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Impago de hipoteca

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Aquí te contaremos cuáles son los pasos a seguir si quieres salir de la lista de morosos. Sin lugar a dudas, figurar en un registro de morosos puede significar un gran inconveniente. Saldar la deuda pendiente es fundamental para conseguirlo.

Aparecer en una lista de morosos puede implicar un problema importante a al momento de contratar cualquier suministro doméstico o bien, para obtener financiación. Las entidades bancarias pueden denegar un crédito o una hipoteca debido al gran riesgo de impago. Sin embargo, existe la posibilidad de salir de una lista de morosos cuando la deuda pendiente se encuentra saldada. Aquí te explicaremos paso a paso lo que debes hacer para no figurar en estas listas.

¿Por qué es importante salir de la lista de morosos?

El hecho de aparecer en una lista de morosos implica que, para los bancos y otras entidades financieras, representaremos un perfil poco seguro. En otras palabras, para los bancos seremos un cliente que presenta un riesgo de impago alto. Es por esto que, probablemente, mientras nuestro nombre aparezca en este tipo de listados, las entidades no nos acepten cualquier préstamo que solicitemos. Por ejemplo, si vamos a solicitar un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda.

¿Cómo lograr que te borren de las listas de morosos?

Si bien existen varios registros de morosos, ASNEF es el más conocido. Para borrar nuestros datos de allí, lo ideal es abonar la deuda que debemos. Por otro lado, más allá de pagar la deuda, es fundamental que recuerdes solicitar el justificante de abono. Se trata de un documento que demuestra que has pagado la deuda que se te solicitaba.

Una vez que hayas realizado el pago, el acreedor debe ocuparse de informar al registro de morosos para que te saquen de la lista. No obstante, lo más aconsejable es que tú mismo lo pidas para asegurarte de que has sido dado de baja de manera correcta. Para hacerlo, será necesario contar con tu DNI y el justificante de abono. Luego, debes solicitarlo en la página web de ASNEF, o bien, del registro de morosos que corresponda.

¿Lleva tiempo salir de la lista de morosos?

Una vez que hayas pagado la deuda, la empresa que solicitaba la deuda tiene la obligación de informar al registro de morosos que corresponda. Incluso, debe eliminar tu nombre del fichero ese mismo día, es decir, el día que se realiza el pago de la deuda. No obstante, la realidad es que, en ocasiones este trámite puede llegar a extenderse en el tiempo a partir de los 10 hasta los 30 días en ciertos casos.

Salir de la lista de morosos lo antes posible

En caso de que lo que busques sea salir de la lista de morosos de ASNEF lo antes posible, por ejemplo, si vas a solicitar una hipoteca y necesitas salir del fichero de morosos rápido, deberás pagar la deuda.

No obstante, es necesario tener en claro que pagar la deuda no es la única manera de salir del listado de morosos. Sin embargo, las otras maneras de salir de la lista de morosos no son muy rápidas y, en ocasiones, muy difíciles de llevar a cabo.

¿Cómo salir de la lista de morosos sin pagar?

Hay dos maneras de salir de la lista de morosos sin pagar la deuda que se nos solicita: si fuimos incluidos por error o si dejamos que pase el tiempo necesario para que nuestros datos sean borrados por el mismo registro.

Incluidos por error

A pesar de no ser lo más común, existe la posibilidad de que nuestros datos se hayan incluido en una lista de morosos de manera errónea, o bien, sin que se den las condiciones necesarias para ser incluidos. En caso de ser tu situación, deberás reclamar para que tus datos sean eliminados del fichero.

Pasos a seguir para salir de la lista de morosos sin pagar:

  • Asegúrate de que tus datos están incluidos en el registro de morosos: todos los registros tienen la obligación de notificar por carta certificada que nuestro nombre fue incluido en el listado. Por otro lado, cuenta con un máximo de 30 días para hacerlo, a partir del momento en el que se genera la inclusión. No obstante, para asegurarnos de ello, contamos con la posibilidad de solicitar la información directamente en la página web. Para ello será necesario el DNI y brindar los datos concretos que se requieran para llevar a cabo el trámite.
  • Descargar y presentar el Formulario de Reclamación: si confirmamos que nuestros datos figuran en el registro de morosos por error, podemos acogernos al Derecho de Rectificación, Artículo 16 del Reglamento UE 2016/679, General de Protección de Datos (RGPD). Será necesario rellenar el formulario y enviarlo a las oficinas correspondientes junto a la documentación acreditativa, en otras palabras, la copia del DNI.
  • Se lleva a cabo la baja temporal efectiva: una vez que se comprueba que los datos y documentos son correctos, se te dará de baja de la lista de morosos, lo que llevará entre 10 a 30 días. Luego, tiene lugar el proceso de verificación y, si todo está bien, nuestro nombre será eliminado del registro de morosos de manera definitiva.

Espera que pase el tiempo necesario

Si nuestro nombre fue incluido en un registro de morosos y no podemos pagar la deuda, otra manera de salir de este tipo de ficheros es dejando que pase el tiempo. Los datos que se encuentran en los registros de morosos no se almacenan para siempre y, una vez que pasa cierto período de tiempo, se borran de automáticamente.

Los datos personales que aparecen en el registro de ASNEF son eliminados a los 5 años a partir de la fecha en que se incluyó cada uno de los vencimientos que no fueron pagados en el fichero.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estas opciones para salir de la lista de morosos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Aquí te contaremos qué es una quita hipotecaria y cuáles son los pasos a seguir para conseguirla. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Si en algún momento has atravesado una situación económica complicada es posible que hayas analizado la opción de refinanciar tu préstamo hipotecario con el objetivo de conseguir una mejora en las cuotas. En ese caso, lo más probable es que hayas oído hablar sobre la quita hipotecaria.

Aquí te contaremos en detalle de qué se trata la quita hipotecaria, cómo solicitarla al banco, cómo negociar y algunas soluciones legales para cancelar tus deudas si tienes dificultades para abonarla.

Quita: ¿De qué se trata?

Cuando hablamos de quita nos referimos a una reducción del importe de una deuda que se lleva a cabo cuando el deudor tiene dificultades para continuar abonando las cuotas establecidas, poniendo el riesgo el pago de la deuda restante.

Es posible que solicite la quita tanto el deudor como el acreedor. Si la lleva a cabo el deudor, lo solicita directamente a las entidades con las que se ha contraído la deuda. Si lo realiza el acreedor, de manera voluntaria renuncia a una parte de la deuda.

La quita hipotecaria

Por su parte, la quita hipotecaria implica la eliminación de una parte de la hipoteca, en el caso de que las cuotas de esta impliquen, como mínimo, el 60% de los ingresos del deudor. De esta manera, los bancos brindan la posibilidad al deudor poder continuar abonando la deuda con cuotas más accesibles cuando no llegan a pagar la cuota hipotecaria. Esta es una de las opciones que hay disponibles para no llegar a la ejecución hipotecaria.

La quita hipotecaria es parte del código de buenas prácticas que realizan los bancos. Dentro de este código también se encuentran la dación en pago y la reestructuración de la deuda.

¿De qué manera funcionan las quitas?

Una quita supone que el capital que se debe devolver sea más bajo gracias a haber eliminado la parte que corresponde a la quita. Es por esto que, las cuotas que se deben abonar a continuación se calculan sobre el capital restante, lo que implica que estas cuotas sean más bajas y sencillas de abonar por parte del deudor.

Luego de aprobar la quita, se vuelve a realizar un plan de pagos. Este plan de pagos es el que se calcula tomando como referencia el capital que resta, y es el que dará la posibilidad de determinar cuotas más bajas y fáciles de asumir.

¿Cómo conseguir una quita en la hipoteca?

Existen dos maneras de acceder a una quita hipotecaria: por medio del Código de Buenas Prácticas bancarias, o bien, por medio de la Ley de Segunda Oportunidad.

Código de Buenas Prácticas bancarias

Se trata de un código que han firmado la mayoría de bancos en España cuyo objetivo es mejorar las prácticas bancarias y las relaciones entre entidades bancarias y clientes en momentos complicados para estos últimos.

Los bancos que han firmado este código están obligados a cumplirlo en caso de que el cliente lo solicite. Las medidas que establece este código son aplicadas si el cliente está atravesando dificultades económicas para hacer frente al pago de la hipoteca. Estas medidas se distribuyen en tres fases:

Las medidas previas: se trata de las primeras medidas que deben aplicarse cuando se utiliza el Código de Buenas Prácticas bancarias. Aquí se establecen períodos de carencia o se amplía el plazo de amortización del préstamo hipotecario para facilitar el pago del mismo.

Medidas complementarias: en caso de que las medidas previas no hayan bastado para solucionar el problema, es posible solicitar las medidas complementarias. Contemplan una quita en la hipoteca. Para poder tener acceso a ella es fundamental haber aplicado antes las medidas previas.

Medidas sustitutivas: son las últimas medidas del Código de Buenas Prácticas bancarias y contemplan la dación en pago.

Ley de Segunda Oportunidad

Se trata de una herramienta de auxilio destinada a todo tipo de personas sobreendeudadas. Aplica tanto a personas físicas (particulares y familias) como personas jurídicas (autónomos y empresas) insolventes, ambas pueden solicitar acogerse a esta ley para eliminar una parte o la totalidad de sus deudas.

Esta ley implicó un cambio en las deudas impagadas, ya que previamente, tras haber entregado la vivienda al banco, era necesario continuar abonando la deuda en cuestión.

Por otro lado, con la nueva Ley de la Segunda Oportunidad que surgió de la reforma de la Ley Concursal en septiembre de 2022 hay más opciones para el deudor que busque cancelar sus deudas pero mantener su vivienda familiar.

Se trata de una ley destinada a brindar cobertura legal a las personas que se encuentran en una situación de endeudamiento crítico. Por ejemplo, particulares que no tienen la posibilidad de asumir el pago de su préstamo hipotecario.

¿Cómo acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad?

Para acogerse a esta ley es necesario presentar una solicitud de mediación ante un notario o el registro mercantil que corresponda. El mediador tendrá que establecer un plan de reestructuración de la deuda, allí se considera la situación personal y económica del solicitante. En este plan de reestructuración es posible solicitar una quita hipotecaria, ya que se comprende como una medida que facilitará al deudor el pago de la deuda restante.

Luego, el mediador debe presentar el plan de reestructuración a los acreedores (en el caso de un préstamo hipotecario, ante el banco en cuestión). Si los acreedores dan el visto bueno al plan, este se aplica.

Sin embargo, si los acreedores no lo aceptan, el mediador tendrá que presentar el plan de reestructuración ante el Juzgado de Primera Instancia o Juzgado Mercantil que corresponda. En resumen, el proceso pasará al plano judicial, donde un juez se encargará de determinar cómo se debe abordar el pago de la deuda y si el plan de reestructuración presentado tiene o no validez.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la quita hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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El 9% de las ejecuciones hipotecarias llevadas a cabo en el tercer trimestre fueron sobre inmuebles de obra nueva. Por otro lado, el 91% fueron sobre viviendas usadas. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Ejecución hipotecaria: ¿De qué se trata?

Se trata del procedimiento por el cual el acreedor hipotecario (por lo general es una entidad financiera) cobra su deuda por medio de la ejecución de la garantía (la vivienda hipotecada) si el deudor no cumple con su obligación de abonar las cuotas. En caso de que los impagos sean de entre tres y seis cuotas mensuales, la entidad bancaria da inicio un proceso de ejecución hipotecaria por medio del que no reclama solo esas mensualidades atrasadas sino también, el monto total del crédito pendiente a un interés, aproximadamente, se encuentra entre el 20 y el 25%, por penalización.

El deudor deberá hacerse cargo de las costas judiciales. Si el deudor ni los avalistas, en caso de haber, pueden abonar lo estipulado en la ejecución, se pasa a la subasta del inmueble. En este caso se procede a una ejecución hipotecaria. Este proceso cuenta con una duración de entre seis y ocho meses. Esto si el inmueble no es vivienda habitual.

En caso de ser una vivienda habitual, se puede rehabilitar del préstamo si el dueño abona las cuotas pendientes además de los gastos. Eso quiere decir que hasta el día indicado para llevar a cabo la subasta se puede entregar lo que se debe y, de este modo, evitar que se ejecute la vivienda, esto siempre que se trate de la vivienda principal de la familia. A partir de ese momento el deudor podrá continuar con el pago de sus cuotas hipotecarias como si no hubiese pasado nada. Esta posibilidad únicamente se puede ejercer una vez cada cinco años.

En caso de que se lleve a cabo la subasta, y no aparezca un comprador, el banco la puede adquirir por el 60% del valor de tasación. El deudor, luego de perder su vivienda, debe abonar lo que resta entre el precio al que la entidad bancaria se ha adjudicado la vivienda y el importe total del crédito, además de las costas judiciales y los intereses de demora, que se encuentran cerca del 8% anual. En caso de que con ese 60%, o con la subasta, se cubre toda la deuda, esta quedará saldada.

La menor cifra de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales en dos años

La cantidad de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se ubicó en 2022 durante el tercer trimestre del año. Este número es el más bajo que se ha registrado desde el tercer trimestre de 2020. Esto implica un descenso del 13,8% respecto al mismo periodo de 2021 y del 36,1% en relación al trimestre anterior.

Estadística de ejecuciones hipotecarias

Según indica la estadística de ejecuciones hipotecarias publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), se trata del segundo descenso que se registra en las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual después de siete trimestres de alzas.

El principal objetivo de esta estadística es brindar trimestralmente el número de certificaciones de ejecuciones hipotecarias iniciadas e inscritas en los Registros de la Propiedad durante el trimestre de referencia. Se trata de una estadística que nos recuerda que no todas las ejecuciones de hipoteca finalizan con el desahucio de sus propietarios.

La situación de las ejecuciones hipotecarias en el tercer trimestre del año

Durante el tercer trimestre de este año se iniciaron 4105 ejecuciones hipotecarias. Esto es un 38,3% menos que en igual periodo de 2021 y un 42,3% menos si lo comparamos con el segundo trimestre del año en curso. De ellas, unas 3917 afectaron a fincas urbanas (aquí se incluyen las viviendas) y 188 a fincas rústicas.

Las ejecuciones hipotecarias sobre fincas urbanas disminuyeron un 37,3% interanual durante el tercer trimestre y un 41,7% en comparación con el trimestre anterior. Dentro de las fincas urbanas, 2884 ejecuciones corresponden a viviendas. Se trata de un 29,9% menos que en el tercer trimestre de 2021 y un 37,2% menos respecto al trimestre anterior.

Ejecuciones sobre viviendas

Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas ocuparon el 70,3% del total de ejecuciones hipotecarias llevadas a cabo durante el tercer trimestre de 2022. El 49,2% del total de ejecuciones hipotecarias fueron viviendas habituales de personas físicas.

Los datos del INE indican que, el 9,3% corresponde a viviendas de personas jurídicas, con 377 ejecuciones, se trata de un 68,1% menos en tasa anual. Por otro lado, un 11,8% fueron ejecuciones de otras viviendas de personas físicas.

Las ejecuciones hipotecarias de otras fincas urbanas, es decir, locales, garajes, oficinas, trasteros, naves, edificios destinados a viviendas, otros edificios y aprovechamientos urbanísticos, implican el 22,7% del total del tercer trimestre.

Por otro lado, el 9% de las ejecuciones hipotecarias del el tercer trimestre fueron sobre viviendas nuevas, mientras que el 91% sobre usadas. La cantidad de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas nuevas bajó un 49,2% en tasa anual, hasta las 261, por su lado, el de usadas disminuyó un 27,1%, con un total de 2623.

Los datos del INE nos indican que el 15,6% de las ejecuciones hipotecarias que fueron iniciadas sobre viviendas durante el tercer trimestre correspondió a hipotecas constituidas en el año 2006. Por otro lado, el 15,2% a hipotecas constituidas en 2007 y el 10,8% a préstamos hipotecarios de 2005.

El periodo 2005-2008 alberga el 49,7% de las ejecuciones hipotecarias que fueron iniciadas entre los meses de julio y septiembre del año en curso.

Las comunidades con mayor cantidad de certificaciones

Los últimos datos del INE dejan ver que las comunidades con mayor cantidad de certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre el total de fincas en el tercer trimestre fueron Andalucía (995), Comunidad Valenciana (767) y Cataluña (764).

Por otro lado, se encuentran Navarra (15), La Rioja (21) y País Vasco (32), que han registrado el menor número.

Con respecto a las viviendas, Andalucía (604), Comunidad Valenciana (510) y Cataluña (492) nos presentan la mayor cantidad de ejecuciones en el tercer trimestre. Por otro lado, las cifras más bajas tuvieron lugar en Navarra (10), La Rioja (14) y Cantabria y País Vasco, las dos con 24.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las ejecuciones hipotecarias. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo funcionan los intereses de demora tanto en los préstamos hipotecarios como en los personales. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cuando hablamos del interés de demora nos referimos al tipo de interés expresado en forma de porcentaje que se pacta abonar si no se cumple el plazo fijado con una entidad para el pago de una deuda. En otras palabras, es lo que ambas partes acuerdan que se pagará en una deuda si se incumple el calendario de pagos. Los intereses de demora se aplican, por ejemplo, por Hacienda si no se han declarado algunos ingresos en declaraciones de la renta pasadas, de modo que nos hacen una paralela calculando lo que deberíamos haber pagado de más, sumado a los intereses de esa suma desde ese momento hasta el presente. Además, se nos pueden aplicar por una entidad bancaria en caso de retrasarnos con el pago de una cuota de un préstamo personal o de una hipoteca.

Cómo aplican intereses de demora las entidades bancarias

Lo que hicieron las entidades bancarias con los intereses de demora hasta el momento fue variabilizarlos. Esto significa que pueden variar dependiendo del tipo de préstamo, de la cuantía, de los días de retraso en la devolución del mismo y claro, del perfil del cliente, mientras más débil en la negociación, peores condiciones. La media que venían cobrando las entidades desde los 2000 eran aproximadamente ocho puntos porcentuales por encima de la remuneración del crédito. Esto significa que, si los tipos de interés para financiarse se ubicaban entre el 10-15% en esos años, los bancos aplicaban entre un 18 y un 23% de interés en casos de demora.

Sin embargo, una gran cantidad de consumidores con dificultades comenzaron a cuestionar la abusividad de estos tipos de interés ante los tribunales. De hecho, la Ley de Represión de la Usura de 1908 define que será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales.

¿Qué sucedió con el interés de demora de Banco Santander?

Se dio un importante cambio en estas prácticas luego de la decisión tomada por el Banco Santander en 2011. Santander emprendió un litigio contra un cliente canario que se retrasó en el pago de las cuotas de un préstamo de 16 473 euros. Por los impagos, la asesoría jurídica de la entidad reclamaba unos 5000 euros en concepto de intereses de demora. En otras palabras, más elevado que la cantidad pendiente de pago. Estos intereses se calculaban sumándole al interés al que se concedió el crédito (el 11,8%) diez puntos porcentuales hasta los 21,8%, únicamente por retrasarse en el pago. El Tribunal de primera instancia canario le dio, en un primer momento, la razón al banco. Sin embargo, el cliente apeló a la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, ganando en segunda instancia.

La Audiencia Provincial eximió al cliente de pagar los intereses de demora. El Banco Santander nuevamente recurrió ante el Tribunal Supremo, no obstante, solo logró que el Tribunal Supremo dictara sentencia favorable al ciudadano y creara una interesante doctrina, cualificando y cuantificando el interés de demora aplicable a un préstamo personal.

De modo que, cuando un banco no se ajuste a este límite, la justicia podrá además de invalidarlo, obligar la entidad a no cobrar nada en concepto de intereses de demora. Por ende, como el interés de demora de un préstamo sólo puede superar en dos puntos porcentuales el interés aplicado al préstamo concedido, si el interés medio de los préstamos al consumo se situaba en el 8,05% durante el primer trimestre del año en que se solicitó, en caso de retraso en el pago de la deuda sólo se podría cobrar hasta un 10,05% de intereses. Y todo lo que supere el 10,05% se considera abusivo.

Intereses de demora según el tipo de préstamo

Según afirma la ley, hay diferencias entre los intereses de demora a aplicar a los préstamos hipotecarios y a los préstamos personales.

Cuando se trata de préstamos hipotecarios el interés de demora se encuentra limitado a 3 veces el tipo de interés legal del dinero. Es decir, el tipo de interés legal del dinero en 2015 fue del 3,5%, de modo que el interés de demora que se aplique en este año por impago no podría ser mayor al 10,5%.

En el caso de los intereses de demora aplicables a préstamos personales, la reciente sentencia del Tribunal Supremo ha determinado que son abusivos los intereses de demora que superen la suma de dos puntos al interés pactado.

¿Qué hacer si voy a retrasarme en el pago de una cuota?

Imaginemos que alguien se vaya a retrasar en el pago de una cuota de un préstamo personal por cualquier motivo. La entidad bancaria, apenas se genere el impago, exigirá el pago de una comisión por reclamación de posiciones deudoras. A esto, le sumará el interés de demora calculado según la cantidad de días de retraso en el pago. Cuando el pago vuelva a la normalidad porque conseguimos los ingresos necesarios para devolver la cuota impagada, en caso de que el interés de demora que nos hayan aplicado se superior en dos puntos el interés de nuestro préstamo, tendremos la posibilidad de exigir al banco que nos modifique la liquidación, quitándonos los intereses de demora por nulidad de la cláusula. Puede que la entidad financiera, en un principio, ignore nuestro escrito. De ser así tendremos que aceptar el cobro de la liquidación presentada y luego realizar un reclamo por escrito:

En primer lugar debemos reclamar ante el Defensor del Cliente de la entidad.

En caso de que la respuesta sea desfavorable, debemos dirigirnos al Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España.

 Y por último, debemos optar por el recurso de los tribunales.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los intereses de demora en préstamos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo sobre el proceso de embargo y subasta que se lleva a cabo cuando no se llega a pagar la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En la actualidad vemos cada vez más noticias, en diferentes medios, sobre la gran cantidad de casos de impagos y las tasas de morosidad que han aumentado a pasos agigantados, como consecuencia de la crisis del Covid-19. En caso de que tu situación financiera se vea afectada en el último tiempo y no sea posible afrontar al pago del préstamo hipotecario, aquí te explicaremos qué podría suceder en ese caso y cuáles son tus opciones.

¿Qué hacer si no puedo pagar el préstamo hipotecario?

Por lo general, previo a llegar al punto de no lograr afrontar los pagos de la hipoteca, pasamos por diferentes etapas de dificultades económicas. Es fundamental que en estas etapas previas en las que comenzamos a tener problemas, se acuda al banco para expresar cuál es la situación e intentar renegociar el préstamo hipotecario.

Sin lugar a dudas, negociar con nuestro banco puede permitirnos conseguir una ampliación del plazo de devolución de la misma a cambio de una rebaja de la cuota mensual, de modo que nuestra carga resulte más baja y, a pesar de que tengamos dificultades, no debamos dejar de abonar la hipoteca. Este proceso por el cual se cambian las condiciones se llama novación hipotecaria.

Por otro lado, los gastos derivados de la novación pueden variar dependiendo de cuáles sean los cambios que se hagan. Por ejemplo, si solo disminuyen el tipo de interés, no será necesaria la inscripción en escritura pública. En caso de que se realice otra modificación, es decir, cambia de tipo fijo a variable, o de variable a fijo, cambia el tipo de referencia, aumento del importe hipotecario o ampliación del plazo de devolución, entre otros, sí será necesario hacer una escritura de novación, con sus correspondientes gastos notariales y registrales.

El objetivo de los bancos es cobrar el préstamo, en caso de que no cedan en sus condiciones no será posible cobrarlos. Es por esto que, es muy probable que acepten modificar las condiciones. Por otro lado, para los bancos también es interesante la opción de extender el plazo de devolución del préstamo, ya que les significará recibir un número de intereses más elevado.

Es importante resaltar que en épocas en que el coste de la vivienda se encuentra subiendo, el banco será menos flexible al momento de negociar. Por otro lado, cuando el precio de la vivienda baja, la entidad bancaria mostrará un gran interés en renegociar las condiciones de la hipoteca. Esto se debe a que, si el deudor deja de pagarlo, el banco se quedará con un inmueble con un valor bastante inferior.

¿Qué sucede si no pago la hipoteca?

En caso de que la situación económica no te permita llegar a ningún acuerdo con el banco, la única opción de los deudores será dejar de pagar.

Las consecuencias de dejar de pagar una hipoteca suelen terminar en un proceso de embargo y subasta.

Impago de la hipoteca: embargo, subasta y dación en pago

La dirección más común que se sigue cuando se deja de pagar un préstamo hipotecario es el siguiente:

Si pasa un mes desde que se dejó de abonar la hipoteca, la entidad bancaria se pondrá en contacto con el deudor para comprobar si el impago fue un error. Esto significa que dará la posibilidad de pagar la cuota que se debe, con sus intereses de demora correspondientes para arreglar el inconveniente.

En caso de que el impago transcurre por más tiempo, la entidad bancaria continuará intentando cobrar la cuota de los meses adeudados. Por lo general, se replanteará el cambio de las condiciones negadas en primer lugar, siendo posible extender el plazo de devolución de la hipoteca. Ante esta situación, la deuda sería el total de la hipoteca más los intereses de demora.

Si el impago se da por 6 meses, el banco deberá reflejarlo en su cuenta de resultados. Es muy común que en este punto la entidad bancaria emprenda acciones legales para ejecutar la garantía del préstamo e inscriba al deudor en una lista de morosos.

Subasta por impago del préstamo hipotecario

Una vez que haya pasado un año, o bien, año y medio se llevaría a cabo la subasta del inmueble. Será un juez competente el encargado de determinar la fecha límite en que sea posible abonar las deudas, con intereses de demora incluidos, para evitar la subasta.

Sin embargo, con la subasta de la vivienda no en todos los casos se termina el problema. Esto depende del dinero que se haya obtenido como resultado de la subasta.

Si la cantidad es mayor a la deuda hipotecaria no hay inconveniente, ya que se hace frente a toda la hipoteca. Sin embargo, si es más bajo, se tendrá que afrontar la diferencia entre el dinero obtenido de la subasta de la vivienda y la deuda hipotecaria contraída.

Dación en pago por impago del préstamo hipotecario

Se trata de uno de los puntos más cuestionados en los últimos tiempos. Nos referimos a la posibilidad de aceptar la opción de la dación en pago.

La dación en pago implica que la deuda de la hipoteca se cancele con la entrega del inmueble. Esto significa que, en caso de impago, nuestra deuda quedaría saldada con la casa, por lo que no tendríamos que responder con más activos para afrontar la deuda.

Proceso de embargo de la vivienda por impago de hipoteca

En el caso de que el dinero de la venta de la vivienda resulte más bajo que la deuda hipotecaria, la entidad bancaria podrá reclamar lo que queda de la deuda. El banco pasará a llevar a cabo el proceso de embargo de la vivienda. Una vez que nos encontremos en este punto, la entidad bancaria puede ir contra las demás posesiones presentes y futuras del deudor. Todo esto, esto incluye entre otras, el salario del mismo, siempre dejando el mínimo del Salario Mínimo Interprofesional. España es uno de los pocos países que responde a la deuda hipotecaria con bienes y rentas presentes y futuras.

Si aún con el proceso de embargo, la deuda no logra ser saldada con el patrimonio del deudor, la entidad bancaria irá tras la persona o personas que constaran cómo avalistas y les reclamará el pago de la deuda. Si recibe un no como respuesta, también podrá acudir al proceso de embargo de su patrimonio.

Luego de leer este artículo nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre el proceso de embargo y subasta en caso de impago de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte que hacer ante una situación de impago de hipoteca en caso de que tu expareja no aporte su parte. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En primer lugar, es importante aclarar que al gestionar los bienes inmuebles en caso de divorcio o separación es muy importante decidir y planificar un régimen económico acorde a las necesidades de cada pareja.

De esta manera, se pueden evitar una gran cantidad de problemas. Por ejemplo, quién se queda con la vivienda y se hace cargo de la hipoteca en caso de divorcio. También, de qué manera se reparten los gastos al momento de vender una casa en dicho supuesto.

Aquí te explicaremos qué ocurre si dos personas son titulares de un préstamo hipotecario y se da un impago de hipoteca por parte de una de ellas.

¿Qué sucede si mi expareja deja de pagar su parte de la hipoteca?

El impago de hipoteca por una de las partes es una situación muy común. Puede suceder tanto por problemas económicos como porque no se ha logrado llegar a un acuerdo. Cuando en una separación uno de los dos cónyuges deja de abonar su parte de la hipoteca, puede perjudicar de manera grave al otro, ya que éste deberá afrontar totalmente solo las cuotas mensuales.

Si una pareja solicita una hipoteca compartida, esto significa que, cada uno debe pagar una parte de la cuota, que generalmente se trata del 50%. Las dos partes se comprometen a afrontar a sus cuotas mensuales. Esto se conoce como deuda solidaria, en otras palabras, ambos son codeudores frente a la entidad bancaria.

Al ser ambos codeudores solidarios frente al banco, si uno de ellos decide no pagar, el otro deberá responder por él. De modo que, estará obligado a pagar él solo la totalidad de las cuotas hipotecarias. De no hacerlo, el banco puede realizar una ejecución hipotecaria, ya que éste no tiene interés en saber quién paga y quién no, siempre que se abonen las cuotas en tiempo y forma.

¿Qué puedes hacer si tu expareja no paga su parte?

Primero, es necesario hacer resaltar especialmente la gran importancia de continuar pagando las cuotas del préstamo hipotecario más allá de que nuestra ex pareja haya dejado de hacerlo. Esto se debe a que, de no hacerlo, la entidad bancaria puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria. Por medio del cual, el banco no sólo nos reclamará las cuotas que debemos, sino que puede también, puede añadir hasta un 25% del importe adeudado, a modo de penalización.

Para dejar de lado la posibilidad de que la entidad bancaria inicie un proceso de ejecución hipotecaria, es fundamental continuar abonando las cuotas.

Para lograr demostrar quién ha sido el que se hizo responsable de pagar las cuotas, será necesario solicitar los justificantes de pagos. También, podemos encontrar algunas opciones por medio de las cuales será posible solucionar la situación.

Llegar a un acuerdo

Lo ideal es llegar a un acuerdo para que nuestra ex pareja abone las cuotas atrasadas. Si se llega a un acuerdo amistoso entre los cónyuges, por medio del cual el deudor le devuelva a su expareja la cantidad que corresponde según las cuotas que ha estado pagando, más los intereses de demora. Si no lo logras, puedes reclamarlos por la vía judicial.

Vía judicial

Por otro lado, de no llegar a un acuerdo, el cónyuge que se ha visto obligado a hacer frente en solitario al pago del préstamo hipotecario tendrá la posibilidad de reclamar a su expareja la deuda por vía judicial. Para conseguirlo, será necesario contar con la escritura de la casa, así como también, con los recibos conforme ha estado pagando la hipoteca.

Es necesario resaltar que el plazo máximo para reclamar es de cinco años, una vez pasado ese tiempo, la deuda prescribirá. Si a la hora de ejecutar la sentencia la parte deudora no puede hacer frente a la cantidad que debe, se embargará su mitad indivisa del inmueble.

Comprarle la parte de la vivienda de nuestra ex pareja

Otra opción es comprar su parte y quedarnos con la hipoteca. Es lógico que el cónyuge que ha continuado abonando la hipoteca, por lo general, sea el que tiene mayor solvencia económica. Es por esto que, una buena idea es que le compre a su ex pareja su parte del inmueble.

Sin embargo, para conseguirlo, debemos hacer una novación hipotecaria. Esto consiste en acordar con la entidad bancaria la modificación de una o más cláusulas de las escrituras del préstamo hipotecario, de este modo pasará a tener un solo titular.

Vender la casa y cancelar la hipoteca

Por último, otra opción es vender el inmueble y cancelar la hipoteca. En el caso de que aún quedara dinero del resultado de la venta, éste deberá repartirse en partes iguales, si se trata de bienes gananciales, o de manera proporcional, en separación de bienes.

No obstante, en los dos supuestos será necesario descontar al deudor el importe total que le falta por pagar del préstamo hipotecario, además de los gastos de demora.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre estas opciones en caso de impago de hipoteca por parte de tu ex pareja. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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