En este artículo veremos en que consiste la nueva Ley 11/2020, del 18 de septiembre y además, analizaremos como se aplica el nuevo índice de referencia de precios de alquiler en Cataluña:
En este artículo encontrarás:
La suba en los precios de los alquileres en Cataluña
En los últimos años, el mercado de la vivienda en Cataluña, ha experimentado cierta retracción respecto a su accesibilidad. Esto es debido no solo al alza en los precios, sino también por inconvenientes a la hora de obtener financiamiento acompañado por un crecimiento sustancial de la demanda de vivienda de alquiler.
Esto a propiciado una fuerte suba de los precios de alquiler, que en Cataluña ha crecido en torno al treinta por ciento en los últimos cinco años. Esta tendencia se ha profundizado en Barcelona a raíz del auge del turismo urbano, que ha desviado viviendas hacia usos no residenciales.
Por otro lado, la entrada de capital internacional asociada a grandes operaciones inmobiliarias también ha influido en la suba de los precios de los alquileres.
El acceso a la vivienda y permanecer en ella se ha vuelto un problema complejo para la región que se ha visto agravado aún más por la crisis generada por el Covid-19.
LEY 11/2020, de 18 de septiembre
Así pues, la Ley 11/2020, del 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda tiene por objetivo regular el precio de alquiler en Barcelona mediante el índice de referencia de precio de alquiler.
Con la normativa anterior, el índice de referencia del alquiler era orientativo y se movía entre tres precios de referencia: el inferior, el superior y el establecido para el índice.
Con la nueva regulación, el precio de la renta de un alquiler de larga estancia no podrá ser superior al del índice de referencia de precios de alquiler.
¿A qué viviendas afecta la ley?
La presente ley aplica a los contratos de vivienda en los que concurran las siguientes circunstancias:
- Que la vivienda arrendada esté destinada a residencia permanente del arrendatario.
- Que la vivienda arrendada esté situada en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso.
¿Cuáles contratos de arrendamiento quedan excluidos del indice de referencia de precios de alquiler?
Los contratos de arrendamiento que quedan excluidos del índice de referencia de precios de alquiler son:
- Los contratos de vivienda sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta.
- Los suscritos antes del 1 de enero de 1995.
- Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.
- Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
- Los de carácter asistencial.
- Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.
Además, tampoco aplicará si el inquilino/a cuenta con unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta (19.919,33€/año), siempre y cuando el propietario/a tenga unos ingresos iguales o superiores a 3,5 veces el indicador de renta (27.887,05€/año).
¿Qué es el índice de referencia de precios de alquiler en Barcelona?
Como ya dijimos, estas medidas sirven para contener la renta de los alquileres mediante el índice de referencia de precios de alquiler. Pero, ¿quién fija este índice?:
En este sentido, hay que saber que el índice de precios de alquiler es un marco de referencia determinado por la Agència de l’Habitatge de Catalunya, que tomando en cuenta los datos que proporciona el Incasòl (Institut Català del Sòl), establece un valor por metro cuadrado en una zona determinada.
En consecuencia, la renta máxima a cobrar por el arrendador al arrendatario será el precio de referencia establecido de acuerdo con el índice mencionado, con una máxima desviación de hasta un cinco por ciento, dadas las características específicas de la vivienda objeto de
arrendamiento.
¿Cómo calcular el índice de referencia de precios de alquiler de Barcelona?
En principio, es importante tener en cuenta que la Agència de l’Habitatge de Catalunya ha puesto al servicio de los usuarios una herramienta que permite calcular el índice de referencia de precios de alquiler.
Así pues, para calcularlo será necesario introducir los siguientes datos:
- Dirección del inmueble
- Superficie útil de la vivienda en metros cuadrados (que se puede encontrar en la cédula de habitabilidad)
- El estado de mantenimiento
- En qué piso se ubica
- Año de construcción
- Certificado energético
- Si cuenta con aparcamiento, ascensor y/o muebles
Una vez que introducimos los datos, es necesario multiplicar el valor que establece el índice de referencia de precios de alquiler por la cantidad de metros cuadrados.
¿Cómo se determina el valor del índice? El valor del índice se determina mediante un sistema de geolocalización. Es decir, en función de los datos introducidos en el formulario es que la herramienta calcula el precio de acuerdo a los alquileres máximos y mínimos encontrados en la zona indicada. Así, el índice se basa en la media objetiva de los datos registrados.
Entonces: ¿Dónde se aplica el índice de referencia de precios de alquiler?
Como ya explicamos, el precio del alquiler en Barcelona no ha hecho más que subir en los últimos años, y esta situación se ha agravado por la crisis económica que ha originado la pandemia.
Por este motivo, la Ley ha delimitado una “área de mercado de vivienda tensa”, formada por los 60 municipios de Cataluña donde más se ha visto incrementado el precio del alquiler.
¿Cuáles zonas podrán ser declaradas áreas con mercado de vivienda tenso?
Las que cumplan con cualquiera de las siguientes condiciones:
- Que la media del precio del alquiler de vivienda sea claramente superior
a la media de Cataluña. - Que la media del precio del alquiler de vivienda supere el 35 por ciento
de los ingresos habituales de los hogares, o que supere el 35 por ciento
de la renta media de las personas menores de 35 años. - Que el precio del alquiler de vivienda haya crecido en los últimos 5 años,
de forma acumulada, al menos un 3 por ciento por encima del Índice de
Precios al Consumo de Cataluña.
¿Cuál es el precio máximo que se puede aplicar?
El precio del alquiler no podrá ser superior:
- Al que establece el índice de referencia
- Al del último contrato de alquiler (si este ha sido también más bajo que el precio que establece el índice)
Además, vamos a remarcar dos puntos importantes:
- Que el índice lo que hace es fijar un precio por metro cuadrado, por lo cual, para establecer ese monto es necesario contar con la superficie útil del inmuebles que se encuentra en la cédula de habitabilidad.
- Si el último contrato se realizo con un familiar no se podrá aplicar el índice del contrato precedente como dijimos anteriormente, aunque el precio fuera inferior.
¿Qué elementos permiten incrementar el precio de la renta mensual del alquiler por encima del índice?
Si el piso reúne, como mínimo, 3 de las siguientes características, el precio máximo del alquiler podrá aumentarse hasta en un 5%:
- Ascensor
- Aparcamiento
- Vivienda amueblada
- Sistema de calefacción o refrigeración
- Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea
- Piscina comunitaria o equipamientos análogos
- Servicios de conserjería en el edificio
- Vistas especiales
Por otra parte, si el arrendador durante el último año ha ejecutado obras de rehabilitación en la vivienda, es decir, obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética podrá también incrementar en un 5% el precio máximo de alquiler.
Asimismo, el incremento del precio de referencia se calculará en base al capital invertido en las mejoras, según lo determinado por la normativa vigente de arrendamientos urbanos, y respetando en cualquier caso el incremento máximo.
Por otro lado, hay que tener en cuenta que el importe de las subvenciones y las ayudas públicas de que pueda beneficiarse el arrendador para la mejora de la vivienda no puede considerarse capital invertido a efectos del cálculo del incremento de la renta del precio de referencia.
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