Inspección Técnica de Edificios

La reglamentación sobre la Inspección Técnica de Edificios en España ha ido modificándose y amoldándose a las necesidades de los propietarios y de las diversas autonomías. Entre ellas la obligatoriedad de la gestión, la documentación para realizar la ITE, los tiempos de renovación, los requisitos etc.

Por ello, en el siguiente artículo queremos presentarte cada uno de los documentos que serán pedidos para pasar la revisión y la posterior aprobación del informe. Además, detallamos los municipios que disponen de una normativa y un procedimiento propio.

Normativa española para la Inspección Técnica de Edificios

En el año 20011 se llevó adelante la promulgación en España del decreto 187/2020. El mismo comprende la regulación del proceso de inspección técnica de edificios en el país. En el texto se integra la reglamentación a la cual los edificios plurifamiliares con cierta antigüedad deben someterse de manera obligatoria para conocer el nivel de seguridad y habitabilidad de los mismos.

Hablamos de un control preventivo que ayuda a las administraciones a mantener seguras las instalaciones y construcciones edilicias. Así como también en su mantenimiento y conservación. Mediante este tipo de informe se destacan cuáles son las deficiencias de la finca para programar su reparación. El principal objetivo es poder garantizar el perfecto mantenimiento de la propiedad y la seguridad de quienes la habitan.

La inspección técnica de un edificio debe ser solicitada por el propietario del inmueble o por los que integran la comunidad de vecinos. La obligación de la gestión estará marcada cuando la finca cumpla con alguno de los siguientes requisitos:

• Antigüedad de más de 45 años.
• Si los propietarios desean gestionar ayudas públicas para la reforma y rehabilitación de la construcción parcial o totalmente.
• Cuando cada administración declare que debe volver a pasarse la ITE por determinadas pruebas o causas específicas. Ya sea por detectar fallas.
• Porque determinadas ordenanzas municipales y locales lo determinan.

¿En qué consiste la inspección de edificios en España?

En España la ITE consiste en la revisión de carácter visual y estructural de los elementos de accesibilidad a un edificio. Este informe es realizado por un especialista en la materia y contratado por el propietario del edificio. El resultado es la descripción de cómo se encuentra el edificio y cuáles son las deficiencias detectadas. Asimismo, incluye el plazo en el cual se deben llevar adelante la subsanación de los defectos. Luego, la Administración competente expedirá el Certificado de Aptitud en el que se determina que el edificio está:

• Apto: sin o con deficiencias leves
• No apto: estado general del edificio muy grave.

Luego, el certificado tendrá que ser renovada cada 10 años, que es el tiempo de durabilidad del mismo. A partir de dicho lapso, debe renovarse siguiendo el mismo procesamiento y con la misma documentación para realizar la ITE anterior.

¿Cuáles son los municipios con regulación propia de la ITE?

En España la ley que regula la inspección técnica de edificios no estipula un número mínimo de habitantes para que el mismo aplique. No obstante, en la actualidad los pequeños ayuntamientos no disponen de infraestructura para poder regular este tipo de procedimientos. Por lo tanto, las regulaciones se encuentran en aquellas capitales o localidades con mayos caudal de ciudadanos.

Como mencionamos, en cualquier caso, si se desea gestionar cualquier tipo de subvención pública la realización de la inspección será obligatoria en cualquier ayuntamiento español.

Las localidades que en la actualidad tiene una reglamentación propia y deben pasar el ITE son:

Procesamiento y documentación para realizar la ITE

El primer paso que se debe realizar si se necesita solicitar una inspección es la contratación de un técnico especializado en la materia.

Muchas veces, la competencia de quién es apto para la realización de este tipo de informe es difusa. O obstante, en una primera instancia quienes si están capacitados y aprobados para gestionar la inspección son los arquitectos y los arquitectos técnicos.

En particular, cada técnico dispone de su propio sistema de visitas. Por lo tanto, se deberá llegar a un acuerdo de manera personaliza en relación al modo en que se hasta la revisión y cual serpa e coste de la misma.

Esta situación es de gran importancia lograr un consenso con la comunidad de vecinos para establecer el mínimo y el máximo de visitas a la finca. De esta manera, lograr organización y optimizar en tiempo. Para que pueda darse este tipo ideal de situación, lo que siempre se recomienda es que un propietario de la comunidad se encargue de guiar a los técnicos en la supervisión. Ya sea para mostrar los espacios comunes como los espacios internos de cada vivienda. Es una manera de generar confianza en el resto de los vecinos.

Con la presencia del técnico en la finca serpa realmente importante que se revisen absolutamente todos los espacios comunes del edificio:

• garajes
• salas de instalaciones
• terrazas
• cubiertas
• sótanos, etc.

Además, es crucial facilitarle al inspector toda la documentación para realizar la ITE y la que respecta al mantenimiento de la estructura y los accesorios de la misma: ascensores, escaleras, calderas, etc.

Resultado de la Inspección

Luego de la revisión de toda la estructura edilicia, el inspector especializado prosigue a la realización del informe correspondiente. Una vez resuelto el documento, la inspección puede ser o no favorable. Si se detectan que algunos de los elementos esenciales de la propiedad no está en correcto estado el informe no podrá ser aprobado.

En estos casos, se deberá resolver el problema y al finalizar las reformas realizar el informe correspondiente que indique que los elementos dañados han sido subsanados. El resultado será la inspección favorable del edificio.

En la mayoría de los casos, la ITE resulta favorable. Esto se debe a que, por más que el edificio tenga una buena antigüedad, los elementos que cuentan como necesidad de buen estado son los de la estructura. Es decir, la cimentación, los pilares, muros, forjado, cubierta, etc. Este tipo de elementos suele encontrarse en buena conservación, salvo casos donde el edificio presenta muchas deficiencias.

Para la gestión del certificado, será necesario que los apartados de accesibilidad y de eficiencia energética se encuentren aprobados. No pueden ser solo a modo informativo.

Documentación para hacer la ITE

En primer lugar, es necesario distinguir entre dos tipos de documentaciones para realizar la ITE. Por un lado, aquellos documentos que deben ser presentados por el propietario al técnico. Y, por el otro, la documentación que el especialista necesita para emitir el trámite.

Papeles del propietario:

• Documento sobre instalaciones comunes. Hablamos del contrato de mantenimiento de ascensores, caldera. Las inspecciones diarias de dichos elementos más telecomunicaciones, electricidad, etc.
• Documentación recolectada por el técnico. Esto se debe a que el técnico no debe realizar el ITE sino supervisar que el mantenimiento este realizado. Se trata del procedimiento más utilizado por la mayoría de los ayuntamientos.

En algunas localidades de más caudal de ciudadanos, la documentación para realizar la ITE es propia. Un ejemplo claro es la comunidad madrileña. En ella se distinguen dos actas: favorable y la desfavorable. En ambos casos, los informes integran las transmitancias de cada elemento envolvente y las que deberían tener para cumplir el Código Técnico de la Edificación.

No obstante, en Madrid no existe un informe ITE como tal. La versión desfavorable de la inspección incluye los apartados típicos del informe. Por otra parte, la sección de accesibilidad también difiere. En este caso, se centra en la conservación de los elementos accesibles y no tanto en el análisis específico sobre el modo de mejora de los accesos del edificio.

¿Qué sucede con los documentos para la Inspección de Evaluación de Edificios?

Además de la ITE, en España existe lo que se denomina IEE. La Inspección de Evaluación de Edificios es un documento que se encarga de describir las características de los elementos comunes de un edificio. La finalidad es poder certificar el estado de conservación de la finca, las condiciones de su accesibilidad y el modo en que se encuentra la eficiencia energética. Por lo tanto, en el informe se deberá señalar todas las deficiencias, constructivas o funcionales, que se detecten.

En estos casos, el técnico que la realiza emite tres documentos. El Acta ITE con los datos básicos del edificio aportando si el informe es favorable o no. Un informe ITE con el detalle de todos los elementos y su conservación. Y, por último, el análisis de accesibilidad de la estructura y el certificado de eficiencia energética. Este último puede ser uno o varios según los diferentes usos que tenga el edificio. Es decir, vivienda, locales, oficina, etc.

Para poder conocer el procedimiento para la recolección de la documentación para realizar la ITE deberás ingresar en el sito web del ayuntamiento competente. En la plataforma podrás indagar si la localidad esta regulada por una normativa propia y cales son los papeles necesarios para hacer la inspección.

De esta manera, conocerás cuales son los importes que se deberán abonar, si se requerirá algún tipo de procedimiento espacial o algún tipo de rehabilitación en particular.

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