En una comunidad de vecinos, puede suceder la necesidad del pago de una cuota extraordinaria, debido a la necesidad de afrontar gastos fuera de los presupuestos ordinarios. A este tipo de situaciones se las denomina derrama. A través de ella, se busca juntar los fondos necesarios por ejemplo para realizar mejoras en el edificio. Sucede muchas veces que se ve la necesidad de realizar obras de conservación o para reformas. Dependiendo de la finalidad de la derrama, puede llegar a ser posible impugnar la demanda. Desde OI REAL ESTATE te contamos cuáles pueden ser los motivos por los que puedes realizar la impugnación y de qué manera debe ser llevada adelante.
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Son varias las razones por las cuáles puede solicitarse el pago de cuotas con el fin de solventar ciertos gastos urgentes y que no han sido previstos con el presupuesto. Algunas de las causas pueden ser la necesidad de llevar adelante obras para la conservación del edificio. También pueden surgir por algún desperfecto que sea común a toda la comunidad de vecinos, o por acuerdo de los vecinos, el proyecto de realizar mejoras.
Pero antes de explicar la forma de realizar la impugnación de la derrama, nos parece importante explicar claramente que es. Se denomina de esta manera a una cuota extraordinaria que los propietarios de los inmuebles que conforman la comunidad de vecinos deben afrontar. La finalidad de este dinero, es la de conseguir los fondos necesarios. Por lo general son gastos que deben afrontarse de forma urgente.
Cómo se acuerda la solicitud de una derrama
Para la aprobación de este tipo de solicitud con el objetivo de solventar gastos que no han sido contemplados en el presupuesto, es necesario la realización de una junta de propietarios. La misma esta prevista y aceptada en el artículo N° 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. Para que sea posible este tipo de acción, se tendrá que informar en la reunión las razones por las cuales es necesario realizar el gasto. Se procederá a una votación que necesitará de una mayoría y otra para que sea aceptada, dependiendo de la finalidad del derrama que se solicite.
La ley sobre la propiedad horizontal, que lleva el número 49/1960, reformada el 21 de julio, no estipula un importe máximo o mínimo que puede ser solicitado. La junta, quien se considera el órgano soberano, debe acordar cual será el monto necesario para poder cubrir el pago de la obra que se realizará.
Otro punto importante a tener en cuenta es que no todos los propietarios deberán realizar el mismo aporte en la derrama. Debe calcularse el coeficiente de participación que afrontará cada propietario de la comunidad. Esto sucede debido a que no todos los departamentos necesariamente son iguales. Algunos cuentan con, por ejemplo, un espacio de estacionamiento, que hará que este porcentaje sea mayor. Además, debe recordarse, que el pago de la derrama será obligatorio siempre y cuando haya sido consultado y aprobado por los propietarios en la junta.
¿Es posible impugnar el pago?
Dependiendo de cuál es el motivo que origina la derrama, existen algunas herramientas y normativas legales que pueden permitir impugnar el pago de estos costes. La ley de Propiedad Horizontal, realiza una distinción entre diferentes tipos de derramas que pueden realizarse en una comunidad de vecinos. Existen dos clases de trabajos, uno de ellos se refiere a obras de conservación necesarias, y la otra son para realizar obras de mejora.
En caso de que en tu edificio, se deban realizar obras de conservación del inmueble, no será posible realizar una impugnación. Esto se debe a que según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, las refacciones de este tipo, tienen que ver con el mantenimiento del edificio. Muchas veces, se deben a cuestiones de seguridad o habitabilidad y se considera que los propietarios deberán obligatoriamente, que afrontar el coste.
Por otra parte, en el artículo 10, se hace referencia acerca de las obras para la eliminación de barreras arquitectónicas. Algunos ejemplos de estas reformas, pueden ser un ascensor o una rampa. En estos casos, los propietarios deberán asumir obligatoriamente el pago, aunque en la ley se hace la salvedad de que esto será posible siempre y cuando el valor no supere las 12 mensualidades ordinarias. El cálculo debe ser realizado, luego de que hayan sido descontadas las ayudas y las subvenciones que pueda aportar el Gobierno.
El tercer y último tipo de derrama que debemos mencionar, es el que hace referencia a los fines estéticos. Es decir a obras para mejorar la apariencia de la edificación, no por cuestiones de conservación ni por seguridad. Para poder aceptar estas obras, y principalmente teniendo en cuenta que no hay una real urgencia, la ley estipula otro tipo de posibilidades. Por un lado, el propietario que no esté de acuerdo con llevar adelante ese pago, podrá negarse a esto.
Cómo puede impugnarse
Como explicamos anteriormente, solo será posible evitar el pago de una derrama, siempre y cuando tenga que ver con cuestiones estéticas. Para ello, si alguno de los propietarios considera que el gasto propuesto por la junta no es necesario o se contrapone con alguno de los derechos que establecen los estatutos, deberá necesariamente votar en contra o expresar los motivos por los cuales no está de acuerdo. Esto debe obligatoriamente quedar asentado en el acta de la junta.
Se podrá además impugnar el acuerdo de la derrama ante un juzgado competente. Lo que si debes saber, es que si se ha conseguido la aprobación en la junta con la mayoría que establece la ley, deberás realizar los pagos establecidos, hasta que se llegue a la sentencia que resolverá el fondo de la cuestión.
Por lo tanto, siempre que la obra sea para la conservación del edificio, será obligatorio costear la derrama. Si las obras son para la accesibilidad, se contará con un límite impuesto por la Ley de Propiedad Horizontal. En cuanto a las obras que sean por mejora, o cuestiones estéticas, puede votarse en contra de ellas y no pagar las cuotas. Es posible que al no aceptar realizar este aporte, no sea posible que ese propietario acceda a las mejoras que se instalaran en el edificio.
Un último punto a destacar, es que si el acuerdo que presenta la junta, se contrapone con los estatutos, es posible realizar la impugnación en una sede judicial.
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