Una hipoteca al 90% nos asegura un menor aporte de ahorro para el ingreso al préstamo, pero como contrapartida deberemos pagar impuestos más altos y afrontar otros riesgos.
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Si estás buscando piso y luego de mucho recorrido encuentras el ideal pero, algo no sale tan bien como lo venías planeando, el precio del piso es el adecuado porque así lo vale, sin embargo, los ahorros que tenemos no son suficientes para cubrir más del 20% de la propiedad. Además, al comparar, el precio de tasación resulta ser más elevado que el de compra. Entonces aparece un inconveniente, ¿Podremos contratar una hipoteca al 90% en estas condiciones?
Si estás pensando en comprar una vivienda y te encuentras con estos interrogantes, no te puedes perder este artículo!
La tasación: un paso fundamental en la compra de una vivienda
Al momento de pedir una hipoteca en el banco, uno de los pasos a realizar es la tasación de los bienes. Esta instancia es sumamente importante, tanto para el banco como para el comprador. Por este motivo, una gran cantidad de bancos exigen que estas tasaciones sean realizadas por entidades específicas.
Para conceder una hipoteca, la entidad bancaria no suele aceptar la tasación de un técnico independiente. Por lo general se asocian con determinadas sociedades de tasación y nos piden que sean ellas las que se encarguen de realizar el trabajo.
Es muy común que el precio que nos dan las sociedades resulte más elevado que el de un técnico independiente. Estos ocurre porque dentro de este presupuesto se encuentran incluidos los honorarios del tasador, la supervisión del documento y el beneficio de la empresa tasadora.
La tasación por parte de una sociedad le brinda la tranquilidad al banco de que la documentación es fidedigna, y que las mediciones son correctas. La empresa tasadora enviará a un técnico habilitado que se encargará de revisar los datos dentro de la propiedad, y luego serán corroborados en la sede central. Los tasadores ingresan los datos en programas que evalúan la propiedad considerando todas las ventas de la zona en fechas cercanas. Esta confianza termina aumentando los costos de la tasación.
¿Qué pasa si el valor de la tasación es superior al valor de compra?
En ciertos casos, resulta beneficioso que la tasación sea mayor al valor real. Recordemos que cada entidad bancaria nos brindará el préstamo hipotecario según su criterio: algunas realizan una comparación entre los dos valores y otras toman sólo el valor de la tasación, más allá de la diferencia que haya con el precio real de compra.
Si el banco solo se fija en la tasación y nos da el 80% del valor del inmueble, al ser la tasación mayor que el valor real, nos estarían dando un porcentaje más elevado del valor de compra y podríamos tener acceso a la transacción con mayor facilidad.
No obstante, este escenario presenta algunos inconvenientes que debes tener en cuenta:
- Si nos dan más dinero, deberemos devolver más y pagar una mayor cantidad de intereses.
- Una escritura con valor de compra más bajo que el de tasación podría traernos problemas legales si Hacienda inicia una investigación.
- Todos los seguros serán más costosos.
¿Es posible acceder a hipotecas al 90% si la tasación es más alta?
Más allá de nuestros intereses, las entidades financieras tienen sus propias reglas. En el caso del importe que brindan para la compra de una vivienda, tienen diferentes criterios. Por lo general, financian al valor más bajo entre el 80% de la tasación y el 80% de la compraventa.
No obstante, hay ciertas entidades que se fijan solo en el valor de tasación. Con ellas sí sería posible conseguir un préstamo hipotecario que cubra el 90% de la compra. Esto ocurrirá siempre y cuando esa cantidad no sea mayor al 80% del valor de tasación.
Como en cualquier hipoteca de más del 80%, también será necesario demostrar tu solvencia para acceder a una hipoteca del 90%. Por otro lado, también tendrás que contar con algo de dinero ahorrado para abonar el 10% que no te cubre el préstamo hipotecario, más otro 10% en concepto de gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro y gestoría).
Si tienes un buen perfil, hay algunos bancos que te financiarán abiertamente hasta un 90% de la compra, por ejemplo, Pibank. Además, puedes negociar con otras entidades que no lo ofrecen de forma oficial, entre ellas se encuentra Abanca, Kutxabank, ING, BBVA, Unicaja, Hipotecas.com o EVO Banco.
¿Qué tener en cuenta para acceder a una hipoteca al 90%?
Si quieres comprar una vivienda, la entidad bancaria te pedirá que cumplas con dos requisitos básicos. En primer lugar, debes tener un buen perfil financiero. El segundo requisito, será que cuentes con ahorros para asumir la entrada del 20% del precio de la vivienda que quieres y el banco te prestará el 80% restante.
No obstante, no todos tienen la posibilidad de asumir un desembolso inicial tan alto. Por ejemplo, si eres joven y recién comienzas a trabajar, lo habitual es que no cuentes con los ahorros necesarios.
Si bien no es lo más común, existen entidades bancarias que te pueden brindar hipotecas al 90% de financiación e, incluso, hipotecas al 100%. No todas las entidades bancarias anuncian de manera abierta este tipo de financiación, sin embargo, pueden estar dispuestos a negociar en casos específicos. Aquí van las claves para tener acceso a una hipoteca de más del 80% de financiación:
Un perfil solvente
Sin lugar a dudas, mientras mejor sea tu perfil, más opciones tendrás de negociar una financiación de hasta el 100%. Recuerda que, a pesar de que la financiación sea alta, será necesario contar con dinero ahorrado para hacer frente a los gastos de impuestos, notaría, registro y gestoría, que suponen un 10% del valor de la compraventa.
Cuando hablamos de un perfil solvente, nos referimos a contar con un buen salario y mucha estabilidad laboral y financiera. La mayoría de bancos no asumirán el riesgo de concederte una hipoteca mayor al 80% si no tienes un contrato indefinido y unos ingresos, como mínimo, mayores a los 2000 euros netos por mes. En caso de que tu nómina no alcance, puedes solicitarla con otro titular, como tu pareja.
Hay ciertos perfiles de clientes que la banca ve con buenos ojos al momento de conceder hipotecas de más del 80%. Si eres funcionario, por ejemplo.
Ofrecer más garantías de pago
Otra opción para conseguir financiación de más del 80% es ofrecer como aval una segunda vivienda libre de cargas que, por lo general, suele ser la vivienda de los padres.
En este caso, el banco te prestará un tanto por ciento del valor de la vivienda y el tanto por ciento restante se encuentra cubierto por el aval. El inconveniente de esta operación es que, si el aval es la vivienda de un tercero, la pondrás en riesgo si no abonas las cuotas hipotecarias en algún momento del plazo.
Lo más aconsejable es que negocies con la entidad bancaria la posibilidad de que el aval que aportes se cancele de manera automática una vez el capital pendiente que reste por devolver sea menor al 80% de la tasación inicial. En otras palabras, cuando llegue al porcentaje del 80% que presentan la mayoría de hipotecas que se conceden en el país.
Contrata los servicios de un bróker
Cuando hablamos de un intermediario hipotecario o bróker, nos referimos a profesionales que conocen muy bien el mercado inmobiliario desde dentro y te pueden guiar para acceder a una hipoteca a más del 80%. No solo saben a qué bancos deben dirigirse para lograrlo, también conocen cuáles no brindan abiertamente este tipo de préstamos, pero se encuentran dispuestos a negociar si el cliente cuenta con un buen perfil.
Cobran por sus servicios entre el 1% y el 5% del capital al que asciende el préstamo. Para comprenderlo mejor, si la entidad te presta 100 000 euros, deberás abonar entre 1000 y 5000 euros. El pago únicamente se realiza una vez firmas la hipoteca, jamás por adelantado. De hecho, contratar a un bróker no te compromete a quedarte con alguna de las ofertas que te ofrezca.
¿Qué ocurre si no consigo la financiación de la hipoteca al 90%?
Si después de negociar con los bancos no has logrado una financiación mayor al 80%, hay otras alternativas para lograr la meta de comprar el piso.
Opta por un piso propiedad del banco
Muchos bancos promueven sus inmuebles, siempre financiados al 100%. Si bien no era la primera opción que teníamos en mente, puede tratarse de una buena alternativa para poder acceder a una vivienda propia.
Negocia con otros bancos
Son muchas las entidades financieras que buscan agrandar su cartera de clientes. Por este motivo, siempre se pueden lograr mejores condiciones, por ejemplo que no nos exijan el 20% de ahorros si contamos con un muy buen perfil crediticio o el avales.
Los inconvenientes de la hipoteca al 90%
Si bien es cierto que resulta ventajoso que nos presten una mayor cantidad de dinero, deberemos afrontar mayores gastos luego. Los intereses se devengarán sobre un importe más elevado, esto significa que, pagaremos más por este concepto y además, como el capital prestado es más alto, las cuotas de la hipoteca serán más elevadas.
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