Como agente inmobiliario, a menudo deberás lidiar con una serie de eventos desafortunados. Conflictos de todo tipo están ocultos a la vuelta de la esquina y pueden presentarse en cualquier momento. En caso de intermediar entre tu cliente propietario y el inquilino, la posibilidad de tener que encarar y resolver esos problemas se incrementan sustancialmente. Los aspectos legales pueden cambiar de acuerdo con la región que manejes, esto es un hecho. Pero existen una serie de pautas en el mismo sentido que son comunes y generales a todos. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo proceder frente al inquilino moroso. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para comprender mucho más sobre el apasionante tópico en el real estate que atañe a la formación del agente inmobiliario ¿Nos acompañas?
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Paso a paso
Ante todo debemos señalar que, aunque pueda parecer una obviedad, la sola demora de un mes de impago en la renta del alquiler es motivo suficiente e irrefutable para que un propietario cancele o de por finalizado un contrato. En este sentido, es fundamental no precipitarse y seguir una serie de pasos legales y que le permita tomar posesión nuevamente a tu cliente del bien raíz en cuestión.
Hay una cuota de azar en la elección de un inquilino extraño. Los propietarios procuran hallar a su inquilino primeramente entre su núcleo cercano de conocidos o familiares. Luego, recurrirán a los recomendados de aquellos. Más allá de esa línea de frontera, quedan los desconocidos totales. Y aunque no se trate de un hecho frecuente, sí es posible que a pesar de haber evaluado y aprobado su estado y comportamiento financiero, su espalda económica, etc. te topes con un inquilino moroso en cualquier momento.
Al respecto, muchos propietarios dejan en manos de su agente inmobiliario la diligencia de la puesta a punto de la unidad; buscar y hallar al inquilino ideal y concretar la negociación. Es decir “Llámame para la firma del contrato”. Esto es algo que suele ocurrir. En casos similares, como asesor en bienes raíces tendrás mucha más responsabilidad sobre tu espalda. De tornarse irremediable la situación de impago, deberás saber cabalmente cómo actuar.
Cómo proceder frente al inquilino moroso
La Ley de Arrendamientos Urbanos también conocida como LAU, contiene su artículo 27 que respalda la decisión de un propietario si solicita rescindir su contrato ante la falta de pago. Al respecto, tras un solo mes de impago, el cliente propietario puede efectuar una devolución de contrato de arrendamiento. En esta acción netamente legal queda de manifiesto su postura y el inquilino deberá entregar la propiedad.
No obstante, en estas instancias convendrá siempre tomar todos los recaudos posibles. Hablamos de que (a pesar de que la ley ampare al propietario en muchas formas) iniciar el traumático proceso de deshaucio en última instancia. La opinión de todo agente inmobiliario de experiencia coincide en la idea de intentar solucionar el inconveniente de todas las maneras antes de proceder judicialmente.
¿Cuáles son los pasos en la generalidad?
Si hablamos de un desahucio “amigable”, primero debería enviársele al inquilino un requerimiento de pago vía burofax. Esto para dejar constancia del reclamo legal y fehaciente. Luego quedará aguardar la reacción del inquilino. Se presupone que ante este preaviso el mismo se pondrá al día con su deuda.
Puede que este requerimiento no funcionara y la situación se extendiera más allá de los plazos propuestos en él. En un contexto de desahucio “normal”, entonces deberían darse los siguientes pasos legales:
- Se le envía una demanda de desahucio por desalojo. La misma debe ser firmada por un procurador y un abogado. Dicha demanda fija una fecha para el desahucio. En esa instancia el inquilino deberá devolver la unidad en los términos óptimos que fija el contrato.
- Se reclamarán las cuotas mensuales adeudadas, además de los intereses correspondientes por morosidad.
¿Si el inquilino no cuenta con un contrato?
Desde Oi Real Estate, solemos recomendar las inconveniencias de efectuar cualquier tipo de acción inmobiliaria sin un contrato legal. Pero sabemos que el actuar de palabra o buena fe es un hecho mucho más corriente de lo deseable, teniendo en cuenta los dolores de cabeza que surgen al momento de interponerse cualquier conflicto ¿Cómo tomar acciones legales sin un texto al cual recurrir? Como verás, se trata de una instancia por demás complicada.
En este sentido, para desalojar un inquilino sin contrato deberá seguirse los pasos equivalentes a los seguidos con uno que sí lo posee y esperar que la justicia actúe en consecuencia. Asimismo, si los causales de desalojo fueran eventos tales como actividades ilegales o denuncias de vecinos por molestias, podrá enviársele un preaviso que proporcionará solamente siete días corridos para abandonar la casa.
Tiempos estipulados
La pregunta del millón suele ser ¿Cuál es el plazo en el que un inquilino abandona la propiedad, partiendo desde el inicio del proceso de desahucio? No hay una respuesta concreta a este interrogante, ya que cada caso es un mundo y contará con sus peculiaridades. En el promedio, se estima que un propietario podrá recuperar su vivienda por morosidad o impago de cuota de alquiler en un lapso de siete u ocho meses; que acaso puedan extenderse hasta un año. Esto puede depender de varios factores o infortunios surgidos entretanto.
A la vez, un contrato podrá ser considerado como roto con un solo mes impago de la cuota de alquiler. Los procesos de desalojo, sin embargo y como recomendamos en párrafos anteriores, pocas veces suelen darse ni bien el inquilino supera el día estipulado de antemano en la paga mensual.
Hemos visto algunas generalidades sobre cómo proceder frente al inquilino moroso. Si como agente en bienes raíces ya has transitado estas dificultades nos encantaría conocer cómo has manejado sus alternativas.
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