Cuando se lleva adelante cualquier tipo de transacción vinculada a una vivienda se deben firmar y concretar diversos contratos que dan cuenta del acuerdo entre las partes. Por lo tanto, cuando se produce un arrendamiento se deberá firmar un contrato de alquiler. En tanto se trate de una venta, el acuerdo se concretará mediante la firma de un contrato de compraventa. A su vez, para conservar la palabra se firma lo que se denomina contrato de arras. Dentro de este tipo de documentos es posible incluir la exclusividad inmobiliaria.
En este post queremos detallar todo lo relacionado a este tipo de cláusulas: cuánto duran, que ventajas y desventajas tienen, si su cancelación es posible, etc. Esta y otras inquietudes respondemos a continuación. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es la exclusividad inmobiliaria?
Cuando nos referimos a la exclusividad inmobiliaria estamos hablando de una cláusula que se incorpora en ciertos contratos de intermediación. Es decir, el documento en el cual se acuerda la contratación de los servicios de una agencia para la venta de una vivienda.
En este sentido, cuando se firma este tipo de exclusiva se acepta que la inmobiliaria elegida sea la única con la autorización para llevar adelante el proceso de venta de tu propiedad. Por lo tanto, si la transmisión de la vivienda se concreta a través de otra agencia o de manera particular, la inmobiliaria original puede reclamar el derecho a recibir los honorarios pactados si el comprador fue encontrado por ella. En algunas ocasiones pueden reclamar una comisión si se ha publicado u ofrecido el inmueble mediante terceros.
Principales aspectos del contrato de exclusividad inmobiliaria
En primer lugar, es de gran importancia saber que un contrato de exclusividad inmobiliaria es un documento de carácter privado. En este sentido, cada agencia podrá incluir el tipo de requisitos o condiciones que considere necesarias. Como cualquier contrato, siempre se recomienda leer de manera detallada cada uno de los puntos que lo integran.
Un aspecto a tener en cuenta es que este tipo de contratos de exclusividad inmobiliaria no asegura que la vivienda se venda sí o sí. Lo que sí es de gran probabilidad es que la agencia contratada se comprometa aún más para vender la propiedad.
Según expertos, luego de un análisis de varios contratos de esta índole, existen puntos que se repiten en varios de los documentos. Por lo tanto, la principal recomendación es poner atención en ellos con el objetivo de evitar posibles conflictos.
Exclusividad inmobiliaria mediante una cláusula particular
Se trata de un punto específico en cual se determina que la venta de la propiedad no puede correr por cuenta de otra agencia ni de manera particular. En caso de que el requisito no se cumpla, la inmobiliaria tendrá el derecho a reclamar la comisión acordada como parte de sus honorarios.
Plazo de durabilidad de la exclusividad
En la mayoría de los casos, la exclusividad inmobiliaria ronda entre los tres y seis meses. Se trata de un dato de gran importancia, por lo que debe estar detallado en el contrato. Si figura un plazo de carácter indeterminado la recomendación es no llevar adelante el acuerdo
Prórroga implícita
Los contratos de exclusividad generalmente incluyen y detallan que se debe informar de manera escrita y anticipada que no se continuará con la exclusiva una vez finalizado el plazo acordado. En la mayoría de los casos, este tipo de información debe ser enviada entre 7 y 30 días antes de finalizado el contrato. De lo contrario, la agencia renueva de forma automática el plazo aceptado anteriormente.
Comisiones y honorarios por el servicio
Se trata de un punto esencial, ya que se determina que se deberá abonar a la agencia por la venta de una vivienda y cuáles serán los honorarios de la misma.
Posibles situaciones extras por la cuales la agencia cobrará sus honorarios
Este tipo de cláusulas irá variando de agencia en agencia. No obstante, existen algunos puntos clave de manera generalizada en una gran cantidad de contratos. En este sentido, la inmobiliaria podrá reclamar su derecho a cobrar sus honorarios en las siguientes circunstancias:
- La vivienda se vende con otra agencia o de manera personal durante el plazo que dure el contrato de exclusividad con una inmobiliaria determinada.
- El inmueble es vendido a una persona que ha sido contactada por la inmobiliaria, inclusive luego del transcurso de un año del vencimiento del contrato.
- Cuando el comprador es familiar de quién contacto con la agencia, o un socio de una empresa que se puso en contacto con el vendedor mediante intermediación de la inmobiliaria.
- Si la agencia consigue un comprador y el vendedor decide no vender.
Ventajas de un contrato de exclusividad
A continuación, presentamos las principales ventajas que caracterizan a un contrato de exclusividad inmobiliaria.
- Si se decide firmar este tipo de acuerdo se corre con el beneficio de poseer mejores condiciones a lo largo del proceso de compraventa. Es decir, por la exclusiva la agencia probablemente recudirá el porcentaje de comisión.
- Además, un contrato de esta índole permitirá obtener mayores herramientas para poder realizar la venta en el menor tiempo posible. Hablamos de recursos tales como: video 360, un tour virtual, planos de la vivienda, etc.
- El proceso incluirá una mayor participación del agente durante su duración. Es decir, se le dedicará más tiempo a la venta de la vivienda en contraposición de si la propiedad es ofrecida por varias agencias. Esto se debe a que se corre con el riesgo de invertir dinero y tiempo sin lograr la venta. Por lo tanto, será más dificultoso que el agente se involucre al 100% con la operación.
Desventajas de un contrato de exclusividad
Ahora, presentamos las principales desventajas que caracterizan a un contrato de exclusividad inmobiliaria.
- Ante cualquier otra oferta de interés por la propiedad no será posible llevar adelante su transmisión. Ya sea mediante otra inmobiliaria, un tercero o de manera particular. Por lo tanto, en caso de realizar la venta por fuera de la exclusiva se deberá abonar por el honorario acordado, generando un gasto extra en la operación.
¿Cuándo se recomienda firmar por la exclusividad inmobiliaria?
Firmar un contrato de exclusividad con una agencia en particular dependerá de cada situación y cada necesidad en particular. No obstante, se recomienda este tipo de exclusivas cuando:
- El propietario de la vivienda se encuentra en comodidad con la agencia, con la tarifa ofrecida y con las condiciones que la misma ha propuesto para su firma.
- Se ha formalizado un clima de confianza entre el propietario y el agente inmobiliario por el buen trato y porque ha demostrado tener gran conocimiento y experiencia en el mercado.
- La agencia elegida tiene una muy buena repercusión y una gran presencia en plataformas virtuales inmobiliarios.
Por el contrario, no se recomienda la firma de este tipo de acuerdo cuando:
- El servicio ofrecido por la inmobiliaria no termina de adaptarse a las necesidades del vendedor. Así como tampoco satisface la tarifa o no se logró una gran relación con el agente a cargo.
- Si el conocimiento y experiencia en el mercado inmobiliario de la agencia no genera una total confianza para concretar una operación de manera exitosa.
- Cuando la inmobiliaria no tiene buenas recomendaciones por parte de personas que ya han contratado sus servicios, o no tiene una buena posición en la red virtual.
¿Cómo negociar la exclusiva con una inmobiliaria?
Un punto importante a tener presente cuando se quiere llevar adelante la exclusividad inmobiliaria es su posible su negociación. Este tipo de opciones se da en los contratos con las agencias tradicionales y no con aquellas que operan de manera virtual. Es decir, las inmobiliarias online. En este sentido, se debe considerar que los contratos sin una cláusula de esta índole muchas veces implican el pago de comisiones más altas.
Por lo tanto, si se elige por la exclusiva de una agencia es posible incluir algunas excepciones. Por ejemplo:
- Excluir que se les venda la propiedad a determinadas personas. Ese tipo de cláusulas son necesarias cuando la vivienda ya ha sido visitada de manera previa por potenciales compradores. En estos casos, si uno de ellos se decide a adquirir el inmueble, se puede negociar no pagar los honorarios.
- Bajar los meses o plazo de exclusividad determinado por la inmobiliaria. Estos casos son comunes cuando una vivienda está ubicada en una localidad o zona de alta demanda en el mercado. En este sentido, la probabilidad de venta es mayor, por lo cual la negociación estará en reducir el tiempo de validez del contrato. Los expertos recomiendan que no se superen los seis meses con la exclusividad.
¿Cómo cancelar el contrato?
Luego de la firma de un contrato por la exclusividad inmobiliaria es posible cancelar el acuerdo, aunque puede resultar bastante complejo. Por lo general, la agencia reclama sus honorarios, aunque no se haya encontrado un vendedor. No obstante, se puede solicitar la impugnación del documento si:
- El inmueble está como copropiedad y uno de sus copropietarios no firmo el acuerdo.
- Algún tipo de situación de fuerza mayor que justifique la cancelación del contrato. Como, por ejemplo, la pérdida de un empleo.
- La redacción del documento no está bien realizada.
- Una de las clausular es considerada abusiva.
En estas situaciones, es importante tener en cuenta que la cancelación de este tipo de acuerdo es costosa y requiere que intervenga un juez. Motivo suficiente para recomendar que se espere al vencimiento del contrato comunicándolo de 7 a 30 días antes que el mismo finalice. Una vez realizado dicho paso, se podrá vender la propiedad con cualquier otra agencia o de manera particular. Como así también, se podrá optar por la exclusividad inmobiliaria con otra agencia.
Hasta aquí hemos detallado todo lo relacionado a la exclusividad inmobiliaria en España. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Realtor te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.
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