier otra índole.

Estudiar los dispositivos que los clientes utilizan

¿Qué dispositivo suelen utilizar los clientes para ver sus e-mails? ¿Utilizan un ordenador o su móvil? Las respuestas servirán para que el Departamento de Marketing optimice sus mensajes y su contenido.

Métricas para evaluar un hotel que se relacionan con los ingresos

Analizar las reservas inconclusas

¿Por qué la persona ingresó a la web pero no reservó? ¿Llegó a ver las tarifas y eso fue lo que no le agradó? ¿Esa persona ha visitado anteriormente el sitio del hotel? Esos clientes deben ser captados con los mecanismos del marketing para que concreten sus reservas.

Estudiar el origen de las reservas

Si la mayoría de las reservas se originaron a través de otro sitio intermediario hay que replantearse la estrategia de captación de la clientela. Las reservas deben ser, en su mayoría, realizadas directamente al hotel y sin terceros en el medio.

La herramienta de métricas Business Intelligence se actualiza

Esta herramienta, lanzada al mercado en el año 2020 por la empresa Mirai, permite hacer un uso inteligente de los datos y de la información del mercado, de los competidores, proveedores e incluso de los propios empleados. Business Intelligence o BI combina información interna y externa.

Los cambios en BI

La nueva actualización de esta herramienta permite elegir el año base para comparar las distintas métricas y datos que poseemos del hotel entre las siguientes opciones:

2021
2020
2019 o antes de la pandemia

Recordemos que el año 2020 ha pasado casi inadvertido para el sector de la hotelería y el turismo, debido al cierre de fronteras y el aislamiento de las personas en sus casas. Es por ese motivo que realizar una comparativa con ese año no sería algo real ya que estuvo prácticamente paralizado.

Por ese motivo, BI da la opción de que cada hotel elija con qué año compararse, si con el año en donde el coronavirus impedía a las personas moverse tranquilamente o remontarse a épocas anteriores al mismo.

Funciones del BI

Dentro del sinfín de herramientas que BI ofrece, hallamos las más importantes:

Análisis de datos: situación general del establecimiento, tipo de estancia, markets, pickups, etc.
Comparativas de rendimiento (o benchmark) con clientes similares.
Reporte de todas las inversiones generadas por las distintas estrategias de marketing
Competitividad de precios con los demás hoteles.

Ventajas de utilizar BI

Encontramos cuatro principales ventajas de utilizar la herramienta de Mirai:

Capacidad de analizar y combinar información interna y externa utilizando distintos sistemas y fuentes.
Mayor profundidad de análisis y reportes más amplios.
Poder remontar ese mismo análisis a fechas anteriores.
Poder realizar proyecciones y pronósticos a largo plazo utilizando toda la información recolectada.

Esta herramienta realmente será muy fructífera si se aplica correctamente en cada empresa y permitirá hacer foco en las necesidades de cambio de ciertos aspectos.

En definitiva, estas métricas para evaluar un hotel son medidas para tener en cuenta a la hora de hacer una evaluación general del establecimiento.

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Pasos para realizar el estudio viabilidad de un hotel

En Consejos

¿Comprar para alquilar o comprar para vender? ¡Analizamos las rentabilidades!

17 noviembre, 2022 No hay comentarios

Existen dos tipos de inversiones inmobiliarias seguras y rentables: comprar para alquilar y comprar para vender. Pero ¿cuál de ellas es mejor? ¡Aquí te lo contamos!

En este artículo encontrarás:

La inversión inmobiliaria en España es una de las más rentables. En efecto, las propiedades han funcionado como valor refugio a lo largo de 2020, luego de que la pandemia del coronavirus desestabilizara la economía global. Pero dentro del mundo de los bienes raíces, podemos elegir diferentes opciones para rentabilizar nuestro dinero: comprar una vivienda para alquilarla es una de ellas; adquirirla para reformarla y revenderla es otra.

Sobre la base de las múltiples posibilidades, surge entonces el siguiente interrogante: ¿es mejor comprar para alquilar o comprar para revender? En Oi Real Estate decidimos analizar ambas opciones para que puedas ser tú quien decida cuál es la más conveniente.

Comprar para alquilar: ventajas y rentabilidad

Un informe del Banco de España demuestra que la rentabilidad total anual de una vivienda en 2020 fue del 5,2%. Este porcentaje se puede desglosar en dos fuentes generadoras de ingresos: el alquiler en sí mismo (que arrojó una rentabilidad del 3,7%) y la variación de los precios de la vivienda, más conocida como plusvalía (que se situó en 1,5%). Si bien estas tasas de retorno son ligeramente más bajas que las que se obtuvieron en años anteriores, continúan demostrando que se trata de una oportunidad rentable para invertir.

En efecto, las razones por las cuales deberías considerar comprar un piso para alquilarlo son las siguientes:

Aumento de la demanda: en la actualidad, muchas personas no cumplen los requisitos para solicitar una hipoteca. Esta dificultad para acceder a la vivienda propia produce un aumento en el interés por los alquileres.
Ingresos mensuales regulares: una vez que hayas encontrado a tu inquilino ideal, tendrás ingresos estables cada mes en tu cuenta bancaria.
Tiempo medio de alquiler más rápido que de venta: el tiempo medio de alquiler en España es de 49 días, mientras que el de venta es de seis meses.
Beneficios fiscales: entre las deducciones del IRPF se incluye el 60% del total de las rentas cuando el inmueble se alquila para vivienda habitual.

¿Cómo saber si comprar un inmueble para alquilar es rentable?

Existen fórmulas matemáticas que te permitirán identificar si un inmueble representa una buena oportunidad de inversión. La más popular es el cálculo de la rentabilidad neta, que relaciona el dinero invertido con las rentas anuales percibidas. La fórmula exacta consiste en:

Ahora bien, para que no queden dudas respecto de este cálculo, desglosaremos cada uno de los términos:

Por alquiler anual entendemos los ingresos percibidos en concepto de renta durante doce meses. Es decir, el alquiler mensual multiplicado por doce.
Por cargas, entendemos: el coste anual del seguro de impago, el IBI, el mantenimiento, la previsión de los meses durante los cuales la vivienda estará vacía y los costes de mantenimiento.
Con dinero invertido nos referimos a la cuantía que hayamos desembolsado para adquirir la propiedad.

Imagina, entonces, que adquieres un inmueble por 200 mil euros con la intención de obtener de él una renta mensual. Investigas otras propiedades similares y descubres que puedes alquilarlo por mil euros al mes, por lo que obtendrás unos ingresos de doce mil euros al año.

A esos doce mil euros, deberán descontársele los gastos, que en general se calculan en un 30% de los ingresos. Es decir que tendrías unos gastos anuales de 3 600 euros relacionados con el inmueble alquilado (30% de 12 000). Entonces, la rentabilidad neta de la inversión resultaría en:

Rentabilidad neta por alquiler: [(12 000 – 3 600) / 200 000] x 100

Rentabilidad neta por alquiler: 4,2%

El apalancamiento en la inversión para alquilar

Ahora bien, la situación anterior cambiará si solicitamos una hipoteca para adquirir el inmueble. En primer lugar, porque deberemos añadir los intereses hipotecarios a los gastos. En segundo lugar, porque el dinero invertido incluirá únicamente el desembolso inicial para acceder a la hipoteca. Evaluemos otro ejemplo:

Imagina ahora que decides adquirir una propiedad cuyo precio de 200 mil euros con la intención de alquilarlo. De la renta, obtendrás unos ingresos de doce mil euros anuales, que se transformarán en 8 400 luego de descontarle los gastos de mantenimiento del inmueble.

Pero, a diferencia del caso anterior, ahora decides pedir un préstamo hipotecario por el 70% de tu inversión, que son 140 mil euros. A ello deberás sumarle los intereses, que en España representan una media del 2% del dinero solicitado: 2 800 euros anuales.

En este nuevo escenario, como inversor solo utilizarías 60 mil euros de tu bolsillo para adquirir la propiedad. Entonces, el cálculo de la rentabilidad neta cambiaría.

Rentabilidad neta= [(12 000 – 3 600 – 2 800) / 60 000] x 100

Rentabilidad neta por alquiler = 9,3 % anual

Este aumento de la rentabilidad que produce la adquisición de deuda se conoce como apalancamiento.

House flipping: comprar para reformar y vender

Esta técnica, conocida como house flipping, consiste en adquirir propiedades antiguas, reformarlas y venderlas nuevamente. Las estadísticas indican que estas operaciones arrojan entre un 15% y un 20% de rentabilidad.

Las ventajas que lograron atraer la atención de miles de inversores en los últimos años radican en la:

Mayor posibilidad de adquirir viviendas a buen precio. Como se trata de inmuebles deteriorados, el margen de negociación del precio de compra es mucho más amplio.
Gran demanda de propiedades reformadas. Aunque el mercado de viviendas de segunda mano es el más popular, la oferta de este tipo de viviendas completamente reformadas es escasa; en consecuencia, existe una demanda importante para las pocas propiedades que se encuentran en el mercado.
Beneficios a corto plazo. A diferencia de lo que ocurre con los alquileres, comprar para vender nos permite recuperar el dinero invertido casi de inmediato.

¿Cómo saber si una propiedad para reformar es rentable?

En este caso, también podemos calcular la rentabilidad y el procedimiento será considerablemente más sencillo:

Habremos de calcular el precio de venta del inmueble y restarle: el precio de compra, los gastos asociados a la operación y los impuestos correspondientes. A ello, deberemos dividirlo entre la inversión inicial (que en este caso incluye el coste de adquisición y de la reforma) y lo multiplicaremos por cien. Así, obtendremos la rentabilidad neta.

Veamos un ejemplo:

Imagina ahora que compras una vivienda por cien mil euros, inviertes diez mil en reformarla y luego la vendes por ciento treinta mil. Se calcula que los gastos e impuestos asociados con la transacción suman el 10% del precio de venta. Entonces, la rentabilidad será igual a:

Rentabilidad neta= [(130 000 – 13 000 – 100 000) / 110 000] x 100

Rentabilidad neta = 15,45 %

El apalancamiento en el house flipping

El apalancamiento también incide cuando compramos para revender, puesto que, al adquirir una hipoteca, la cantidad real de dinero invertida disminuye y, con ello, aumenta la rentabilidad de la inversión.

Siguiendo con el ejemplo anterior, imaginemos ahora que de los cien mil euros que necesitamos para comprar la propiedad, solo invertimos setenta mil (puesto que al resto lo obtenemos de la hipoteca), más diez mil de la reforma.. Además, añadimos un 2% de intereses a nuestros gastos, que suman en total 1 400 euros. Entonces, la rentabilidad será igual a:

Rentabilidad neta= [(130 000 – 13 000 – 100 000 – 1 400) / 80 000] x 100

Rentabilidad neta = 19,5 %

Entonces, ¿qué es mejor: comprar para alquilar o comprar para vender?

La respuesta dependerá de tus necesidades puntuales. Si bien comprar para vender es más rentable que arrendar la propiedad, esta segunda opción implica un ingreso de dinero estable y sostenido en el tiempo. En el largo plazo, el dinero proveniente de las rentas podría superar en cuantía al proveniente de la venta. No obstante, si lo que necesitas son ingresos inmediatos, entonces comprar para vender será la opción ideal para ti.

Sea cual fuera tu decisión, puedes estar tranquilo: una inversión inmobiliaria bien hecha es rentable y segura. ¿Quieres recibir apoyo profesional en tu inversión? ¡Contáctanos! Estaremos encantados de ayudarte.

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Lee más sobre este tema en la siguiente nota de nuestro blog:

La regla Burl para saber si comprar o alquilar

En Invertir

Viviendas para seniors, ¿qué son?

14 noviembre, 2022 No hay comentarios

La crisis que supone la etapa pos pandemia en la tercera edad despierta atracción por invertir en viviendas para séniors. A diferencia de las residencias tradicionales, estos hogares apuntan a un sector socioeconómico más alto. Te contamos las perspectivas de este nuevo formato que ya es tendencia en otros países.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué son las viviendas para séniors?
Crisis de la Covid: cómo ha afectado al mercado inmobiliario de personas mayores
Perspectivas de las viviendas para séniors
Obstáculos a la construcción de viviendas para séniors
Impuestos a la hora de mudarse: retos al envejecimiento

Dato curioso: solo en Barcelona, el 21,6% de las viviendas están ocupadas por personas pertenecientes a la tercera edad. En un 8,7% de los casos, la habitan una sola persona de más de 65 años. Estas cifras fueron recabadas por la Encuesta Sociodemográfica del Ayuntamiento de dicha ciudad.

Tras estos números concluimos que vincular las urbanizaciones a los servicios para las personas mayores también puede aliviar la presión sobre el mercado inmobiliario. A menudo, personas solas o en pareja viven en apartamentos o casas céntricas que son más grandes que sus necesidades. Aquí entra a jugar el nuevo formato de vivienda para séniors.

¿Qué son las viviendas para séniors?

En este escenario pos pandemia de crisis, el senior living o viviendas para séniors se posiciona como un resultante atractivo para los adultos mayores de edad. Son hogares con servicios que apuntan a personas de más de 65 años, con autonomía y un alto poder adquisitivo, y se diferencian de las residencias tradicionales.

En países como Estados Unidos, Canadá o Dinamarca la concepción de senior living está muy afianzada. En nuestro país, en cambio, la idea aún está en pañales. Expertos sugieren que es una muy buena oportunidad para invertir ya que se espera un crecimiento de este tipo de hogares en los próximos años.

Si bien incipiente, ya existen ejemplos de viviendas para séniors en especies de resorts en la playa (en donde sus habitantes son mayoritariamente extranjeros) y también en lugares urbanos, con clientela local. En estos ejemplos, los habitantes o clientes tienen un nivel de vida por encima de la media. Otra característica es que no buscan únicamente un espacio para vivir, sino que apuntan a la integración social, una experiencia habitacional diferente y compartir hobbies -por poner algunos ejemplos- con sus pares.

Incluso existe otro concepto, el coliving senior, que aún no ha llegado a nuestro país. En él, un operador inmobiliario ofrece viviendas con un régimen de alquiler tradicional. Allí, las personas tienen sus espacios individuales y servicios comunes, y las estancias son más breves.

Crisis de la Covid: cómo ha afectado al mercado inmobiliario de personas mayores

Por otro lado, según ACRA (la Asociación Catalana de Recursos Asistenciales), el atravesamiento de la Covid en los hogares para mayores supuso una mortalidad muy alta en su primera ola. También las medidas de aislamiento afectaron la ocupación de los centros privados, reduciendo su ocupación hasta un 85%, según datos ofrecidos por dicha entidad.

Es de entender que muchas familias retiraron a sus mayores de estos centros en el período de confinamiento extremo por los altos índices de mortalidad que sufrieron dichos espacios. Esta situación se está revirtiendo de a poco y es allí donde entran las viviendas para séniors con su propuesta.

Perspectivas de las viviendas para séniors

Dicen los expertos que estas viviendas aumentarán en un 10% en los próximos años.

La compañía Las Arcadias está fomentando un formato mixto: impulsó en zonas céntricas de Madrid y Barcelona unos apartamentos asistidos. Luego los vendió a inversores o directamente a usuarios. Por otra parte, fondo estadounidense King Street ha anunciado su llegada en España este año, en alianza con Apanemi, para construir un complejo de viviendas de lujo para mayores de 70 años en La Moraleja (Madrid), invirtiendo 20 millones de euros en la obra.

Por lo que vemos, son inversiones puntuales. La idea de viviendas para séniors aún no ha despegado por falta de experiencia previa. Sin embargo, se pronostica que dichas obras se remontarán pronto y en distintas ciudades, no sólo en las mencionadas Madrid y Barcelona sino también en Valencia o Málaga: nuevos inversores ya están buscando ubicaciones en estos entornos urbanos con altas rentas.

Obstáculos a la construcción de viviendas para séniors

El principal obstáculo de la planificación de viviendas para séniors es el urbanismo. El mismo determina la obligación de contar con estacionamiento, una superficie mínima, equipamiento, o parámetros que pueden hacer inalcanzable el proyecto. Además, las casas pueden construirse en terrenos privados clasificados como bienes raíces, pero se prohíbe que se usen para las viviendas asistidas. Las grandes ciudades tienen muy poca tierra y son tan caras que producen productos que son inaccesibles para la clase media.

Impuestos a la hora de mudarse: retos al envejecimiento

En España es difícil mudarse de vivienda porque existen muchos impuestos a la hora de la transmisión. Estas tributaciones son las más altas de Europa. Recién hace tres años se quitó el impuesto por ganancia patrimonial en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) a las personas mayores de 65 años al momento de vender su casa. Aun así, tienen que tributar la Plusvalía Municipal, de modo que una persona que ha transcurrido varios años en una misma vivienda puede llegar a pagar un 10% del precio de venta en este impuesto.

En otro orden, la compra de una nueva propiedad implica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y trámites jurídicos certificados, más gastos de registro y de notaría. Esta movilidad asciende hasta un 20% del valor de la vivienda. Es así como mudarse de casa supone irse de una con determinada superficie y en zona céntrica a otra más pequeña y con mala ubicación. Por esto es que la gente no se muda habitualmente, y eligen envejecer en la propiedad de toda la vida.

Los propietarios de segundas viviendas pueden venderla y están exentos de pagar el IRPF por los beneficios si su valor es inferior a 240.000€ y reinvertir esa cantidad en la estructura de pensiones. Las personas que tienen más de 75 años solo tributan el 8%. Las pensiones también pueden crearse mediante la venta de viviendas habituales, lo que significa un método que permite a los dependientes y a la asistencia post-jubilación cubrir los gastos de manutención cuando estos son inadecuados. También podrían invertir en alquileres comunitarios para personas mayores, como el coliving senior, y poder utilizar estos ingresos para abonar una vivienda especializada.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca las viviendas para séniors. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog. Si te encuentras en la situación de querer adquirir o vender una propiedad en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Si este artículo te ha resultado interesante, te invitamos a continuar leyendo:

Vivienda Colectiva: qué es y qué beneficios ofrece

En Comprar

Consejos a la hora de comprar un piso antiguo

14 noviembre, 2022 No hay comentarios

Si estás visualizando comprar un piso antiguo, ten en cuenta que son muchas las consideraciones que debes tener en cuenta antes de adquirir este bien. Desde el sistema eléctrico, hasta la carpintería, la luminosidad y los vicios ocultos.

En este artículo encontrarás:

Este tipo de operación de comprar un piso antiguo es muy habitual, debido al costo de las viviendas nuevas, y que por lo general están ubicadas muy lejos del centro. Por eso, las personas optan por comprar un piso o casa antiguo, a un precio más económico, pero con mejor ubicación.

Pero, no es lo mismo comprar una casa con 30 años de antigüedad, que una con más de 50, ya que este puede tener no solo problemas técnicos, también legales.

Para comprar un piso antiguo, lo primero es el tiempo que te tomas

Es fundamental que te tomes tu tiempo, y decimos que esto es clave porque lograrás evitar cualquier sorpresa. Siempre lo recomendable por profesionales en el asunto es visitar la vivienda que te interesa, siempre durante el día, y mirarla con mucha detención y determinar qué iluminación tiene.

Esto nos permitirá mirar los posibles daños, y notar todos sus detalles. Si podemos, lo mejor es ir acompañado de algún experto en la materia.

Prueba las puertas y ventanas

Muchas casas o pisos de más de 50 años cuentan con ventanas de madera. Si al abrirlas notas que los marcos han cedido, algo le ha pasado al edificio. En cambio si no son de madera, hay que hacer lo mismo con las puertas, ya que si no cierran o perdieron ángulos rectos, es señal de que el edificio presenta movimientos.

Al golpear el alicatado de baños y cocina, a veces notarás que suena hueco, y esto puede ser por tres factores:

que la pasta de agarre haya perdido su efecto,
que haya filtraciones de agua
y que los productos también hayan perdido su efecto o son de mala calidad.

También deberás estar atento a las manchas de humedad, que pueden ser por filtraciones de agua que hayan afectado a las estructuras del edificio.

Termitas un vicio oculto

La madera tiene un cuidado especial, y puede tener problemas con las termitas, y es muy difícil de encontrarlas porque buscan la oscuridad y reducen en gran medida el material con el que cuenta el piso. Por lo general se encuentran en la parte interna de los marcos de las puertas.

Te recomendamos leer: las preguntas que te tienes que hacer al comprar un piso

Este problema derivará en que deberás afrontar el gasto de deshacerte de estos insectos, que muchas veces los dueños ocultan y son vendidos de esa forma, y sin ningún tipo de advertencia.

En tal caso, si se resuelve por vía judicial, el juez podría considerar que el comprador es el responsable por no haber consultado antes sobre este problema.

Busca asesoramiento

Siempre es muy útil visitar estos inmuebles con un profesional, porque este tipo de compra suele ser una inversión muy importante para aquel que va a comprar, y pagar un técnico no sería mucho problema si vamos a hacer una inversión de 200.000 euros. Así, con el profesional que elijamos, vamos a evitarnos muchísimos problemas de todo tipo y color.

Opta por la reforma, y no un lavado de cara

La mayoría de los pisos o casas de más de 50 años están en mal estado de conservación, por eso lo mejor es lanzarnos a una reforma integral, que incluya cañerías, iluminación, pintura, electricidad, muebles de cocina, muebles de baño, etc.

Un presupuesto de reforma será alto en la medida que tú lo permitas, pero ten en cuenta que incluye todos los materiales que dejarán a tu nueva vivienda como de ensueño.

Pero recuerda, hay dos reformas que no debes dejar pasar: la fontanería y la electricidad, para evitar fugas, cortes de luz, quemaduras, etc.

Luego, pero no menos importante, tendrás que pensar en reformas en la carpintería exterior y el sistema de calderas, muy importante para la seguridad y la economía de la casa. Una casa eficiente nos ayudará a ahorrar mucho dinero.

Para la carpintería exterior lo mejor es ventanas de doble cara y con puente térmico, y con la calefacción, cuanto más independiente sea mejor, ya que los edificios con caldera central son poco eficientes.

Contrata a un profesional para las reformas al comprar un piso antiguo

Siempre teniendo en cuenta tu presupuesto disponible, es importante tener en cuenta también otros cambios como:

-La demolición de tabiques

-La carpintería interior

-Baños, cocina, suelos, etc.,

Y lo importante es confiar en profesionales contratados, porque si gastas el dinero en material de calidad, pero no sabes cómo colocarlo o lo haces mal, perderemos un capital importante dentro de lo que serán nuestras reformas, por eso siempre ten en cuenta que contratar un profesional o dos, sirve de sobre manera, ya que te ahorrarás tranquilidad y te lo sabrán hacer.

Si no confías de ante mano en la sabiduría de los profesionales en la materia, lo que vamos a lograr es que nuestro piso quede mal refaccionado, con más problemas que al principio y con un mal gusto total a la hora de encarar nuestros arreglos, por eso, para que todo salga bien y tu casa sea de ensueño, no dudes en localizar a los mejores profesionales de España, que te sabrán asesorar y dar una mejor atención.

Si te gustó esta nota, no dudes en compartirla, o dejarnos un comentario sobre tu experiencia.

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En Invertir

Dónde invertir con gran rentabilidad

11 noviembre, 2022 No hay comentarios

El sector automovilístico, banquero y petroleras entre los primeros puestos del índice bursátil de Euro Stoxx 50 con los mejores pagos. En este artículo te presentamos las ocho posibilidades donde invertir con gran rentabilidad.

En este artículo encontrarás:
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El fabricante de automóviles Stellantis
Intensa San Paolo: un banco con amplio potencial
Iberdrola: de las mejores entre las eléctricas
ENI: diversificación y proyección internacional
BNP Paribas: las mejores referencias y fuerte posición
Telefónica: de las mejores en Europa
Repsol: con el impulso del mercado petrolero
BBVA: la mejor rentabilidad de toda la banca española

En el contexto de post pandemia y crisis activada por la guerra en Ucrania, se comienza a sentir una lenta pero consistente recuperación económica respecto de las inversiones. Las compañías cotizadas están logrando recuperar las políticas de retribución al accionista. Y para ello, realizarán una repartición de 6 mil millones de euros.

Es por esto que desde Oi Real Estate brindamos hoy un resumen de las mejores ocho empresas en donde invertir para ganar gran rentabilidad, con dividendos de hasta el 9%.

El fabricante de automóviles Stellantis

La empresa que fusiona PSA y Fiat Chrysler tienen las rentabilidades por dividendo más importantes. El fabricante de automóviles repartirá 1,19 euros por acción en nombre de los dividendos por cargo a 2022. Para 2023 el monto será de 1,30 euros.

La compañía cuenta con una capitalización que llega a los 38.000 millones de euros. Y de acuerdo con el análisis del consenso de FactSelect las recomendaciones de compra alcanzan el 80%, mientras que el 17% aconseja mantener la cartera y solo el 3% infiere salir a vender.

• Rentabilidad por dividendo: 9% para este año y 10% para el próximo.

Intensa San Paolo: un banco con amplio potencial

Se trata del banco con una de las mejores calificaciones en la actualidad. Con una valorización de 36.000 millones de euros, la italiana se encuentra en lo alto de las recomendaciones del Euro Stoxx 50.

La entidad financiera parece haber recuperado del 20% caído en el periodo anterior. Además de restablecer los pagos de cupones por 0,789 por acción en mayo pasado, está presto a pagar el segundo turno en noviembre –como acostumbraba antes de la pandemia.

En cuanto a las recomendaciones, el consenso de Bloomberg, de 29 integrantes, nada menos que 22 se inclinan por comprar, 6 por mantenerse en cartera y tan solo uno va a la venta. A esto se suma que su valor cuenta con un potencial del 40% respecto de la cotización.

• Rentabilidad por dividendo 8,4% estimado para 2022.

Iberdrola: de las mejores entre las eléctricas

La empresa eléctrica española se encuentra en lo alto en cuanto al reparto de dividendos del sector. Con una evolución positiva de sus actividades en Estados Unidos y Brasil, su presidente, Ignacio Sánchez Galán, sostuvo que planean incrementar el beneficio neto entre los 4.000 y 4.200 millones de euros para este año.

Iberdrola supero en un 5% el reparto de dividendo para este año respecto del anterior. De modo que a los 0,17 euros por título abonados en febrero pasado se le sumaran otros 0,27 euros por título en agosto. El desarrollo de energías renovables, la suba de precios internacionales de la electricidad y una fuerte inversión en redes son las claves del posicionamiento de la española.

• Rentabilidad por dividendo de 4,4% para 2022.

ENI: diversificación y proyección internacional

La petrolera italiana posee una envidiable rentabilidad, que de acuerdo a FactSelect se estima en 7,32% para este año y 7,37% para 2023. A la producción diversificada y la suma de los precios internacionales del petróleo a causa de la guerra en Ucrania, se le agrega el aumento de su participación en energías renovables.

La mejor noticia para ENI llego de parte de su par qatarí, la estatal Qatar Energy, cuando anuncio que juntas se harán cargo de la extensión del North Field East: el mayor proyecto de gas licuado del mundo.

• Rentabilidad por dividendo: 7,32% para este año y 7,37% para 2023.

BNP Paribas: las mejores referencias y fuerte posición

Con un pago de 3,67 euros por título y una previsión del 8% de rentabilidad estimada para 2023 la entidad financiera francesa se encuentra en un lugar privilegiado en la ponderación de analistas e inversores.

Su capitalización, que supera los 61.000 millones de euros, le permitieron incluso dejar atrás la pérdida del 18% de sus acciones en el último periodo. BNP Paribas tiene, decíamos, una de las mejores referencias. El consenso de Bloomberg recomienda en un contundente 81,5% comprar y el 18,5% mantener las posiciones. Mientras que la opción vender no cosecha ninguna adhesión. La solidez de la banca es tal que su pay-out alcanza el 60%.

• Rentabilidad por dividendo: 8% estimada para 2023.

Telefónica: de las mejores en Europa

La empresa española se ubica entre las mejores del mercado en cuanto a dividendos. De hecho, su rentabilidad por dividendos se halla en el 6,8%. Avanza también en su política de reducción en la circulación de acciones (que llega a casi 2,5% en 2021).

La suba de más del 20% desde principios de año permite a la operadora española contar con un consenso positivo del 35% para la adquisición. Mientras que un 50% se inclina por mantener la cartera y solo un 15% recomendaría la venta. Telefónica tiene por delante el pago de dividendo por 0,30 euros por acción (a abonar en diciembre y otro en junio de 2023.

• Rentabilidad por dividendo: 6,8%.

Repsol: con el impulso del mercado petrolero

De acuerdo a FactSelect, la petrolera española ofrece una rentabilidad por dividendo del 5% para este año y otro tanto para 2023. De hecho, solo el 3% de los analistas recomiendan deshacerse de las posiciones de sus valores.

El comercio del petróleo ha sido de los mercados más sensibles a la crisis. En cuanto a la retribución por dividendo cuenta con 0,33 euros por acción en enero pasado. Lo que termina conformando un total de 0,63 euros brutos por acción.

• Rentabilidad por dividendo: 5% para este año y otro tanto para 2023.

BBVA: la mejor rentabilidad de toda la banca española

Tras la caída de las acciones en un 18%, la banca española recupera posiciones y al día de hoy cuenta un potencial de revalorización del 44%. Y de esto da cuenta el 7% de rentabilidad proyectada para este año.

En octubre del año pasado, la banca abonó un 0,08 euro por acción. Este 2021 la cuenta suma 0, 23 euros por acción. Y en octubre otros 0,095 euros por acción.

La banca se transforma así en la más interesante del mercado financiero de Europa, ya que aumento el porcentaje de beneficio destinado a pagar a sus clientes del 35/40% al nada despreciable de 40/50%.

• Rentabilidad por dividendo: 7% para 2022.

Estas son las ocho opciones que te presentamos acerca de donde invertir con gran rentabilidad.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de este artículo sobre donde invertir con gran rentabilidad. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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La peor crisis de la historia de las criptomonedas

En Invertir

¿Qué es el Contrarian Investing?

9 noviembre, 2022 No hay comentarios

Cuando se elaboran estrategias de inversión, por lo general se piensa en los vehículos más rentables o los que aseguran una ganancia más estable y duradera. Pero existe otra vía de inversión. Aquí presentamos el Contrarian Investing, o cómo ganar a contracorriente.

En este artículo encontrarás:
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Qué es y cómo funciona el Contrarian Investing
El peso de la información
Riesgos y ventajas del Contrarian Investing

Las decisiones de inversión no siempre tienen una lógica lineal. Hay otras opciones no tan conocidas ni aplicadas. Y que se distinguen entre las demás por su audacia. Es el caso del Contrarian Investig: invertir contra la tendencia.

Más allá de lo que se pueda pensar de primer momento, el Contrarian Investing tiene en su haber grandes defensores. Inversores de renombre y con un peso específico en el mercado financiero. Y es que algunos de sus elementos pueden ser útiles a la hora de tomar decisiones de invertir, y en una coyuntura determinada.

Qué es y cómo funciona el Contrarian Investing

La base del Contrarian Investing es operar en sentido contrario al que indica la tendencia del mercado. Es decir, ir contracorriente, ni más ni menos. Pero como se trata de dinero, no es cuestión de hacer cualquier cosa con él.

La lógica es no seguir las líneas generales de los inversores pero cuando dicha tendencia no esté en sintonía con el activo en cuestión. Entonces, existe detrás una investigación exhaustiva y un análisis profundo de los valores y activos donde se piensa invertir.

Para ejemplificar, hay momentos en que la tendencia de una acción o bono es a la baja pero el análisis le marca al inversor que ese activo debería ser más valorado. Entonces, puede que decida comprar, aun cuando la mayoría esté vendiendo y el activo continúe depreciándose, ya que en el corto o mediano plazo el precio puede subir.

En otro caso, si un activo sube su precio pero el inversor entiende que dicha alza está por encima del valor real, una jugada típica de Contrarian Investing seria apostar al corto plazo y desprenderse rápido del activo, a sabiendas que su precio bajará pronto.

Este tipo de apuestas, si bien son propias del mercado de acciones y bonos que cotizan en la bolsa de valores, también es una variante de movimientos en otros mercados. Por ejemplo en el mercado inmobiliario, más aun en tiempos de cimbronazos como los que están evidenciando. También en el mercado de las criptomonedas, el comercio de obras de arte, entre otros.

El peso de la información

Como en todo orden de los negocios -y de la vida misma- la información calificada está llamada a ser un factor determinante a la hora de tomar estrategias de Contrarian Investing. La dificultad en este punto es que nunca se llega a conocer toda la información sobre un activo. Pero sí se puede analizar y distinguir entre datos confiables y aquellos que puedan incurrir en error. Y, entonces, a partir de allí la decisión de invertir o no.

Existe lo que se denomina “efecto manada”: la propensión de las personas a tomar actitudes propias del entorno. La multiplicación de las respuestas similares en un mercado puede legar a crear distorsiones sobre la realidad económica en la que se está operando. Una de las distorsiones más comunes que causan en los negocios el efecto manada es la creación de burbujas. Se trata en fin de la sobrevaloración de un activo sin relación directa con el desempeño de dicho valor.

Otra de las consecuencias no deseadas de la falta de información precisa es “la sobrerreacción”. Esto se verifica en esos casos en que de pronto se divulga una noticia negativa sobre un activo: la reacción inmediata es la baja en la cotización por el resguardo que los inversores presentan a partir de entonces.

En estos casos señalados, la estrategia de Contrarian Investing nos puede reguardar de los efectos posteriores. Invertir a contracorrientes de la manada o no hacer caso al pánico de algunos inversores es conveniente, ya sea cuando la burbuja se desinfle o cuando la se revaloriza el activo en cuestión.

Riesgos y ventajas del Contrarian Investing

Como toda decisión de inversión, el Contrarian Investing tiene sus puntos a favor y en contra. Analizarlas y ponerlas en juego ayudarán a tomar la estrategia más adecuada, incluso aquella que se encuentra al margen de las tendencias del mercado.

Hay quienes defienden el tipo de inversión a contracorriente. Nombre de peso en los mercados financieros, como el agente de inversión Warren Buffet, quien acuñó la recomendación “sé temeroso cuando los demás muestren codicia, y codicioso cuando los demás tengan miedo”.

Entre las ventajas del Contrarian Investing es la posibilidad de tener oportunidades de negocios que otros inversores desechan. Otra es una rentabilidad potencialmente alta; o al menos por encima de la media del mercado.

También presenta una gran flexibilidad que la hace compatible con otras modalidades de inversión: se puede seguir la tendencia del mercado para el mediano plazo y, a la vez, desplegar una estrategia contra tendencia para hacerse de rendimientos en el corto plazo.

Por último, por supuestos que hay aspectos no positivos de estas modalidades de inversiones. De todas ellas, la más importante es el riesgo elevado: permanecer en contra de la tendencia por mucho tiempo puede terminar en grandes pérdidas si los merados confirman el rumbo.

Otra desventaja es que, al ser una modalidad de corto plazo, hacerse de un préstamo puede llegar a ser mucho más alto del promedio del mercado. Y no menor es el hecho que se debe contar con información financiera fiable, capacidad para el estudio de los activos del mercado.

En cuanto a las cualidades personales de los inversores, la Contrarian Investing requiere un temple especial. Como mínimo, exige paciencia para aguardar el mejor momento para tomar decisiones. Y también un alto grado de autocontrol, ya que hay que mantener las posiciones en momentos de corridas y de huidas.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la tendencia del Contrarian Investing y sus pro y contras. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Grieta en el mercado inmobiliario de Estados Unidos

En Invertir

La ciudad más rentable para invertir en viviendas

7 noviembre, 2022 No hay comentarios

La rentabilidad para invertir en viviendas nos trae una sorpresa. Más allá de Madrid y Barcelona, otra ciudad está en la cima del podio. Descubrí los detalles en este artículo.

En este artículo encontrarás:
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El mercado inmobiliario en alza
Las comunidades autónomas más rentables
La ciudad con mayor rentabilidad es…
Rentabilidad para invertir en viviendas en las grandes ciudades
La rentabilidad para invertir en viviendas con cifras récord

En el último tiempo la inflación se ha vuelto indomable. La situación post pandemia, la guerra en Ucrania y la falta de suministros están generando una crisis difícil de dominar. Por ende, los precios de los alquileres están por las nubes. Es por esto que invertir en viviendas para alquiler se convierte en una inversión muy rentable.

Los datos arrojados a mitad de este año así lo demuestran: la rentabilidad interanual en nuestro país llegó hasta el 6,9 % en lo que respecta a la inversión por viviendas. Por otro lado, en cuanto a los títulos del Estado, éstos brindan una ganancia del 2,5 %. Y por su parte, el IBEX 35 -el principal índice bursátil de referencia de la bolsa española elaborado por Bolsas y Mercados Españoles- cayó el 3% desde julio de 2021.

La tendencia al alza de los alquileres está marcando índices históricos. Entonces, la rentabilidad para invertir en viviendas conforma un muy buen recurso para inversores. Ahora bien, ¿cuál es la ciudad más rentable?

El mercado inmobiliario en alza

El mundo actual carece de certezas ante la salida de la pandemia por Covid, la guerra en Ucrania y la inflación de los últimos meses. Ante este panorama, el ladrillo se ha convertido en un “refugio” literal y como inversión. Puedes leer sobre ello en este post.

La inversión en el sector inmobiliario es actualmente la de menor riesgo en el mercado en general. Después de la pandemia, el inmobiliario ha sentido un alza que se convierte en sustancial para muchos pequeños inversores. El sector manifiesta solidez y dinamismo. Y la premisa es eludir el devalúo de sus ahorros. Por eso es que apuestan por las viviendas para alquiler.

Si bien los últimos dos años han sido de incertidumbre por la pandemia y el mercado del alquiler se resintió mucho por el lockdown, actualmente se enfrenta a una gran demanda y aumento de rentabilidad. La subida de los tipos de interés y la inflación producto de la guerra demuestran una gran resiliencia del sector.

Las comunidades autónomas más rentables

El promedio de 6,9% de rentabilidad para invertir en viviendas se dio a partir del despegue del mercado inmobiliario recién mencionado. Ocho comunidades autónomas igualan o superan esa cifra.

Por caso, Murcia -al suroeste de la península ibérica- encabeza la lista con 8,8% de rentabilidad en lo que va del año. La sigue la Comunitat de Valencia -con más de un millón y medio de habitantes, lo que la sitúa como tercera ciudad más poblada, por detrás de Madrid y Barcelona- con 8,2% y Cantabria y Navarra -al norte del país- con 7,3% cada una.

Las de menor rentabilidad igualmente alcanzan cifras altas, lo que habla del bienestar y dinamismo del sector. Si vemos la lista al revés, las Islas Baleares llegan al 5%, Madrid y el País Vasco con un 5,5% cada una y Galicia con 5,9%.

La ciudad con mayor rentabilidad es…

Si de municipios hablamos, el 30% del total de ellos cuentan con retornos iguales o por sobre el promedio del país.

Gandía es la ciudad española donde se obtiene más dinero con una propiedad en alquiler. Con sólo 75 mil habitantes, tiene un futuro muy promisorio. El municipio y ciudad de la provincia de Valencia se ubica junto al mar Mediterráneo, en un entorno de ensueños que la hace ideal para el destino turístico.

Es así como Gandía trepa hasta el 11,5% de rentabilidad, demostrando que Madrid y Barcelona, las dos ciudades más populosas, no están a la cima del podio.

Y si continuamos mirando el listado, nos encontramos con Águilas -en Murcia, en la costa del Mar mediterráneo y con una población que apenas llega a los 35 mil habitantes- con 10,9 %. La sigue de cerca La Manga del Mar Menor -también en Murcia, asentada sobre el sureste de la península ibérica- con el 10,8%. Y en cuarto lugar tenemos a Santa Pola -en la Comunitat Valenciana, sobre la costa de la provincia de Alicante- con el 10,2 % Es de destacar que las tres superan los rendimientos del 10 por ciento.

Y si de menores rendimientos hablamos, descubrimos que Donostia -en el País Vasco- obtiene el 3,5%. La superan Rincón de la Victoria -en la provincia de Málaga-, con 4,1%; Getxo -en la provincia de Vizcaya-, con 4,2% y Palma de Mallorca -en la parte occidental del Mar Mediterráneo-, con 4,5%.

Rentabilidad para invertir en viviendas en las grandes ciudades

Si bien Madrid como ciudad autónoma tiene una baja rentabilidad, ofrece a los inversores distritos más que atractivos para la inversión. Entre los veintiún distritos que la componen, tenemos opciones variadas.

En la lista localizamos a Villaverde como el más rentable, con un 7,5%. Villaverde está situado en el extremo sur de la ciudad de Madrid. Usera -al norte de Villaverde- ofrece un 7%, Puente de Vallecas -uno de los más poblados- con 6,8%, y Carabanchel -otro de los distritos más poblados de Madrid- con 6,3%.

Los de menor rentabilidad son: el Barrio de Salamanca (3,3%), Chamartín y Chamberí (3,7%), y Retiro (3,8%). En estas zonas los precios de las viviendas son muy altas y eso repercute en la posibilidad de invertir.

Por el lado de Barcelona obtenemos cifras similares, aunque un poco más bajas. El distrito de Nou Barris -conformado por trece barrios- tiene para ofrecer a los inversionistas un 6,6% de rentabilidad. Por su parte, Sants-Montjuïc -en la parte sur de la ciudad-, tiene un 6,3% y Horta-Guinardó -tercero en extensión de Barcelona-, un 5,7%.

Los que menos rentabilidad ofrecen son: Sarrià-Sant Gervasi (3,7%), Les Corts (4%) y Eixample (4,3%).

La rentabilidad para invertir en viviendas con cifras récord

Como hemos estado diciendo, el mercado inmobiliario está atravesando un muy buen momento. Y no sólo eso: la rentabilidad por inversiones está batiendo marcas históricas. Si tomamos en cuenta el primer semestre de este año, las inversiones han trepado hasta los 9.970 millones de euros.

Si lo comparamos con el mismo período del año anterior, vemos como ese volumen de inversión fue superado en un 80 %. Esto hace que históricamente se constituya en un récord, muy a pesar de las circunstancias que recorren los otros mercados en la actualidad.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la rentabilidad para invertir en viviendas en estos momentos. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer conocer los pros y las contras de invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Málaga: la ciudad donde todos quieren estar

En Invertir

El PER de una acción

5 noviembre, 2022 No hay comentarios

El Ratio Precio-Beneficio, o Price-to-Earnings Ratio, es una de las herramientas más utilizadas para tomar decisiones de inversión. En un breve repaso, comentamos qué es el PER y cuál es la mejor manera de utilizarlo.

En este artículo encontrarás:
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Qué es el PER de una acción
Los distintos PER
Lo que se debe tener en cuenta del PER

Quienes se encuentran en el mundo de las finanzas, ya tienen claro lo que es el PER de una acción o valor. Pero para quienes están comenzando sus primeras inversiones en el mercado de valores, es clave saber interpretar la información que nos brinda tal coeficiente.

Una mala interpretación o utilización de sus magnitudes pueden llevar acarreadas grandes pérdidas. Saber contextualizar la información que brinda es tan importante como vincularla con otras herramientas de análisis.

Qué es el PER de una acción

Se trata de un ratio que marca la cantidad de veces que el Beneficio por Acción está contenido en la cotización de dicha acción en el mercado de valores. El nombre original es Price-to-Earnings Ratio, y otra de sus lecturas más comunes es saber en cuánto tiempo una empresa va a generar el beneficio equivalente al valor de la acción emitida.

Si bien es no es un cálculo fácil de entender a primera lectura, en el mundo de las inversiones el PER es uno de los instrumentos de análisis más utilizados. Por ello importante saber calcular el PER de una acción; más allá de que existan varios sitios y blogs dedicados a tales análisis.

Para calcular el PER de una acción se debe remitir a un cálculo matemático: la División. En el numerador vamos a ubicar el Precio de la Acción. En tanto que el denominador va a contener el Beneficio por Acción. De modo que si tenemos el valor de una acción de 10 euros; y el Beneficio por Acción de la empresa emisora es de 0,8 euros, entonces el PER se calcularía de la siguiente manera:

PER = 10/0,8;

Luego, el PER = 12,5

El PER, del mismo modo que el valor de una acción o el beneficio por acción, son datos dinámicos, con muchas variables que inciden en todo momento y de diversas maneras. Por eso, no se trata de una fórmula matemática que se puede tomar como algo que se pueda mantener en el tiempo sin modificaciones. Tampoco hay un solo PER, ni una sola contribución al análisis previo a la toma de decisiones. Vamos a ver que hay diversas aplicaciones e interpretaciones del Ratio en el mercado de valores.

Los distintos PER

Como se ha dicho, la información sobre el PER es publica, y se puede consultar estos datos y muchos otros en cualquiera de los sitios y blog desarrollados a tal fin.

Pero también se deben tener en cuenta aquellos aspectos que hacen al desempeño del PER de una acción, que está en relación directa con la evolución de la empresa emisora de las acciones. Principalmente nos interesa centrarnos en dos tipos de PER: el Trailing PER y el Forward PER.

En el caso del Trailing PER refiere a la trayectoria de la empresa. Entonces, para calcularlo se toma como referencia el desempeño del último año. Específicamente, se tiene en cuenta el precio de la acción en determinado momento y se lo divide por el Beneficio por Acción (BPA) de los últimos doce meses. Ese indicador es el Trailing PER.

En cuando al indicador de la evolución a futuro de la empresa, se lo llama Forward PER. Esto es, se toma el valor de la acción y se lo divide por el BPA que se considera posible para el año siguiente.

Para los dos casos, hay que tener en cuenta algunos aspectos. En principio, cuando se calcula el Trailing PER se está ante una situación estática; un momento puntual de su evolución. Por tanto, no se lo puede tomar como una constante que se repetirá a futuro.

Y en el caso del Forward PER, es una conjetura. Por lo tanto, estamos ante estimaciones, que se pueden realizar y verificar solo en el transcurso del tiempo. Y está claro que en escenarios de inestabilidad como los que atravesamos, resulta imperioso un relevamiento mes a mes de tales instrumentos.

Lo que se debe tener en cuenta del PER

Como venimos diciendo, el PER en tanto instrumento de análisis, no puede ser tenido en cuenta como una relación constante, que no varía en el tiempo. Tampoco queda aislado del contexto general del mercado ni, mucho menos, de la evolución de la empresa. Por ello, hay que tomar precauciones para entender mejor la herramienta y, luego sí, utilizarla en función de los objetivos perseguidos.

Hay varias limitaciones que, de no ser atendidas, pueden llevar a tomar decisiones erróneas. La primera es considerar que el valor y la evolución de una acción dependen de la actividad de la empresa; del desarrollo del mercado en que se encuentra; la situación empresarial y su grado de evolución.

Otra de los condicionantes del PER se encuentra en el caso de las empresas denominadas críticas. En esos casos, hay empresas que mantienen comportamientos dispares ante escenarios distintos. La minería, la actividad automotriz, el mercado inmobiliario suelen contener este tipo de empresas. Entonces, el PER resulta alto en situaciones de expansión y baja de manera considerada con la retracción de la actividad.

En cuanto a la información circulante, la fuente es la propia empresa. Han existido casos en la historia donde no solo el BPA fue manipulado. Si bien no se trata de comportamientos habituales, existieron y sin dudas existirán.

Hay dos casos en los que la medición del PER presenta dificultades. Uno es el de las empresas con pérdidas. Hay analistas que sostienen que en esos casos el PER sería cero; y los hay que optan por tomar una valoración negativa para las cifras del PER.

Por último, al tomar solo la cotización de la acción y el BPA, quedan afuera aspectos importantes de la empresa como el nivel de endeudamiento. Para esos casos, una opción en relacionar el PER de la acción con el grado y evolución de la deuda que posee la empresa.

Con todo, un PER alto puede indicar que la empresa ofrece un horizonte venturoso. Por el contrario, un PER bajo puede estar relacionado con un ciclo de contracción de la actividad. Por ello es necesario ir lo más profundo en el análisis para saber si es conveniente tomar o desechar una acción. Una vez consideradas las nociones básicas para calcular el PER de una acción, solo resta tomar la información, contextualizarla y ponerlas en función de la decisión de invertir o no.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca del PER de una acción como instrumento de análisis. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Sin retornos negativos en el mercado español