Inscribir un contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad no es obligatorio; sin embargo, puede significar beneficioso tanto para arrendador como para arrendatario. También pueden existir algunas desventajas. En este artículo te contamos los pros y contras de esta inscripción.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de alquiler?
El contrato de alquiler es el documento más importante en los procesos de arrendamiento. Aquí se dejan cristalizadas todas las cláusulas que contienen los derechos y las obligaciones de inquilinos y propietarios. Para que el proceso de arrendamiento funcione equitativamente tanto para arrendatarios como para arrendadores, es fundamental confeccionar un contrato claro y detallado. Es conveniente que este documento esté escrito por agentes con experiencia.
¿Qué es el Registro de la Propiedad?
En España, el Registro de la Propiedad es una institución estatal que depende del Ministerio de Justicia y de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Su objetivo es la inscripción de las propiedades y otros derechos reales sobre los bienes inmuebles. El propósito de la inscripción es garantizar la publicidad y proteger las situaciones jurídicas de los bienes inmuebles.
¿Es obligatorio inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad?
Respondemos a esta pregunta afirmando que no es obligatorio inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. A pesar de esto, podemos decir que es aconsejable realizar la inscripción tanto para el inquilino como para el arrendador: los beneficios son mayores que los costes que esto implica.
En la relación entre arrendadores y arrendatarios siempre existen preocupaciones al momento de formalizar un contrato. Ambas partes temen por la seguridad jurídica que esto conlleva. Es decir que, tanto propietarios como inquilinos, querrán que en este documento se cuiden los intereses de cada lado para evitar disgustos en el futuro.
Luego de las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos en el año 2013, la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad plantea ciertos beneficios para las partes involucradas.
Al no ser obligatoria la inscripción, generalmente, la mayoría de los contratos no se registran. Es cierto que puede implicar un gasto, pero lo que se debe valorar es que haciéndolo se obtiene una completa protección jurídica.
Beneficios para el arrendador
En la Ley de Arrendamientos Urbanos se establece que en el contrato de alquiler se puede incluir una cláusula que, en caso de rentas impagas por parte del inquilino, el arrendador puede recuperar inmediatamente la vivienda. Situación que se hace efectiva, únicamente si el contrato se encuentra inscripto en el registro.
Si el contrato está registrado, el arrendador puede requerir al arrendatario a través de un juez o de un notario que abone los costes de renta que se encuentran impagos. Después de diez días, si el inquilino no paga o no entrega una justificación por el atraso, el mismo juez o notario puede declarar por finalizado el convenio y se ejecutará el desahucio.
Beneficios para el arrendatario
El arrendatario siempre contará con protección si el casero decide vender la casa. Un contrato registrado lo protege frente a terceros. En el caso de que durante la vigencia del contrato el inmueble se venda a otra persona o a una empresa, el nuevo propietario se verá obligado a someterse a las condiciones de lo firmado por el anterior propietario.
Por el contrario, si no existe dicha inscripción, y la vivienda es comprada por otra persona, el nuevo propietario no tiene obligación de sostener el contrato de arrendamiento. El nuevo casero puede extinguirlo y el inquilino puede quedarse sin vivienda y sin poder reclamar. De todas maneras, el nuevo propietario tiene que notificarle al arrendatario que debe abandonar la vivienda, pero dándole un plazo no menor a tres meses. Durante ese tiempo, el arrendatario tiene que pagarle la renta al nuevo propietario.
Si la vivienda en arrendamiento se vende, pero el contrato de alquiler está inscripto en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario hereda los derechos y las obligaciones del anterior casero y su relación con el inquilino. Por lo tanto, se ve obligado a cumplir con los periodos establecidos por el anterior arrendador.
Desventajas para el arrendatario y para el arrendador
La principal desventaja de inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad es el coste. No hay una cantidad de dinero fija, siempre va a depender de los precios de renta pactados entre las partes y la duración del acuerdo. Actualmente, el plazo mínimo de duración es de tres años, pero siempre va a variar el precio de renta según las diversas características del inmueble arrendado.
Otra de las desventajas es la burocracia que implica tener que realizar la inscripción. Hay una serie de trámites que se deben llevar a cabo para efectivizarla:
- Escritura pública o elevación a Escritura pública del contrato privado de arrendamiento.
- Acudir a un notario con el contrato privado del arrendamiento, para que lo convierta en un documento público.
- Indicar en el contrato la descripción del inmueble: estado, población, calle, número y situación dentro del edificio de la vivienda arrendada, superficie y datos de los inmuebles linderos a la propiedad.
- Registrar la identidad de los contratantes, la duración del alquiler, el precio de renta inicial del contrato y todas las cláusulas que las partes hubieran acordado libremente.
Existe un límite también en los derechos del arrendatario en el caso de que la vivienda esté hipotecada con anterioridad a la firma del contrato. Si el propietario no cumple con el pago de la hipoteca y se inicia un proceso de ejecución, el arrendatario puede ser desahuciado, a pesar de que el contrato esté inscripto en el Registro de la Propiedad y de que esté al día con el pago de la renta.
¿Cómo se realiza la inscripción en el Registro de la Propiedad?
El procedimiento puede resultar similar al de cualquier otra escritura pública. Se debe acudir a un notario para que certifique el acuerdo y que verifique que no exista ninguna ilegalidad. Luego, ese documento oficial es el que se inscribe en el Registro de la Propiedad.
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