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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son los gastos de la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

gastos de la hipoteca

Si te interesa comprar un piso, es fundamental que sepas cuáles son los gastos de la hipoteca. Se trata de un tema que ha generado gran polémica y algo de confusión a lo largo de los años. Es por esto que decidimos contarte todos los detalles al respecto. Toma nota y pon atención, aquí te brindaremos información muy útil.

Los gastos de la hipoteca

En el momento de la constitución de una hipoteca se generan una serie de gastos asociados a la operación que es importante tener en cuenta. Si bien hace algunos años casi todos estos gastos recaían sobre el cliente, las últimas sentencias judiciales y la Ley Hipotecaria sancionada en marzo del 2019 se encargaron de modificar este escenario a favor del hipotecado.

Actualmente, es la entidad bancaria quien debe asumir la mayoría de los gastos de la hipoteca. Sin embargo, también existen casos particulares en los que el cliente tendrá la posibilidad de reclamar la devolución del dinero gastado en el momento de la solicitud del préstamo.

Para comprender mejor estas circunstancias, evaluaremos cuáles son los gastos de la hipoteca que tendrás que asumir como cliente y cuáles son los que le corresponden al banco. Por otro lado, veremos si tu perfil está dentro de las posibilidades detalladas en la ley y te facilitaremos una guía para que puedas reclamar la devolución del dinero que hayas pagado de más.

Gastos de la hipoteca que debe pagar el cliente

Actualmente, cualquier persona que solicite una hipoteca deberá hacerse cargo únicamente de dos gastos relacionados con dicha solicitud. Nos referimos a, la tasación de la propiedad y la nota simple.

Tasación

Cuando hablamos de tasación hipotecaria nos referimos a una valoración del inmueble solicitada por los bancos. Por medio de ella, la entidad financiera sabrá cuál es el valor del bien que aceptará como garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la concesión de la hipoteca. El valor de tasación es diferente del precio de compra de la propiedad y, en última instancia, el banco brindará hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda en concepto de préstamo hipotecario.

Tendrás que encargar a una tasadora homologada por el Banco de España, o bien, la puedes encargar por medio de tu entidad. Esa tasación, aproximadamente, puede costar entre 100 y 450 euros de media, sin embargo variará dependiendo del tamaño del inmueble, la finalidad de la operación y la retribución solicitada por el profesional en cuestión. Esto significa que no hay una tasa fija, sino que el profesional podrá determinar libremente los precios.

Es necesario resaltar también que el mercado inmobiliario es muy variable y los precios de la vivienda se modifican todos los meses. Es por este motivo que la tasación caduca pasados los seis meses de realizada. Lo más aconsejable es que no te apresures y la pidas solicites únicamente cuando vayas a pedir tu hipoteca.

Nota simple

Se trata de un documento informativo en donde se encuentran todos los datos de la vivienda, por ejemplo el nombre del propietario, superficie, cargas pendientes, entre otros. Esta nota simple debe solicitarse en el Registro de la propiedad y tendrás que presentarlo a la entidad financiera al momento de llevar a cabo la solicitud del préstamo. El coste varía dependiendo de dónde y cómo la pidas, sin embargo, puede rondar entre los 3 € y los 10 €. No es recomendable dejar que el banco la pida por ti, ya que te cobrará más de 20 euros por la gestión.

¿Cuáles son los gastos de la hipoteca que deberá pagar el banco?

Gracias a las últimas reformas legislativas, el banco tendrá que hacerse cargo de la mayoría de los gastos de la hipoteca. Entonces, los gastos que corren por su responsabilidad son:

  • Los gastos de gestoría.
  • La notaría.
  • Registro de la Propiedad.
  • El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Aquí te explicaremos de qué se trata cada uno de ellos.

Gastos de gestoría

El gestor se ocupará de inscribir la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Por otro lado, también realizará la liquidación de los impuestos correspondientes. Si bien sus honorarios no se encuentran limitados por la ley, los precios rondan entre los 150 y los 400 euros.

Gastos de notaría

El notario es un funcionario público del estado que se ocupará de dar fe de las escrituras del préstamo hipotecario. Los gastos de notaría se encuentran establecidos por los aranceles que fijó el gobierno treinta años atrás y suelen encontrarse entre el 0,3% y el 0,5% de la responsabilidad de la hipoteca. En otras palabras, se trata de la suma del capital más los gastos e intereses. Por otro lado, deberá sumarse tanto para ti como para la entidad bancaria, el coste de las copias de la escritura, que tiene un valor de unos 50 euros.

Registro de la Propiedad

La inscripción de la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es obligatoria. A través suyo quedarás registrado como el único propietario del inmueble. Los aranceles de este funcionario, que están regulados, cuestan entre el 0,1% y el 0,3% sobre la responsabilidad hipotecaria, aproximadamente.

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

El impuesto sobre actos jurídicos documentados es popularmente conocido como “el impuesto de las hipotecas”. Se trata de un tributo que grava las escrituras y actas notariales, por lo cual también se genera al constituirse un préstamo hipotecario.

Lo cierto es que ha generado mucha polémica a lo largo de los años. Ya que su pago supone el 70% de los gastos de la hipoteca. Sin embargo, para tu fortuna, el responsable de pagarlo hoy en día es el banco.

Su cuantía se constituye de dos partes, una cuota variable y otra fija:

  • La parte variable varía dependiendo de cada comunidad autónoma, sin embargo, siempre oscila entre el 0,5% y el 2% de la responsabilidad hipotecaria establecida en la escritura.
  • La parte fija, se trata del precio del papel timbrado que utilizan los notarios para realizar la escritura. En general, se puede cobrar treinta céntimos por pliego o quince céntimos por cada hoja.

¿Qué gastos abonaba el cliente antes de junio de 2019?

Según el Tribunal Supremo, antes de la entrada en vigor de la ley actual, el cliente debía pagar la mitad de los gastos de notaría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Por otro lado, el banco se encargaba de abonar el resto de los gastos. No obstante, la realidad es que en la práctica, el banco obligaba al cliente a pagar prácticamente todos los gastos, sin lugar a dudas, una práctica que fue condenada por los juzgados españoles.

Si pagaste algo que correspondía al banco, tienes derecho a reclamar la devolución de los gastos hipotecarios que te cobraron indebidamente. De hecho, puedes llegar a recuperar unos 1500 euros de media.

¿En qué casos es posible reclamar?

Si has abonado alguno de estos gastos en el pasado, puedes reclamarlos. En ciertas ocasiones será posible reclamarle al banco la devolución del dinero que abonaste por la constitución de la hipoteca en el pasado. Aquí te explicaremos esto en detalle.

Únicamente podrás reclamar si tienes una hipoteca con fecha anterior al 16 de junio del 2019. Y los importes por los cuales podrás solicitar una devolución son los siguientes:

  • El 50% de los gastos de notaría y de gestoría.
  • Gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
  • Gastos de tasación, siempre que el banco haya sido quien rechazó la que tú habías presentado y te exigió llevarla a cabo con otra empresa asociada a la entidad.

No obstante, si contrataste tu hipoteca antes del 12 de noviembre del 2018 y tuviste que pagar los gastos relacionados con el IAJD, no será posible reclamarlos. Esto se debe a que, en ese entonces pagar dicho impuesto era una responsabilidad del hipotecado.

¿Cómo reclamar si abonaste alguno de estos gastos en el pasado?

La manera más simple de reclamar la devolución de los gastos abonados de manera indebida es interponiendo una reclamación ordinaria en el banco. Sin embargo, también podrás llevar a cabo una denuncia ante el juzgado de cláusulas abusivas.

En cualquier caso, para poder reclamar tendrás que reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato y presentarlas en el servicio de atención al cliente de tu banco.

Si la entidad bancaria no da respuesta o deniega tu solicitud, podrás elevar la queja al Banco de España. Si bien su resolución no será vinculante, sí te resultará útil para presentarla nuevamente en tu banco y ejercer más presión en la reclamación de la devolución del dinero que pagaste de más.

En caso de que esta opción tampoco resulte, puedes interponer una demanda ante los juzgados. Sin embargo, antes de hacerlo, deberás evaluar los pros y los contras que implica una demanda judicial. Ya que, en caso de perder, tendrás que pagar todos los costes asociados al proceso. No obstante, si ganas el banco tendrá que pagarte, además del importe reclamado, los gastos derivados del proceso judicial.

¿Existen bancos que abonen todos los gastos hipotecarios?

La respuesta es sí, existen bancos que te pagarán gastos que, por ley, le corresponden al cliente. El motivo por el cual lo hacen es para diferenciarse de la competencia y atraer a una mayor cantidad de clientes. Algunos de ellos son Openbank, ING o Pibank.

No obstante, debes tener en cuenta que el pago de los gastos asociados a la constitución de la hipoteca siempre está condicionado a que la acabes firmando. En otras palabras, si un banco te paga, por ejemplo, la tasación y finalmente decides contratar el préstamo con otra entidad, ese banco te pasará la factura y deberás pagarla tú.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión los gastos de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que necesitas saber sobre la provisión de fondos de hipoteca y cuánto podría devolverte el banco. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es muy probable que hayas oído hablar sobre el concepto provisión de fondos. Sin embargo, por lo general no suele ser un concepto que se comprende del todo para aquellos que aún no firmaron un contrato hipotecario. Si ya lo has firmado, es probable que te suene un poco más.

Probablemente, ya sabes que, para que te sea posible la concesión de un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda será necesario contar con unos ahorros del 20% del valor de la casa. Esto se debe a que, en la mayoría de los casos, el banco te financiará solo un 80%. No obstante, a este 20% es necesario añadirle otro 10% o 12% aproximadamente. Este dinero se destina al pago de los gastos que se generan en la compraventa de la vivienda y la firma del préstamo hipotecario.

Aquí, te explicaremos de qué modo calcula la entidad bancaria este importe y qué dice la ley hipotecaria sobre la provisión de fondos de hipoteca.

¿De qué se trata la provisión de fondos de hipoteca?

Cuando hablamos de provisión de fondos nos referimos a una cantidad de dinero que el banco solicita por adelantado para lograr afrontar los servicios que nos van a prestar. La entidad bancaria, al concedernos un préstamo hipotecario, se encargará de realizar una estimación sobre cuáles son los gastos que tenemos afrontar para finalizar la operación compraventa de la vivienda. Como hemos mencionado, lo más habituales que ronde el 10% del valor total del inmueble hipotecado, se trata de un porcentaje que tendremos que tener ahorrado.

La entidad bancaria solicitará al cliente que ingrese una cantidad en la cuenta para afrontar los gastos que se generan con la compraventa y liquidar de manera correcta los costes iniciales de la operación.

Entonces, la provisión de fondos se trata de la cantidad de dinero que el banco solicita por adelantado a su cliente para abonar los servicios que nos van a prestar

¿Por qué motivos puede variar el importe de la provisión de fondos?

La provisión de fondos siempre ha incluido diferentes gastos, aquí te explicaremos cuáles son:

  • Tasación de la vivienda: se trata de la evaluación que realiza un técnico especializado para saber cuál es el valor de un inmueble. En el caso de que se haya negociado con el banco, la tasación puede ser uno de los gastos que se incluirá en la provisión de fondos

  • Gastos del crédito hipotecario: consiste en los gastos de apertura del préstamo hipotecario y las comisiones de la operación. Es muy importante que, previo a firmar, tengas en claro a cuánto ascienden estos gastos para poder comparar de manera correcta

  • ITP o IVA: en caso de que la vivienda que vayas a comprar sea de segunda mano, será necesario abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Por otro lado, si se trata de una construcción de obra nueva, el impuesto a pagar es el IVA.

  • Inscribirse en el Registro de la Propiedad: consiste en inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Se trata de un paso fundamental para el cambio de nombre y propiedad de la vivienda. La casa se escritura en torno a un 6 o 8% del valor de la propiedad.

  • Honorarios del notario: los precios por este tipo de servicio se encuentran entre 600 y 875 euros, esto puede variar según del precio del inmueble. El notario se ocupará de redactar el contrato de compraventa para que este cumpla con la ley vigente.

  • Honorarios de la gestoría: es muy habitual que la entidad bancaria facilite una gestoría para tramitar la operación. De este modo logra asegurarse de que se abonan correctamente los impuestos.

  • Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Es un impuesto de carácter autonómico que debemos abonar en caso de que deseemos comprar una vivienda. Su precio puede variar según la Comunidad Autónoma a la que pertenezca la vivienda en cuestión.

Gastos abusivos

A partir de que el Tribunal Supremo consideró nulos por abusivos ciertos gastos que hasta el momento debía pagar el cliente, el banco es el que debe abonar por los aranceles notariales, el registro, la gestoría o el IAJD. Al cliente únicamente le corresponde afrontar el gasto de la tasación de la vivienda. Es por este motivo que, hoy en día el importe de la provisión de fondos es bastante más bajo.

¿Cuánto tarda la entidad bancaria en devolver la provisión de fondos de un préstamo hipotecario?

El banco calcula al alza el valor de la provisión de fondos y, una vez que fueron pagadas las cantidades de los servicios, el sobrante debe ser liquidado por parte de la entidad bancaria. El banco puede tardar algunos meses en llevar a cabo la liquidación de la provisión de fondos. El importe que te podría devolver variará dependiendo de si el cálculo del banco fue ajustado o fue más alto de lo que realmente has terminado abonando.

La entidad bancaria deberá entregar las facturas y justificantes de cada uno de los cargos realizados y liquidará el importe restante. Tú tendrás que ocuparte de revisar que el importe corresponda al sobrante y aceptar la liquidación para que la entidad bancaria pueda ingresarlo nuevamente en tu cuenta. Ten en cuenta que la entidad nunca podrá quedarse con el sobrante de la provisión de fondos, ya que este dinero te corresponde.

¿Cómo reclamar si el banco te cobró de más?

Previo al 16 de junio de 2019, los bancos cobraban más de lo que debían a sus clientes por la concesión de un préstamo hipotecario. Es por este motivo que, si firmaste previo a esa fecha, cuentas con el derecho de solicitar los gastos de registro, gestoría, tasación y la mitad de los de la notaria. Para hacerlo deberás reunir cada una de tus facturas e interponer una reclamación al Servicio de Atención al Cliente de tu entidad bancaria si no te interesa ir a juicio, o bien, ante el juzgado de cláusulas abusivas de tu provincia.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la provisión de fondos de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son los pasos que debes seguir para realizar la cancelación registral de la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cuando hayamos logrado abonar la última cuota de nuestro préstamo hipotecario, lo más probable es que deseemos proceder a cancelar la hipoteca. De este modo, dejaremos atrás hipotecas, cuotas, comisiones, productos asociados, banqueros, entre otros. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que, para conseguirlo, es fundamental tramitar la cancelación registral de la hipoteca. Se trata de dejar constancia en el Registro de la Propiedad que la vivienda ya se encuentra libre de gravamen, y libre de cargas.

Es necesario tener en claro que no se trata de un trámite de carácter obligatorio. Incluso, si dejamos que transcurran 20 años, de manera automática figuraremos libre de cargas, sin ningún tipo de coste. De esta forma, la cancelación registral es un trámite voluntario, no obstante, si decidimos no cancelarla, es probable que nos encontremos en problemas en el caso de que optemos por vender la vivienda o incluso si nos interesa solicitar otro préstamo. Aquí te explicaremos por qué sucede esto y cómo realizar la cancelación registral de la hipoteca.

Pasos a seguir para obtener la cancelación registral de la hipoteca

Si te interesa llevar a cabo la gestión de la cancelación registral de nuestra vivienda es posible contar con la ayuda de entidades bancarias y gestorías, que por lo general, parten de una base de 120 euros. No obstante, en más de una ocasión, estos precios no se encuentran regulados y  es posible que realicen el cobro automático de cantidades altas. Es por este motivo que, si te interesa llevar a cabo estos trámites por cuenta propia, la cancelación registral será bastante más económica.

Aquí te mostraremos cada uno de los pasos que tienes que seguir, de este modo podrás realizar esta operación sin ningún tipo de inconvenientes.

Cancelación registral de la hipoteca

Algunos de los pasos que debemos seguir para realizar la cancelación registral de la hipoteca, son:

Solicitar el certificado de deuda cero a nuestra entidad bancaria

Lo primero que debemos hacer es pedir a nuestra entidad bancaria que nos facilite el certificado de deuda cero. Se trata de un documento necesario para llevar a cabo los siguientes trámites. Recordar que la entidad no tiene ningún derecho a cobrarnos por la entrega de este documento. De este modo lo recoge la circular del Banco de España, en su apartado de “Comisión por cancelación registral de la hipoteca” (págs. 351 y 352). Ante esta situación, señala como mala práctica bancaria la intención de intentar cobrar por este certificado. Por lo que si tenemos esto en claro, este primer paso no debería tener ningún coste.

Reconocimiento del banco ante la notaría

El siguiente paso que debemos llevar a cabo son los gastos de notaría. Se trata de un trámite que consiste en que la entidad bancaria reconozca ante una notaría que el préstamo fue cancelado y por consiguiente la vivienda se encuentra libre de cargas.

Del mismo modo que sucede en el apartado anterior, la entidad bancaria tratará de cobrarnos por el desplazamiento del apoderado del banco, a la notaría. Sin embargo, la realidad es que este gasto también es considerado como una mala práctica bancaria por el Banco de España.

Una vez que la entidad bancaria haya reconocido ante un notario nuestra deuda cero, tendrá que remitirnos la escritura de cancelación o carta de pago.

En este paso habrá que abonar solo los gastos de la minuta del notario, que rondan entre 90 y 137 euros.

Liquidar los impuestos que correspondan a nuestra Comunidad Autónoma

Otro de los pasos a seguir, consiste en liquidar los impuestos que corresponder a nuestra Comunidad Autónoma. Para esto, será necesario llevar la escritura de cancelación, una vez allí, te facilitarán el papel de la IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Ten en cuenta que, en este paso tampoco debemos pagar nada.

Presenta la escritura notarial y el impreso del impuesto IAJD

En último lugar, el cuarto paso consistirá en asistir con la escritura notarial y el impreso del impuesto IAJD, y de esta forma se podrá hacer efectiva la cancelación de la hipoteca. Cada registrador cuenta con una minuta, motivo por el cual el precio puede discernir de uno a otro bastante, aproximadamente rondan entre los 24 a 84 euros.

Una vez que hayamos llevado a cabo cada uno de estos pasos, sin lugar a dudas, seríamos los únicos propietarios de nuestra vivienda, sin ninguna hipoteca ni entidad bancaria de por medio.

Por otro lado, una vez que cuentes con la cancelación registral de la hipoteca, tendrás la posibilidad de sacar otro préstamo sin ningún tipo de inconveniente. Ya que no tendrás ningún préstamo hipotecario a tu nombre. Además, si tienes interés en vender la vivienda, la cancelación registral te será de gran ayuda, de este modo, no tendrás ningún problema para hacerlo. Podrás vender la vivienda cuando desees y figurará libre de cargas.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre realizar la cancelación registral de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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La decisión de comprar una vivienda es una de las más importantes en la vida de una persona. Si bien en lo primero que pensamos es en cuánto tendremos que pagar por la casa, también es importante tener en cuenta los gastos e impuestos a los que están sujetas este tipo de operaciones. En este caso nos concentraremos específicamente en los tributos. ¿Cuáles son los impuestos que se deben pagar por comprar un piso en este 2022? ¿Qué diferencias hay entre comprar una vivienda nueva y una de segunda mano al tributar? En este artículo te lo contamos.

Calcular cuánto tendremos que pagar de impuestos antes de concretar la compra de ese piso que tanto nos gustó puede ser muy útil para no llevarnos sorpresas más adelante. Lo primero que hay que tener en cuenta es que los tributos a abonar varían según se trate de una vivienda de obra nueva o de una usada. Luego, que las disposiciones de cada comunidad autónoma también influyen en el monto final, por lo cual será necesario informarnos acerca de lo previsto para nuestra región.

¿Cuáles son los impuestos que deberé pagar por comprar un piso en 2022? ¿Por qué la Ley de Fraude Fiscal puede hacer que comprar una vivienda de segunda mano sea más caro ahora? A continuación respondemos estas preguntas y más. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué impuestos se deben pagar por comprar un piso?

Los impuestos que se deben pagar al comprar una vivienda varían según se trate de una propiedad de obra nueva o de segunda mano. También de las disposiciones de cada comunidad autónoma. Veamos cuáles son:

Impuestos que se deben pagar por comprar un piso de obra nueva

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Al adquirir una vivienda nueva, el principal tributo más a abonar es el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En este 2022 el valor a pagar por él sigue siendo de un 10% sobre el precio del inmueble. Para poner un ejemplo, el monto sería de 10.000 euros en el caso de una vivienda de 100.000 euros y de 25.000 para una de 250.000 euros. 

Cabe mencionar que algunas comunidades autónomas aplican disposiciones especiales para este impuesto. En la región de Canarias, por ejemplo, se cobra un 6,5% de IVA pero se le da el nombre de Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). Por otro lado, en el caso de las viviendas públicas, el monto a pagar por el IVA es del 4% en la mayoría de los casos. No obstante, el valor puede variar en cada comunidad y según el tipo de vivienda social.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) es un tributo que tiene como finalidad gravar todos los documentos necesarios para la concreción de la compraventa. El monto a pagar por él es calculado sobre la escritura y oscila siempre entre el 0,5% y el 2% del precio de la vivienda.

Impuestos que se deben pagar por comprar un piso de segunda mano

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

En caso de adquirir una vivienda usada, el principal tributo a pagar es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El monto a abonar por él depende actualmente del valor de referencia asignado por el Catastro a ese inmueble (más adelante hablaremos de esta cuestión) y de la comunidad autónoma en donde se encuentre. Sin embargo, por regla general, el tipo que se aplica suele ser de entre 6% y 10% sobre el valor de la propiedad. En el caso de Viviendas de Protección Oficial (VPO), familias numerosas y jóvenes, se suelen brindar tipos reducidos.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), al igual que en la compra de una vivienda de obra nueva, también debe ser abonado al adquirir un inmueble de segunda mano. Como mencionamos, el monto a pagar por él es calculado sobre el valor de la escritura de la propiedad y oscila siempre entre el 0,5% y el 2% del precio de la vivienda.

¿Qué impuestos adicionales se deben pagar si se solicita una hipoteca?

Al adquirir una vivienda nueva o usada mediante un préstamo hipotecario, se suman algunos gastos adicionales. ¿Qué ocurre con los tributos? El ya mencionado Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) se debe pagar siempre que se suscriba un documento notarial que luego deba ser inscrito en el Registro de la Propiedad, como ocurre con las hipotecas. Sin embargo, desde 2018, la ley obliga a que sean los bancos quienes abonen este impuesto por cada crédito hipotecario solicitado. 

¿Qué cambios se introdujeron en este 2022 con respecto a estos impuestos?

Una de las medidas más importantes comprendidas por la nueva Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal, que entró en vigencia en julio, comenzó a aplicarse recién en este 2022. Desde el 1° de enero las bases imponibles del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se calculan en base al valor de referencia determinado por la Dirección General del Catastro.

Este nuevo valor de referencia fue definido a partir del análisis de los precios de todas las compraventas de viviendas similares que se formalizan ante un notario. De esta manera, la base imponible de los tres tributos mencionados ya no es el valor real de los bienes inmuebles, sino su valor de mercado. Ahora es el mismo contribuyente quien, si cree que el valor de referencia inmobiliaria adjudicado no se corresponde con el de su vivienda, tiene que encargarse de demostrarlo.

De estos tres tributos que se vieron afectados por las nuevas disposiciones, hay uno que afecta directamente a las operaciones de compra de vivienda. Se trata del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) que, como mencionamos, grava la adquisición de inmuebles de segunda mano. De esta forma, desde la implementación de esta medida, comprar una vivienda usada se encareció con respecto a años anteriores. 

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) son dos de los tributos que se deben abonar al comprar un inmueble en España. En todas las regiones del país se aplican diferentes reducciones, bonificaciones y otros beneficios que permiten a los contribuyentes tributar menos por ellos. ¿Cuáles son las rebajas que se aplican en la región andaluza? ¿Cómo se puede pagar menos por el ITP y el IAJD en Andalucía? ¿Cuáles son actualmente los tipos generales y los tipos reducidos de estos tributos en esta comunidad? En este artículo te lo contamos.

¿Estás pensando en comprar una vivienda en la Comunidad de Andalucía y te preguntas cómo pagar menos de ITP y IAJD? A continuación te contamos todo lo que debes saber al respecto. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y cuándo se paga?

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es aquel que se debe abonar al comprar una vivienda usada o de segunda mano en España. No ocurre lo mismo al adquirir un inmueble de obra nueva, que es cuando se debe pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

El monto a pagar por el ITP en cada operación de compraventa depende de un porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado que es diferente en cada comunidad autónoma. Por regla general este suele ser de entre 6% y 10%. Cabe aclarar que, desde el 1° de enero de 2022, la base imponible de este tributo ya no es el valor real de cada inmueble sino el valor de referencia que el Catastro haya fijado para él.

¿Qué rebajas que permiten pagar menos por el ITP se aplican actualmente en la Comunidad de Andalucía?

El Gobierno andaluz aprobó en abril de 2021 una rebaja del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), a través de la cual el tipo general pasó del 8% al 7%. El objetivo era mantener este beneficio hasta finales del año pasado, sin embargo, con la llegada del 2022 no se han producido modificaciones. Actualmente, el tipo general se mantiene en 7% y todavía se siguen aplicando bonificaciones para colectivos en concreto que adquieran una vivienda habitual.

¿Cómo pagar menos por el ITP en Andalucía? Los tipos reducidos

Los tipos del ITP que se aplican en Andalucía desde el pasado 27 de octubre, al margen del tipo general del 7%, son los siguientes:

  • Tipo del 3,5%: se aplica en la transmisión de inmuebles que no superen los 150.000 euros de valor y que vayan a destinarse a vivienda habitual. La condición es que el comprador sea menor de 35 años, víctima de violencia doméstica o víctima de terrorismo. También se puede acceder a él si la propiedad adquirida se encuentra en un municipio con problemas de despoblación. A su vez, el mismo tipo se aplica en la transmisión de inmuebles cuyo valor no supere los 250.000 euros. En este caso, la condición es que el comprador sea una persona con un grado de discapacidad igual o superior al 33% o sea miembro de una familia numerosa.
  • Tipo del 2%: se aplica en la adquisición de inmuebles que vayan a destinarse a reventa, ya sea por parte de una persona física o jurídica. La condición es que la misma ejerza una actividad empresarial que se enmarque dentro del Plan General del Sector Inmobiliario. Este tipo también se aplica a determinadas operaciones en las que participen sociedades de garantía recíproca o sociedades mercantiles del sector público estatal o regional cuyo objeto sea la prestación de garantías.
  • Nuevo tipo del 6%: este tipo, que se encuentra un punto por debajo del general, se aplica en la transmisión de inmuebles que vayan a destinarse a vivienda habitual y que no superen los 150.000 euros de valor. Se trata de una deducción que está abierta a toda la ciudadanía. La única condición para acceder a ella es que la propiedad adquirida se convierta en la primera residencia del comprador. 

pagar menos ITP y IAJD Andalucía

¿Qué es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y cuándo se paga?

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) es un tributo que se debe abonar al comprar una vivienda de obra nueva pero también al adquirir un inmueble usado. Este grava todos los documentos notariales y administrativos que se necesitan para concretar una compraventa. El monto a pagar por él se calcula sobre el valor de la escritura pública y oscila siempre entre el 0,5% y el 2% sobre el precio de la propiedad.

¿Qué rebajas que permiten pagar menos por el IAJD se aplican actualmente en la Comunidad de Andalucía?

Las disposiciones aprobadas en 2021 por el Gobierno de Andalucía también alcanzan al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que ahora goza de una rebaja. De esta manera, el tipo general actual es del 1,2%, frente al 1,5% que se aplicaba previamente.

¿Cómo pagar menos por el IAJD en Andalucía? Los tipos reducidos

Los tipos reducidos que se aplican en esta región son los siguientes:

  • Tipo del 0,3%: se aplica en la transmisión de inmuebles cuyo valor no supere los 150.000 euros. La condición es que el comprador sea menor de 35 años, víctima de violencia doméstica o víctima de terrorismo, o bien, que la propiedad se encuentre en un municipio con problemas de despoblación.
  • Tipo del 0,1%: se aplica en la transmisión de inmuebles cuyo valor no supere los 250.000 euros. La condición es que el comprador posea un grado de discapacidad igual o superior al 33% o que sea miembro de una familia numerosa. A su vez, este tipo también se aplica en determinadas operaciones en las que participen sociedades de garantía recíproca o sociedades mercantiles del sector público estatal o regional cuyo objeto sea la prestación de garantías.
  • Nuevo tipo del 1%: este tipo se aplica en la transmisión de inmuebles que vayan a destinarse a vivienda habitual y cuyo valor no supere los 150.000 euros.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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Si estás pensando en comprar una casa, estás en el lugar correcto. Es importante que conozcas algunos gastos que deberás considerar para elijas el inmueble que mejor se adapte a tus deseos y a tu bolsillo. Para evitar sorpresas, en esta nota te ofrecemos la información necesaria de los principales impuestos a pagar cuando decidas comprar tu vivienda.

¿Qué impuestos debes tener en cuenta a pagar para comprar una vivienda?

Comprar una vivienda siempre ha significado un gran paso en la vida de una persona. No sólo significa concretar el objetivo de la casa propia, además implica invertir en ella una importante  suma de dinero.

Al decidir comprar una casa, uno de los primeros pasos que realizas es buscar en diferentes portales de internet precios, ubicación, disponibilidad de ambientes, etc. De esta manera, lo que en principio era un mero deseo comienza a ser cada vez más real. Pero, los costos visibles ¿son los finales?

Como te adelantamos al principio, comprar una vivienda implica una serie de gastos e impuestos que podrían sorprenderte que hay que sumarle al costo final. Este podría no coincidir con el precio que tenías en mente en las primeras búsquedas de tu casa o piso.

Los impuestos a pagar, al momento de la compra de una propiedad, varían según la zona en la que se encuentre ubicado el inmueble. Llegan a rondar entre un 10 y 15% más, dependiendo las características de cada vivienda. Como por ejemplo si es una propiedad nueva o una usada.

Te dejamos a continuación detallados los valores y particularidades de los tres impuestos principales que deberás pagar.

IVA (Impuesto al Valor Agregado)

El IVA es el impuesto más importante que deberás pagar al momento de realizar la compra de una propiedad nueva. En 2021 este porcentaje esta tasado en el 10% y se mantiene en la mayoría de las localidades del país español. Sin embargo, en Canarias el porcentaje disminuye a un 6,5% en relación al resto y reemplazado con el nombre de IGIC (Impuesto General Indirecto Canario).

Es importante que tengas en cuenta que el IVA es un impuesto de carácter indirecto. Esto  significa que deberás abonar la totalidad del mismo al momento de realizar la compra de la vivienda. Es decir, junto al monto total de la propiedad debes sumarle lo correspondiente al porcentaje del IVA. Si la compra estuviese siendo mediada por alguna empresa promotora, una vez entregada el pago no deberás hacer nada más relacionado a este impuesto.

Por último, en el caso de la compra de una propiedad de segunda mano, es decir, usada, el impuesto no tributa a través del IVA sino a través del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

Este impuesto no está fijado de manera general en todo el territorio español. El porcentaje del tributo es fijado por cada comunidad autónoma. A diferencia del IVA, el ITP es un impuesto directo, es decir, que deberás pagarlo de mera particular en la Oficina de Hacienda de la respectiva localidad en la cual realizaste la compra de tu inmueble.

IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

Por su parte, el IAJD es un impuesto que tiene la finalidad de gravar sobre todos los documentos de carácter jurídicos necesarios para la realización de la compra-venta de la propiedad y es calculado en relación al valor de la escritura del inmueble nuevo.

Al igual que ITP, es cedido a las comunidades autónomas para la fijación de su valor. Ronda entre el 0,5 y el 2% sobre el total del costo de la vivienda.

Te detallamos a continuación de manera breve el tipo general del valor porcentual de este tipo de impuesto en las diferentes ciudades autónomas que integran España.

Al País Vasco le corresponde el IAJD más económico de todo el país: 0,5%. Le siguen las comunidades de Madrid y Canarias con un valor del 0,75%. En Austrias, Baleares y La Rioja le corresponde el 1,2%. Y por último le siguen Andalucía, Aragón, Cantabria, Comunidad Valenciana, Costilla de León, Cataluña, Galicia y Región de Murcia con un tipo de general del 1.5%, siendo los más elevados de todo el territorio. Considera tener siempre presente los diferentes porcentajes de cada comunidad. El IAJD, en determinas condiciones y bajo determinados requisitos, puede disminuir considerablemente. Por ejemplo en el caso de familias numerosas, por discapacidad, viviendas de protección pública (en País Vasco este tipo de propiedades están exentad del impuesto), etc. La única comunidad que no aplica beneficios fiscales de ningún tipo es Navarra, con un tipo general de IAJD del 0,5%.

¿Qué otros datos necesitas tener en cuenta relacionados a los impuestos a pagar para comprar una vivienda?

Además de los diferentes puntos que te mencionamos anteriormente, es importante que tengas en cuenta la siguiente información.

En el caso de las propiedades nuevas, deberás abonar tanto el IVA como el IAJD. Y en el caso de la compra de viviendas usadas deberás pagar el ATP o el IAJD. Esto se debe a que jurídicamente solo es posible aplicar uno de ellos, en este caso, el de mayor valor. A diferencia del IVA que sí es compatible con el IAJD.

Recuerda que IVA solo tributa en inmuebles de primera mano, es decir, nuevos y el ITP en propiedades de segunda mano.

Por último, en esta nota no hacemos mención al resto de los gastos que conlleva la compra de una propiedad en España, como ser los que corresponden a Notaria, Registros, Gestoría y trámites bancarios en el caso de que decidas realizar la compra a través de un crédito hipotecario. Este tipo de gastos no tienen un monto fijo ya que varían según cada caso en particular y en relación a los precios fijados de la localidad en la cual se ubica la vivienda.

Recuerda tener todos estos datos presentes al momento de comprar tu casa, es una información que evitará sorpresas cuando llegue la hora de realizar el pago de la misma. Si te quedaste con alguna inquietud, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

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Para realizar el cálculo de los tributos ITP, IAJD sucesiones y donaciones, las agencias tributarias catalanas utilizan una serie de criterios basados en las instrucciones establecidos por la Administración. Si quieres saber en qué se basan estas clasificaciones, sigue leyendo!

Cuál es la base imponible en los impuestos ITP, IAJD sucesiones y donaciones?

En los impuestos ITP y actos jurídicos documentados (IAJD) y sobre sucesiones y donaciones la base imponible es el valor real de los bienes o derechos transmitidos onerosa o lucrativamente.

Cómo se calcula el valor real de un bien inmueble?

Este concepto no está determinado por normas tributarias. Sin embargo, una sentencia del Tribunal Supremo da por válido el valor de mercado como el valor real de un bien. En el dictamen, se sentencia que el valor del mercado:

“es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad. Este importe deberá regir en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada” 

Luego suma al comprador como parte activa dentro de esta conceptualización

“…suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble. Además ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación”.

Cuáles son los métodos de los que dispone Hacienda para comprobar el valor real de los bienes declarados?

Para corroborar el valor real de los bienes en los ITP , IAJD y sobre sucesiones y donaciones existen una serie de métodos legales pre establecidos. Estos se encuentran estipulados en los siguientes artículos:

  • 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT)
  • 158 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio. Aquí se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria (RGAT).

Los siguientes medios pueden estimar el valor de los bienes inmuebles:

  • La referencia a los valores catastrales, afectados o no por coeficientes
  • Los precios medios de mercado
  • Los dictámenes periciales 
  • Los valores asignados en las tasaciones para la concesión de hipotecas

Sin embargo, a fines de evitar desfase de valores, la Administración catalana utiliza como método de comprobación habitual su dictamen pericial técnico. Se trata del documento: “Valores básicos del suelo y de la construcción para comprobar el valor de los bienes inmuebles”. Este dossier se publica anualmente por la Agencia Tributaria Catalana.

ITP, IAJD sucesiones y donaciones: Cuáles son los criterios que siguen las agencias tributarias para calcular el valor real de los bienes inmuebles?

La administración da un instructivo para las oficinas gestoras de los Impuestos ( de Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados y Sucesiones y Donaciones). Allí les propone siete consejos para poder realizar la valoración correctamente.

Una primera aclaración establece que en todos los expedientes deberá constar el motivo de la clasificación. Esto vale por si fuera clasificada de comprobación prioritaria ( donde luego deberán constar actuaciones subsiguientes para determinar los valores) o de no comprobación

Se consideran  de comprobación prioritaria, las declaraciones de valor de los inmuebles en los casos siguientes:

 a) si el inmueble no tiene valor catastral o, cuando este no se corresponde con las características físicas y/o urbanísticas del inmueble.

 b) cuando se trate de inmuebles que se tendrían que haber declarado y que no lo han estado con anterioridad a haber sido requeridos por la Administración.

 c) si se trata de un bien singular, de valor superior a 1.000.000 de euros. Además, deberá contar con características constructivas, tipológicas, arquitectónicas, representativas, históricas o culturales que le otorguen esta singularidad respecto al resto de inmuebles.

 d) si se trata de grandes establecimientos comerciales, hoteleros, industriales u oficinas con más de 2.500 metros cuadrados de superficie construida, incluidos los elementos comunes.  

Cuándo son de valoración prioritaria los bienes de naturaleza urbana?

Si hablamos de un bien de naturaleza urbana y su valor es menor al valor catastral a la fecha del hecho imponible, su comprobación será prioritaria. A esto se le tiene que sumar la corrección por el coeficiente de que corresponda según su uso predominante

Cuándo son prioritarias las valoraciones de obras nuevas y de división de la propiedad horizontal?

En las declaraciones de obra nueva y de división de la propiedad horizontal la comprobación del valor declarado se considera prioritaria:

  •  si es inferior al valor catastral de la construcción si se trata de obra nueva,
  •  o bien de la totalidad del inmueble si se trata de una división de la propiedad horizontal, corregido por el coeficiente que corresponda según el uso del bien inmueble.

Otro criterio de prioridad se otorgará cuando la construcción no tenga asignado valor catastral o cuando este no se corresponda con las características físicas y urbanísticas del inmueble. Aquí se utilizarán los datos que figuran en el el documento de “Valores básicos del suelo y de la construcción e índices correctores para comprobar los valores de los bienes inmuebles de naturaleza urbana situados en Cataluña, en los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones”.

Cuándo se consideran prioritarias las valoraciones de primeras transmisiones sujetas al IVA?

En las primeras transmisiones sujetas a IVA la comprobación del valor declarado se tiene que considerar prioritaria si es inferior al valor catastral vigente en la fecha del hecho imponible. Esto también será corregido por el coeficiente que corresponda según el uso del bien inmueble. La aplicación de los coeficientes quedará supeditada a la verificación que la referencia catastral corresponde en el bien inmueble objeto de declaración.

Si la construcción no tiene asignado valor catastral o este no se corresponde con las características físicas y urbanísticas del inmueble, la comprobación del valor tiene que ser prioritaria si ocurre alguna de las siguientes circunstancias:

a) El valor declarado es inferior al declarado a efectos de IVA.

b) El valor declarado es inferior al declarado a efectos del IAJD cuando se hizo la división de la propiedad horizontal del edificio.

c) El valor declarado es inferior a la suma de

  1. el valor de las construcciones de acuerdo con las reglas del documento “Valores básicos del suelo y de la construcción e índices correctores para comprobar los valores de los bienes inmuebles de naturaleza urbana situados en Cataluña, en los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones”  
  2. el valor catastral del suelo urbano vigente en la fecha del hecho imponible corregido por el coeficiente que corresponda según el uso del bien inmueble.

d) Si se trata de inmuebles que se tendrían que haber declarado y que no lo han estado con anterioridad a haber sido requeridos por la Administración.

Cuándo será prioritaria la valoración de un amarre de puerto deportivo?

En el caso de la valoración de la concesión administrativa de un amarre en puerto deportivo, la comprobación se considera prioritaria cuando el valor declarado es inferior a:

  1. lo que resulte de aplicar en la superficie, en m2, de la lámina de agua del amarre.  
  2. o el 80 % de estos si se trata de una sucesión, y así se deduce de la documentación de la declaración tributaria. 

Cuándo es prioritaria la valoración en un bien de naturaleza rústica?

La comprobación del valor declarado se considera prioritaria si 

  1. Es inferior al resultado de aplicar a las superficies de los cultivos o aprovechamientos o de las construcciones rústicas de la finca, los módulos de los anexos III y IV. 
  2. Se trata de una sucesión y el valor es inferior al resultado de aplicar a las superficies de los cultivos o aprovechamientos o de las construcciones rústicas de la finca, el resultado de multiplicar el coeficiente 0,80 por los módulos de los anexos III y IV.

Se consideran de comprobación prioritaria, las declaraciones de valor de los inmuebles en los siguientes casos:

a) Si el terreno, aunque se cultive, está clasificado como suelo urbano o como suelo urbanizable o reúne los requisitos para ser clasificado como suelo urbano.

b) Si el terreno que se transmite no se destina a uso agrario.

c) Si se está tramitando un cambio de planeamiento, el cual inicialmente o provisionalmente clasifica como urbanizable el terreno que se transmite.

d) Si se trata de inmuebles que se tendrían que haber declarado y que no lo han estado con anterioridad al haber sido requeridos por la Administración.

ITP IAJD sucesiones y donaciones

Cuáles son los pasos a seguir cuando un valor es considerado de comprobación prioritaria?

Cuando un expediente sea calificado como de comprobación prioritaria, las oficinas gestoras tendrán que solicitar valoración a los servicios correspondientes de la demarcación donde radiquen los bienes. Luego, deberán actuar en consecuencia con los informes emitidos. Para comprobar el valor de los bienes y derechos de naturaleza inmobiliaria, los técnicos de la Agencia Tributaria de Cataluña pueden utilizar cualquiera de los medios de comprobación siguientes:

a) El dictamen pericial de técnico de la Administración, que utilizan como base el documento  “Valores básicos del suelo y de la construcción para comprobar el valor de los bienes inmuebles”

b) El precio o valor declarado en otras transmisiones del mismo bien: solo se podrá utilizar si la otra transmisión no se ha producido más allá de los doce meses desde la fecha del hecho imponible.

c) Los valores asignados para la tasación de las fincas hipotecadas: podrán utilizarse si el hecho imponible no se ha producido más allá de seis meses desde la fecha de la tasación.

Finalmente, si la Administración fijó el precio máximo de venta de un inmueble y esta circunstancia fue alegada y probada por parte de la  personas interesadas, el resultado de la comprobación no puede exceder este precio máximo. 

Estas instrucciones son las que aplicarán a los hechos imponibles devengados el año 2021.

Esperamos que te haya sido útil esta información sobre los impuestos ITP, IAJD sucesiones y donaciones. Si quieres dejar un comentario, no dudes en hacerlo! Puedes escribirnos en la casilla debajo del post.

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Tras el último fallo conocido del Tribunal Supremo se abren las posibilidades para reclamar por varios gastos de formalización de la hipoteca, si la misma se firmó con anterioridad a junio del 2019.

La semana pasada se dio a conocer la sentencia por la cual el Tribunal Supremo obligó a una entidad a devolverle a un cliente el 100% de los gastos de tasación. El demandante había denunciado que el banco no le había permitido negociar los gastos de formalización de la hipoteca, firmada en 2014, por lo que la justicia consideró que esta maniobra fue abusiva y terminó fallando a favor del hipotecado.

Este nuevo revés que recibe la banca avala el ingreso a los Tribunales de cientos de consumidores que podrían reclamar por la devolución de los gastos de formalización de hipoteca que no fueron debidamente negociados.

Si quieres enterarte cuáles son esos gastos y cómo tienes que hacer para presentar una reclamación, sigue leyendo este post! Aquí te aclararemos todas las dudas sobre los gastos de formalización de la hipoteca que se pueden demandar ante la justicia luego de este fallo.

Cuáles son los gastos de formalización de la hipoteca que puedo reclamar?

Los gastos que se pueden recuperar previo paso por la justicia son:

  • La totalidad de los honorarios de gestoría

  • Los costes del registro

  • El coste de la tasación

  • La mitad de los gastos notariales

Luego del fallo del Tribunal Supremo se dictaminó que parte de los gastos deben correr por parte de la entidad. Antes de la sanción de la Ley de Hipotecas, todos los costes extras de la compra de una vivienda tales como los de escrituración e inscripción debían ser pagados por el cliente bancario. Este fallo mencionado sienta precedente para poder reclamar parte de esos gastos a la entidad bancaria que dio origen a nuestra hipoteca, y acorde a lo estipulado por ley, no se debería cobrar a los clientes de hipotecas firmadas antes de junio de 2019:

Gastos de tasación:

Suelen costar unos 300 euros de media y se pueden recuperar por completo luego de la sentencia reciente del Tribunal Supremo.

Honorarios de gestoría:

Estos gastos no están regulados por ley. Suelen rondar aproximadamente los 400 euros los cuales pueden ser reclamados en un 100%.

Gastos notariales:

Suelen representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria y de este monto podemos recuperar sólo la mitad.

Gastos de Registro de la Propiedad:

Este es otro gasto que se puede recuperar por completo y no suelen superar el 0,2% de la responsabilidad hipotecaria.

Cómo reclamar la devolución de los gastos de formalización de la hipoteca

Para hacer un reclamo de estos gastos deberemos anteponer un reclamación ordinaria frente al banco o poner una denuncia ante el juzgado de cláusulas abusivas correspondiente. No existe ningún mecanismo específico para recuperar el dinero invertido.

Los pasos a seguir son los siguientes:

Juntar toda la documentación que acredite los pagos de formalización del contrato.

Estos son los que nos entregó la Gestoría después de firmar el préstamo hipotecario. Con estas facturas ya tendremos una base para exigir al banco que nos devuelva una cantidad determinada de dinero.

Iniciar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco

Esta gestión se puede hacer por vía telefónica o mail según la entidad, y la respuesta puede llegar a tardar entre uno y dos meses.

Remitir la queja al Banco de España

Cuando no recibimos respuesta ante la reclamación podemos hacer una queja ante el Banco de España, que si bien no podrá emitir dictamen vinculante, puede servir para volver a reclamar ante la entidad la devolución del dinero. La respuesta del Banco puede tardar hasta cuatro meses.

Interponer una demanda en el juzgado

Si la entidad financiera no da ninguna respuesta ante nuestra petición nos queda la chance de interponer una demanda ante los juzgados. Cuando nos decidimos a esta opción debemos saber que la victoria no está garantizada por lo que si perdemos, deberemos abonar todas las costas asociadas al proceso. Por el contrario si el fallo sale a favor nuestro, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolvernos los gastos que ordene el magistrado.

Cuáles son los plazos límites para presentar el reclamo?

Según algunos juristas el plazo para presentarse ante la justicia no caduca jamás. Para otros se deberían contar cinco años desde la primera sentencia o desde la cancelación de la hipoteca. Como podemos ver no hay una posición clara en torno a este tema.

De acuerdo a las distintas interpretaciones, el plazo podría haber vencido el pasado 28 de diciembre de 2020 o el 21 de enero de 2021. Sin embargo, hay muchos juristas que creen que ese plazo no caduca. En todo caso deberá ser el Tribunal Supremo quien aclare hasta cuándo se puede hacer el reclamo.

Cuáles son los gastos que no se pueden reclamar?

Existen diversos gastos hipotecarios que no nos pueden obligar a pagar íntegramente, aunque esto no significa que quedemos liberados de pagar todos los costes.

Los gastos que deben ser indefectiblemente costeados por el comprador de la vivienda son:

Los gastos de la compra de la vivienda

El comprador deberá hacerse cargo de los gastos de compra de la vivienda. Estos son los generados por la escrituración de la propiedad que no corren por la cuenta del vendedor.

El IAJD

El Tribunal consideraba que este tributo debía pagarlo el cliente como sujeto pasivo de la operación pero desde noviembre de 2018 el gobierno decidió que debe abonarlo el banco por un cambio legislativo. Esta medida no tiene carácter retroactiva.

Los gastos de novación, subrogación o cancelación

Estos gastos no se pueden reclamar al banco, ya que es un coste que corresponde íntegramente al titular del contrato. En el caso de subrogación de deudor, el nuevo propietario deberá hacerse cargo de los gastos asociados y no la entidad financiera.

¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre cómo reclamar los gastos de formalización de una hipoteca?  ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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El ITPAJD es un impuesto que engloba tres modalidades: ITP, IOS y el IAJD. En este post desglosaremos los artículos que disponen los distintos impuestos en las Illes Balears

Concepto de ITPAJD

El ITPAJD es un impuesto que engloba tres modalidades:

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), que grava el tráfico patrimonial oneroso entre particulares.
  • El Impuesto sobre Operaciones Societarias (IOS), que recae sobre determinadas operaciones realizadas por sociedades y desplazamientos patrimoniales entre sociedades y sus socios.
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que grava la formalización de determinados documentos notariales, mercantiles y administrativos.

Características del ITPAJD

El ITPAJD presenta las siguientes características:

  • Es de naturaleza indirecta.
  • Se caracteriza por ser objetivo y real ya que prescinde de las circunstancias personales y familiares que concurren en los sujetos pasivos
  • Es instantáneo y su devengo se produce en el momento de realización del HI, sin que se repita periódicamente.
  • Es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas. Esto significa que podrán asumir competencias normativas sobre los tipos de gravamen, deducciones y bonificaciones de la cuota. Además podrán regular los aspectos de gestión y liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

¿Cómo se aplica el  ITPAJD en las Islas Baleares?

Según explica Iberley , los tipos de gravamen del ITP y AJD en las Islas Baleares, están dispuestos por los artículos 10-19 del Decreto Legislativo 1/2014, de 6 de junio y el Artículo 19 bis del Decreto Legislativo 1/2014, de 6 de junio.

Transmisiones Patrimoniales Onerosas

Bajo esta modalidad se ajustan los siguientes tipos

En casos de operaciones inmobiliarias

→ El tipo medio que resulte de aplicar la siguiente tarifa en función del valor real o declarado del bien inmueble objeto de transmisión o de constitución o cesión del derecho real:

Valor total del inmueble Cuota íntegra Resto de valor hasta Tipo aplicable
0 0 400.000 8
400.000 32.000 200.000 9
600.000 50.000 400.000 10
1.000.000 92.000 en adelante 11

→ Si el inmueble califica urbanísticamente como plaza de garaje, el tipo medio aplicable es el que resulte de aplicar la siguiente tarifa que vemos en el cuadro, en función del valor real o declarado. La excepción la constituye el caso de garajes anexos a viviendas hasta un máximo de dos, ya que aquí aplicaría la regla anterior:

Valor total del garaje desde (€) Cuota íntegra (€) Resto valor hasta (€) Tipo aplicable (%)
0 0 30.000 8
30.000 2.400 En adelante 9

El tipo de gravamen aplicable será de 5% en el caso particular de que  el valor real o declarado del inmueble sea igual o inferior a 200.000 euros. Esto sucederá siempre que el inmueble adquirido haya de constituir la primera vivienda, con el carácter de vivienda habitual del adquiriente.

Inmuebles que constituyan la sede del domicilio fiscal o un centro de trabajo de sociedades o empresas de nueva creación

Cuando el adquirente sea una sociedad mercantil o una empresa de nueva creación y el inmueble tenga que constituir la sede del domicilio fiscal o un centro de trabajo de la sociedad o empresa, el gravamen será del 3,5%.

Inmuebles del ámbito territorial del Parque Balear de Innovación Tecnológica 

El tipo de gravamen aplicable sobre inmuebles situados en el ámbito territorial del Parque Balear de Innovación Tecnológica será del 0,5%. De esto se exceptúan los derechos reales de garantía.

Inmuebles en la que los sujetos pasivos se acojan a la exenciones prevista en los números 20.º y 22.º del apdo. uno del Art. 20 

En estos casos, el tipo de gravamen aplicable será del 4%

Vehículos a motor

→El gravamen será del 0% en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, actos jurídicos documentados aplicable a las transmisiones onerosas por actos entre vivos de ciclomotores.

→El gravamen específico será del 8% en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, actos jurídicos documentados aplicable a las transmisiones onerosas por actos entre vivos de vehículos de turismo y de vehículos todoterreno. Estos deben superar los 15 caballos de potencia fiscal según la clasificación de los precios medios de venta de una autoridad competente.

Bienes muebles de carácter cultural

Los bienes muebles inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico de las Illes Balears o en el Registro de Bienes de Interés Cultural de las Illes Balears serán gravados con el 1% cuando el adquirente incorpore dichos bienes a una empresa, actividad o proyecto de carácter cultural, científico o de desarrollo tecnológico.

Bienes de carácter deportivo 

Los bienes muebles imprescindibles para la práctica del deporte serán gravados con el 1% cuando dichos bienes sean incorporados por la parte adquirente a una empresa, actividad o proyecto de carácter deportivo. Esta condición se dará siempre y cuando la persona que adquiere el bien lo mantenga durante por lo menos cinco años desde su adquisición afecto a la empresa o al deporte.

Tipos de gravamen con la modalidad Actos Jurídicos documentados

Para los documentos notariales  

Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto una cantidad o cosa evaluable y contengan actos o contratos inscribibles en los registros de la propiedad, de bienes muebles, mercantil o de la propiedad industrial tributarán al tipo de gravamen del 1,5%. Esto siempre y cuando no estén sujetos al impuesto de  sucesiones y donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1.º y 2.º del apartado 1 del artículo 1 del texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

ITPAJD

Para las escrituras de constitución de préstamos a favor de una sociedad de garantía recíproca con domicilio fiscal en el territorio de las Illes Balears

Los documentos que formalicen la constitución y la cancelación de derechos reales de garantía a favor de una sociedad de garantía recíproca con domicilio social en el territorio de las Illes Balears serán gravados con el 0,1%.

Específico para determinadas operaciones inmobiliarias

Las primeras copias de escrituras y actas notariales tributan al tipo de gravamen del 1,2% cuando cumplan las siguientes condiciones: su objeto sea la transmisión onerosa o la constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles que constituyan la primera vivienda del adquirente, con el carácter de vivienda habitual. Además el valor real o declarado del inmueble deberá ser igual o inferior a 200.000 euros.

Escrituras notariales de la constitución de hipotecas unilaterales a favor de la Administración en garantía de aplazamientos o fraccionamientos de deudas

Las primeras copias de escrituras notariales que documenten la constitución de hipotecas unilaterales sujetas a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, tributarán al tipo de gravamen reducido del 0,1%, siempre que concurran determinadas circunstancias

Documentos notariales en los que los sujetos pasivos se acojan a la exención prevista en los números 20.º y 22.º del apdo. uno del Art. 20 ,LIVA

El tipo de gravamen aplicable a los documentos notariales en los que se haya renunciado a la exención a que se refiere el apdo. dos del Art. 20 ,LIVA, será del 2,5%

Bienes de carácter cultural  

En las primeras copias de escrituras y actas notariales que documenten transmisiones de bienes de carácter cultural inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico de las Illes Balears o en el Registro de Bienes de Interés Cultural de las Illes Balears que el adquirente incorpore a empresas, actividades o proyectos de carácter cultural, científico o de desarrollo tecnológico, sujetas a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, serán gravados con el 0,6%.

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