impuestos a la vivienda

En España la transmisión de propiedades implica una serie de gastos de gestión y de tributos que deben ser rendidos al Ministerio de Hacienda. Los impuestos al vender una vivienda son tres: el IRPF por la ganancia patrimonial, el IBI y la Plusvalía Municipal, por el valor del suelo.

En este sentido, dos de ellos deberán ser liquidados cuando se haya concretado la venta del inmueble y el otro deberá ser abonado junto con el comprador, al momento de la firma del contrato de compraventa.

En este artículo te contamos las características principales de cada uno de estos tributos y de qué manera se calculan. ¡Sigue leyendo!

¿Cuáles son los impuestos a pagar por vender una vivienda?

Si has decidido poner a la venta tu inmueble es indispensable conocer tanto los pasos a seguir para realizar la operación, como así también cada uno de los impuestos que se deberán pagar por la misma.  

• Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF)
• La plusvalía Municipal
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Ahora, te detallamos de manera detallada que son y como se realiza el cálculo de cada uno de ellos. También, te explicamos cuales son las exenciones en el caso del pago de los tres tributos.

IRPF: ¿Cómo calcular este impuesto al vender un inmueble?

El IRPF es un impuesto estatal y grava sobre los beneficios económicos que adquiere una persona. Es decir, por su ganancia patrimonial. En este caso, se trata de uno de los impuestos por vender una vivienda cuando el valor de venta es mayor al valor de compra cuando se adjudica el bien. En este sentido, si la transmisión de una inmueble por venta ha derivado en una pérdida, no se deberá liquidar el IRPF. No obstante, si deberá incluirlo en la declaración de la renta.

Se trata de un impuesto que debe abonarse al año siguiente de efectuada la venta. Esto se debe a que cada año es obligación realizar la declaración de la renta con todo el patrimonio generado durante el transcurso del año anterior.

Valor de transmisión: ¿Cómo se calcula?

En este punto, se deberán restar al valor de la venta todos los gastos y tributos que se deban abonar para realizar la operación. Algunos de ellos son:

• Honorarios de la agencia inmobiliaria
• Plusvalía municipal
• Gastos de la cancelación registral de la hipoteca

Ahora bien, vamos con un ejemplo el modo de calcular el valor de transmisión (cada uno de estos valores especulativos.

• Valor de venta: 150.000 euros
• Gastos de venta:
  • Pago a la agencia inmobiliaria: 7.000 euros
  • Plusvalía municipal: 1.600 euros
  • Gastos de cancelación de la hipoteca (si aplica): 1000 euros

Valor de adquisición y su cálculo

Por otro lado, al momento de calcular cuánto se deberá pagar por el IRPF se deberá calcular el valor de adquisición. Se trata del costo de compra por el cual se recibió el inmueble. Para su cálculo se le deben sumar al valor de compra los siguientes montos:

• Cada uno de los gastos propios de la adquisición de la vivienda. Hablamos de cada uno de los tributos que se debieron asumir con la hipoteca, los gastos de gestión de notaría, el IVA, el IAJD y el ITP. Si es necesario tener presente que aquellas comisiones pagadas para asumir el crédito hipotecario o sus intereses no se tienen en cuenta para este cálculo.

• Los montos que se han invertido en reformas o reparaciones que se hayan realizado en la vivienda y que sean considerables. Hablamos de las modificaciones destinadas a ampliar el inmueble, aumentar la superficie o la modificación total de partes esenciales de la vivienda, como ser baño o cocina. Este tipo de refacciones aumentan el valor de la propiedad por lo tanto el de comprar. En este sentido, ese aumento puede repercutir en el cálculo final del IRPF y así provocar una rebaja en la factura fiscal.

Ahora bien, vamos con un ejemplo el modo de calcular el valor de adquisición (cada uno de estos valores especulativos.

• Valor de compra: 90.000 euros
• Gastos realizados en la compra:
  • Notaría: 500 euros
  • Registro: 400 euros
  • ITP: 5.600 euros
• Gastos en reformas: 12.000 euros

Calcular la diferencia y el tipo impositivo aplicable

Luego de calcular el valor de transmisión y el valor de adquisición, se debe calcular cual es la diferencia existente entre ambos valores. Dependiendo del resultado se deberá pagar o no el IRPF. Por lo tanto, si el valor de la diferencia es negativo no se deberá abonar por este tributo.

En caso contrario, si el cálculo da un valor positivo, se le deberá aplicar a dicho monto un porcentaje para saber qué es lo que se deberá pagar de IRPF por esa ganancia. El tipo impositivo es por tramos y es un valor establecido por Hacienda. La tabla se encuentra organizada de la siguiente manera:

A) Si la ganancia es hasta 6.000 euros: 19%

B) Si la ganancia es entre 6.000 y 50.000 euros: 21%

C) Si la ganancia es entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%

D) Si la ganancia es de 200.000 euros: 26%

Algo a tener en cuanta muy que resulta muy importante, es que cada uno de dichos porcentajes serán aplicado de manera progresiva.

Ahora bien, vamos con un ejemplo el modo de calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el de compra (cada uno de estos valores especulativos.

En este caso, al ser un resultado positivo se deberá abonar el IRPF por la ganancia obtenida. Así, los porcentajes se aplican progresivamente. Es decir, a los primeros 6.000 € le aplicamos el 19% y a los 25.900 € que restan el tipo impositivo a aplicar el 23%. Lo que da un total de: 7097 € de IRPF por la venta de la vivienda.

¿Cuáles son las exenciones para el IRPF?

Uno de los principales interrogantes en relación al pago de impuestos a la vivienda por vender y precisamente, por el IRPD es si siempre se está obligado a pagarlo. La repuesta es que existen algunas particularidades que están exentas de pagar el tributa y que son establecidas por la agencia tributaria. Hablamos de exención por:

• 🔃 Reinversión en una vivienda actual
• 🤶 Por ser mayor a 65 años de edad
• 💰 Entregar el piso en dación en pago

Reinversión en una vivienda actual

En los casos en los que sea vendido un inmueble y el dinero obtenido por la operación ha sido utilizada para comprar otra vivienda de residencia habitual nueva es posible quedar por fuera de la obligatoriedad de pagar el IRPF. Aun cuando se haya conseguido obtener una ganancia por la transacción.

Para ello se debe tener en cuantas algunas variables:

• La vivienda que se vende y compra deben ser de residencia habitual
  • Se debe haber vivido al menos dos años en ella de manera continua
  • Sino se ha vivido continuamente por un mínimo de dos años en la propiedad, justificar porque se realizó el cambio de residencia. Como por ejemplo, por motivos laborales.
  • La nueva vivienda deberá ser en la que se residirá al menos por un plazo mínimo de 12 meses desde el momento en que se concreta la operación.

• El plazo de la reinversión en la vivienda es por dos años.
• La reinversión puede sr antes o después de la operación.
• Se debe reinvertir la totalidad del dinero que se obtiene de la venta de la vivienda.
• Si sobra un monto de dinero de la venta, este deberá tributar por el IRPF.
• Si es un vivienda de nueva construcción y se reinvierte dentro de los dos años, pero el inmueble es entregado por fuera del plazo, el beneficio fiscal se mantiene. El plazo se comienza a contar cuando finalizan las obras.

• Si la vivienda es de residencia habitual pero el monto se reinvierte en la compra de un inmueble en el exterior con el mismo fin, es posible evitar tributar por el IRPF.
• Se deberá verificar si la excepción de pago se puede realizar según los convenios entre países.

Por ser mayor a 65 años de edad

Otro parte de la población que se encuentra exenta de pagar el IRPF son las personas mayores de 65 años. Este grupo se encuentra libre de todo tipo de abono, y se diferencian del resto de los contribuyentes en tanto no tienen la condición de reinvertir el monto de dinero recibido en una vivienda nueva para tener disponibilidad del beneficio fiscal.

Por el contrario, si la vivienda que es vendida se trata de una segunda residencia, este grupo deberá tributar por ello. Salvo que el dinero de la venta sea utilizado para construir una renta de carácter vitalicio en una entidad bancaria o con una aseguradora. Los requisitos para tan acción son los siguiente

• Plazo de 6 meses desde la fecha en que se realiza la operación de compraventa.
• El monto de dinero máximo para reinvertir para poder tener el beneficio fiscal es de 240.000 euros.
• La renta tendrá que tener una periodicidad menor o igual a un año. Asimismo, la misma comenzará a ser percibida por un año desde su confirmación.
• Informar a la entidad bancaria o aseguradora que el dinero es a causa de la venta de una vivienda y se requiere la extensión del IRPF

En algunos bancos o entidades se condiciona a una edad máxima la posibilidad de realizar la renta vitalicia. Este límite puede estar entre los 79 y 90 años de edad. Por lo tanto, la persona que requiera la solicitud de esta acción deberá recurrir a la información del ente correspondiente ya que si no lo puede realizar deberá abonar IRPF ante la venta de una vivienda a pesar de tener más de 65 años.

Dación de pago

Hablamos de la forma legal utilizada para acordar una sustitución por la obligación de pago que tiene una persona, denominada deudora, por prestación diferente de parte del acreedor.

Así, la obligación original queda extinguida, fuera cual fuera la prestación realizada en un principio. Una vez consentida la prestación nueva, se alcanzan tres efectos de pago:

• Extinguir la obligación.
• Liberar la obligación del deudor.
• Satisfacer el crédito del acreedor.

En este sentido, este tipo de operaciones logra sustituir una prestación por otra, se trate o no de una cosa material.

Ante la posibilidad de incumplimiento del acuerdo, el acreedor tiene el derecho de restituir al estado original la deuda.

Plusvalía Municipal: uno de los impuestos a pagar por vender una vivienda

Al IRPF se le suma un impuesto a la vivienda por vender y que se denomina, oficialmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, popularmente conocido como plusvalía municipal.

La plusvalía es un tributo que grava el incremento que ha tenido el valor de una vivienda durante todo el tiempo que se haya sido propietario de la misma. Se trata de un impuesto cuya competencia se encuentra cedida a las comunidades autónomas. Es decir, debe ser abonado en la Hacienda del ayuntamiento correspondiente según los tipos impositivos fijados por dicho ente.

Ante la venta de un inmueble, el pago de la plusvalía municipal corre a cuenta del vendedor del mismo. Solamente para los casos en los cuales el propietario no viva o no resida en España no se abonará el tributo.

Por otra parte, si la transmisión de la vivienda es a causa de una donación o de una herencia, quien deberá responder por el pago de la plusvalía serán las personas que adquieran la propiedad.

Con respecto a los tiempos de pago, este impuesto deberá ser liquidado dentro del plazo de 30 días hábiles realizada la compraventa o donación. El periodo comienza a considerarse desde el preciso momento en el cual se concreta la operación. Al ser la plusvalía un tributo que está cedido a las comunidades, este período podrá variar según el ayuntamiento en el cual se encuentra el inmueble.

Cuando se tratase de una herencia, el plazo para abonar la plusvalía es de 6 meses, que comienza a contarse desde el momento del fallecimiento del propietario.

¿Cómo se calcula la plusvalía?

Luego del fallo del Tribunal Constituyente el 26 de octubre de 2021 y a partir del 19 de noviembre del mismo año, el calculo de la plusvalía municipal puede realizarse de dos maneras y con dos métodos diferentes.

Para calcular la plusvalía municipal con el método de cálculo objetivo se deberán tener en cuenta las siguientes variables:

• El valor catastral del suelo que figura al momento de la venta. Este es un dato que puede ser consultado en al recibo de pago del IBI o bien ingresando en el sitio web del catastro.

• Un coeficiente que se calcula según la cantidad de tiempo que se hay sido titular del inmueble. Este valor es asignado por cada ayuntamiento.

Po su parte, para llevar adelante el método de cálculo real de la plusvalía municipal se deberán considerar los siguientes factores:

• El respectivo precio de venta del inmueble

• El precio de la compra

• Un porcentaje del valor catastral que concierne al valor del suelo

¿Siempre debe pagarse por la plusvalía municipal?

La Plusvalía Municipal es uno de los impuestos por vender una vivienda que no siempre debe ser abonado. Luego de las últimas actualizaciones realizadas el 10 de noviembre del 2021, quienes han sido propietarios de una vivienda y ante su venta han sufrido pérdidas o una ganancia cero, no deberán pagar por el tributo.

Es decir, si al momento de la realización de la venta de una propiedad se reconoce una pérdida en el valor de la misma, el propietario queda exento de pagar la plusvalía.

¿Qué es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles?

El IBI es uno de los impuestos a la vivienda que se paga cada año por tener la propiedad y titularidad de la misma. Se trata de un tributo de carácter municipal y se encuentra regulado por  Ley Reguladora de Haciendas Locales, 2/2004, entre los artículos 60 y 77.

Según la normativa, quien debe hacerse cargo del pago de dicho tributo es la persona propietaria de la vivienda al primero de enero. En este sentido, en la gran mayoría de los casos el impuesto se divide entre las partes, considerando la cantidad de meses que se ha tenido la titularidad del inmueble.

Por último, el IBI se abona una vez al año por parte del propietario del inmueble. Al vender una vivienda se deberá dividir el pago del tributo con el nuevo titular de la misma en relación a la cantidad de tiempo que ha tenido la propiedad.

¿Quiénes se encuentran exentos de pagar el IBI?

Para el pago del IBI existen algunas excepciones. Algunas de ellas se producen de manera automáticas ya que se encuentran reguladas por ley nacionales y municipales. Y, en otros casos, la posibilidad de no abonarlo debe ser solicitada para casos especiales.

Las exenciones automáticas se encuentran:

Estado nacional (local o autonómico), entes destinados a seguridad, defensa, servicios penitenciarios y educativos.

Iglesia católica

Cruz Roja Española.

Además, se encuentran exentas del pago del IBI las sedes diplomáticas y los terrenos destinadas a redes ferroviarias.

Para los casos en los que el beneficio fiscal debe ser solicitado es para los inmuebles que serán destinados al sector educativo o al patrimonio histórico.

¿Qué hacer si al vender una vivienda no se ha cobrado el IBI?

Al tratarse de un impuesto que se encuentra cedido a las competencias de las autonomías, cada ayuntamiento tiene la potestad de fijar sus propios tiempos para girar el tributo.

En algunos casos, puede darse de que el impuesto se encuentre liquidado al momento de realizar la venta. O, por el contrario, que se encuentre pendiente de ser abonado. En el segundo caso lo que puede realizar es:

• Llegar a un acuerdo con el comprador de la vivienda para que se abone una cuota en el mismo momento de la firma. Este monto se tendrá en cuenta considerando la referencia de lo que se abonando el año anterior a la venta.
• Quedar a la espera de que la Administración correspondiente cobre el IBI, para luego pedir a la otra persona que reembolse la cantidad que corresponde.

La opción que mejor se adapte dependerá del tipo de comunicación y confianza que se tengas comprador y vendedor al momento de concretar la operación.

¿Cómo se calcula el IBI?

Para llevar adelante el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles es necesario, previamente, llevar adelante otros resultados. Nos referimos al cálculo de:

• Cuota íntegra

La misma se obtiene de aplicar a la base imponible el tipo de gravamen que le corresponde al inmueble.

Por lo general, el porcentaje ronda entre el 0,4 a 1,1% del valor catastral y entre 0,3 al 0,9% para bienes inmuebles urbanos y rústicos, respectivamente. Dicho coeficiente puede verse afectado por los aumentos regidos por cada Ayuntamiento en los inmuebles con características especiales que será del 0,6%. Las administraciones podrán establecer un grupo diferenciado para cada municipio que no sea inferior al 0,4% ni mayor al 1,3%.

• Cuota líquida

Es la que se obtiene de aplicar a la cuota íntegra aquellas bonificaciones previstas por las normas nacionales y locales donde se encuentra el inmueble. Si no existen bonificaciones no se le debe restan nada a la cuota íntegra.

Hasta aquí te hemos contado acerca de cada uno de los impuestos por vender una vivienda en España. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

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