Las dudas de los españoles al comprar una casa giran en torno a qué ocurre si no se paga la hipoteca y cuál es el valor de subasta. Todo te lo contamos aquí.

Se cumplieron dos años de la entrada en vigencia de la ley que regula los contratos de crédito inmobiliario. La normativa tuvo un arranque con sobresaltos, ya que los sistemas telemáticos que preveía no estaban listos e impuso la obligatoriedad de que los clientes hipotecarios tuvieran al menos 10 días de la documentación precontractual del préstamo para conocer detalles y evitar problemas. En esos 10 días, los notarios tienen un rol fundamental. Son quienes deben comprobar que la documentación es correcta, despejar dudas de los clientes y dar fe de que saben sobre las consecuencias de lo que firmarán. Todo esto queda reflejado en un acta previa de transparencia.

Desde junio de 2019 los notarios autorizaron al menos 700.000 actas: 677.596 hasta el pasado abril, según difundió una estadística el Consejo General del Notariado. Es más que el número de hipotecas firmadas, unas 606.000 según la misma fuente. Porque algunas veces los notarios dan el visto bueno a la operación. Sin embargo, esta no se completa por diferencias entre el comprador y el vendedor o por cuestiones relacionadas con la entidad financiera. Además, hay que tener en cuenta todo lo que ocasionó la pandemia y su crisis. Las notarías emitieron 1,16 actas de transparencia por cada hipoteca firmada.

Según los notarios, estas son las cinco dudas que los clientes hipotecarios tienen con más frecuencia:

¿Hay que contratar seguros y otros productos para que me otorguen el crédito?

No, pero la respuesta tiene matices. La ley diferencia entre productos vinculados, que son obligatorios, y productos combinados, que son voluntarios. “En relación con el seguro de vida, por ejemplo, se prohíbe que se venda como producto vinculado”, explicó la notaria María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado. Sucede lo mismo con otros requisitos, por lo que “ahora todas las hipotecas traen una retahíla de productos que puedes contratar o no”, añadió. Incluir estos productos es útil para bajar el interés del préstamo. Pero, también permite que la hipoteca se oferte con algún producto vinculado. Si es ese el caso, Barea explica que debe figurar en la documentación precontractual “de forma expresa, advertid y muy especificada; y el notario también advierte de ello”.

¿Me cobran comisión si amortizo la hipoteca por adelantado?

Si ocurre que se realiza una amortización anticipada total, en otras palabras, pagar la totalidad que se debe, amortización anticipada parcial, es decir adelantar una parte para abaratar el préstamo, o una subrogación activa, que es cambiar la hipoteca de un banco a otro, la entidad tiene derecho a percibir una compensación. Es una novedad que el banco no la puede fijar libremente. Tiene unos límites, que son del 2% en los primeros 10 años y del 1,5% en el resto de los años de hipoteca para los préstamos fijos.

En los variables, el límite es del 0,25% en los tres primeros años del préstamo, o del 0,15% en los primeros cinco años.
Estos topes legales se pueden negociar a la baja. Barea añade que “hay un concepto importante que es el de pérdida financiera: no es una comisión para que el banco gane dinero. Sino para compensar el daño por quitarle antes de tiempo el préstamo”. Por esto la norma estableció una fórmula que calcula la pérdida que se está causando al banco. Si esta es inferior a los límites expresados antes, funciona como tope. “Cuanto más te alejes de la fecha de formalización, más probable es que la fórmula salga favorable, porque los primeros años es cuando el banco cobra más intereses”, explica la notaria.

¿Qué sucede si contrato un seguro y amortizo antes la hipoteca?

El cliente tiene el derecho a la devolución de la parte que no ha disfrutado. Esto es muy relevante en los casos en que el seguro se contrata a prima única. Esto quiere decir, pagando inicialmente el total equivalente a todos los años que dura la hipoteca. “Si tengo una hipoteca a 30 años, pero el segundo año me toca la lotería y decido quitarme el préstamo”, toma como ejemplo Barea. Añade “la ley contempla el derecho de extorno, de que se me reembolse la parte proporcional de la prima que no he disfrutado”.

¿Qué significa valor de subasta?

Obligatoriamente, en todas las hipotecas tiene que decir cuál es el valor de tasación del inmueble y cuál es el tipo de salida en caso de subasta. “Con esta ley ambos tienen que coincidir”, explica Barea, que además considera que “este es uno de los cambios más relevantes que trajo la norma”. El porqué es que antes el banco podía fijar un valor de subasta mucho menor.

“Si de partida bajas el valor de salida y luego por mecanismo de subasta tiende a bajar, te quedas sin margen”, agrega la experta. Esto es importante porque en caso de que no haya pago, si con lo que la entidad saca del inmueble en la subasta no se llega a cubrir el total de la deuda, el prestatario estaría debiendo dinero. Y Barea recuerda que se aplica el principio de responsabilidad patrimonial universal: “pueden embargar mi coche, mi nómina, otra casa que tenga o cualquier cosa”.

¿Qué sucede si no pago?

Debemos diferenciar primero las consecuencias inmediatas de las de largo plazo. Si un mes no se abona la letra, llegarán intereses de demora – “un gran cambio de esta ley es que no los fija el banco, si no que están fijados y son tres puntos sobre el interés normal del préstamo”, explica la notaria- y, si así lo prevé la escritura solamente, el cobro de una comisión de reclamación de impago.

Es una cantidad fija que va de los 30 a los 45 euros, y según la doctrina del Tribunal Supremo, solo se puede cobrar en concepto de gastos de gestión del banco. Esto quiere decir que la entidad debe haber realizado una acción, como por ejemplo, llamar en caso de impago, enviar un burofax, un mail, etc., para justificar el cobro. Se puede reclamar una vez por cada impago. Ejemplo: si en dos meses seguidos no se paga la cuota, el banco puede exigir dos meses de comisión.

En cuanto al largo plazo, si la falta de pago se prolonga en el tiempo, la nueva ley prevé cambios en sus reglas. Una de sus cláusulas más controvertidas de las hipotecas era la del vencimiento anticipado, es decir, el momento a partir de que el banco puede dar por vencido el préstamo y reclamar su totalidad. Antes era posible hacerlo con una sola letra pendiente, lo que la justicia consideró como un abuso. Con la nueva norma, la falta de pago debe ser de 12 meses o el equivalente a 3% del importe total de la hipoteca, si esta se encuentra en su primera mitad; y de 15 meses o el 7% del importe de la segunda mitad del préstamo. “Con eso la entidad ya puede dar por vencida la hipoteca y es importante recordar de nuevo el principio de responsabilidad patrimonial”, señala Barea.

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Para redactar este artículo, utilizamos como fuente esta nota de el diario El País.

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