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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre la hipoteca multidivisa. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Cuando hablamos de una hipoteca multidivisa nos referimos a un tipo de hipoteca que presenta cuotas que se pueden abonar en una divisa diferentes a la local. Este tipo de producto fue comercializado entre 2004 y 2008, vinculando por lo general los préstamos a su pago en yenes o francos suizos. Esto se debe a la supuesta estabilidad de estas monedas.

Entonces, una hipoteca multidivisa es una hipoteca que debe pagarse en una moneda diferente a la del país donde se lleva a cabo.

El principal inconveniente es que la fluctuación de la divisa en la cual debe abonarse el préstamo hipotecario implica una variación del precio de la hipoteca. De modo que, es fundamental contar con amplios conocimientos financieros al momento de contratar una hipoteca multidivisa, ya que es un producto financiero de alto riesgo.

Es necesario considerar que frente a la aparente ventaja que obtenía el cliente por la aplicación de un tipo de interés más bajo que el Euribor, las fluctuaciones del tipo de cambio de divisa que afectan a este tipo de hipotecas podían llevar al cliente a la ruina.

Un préstamo hipotecario es considerado hipoteca multidivisa siempre que incluya una cláusula que permita abonarlo utilizando una moneda distinta al euro.

¿Qué dicen los bancos al respecto?

El argumento que usaron las entidades bancarias para introducir este producto fue el siguiente:

En primer lugar, que la estabilidad del yen y el franco suizo (fundamentalmente) brindaban la posibilidad al prestatario de disminuir el riesgo de la operación.

Por otro lado, también afirmaban que su vinculación al Libor en vez del Euribor bajaría su precio, por encontrarse el segundo índice (sumamente utilizado en España) en máximos históricos.

El principal inconveniente es que el Euribor se encontraba próximo a caer y las fluctuaciones de la cotización de las divisas utilizadas aumentaron de manera significativa el precio de la hipoteca multidivisa.

Así fue como una gran cantidad de consumidores llegaron a la conclusión de que se les había ofrecido un producto financiero que no tenía relación con las características prometidas. Una vez descubierto este engaño comenzó una gran cantidad de reclamaciones.

Como consecuencia, los tribunales han dictado una gran cantidad de sentencias en materia de hipoteca multidivisa, y la jurisprudencia es ya sólida y pacífica.

¿Cuándo resulta nula una hipoteca multidivisa?

Se colocara de manera engañosa.

El cliente no cuente con un perfil cualificado que le posibilite conocer con claridad cuáles son los riesgos que asumirá.

En este caso el problema viene porque las entidades bancarias establecen un tope para limitar los mínimos, y eso fue demostrado que era contar con ventaja y por ende, era nulo.

Cualquier persona que haya contratado una hipoteca multidivisa puede hacer un reclamo y no existen plazos. La jurisprudencia en relación a las hipotecas multidivisa está consolidada, otorgando la razón a los clientes.

Los principales riesgos de una hipoteca multidivisa

Es muy importante tener en cuenta que el coste de una divisa varía dependiendo de su cotización. Esta se fija en negociaciones en la bolsa, por ende, fluctúa de manera constante.

Es por este motivo que, el consumidor que pague su préstamo hipotecario en una moneda distinta a la propia no puede conocer el valor final de su hipoteca, ya que éste variará dependiendo de las variaciones de la divisa.

Se trata de un funcionamiento que no es ilegal en principio. Ya que un usuario con amplios conocimientos financieros podría utilizar la marcha del mercado para beneficiarse de un gran descuento en el coste de su hipoteca.

Incluso, una hipoteca multidivisa, en principio, permite cambiar la moneda en la que se calculan el préstamo y las cuotas. No obstante, a cambio del pago de las preceptivas comisiones.

No obstante, el usuario medio no cuenta con formación e información suficiente para aprovechar estas variaciones. De hecho, la mayoría de los consumidores ni siquiera sabían que la fluctuación de la moneda Implicaba que la cuota de la hipoteca variaría con el precio de la moneda elegida. Tampoco que la fluctuación de la moneda además afectaría al importe principal.

Esto quiere decir que, esta clase de préstamos atentó contra la idea de que si un prestatario solicita cierta cantidad de euros deberá devolver la misma cantidad de euros más los intereses. El resultado fue que una gran cantidad de familias vieron que, a pesar de pagar puntualmente las cuotas hipotecarias, el capital no lograba amortizarse jamás porque se revalorizaba al alza recurrentemente. Esto generó que, en muchas ocasiones se termine debiendo más dinero del que inicialmente les habían prestado.

¿En qué contexto se comercializaron estas hipotecas?

Si la situación planteada ya resulta muy desfavorable para el consumidor medio, la realidad es que se desarrolló de una manera aún más nociva:

El Euribor comenzó a caer luego de la comercialización de este tipo de hipotecas. A pesar de que los bancos afirman que nada podían saber de esta bajada del índice, la realidad es que como gestoras de riesgo es previsible que tuvieran conocimiento de esta tendencia. Lo que sucedió fue que, los tipos aplicables a las hipotecas multidivisa (referenciados al Libor) se conservaron más altos de lo que habrían sido en caso de referenciarse al Euribor.

Las políticas financieras y la tesitura económica fortalecieron las divisas utilizadas frente al euro. Esto generó un encarecimiento relativo de los préstamos hipotecarios, ya que se calculaban en esas divisas que pasaron a costar más que la moneda usada por el consumidor.

Las entidades bancarias tienen la obligación de informar

Con todo lo que hemos mencionado más arriba se puede comprender un poco la complejidad de las hipotecas multidivisa. Con estos motivos, resultaría exigible que las entidades bancarias hubieran cuidado la información brindada a sus clientes. En particular:

Habría sido necesario que expliquen cómo podía afectar la fluctuación de la divisa a la hipoteca.

Debieron brindar distintos escenarios para que el cliente pudiera entender cuáles eran los riesgos que implicaba la operación.

En resumen, al ser un producto complejo, la Ley del Mercado de Valores obliga a los bancos que comercialicen hipotecas multidivisa a someterse a estrictas obligaciones de información. El inconveniente es que dichas obligaciones fueron incumplidas sistemáticamente.

¿Cómo reclamar la hipoteca multidivisa?

Las sentencias que han determinado la nulidad de la hipoteca multidivisa son muchas. Cada una de ellas parte de la histórica STS de 15 de noviembre de 2017, que aseguraba que este producto se comercializó de manera poco transparente. Ya que no informó a los consumidores de los riesgos que acarreaba la operación.

Esto implica que todo prestatario que haya contratado una hipoteca multidivisa puede reclamarla sin afrontar a plazos de prescripción. Incluso, es posible reclamar hipotecas multidivisa que ya fueron amortizadas.

El único requisito para reclamar la hipoteca es que el consumidor no tuviera conocimiento de las características del producto. Para ello es necesario que no cuente con un perfil cualificado y que el banco omitiera sus deberes de información.

Es necesario destacar que es la entidad bancaria quien debe demostrar que cumplió con sus obligaciones de transparencia. De modo que resulta relativamente simple ganar un juicio por hipoteca multidivisa cuando se cuenta con un abogado especializado en reclamaciones bancarias.

Los efectos de la reclamación de una hipoteca multidivisa

La jurisprudencia considera que las escrituras de hipoteca multidivisa son parcialmente nulas. Esto implica que debe eliminarse la cláusula de divisa de la hipoteca cuando ésta haya sido comercializada con falta de transparencia.

Esto genera que, el capital y los intereses deban recalcularse, fijándose en euros y referenciándose al Euribor. El nuevo cálculo disminuirá la cantidad pendiente de amortizar en lo que se haya pagado de más en virtud de la cláusula de divisa. Si resulta un saldo a favor del cliente, la entidad bancaria deberá devolverlo.

De modo que, cuando se reclama una hipoteca multidivisa que ya ha sido amortizado, el prestatario puede recuperar lo que ha abonado de más debido a esta cláusula.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la hipoteca multidivisa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Estás pensando en vender tu propiedad? Cuando buscamos concretar una operación inmobiliaria de este tipo, lo ideal es poder hacerlo con nuestra vivienda libre de cargas. Sin embargo, no siempre es posible. ¿Qué hacer cuando hay una hipoteca de por medio? En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber para poder vender un piso con hipoteca.

CONTENIDO ACTUALIZADO

Lo primero que te preguntarás es: ¿puedo vender mi piso si está hipotecado? La respuesta es sí. Es posible y, de hecho, se concretan operaciones de este tipo todos los días. Sin embargo, antes de mostrarte cómo, es importante diferenciar entre dos situaciones posibles, que determinarán la forma en la que deberás proceder. 

Al momento de comprar o vender una vivienda hipotecada, pueden ocurrir dos cosas. O bien, que la hipoteca esté pendiente de pago o, que ya se haya cancelado pero siga figurando en el Registro Público de la Propiedad. ¿Qué pasos hay que seguir en ambos casos?  

Cómo vender un piso con una hipoteca pendiente de pago

Si la hipoteca de tu piso no ha sido cancelada aún, tienes dos opciones. Puedes recurrir a pagarla con el dinero de la venta inmobiliaria, o bien, subrogarla al comprador y que él se haga cargo desde ese momento en adelante. Sin embargo, debes saber que esta última opción no suele ser aprobada por los bancos.

Debes tener en cuenta también que, aunque canceles la hipoteca con el dinero de la venta del piso, debes tramitarla en el Registro Público de la Propiedad. Es muy probable, de todas formas, que de esto se encargue el banco del comprador. Pero es mucho más conveniente para tí llegar a un acuerdo y hacerlo por tu cuenta, lo cual te ahorrará dinero en gastos extra.

Pasos a seguir

Como mencionamos, una de las posibilidades frente a esta situación es que decidas afrontar el valor de la hipoteca con el dinero que obtengas por la venta del piso. Ante este escenario pueden ocurrir dos cosas:

Cuando el precio de venta del piso sea superior a lo que resta pagar de hipoteca

En este caso, podrás destinar una parte del dinero para terminar de pagar la deuda y para afrontar los costos que implica la cancelación de la hipoteca.

Para ello, será necesario que solicites a tu banco un certificado de deuda pendiente, que luego deberás presentar ante el notario. El comprador, por su parte, deberá pedir la emisión de, al menos, dos cheques. Uno para tí y otro destinado a la entidad bancaria con el monto de deuda pendiente y la correspondiente comisión por cancelación anticipada, ambos especificados. 

Este último cheque deberá ser recibido por un representante de tu banco y, a partir del reembolso total de la deuda, podrá concretarse la compraventa y tu cancelación de la hipoteca.

Cuando el precio de venta del piso sea inferior a lo que resta pagar de hipoteca

En estas circunstancias, es el banco quien deberá brindarte autorización para ejecutar la venta inmobiliaria. Esto se debe a que la entidad posee tu vivienda como garantía del préstamo hipotecario hasta que este sea cancelado completamente.

En primer lugar, deberías informarle a tu banco que estás pensando en vender tu piso. El objetivo es obtener su aprobación para que canceles la hipoteca con el dinero de la compraventa y de un préstamo personal que ellos puedan otorgarte.

El banco seguramente te autorizará a proseguir cuando el importe que vayas a obtener por la venta sea pequeño. Por lo general, los préstamos personales no exceden los 50.000 euros. Sin embargo, será el banco quien analice tu situación financiera para asegurarse de que puedas afrontar las cuotas restantes.

Es importante tener en cuenta que, al obtener este préstamo, deberás pagar, no solo los gastos de cancelación de la hipoteca, sino también los de la constitución del nuevo crédito.

Cómo vender un piso con una hipoteca paga que sigue figurando en el Registro de la Propiedad

En caso de que ya hayas abonado el valor por la hipoteca, pero esta siga figurando como carga en el Registro Público de la Propiedad, sólo te queda realizar el trámite correspondiente. Si es posible, debes hacerlo antes de poner tu piso a la venta.

Pasos a seguir

En este caso, podrás cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad por tu cuenta, mediante una gestoría independiente o mediante la gestoría de tu banco. 

Siempre es aconsejable cancelar una hipoteca paga en el Registro antes de vender un inmueble. Esto se debe, principalmente, a que es más fácil llevar el control del proceso y de los costos de cancelación, que pueden variar mucho. Este trámite lo puedes llevar adelante a través de tu banco, por tu cuenta o mediante una gestoría independiente. De todas formas, si lo inicias con tiempo, podrás evitar hacerlo junto a tu entidad bancaria, que suele cobrar un monto muy superior por la cancelación.

Tu banco puede llegar a solicitarte una provisión de fondos muy alta, debido a sus altos costos de gestión. En cambio, si realizas el trámite por tu cuenta, evitarás estos gastos de gestión y podrás concretar la cancelación de tu hipoteca por un precio mucho menor. Sin embargo, la contra de esta opción es que deberás enfrentarte a procesos altamente burocráticos. Deberás asistir a diferentes organismos públicos, como la notaría, el Registro de la Propiedad y el Departamento de Hacienda, lo cual implica tiempo.

Si acudes a una gestoría independiente, en cambio, obtendrás un doble beneficio. Por un lado, afrontarás menores costos de gestión y, por el otro, será un profesional quien se encargue de dicho trámite. Esto te permitirá evitar pérdidas de tiempo visitando diferentes oficinas públicas.

¿Quién paga los gastos de cancelación de la hipoteca?

Ahora que ya conocés cómo cancelar una hipoteca sin pagar o que aún sigue figurando en el Registro, seguramente te preguntes, ¿quién debe afrontar los gastos por la cancelación de la hipoteca? ¿El vendedor o el comprador? Casi siempre es el vendedor. Es importante que lo sepas para que tengas en cuenta estos costos dentro de los gastos que deberás afrontar por la venta.

Si tu hipoteca está paga antes de ejecutar la compraventa, serás tú el encargado de realizar el trámite de cancelación, como también de afrontar su costo. En cambio, si la hipoteca está paga antes de la negociación de la compraventa, debes prestar atención al banco del comprador. Es posible que, si al momento de firmar no has cancelado la hipoteca en el Registro, esta entidad pueda obligarte a hacerlo mediante su gestoría, lo que implicará costos más elevados.

¿Cuándo es más conveniente hacer los trámites para vender un piso con hipoteca?

Pero, ¿cuándo es mejor iniciar este tipo de trámites? ¿Antes de iniciar el proceso de venta o en el transcurso de la compraventa?

  • Si tu hipoteca ya está paga y solo resta cancelarla en el Registro, puedes concretarla al inicio del proceso de venta. De esta manera, evitarás trámites administrativos y también te ahorrarás una futura preocupación.

  • Si piensas afrontar la deuda hipotecaria con el dinero obtenido por la transacción, podrás cancelarla durante la compraventa. En este caso, el comprador debe presentarse con los dos cheques que mencionamos, uno para tí y otro para el banco.

Las ventajas de vender un piso con hipoteca a través de una inmobiliaria

Si bien el trámite de cancelación de la hipoteca debe correr por tu cuenta, una agencia inmobiliaria puede ayudarte a concretar la venta de tu piso. Teniendo en cuenta su experiencia en el mercado y su conocimiento del tema, sus profesionales pueden aconsejarte mejor para afrontar los trámites con éxito. Además, puede orientarte acerca de los gastos que implicarán.

Consultar con una inmobiliaria también puede ser muy útil en caso de que estés buscando vender tu piso para comprar otro. Ellos podrán hacer una valoración de tu vivienda y fijar su precio real de mercado para que puedas evaluar opciones.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué se trata una hipoteca para funcionarios y cuáles son sus principales beneficios. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Si eres funcionario y te encuentras buscando un préstamo hipotecario que presente condiciones que logren ajustarse a tu buen perfil financiero y laboral, este artículo es perfecto para ti.

Aquí te contaremos de qué se trata la hipoteca para funcionarios y de qué manera puedes obtener beneficios exclusivos. Por ejemplo, una financiación que supere el 80% si negocias con las entidades bancarias.

¿Qué ventajas nos brinda una hipoteca para funcionarios?

Si te encuentras trabajando en la administración pública y buscas un préstamo hipotecario ya tienes una ventaja, es decir, cuentas con el perfil de cliente que a los bancos les interesa. Al momento de conceder una hipoteca, en primer lugar, los bancos analizarán tu perfil financiero y la estabilidad laboral. De este modo, las entidades bancarias se aseguran de que vas a lograr devolver el dinero que te prestan sin inconvenientes. Para esto, no existe mejor garantía que contar con un buen sueldo vitalicio y fijo.

La realidad es que no todas las entidades bancarias ofrecen hipoteca para funcionarios. Sin embargo, por lo general, la mayoría estará dispuesta a ofrecerte mejores condiciones de interés, comisiones y una menor cantidad de productos bonificadores que a otros colectivos, a pesar de que no lo anuncien de manera abierta. Si no cuentas con ahorros, al ser funcionario, también te encuentras en una posición más ventajosa, ya que te permitirá negociar una financiación que supere el 80%.

En primer lugar, analizaremos las características y beneficios que nos ofrecen este tipo de productos. Es importante tener en cuenta que, como cualquier persona que pide un préstamo hipotecario, la entidad bancaria te solicitará que cumplas con ciertos requisitos mínimos de solvencia y estabilidad económica.

Cliente ideal

Al ser funcionario tienes más probabilidades de que te aprueben el préstamo hipotecario. Esto se debe a que tienes un perfil de riesgo sumamente bajo para las entidades bancarias, de ahí las altas probabilidades de que te brinden la financiación que te interesa si cumples con los requisitos mínimos de solvencia.

Intereses más bajos

Una hipoteca para funcionarios cuenta con un interés más bajo. Como la entidad bancaria asume una menor cantidad de riesgos, estará dispuesta a prestarte el dinero a un tipo de interés más bajo que el habitual. Esto quieredecir, de menos del 1% a tipo fijo y de en torno al Euríbor más 0,60% a tipo variable. En otras palabras, las cuotas mensuales que tendrás que abonar también serán más bajas.

Una mayor financiación

A pesar de que hoy en día son pocas las entidades bancarias que asumen el riesgo de financiar el total de la compra de un inmueble, sin lugar a dudas, tendrás más opciones de que te ofrezcan un porcentaje mayor al 80% habitual si no cuentas con ahorros.

Menor cantidad de comisiones

La hipoteca para funcionarios presenta una menor cantidad de comisiones para captarte como cliente.

Menos vinculación

Al contrario de lo que ocurre con otros colectivos, los bancos no te solicitarán que contrates demasiados servicios y productos bonificadores para obtener el interés mínimo.

Incentivo

Puede ser que te ofrezcan un incentivo de bienvenida. Hoy en día únicamente se incluye en la hipoteca BBVA para funcionarios. Cuando hablamos de un incentivo nos referimos a un ingreso inicial que ofrece esta entidad bancaria (de 860 euros) si contratas sus préstamos hipotecarios.

¿Es buena idea contratar un bróker hipotecario si soy funcionario?

En primer lugar, debes tener en cuenta que una hipoteca para funcionarios no tiene por qué ser mejore que una hipoteca estándar negociada. Si eres un trabajador público con un perfil financiero solvente, es posible que te interese contratar los servicios de un bróker, es decir, un intermediario hipotecario. Este tipo de profesionales se encargarán de buscar las entidades bancarias que ofrecen las hipotecas con mejores condiciones a pesar de que no lo anuncien de manera abierta. El bróker negociará con ellos para conseguir las mejores condiciones posibles. Dos situaciones en las que puede ser muy buena idea contratar a un intermediario hipotecario son:

  • Cuentas con ahorros

Si cuentas con ahorros puedes encontrar brókers gratuitos. Esta opción te puede interesar si dispones del dinero necesario para hacer frente a la entrada del 20% de un préstamo hipotecario estándar. Además, recuerda que tendrás otro 10% que se exige en concepto de gastos asociados, es decir, impuestos, notaría, registro y gestoría. El bróker se ocupará de buscar las mejores ofertas del mercado. Esto abarca tanto a las que son exclusivas para funcionarios como a las que no, y negociar condiciones más ventajosas.

  • Si no cuentas con ahorros

En caso de que no tengas ahorros, como ya te hemos mencionado más arriba, la mayoría de las entidades bancarias no tienen hipotecas exclusivas para funcionarios. Por otro lado, tampoco anuncian de manera abierta que se encuentran dispuestos a brindar mejores condiciones si eres un trabajador público. Si te interesa una financiación mayor al 80% incluso, hasta el 100% porque no posees ahorros, tendrás que negociar con diferentes bancos para ver si te la conceden. En este caso, lo más aconsejable es contratar los servicios de un intermediario de pago. Ya que sabe a qué entidades debe ir y de qué manera lograr que aprueben tu solicitud. La principal ventaja es que solo tendrás que abonar sus honorarios si terminas firmando alguno de los préstamos que te ofrecen.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los beneficios de la hipoteca para funcionarios. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo calcular la cuota de amortización de la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es muy habitual que las personas se pregunten de qué manera se calcula la cuota de amortización de la hipoteca. Esto se debe, principalmente, a que no terminan de comprender los datos como por ejemplo, cuánto paga de interés y de capital o la cantidad de la cuota. Es por este motivo que hemos decidido contarte de qué manera se compone la cuota de amortización de la hipoteca, en base al sistema de amortización francés, que por lo general, se trata del más usado. Aclararemos la separación en intereses y capital de la cuota de amortización de la hipoteca.

Sistema francés

Para calcular la cuota de amortización de la hipoteca contamos con algunas herramientas, sin embargo, lo más aconsejable es usar papel, lápiz y ponerse a realizar los cálculos uno mismo, o bien, puede hacerlo utilizando excel. Por otro lado, la entidad bancaria debe darnos un ejemplo representativo de cómo sería la cuota de amortización, no obstante, si quieres ser precavido o te interesa adelantarte y realizar tus propios cálculos, o quieres comprender mejor estos datos, explicaremos los conceptos con un ejemplo práctico. 

El sistema francés es el más elegido para calcular la cuota de amortización de las hipotecas. Este tipo de sistema lleva ese nombre debido a la forma de la devolución. Se trata de una cuota constante cada mes en la cual lo que varía es la composición de la parte de amortización del capital e intereses.

Es decir, la cuota de amortización de la hipoteca es el resultado de los Intereses más la amortización del capital.

Partes de la cuota

Intereses

Se trata de la parte con la que remuneramos a la entidad bancaria el préstamo hipotecario.

Amortización del capital

Nos referimos a la parte de la cuota que es destinada a devolver el dinero que nos han prestado.

También, este sistema se caracteriza porque en los primeros años debemos abonar una mayor cantidad de intereses en comparación a la amortización de capital. 

¿De qué manera calcular esta cuota?

La cuota constante de amortización de la hipoteca se calcula por medio de una fórmula de actualización:

Será necesario dividir el importe del préstamo hipotecario entre esta fórmula, de manera que la fórmula para calcular la cuota hipotecaria se quedaría como sigue:

P: refiere al importe del préstamo hipotecario.

i: se trata del tipo de interés anual. Debe dividirse entre doce ya que abonamos la cuota del préstamo hipotecario cada mes. Por supuesto que, si tenemos una hipoteca a tipo de interés variable este interés será diferente cada año, o cada periodo en que se revise el Euribor aplicable a la hipoteca, y deberás recalcular la cuota de amortización cada vez que cambie.

n: es el número de periodos en los que se paga la hipoteca, más bien, número de meses en este caso.

¿Cómo calcular intereses y amortización del capital en cada cuota?

Si quieres calcular la composición de esta cuota resulta fundamental tener claro el concepto de capital pendiente. La palabra lo explica, se trata del capital que aún debemos pagar de la hipoteca. Todos los meses este capital se reduce. El capital pendiente solo baja al restarle la parte de la cuota que corresponde a la amortización, para explicarlo, aquí va un ejemplo.

Los intereses se calculan como:

Intereses = (Capital pendiente * tipo de interés)/12

Por otro lado, la amortización de cada cuota se calcula como:

Amortización por cuota = Cuota – Intereses por cuota

Calcular la cuota de amortización de la hipoteca en Excel

El programa Microsoft Excel puede ser un gran aliado a la hora de calcular esta cuota de manera sencilla. Bastará con unos conocimientos básicos, arrastrando celdas abajo con el ratón podemos crear el cuadro amortizativo de la hipoteca.

La fórmula que debemos utilizar en Excel, con el signo menos delante, es la siguiente:

Fórmula para el cálculo de la cuota de amortización hipoteca

El nombre de la formula es “PAGO” y está compuesta por los siguientes argumentos que podemos: “tasa”, equivalente a la “i” anterior; “nper”, equivale a la “n” anterior y “va”, a la “P” anterior. No es necesario completar los argumentos restantes que se encuentran entre corchetes para calcular la cuota de amortización de la hipoteca.

Esta fórmula nos brindará la cuota de amortización de la hipoteca que tendrás que afrontar siempre y cuando el tipo de interés no varíe. El interés no variará si tenemos una hipoteca a tipo fijo sin embargo, si lo hará anualmente o cuando se revise el tipo si se trata de una hipoteca variable.

Con esta fórmula solo obtendrás el importe de la cuota, no la distribución de la misma entre amortización e intereses. Es fundamental añadir el signo menos delante de la fórmula para que nos de la cantidad de la cuota en positivo. Por otro lado, ten en cuenta que al introducir el valor “tasa” tendrás que dividirlo entre 12

Motivos para calcular esta cuota tú mismo

Si calculas la cuota de amortización de la hipoteca tú mismo podrás ver de manera clara qué vas a pagar y en concepto de qué. Además de observar cómo va reduciendo la deuda.

Por otro lado, en Excel puedes variar y, si contratas una hipoteca a tipo variable, puedes ir probando con las previsiones del Euribor para prever cómo quedaría la cuota. Así como también, de comparar en qué nos repercute la subida del diferencial si dejamos de contratar uno o varios seguros.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre calcular la cuota. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo amortizar hipoteca anticipado. ¿Es más conveniente reducir la cuota del préstamo o el plazo? Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Un préstamo hipotecario representa un gran peso sobre las espaldas de muchas familias y esto no se debe únicamente a que lleguen justas a pagar la cuota mensual. Se trata de una obligación de pago que puede ser un gran problema. Es por este motivo que resulta muy común que surja la idea de adelantar el pago por medio de una amortización parcial de la hipoteca.

El motivo más común para abonar parte de la hipoteca antes del tiempo acordado es que te permitirá ahorrar intereses del préstamo. Esto quiere decir que, deberás abonar menos por tu vivienda ya que la deuda con la entidad bancaria disminuirá.

Al amortizar el préstamo hipotecario es habitual que el banco te consulte cómo te interesa proceder. Se trata de elegir si prefieres reducir el plazo del préstamo hipotecario o bien, la cuota que abonas cada mes. Esto se debe a que existen dos maneras distintas de reflejar ese dinero que has adelantado y cada una presenta diferentes ventajas y puntos en contra.

Amortizar dinero de una hipoteca para bajar la cuota

Si decides amortizar dinero de una hipoteca para bajar la cuota generará que cada mes abones menos a la entidad bancaria. En este caso lo que se hace es conservar el plazo de la hipoteca recalculando la cuota mensual. En otras palabras, por ejemplo es como si en vez de devolver 12 000 euros en un año abonando 1000 euros cada mes, pasas a deber 10 000 euros, lo que te permitiría abonar 83,3 euros por mes.

La ventaja que más resalta de esta opción para amortizar dinero de una hipoteca es que pagarás menos cada mes lo que te sacará un gran peso de encima. De hecho, te permite ahorrar e invertir ese excedente. Por este motivo, se trata de una buena opción si lo que te interesa es disminuir tus gastos fijos cada mes.

Por otro lado, el plazo de amortización se mantiene y por ende, también los intereses que debes abonar. En definitiva, las hipotecas a largo plazo favorecen a la entidad bancaria.

Para ejemplificarlo, pensemos qué sucede con una hipoteca variable a Euribor +1% en la que quedan por abonar 85 000 euros en 15 años si amortizas 10 000 euros directamente en cuota. Pasarías de abonar 504 euros a pagar 445 euros, por lo que del préstamo hipotecario habrías ahorrado 1555 euros.

Amortizar hipoteca anticipado para disminuir el plazo

La otra opción que tenemos es reducir el plazo de amortización. Esto quiere decir, reducir el tiempo con el que cuentas para devolver el dinero de una hipoteca. En este caso, la cuota que debes pagar cada mes continuará siendo la misma. Sin embargo, como has devuelto ya algo del dinero, terminarás de pagar el préstamo hipotecario antes. Por ejemplo, si debías 12 000 euros a devolver en un año y abonas antes de tiempo 2 000 euros, tendrás la posibilidad de saldar la deuda en 10 meses en vez de en 12.

Lo que generará la reducción del plazo del préstamo hipotecario es que deberás abonar una menor cantidad de intereses en total por tu vivienda. Es decir que, tu esfuerzo por mes continuará siendo el mismo que venías haciendo porque la cuota será igual, sin embargo, al amortizar hipoteca anticipado, te cobrarán intereses durante menos tiempo.

¿Qué sucede si reduzco el plazo y no la cuota en el caso anterior? Lo que sucedería en el caso anterior al reducir el plazo y no la cuota es que podrías ahorrar más dinero. El ahorro en este caso sería de 4.289 euros ya que deberías abonar aproximadamente unos 3000 euros menos sólo en intereses. En resumen, te permitiría ahorrar unos 2735 euros más amortizando el plazo en vez de la cuota.

¿Plazo o cuota?

Los números son muy claros, sin embargo, la opción más conveniente dependerá de tus circunstancias personales. Si lo que te interesa es tener más dinero todos los meses, lo más conveniente para ti será reducir la cuota. Por otro lado, si quieres ahorrar de verdad, lo ideal es reducir el plazo del préstamo hipotecario.

Existe una opción intermedia, se trata de reducir cuota y utilizar ese dinero para ahorrar más o invertir cada mes si aún no lo estabas haciendo. La principal ventaja de esta fórmula es que lograrás disminuir la cantidad de dinero que debes al banco y te permitirá aprovechar el exceso para invertir cada mes. También, siempre tendrás la posibilidad de reducir el plazo del préstamo hipotecario si te interesa pagar menos intereses.

Si continuamos con el ejemplo anterior, en unos 15 años esos 59 euros que te ahorras en la cuota generarán una rentabilidad por año de 3,91%, 3758 euros de intereses y 10 620 de ahorro.

¿Qué ocurre si en vez de amortizar el dinero de una hipoteca inviertes directamente?

Para un perfil moderado, con una rentabilidad anual del 3,91, las ganancias en un plazo de 15 años serían de 7770 euros. Esto significa que, ahora mismo serían la mejor opción desde el punto de vista financiero.

Sin embargo, en un préstamo hipotecario no cuentan únicamente los números. El peso y seguridad que implica sacarse de encima la carga del préstamo hipotecario también son un punto de gran importancia.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre estas opciones para amortizar dinero de una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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El proceso de compra de inmuebles en toda España demanda una serie de estrategias que permitirán llegar al objetivo de manera exitosa y en el menos tiempo posible. Por ello, si has decidido comprar una casa, sea nueva o de segunda mano estas en el post adecuado. Si después de un tiempo buscando logras encuentra tu vivienda ideal, el paso siguiente es conocer detalladamente los métodos de pago en una compraventa.

Desde Oi Real Estate queremos brindarte la información necesaria para que conozcas que formas de pago dispones para la compra de tu futuro hogar. ¡Sigue Leyendo!

¿Cuáles son los principales consejos para encontrar tu vivienda ideal?

Para conocer con detenimiento cuales son los diversos métodos de pago en una compraventa de una vivienda, creemos fundamental detallar los pasos que implica el proceso. No obstante, es necesario recomendarte, desde un comienzo, la importancia de conocer bien que es lo que quieres y que necesitas para encontrar la propiedad que mejor se adapte a tus deseos y a tus recursos. Con este punto resuelto, los pasos a seguir serán:

Buscar y elegir la vivienda

Se trata de uno de los pasos más importantes y que, en muchas ocasiones, no se considera como tal. Dar con la vivienda ideal depende de muchos factores y requiere que conozcamos diversos puntos esenciales en torno a la mismas. Uno de ellos es la decisión de optar o no con la ayuda y asesoramiento legal de una agencia inmobiliaria. Para los casos en los cuales la respuesta se afirmativa, solo se deberán detallar cuales son las preferencias de comprado, cual es el monto económico que se puede invertir, etc.

Para los casos en los cuales la búsqueda y el proceso será por cuenta propia se deberá:

  • Comparar viviendas y elegir una de ella según el presupuesto que se disponga

  • Conocer la situación legal de la posible vivienda a adquirir

  • Visitar y examinar el inmueble

  • Reunir los requisitos necesarios para llevar adelante la compraventa

  • Liquidar los impuestos correspondientes

Firma del contrato de arras y compraventa

Uno de los primeros pasos a realizar una vez elegida la vivienda que deseas comprar, es la redacción del contrato de arras. Este tipo de documento tiene la función de reserva para que el vendedor garantice la venta. Además, por medio de este tipo de contrato el comprador entrega una cantidad de dinero consensuada con el propietario de la vivienda hasta tener a disposición la totalidad del precio de venta.

Este tipo de contrato es un preacuerdo que funciona como una garantía hasta llegar el momento de llevar adelante la firma del contrato de compraventa. Por su parte, este ultimo se llevar acabo una vez tenido todo el dinero para adquirir el inmueble.

Por tanto, una vez que hayas logrado juntar el monto total del costo de la vivienda (con todos los gastos e impuesto que eso implica), es hora de que realices el pago. Como hemos mencionado en un principio, existen diferentes métodos. A continuación, te describimos cada uno de ellos.

metodos de pago de una compraventa

¿Cuáles son los métodos de pago en una compraventa?

En términos generales, el crédito hipotecario es considerado la manera más habitual de financiar la comprar de una vivienda. A lo largo del año 2021, el Instituto Nacional de Estadísticas registró un total de 565,523 inscripciones de compraventa. Sobre ese total, un gran porcentaje de compradores eligieron la hipoteca para lograr la adquisición.

El bajo interés en créditos en esta época continúa favoreciendo esta tendencia. Sin embargo, no siempre se es posible el acceso a uno por las diversas condiciones que solicitan los bancos. Si este es tu caso, no te preocupes, existen otros tipos de financiación para llevar adelante la compraventa de tu vivienda.

Una de las obligaciones que debe llevar a cabo el notario al momento de firmar la escritura pública es solicitar cuáles serán los métodos de pago en la compraventa. Esto se encuentra estipulado en la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales, sancionada en el años 2010.

Además de especificar cada forma de pago, es importante en la firma de la escritura incorporar las justificaciones pertinentes de cada uno de ellos que se hagan del comprador al vendedor, incluido si hay varios vendedores en la operación.

Formas de pago más habituales

Transferencia bancaria

Esta forma de pago es la operación convencional de trasferencia de dinero de una cuenta a otra para comprar la vivienda. Si esta es tu situación, significa que dispones del monto total para realizar la compraventa. Te recomendamos leer la siguiente nota referida a la compra de contado de una propiedad.

Domiciliación bancaria

Es una orden de carácter permanente para que una entidad bancaria realice el pago de un monto de dinero en periodos regulares. En la compra de una vivienda, el comprador solicita a su banco que deposite en la cuenta del vendedor, de manera periódica, el total pactado en la firma. Esta opción resulta ser de las más cómodas para ambas partes.

Cheque nominativo bancario

Este tipo de cheque es aquel en el cual consta de manera detallada quien será el cobrador del mismo. En las operaciones de compraventa suele ser el método más común y el más aconsejable.

Al momento de llevar a cabo la escritura pública se realiza la entrega de este tipo de cheque. Posteriormente, la única persona que puede cobrarlo, como mencionamos, es la personas física o jurídica que figura en él. Si el vendedor necesita que otra persona pueda cobrar el dinero el cheque debe ser nominativo a la orden.

¿Cuáles son los métodos de pago menos recomendados?

En apartados anteriores, te hemos mencionado las mejores opciones y métodos de pagos para la compraventa de una vivienda. No obstante, no son los únicos. Existen otras posibilidades que son posibles pero no son las más recomendables.

  • Cheque cruzado: es una forma de pago no tan habitual en la actualidad. Se considera al cheque como cruzado porque requiere que el emisor trace dos rayas paralelas que cruzan el cheque de manera vertical. Por tanto, este tipo de cheques no pueden ser cobrados en efectivo, por lo que debe ser depositado en una cuenta bancaria. Si se determina una entidad bancaria, el cheque solo puede ser cobrado en dicha institución. En estas ocasiones, se denomina cheque cruzado especial. Es un método para identificar a la persona que lo cobrara.

  • Cheque al portador: este tipo de cheque no es de gran recomendación porque se desconoce el nombre y el apellido de la persona a la que va dirigido. Esto implica que puede ser cobrado por cualquier individuo que lo tenga en posesión. Es decir, quien recibe el cheque puede presentarlo al banco y cobrarlo, como así también entregárselo a otra persona, sin necesidad de endosarlo. A través de este medio de pago el vendedor está capacitado para retirar la cantidad de dinero de la cuenta de quién se lo entregó, el comprador.

  • Órdenes de Movimientos de Fondos: se trata de transferencias bancarias más rápidas que las ordinarias, por lo general utilizadas en casos de urgencia. En este sentido, el comprador deposita en la cuenta del vendedor el monto de la firma el mismo día de la operación. Por el carácter inmediato de la transición, este tipo de gestiones tienen comisiones más elevadas que una trasferencia normal.

¿Qué otras métodos de pago existen en la compraventa?

Además de todas las maneras recomendable y no que hemos enumerado anteriormente, existen otras formas de pago que pueden resultar alternativas cuando no se cuenta con la seguridad de tener el dinero en un determinado periodo. Algunas de ellas son de larga tradición, como ser el alquiler con opción de compra, y otros tienen un origen y utilidad algo más recientes, como ser las criptomonedas.

Alquiler con opción de compra

Este es un método de pago en la compraventa al cual puede recurrirse como alternativa a una hipoteca. Si no te encuentras en la posibilidad de adquirir un crédito bancario, una opción es alquilar el inmueble hasta ahorrar el dinero suficiente para comprarlo. En estas circunstancias se realiza la firma del contrato de alquiler con posibilidad de compra.

El mecanismo de esta forma de pago es el siguiente: quien alquila el inmueble abona una cantidad terminada de dinero por el arrendamiento mensual, como en cualquier caso de alquiler habitual. La diferencia en este tipo de acuerdo recae en que, pasado un tiempo, según lo acordado en la firma entre las partes, el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda.

Este método de pago permite que la persona que se encuentra alquilando la vivienda, pueda ir ahorrado el monto total que representa la compra de la misma. En este sentido, cada mensualidad es descontada del precio fijado en el contrato.

Pago aplazado

Se trata de forma de pago en la cual el comprador de la vivienda puede recurrir al vendedor como financiador de la operación. Este método resulta una excelente alternativa ya que ambas partes pueden salir beneficiadas.

El pago aplazado es posible a través de una condición resolutoria. Esto significa la firma de un contrato privado entre las partes donde se acuerda la forma de pago. Sin embargo, la compraventa solo se formalizará una vez que el comprador de la vivienda cumpla con los requisitos pactados.

Sin el contrato privado no se cumple, la vivienda volverá a manos del anterior propietario devolviendo lo abonado hasta ese momento por el comprador, menos aquel monto descontado a modo de penalización.

Criptomonedas

Por último, un método de pago novedoso es el que se realiza a través de Criptomonedas.

Se trata de un activo de carácter digital. Para garantizar su titularidad y así asegurar la confidencialidad e integridad de las transacciones se emplea un cifrado criptográfico. A su vez, este sistema es utilizado para poder evitar que otra persona pueda acceder a la información personal de una cuenta y copiarla. Es decir, el sistema criptográfico controla la creación de unidades adicionales.

Este tipo de procedimientos son de real y vital importancia ya que se trata de monedas que no existen de manera física, solo se almacenan en una cartera digital.

Respecto al valor de las criptomonedas, el mismo fluctúa en relación a la oferta, la demanda y el tipo de compromiso que asumen los usuarios. El valor de las monedas se origina debido a la ausencia de los mecanismos eficaces que no permiten su manipulación, como sucede en los mercados tradicionales.

¿Cómo funcionan las criptomonedas?

Este tipo de monedas tienes una serie de características que la diferencian de manera concreta con el sistema tradicional. En este sentido, no existe una regulación ni un control oficial por parte de una institución. A su vez, se trata de un sistema que no requiere de ningún tipo de intermediarios para que las transacciones sean realizadas.

Para que el intercambio de dinero se utiliza una base de datos descentralizada para poder controlarlo. A dicha base se la reconoce como blockchain o registro contable. Esto es porque las criptomonedas no tienen ningún tipo de respaldo por parte de un banco central o algún tipo de autoridad política. Así como tampoco se encuentran aseguradas por mecanismos de protección para el cliente provenientes de entidades como el Fondo de Garantía de Depósitos o el Fondo de Garantía de Inversores.

Otra de las grandes diferencias con los sistemas de pago tradicionales, y una de las más importantes, está en la parte operativa de este tipo de moneda. Nos referimos es que en este sistema una vez realizada la transacción con criptomonedas es imposible su devolución. Por lo tanto, al transferir por una compra o por la venta de un activo de manera digital no se podrá cancelar la operación.  Esto se debe a que el blockchain y su funcionamiento no permiten el borrado de datos. La única manera de revertir una transacción es realizando la operación contraria.

¿Cuáles son los tipos de criptomonedas?

Luego de la llegada de la pandemia, todo lo vinculado al mundo virtual adquirido un valor que ha logrado atraer la atención de grandes inversores, alejándolos de los mercados clásicos.

Al tratarse de un mercado diverso, cualquier conocedor del sistema de blockchain puede registrar su criptodivisa. No obstante, conocer como hacerlo no significa que se encuentre asegurado el éxito de la misma.

En la actualidad, las monedas virtuales o las criptomonedas pueden ser reducidas a 15 tipos, aunque se calcula de que pueden existir más de 10.000 monedas digitales creadas. Las que forman parte de la lista corta son las que tienen suficientes operaciones como para lograr gran liquidez, uso y popularidad. Las mismas son:

  1. Bitcoin (BTC)
  2. Ethereum, Ether (ETH) …
  3. Dogecoin (DOGE) …
  4. Binance Coin (BNB) …
  5. Ripple (XRP) …
  6. NEO. …
  7. Cardano (ADA) …
  8. Litecoin (LTC)
  9. BitBay
  10. Polkadot (DOT)
  11. IOTA (MIOTA)
  12. Stellar (XLM)
  13. Chainlink (LINK)
  14. Monero (XMR)
  15. Tether (USDT)

Hasta aquí te hemos contado cada uno de los métodos de pago en la compraventa. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.
Si por el contrario estas pensando en comprar un vivienda a través de hipoteca, te recomendamos leer la siguiente nota.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué se trata la provisión de fondos de hipoteca y por qué la entidad bancaria podría devolverte dinero. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es probable que hayas oído hablar sobre la provisión de fondos de hipoteca, sin embargo, es común que la gente no tenga en claro de qué se trata, principalmente si aún no ha firmado un contrato de hipoteca. En caso de haber firmado anteriormente, es posible que te suene un poco más. En el siguiente artículo te contaremos todo lo que debes saber sobre la provisión de fondos de hipoteca.

Es sabido que para adquirir un inmueble con hipoteca debemos contar con ahorros que representen el 20% del valor de la vivienda. Esto se debe a que, la entidad bancaria te concederá únicamente un 80%. No obstante, debes tener en cuenta que a este 20% debes añadirle aproximadamente un 10%. El objetivo de este 10% extra es hacer frente a los gastos que de la compraventa de la vivienda y la firma del préstamo hipotecario. Aquí te explicaremos cómo calcula el banco este importe y qué dice la ley hipotecaria con respecto a la provisión de fondos de hipoteca.

Provisión de fondos de hipoteca

La provisión de fondos de hipoteca es una suma de dinero que la entidad bancaria solicita por adelantado para lograr abonar los servicios que nos van a prestar. El banco, al brindarnos una hipoteca, estimará cuáles son los gastos a los que debemos hacer frente para finalizar la operación compraventa del inmueble. Como mencionamos más arriba, por lo general ronda el 10% del valor total del inmueble hipotecado, cantidad que debemos tener ahorrada.

La entidad bancaria solicitará al cliente que ingrese una suma de dinero en la cuenta. Esto servirá para hacer frente a todos los gastos que se generan con la compraventa y liquidar de manera adecuada los gastos iniciales de la operación.

¿Qué incluye el valor de la provisión de fondos?

Aquí te contaremos cuáles son los gastos incluidos en la provisión de fondos:

Tasación del inmueble

Se trata de una evaluación que debe realizar un técnico especializado. Esto te permitirá saber cuál es el valor del inmueble. Por lo general, la tasación será uno de los gastos que se incluyen en la provisión de fondos de hipoteca.

Gastos del crédito hipotecario

También se incluyen los gastos de apertura del préstamo hipotecario y las comisiones de la operación. Es necesario tener en cuenta, previo a firmar, a cuánto se elevan estos gastos para poder comparar de manera adecuada.

IVA o ITP

Si el inmueble que vas a adquirir es de segunda mano, tendrás que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Por otro lado, si se trata de una construcción de obra nueva, el impuesto que deberás pagar será el IVA.

Gastos vinculados al Registro de la Propiedad

Se trata de un trámite es fundamental para el cambio de nombre y propiedad del inmueble. La vivienda se escritura aproximadamente en un 6 o 8% del valor de la propiedad.

Honorarios del notario

Los servicios del notario tienen un valor aproximado de, entre 600 y 875 euros. Pueden variar dependiendo del valor de la vivienda. La tarea del notario es redactar el contrato de compraventa para que este cumpla de acuerdo a la ley vigente.

Honorarios de la gestoría

Es habitual que el banco facilite una gestoría para tramitar la operación y asegurarse de que se abonan los impuestos en tiempo y forma.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Hablamos de un impuesto de carácter autonómico. En la actualidad, son los bancos quienes deben hacer frente a este gasto en la compraventa de un inmueble.

Luego de que el Tribunal Supremo haya considerado nulos, por abusivos, varios gastos que hasta el momento debía abonar el cliente, el banco debe abonar por los aranceles notariales, el registro, la gestoría o el IAJD. El cliente únicamente debe encargarse de pagar la tasación del inmueble. Por este motivo, hoy en día el valor de la provisión de fondos es menor, ya que uno de los gastos más altos, el IAJD, ya no es responsabilidad del cliente.

¿Qué cantidad podría devolver el banco de la provisión de fondos?

La entidad bancaria se encarga de calcular al alza el valor de la provisión de fondos. Una vez que hayan sido abonadas las sumas de los servicios mencionados, el resto tendrá que ser liquidado por parte del banco. La entidad bancaria podría demorar algunos meses en gestionar la liquidación de la provisión de fondos. Por otro lado, la cantidad que te podría devolver variará dependiendo de si el cálculo del banco fue ajustado o bien, más elevado de lo que realmente has debido abonar.

El banco deberá ocuparse de entregar las facturas y justificantes de cada uno de los cargos realizados y liquidará la cantidad restante. Tú tendrás que revisar que el valor tenga relación con el sobrante y aceptar la liquidación. De este modo, la entidad bancaria podrá ingresarlo nuevamente en tu cuenta. Este importe te corresponde, por lo que el banco no podrá quedarse con el sobrante de la provisión de fondos.

Previo al 16 de junio de 2019, las entidades bancarias se encontraban cobrando más de lo que debían a sus clientes por la concesión de una hipoteca. Es por este motivo que, si has firmado previo a esa fecha, puedes solicitar los gastos de registro, gestoría, tasación y la mitad de los de la notaria. En caso de que requieras que el banco devuelva los gastos, deberás reunir todas las facturas y realizar una reclamación al Servicio de Atención al Cliente de tu banco. Por otro lado, también puedes presentarte ante el juzgado de cláusulas abusivas de tu provincia.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la provisión de fondos de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué manera funcionan los préstamos hipotecarios para comprar inmuebles destinados a local comercial. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es sabido que los préstamos hipotecarios no se encuentran vinculados únicamente a la compra de vivienda. Ya que también es posible encontrar préstamos hipotecarios que nos ayudarán a adquirir un local comercial. Sin lugar a dudas, los locales comerciales representan una de las opciones más rentables en el mercado inmobiliario en la actualidad. 

No obstante, presentan características muy distintas si los comparamos con los de las hipotecas para la compra de viviendas. Por ejemplo, las entidades bancarias establecen requisitos bastante más exigentes. Esto se debe a que se trata de una operación que presenta un riesgo más grande. Esto se ve reflejado en los plazos de amortización que son más cortos y en un tipo de interés más elevado. También, es necesario contar con ahorros, esto es así porque el porcentaje de financiación por lo general no supera el 70% e implica algunos gastos extra.

Condiciones de préstamos hipotecarios para local comercial

Aquí van las principales condiciones que establecen las entidades bancarias cuando se trata de hipotecas para un local comercial:

En primer lugar debemos considerar que, los préstamos hipotecarios para locales comerciales, para las entidades bancarias, son proyectos que representan un mayor riesgo a comparación de la compra de una vivienda. Esto se debe a que entienden que, si se presentan dificultades económicas, la hipoteca de los locales comerciales corre un mayor riesgo de impago que la de una vivienda ya que de ella depende contar con un sitio en donde vivir mientras que, de un local comercial se puede prescindir.

Una vez aclarado esto, debemos tener en cuenta que pedir un préstamo hipotecario para adquirir locales comerciales implica tener que hacer frente a condiciones que resultan menos favorables para el cliente. De modo que debemos enfrentarnos a ciertos requisitos que resultan más exigentes por parte de la entidad bancaria al momento de la concesión de la misma.

¿Qué diferencias podemos encontrar entre los préstamos hipotecarios para local comercial y vivienda?

Cuando optamos por solicitar una hipoteca para un local comercial, debemos tener en cuenta ciertas cuestiones. Las principales diferencias que nos encontraremos a comparación de una hipoteca para una vivienda son las siguientes: 

Los plazos de amortización son más cortos 

En este tipo de préstamo hipotecario, los plazos que nos va a ofrecer la entidad bancaria para devolver el dinero que nos ha prestado resultan más cortos que en una hipoteca para adquirir una vivienda. De media, el préstamo hipotecario de una vivienda se plantea para ser devuelto aproximadamente en unos 20 o 30 años. Sin embargo, cuando se trata de hipotecas para locales comerciales lo más común es que se trate de un plazo de devolución de aproximadamente unos 15 o 20 años.

Los intereses son más altos en las hipotecas para locales comerciales que en las hipotecas para viviendas

Otro punto que marca la diferencia entre las hipotecas para locales y las hipotecas para viviendas son los intereses que tendremos que pagar por el préstamo. Por lo general, los intereses son más altos en este tipo de préstamos, tanto si se trata de una hipoteca fija como si es variable.

Porcentaje de financiación más bajo

En la actualidad, prácticamente casi ningúna entidad bancaria financia un préstamo hipotecario al 100%. En el caso de las viviendas, lo más común es que se financie hasta un 80% aproximadamente. Sin embargo, en el caso de las hipotecas para locales, este porcentaje se reduce hasta un 60 o 70% en la mayoría de los casos. Es por este motivo que, será necesario contar con una mayor cantidad de ahorros iniciales si nos interesa adquirir locales comerciales.

Otros gastos que debe asumir el cliente

La ley hipotecaria de 2019 se encargó de reducir al mínimo los gastos que los clientes de las entidades bancarias deben abonar por la concesión de una hipoteca. No obstante, es necesario tener en cuenta que, estos gastos debe asumirlos el banco únicamente cuando se trata de préstamos hipotecarios destinados a uso doméstico. Sin lugar a dudas, esto no ocurre cuando vamos a comprar locales comerciales.

Es por todo esto que, otra de las principales diferencias entre los préstamos para locales comerciales y para viviendas es que, los primeros, presentan muchos más gastos asociados. De esta manera, el cliente tendrá que pagar gastos como, por ejemplo, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), la notaría, gastos derivados del Registro de la Propiedad, y de la gestoría.

¿Es posible pedir una hipoteca para un local comercial para transformarlo en vivienda?

La respuesta es si, es posible. Sin embargo, en este caso el préstamo hipotecario continuará concediéndose sobre un local comercial. Esto significa que, si bien el uso que vayamos a darle a ese local sea el de transformarlo en una vivienda, desde una perspectiva legal y a efectos de la concesión de una hipoteca, la operación que realizaremos será la compra de un local comercial, con todo lo que eso implica.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los préstamos hipotecarios para local comercial. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber antes de pedir una hipoteca al banco. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es sabido que firmar un préstamo hipotecario implica un compromiso a largo plazo. Es por este motivo que, antes de pedir una hipoteca al banco, resulta fundamental tener en claro cuáles son las modalidades que existen y lo que significa cada una. De esta forma podremos lograr elegir la que se adapte más bien a nuestras necesidades como futuros propietarios. Por ejemplo, el futuro propietario debe considerar que el pago de la cuota mensual de su hipoteca no debe ser mayor que el 30% de sus ingresos.

No se trata únicamente de seleccionar el inmueble que se va a adquirir, existen otras decisiones de gran importancia que el comprador debe tomar. Por ejemplo, la forma en la que va a financiar la operación también es un punto fundamental, principalmente, si se va a solicitar una hipoteca. Es habitual que en este punto, el futuro propietario comience a plantearse algunas cuestiones, entre ellas si la hipoteca será a tipo fijo o bien, a tipo variable, cuáles son los requisitos es necesario cumplir para lograr acceder a ella, qué cantidad resulta conveniente tener ahorrada, entre muchas otras. Se trata de algunas de las preguntas más comunes que responderemos en el siguiente artículo.

¿Qué es una hipoteca o préstamo hipotecario?

En primer lugar, resulta importante dejar en claro qué es una hipoteca. Se denomina hipoteca, o bien, préstamo hipotecario cuando se recibe una determinada cantidad de dinero, es decir, capital, por parte de una entidad bancaria. Esto es a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, más los intereses que correspondan que variarán en base al tipo de interés, por medio del pago periódico de cuotas que, por lo general, suelen ser mensuales. Una vez aclarado este punto, te daremos las respuestas a las preguntas más frecuentes al momento de pedir una hipoteca.

¿Qué tipo de hipoteca debo elegir?

Lo primero que nos viene a la mente al momento de pedir una hipoteca es cuál es el tipo que nos resulta más conveniente. Las modalidades de hipoteca más elegidas son la de tipo fijo y la de tipo variable. Previo a optar por una, el comprador debe considerar ciertos puntos como el tiempo en el que desea devolver el capital prestado, su solvencia económica, es decir, el nivel de ingresos y gastos y con cuántos ahorros cuenta.

Hipoteca a tipo fijo

Cuando hablamos de hipoteca a tipo fijo nos referimos a aquella en la que el interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. Esto significa que las cuotas serán siempre las mismas. Esta modalidad es la más adecuada para los futuros propietarios que tienen la intención de realizar la devolución del préstamo a largo plazo, en otras palabras, a más de 10 años. Esto se debe a que la hipoteca a tipo fijo ofrece estabilidad y seguridad, ya que ofrece la posibilidad de planificar las finanzas personales. Se trata de una de las opciones más elegidas en este momento.

Hipoteca a tipo variable

Con respecto a la hipoteca a tipo variable, se trata de aquella en la que el interés puede variar en función de la evolución de un índice de referencia. En España este índice de referencia suele ser el euríbor. Este tipo de hipoteca es aconsejable cuando se prevé que el plazo de devolución del préstamo será corto, es decir, como máximo 10 años. Por otro lado, también resulta conveniente para los futuros propietarios que idean una amortización anticipada. Esto quiere decir que, piensan completar el pago antes de lo acordado. Puede ser por medio de la reducción de cuotas o bien, de plazos.

Si el comprador del inmueble opta por una hipoteca a tipo variable debe estar dispuesto a enfrentar cierta incertidumbre. Ya que si el euríbor baja, la cuota que deberá abonar será menor. Sin embargo, en caso de que suba, deberá pagar una suma más elevada. Es por esto que, esta modalidad de hipoteca resulta conveniente para compradores que cuenten con un alto nivel de ingresos. Ya que esto les dará la posibilidad de enfrentar los posibles aumentos de la cuota mensual.

Por lo general, las hipotecas a tipo fijo presentan unos intereses más altos que las hipotecas a tipo variable. No obstante, teniendo en cuenta el contexto actual, entidades como, por ejemplo, Banco Sabadell ofrecen préstamos a tipo fijo con condiciones más seductoras que las de los de tipo variable. Antes de pedir una hipoteca, para elegir la que más conviene, lo más aconsejable dejarse asesorar por los expertos. Ya que una hipoteca se trata de un préstamo a largo plazo.

¿Qué factores tiene en cuenta la entidad bancaria para conceder una hipoteca?

Es importante tener en claro que, previo a que el banco conceda la hipoteca, el comprador debe demostrar que puede devolver el préstamo en el plazo establecido. Para conseguirlo, la entidad bancaria debe analizar ciertos aspectos, ejemplo, las finanzas del solicitante y su capacidad de endeudamiento. El futuro propietario tendrá que calcular que el pago de la cuota mensual no sea mayor al 30% de sus ingresos. Para tener una referencia, en España la cuota media de una hipoteca ronda los 404 euros al mes por cada 100 000 euros prestados, según indican los números de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Si se trata de un préstamo de 140 000 euros, la cuota media se encontraría en los 566 euros mensuales.

Estabilidad laboral

Por otro lado, la estabilidad laboral es otro aspecto que forma parte de la evaluación. Una persona que cuente con un contrato indefinido contará con mayores garantías que una con un contrato temporal. Si se trata de un trabajador autónomo, la entidad bancaria solicita la documentación que acredite la estabilidad de su negocio, así como también, su proyección futura.

El banco se encarga revisar, además, el historial de crédito para saber si el comprador de la vivienda ha cumplido con los pagos y los plazos de préstamos previos, también, si está haciendo frente a otros en la actualidad. En el caso de que presente otras deudas, lo ideal es que el conjunto no llegue a superar el 35% de sus ingresos mensuales.

Edad del comprador

Del mismo modo, resulta muy importante la edad del solicitante. Como norma general, lo más aconsejable es que no sea superior los 75 años al término de la operación, si bien cada entidad bancaria establece sus límites. Si se trata de firmar una hipoteca a 30 años, será más sencillo si no se superan los 40 o los 45 años de edad.

Estado civil

El banco también tiene en cuenta el estado civil y si se tienen hijos u otras personas a cargo. Los expertos aseguran que, frente a una sola persona, una pareja brinda mayor estabilidad económica y, por ende, las posibilidades de concesión de la hipoteca son mayores.

En el caso de que el perfil del solicitante no resulte óptimo, el banco puede pedir garantías o avales que pueden ser de tipo personal. Por ejemplo, padres que respondan con sus bienes, otro tipo de bien del solicitante que cuente con valor monetario, como una vivienda libre de cargas.

¿Qué cifra se debe tener ahorrada para comprar un inmueble?

Por lo general, La entidad bancaria brinda financiación, como máximo, por el 80% del valor de la compraventa o la tasación de la vivienda. Esto quiere decir que el comprador debe tener ahorrado, como mínimo, el otro 20% antes de pedir la hipoteca. Por otro lado, también debe contar con, aproximadamente entre un 10% y un 15% para lograr hacer frente a los posibles gastos adicionales. Esto implica, por ejemplo, los gastos de notaría, impuestos y el Registro de la Propiedad, entre otros.

Lo más aconsejable es tener ahorrado una cifra que se acerque al 35% del precio total de la vivienda para poder hacer frente a la operación sin inconvenientes. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que aportar una cantidad mayor de ahorros mejora las condiciones del préstamo. Según los datos que brinda el Banco de España, el porcentaje medio que cubren las hipotecas sobre el valor del inmueble es del 64%.

¿Cuál es el valor que se tiene en cuenta, de tasación o de compraventa?

La tasación del inmueble es de carácter obligatorio por ley al momento de pedir una hipoteca y corre a cargo del comprador. Por otro lado, el comprador podrá elegir de manera libre al experto que la lleve a cabo siempre que se encuentre homologado por el Banco de España. En el proceso de tasación, cuyo precio ronda entre los 300 y 500 euros, el especialista deberá considerar ciertos factores. Por ejemplo, la ubicación del inmueble, la proximidad de servicios, como centros de salud, los datos del Registro de la Propiedad, el estado de conservación, entre otros. De este modo, obtendrá un valor de mercado de la vivienda independiente del valor de compraventa.

Los bancos tienen la posibilidad de tomar como referencia el valor de tasación o el valor de compraventa para determinar la cuantía de la hipoteca, que por lo general, suele encontrarse cerca del 80%. Sin embargo, la ley no obliga a una opción u otra.

En el caso de que el valor de la tasación resulte más elevado que el coste de compraventa, al comprador le resultará más conveniente elegir la oferta hipotecaria que le financie el 80% del valor de tasación. Esto se debe a que, de este modo obtendrá financiación que cubra un porcentaje mayor de la vivienda. Si se acuerda conceder la hipoteca por el valor de tasación, que se ubica en 200 000 euros y la compraventa se ha acordado en 180 000 euros, se obtendrán 160 000 euros de financiación, se trata casi del 89%. Por lo general, el valor de tasación suele ser similar al de compraventa o bien, superior.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los puntos que debes tener en cuenta antes de pedir una hipoteca al banco. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre cómo funciona un simulador de hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cada vez son más las firmas de hipotecas destinadas a la compra de viviendas. De hecho, más de la mitad de los compradores optan por una hipoteca para comprar su vivienda. Previo a la llegada de la firma, debemos realizar una gran cantidad de cálculos para elegir la que brinda las mejores condiciones. Estos cálculos se pueden realizar de manera muy sencilla con la ayuda de un simulador de hipoteca. Se trata de una herramienta financiera que nos brinda la posibilidad de saber cuánto nos costará el préstamo y si nos resulta posible pagarlo.

¿Qué es una hipoteca?

En primer lugar, resulta necesario dejar en claro qué es una hipoteca. Se trata de un producto bancario que brinda al cliente la posibilidad de recibir una cierta cantidad de dinero, es decir, capital del préstamo, por parte de una entidad de crédito, en otras palabras, prestamista. A cambio del compromiso de devolver la cantidad, junto con los intereses que correspondan, por medio de pagos periódicos. A diferencia de otros tipos de préstamos, la hipoteca cuenta con una garantía adicional, esto es, el inmueble adquirido.

Para cualquier préstamo hipotecario existen dos elementos de gran importancia. En primer lugar se encuentra el contrato de préstamo, en el que se detallan las obligaciones del deudor y las condiciones del préstamo, del mismo modo que el plazo de devolución, las cuotas y el sistema de amortización. En segundo lugar se encuentra la garantía hipotecaria, que implica que en caso de impago, el prestamista puede hacerse con la propiedad del bien hipotecado.

Simulador de hipoteca

Un simulador de hipoteca es una calculadora especializada en préstamos hipotecarios. Esta herramienta, es capaz de hacer todos los cálculos financieros que se requieren para que logres saber cuánto te costará.

Aquí van algunas cosas más fundamentales que el simulador de hipoteca te permitirá calcular:

  • Importe de la hipoteca

Se trata de la cantidad que te prestará el banco dependiendo de cuál sea el precio de la vivienda y tus ingresos.

  • Cuotas

Las cuotas hipotecarias que deberás pagar cada mes.

  • Intereses

Los intereses totales que se abonarán al finalizar la hipoteca.

  • Costes

Se trata de los costes de la hipoteca.

Más opciones

Por otro lado, el simulador de hipoteca, también, brinda la posibilidad de calcular las condiciones del préstamo, y estimar de qué modo pueden llegar a variar las cuotas dependiendo de la evolución del índice de referencia y el cuadro de amortización del préstamo. Además, resulta muy útil para calcular los gastos que generan la compra, esto abarca, notaría, registro, gestoría e impuestos, y la hipoteca, es decir, la tasación. Esto te permitirá determinar qué cantidad de dinero será necesaria para comprar la vivienda.

Antes de tomar una decisión, el simulador de hipoteca te dará la posibilidad de comparar las condiciones de diferentes ofertas para estar seguro de cuál es la opción ideal para ti. Además, durante la vida de la hipoteca, será posible usar el simulador de hipoteca al realizar una amortización parcial del préstamo, de modo que podrás saber qué resulta más rentable, reducir cuota o plazo, teniendo en cuenta el ahorro de intereses que obtienes en cada caso.

¿De qué modo funciona un simulador de hipoteca?

Por lo general, el simulador de hipoteca requiere de algunos datos para llevar a cabo los cálculos y brindar toda la información necesaria para analizar la hipoteca. Las variables sobre las que se basa son el importe, el plazo, la cuota y el tipo de interés. Esto significa que, combinando estas variables, lograrás obtener la información necesaria para saber sobre las condiciones financieras del préstamo.

Por ejemplo, si ya sabes cuál es el importe que necesitas, el tipo de interés, variable o fijo, y el plazo en el que deseas pagar la hipoteca, el simulador te dará el importe de la cuota hipotecaria y la cantidad de cuotas que deberás abonar. Esta es la información más básica que puedes conseguir con un simulador de hipoteca sencillo.

No obstante, también existen simuladores mucho más completos que son capaces de ofrecernos mayor información sobre el volumen total de intereses que abonarás con la hipoteca y el cuadro de amortización.

La información que puede brindarte un simulador de hipoteca es muy variada. Algunos brindan los resultados para todas las hipotecas del mercado. Sin embargo, si te interesa obtener una información más precisa, lo más aconsejable es recurrir a los simuladores que tiene cada banco para brindar ayuda a los clientes para calcular las condiciones concretas de su hipoteca.

Ejemplo

Un simulador de hipoteca puede informarte sobre la cantidad de dinero máxima de la hipoteca y la cuantía de los gastos e impuestos. De este modo, podrás comprobar que si la vivienda cuesta 150 000 €, la hipoteca concedida será de 120 000 € por lo que será necesario contar con 30 000 € para la entrada. También, será necesario añadir unos 18 000 € de gastos que puedes ver desglosados.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los simuladores de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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