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El agua es probablemente el recurso más importante para el ser humano. Aunque no se encuentre siempre en la agenda pública, su uso cotidiano, así como su falta, nos afectan en forma directa mucho más que cualquier otro elemento. Las crisis ocasionadas por sequías o usos desmedidos de este valioso recurso, desnudan las carencias de un sistema que no está preparado para contener ni la alta demanda ni las condiciones que impone la naturaleza. No obstante, esas mismas crisis suelen ser propulsoras de nuevas tecnologías sobre productos o procesos que mejoran nuestra calidad de vida y la consciencia sobre nuestro ambiente. En la nota de hoy te contamos cómo un proyecto a aplicarse en las Islas Baleares propone ahorrar agua en el marco del cada vez más notable turismo sostenible.

La importancia de ahorrar agua en el turismo

Aunque mucho de lo que se dice sobre la importancia de ahorrar agua es prácticamente de sentido común, se requieren marcos legales y apoyo institucional y social para llevar a cabo medidas efectivas de protección del recurso. En ese sentido, la nueva Ley de Turismo de Baleares, aprobada el 31 de mayo de 2022, fue un gran paso adelante para legislar sobre éste y otros aspectos similares en uno de los puntos turísticos más importantes del país.

Esta ley establece que los establecimientos hoteleros deben contar con un plan de circularidad, con una vigencia máxima de cinco años, y que deberá enfocarse en cinco áreas prioritarias: agua, energía, alimentos, materiales y residuos. Esto supone, entre otras cosas, contar con sistemas de ahorro de consumo de agua, reutilización y aprovechamiento de aguas pluviales.

Este ha sido el marco que dio sustento a H2Otel, un proyecto piloto impulsado por Preverisk, en fase avanzada, cuyo objetivo final es reducir el consumo de agua en hoteles, específicamente en los 11 hoteles participantes de Mallorca y Menorca, pertenecientes a las cadenas Riu Hotels & Resorts, Mac Hotels y MarSenses.

Pero antes de explicar las características de este caso es válido preguntarse: ¿cuánto conocemos del consumo que el sector turismo tiene sobre este recurso?

¿Se puede calcular el consumo de agua en el sector turismo?

De hecho, sí. Al finalizar la pandemia, la Universidad de las Islas Baleares (UIB) evaluó el comportamiento en el consumo del agua durante el confinamiento (entre el 15 de marzo y el 21 de junio de 2020) y determinó que la actividad turística supone casi la cuarta parte de su uso en las islas.

La investigación publicada en el Journal of Sustainable Tourism centró su estudio en el consumo de nueve municipios con niveles diferentes de actividad turística: Alcúdia, Calvià, Muro y Palma (Mallorca); Maó y Sant Lluís (Menorca); Eivissa y Sant Antoni (Ibiza); y Formentera.

Como resultado, los investigadores concluyeron que mientras en el periodo 2013-2019 el consumo de agua en las Islas fue una media de 133 millones de metros cúbicos cada año, la ausencia de turistas significó un consumo 24,2%. En otras palabras, casi uno de cada cuatro litros de agua es consumido por los turistas.

Entre los municipios donde la variación fue más notable, Palma y Muro fueron casi paradigmáticos, ya que mientras en el primero se pudo ahorrar agua en un 16%, en el segundo el beneficio fue de un 73,7%. Frente a esta situación los especialistas creen que fue relevante el hecho de que durante el año viva más gente sobre la costa que en los municipios del interior.

La conclusión hacia el futuro es un aporte a la planificación de políticas públicas, cuyo diseño debe atender entonces a las realidades de cada región del país, teniendo en cuenta la especialización turística de cada municipio.

Ahora sí: ¿qué es H2Otel y cómo propone ahorrar agua en las Islas?

Frente a la escasez y desperdicio de agua, son varias las medidas que pueden tomar -y vienen tomando-, desde el sector turístico. Específicamente, los hoteles pueden aplicar tecnologías que mejoren ciertas prácticas del turista y del personal dentro del establecimiento. Por ejemplo, hay sistemas que gestionan de forma inteligente el riego de jardines vinculados a previsiones meteorológicas, grado de humedad del suelo, tipo de plantas, etc. También la automatización del lavado de los filtros de las piscinas vinculado a la toma de datos por telemetría y su análisis. Incluso se puede actuar sobre el comportamiento de los clientes y trabajadores con la utilización de técnicas modernas de refuerzo positivo y sugerencias indirectas.

El programa H2Otel contempla la medición de los consumos de agua por sector de un hotel -pisos, jardines, piscinas, cocinas, etc.-, lo que permite obtener las métricas actuales para posteriormente compararlas con los consumos una vez que se han implementado las medidas de ahorro. Llevado a otro nivel, estas mediciones permiten comparar de forma anónima el consumo entre hospedajes similares.

Otro objetivo a medio plazo es el desarrollo de modelos predictivos de ahorro según las tecnologías e innovaciones disponibles en el mercado y la tipología del establecimiento. Al ser un proyecto fácilmente escalable, a medida que crezca contará con una mayor capacidad de análisis y certeza sobre las recomendaciones.

¿Cómo funciona el programa?

El proyecto piloto H2Otel incorporó en 2022 once hoteles ubicados en Mallorca y Menorca, en los que se instalaron sensores digitalizados por sectores. Los establecimientos son de distintas tipologías, categorías y localización: Alcudia, Cala d’Or, Palmanova, Playa de Palma, El Toro (Port Adriano), Puerto Pollensa, y en Menorca, Cala en Bosc.

La recopilación de datos se hace mediante la instalación de contadores digitalizados (caudalímetros) que envían los consumos sectorizados, de forma constante, a una base de datos en la nube. Allí se almacena la información de los hoteles participantes en el programa, para que pueda luego analizarse en conjunto y proponer las mejores medidas de ahorro, monitorización y mejora.

Los equipos instalados, incluyendo contadores y sus conexiones telemáticas a la base de datos, tienen un valor aproximado de 4.000 euros por hotel, variable en función de la complejidad de las instalaciones. Pero estos equipos ya quedan fijos y probablemente tengan una vida superior a 10 años, por lo que la inversión es muy poco significativa en relación al ahorro que pueden conseguir en ese tiempo.

Los primeros resultados se esperan para noviembre del corriente año, y recopilarán información por hotel, tipología y sectores, lo que permitirá los primeros análisis. En total se están monitorizando 52 contadores sensorizados en piscinas, riego de jardines, consumo general de los establecimientos, agua de ósmosis, red de agua fría y de agua caliente (éstas últimas sólo en un hotel).

¿Qué te ha parecido esta nota? Comparte tu opinión en los comentarios. Y no olvides que si quieres conocer más sobre España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

Lee más sobre la actualidad inmobiliaria en la siguiente nota:

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Seguramente, con la inminente llegada del verano, ya has pensado a dónde quieres pasar tus vacaciones y no ves la hora de reservar tu alojamiento. Sin embargo, la ansiedad a veces nos juega una mala pasada y no verificamos al 100% qué tan seguro es ese lugar sino, el precio perfecto. En esta nota te daremos los mejores consejos para evitar estafas en tu alquiler vacacional.

Unas merecidas vacaciones

Después de un largo año laboral, es normal que estemos desesperados por salir de una buena vez a disfrutar de los hermosos sitios y panoramas que tiene nuestro país o, incluso, el resto de los lugares europeos. De todas maneras, el fuerte deseo de salir de casa y dejar el encierro, no nos tiene que cegar y provocar un descuido, porque actuar de esta forma sería convertirse en presa fácil para los estafadores.

¡Consejos para evitar estafas en tu alquiler vacacional!

Está determinado que hoy en día, el mercado inmobiliario vía web ha crecido muchísimo, abriendo la posibilidad de que propietarios particulares se posicionen de una mejor manera para poder alquilar y competir contra los hoteles o B&B tradicionales. Sin embargo, hay varios aspectos negativos y positivos entre alquilar a un particular o un hotel, vamos a tomar nota:

Comparación entre reservar a un hotel o a un particular

  • Check-in: Generalmente, todos los hoteles tienen opción de ingresarse las 24h, mientras que si alquilas con un particular deberás arreglar el horario con el mismo y muchas veces es difícil de coincidir o te encuentras en una situación en la que no podrás especificar tu horario de arribo.
  • Limpieza: El un hotel tendrás limpieza de cuarto todos los días, si lo haces con un particular tendrás que ocuparte de mantener tu lugar a punto.
  • Cocina y lavarropas: Por lo general, todas las viviendas particulares en arrendamiento poseen de este tipo de comodidades, lo que significa una gran ventaja con respecto al hotel, ya que muchas personas tienen el hábito de hacerse sus propias comidas y mantener su ropa siempre limpia.
  • Gimnasio, piscina, servicio de habitación: Por otro lado, el que busca desligarse de todo tipo de obligación y quiere estar relajado, sin perder el training, optará mejor por un hotel. Las instalaciones que ofrecen los hoteles son, sin duda, uno de los puntos más fuerte, así como el servicio de cocina a la habitación o desayuno incluido.
  • Limite de personas: Cuando uno se aloja en una vivienda particular, seguramente optó por esta opción si comparte las vacaciones con muchos miembros de su familia o amigos. El problema de los hoteles es que las habitaciones suelen ser para dos o cuatros personas, lo que obliga a recurrir a dos, o más, habitaciones y encarecerá el costo.

Asegúrate de que las fotos no mientan

Este punto es un poco difícil de seguir, ya que si no estás muy cerca de la ubicación y no conoces a nadie que haya tenido su propia experiencia o lo pueda ir a chequear, deberás guiarte por las fotos de la web. Sin embargo, está usándose mucho la visita online mediante un video o una propia videollamada.

Precio desglosado

Lee minuciosamente lo que te están cobrando. Es importante ver si estamos pagando cifras coherentes, por lo general los gastos son: comisión de la plataforma, servicios de limpieza y depósito de garantía.

Comentarios y referencias

Uno de los grandes consejos para evitar estafas en tu alquiler vacacional, es el de leer los comentarios que dejaron anteriores huéspedes. Ten en cuenta de que, algunos alojamientos crean cuentas falsas para poner estos comentarios, así que te recomendamos ver quiénes son esos usuarios. Además, las valoraciones de estrellas en Google y Tripadvisor o sitios similares te servirán de ayuda.

Comprueba con quién estableces el vínculo de alquiler

Asimismo, muchas personas delegan su propiedad a un gestor de alquiler. Es importante saber a quién se lo estás alquilando porque, si es con un agencia, estarás protegido por la legislación de consumo. En cambio, con un particular, la relación se regirá por la normativa civil de alquilar.

Negociación y contrato

Recuerda que, el no ya lo tienes. Si ya elegiste tu vivienda vacacional, hacer el intento por rebajar un poco el coste o mejorar las condiciones de contrato no es mala idea. Ten en cuenta que, el formulario de reservación de los sitios web cuentan como un contrato de arrendamiento.

Sácate todas las dudas

Antes de firmar un contrato o efectuar la reservación online, sácate todas las dudas. Envía todos los emails o llamados telefónicos que necesites para aclarar todos los detalles de la propiedad o despejar tus inquietudes.

Toma todos los resguardos posibles

Anticípate a futuros inconvenientes asegurándote de premeditar todo. Aclara cómo será el método de pago, quién te dará las llaves y quién te recibirá, anota el teléfono de la persona de contacto. Es de vital importancia dejar un rastro de la reservación, te recomendamos que pagues con medios o plataformas que registren la operación.

Pagos por adelantado

Si pagas por adelantado, no efectúes el monto total, solamente una cifra menor. Para tu seguridad, pide un contrato que detalle claramente bajo qué concepto se entrega esta cifra y que declare que será reintegrada o descontada del total más tarde.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Luego de leer este artículo sobre la ley de vivienda contra los caseros, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.

Además, si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Ahora que ya sabes los mejores Consejos para evitar estafas en tu alquiler vacacional, ¡esperamos que tengas unas vacaciones increíbles! Deja tu comentario sobre tu experiencia y aclara más dudas sobre alquileres vacacionales con las siguientes notas:

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Las residencias de marca (“branded residences”, como se las conoce en inglés), son propiedades de lujo pensadas para quienes quieren tener una casa con todos los servicios y facilidades que pueden garantizarle las más reconocidas cadenas hoteleras o las marcas de primer nivel. Si bien es una propuesta cuyo origen se remonta a varias décadas, su mayor desarrollo fue en Estados Unidos. Recién en los últimos años obtuvo reconocimiento en Europa y específicamente en nuestro país. En el artículo de hoy te invitamos a conocer el mercado de las residencias de marca en España, así como algunos ejemplos de estos espectaculares emprendimientos.

Una residencia para un público exclusivo

Las residencias de marca (“branded residences”, como se las conoce en inglés), son un concepto inmobiliario bastante reciente en Europa pero con varias décadas de desarrollo en Estados Unidos, donde fue originado. Se trata, a grandes rasgos, de ofrecer a importantes inversionistas el vivir en una casa pero recibiendo los mismos servicios que se ofrecen en un hotel de máxima calidad o en un hotel boutique. Piscinas climatizadas, servicio de habitaciones, recepción 24 horas, kids club, club de propietarios con ocio programado, tiendas ecológicas, gimnasio, clases especiales y relajación son servicios comunes en este tipo de propiedades.

Una residencia de marca combina la posibilidad de tener una vivienda con la garantía del mejor servicio, avalado por grandes firmas o cadenas hoteleras. Los precios, si bien son altos, son compensados por las comodidades ofrecidas. En especial si los comparamos con los valores de los terrenos destinados a uso residencial.

En general, se dirigen a un público selecto: el segmento senior living de alto nivel, y los jóvenes famosos cuya edad ronda los cincuenta años. Para ellos estas propiedades representan una inversión inmobiliaria, particularmente requerida como segunda residencia. De esta manera, los propietarios utilizan la vivienda hasta seis meses al año, y el resto del tiempo pueden rentabilizarla.

En España, si bien aún el número de residencias de lujo con operadores turísticos es relativamente bajo, se espera que prácticamente dupliquen la oferta en los próximos dos años. Sobre todo porque representan una propuesta novedosa y seductora frente al saturado mercado de alojamientos que hay en las grandes ciudades.

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Conoce algunas “branded residences” locales

Residencias de marca en Tenerife

Abama Resort Tenerife se define como pionera de este concepto en España. Desarrollados por el estudio “Coderch Urbanismo y Arquitectura”, el proyecto de “Los Jardines de Abama Suites” está gestionado por My Way Meaningful Hotels. Este es uno de los casos en los que la vivienda se ofrece amueblada y con todos los servicios para que la utilice el propietario y cuando no, pueda alquilarla. Además, recurre a otra estrategia bastante común en este tipo de residencias: la conexión con el ambiente, que en este caso se aprovecha ofreciendo vistas espectaculares sobre el océano Atlántico y la Isla de La Gomera.

El contexto natural favorece la oferta de espacios con jardines y terrazas, así como el uso de maderas y materiales naturales en colores acordes tales como el blanco, el azul, el gris y los tonos arenas. Siguiendo esta línea, y a razón de cumplir con una de las características que portan las branded residences, la identidad de la marca se imprime en todos lados. Si es, como en este caso, una firma que busca impactar positivamente sobre el ambiente, tendrá sistemas de ahorro energético, materiales sostenibles y decoración de máxima calidad.

Residencias de marca en Marbella

Al Epic Marbella Furnished by Fendi Casa se lo reconoce como el primer proyecto de residencias de marca en la costa mediterránea europea. Es otro caso en el que se aprovecha el paisaje como ambiente, pero también como recurso turístico. A esto se le agrega el valor y estilo arquitectónico, ya que la maison romana Fendi Casa trasladó todo su estilo a las 56 residencias distribuidas en el corazón de la Milla de Oro de Marbella.

Otro ejemplo de branded residences en Marbella es la Karl Lagerfeld Villas Marbella, que tiene la peculiaridad de utilizar una figura referente, ícono de la moda, como modelo para el diseño del emprendimiento.

Residencias de marca en Málaga

Sierra Blanca Estates es un caso de residencia de marca que ejemplifica con su diseño y estilo toda la cultura local, desde sus paisajes hasta sus referentes más famosos. En ese sentido, se caracteriza por contar con viviendas abiertas al mar y los espacios amplios muy iluminado. Todo esto encuentra su apoyo en la elección de los mejores materiales y servicios. La particularidad de este proyecto es que se eligió personificarlo con la figura de Antonio Banderas, un actor internacionalmente reconocido también por su origen malagueño. De esta manera, la firma imprime en su oferta inmobiliaria toda una identidad y una cultura que marcan, en sí, un estilo de vida único.

Si quieres conocer más sobre residencias de lujo, Oi Real Estate es tu inmobiliaria. Elige a continuación tu próxima propiedad o contáctate para saber más y enterarte de las mejores opciones de vivienda en España.

¿Conocías este tipo de residencias? Te invitamos a saber más sobre ellas en el siguiente artículo:

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En este artículo te contaremos sobre las últimas noticias del sector hotelero y las inversiones más resonantes y costosas. La venta de un hotel con la fachada diseñada por Antonio Gaudí en Mallorca y la rehabilitación de un palacio renacentista del SXVI son dos de las novedades de esta sección.

Es sabido que en los últimos tiempos la inversión en hotelería ha recibido muy buenas rentabilidades. Decenas de compañías desarrollan adquisiciones y refacciones en grandes y pequeños establecimientos para ofrecerlos al mundo del turismo. Mundo que se vio expandido luego de la pandemia por Covid-19, cuando España fue uno de los países más elegidos por los viajeros, así como también la zona euro. Apostar, entonces, por la inversión en hoteles es un desafío sin mucho margen para el error.

En este contexto, dos noticias del mundo de la hotelería reciben la atención por sus pintorescas características. Un hotel en Mallorca con una cualidad singular es ofrecido por un millonario valor. Y un palacio en Castilla y León que data del SXVI será rehabilitado para construir un hotel de cinco estrellas.

¡Quédate con nosotros y continúa leyendo para enterarte de los detalles de estas impresionantes noticias!

Noticias del sector hotelero I:

Antonio Gaudí fue uno de los arquitectos de mayor representación del modernismo catalán. Vivió entre 1852 y 1926, principalmente en Barcelona. Esa es la ciudad que lo vio atravesar sus diversos períodos y desempeñarse como profesional. La belleza de su arquitectura mucho le debe a Gaudí.

Él se destacó como el mayor representante del modernismo arquitectónico y un pionero en los movimientos artísticos más vanguardistas. La nueva burguesía catalana sería de vital influencia en sus comienzos. La ciudad se encontraba en una época de florecimiento económico y cultural que sin duda favoreció en la búsqueda de nuevos estilos arquitectónicos y de la experimentación, así como en la construcción de todo tipo de edificios. Es así como Gaudí puede ver realizados sus proyectos desde culturales a industriales, que se ven salpicados por el modernismo (puntualmente el art nouveau), corriente artística que dominaría a finales del siglo XIX y principios del XX la estética de las nuevas construcciones.

Su legado en la capital catalana es un símbolo de la ciudad y un atributo turístico. Siete de sus obras fueron denominadas Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO. Hasta tanto llega su unicidad que se reconoce una ruta modernista como paseo turístico: un itinerario a través del cual podrás visitar una gran cantidad de edificios únicos, donde la obra de Gaudí destaca especialmente y supone todo un referente de un momento específico del arte y la arquitectura.

Establecimiento con fachada de Gaudí a un precio millonario

Es entonces una de sus obras la que se pone a la venta y es noticia en estos días: un hotel con la fachada construida por el catalán. El precio es de 3,4 millones de euros.

Se informó que quien construyó el edificio era amigo del Gaudí, a quien le había encargado el diseño de la fachada de un inmueble en un pequeño pueblo del norte de la isla. Se trata de un palacio y vivienda que se transformará en un hotel.

El palacio de Ca’n Epifanio, tal es el nombre, es una elegante propiedad del año 1890 aproximadamente. Situado en el municipio de Artà, en la actualidad es fomentado como un hotel boutique. Entre sus características más sobresalientes se encuentran: dos plantas, una piscina y un jardín en una superficie de más de mil m2. Posee ocho habitaciones por el momento: siete junior suites y una suite principal. Este palacio se localiza en la denominada “zona tranquila” del pueblo y está cerca de la iglesia la iglesia Transfiguració del Senyor y muy cerca del nuevo Parque Natural de la península de Llevant.

La explanada está dispuesta en forma de gran jardín desde el que se puede ver el diseño de la fachada. Esto era una característica del arquitecto, la posibilidad de observar su obra en un guiño modernista de fines del SXIX. En el año 2000, como parte de la reestructuración del espacio, el pintor Zezo rediseñó el interior del palacio, respetando el género al cual adscribía Gaudí.

Noticias del sector hotelero II:

La compañía dedicada a la gestión de hoteles Castilla Termal rehabilitará un palacio renacentista del siglo XVI como establecimiento de 5 estrellas. La firma adquiere esta, su sexta propiedad, para sumar a su portfolio. Y de esta manera agregará al espacio como posibilidad de lujo, siendo el tercero de máxima categoría de su cartera.

Estamos hablando de el Palacio de los Condes de Miranda, un establecimiento renacentista del SXVI. Para su puesta en marcha, Castilla Terminal declaró una inversión de 12 millones de euros. El plan es reformularlo como un hotel de categoría 5 estrellas. Para esto, la Junta de Castilla y León ha establecido un plazo de cincuenta años para la explotación del emblemático edificio. Este plazo puede ser prorrogable a setenta y cinco, llegado el caso.

El inmueble, también conocido como Palacio de Avellaneda, se sitúa en la localidad de Peñaranda de Duero, un pequeño y tranquilo poblado al sur de la provincia de Burgos. En 1923, o sea hace exactamente cien años, fue declarado Bien de Interés Cultural (BIC). En los últimos años, se encontraba cerrada al turismo.

El palacio tiene sus características singulares: una fachada y un patio en estilo renacentista y un arte mudéjar en su interior. Este estilo desarrollado en arquitectura especialmente, consiste en la aplicación a los edificios cristianos de influencias hispano-musulmán, debidas a la albañilería de tradición andalusí. Es un fenómeno autóctono y exclusivamente hispánico, que se manifestó tanto en elementos estructurales como decorativos y en la preferencia por el uso de ciertos materiales.

Características del Palacio de Avellaneda

Se prevé para luego de su reforma, un hotel con 78 habitaciones, espacio para eventos, área termal y numerosas áreas restauradas con diversas propuestas, la gastronómica, por ejemplo. Muchas de sus salas históricas serán convertidas en suites, como el Salón de Embajadores, que se transformará en una de cerca de 140 metros cuadrados. 

“Esta será una de las singularidades de un proyecto que, por lo demás, respetará al cien por cien nuestros valores: apuesta por recuperar edificios históricos y por la sostenibilidad”, sostienen desde la hotelera.

Castilla Termal reforzará la llamada “Línea del Duero” con la reestructuración de este palacio-hotel. Esta línea unirá cuatro hoteles en la zona de ascendiente del rio, en conjunto con la propuesta enoturística de la zona.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de estas noticias del sector hotelero. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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El grupo español Salomon 1965 realiza una inversión de 14 millones de euros en cuatro hoteles de Barcelona y Sevilla. Esta operación se enmarca en una estrategia hotelera agresiva y que en los últimos tiempos ha resultado muy rentable.

“Salomon 1965 es un vehículo de inversión familiar, con presencia internacional en los sectores inmobiliario, financiero, servicios y capital riesgo”, es lo primero que encontramos cuando nos accedemos a la página web del grupo. Y prosigue: “Se trata de una organización profesional dedicada a la gestión de inversiones a medio y largo plazo. Salomon 1965 actúa desde Luxemburgo y Barcelona donde centraliza la gestión de sus inversiones”.

Es así como se define al “family office” de los hermanos Serra Moreno. Y el fondo es noticia en estos días por adquirir dos nuevos hoteles ubicados en Sevilla y la compra para restablecimiento de otros dos en la capital catalana. En este artículo te contamos todos los detalles de las propiedades, hacemos un repaso por la compañía familiar y hablamos sobre la inversión en hoteles, tan en boga en los últimos tiempos. ¡Continúa leyendo!

Salomon 1965 apuesta por la inversión en hoteles

La firma es noticia en estos días por una inversión en hoteles millonaria: 14 millones de euros. Repartidos entre la compra de dos nuevos hoteles en Sevilla y la reforma de otros dos en Barcelona.

La operación consta de la adquisición de el Hotel Lugano y el Hotel Bárbara en la capital catalana para su cartera. Estas dos propiedades serán gestionadas bajo el régimen de arrendamiento durante los próximos 25 años. Y en los planes está la reforma y puesta en marcha por seis millones de euros.

La suma total la componen los ocho millones que se destinarán a la compra y reforma de dos hoteles situados en la capital andaluza. Son el Hostal Atenas y el Hotel Londres, que serán incorporados al portfolio de su nueva sección hotelera, denominada Salomon Hospitality.

Salomon Hospitality será la encargada de desplegar la estrategia de negocio inmersa en la inversión hotelera. El equipo está a cargo de Enrique Mur, quien hace cinco años llegó a la firma proveniente del banco HSBC, y de Yago García Nieto, quien procede del Grupo Sercotel e Investindustrial. Es este último directivo quien le da un perfil hotelero al holding, teniendo en cuenta que las inversiones en este sector han dado óptimas rentabilidades. Recordemos que en los últimos años el turismo resurgió con mucha fuerza luego de la pandemia, cuando España fue uno de los países más elegidos por los viajeros.

Características de los hoteles

En inversión en hoteles, la compra y reposicionamiento de los establecimientos juega el papel principal de la estrategia de operación.

En un repaso por las características de las propiedades podemos decir que el Hotel Lugano se ubica en la número 172 de la popular Avinguda del Paral·lel y muy cerca del recinto ferial de Montjuïc. Cuenta con cinco mil m2, categoría de tres estrellas, setenta habitaciones, salas de reuniones, azotea y varias áreas destinadas desde ya a la restauración.

A su vez, el Hotel Bárbara, se sitúa en la calle Marquès de Barberà, 22, en el barrio del Raval y posee 58 habitaciones dispuestas en un total de 2.500 m2. También cuenta con un “loby” bar de 300 m2. Está muy cerca del reconocido Gran Teatre del Liceu.

Harry Serra, CEO y cofundador de Salomon 1965, ha declarado a la prensa que “Pensamos que la industria hotelera ofrece rendimientos muy interesantes y por eso nos hemos planteado una estrategia de negocio abierta tanto a la adquisición como al arrendamiento a largo plazo de activos hoteleros para su posterior explotación”.

El nuevo holding Salomon Hospitality administrará estos dos hoteles, así como también los más modestos adquiridos en Sevilla. El Hostal Atenas posee veinte habitaciones y el Hotel Londres veintidós. No olvidemos de todas maneras que la planificación del holding contempla la refacción y puesta en marcha de estos establecimientos.

Salomon 1965, un vehículo de inversión familiar

El “family office” perteneciente a la familia Serra Moreno inauguró recientemente Salomon Hospitality, un holding encargado de agrupar a los proyectos en los que la firma es titular al 100%. Además, se ocupará de administrar los hoteles recién adquiridos en Barcelona y Sevilla.

Este holding desarrolla estrategias a largo plazo a través de la compra o arrendamiento de activos hoteleros en ciudades españolas y también de la zona euro. Como decíamos más arriba, el sector de turismo ha recibido mucha afluencia en los últimos meses por lo que su rentabilidad ha sido alta. Apostar por la inversión en hoteles es un desafío sin mucho margen para el error.

Salomon 1965 es un vehículo de inversión familiar, con activos en el sector inmobiliario, financiero, de servicios y capital de riesgo. Cabe destacar que se desempeñan tanto a nivel nacional como internacional. Y que su fuerte está en la adquisición y reposicionamiento de lo concerniente a lo inmobiliario.

Específicamente, en cuanto a la industria hotelera, la compañía cuenta con un portfolio de diez hoteles en su haber. Además de estos cuatro que hemos dado cuenta en este artículo, tienen otros seis en forma de co-propiedad con otras firmas. Ellos son: tres hoteles Chic&Basic (con un total de 164 habitaciones); un hotel Pulitzer (de 65 habitaciones) y los tres proyectos que verán la luz próximamente en la Costa Brava: el Hotel Llevant (con 24 habitaciones), en Llafranc, de la mano del Grupo Isabella’s, y los dos hoteles de lujo que está construyendo en Begur y Tamariu, en alianza con Casa Bonay.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de cómo evoluciona la inversión en hoteles. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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La economía mundial ha enfrentado en estos dos últimos años, especialmente por los efectos a largo plazo de la Covid-19 y una posible recesión, serios retos que te pueden llevar a pensar en buscar opciones de inversión inmobiliaria y comenzar a reforzar tus finanzas para el futuro; entonces no está de más indicar que estamos frente a las mejores oportunidades para invertir en hoteles.

Las inversiones inmobiliarias comerciales como los hoteles ofrecen una gran cobertura contra la posible recesión económica en nuestra zona euro. Invertir en hoteles es un excelente movimiento hacia la diversificación; que también te dará una alta probabilidad de éxito de ingresos pasivos en el futuro.

Cifras del sector

El año pasado el sector hotelero cerró con muy buenos números. Solamente entre enero y marzo la inversión inmobiliaria en hoteles alcanzó los 1.000 millones de euros. Las cifras cerraron con 3.279 millones de euros en todo el 2022, según datos del Informe de Inversión Hotelera en España elaborado por Colliers. Se registraron, entre las operaciones, compra de hoteles, edificios para ser rehabilitados y terrenos para proyectos hoteleros.

Además, cabe resaltar que la ocupación media alcanzó el 57,6% de las plazas hoteleras ofertadas en España, con un aumento del 33,1% respecto a 2021. El grado de ocupación por plazas en fin de semana llegó a 29,3% y se ha situado en el 63,7%.

Estas tendencias ofrecen buenas oportunidades para invertir en hoteles. Se espera que cada vez más usuarios reserven viajes más extensos e incluso más caros; y que, con la vuelta a la normalidad, los inversores estén dispuestos a involucrarse más en diversificar sus carteras de negocios y comprar hoteles en varias ciudades europeas.

Segmento ocio y entretenimiento en recuperación

Ya superada la crisis por la pandemia, la inversión inmobiliaria se encuentra entre las grandes opciones para invertir, especialmente en el sector hotelero; vigorizado por la recuperación del negocio turístico y los bajos tipos de interés.

Ahora bien, el sector hotelero fue uno de los más golpeados durante la pandemia, pero también trae mayores perspectivas a futuro. Por poner un ejemplo, en 2021, fueron vendidos casi 150 hoteles; con inversiones que superaron los 3.000 millones de euros, más del triple que en 2020. Además, tras las restricciones sanitarias de 2020, el público quiere salir y divertirse más; por ello se considera que el boom que está atravesando el mercado de ocio y entretenimiento seguirá en movimiento ascendente.

Sector hotelero en su mejor momento

Muy a pesar de la coyuntura internacional actual a causa del conflicto en Ucrania, el sector hotelero en España se percibe como uno de los de mayor crecimiento para este año 2023; gracias en gran medida a la recuperación del turismo y a la continua rehabilitación y renovación de las instalaciones hoteleras para recibir en grande, más y más viajeros.

La mayoría de los inversores inmobiliarios, han expresado su intención de seguir invirtiendo en el sector hotelero, bien sea a través de capital privado, fondos de inversión, SOCIMIs o REIT; incluso con el interés de invertir un mayor capital para expandir y mejorar el negocio, considerando las excelentes oportunidades de invertir en hoteles.

Oportunidades de invertir en hoteles de lujo

El segmento de hoteles de lujo ha ido ganando mayor interés entre los inversores. Aunque los establecimientos de gama media siguen siendo los favoritos en Europa, se prevé que la demanda de hoteles de lujos aumente en la medida que el turismo se va fortaleciendo.

El 36% de los inversores se decantan por invertir en hoteles del tipo “midscale”, mientras el 26% desean invertir en hoteles de lujos; un 19% se va por hoteles más económicos y otro 19% prefieren la renovación y rehabilitación de los edificios hoteleros.

En cuanto a la ubicación de los hoteles, el 76% de los inversores de hoteles de gama media prefieren los hoteles urbanos y solo el 6% optarían por resorts; en cambio, entre los hoteles del lujo no hay mayor distinción entre hoteles de ciudad y vacacionales.

Invertir en habitaciones de hotel, otra forma de inversión

Una de las grandes oportunidades de invertir en hoteles, sin el gran gasto de capital asociado, es invertir en habitaciones de hotel. Por descabellado que parezca, es un mercado muy rentable aunque poco explorado.

¿Cómo es posible? Pues las cadenas de hoteles ponen en venta sus mismas habitaciones, los inversores reciben una renta mensual; mientras que el propio hotel se encarga de realizar todas las actividades diarias de trabajo, a cambio de una comisión.

Retos del mercado a futuro

Una gran cantidad de pequeñas y medianas empresas tuvieron que vender sus activos para salvar sus inversiones a causa de la pandemia. Lo mismo ocurrió con los hoteles: muchos dueños debieron venderlos para recuperar su inversión inicial y muchos de estos edificios y terrenos fueron obtenidos con la finalidad de reconvertirlos y rehabilitarlos.

El sector hotelero presenta una gran capacidad de adaptación a los cambios. Hay muchos aspectos que influyen, desde el capital invertido, la ubicación geográfica, incluso el estilo de los huéspedes, que ofrecen oportunidades de revalorizar los hoteles.

Atravesado el fin de las restricciones a los viajes, los hoteles se han visto en la necesidad de rediseñarse para adaptarse y crecer, mantenerse al día con las nuevas tendencias, ampliar las instalaciones, cambiar los servicios y conceptos para destacarse de entre los demás. Este mercado es resiliente y siempre surgirán nuevas y mejores formas de invertir en él.

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La cadena de hoteles EasyHotel tiene su origen en Londres, Reino Unido y es muy conocida en muchos países de la región europea y Occidente. Fue fundada en el 2004 y es conocida por ofrecer hospedaje a precios accesibles, con calidad de servicio y buena atención a todos sus clientes.

España es uno de los países donde tiene establecimientos, además de muchos otros como Bélgica, Los Emiratos Árabes Unidos, Francia, Alemania, Holanda, Bulgaria y Suiza. Poco a poco ha ido ubicando nuevos hoteles en los mismos y se espera que sus proyectos continúen durante los siguientes años en otras ciudades.

El nuevo establecimiento de EasyHotel en Valencia

Esta franquicia de hoteles abrirá su primer establecimiento dentro de la zona de la Comunidad autónoma de Valencia, precisamente en la plaza Rojas Clemente 7-8. Sería su primer hotel en dicha región, aunque es el quinto en toda España, lo que reafirma su actual presencia y servicio en el país.

La licencia del nuevo hotel garantiza la construcción de unas 95 habitaciones que estarán ubicadas en una buena zona en el centro de la ciudad. Toda la gestión y asesoramiento de la venta y compra del activo donde se ubicará el hotel la ha gestionado la consultora inmobiliaria internacional Savills.

Además de las habitaciones, tendrá una zona de desayuno y parking dentro de sus instalaciones, para asegurar la comodidad de los clientes que quieran hospedarse. Se espera que su acondicionamiento y preparación permita que para el 2024 se pueda hacer la fundación de las instalaciones, con una gran apertura. Mientras tanto, las actividades de construcción continúan a buen ritmo.

El lugar donde se ubica tiene acceso a muchos puntos importantes de la ciudad, donde hay muchas conexiones de transporte, incluyendo el metro y tren. Con respecto al metro, está la estación Ángel Guimerá y la estación de tren es AVE, además de a 25 minutos del aeropuerto de Valencia.

El total de hoteles que tiene EasyHotel es de 43, que están distribuidos en 11 países distintos, y sus ubicaciones son en los centros citadinos. De igual forma, el proceso de la nueva inauguración forma parte de un proyecto de expansión de la cadena, donde quieren doblar su patrimonio progresivamente.

El objetivo es tener un total de 100 hoteles para el año 2026, incluyendo las sucursales propias y alquiladas, además de los hoteles en franquicia que poseen. Pero su meta de expansión a corto plazo es tener un total de 65 hoteles ubicados en 15 distintos países durante los próximos 18 meses.

La franquicia de hoteles en ciudades de España

La ciudad de Valencia es la cuarta en la lista de lugares españoles donde la cadena ha ubicado sus establecimientos y servicios para las personas. A esta se le suman Málaga, Barcelona y Madrid, y es en esta donde abrieron un hotel con 230 habitaciones a finales del 2022.

Por otro lado, EasyHotel ha informado que para el año 2024 también ubicará una nueva sede en la ciudad de Barcelona para aumentar su alcance. Todo esto con la finalidad de mejorar sus ingresos y convertirse en una de las cadenas de hoteles más reconocidas de la región europea occidental.

El director de Hoteles en Savills España, Javier Oroz, ha explicado que este mercado en Valencia se ha vuelto más atractivo para los inversores internacionales. Antes había más hoteles de parte de personas que eran inversores nacionales o domésticos, por lo que era más cerrado y las ganancias eran locales.

La expectativa es que para los próximos años el mercado hotelero mejore su oferta y tenga muchos ingresos y ganancias para los dueños e inversionistas. Todo será causado por los nuevos proyectos de expansión y construcción que vendrán, además de la mejora de los que ya se encuentran en desarrollo.

Un ejemplo de ello es lo que está haciendo esta cadena de hotel en el país, que permite a viajeros internacionales el conocer las ciudades. Esto ayudará a crecer el turismo en todo el país, ya que se ampliarán las opciones de ciudades de destino y se volverá mucho más atractivo.

Otra causa de estas nuevas sedes es que en el distrito de Ciutat Vella hay barreras de entrada por moratorias de licencia que limitan construcciones. Esto ha llevado que los empresarios hoteleros inviertan en otros lados, ampliando el mercado y dejando ver el potencial de estas zonas de la región.

Visión de EasyHotel para el desarrollo hotelero en España

La empresa ha demostrado su alegría e interés por la nueva sucursal en Valencia, reconociendo que es parte de su proyecto de expansión a futuro. Esto lo manifestó el CEO Karim Malak, que también alabó la cultura de la ciudad, con sus manifestaciones de arte como material de interés turístico.

Por ello es que el nuevo hotel tiene una ubicación tan importante, porque permitirá a los turistas conocer sobre la gastronomía y lugares de interés. Es decir que el hotel es una buena forma de dar a conocer todas las curiosidades de la zona y el potencial que tiene.

Uno de los propósitos de la marca es convertirse en una de las opciones sostenibles para los viajeros, ayudando al medio ambiente y sus espacios. Esperan convertirse en el numero uno de esta categoría, manteniendo sus precios bajos para los clientes y con una buena calidad de servicio y trabajo.

La apertura del hotel en Valencia se desarrolla bajo metas ecológicas, lo que ayuda a alcanzar el propósito de sostenibilidad y conservación de la empresa. Es una buena forma de posicionarse en el mercado, ya que este punto es de gran interés para la mayoría de los países del continente.

En la página web de EasyHotel hay mucha información sobre el precio de sus habitaciones según el país donde tienen sus hoteles disponibles para visitar. Son una opción asequible para hacer un viaje por toda Europa, porque tienen las comodidades necesarias para tener una buena estadía mientras se hace turismo.

Puedes visitar nuestro blog Oi Real Estate y dejar tus comentarios abajo con tus opiniones. También te invitamos a entrar en la siguiente nota sobre inversión de hoteles:

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La empresa hotelera sueca, adquirida por Jin Jiang, tiene planes firmes de expansión. Radisson amplía su presencia a partir de triplicar sus hoteles en los próximos tres años. Así lo confirma uno de sus máximos dirigentes, González Tejera.

Radisson es una empresa hotelera oriunda de Suecia, pero que a partir de 2018 pasó a manos de la china Jin Jiang. De esta forma, la sueca forma parte de la segunda cadena hotelera más grande del mundo, solo superada por la norteamericana Marriott. El verdadero gigante asiático posee 1,3 millones de plazas, que se distribuyen en 1.200 hoteles en Medio Oriente y África, además de Europa; sin contar otros 500 en desarrollo.

Federico González Tejera es uno de los máximos dirigentes de Radisson desde la incorporación al conglomerado chino. Su experiencia en la gobernanza hotelera cuenta con una vasta carrera: NH, Carlson, Rezidor y, actualmente, Radisson. La expansión de la cadena, dice, es la prioridad. Radisson amplía su participación en España y, a partir de las gestiones de González Tejera, planea llevar de 8 a 25 las unidades hoteleras para 2025.

El mercado hotelero español

Luego de la pandemia, era de esperar que sea el sector hotelero uno de los de mayor recuperación. Ya sea por cuestiones laborales o vacacionales, pronto todas las empresas hoteleras de España recibieron pasajeros de todo el globo. Esto se tradujo en que España ha sido uno de los destinos más visitados del mundo. 

De hecho, las cifras del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) marcan un desempeño muy bueno durante el año pasado. Solo en el mes de diciembre de 2022, los casi 12.000 hoteles alojaron a más de 6 millones de viajeros. Con lo que el mercado hotelero español cerró un año con nada menos que 102,6 millones de visitantes ocupando sus plazas. En cuanto al mercado laboral, las 1,2 millones de plazas hoteleras necesitaron de unas 160.000 personas empleadas. Una evolución que supera en un 16% al año anterior. 

Es en este contexto favorable que Radisson amplía su participación en España, con un proyecto que pretende llevar de 8 a 25 hoteles en el país. De hecho, a principios de diciembre la cadena inauguró el Radisson Red Madrid, en el centro histórico de la ciudad. “Hasta ahora el grupo había estado más enfocado en el norte de Europa”, sostiene González Tejera y amplia: “contamos con planes de desarrollo para Italia y España. En España hemos pasado de 3 a 8 activos. El objetivo es llegar a 25 en 2025”. Entre los siguientes pasos de la cadena se encuentran las ciudades de Málaga, Sevilla y Valencia. Aunque no descartan Barcelona, una de la más buscada por la inversión hotelera.

Radisson amplía su presencia

Durante el 2022, la mayoría de empresas hoteleras han tenido una recuperación que las dejó cerca de los parámetros anteriores a la pandemia.  Aunque están las que lograron destacarse por encima. Ahí se encuentran las cadenas internacionales, que sacaron ventaja por sobre las locales. 

Para Federico González Tejera, se trató de un buen año: “En septiembre y octubre ya estuvimos por encima de 2019, pero no en el conjunto del año porque el primer trimestre fue muy complicado”. Anticipando las proyecciones, el directivo menciona que lo ocurrido durante el año pasado será una tendencia de aquí en adelante: “ya no va a haber años normales, siempre habrá algo: un virus, una crisis económica, una guerra, etc. Eso nos obliga a mirar con prudencia el año siguiente y a construir planes de contingencia”.

Aunque hay un punto en que los planes de Radisson chocan con la realidad: la inflación. Los precios de construcción y de venta se ubican todavía por encima de lo previsto y no dejan de subir (como lo decían las estimaciones durante la pandemia). En ese punto, si Radisson amplía su participación en el país, es importante como lo hará, ya que la composición de la cartera de la cadena hotelera encuentra inconvenientes a resolver: “no tenemos activos en propiedad”, asegura González Tejera, “tenemos el 10% en alquiler, el 40% en franquicia y el 50% en gestión. La compañía está equilibrada y en tres años puede haber un crecimiento de la franquicia en España”, prevé.

La hotelería que viene

En cuanto a la evolución del mercado, existe un amplio consenso en que la modernización de los sistemas de gestión ha puesto a España entre las preferencias de los viajeros de todo el mundo. En ese sentido, hay aspectos que ya están presentes en la hotelería, aunque no de manera generalizada: “los hoteles -sentencia González Tejera- van a tener que contar con sistemas de revenue management (gestión variable de precios según demanda) para elevar los ingresos y mitigar el impacto negativo del alza de costes salariales y energéticos”. 

El hecho de que Radisson amplía su presencia en el país también es un indicio de la profesionalidad en la gestión del mercado hotelero. Dice el directivo que “ha habido una renovación de la planta en los últimos diez años y eso ayuda a una mejor experiencia”. Todo lo que redunda en el crecimiento cuantitativo y cualitativo del turismo como industria. El consumidor -dice González Tejera- es el que decide el precio del hotel. Mira, ve, experimenta y decide. La razón por la que Barcelona tiene precios superiores a otros destinos no es porque la experiencia sea mejor si no porque el turista internacional está dispuesto a pagar más”.

Nuevamente, quienes tienen mejores condiciones de navegar en la incertidumbre son las cadenas con arraigo internacional. Aquellas que pueden aliviar costos y -lo más determinante del negocio- hacer frente a las pérdidas, compensadas con ganancias de otros mercados. 

En este sentido, la relación entre la conducción de Federico González Tejera y Jin Jiang parece ser de confianza mutua. “Nos sentimos muy apoyados durante la pandemia. El consejo de dirección es respetuoso y hay una gestión muy independiente. Respetaron el último plan estratégico a cinco años y han mantenido todas las inversiones”. Buen punto para la casa madre, para la filial y para todo el mercado hotelero español.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la actualidad hotelera en nuestro país. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Invertir en un inmueble de uso comercial, como lo es un hotel, requiere de un estudio pormenorizado. Para valorar si un activo hotelero será una buena inversión, de poco riesgo y gran rentabilidad, es imprescindible realizar una investigación minuciosa de la propiedad hotelera. A este proceso de investigación se lo conoce como due diligence. Dada su importancia, desde Oi Real Estate queremos asesorarte acerca de este proceso esencial a la hora de invertir y adquirir un hotel.

¿Qué es una due diligence?

Se trata de un proceso de investigación de una empresa que posibilita  que el comprador obtenga un panorama real de todos sus aspectos. La due diligence puede traducirse como diligencia debida o, también, auditoría de compra.

La due diligence es realizada por parte del comprador, con aprobación y cooperación del vendedor. Éste deberá poner a disposición toda la información necesaria para realizar la investigación, facilitando el acceso a la situación real de la empresa hotelera. El proceso debe basarse en el acuerdo de la parte compradora y la vendedora.

El vendedor deberá actuar de buena fe. Cualquier actuación que obstaculice o impida el proceso de investigación podrá acarrear la ruptura de las negociaciones y la relación entre las partes. Por otro lado, el comprador y los asesores que realicen la due diligence deberán condicionar su actuación de modo que  generen el menor impacto posible en la empresa. Esto con el fin de que el hotel  pueda continuar con su actividad de forma habitual.

A lo largo de toda la investigación debe conservarse una rigurosa  confidencialidad. Esto, principalmente en lo que respecta a los datos que se manipulan. De este modo se protegerán los intereses, del comprador si se efectúa la transacción, y del vendedor en el caso de que no se efectivice la venta.

¿Quién realiza la due diligence?

Por lo general es el comprador quien se contacta con una empresa externa, independiente tanto de la parte compradora como de la vendedora. Esta  empresa deberá ser experta en realizar auditoría de compras.

Estas empresas poseen personal capacitado para realizar las investigaciones pertinentes en las diversas áreas de la empresa en cuestión.  De este modo, podrán elaborar un informe detallado que contenga la situación real de la empresa hotelera al momento de su adquisición. Realizar una due diligence antes de invertir y adquirir un hotel otorga al comprador ciertas garantías con el fin de minimizar los riesgos de su inversión. El proceso es de corta duración, aunque intenso.

El personal con el que cuentan estas empresas expertas, además de estar capacitado en la investigación y en el análisis empresarial, dispone de la experiencia necesaria. Ésta les permite, además de elaborar informes que plasman la situación real de la empresa, ofrecer soluciones a las eventuales contingencias.

La importancia de realizar una due diligence antes de invertir en un hotel

Como ya señalamos, la due diligence brinda a la parte compradora una investigación detallada, permitiendo conocer la situación real de todos los aspectos o áreas del hotel en el que se desea invertir Al momento de invertir y adquirir un hotel conocer todos sus aspectos es  sumamente importantes. Esto se debe a que permite estimar si un activo hotelero será una buena inversión, de poco riesgo y si generará una importante rentabilidad.

La due diligence analiza todos los aspectos del hotel, minimizando el riesgo que acarrea el desconocimiento. Otras informaciones útiles que se obtienen como resultado de la realización de una due diligence son:

  • Aportar una guía en relación a la futura estrategia del hotel. Permitiendo planificar la misma.
  • Registrar y cuantificar sinergias generadas por la propia empresa hotelera pero que no están siendo explotadas de modo rentable (acceso a nuevos mercados, proveedores que pueden devenir en clientes, etc.).
  • Revelar la existencia de cualquier pasivo oculto (deudas no declaradas, software no licenciado, etc.)
  • Precisar eventuales contingencias que puedan generarse, ya sea a corto o a largo plazo. Estas podrán ser de diversa clase: medioambientales, fiscales, laborales, etc.

Aspectos básicos que se investigan mediante la due diligence

Realizar una due diligence implica una serie de procesos que comprenden las diferentes áreas del hotel, y que posibilitan garantizar su correcta aplicación. Por otra parte, el tamaño del hotel y el número de personas implicadas, entre otros factores, hacen que la due diligence varíe. Sin embargo existen ciertos aspectos que siempre serán considerados y en los que se centrará el proceso de investigación.

Aspecto Financiero y Contable

Se debe acceder a la situación financiera del hotel, recogiendo:

  • Los estados de las cuentas
  • La financiación actual por parte de terceros
  • Los balances de situación
  • El margen de beneficios
  • Los gastos fijos
  • Inventarios de productos
  • Inventario de inmovilizado

Toda esta información tiene que ser lo más fidedigna posible.

Aspectos Fiscales

Centrada en este aspecto, la due diligence evaluará la situación del hotel en cuanto a su fiscalidad. De este modo, se analizará si el hotel está al corriente en todas sus obligaciones tributarias, si posee deuda o está en estado de embargo. Se recolectarán impuestos, gravámenes, tasas, etc. Además, debe investigarse la relación del hotel con las administraciones públicas.

Aspectos Comerciales

En relación a este aspecto la investigación se centrará en conocer las ventas, la relación de la empresa con clientes y proveedores, los plazos de pago que brinda a los clientes y los que se reciben de los proveedores, etc.

Aspectos Laborales

Mediante la due diligence deberá recabarse información acerca del personal del hotel. Un punto importante en relación a este aspecto, es la obtención del organigrama. Además, tendrá que hacerse un estudio en relación a las funciones y responsabilidades del personal en cuestión, para lo cual puede ser necesario concretar distintas entrevistas con los mismos.

Aspectos Tecnológicos

A través de la due diligence deberá conocerse el modo de funcionamiento del departamento de IT, las herramientas de software, la estructura hardware  y los procedimientos que se realizan. Por otra parte, es importante investigar los procedimientos industriales o comerciales que utilizan tecnologías para conocer su estado y saber si se hayan actualizados o se están tornando obsoletos.

Aspectos legales

Se refiere a las obligaciones del hotel, licencias, permisos, contratos, acuerdos, etc. Se trata de estimar, a través de la due diligence, el cumplimiento del hotel en materia legal.

Deberá evaluarse el cumplimiento del hotel con:

  • La legislación laboral
  • Los contratos del personal.
  • Los de seguridad y salud.
  • La protección de datos de los huéspedes.
  • Cualquier causa judicial pendiente, si la hubiera.

Mediante la due diligence deberá evaluarse la existencia de:

  • Contratos de alquiler.
  • Acuerdos o contratos con proveedores.
  • Contratos con el personal.
  • Licencias para alimentos y bebidas.
  • acuerdos o contratos con servicios externos.

Todas las obligaciones legales deberán ser estudiadas y valoradas por un abogado.

Finalización de la due diligence y realización del Informe

El resultado final de este proceso de investigación se expresará en un informe detallado. En éste se exhibirán todos los aspectos evaluados y las conclusiones sobre los mismos. En este sentido, no es un documento únicamente informativo. Por el contrario, en él se reúnen opiniones que facilitarán la operación de transacción.

Los resultados presentes en el informe son valiosos y otorgan seguridad al momento de tomar la decisión de comprar o vender. Al comprador, le otorga la garantía de adquirir el hotel en las condiciones pactadas, de realizar una nueva negociación de condiciones, si es necesario, o cancelar la adquisición.

La due diligence no cumple la función de buscar fallas en las condiciones transacción. Su función, en todo caso, apunta a proponer soluciones posibles en caso de encontrar situaciones que afecten la transacción (como la extensión de plazos de compra o la rebaja del importe de compra).

Realizar este proceso de investigación aporta al comprador unas garantías que le permiten  minimizar los riesgos de su inversión.

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Comprar un establecimiento hotelero implica una inversión importante, por lo cual, es imprescindible contar un cálculo anticipado del coste total de la misma. El FF&E es una parte del presupuesto que se distingue de otros gastos pero debe ser tenido en cuenta para planificar las finanzas y optimizar la inversión. Desde Oi Real Estate te contamos de qué se trata este presupuesto y en qué radica su importancia.

Un establecimiento hotelero deberá estar correctamente equipado para cumplir su función y ofrecer sus servicios de albergue de personas. Veremos que el FF&E representa el presupuesto destinado al mobiliario y el equipamiento del hotel.

Los hoteles se clasifican en función de las instalaciones, los servicios y la comodidad que brindan a sus usuarios. Debido a esto, podemos ver que la importancia de analizar el presupuesto FF&E no sólo radica en planificar las finanzas sino que también influirá en la futura rentabilidad del hotel.

Presupuesto FF&E: ¿Qué es?

Concretamente es la parte del presupuesto destinado a la compra de un negocio que cubre los gastos relativos a muebles, accesorios y equipos necesarios. Incluye todo lo relacionado con la adquisición de estos equipos y mobiliarios que resultan imprescindibles para el buen funcionamiento de la empresa o negocio, en este caso, hotelera. En conclusión, este presupuesto comprende cualquier cosa que no forme parte de la estructura del edificio utilizado. Las siglas con las que se conoce este presupuesto derivan del inglés: Furniture, Fixture and Equipment, que puede traducirse como mobiliario, accesorios y equipamiento.

El FF&E variará según la naturaleza del negocio al que se aplique. Sin embargo, en todos los casos, debe distinguirse de los otros gastos dado que representa una cantidad significativa. Por otra parte, es importante no utilizar dinero destinado a otra categoría para eludir confusiones y errores de cálculo al momento de realizar el inventario o de rendir cuentas.

Diferencia entre el presupuesto FF&E y el OS&E de un hotel

Debido a que en un establecimiento hotelero el equipo que se utiliza es muy grande el presupuesto destinado al mismo se ha separado en FF&E y OS&E. Cada uno tiene su fondo bien definido en lo que respecta a los elementos que cubre. Sin embargo, ambos se deben considerar en conjunto.

Ya hemos señalado que el FF&E tiene que ver con el mobiliario, equipos y accesorios de un hotel. Estos son considerados a nivel de las habitaciones y de las zonas comunes. Actualmente, también incluye todo lo que tiene que ver con la decoración (como alfombras, cortinas, iluminación, espejos, tratamiento de paredes y ventanas, etc.)

El término OS&E, en cambio, refiere a los elementos que aportan confort al cliente (como toallas, vajilla, cubertería, sábanas, fragancias, cajas fuertes, televisores, mini bares, etc.) Por sus siglas en inglés podemos traducir este tipo de presupuesto como suministros para operaciones y equipamiento.

Ambos presupuestos son necesarios  y se complementan el uno con el otro. Su diferenciación solo aplica para obtener una mayor comodidad y claridad en relación a la asignación  del dinero para realizar las compras.

Consejos a la hora de pensar en un presupuesto FF&E en la compra de un hotel

Considerar correctamente este presupuesto permitirá eludir gastos innecesarios, evitando pérdidas en la compra de la empresa hotelera. Por el contrario, lo que se busca es que cada una de las cosas que cubre el FF&E aporten al desarrollo del hotel a adquirir.

Adquirir bienes con un objetivo claro y evaluar su vida útil

Lo aconsejable al momento de pensar en un presupuesto FF&E es tener muy presente que las cosas o bienes a adquirir deberá tener un objetivo específico. Por otra parte, es importante estimar la vida útil de cada adquisición nueva. Esto resulta imprescindible para que este tipo de presupuesto funcione.

Calcular los costos iniciales de un FF&E

También resulta recomendable realizar un cálculo de los costos iniciales de un presupuesto FF&E. Esto precisa de una gran inversión de tiempo y planificación. Además, se deberá contar con una gran claridad acerca de la comodidad, funcionalidad y necesidad real del bien a adquirir.

Sin embargo, puede ser de utilidad conocer que, estimativamente, lo que suele dedicarse para este presupuesto está entre un 12 a 16% de la inversión financiera total.  Decimos que es un porcentaje aproximado dado que podrá ser mayor o menor en función de las necesidades específicas de la empresa hotelera que se compre.

¿Qué ventajas aporta tener un presupuesto FF&E al comprar un hotel?

Básicamente contar con este presupuesto permitirá organizar y planificar las finanzas implicadas en la inversión para la compra de un hotel. Esto se debe a que los gastos relativos al FF&E son bien específicos. Distinguirlos de otros  gastos involucrados en la inversión aporta claridad a la hora de pensar en qué y cómo se debe gastar el dinero. Además, conocer cómo dividir e invertir este presupuesto permite organizar las finanzas con planificación, evitando pérdidas y optimizando las ganancias.

De forma concisa podemos decir que algunas de las ventajas de contar con este tipo de presupuesto son:

  • Mayor organización y control de gastos
  • Una mejor planificación del presupuesto
  • Un presupuesto más claro y ordenado
  • Ideas direccionadas con mayor especificidad
  • Acceso a un Inventario de los bienes y servicios adquiridos más organizado
  • Mayor claridad y entendimiento del presupuesto
  • Mejor rendimiento en cuanto al tiempo y la mano de obra
  • Claridad respecto a los gastos y el origen del dinero
  • Mayor planificación y organización de los lugares del hotel.

Considerando todas estas ventajas resulta claro que contar con un presupuesto FF&E no sólo permite organizar los recursos a utilizar y la contabilidad. También aporta organización en lo que respecta a la funcionalidad y utilidad de cada espacio del hotel.

Debido a que un establecimiento hotelero es un inmueble con fines comerciales, quien desee invertir en un hotel no debería descuidar el presupuesto FF&E. Los suministros, que cubre dicho presupuesto, influirán en la estética de los ambientes y en su comodidad, garantizando un diseño atractivo para los clientes del hotel. Además éste no podrá iniciar su apertura hasta que sus muebles, accesorios y equipo (FF&E) estén en su lugar.

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