Como hemos ya comentado en artículos anteriores, la Plusvalía es un impuesto obligatorio para pagar. Pero en el caso de una vivienda que ha sido reformada, los valores de este impuesto pueden variar. Hoy te contamos un poco acerca de los pisos a reformar y su rentabilidad. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
Comprar, reformar y vender
La tendencia de comprar, reformar y vender un inmueble es algo que ya se está llevando a cabo hace bastante. Pero, la realidad es que cada vez se incrementa más esta actividad. Y es que, evidentemente, es un negocio rentable.
En este sentido, cuanto peor sea el estado del inmueble más riesgo corre el comprador porque aumenta el coste y la dificultad de la reforma, y eso facilita negociar el precio de compra. Ese riesgoque se corre es el que debe tener como consecuencia la mayor rentabilidad.
Es fundamental tener en cuenta que, cuando se compra un piso, el estado del edificio no debe ser malo. Cuanto peor esté el piso en sí, mayor es el potencial de beneficio. Pero, si lo que está mal es el edificio, es decir, estructura, reformas generales pendientes, etc., deberemos evaluar esa opción y, quizás, nos convenga buscar otra. Un edificio en mal estado implica una fuente inagotable de gastos y problemas. Y, en este caso, el comprador de un piso no tiene control sobre lo que se haga y cómo se haga en todo el edificio.
Plusvalía en pisos a reformar
Cuando hablamos de Plusvalía, nos referimos al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como plusvalía municipal. Este es un impuesto que se encargan de recaudar los ayuntamientos. Se manifiesta por norma general en las compraventas, donaciones o herencias de estos terrenos.
Si en el transcurso de tiempo que pasa entre la compra de una vivienda y su posterior venta se produce un aumento de valor del terreno donde está edificada, este incremento es percibido por las entidades locales como un beneficio para el vendedor. Por este motivo, se aplica el impuesto llamado plusvalía municipal. (Si te interesa obtener más información sobre este impuesto haz click aquí).
Ahora bien, con un leve panorama de lo que es la Plusvalía, podemos continuar con lo que veníamos hablando sobre la compra, reforma y venta de un piso.
Enric Jiménez, directivo de Property Buyers, una empresa que asesora a sus clientes a invertir en el mercado inmobiliario, afirma que “La rentabilidad se dispara cuando compras un piso, lo reformas y lo vendes. Se trata de una estrategia al alza”. Según el experto, toda la operación debe durar un máximo de seis meses y dejar entre un 15 y un 30% de margen bruto de beneficio. Y agrega “La estrategia es actuar como un pequeño promotor y dar valor a un inmueble con una reforma que dure un par de meses”. Jiménez advierte que lo más habitual es obtener rentabilidades ligeramente superiores al 15% bruto.
La importancia de realizar las reformas de manera correcta
Además de chequear que el edificio esté en buen estado, como dijimos anteriormente, también la reforma es absolutamente fundamental. Si una reforma se hace mal su coste puede dispararse y poner en riesgo la operación. La reforma no es un proceso automático, hay que saber hacerlo porque si no puede traer muchos problemas y costes inesperados.
Por un lado, están las reparaciones de las instalaciones básicas. Por ejemplo, electricidad, agua, albañilería, etc. Pero, además de esto, hay que decidir si se llevan a cabo reformas opcionales. Estas serían, por ejemplo, la instalación de jacuzzi, la utilización de materiales de calidad especialmente elevada, etc.
Estas reformas opcionales, como bien lo dice la palabra, no son obligatorias. Y hay pisos en los que no es conveniente ponerse en ese gasto, ya que la zona no tiene ese perfil. Entonces, hay que pensar en términos de rentabilidad y quizá el piso más bonito no sea el más rentable. En algunas zonas y tipos de pisos puede ser rentable, e incluso casi necesario, instalar un jacuzzi, por ejemplo. Pero en otras ocasiones los posibles compradores quizá no tengan ni interés ni poder adquisitivo. En este caso, el gasto del jacuzzi no se recuperará al vender el piso, al menos con la rentabilidad deseable.
La venta de pisos a reformar
Luego de comprar el piso y realizar las reformas pertinentes, nos queda venderlo. Por supuesto que este paso es imprescindible. Pero, hay que saber que la mayor parte del beneficio se habrá conseguido en la compra y en la reforma. Es por ese motivo que hacemos tanto hincapié en comprar el piso correcto y realizar las reformas adecuadas.
Para llevar a cabo esta estrategia es muy importante saber negociar el precio de compra y saber realizar reformas. No físicamente, aunque también puede ser un beneficio añadido a cambio del tiempo dedicado. Pero sí al menos hay que saber dirigir y controlar el proceso de reforma.
Comprar pisos a reformar: Una inversión que se incrementa día a día
Jiménez asegura que “En Property Buyers llevamos diez años operando y nunca habíamos visto tanto interés por invertir en vivienda como ahora”. Esta situación se debe a un contexto postconfinamiento que mezcla tres factores: un alto nivel de ahorro, menores precios por metro cuadrado y un entorno histórico de intereses bajos que permite que el crédito hipotecario fluya fácilmente. A finales de noviembre, la cotización diaria del Euribor oscilaba entre el terreno negativo de -0,482%. Lo que nos da como respuesta que comprar pisos a reformar es una muy buena inversión.
En el tercer trimestre, el precio promedio por metro cuadrado en Madrid era de 2.856 euros, casi un 6% menos que los 3.033 del primer trimestre, según datos de la consultora inmobiliaria Tinsa. Entre el primer y el tercer trimestre, el precio por metro cuadrado en Valladolid cayó un 13,9%. En Pamplona, un 11%, en Málaga un 8,1%, en Zaragoza un 7,9%, en Valencia un 6,6%, en Sevilla un 5,6%, en Barcelona un 4,3% y en Bilbao un 3%.
Por otro lado, tenemos la palabra de Andrea de la Hoz, consultora senior del servicio de estudios de Tinsa. La consultora hace hincapié en tratar de mejorar la eficiencia energética del inmueble, un elemento que cada vez pesa más en la decisión de compra. La experta explica que “El valor de una vivienda reformada se ve incrementado al aumentar las calidades y la eficiencia energética de la misma, esto último se traduce en un ahorro a medio y largo plazo”. Es decir, que algunas de las mejoras más sencillas pueden servir para diferenciar el inmueble elegido de los demás.
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