incumplimiento del contrato de compraventa

La venta y la compra de vivienda supone una operación de diversos pasos. A lo largo del proceso interfieren diferentes factores y son requeridos determinados y puntuales documentos para que el mismo sea exitoso. En entre ellos, se encuentra la firma del documento que certificará, ante la ley, las condiciones bajo las cuales se llevó a cabo el acuerdo. En reiteradas ocasiones puede suceder que, aunque se piensa que se tiene todo bajo control, no siempre es así. Puede darse que una de las partes lleve adelante una acción provocando el incumplimiento del contrato de compraventa de un inmueble.

Muchas pueden ser las causas o los motivos por los cuales la parte vendedora pueda no cumplir con lo acordado. De los principales, es que el vendedor solo decida dar marcha atrás antes de la entrega. Y otro, es que una persona haya adjudicado una vivienda sobre plano, pero la promotora no llevó adelante la ejecución de la obra. Por parte del comprador, puede suceder que incumpla con el tiempo acordado en los pagos de la transacción.

Ante estas situaciones, los pasos a seguir van a estar vinculado a las cláusulas que se llevaron adelante en el acuerdo firmado. Asimismo, dependerán de las causas por las cuales no se termina de cumplir con el contrato.

En este post te contamos como proceder ante situaciones como estas. No obstante, para que no queden dudas, o las menos posibles, comenzaremos con todo lo referido a lo que es, lo que incluye y la importancia de un contrato de esta índole. Para continuar, con los modos de proceder ante su incumplimiento.

¿De qué se trata un contrato de compraventa de una vivienda?

Cuando hablamos de un contrato de compraventa nos referimos al acuerdo mediante el cual el vendedor de un inmueble se compromete a la entrega del mismo. Por su parte, el comprador asume el compromiso de pagar un determinado precio monetario por dicha propiedad. Es decir, se trata de un contrato de mutuo acuerdo a través del cual se transfiere una propiedad de una persona a otra.

El Código Civil Español define al contrato de compraventa como la acción en que una o varias partes consienten en obligarse, una a la otra, a entregar una cosa o prestar un servicio a cambio de una paga pactada.

En España, existen dos tipos de contratos en los cuales se determinan algunas de las condiciones mediante las cuales se acuerda una compraventa.  Uno es el que ya especificamos, mediante el cual se decreta y concreta la transmisión de una vivienda y el otro es el contrato de arras.

La mayor diferencia entre el contrato de arras y el de compraventa es el momento de la operación en la cual se lleva adelante. Es decir, el primero antecede y es un pre paso que obliga a la forma del segundo.

¿Cuáles son los posibles casos en los que se deberá por el incumplimiento del contrato de compraventa de vivienda?

A continuación, presentamos los casos posibles en los cuales se debería proceder por incumplimiento del contrato de compraventa.

Como hemos mencionado, en primer lugar, es de gran importancia considerar si la propiedad por la cual se haya acordado la transacción era una vivienda sobre plana o una ya construida.

Si la vivienda comprada es sobre plano

En estos casos, si alguna de las partes actúa de manera tal que se provoque el incumplimiento del contrato de compraventa la parte perjudicada podrá exigir una indemnización que integre daños y prejuicios. Así se encuentra estipulado en el artículo 1124 del Código Civil español.

Si la vivienda ya se encuentra construida

Por otra parte, si el acuerdo jurídico está vinculado a una inmueble que ya se encuentra construido, la parte que ha incumplido el contrato de compraventa deberá actuar de la siguiente manera:

Si ha entregado una reserva y la parte que ha incumplido con el acuerdo es quien realizado dicho adelanto, pasará a perder automáticamente el monto entregado. Por el contrario, si es la parte vendedora la que no respeta lo acordado, la misma se verá en la obligación de hacer la devolución del monto entregado a modo de reserva.

En este sentido, si es el comprador es el que procede al incumplimiento del contrato de compraventa, la perdida de la seña se entenderá como la indemnización por daños y perjuicios causados a la parte vendedora. Esto se debe a la imposibilidad de ofrecer el inmueble a otros potenciales compradores durante el tiempo de reserva.

Si se trata del incumplimiento del vendedor al incumplir su acuerdo mediante la venta de la vivienda a un tercero en el periodo de reserva, la devolución de lo pactado será el modo de inmunización de una parte a la otra.

¿Y si el incumplimiento del contrato de compraventa es por su desistimiento?

Otro de los posibles casos para el incumplimiento de un contrato de compraventa es que la parte vendedora no quiera continuar con la operación. En este caso, el comprador tiene dos posibilidades latentes, sin no existen arras penitenciales:

• Tiene derecho a pedir la exigencia y el cumplimiento del acuerdo y pedir su resolución ante el incumplimiento del contrato de compraventa de la otra parte.
• Dispone de la potestad de que se le reintegre todo el dinero pactado en la reserve. A su vez, puede solicitar una indemnización por daños y prejuicios a parte.

La situación del primer paso lleva, en lo general, a tribunales. Esto sucede si la parte afectada acepta un arbitraje extrajudicial ante la posible solución de la problemática.

Por su parte, el segundo caso es posible que se resuelva sin tener que llevar adelante algún tipo de proceso de denuncia. Es decir, es posible llegar a una resolución de una manera más empática y amistosa si las partes así lo deseas.

Tipos de resoluciones (rescisión) de los contratos de compraventa en caso de incumplimiento

Las resoluciones de acuerdos de esta índole, en los cuales se intercambia una cosa o un servicio por un pago determinado y previamente fijado dependerá del tipo de bien que se trate. A continuación, veamos cada uno de ellos.

Cuando la resolución es por el contrato de compraventa de un bien inmueble

La mayor recomendación en este tipo de casos es que se comience todo el proceso mediante la concepción de dicha vía: resolución de contrato extrajudicial. En la gran mayoría de estas situaciones, los profesionales tienden a recurrir a que el comprador realice el primer paso. Es decir, pedir por escrito a la parte vendedora que cumpla con cada uno de los pactos acordados en un corto plazo.

Cuando a resolución es por el contrato de compraventa de un bien mueble

En estos casos, a diferencia de los bienes inmuebles, el pleno derecho de la recisión se encuentra a favor de quién vende. Esto en los casos en la que la parte compradora se presentase a la entrega de bien sin cumplir con lo acordado con respecto al precio fijado, salvo un acuerdo dilatado previo. O cuando, dicha parte, previo vencimiento del tiempo fijado para el pago de la operación y cierre de la misma, no se presente.

Recisión de un contrato de compraventa ¿Qué diferencia tiene a los casos anteriores?

Por otra parte, en los casos en los cuales la parte que ha provocado el incumplimiento del contrato de compraventa no emitiera respuesta es momento de comunicar el paso de recisión. Es decir, enviar la notificación explicita de que se quiere resolver el acuerdo. Según lo determina la legislación vigente, este tipo de comunicación deberá realizarse vía judicial o notarial. Por lo tanto, de no ser considerada dicha petición, se dará paso a la aplicación de una denuncia en tribunales.  

En este punto, es importante tener presente la jurisprudencia pactada sobre inmueble, ya que puede ser dispar según lo que se ha acordado por las partes previamente.

Si la opción es acceder al derecho de recisión por la vía judicial, será necesaria la contratación de un abogado o procurador para que lleve adelante la causa. En la general, cuando se trata de incumplimientos graves o especiales las autoridades judiciales. Es preciso mencionarlo, ya que en territorio español existen disparidades en los criterios en las sentencias que han sido emitida por los tribunales.

¿Cuáles pueden ser las multas por el incumplimiento de contrato de compraventa?

Como parte y tamo final, es importante considerar cuales podrán ser las multas que se percibirán en caso de que se provoque el incumplimiento del contrato de compraventa. Como mencionamos, si es el vendedor es quien no quiere cerrar la operación es importante indagar en la existencia o no de un precontrato con cláusulas previas

Este tipo de situaciones se presentarían, del modo en que se desprende de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en los casos en que la parte compradora incluya una cláusula sin ninguna negociación individual. Una circunstancia que se produce con más frecuencia de los que se piensa cuando la parte vendedora no es un particular.

Un claro ejemplo de incumplimiento del contrato de compraventa es cuando el vendedor se ha reservado el derecho a quedarse con la seña entregada ante el abuso de cualquier tipo de la otra parte, sin que estuviese explícita una penalización similar en caso de que el incumplimiento fuera de quien vende.

Si se tratase, según lo establece la ley, de una vivienda sobre plano la vía judicial apunta a que, si la propiedad no se entrega en tiempo y forma, o por no tener licencia de primera ocupación, el comprador puede rescindir el contrato, pedir el adelante más los intereses anuales que se devengan.

Ante estas posibles situaciones surgen tres interrogantes centrales:

Si el negocio no se realiza en el tiempo pactado ¿Qué sucede?

Cuando se haya pactado un pago diferido de la propiedad y el comprado no cumple con ello, el vendedor no tendrá la potestad de rescindir el contrato. La parte compradora continuará teniendo la titularidad del inmueble y el vendedor deberá interponer una demanda judicial con la finalidad de reclamar la cantidad correspondiente.

La principal opción para la parte compradora es la de solicitar la recisión del contrato, si se ve en presencia de un incumplimiento en el pago y en los plazos que se han acordado. Esto puede suceder en tanto exista incorporado en el contrato una cláusula resolutoria del mismo.

Ante vicios ocultos ¿Quién responde ante ellos?

En España y en la jurisdicción española, hablamos de vicios ocultos cuando pueden existir efectos ocultos de una cosa existente cuando al momento de su adquisición la hacen impropia que ser utilizada o que disminuyen el uso al que se la destinan. Se trata de fallas que de haberlas conocido con anterior la parte compradora no la habría adquirido o hubiera ofrecido menor coste por ella.

En el caso de la compraventa de inmuebles con algún tipo de vicio oculto, quien lo compra podrá ejercer en contra del vendedor con la finalidad para que dé respuesta por evicción los daños ocultos que se presente.

¿Cómo proceder ante la existencia de licencias?

Cuando existan licencias que en España son obligatorias para la habitabilidad segura de una vivienda se podrá declarar nulo por vicios del consentimiento. Esto debido al ocultamiento por parte de la empresa promotora o el vendedor de la existencia del vicio en la edificación de naturaleza urbanística.

Cuando se trata de cualquier tipo de incumplimiento del contrato de compraventa por parte del vendedor la mayor recomendación es recurrir a un profesional especializado en la mayoría. Se trata de un asesoramiento paso por según la situación, el contra o precontrato que se este firmado.   

Condiciones de habitabilidad para vender un inmueble: ¿Cuáles son las principales?

Hasta aquí te hemos contado los modos legales de proceder ante el incumplimiento del contrato de compraventa por alguna de las partes. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.

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