El mercado inmobiliario ha sido tradicionalmente uno de los más conservadores y el que mayor burocracia administrativa arrastra: contratos, documentos de verificaciones técnicas, datos de mediciones, informes de la comunidad, convenios de compraventa, hipotecas, etc. Cada uno de los trámites que se llevan a cabo durante los procesos inmobiliarios demandan cientos de archivos en papel. ¿Qué ocurrirá cuando toda esa información pase a estar disponible sólo en archivos digitales? La realidad es que, tarde o temprano, todo el mundo deberá adaptarse a estas nuevas tecnologías, por lo que será importante estar bien posicionado para cuando esto suceda. ¿Cómo será la transformación que deberán atravesar todos los actores involucrados: intermediarios, notarios, compradores, vendedores y entidades financieras?¿Cuáles son las ventajas de esta nueva manera de gestionar las operaciones? Sobre estos interrogantes estaremos hablando en esta nota de Oi Real Estate. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
Blockchain en el sector inmobiliario
Nadie es ajeno a que estamos transitando una revolución digital mundial, de la que no puede dejar de ser parte la industria de los bienes raíces. La enorme cantidad de archivos que demanda cada operación inmobiliaria podrá experimentar grandes cambios a medida que estos procedimientos se vayan adaptando a la tecnología blockchain. El sistema de gestión de información a través de las cadenas de bloques permitirá un aumento en la eficacia de almacenamientos de los registros, redundando en beneficios para todos los involucrados.
Si hasta el momento el mundo inmobiliario se movió de una forma centralizada, lo que plantea esta tecnología es que su funcionamiento sea descentralizado. De esta manera no hacen falta intermediarios sino que hay una relación directa y autenticada en la cadena de bloques entre los distintos usuarios.
Dentro de los usos de la tecnología blockchain dentro de la industria de bienes raíces podemos nombrar:
Los contratos inteligentes
Los contratos inteligentes crean un depósito seguro de garantía para que los fondos se liberen cuando se verifique en la cadena de bloques la confirmación del evento. Este podría tratarse de uno de los casos más visibles para las aplicaciones que se utilizarán mediante el blockchain inmobiliario.
Algunos ejemplos:
- Los inquilinos podrán realizar una transacción con múltiples firmas a través de criptografía de clave pública y privada, en vez de enviar cheques mensuales por correo.
- El dinero del depósito de seguridad podrá ser custodiado por todo el tiempo que dure el contrato de arrendamiento y será devuelto luego de su finalización siempre y cuando dos de cada tres partes lo avalen con su clave privada. La tercera parte es un árbitro, que actuará de veedor del proceso.
Autenticación de los documentos gracias el blockchain inmobiliario
Es probable que los Notarios no tengan tanta relevancia en el proceso de compraventa en un futuro no muy lejano. Es que la autenticación de los documentos de bienes raíces podrá ser avalada a través de la tecnología de la cadena de bloques, sin necesidad de intermediarios externos.
Cuando comprador y vendedor decidan realizar la transacción, registraran el acuerdo mediante un contrato inteligente. En este momento ambos recibirán un hash designado, es decir un identificador único e irrepetible generado por una operación criptográfica. A la dirección del contrato es donde enviará el comprador sus fondos, y el vendedor podrá entonces firmar el documento final sin necesidad de hacerlo frente al vendedor. La función del Notario sería la de marcar la operación ejecutada con su clave privada. Pero se espera que, a medida que los gobiernos acepten la tecnología de cadena de bloques como confiable y se legalice su uso, no sea más necesaria la firma del notario.
Colaboración en la gestión de Comisiones
Las empresas inmobiliarias podrán gestionar mejor sus recursos y la distribución de fondos. Suele suceder que en una agencia, varios empleados se encuentren trabajando en un mismo listado de propiedades, situación que dificulta la distribución de comisiones . En estos casos, a cada corredor se le paga un porcentaje de la comisión como se acordó en los contratos tradicionales. Los contratos inteligentes permiten automatizar este proceso. De esta manera se evitan gastos derivados de averiguar quién, cómo y cuánto han participado los asesores en las ventas. Otra de las ventajas tiene que ver con la inmediatez: los agentes no deberán aguardar por sus fondos ya que automáticamente los recibirán el día que se realiza la transacción.
Blockchain inmobiliario: sus ventajas en el proceso de arrendamiento
La nueva tecnología será de mucha utilidad para los arrendamientos. Uno de los puntos más que más inconvenientes le trae al propietario es la elección del inquilino, ya que no existe en la práctica un lugar centralizado que detalle el historial de cada potencial arrendatario. La comprobación de antecedentes que se realiza hoy en día se basa en los datos que le presenta la persona que desea alquilar su inmueble. Posteriormente cada propietario debe corroborar en diferentes sitios si esta información es fehaciente
El blockchain inmobiliario traerá mucha más transparencia a este proceso: gracias a su sistema se podrían completar todas las tareas relacionadas con el alquiler con una red p2p. Esto serviría para estandarizar los perfiles de los inquilinos y propietarios de la cadena, que estarían autenticados con datos inmutables:
- Al inquilino le serviría para no perder tiempo en viviendas donde no le interesa arrendar.
- Al propietario le evitaría encontrarse con evasores de alquileres.
Otro punto a favor serían los depósitos, ya que las redes de alquiler P2P podrían ayudar a los propietarios de viviendas en alquiler a obtener depósitos en masa para reducir la necesidad de mantener sus propios fondos en un contrato inteligente durante un año o más.
Relación con los bancos: cómo cambiará la forma de pedir financiación
El proceso de solicitud de una hipoteca a un banco suele ser un trámite largo y tedioso. Los mecanismos de selección de las entidades, los tipos de intereses, las firmas, los avales, pueden llegar a tornar la búsqueda del préstamo hipotecario en misión imposible.
A través de la tecnología de cadena de bloques, los préstamos P2P pueden llegar a facilitar mucho el acceso a la financiación de una vivienda a personas que, por ejemplo, no podrían pasar los exigentes filtros bancarios. En vez de pedir el dinero a una sola entidad, se le estaría pidiendo a una red de prestamistas. Esto permitiría que las tasas de interés disminuyeran muchísimo, así como también los cargos por servicios asociados. Y lo más importante, le daría la posibilidad a personas que nunca hubieran podido acceder a un préstamo en un banco tradicional.
Facilidad en la gestión de los Títulos de propiedad
Es sabido que no todas las propiedades tienen los papeles en regla. Es entonces cuando se producen dilaciones en los procesos, ya que una venta legal requiere de que todos los documentos estén actualizados y legitimados. Muchas veces, por ejemplo, los inmuebles no están debidamente registrados a nombre del vendedor y no están correctamente inscriptos. Esta situación provoca retrasos en el cierre de las ventas. Las cadenas de bloques permitirían mejorar la trazabilidad gracias a sus procesos de transparencia y a la inmutabilidad de sus datos. De esta manera la investigación de la titularidad de un inmueble sería mucho más sencilla para los actores de la industria de los bienes raíces y todos saldrían favorecidos. Las transacciones tendrían menos riesgos y se podrían concretar en menor tiempo.
La tokenización del mercado a través del blockchain inmobiliario
Las compras de propiedades podrán ser realizadas a través de criptomonedas. gracias a la tokenización de los activos inmobiliarios. Estos tokens pueden ser liquidados o se pueden cambiar por otras monedas digitales, manteniendo la inversión en criptomoneda. Este procedimiento se asemeja al de las acciones: al aumentar su valor en el mercado de inversiones se podrían generar más ganancias.
Como en los demás procesos, las plataformas de tokenización de bienes inmuebles podrían facilitar todas las operaciones, evitando los inconvenientes costes de cierre y honorarios de intermediarios. En cuanto a la velocidad de transacciones, se podrían agilizar hasta completarse en un mismo día, en vez de esperar largas semanas por su concreción. La introducción de los tokens en el mercado de bienes raíces podrá estimular el intercambio de activos reales.
El blockchain inmobiliario como impulsor de Fideicomisos de Inversión (REIT)
La combinación entre aplicaciones Blockchain y REIT puede dar excelentes resultados . La principal ventaja tiene que ver son su raíz descentralizada: desde las comunicaciones entre los accionistas, hasta la distribución de los dividendos, proveen de infinitos beneficios a todos los actores de esta sociedad.
Los REITs pueden hacer uso de las posibilidades del crowdfund a través de IPOs digitales, los contratos pueden ejecutarse en cualquier momento con condiciones inmutables, y los fondos pueden transferirse de una forma más certera. De esta manera, los inversores pueden contar con sus activos sin las complicaciones de los contratos en papel.
Datos rastreables de las propiedades
En la actualidad nadie sabe con seguridad si las bases de datos de inmuebles están actualizadas, o si son fehacientemente veraces en sus datos. Usando la cadena de bloques para rastrear el historial de reparaciones y problemas que verifica una propiedad a lo largo de su vida puede ayudar a todos los involucrados.
Por el lado del vendedor, podría mejorar el valor de venta de su propiedad. Desde los compradores, la ventaja está en conocer en forma transparente el pasado de un inmueble y de esta forma poder adquirir una propiedad con mayor seguridad. Las inspecciones serían más sencillas y los mismos inspectores serían los responsables de actualizar con sus registros la cadena de datos, de forma inmutable y confiable.
Conclusiones
El impacto en la industria de los bienes raíces de la tecnología blockchain será muy importante. Su sistema descentralizado ofrece una mejora en los principales aspectos que dificultan las operaciones inmobiliarias en la actualidad. Las cadenas de bloques posibilitan que la industria de bienes raíces gane en seguridad, agilidad y en costes eliminando intermediarios. Con respecto a los procesos de autentificación y validación relacionados al ámbito legal, también traerá grandes beneficios. Será cuestión de tiempo para que los gobiernos regularicen su aplicación y poco a poco empiecen a implementarse.
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