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Desde Oi Real Estate queremos contarte qué es lo que ocurre con una hipoteca si se da un caso de divorcio. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, se trata de una pregunta muy frecuente. Cuando el amor se va, no solo queda algún corazón roto, también es hora de repartir todo lo que se tiene en común con la otra persona. Esto, por supuesto, incluye la vivienda y lo que quede pendiente del préstamo hipotecario. Es por este motivo que hemos decidido contarte cómo proceder y qué sucede en caso de divorcio si tienes una vivienda hipotecada en común. Pon atención y toma nota.

¿Qué sucede con el préstamo hipotecario en caso de divorcio?

Está claro que un divorcio afecta prácticamente todo en tu vida personal, sin embargo, no afectará a tu préstamo hipotecario. Hipoteca y divorcio pueden vivir en armonía sin problemas. De hecho, en realidad se trata de algo que aplica a todos los préstamos contratados por ambas partes del matrimonio.

Tu hipoteca no se va modificará a pesar de que te has divorciado. Continuará estando ahí y requiriendo de tu atención. En otras palabras, las personas que figuren en el préstamo y sean dueñas de la vivienda en cuestión, continuarán manteniendo sus obligaciones sin importar que estén casados o divorciados. De modo que, si te interesa saber quién paga el préstamo hipotecario en caso de divorcio, la respuesta es simple, serán quienes figuren como deudores en el préstamo. Para ser más claros, los excónyuges, tú y tu ex.

Si el préstamo fue concedido solo a uno de los dos, será este quien continúe pagando. Si fue a nombre de los dos, entonces ambos tendrán que hacer frente a los pagos.

Se trata de la normativa general. Sin embargo, podemos encontrar algunas excepciones que te explicaremos aquí. Un divorcio es algo tan personal que siempre da lugar a casos particulares.

Vivienda únicamente a nombre de uno de los dos

Ante esta situación, lo que determina qué sucederá con la vivienda, es el uso que le des y el régimen matrimonial.

Si el matrimonio es con separación de bienes, la vivienda será de quien la compró y la ha ido pagando con su dinero. Si el régimen es el de gananciales y la vivienda es la habitual, la hipoteca la tendrá que abonar el propietario y quien figure en el préstamo, sin importar el uso que luego se haga del inmueble. Entonces, puede que tengas que pagar la hipoteca, a pesar de que no puedas usar la vivienda. Ahora te explicaremos por qué.

¿Un divorcio con hijos y vivienda hipotecada funciona del mismo modo?

Que el préstamo hipotecario necesite tu atención, no significa que sea exactamente del mismo modo que tus hijos. Los niños son fundamentales en cualquier proceso de separación tanto por la custodia como porque afectan a la vivienda y a su hipoteca.

Es muy común en estos casos que los hijos menores de edad se queden en la vivienda familiar con el progenitor que tenga su custodia. En este caso el pago del préstamo hipotecario corresponderá al propietario de la vivienda y quien figure en la hipoteca, viva o no en la casa, incluso si quien tiene la custodia de los niños no es el propietario del inmueble.

En definitiva, deberás abonar el préstamo hipotecario de la vivienda si en ella viven tus hijos, a pesar de que tú no lo hagas. El hecho de que la vivienda sea la habitual y que vivan los niños en ella es lo que modifica el precepto general. Eso sí, en caso de que tu excónyuge encuentre una nueva pareja y opte por vivir con ella en la casa familiar, la casa ya no tendrá la condición de familiar y tú ya no debería pagar la hipoteca.

¿Qué ocurre si uno de los dos desea quedarse con la vivienda?

Esta sería una de las opciones ideales junto con la venta de la vivienda y la cancelación del préstamo hipotecario, que en realidad es lo más simple.

¿Habría que hacer lo mismo en este caso? Venderle la parte de la vivienda a tu ex es una opción en caso de divorcio, sin embargo, no es la más aconsejable desde un punto de vista fiscal. La solución ideal si la vivienda y la hipoteca son de ambos, es optar por la extinción de condominio.

De manera resumida, esta figura se aplica cuando ambas partes deben repartir una propiedad indivisible, por ejemplo, una vivienda o un coche. La extinción de condominio soluciona el problema a la vez que te posibilita pagar una menor cantidad de impuestos que con una compraventa al uso.

Una vez firmada la extinción o la compra-venta será necesario cambiar la titularidad del préstamo hipotecario. Esto pasa por hacer una novación del préstamo que elimine a uno de los titulares del mismo. De este modo, la hipoteca pasará a estar solo a nombre del propietario de la vivienda.

Por supuesto que, también es posible cancelar la hipoteca actual y buscar un préstamo hipotecario con mejores condiciones, o bien, subrogar la hipoteca para cambiarla de banco.

¿Y si la otra persona no quiere abonar?

Como ya has visto, si el préstamo hipotecario está a nombre de los dos, la deuda es de las dos partes a efectos legales. Se trata de algo conocido como una deuda solidaria.

Sin embargo, en caso de que uno de los dos deje de pagar, la entidad financiera continuará exigiendo el pago del préstamo y que lo hará a la otra parte. Del mismo modo que si ninguno de los dos pagáis y existe un avalista.

En otras palabras, si una parte decide no pagar lo que le corresponde, la otra deberá asumir el pago del 100% del préstamo hipotecario si no quiere caer en un impago. Es por este motivo que, excepto en casos puntuales como cuando hay niños, vender la vivienda y pagar la hipoteca o dejar todo a nombre de uno de los dos es la solución a futuro más recomendable.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la hipoteca en caso de divorcio. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las previsiones de Adicae luego del anuncio que ha llevado a cabo el Alto Tribunal donde ha informado que eleva al Pleno de la Sala de lo Penal el debate sobre las cláusulas suelo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué son las cláusulas suelo?

En primer lugar, resulta importante dejar en claro de qué se tratan las cláusulas suelo, también conocida como suelo hipotecario. Cuando nos referimos a la cláusula suelo hablamos de una condición de la entidad bancaria. Dicha condición, impide a los hipotecados beneficiarse de las caídas del Euribor en la cuota que deben pagar cada mes. Esta cláusula define un límite, un tipo de interés mínimo que se debe pagar, a pesar de que el tipo baje más. Es una disposición que muchos bancos incluían de manera bastante frecuente en los préstamos hipotecarios a tipo variable. De hecho, la mayoría de los que se firman en el país son variables.

Entonces, en otras palabras, se trata de una cláusula estipulada en un contrato de préstamo hipotecario. Esta cláusula es usada para establecer que el interés variable en ningún momento pueda ser más bajo que un porcentaje determinado. A pesar de que el tipo de interés sea más bajo, el consumidor no pueda sacar ventaja de esa reducción en sus cuotas.

Cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios

Adicae calcula que la banca podría llegar a devolver aproximadamente entre 170 o 190 millones de euros por la ‘macrodemanda’ contra las cláusulas suelo. Su fallo aún se encuentra pendiente de resolución en el Tribunal Supremo. De esta forma lo ha indicado la asociación en una rueda de prensa para valorar el anuncio que del Alto Tribunal. Allí ha informado que eleva al Pleno de la Sala de lo Penal el debate y la deliberación sobre esta ‘macrodemanda’, interpuesta por la propia Adicae. El debate iniciará el miércoles, 1 de junio, y el fallo podría llegar conocerse en el mismo día.

Fernando Herrero, miembro de la junta directiva nacional de Adicae, ha informado que la cantidad que las entidades bancarias podrían llegar a devolver se encontraría próxima a los 170 o 190 millones de euros. Es cierto que la cifra dependerá de las características de cada préstamo hipotecario. Esto incluye también el plazo, tipo de interés, diferencial, tipo de cláusula, entre otros. Del mismo modo que, también dependerá de las personas que decidan reclamar por las cláusulas suelo. Incluso, Adicae estima que los usuarios afectados son aproximadamente unos tres millones.

¿Cuáles son los requisitos para solicitar la eliminación de las cláusulas abusivas del préstamo hipotecario?

De la misma manera, Herrero también ha recordado que la banca cuenta, aproximadamente, con unos 1000 millones de euros en provisiones por cuestiones de cláusulas suelo, contando los efectos de la devolución únicamente desde el año 2013. Por otra parte, Adicae ha destacado la importancia de que se haya elevado al Pleno del Supremo la deliberación sobre la ‘macrodemanda’ interpuesta por la asociación. Víctor Cremades, el coordinador de los servicios jurídicos de la asociación, ha informado que se trata de una decisión lógica por la importancia que conlleva una resolución de este tipo, además, por los temas jurídicos de alto calado.

Cremades además, ha resaltado la gran importancia de la herramienta de la ‘macrodemanda’ o de la acción colectiva, al llamarla eficaz para obtener el resarcimiento de los consumidores y su defensa. Por otro lado, el presidente de Adicae, Manuel Pardos, criticó el lento proceder de la Justicia para dirimir esta cuestión. Ha confiado en que el fallo del Supremo implique la liquidación de este caso y ha criticado al sector bancario, que podría tener aproximadamente unos 220 000 casos individuales de cláusulas suelo en los juzgados. Del mismo modo, ha afirmado que la banca habría resuelto cerca de 400.000 casos como han querido, pagando a los clientes lo que les dio la gana. No obstante, Pardos defendió que la intención de Adicae no es atacar a la banca, sino brindar protección a los consumidores.

Una demanda colectiva contra 101 entidades bancarias

Resulta necesario resaltar que Adicae está pendiente de la resolución del Supremo sobre una demanda colectiva a 101 bancos y cajas españolas por cláusulas suelo abusivas en hipotecas. El fallo del Supremo se llevará a cabo luego de la primera victoria que la asociación y los consumidores alcanzaron en primera instancia en el juzgado mercantil 11 de Madrid, que luego fue ratificada en la Audiencia Provincial de Madrid en 2018.

En el fallo en cuestión, la Audiencia aclaró, como solicitaba Adicae, que deben devolverse todas las cantidades que fueron cobradas en aplicación de estos abusivos suelos hipotecarios, y no únicamente las que fueron aplicadas desde 2013. Además, de solicitar que dicha devolución se realice al conjunto de consumidores que habían sufrido la aplicación de esa cláusula abusiva en el país. A pesar de que la Justicia ha reiterado en muchas resoluciones la abusividad de las cláusulas suelo, y a que la misma Ley de Crédito Inmobiliario las prohibiera en 2019, la realidad es que las entidades bancarias condenadas han presentado recursos a cada una de las sentencias obtenidas por Adicae en esta acción judicial colectiva con la intención de demorar la solución global que requiere un abuso de este nivel y características. Incluso, algunas entidades bancarias han continuado aplicando los suelos a los consumidores.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las cláusulas suelo. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué se trata la comisión de apertura de los préstamos hipotecarios y cómo se abona. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, comprar una vivienda es el sueño de muchos españoles. Al momento de adquirir un inmueble, la mayoría opta por obtener financiación a través de un préstamo hipotecario para lograr alcanzar este objetivo. Sin embargo, solicitar una hipoteca no se trata de un procedimiento tan sencillo. En primer lugar, es importante informarse muy bien sobre los gastos que esto implica.

Al momento de contratar un préstamo hipotecario resulta fundamental analizar en detalle cuáles son los gastos vinculados a este. De este modo, estaremos totalmente seguros de que contamos con la posibilidad de hacer frente a cada uno de ellos. Algunos son las comisiones, que pueden ser de apertura, de cancelación, de subrogación, entre otros. Es por este motivo que hemos decidido contarte en profundidad de qué se trata la comisión de apertura y cómo se debe pagar. Pon atención y toma nota.

Comisión de apertura de un préstamo hipotecario: ¿De qué se trata?

En primer lugar, resulta fundamental dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de la comisión de apertura de un préstamo hipotecario. Cuando un cliente pide un préstamo hipotecario, el banco en cuestión tendrá que llevar a cabo diferentes estudios con respecto a su solvencia, estabilidad económica y laboral. De este modo, podrá analizar si el cliente tiene la capacidad de abonar las cuotas sin ningún tipo de inconveniente. En otras palabras, se trata de analizar su capacidad de endeudamiento.

El objetivo de la entidad bancaria al llevar a cabo este tipo de análisis es doble. Por un lado, sirve para que el cliente logre endeudarse de una manera segura, dependiendo de cuál sea su perfil. Por otro lado, es de utilidad para que la entidad bancaria no tenga problemas al momento de recuperar el capital que ha prestado.

En base a lo que los datos reflejen los estudios, que se encargan a analistas expertos en la materia, el banco prestará un tipo de hipoteca u otro, o incluso, puede optar por declinar la petición, por el bien de las dos partes. En el caso de que decida conceder el préstamo hipotecario, cobrará una comisión de apertura por los gastos de los estudios de solvencia y los servicios relacionados a estos.

¿La comisión de apertura se puede cobrar más de una vez?

La respuesta a esta pregunta es no. La comisión de apertura únicamente se puede cobrar una vez y, además, dicho cobro debe encontrarse debidamente justificado. Tendrá que responder a los gastos asociados de un servicio prestado por la entidad bancaria para la concesión del préstamo hipotecario y debe quedar expresado en la escritura y contrato del préstamo.

¿Cuándo y cómo se cobra la comisión de apertura de un préstamo hipotecario?

Es muy importante resaltar que, en caso de que la entidad bancaria decidiera no conceder el préstamo hipotecario solicitado, no cobrará en ningún caso una comisión de apertura. Por otro lado, si se da la situación de que el banco sí la concede, representará entre el 0,5% y el 1% de la cantidad total prestada, se encontrará incluida en el cómputo general de la hipoteca y, como mencionamos más arriba, se cobrará por una única vez. Esto implica una suma que ronda, aproximadamente, entre los 500 y 1000 euros por un préstamo hipotecario de 100 000 euros.

Hay dos maneras fundamentales en que la entidad bancaria cobra esta comisión.

  • En la primera cuota: por un lado, es posible cobrarse junto con la primera cuota de reembolso del préstamo hipotecario, resultando en una primera mensualidad más elevada.

  • Restar de la cantidad que se transfiere: por otra parte, podría cobrarse restando este valor de la cantidad total que nos transfiere la entidad bancaria.

¿Qué dice la ley al respecto?

Debido a que representa un servicio que presta la entidad bancaria, se trata de una comisión reconocida y avalada por el Tribunal Supremo e incluida en la nueva Ley Hipotecaria. Dicha Ley, vela exactamente, por la seguridad jurídica y el buen funcionamiento del mercado hipotecario, lo que se puede ver reflejado en una mayor y mejor actividad crediticia.

De hecho, en una sentencia reciente, el Tribunal Supremo argumenta que la comisión de apertura no se trata de un gasto disociado del préstamo hipotecario. De hecho, es todo lo contrario, ya que responde a una serie de servicios que las entidades bancarias brindan a sus clientes. No obstante, estos sí se deben encontrar totalmente informados sobre cobro de dicha comisión y la misma debe figurar en la TAE del préstamo hipotecario.

Todo esto significa que, de la misma manera que ocurre con las comisiones que cobran las entidades bancarias por el mantenimiento de las cuentas, este tipo de cargos se cobran para poder cubrir los estudios de gastos, riesgos y, en general, todo el trabajo que llevaban a cabo, con el objetivo de ofrecer el mejor servicio que sea posible.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la comisión de apertura en un préstamo hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Comprar una casa puede ser un proceso emocionante y emocional. Antes de comenzar a buscar un inmueble, querrás comprender los trámites para formalizar la compra de una vivienda. Esto te permitirá tomar decisiones que sean las mejores para ti, tu familia ¡y tu billetera!

No se puede negar la verdad: el proceso de comprar una casa es complejo y puede ser abrumador, especialmente para los primerizos. Puedes simplificar el proceso y garantizar una negociación sin problemas; al organizarte y planificar con anticipación.

En primer lugar, hay que comprender que el proceso de compra de una casa incluye más que solo recorrer casas. También debes revisar tus opciones de crédito y financiamiento, encontrar un agente en inversiones inmobiliarias adecuado, hacer ofertas y negociar, obtener una inspección, prepararse para mudarse y, eventualmente, cerrar el trato por tu nuevo hogar.

Por dónde empezar al formalizar la comprar de una vivienda

Antes que todo, lo primero a considerar al comprar una casa es cuánto desea gastar, dónde le gustaría vivir y qué es importante para ti como comprador. Aquí algunas preguntas para hacerse:

    ¿Qué tipo de casa puedo pagar?

    ¿Voy a pedir un préstamo?

    ¿Cuánto he ahorrado para un pago inicial?

    ¿Puedo pagar mi vecindario deseado?

    ¿El valor de las viviendas está aumentando o disminuyendo en el vecindario?

    ¿Cuánto tiempo tomará mi viaje? 

    ¿Está a poca distancia de servicios y actividades?

Aspectos a considerar antes de comprar una vivienda

Una vez que tenga las respuestas a esas preguntas claves, debes tener presente algunos otros aspectos.

Comprueba tu situación financiera

 Verificar tu solvencia financiera te ayudará a determinar tus opciones de financiamiento; los bancos lo usan (entre otros factores) para establecer el monto del préstamo y ver si puedes pagar la hipoteca. Cuanto mejor sea tu historial de crédito, mayores serán las posibilidades de obtener financiamiento con los mejores términos y tasas. 

Contrata los servicios de un agente inmobiliario

 Los servicios profesionales de un agente inmobiliario son muy útiles y te servirá de guía a través de todo el proceso. Los asesores están capacitados para negociar y conseguir el mejor precio posible para tu beneficio, además conocen los precios adecuados de cada vivienda y tienen experiencia en el mercado inmobiliario y todos los trámites que se deben hacer.

Verifica las condiciones del inmueble antes de formalizar la compra de una vivienda

Después de ver muchas opciones de viviendas, y escoger la que mejor se adapte a tus gustos y finanzas, es necesario verificar que la vivienda esté libre de cargas, para ello, debes solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, para determinar si sobre ese inmueble existe alguna hipoteca o embargo, o si hay alguna restricción de uso.

Además, realizar una inspección de la casa te ayudará a obtener una imagen general de los problemas mecánicos y estructurales de la propiedad. La inspección de la casa te ayudará a determinar cómo proceder con el proceso de cierre. Es posible que deba solicitar reparaciones al vendedor, o puede decidir retirarse del trato si tiene una contingencia en el contrato.

El vendedor debe entregar el certificado energético de la vivienda; y si esta tiene más de 50 años de antigüedad, es necesaria la aprobación de la Inspección Técnica de los Edificios (ITE).

Asimismo, debe confirmar que se está al día con los pagos de los recibos de la comunidad de vecinos y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

formalizar la compra de una vivienda

Demostrar la propiedad del inmueble

Debes verificar que la persona que te vende la vivienda es realmente el legítimo propietario del inmueble, para comprobarlo debes acudir al Registro de la Propiedad de tu ciudad, y confirmar que los datos del propietario coincidan con los datos del vendedor.

Comprobar la calificación urbanística

Este es un aspecto muy importante al formalizar la compra de una vivienda, ya que puede restringir poder realizar obras o remodelaciones, o incluso limitar la obtención de una hipoteca. La calificación urbanística se solicita en el Departamento de Documentación e Información Urbanística de tu ciudad. En caso que la vivienda esté afectada por algún plan urbanístico, es aconsejable solicitar información al respecto, a fin de evaluar las ventajas y los inconvenientes.

Contrato de arras y contrato privado de reserva

Cuando el comprador y el vendedor ya han acordado las condiciones para la compra-venta del inmueble y a fin de garantizar el contrato y asegurar la intención de ambas partes de llegar a un acuerdo, se realiza la firma del contrato privado de reserva y la firma del contrato de arras, antes de formalizar la compra de una vivienda.

El contrato de arras estipula un pago efectuado por adelantado por parte del comprador que suele ser de entre 5% y 15 % del monto total del precio del inmueble. En caso que el comprador decida no continuar con la operación de compra, no recibirá el dinero abonado; al contrario, si el vendedor decide anular la venta, debe regresar el doble del dinero recibido en adelanto.

Por su parte, el contrato privado de reserva no puede rescindirse, a menos que así lo hayan dejado estipulado en las cláusulas del documento; y se cumplan las causales de anulación.

Solicitar una hipoteca

Ahora que ambas partes están de acuerdo con el contrato, es momento de solicitar una hipoteca. En este punto el asesor inmobiliario puede ser de mucha ayuda. Ellos saben todo lo que necesita tener para lograr una buena opción y así formalizar la compra de una vivienda.

Los bancos pueden financiar hasta el 80% del valor de compra o tasación de la vivienda, en cuyo caso el comprador deberá contar con el capital suficiente para pagar el porcentaje restante, además de los gastos asociados a la compraventa de la vivienda (impuestos y tramites notariales) que son aproximadamente un 10% a un 15% adicional.

Los impuestos a pagar dependen del tipo de vivienda a comprar, si es obra nueva o de segunda mano.

Para las viviendas de obra nueva se debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que es del 10%, excepto en Canarias donde se rigen por el Impuesto General Indirecto Canario(IGIC) que es del 6,5%. También se debe pagar el Impuesto sobre actos Jurídicos Documentados (AJD), que puede ser entre el 0,75% y el 1,5% según la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda.

En el caso de viviendas de segunda mano, se debe pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que puede ser entre el 5% y el 10% del valor del inmueble dependiendo de la comunidad autónoma de ubicación del inmueble.

Contrato de compraventa y escritura pública

Para finalmente formalizar la compra de una vivienda, ambas partes deben concurrir a una notaría para firmar tanto la escritura del inmueble como la de la hipoteca. Al respecto, cabe señalar que el comprador puede elegir al notario que realizará la escritura pública de la compraventa.

El pago correspondiente a impuestos y gastos notariales corren por cuenta del comprador; los gastos por la escritura de la hipoteca, corren por cuenta del banco.  Dependiendo del costo total de la vivienda, el precio está entre los 600 y los 875 euros.

El contrato de compraventa, debe incluir los siguientes puntos: propósito del contrato, identidades de ambas partes, precio convenido y forma de pago. Además, deben quedar muy claros los derechos y obligaciones de las partes, condiciones acordadas para la compraventa y fecha de entrega del inmueble.

El registro de propiedad se hace voluntariamente, no obstante, es muy aconsejable realizarlo para evitar posibles fraudes, además, es necesario tenerlo si más adelante hay otra compraventa o cambio de dueños.

¿Deseas poner tu piso en alquiler o, quieres alquilar el mejor piso de la zona? No tienes de qué preocuparte, en OI REAL ESTATE te brindaremos la información que necesitas conocer, para transformarte en el mejor propietario o inquilino. Te invitamos a ingresar a nuestro sitio web, para indicarte los servicios con los que contamos.

Además, te ayudaremos a responder cualquier pregunta que poseas sobre alquileres, te acompañaremos en todo lo que requieras. Nuestro deseo es que conozcas el mundo inmobiliario en su totalidad, con el fin de tomar las mejores decisiones para tu proyecto.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte qué sucede con las arras en caso de que no te concedan el préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Contenido actualizado

Si te encuentras a punto de comprar un inmueble y no sabes si destinar dinero al arras por miedo a perderlo si la entidad financiera no aprueba tu perfil, no dudes en leer el siguiente artículo. Aquí te contaremos cuáles son las características de este paso previo a la operación.

¿En que situación se abonan las arras?

En caso de que todo este saliendo acorde a tus planes. Por ejemplo, encontraste la casa perfecta para ti, te agrada el barrio y sus aledaños, todo queda cerca y el valor es el que tenías pensado gastar. Según tus cálculos cuentas con los ahorros suficientes para entrar en un préstamo hipotecario, por lo que únicamente faltará que te aprueben la hipoteca. No obstante, si el agente inmobiliario encargado de la venta del piso te adelanta que no eres el único en esa posición. Varias personas mostraron su interés por el inmueble y ninguno tiene ganas de perderse esta oportunidad.

Es en este caso cuando te decides a pagar una señal como manera de asegurarte el inmueble que te interesa. Sin embargo, es lógico que surja una pregunta. ¿Qué sucede con este dinero si finalmente la entidad bancaria no acepta brindarte la hipoteca?

¿Qué son las arras?

Cuando hablamos de las arras nos referimos a la señal o cantidad económica que se entrega para asegurar el cumplimiento de un contrato. Si bien es cierto que no aparecen en el Código Civil, sí existe jurisprudencia al respecto. La sentencia175/2012 de 21 de marzo de 2012 de la sala primera de lo civil del Tribunal Supremo establece que “las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato; son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo“.

Por ende, si has encontrado la casa de tus sueños pero hay muchas personas interesadas en la vivienda. Puedes considerar si será una buena idea y piensas en abonar un adelanto. Sin embargo, todavía no cuentas con la respuesta de la entidad bancaria para darte la hipoteca. No debes preocuparte, esta situación está prevista y es mucho más habitual de lo que crees.

Es muy común que antes de llegar al momento de firmar la compraventa de una vivienda ante un notario, se lleve a cabo una firma de contrato dejando por escrito que se abona un adelanto previo a la concesión del préstamo hipotecario. Por medio de dicho acuerdo, se obligan de manera recíproca a cumplir, se fija el precio y el resto de las condiciones de la venta. Se establece también, una fecha máxima para que se entregue la escritura notarial.

El contrato previo: firmar las arras

Es muy probable que hayas oído la expresión de ‘firmar las arras’ como una forma de proclamar que han finalizado las negociaciones. Esta proviene justamente de la firma de este contrato previo en el que se dejan en claro las condiciones para la compraventa entre el comprador y el vendedor, por el que se termina el período de negociación y se espera el contrato final.

Es en este momento donde deberás prestar mayor atención y estar acompañado de un especialista. Previo a la firma de este contrato, será fundamental corroborar la inclusión dentro del mismo una cláusula. Dicha cláusula debe asegurar de manera explicita que no podrás perder las arras si no te conceden el préstamo hipotecario. Esto se decide en el momento de la firma, por lo que para que puedas recuperar el dinero que pusiste para reservar la vivienda deberá constar por escrito.

En resumen, dentro del texto tendrá que existir un ítem específico que establezca en forma explícita y concreta que, en caso de que el banco no acepte conceder la hipoteca, el comprador tendrá derecho a la devolución de las arras. Es por esto que se recomienda que busques el asesoramiento de un especialista o bien, consultes con un notario y te saques todas las dudas antes de firmar algo que luego pueda perjudicarte.

¿Qué implica la firma de esta cláusula?

Al añadir esta cláusula al contrato se puede optar por la resolución del mismo con la devolución de todas las cantidades entregadas hasta el momento en caso de que no se concrete la entrega de la hipoteca.

En otras palabras, cuando cuentas con esta cláusula en el contrato, tienes la posibilidad de optar por la resolución del mismo con la devolución de todas las cantidades entregadas hasta el momento. Es decir que, si no te conceden la hipoteca pierdes las arras a menos que hayas firmado lo contrario.

¿Qué información lleva un contrato de arras?

A pesar de que se trata de un precontrato y se puede pensar que no es definitivo, es un acuerdo que conlleva gran importancia. Esto se debe a que refleja las condiciones que regirán la futura operación.

Entre los datos que deben fijarse se encuentran:

  • Datos personales de ambas partes

  • Identificación y descripción del inmueble

  • Precio final de la compraventa y forma de pago

  • Cantidad de dinero de la señal o anticipo (que luego será descontado del importe final)

  • Obligación de firmar el contrato mediante escritura pública

  • Distribución de los posibles gastos de compraventa

  • Firma de comprador y vendedor

Si el comprador y/o vendedor se trata de un matrimonio, será suficiente sólo con la firma de uno. No obstante, si están en proceso de separación o no están casados y son convivientes, será necesario que firmen los dos.

¿A qué compromete el contrato de arras?

El contrato de arras comprometerá al comprador a reservar el derecho sobre la compra de la compra de una vivienda. A cambio entregará una cantidad de dinero a cuenta del precio total del inmueble.

En cuanto al vendedor, a través del contrato de arras se compromete a entregar el bien al comprador en las condiciones charladas previamente.

Es conveniente que siempre se lean los contratos de arras que se firman, y asegurarse que la cláusula de devolución esté incluida para poder retirar el dinero si no nos aprueban la concesión de la hipoteca en el banco.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre el contrato de arras. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Desde Oi Real Estate queremos contarte quién sale beneficiado con una moratoria de pago de hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

El Gobierno de España aprobó, hace ya un tiempo, un paquete de medidas de protección social. El principal objetivo de estas medidas es brindar ayuda a las personas más vulnerables económicamente. Entre ellas, una de las más importantes se trata de la moratoria en el pago de hipoteca.

En el siguiente artículo te contaremos, quién y en qué situaciones puede beneficiarse de la moratoria en el pago de hipoteca, entre otros.

Moratoria de hipotecas: ¿De qué se trata?

Es muy probable que en estas instancias ya tengamos en claro de qué se trata la moratoria de un préstamo hipotecario. Sin embargo, nunca está de más dar una breve explicación para aclarar los conceptos aún más. Consiste en un aplazamiento del pago de las cuotas de un préstamo hipotecario por un período de tiempo determinado. En el caso de la moratoria, se trata de un plazo de un mes.

¿A quién debe aplicarse la moratoria en el pago de hipoteca?

Este tipo de medidas se aplican a aquellas personas que se encuentren, hoy en día, en la situación de deudores de un préstamo hipotecario con garantía inmobiliaria o a las personas que sean avalistas y fiadores de créditos o préstamos hipotecarios. No obstante, ten en cuenta que no todo el mundo que tenga en la actualidad a cargo una hipoteca podrá beneficiarse de estas medidas. Únicamente podrán hacerlo aquellas personas que el gobierno haya considerado que pueden ser vulnerables económicamente frente a una crisis. Aquí te detallaremos quiénes son considerados como más vulnerables económicamente frente a esta crisis.

Los requisitos para tener acceso a la moratoria de pago de hipoteca

Con respecto a estas medidas, el Gobierno ha afirmado que el requisito fundamental para poder beneficiarse de estas ayudas es ser considerado como personas vulnerables económicamente. Aquí te explicaremos quiénes entran en el rango de personas consideradas como vulnerables económicamente. El gobierno considera que si cumples con alguno de los siguientes puntos podrás tener acceso a la moratoria de pago de hipoteca:

  • Desempleo: en caso de que el deudor del préstamo hipotecario haya perdido su empleo, por ende, se encuentre desempleado.

  • Baja de ingresos: que el deudor, si se trata de un empresario, haya atravesado una pérdida sustancial de sus ingresos o ventas. Si se sufre una pérdida sustancial de ventas, ten en cuenta que, se considera una caída del 40% o más

  • Ingresos insuficientes: en caso de que los ingresos de la unión familiar no sean mayores a tres veces el IPREM. Si el límite se va a un 0,1 por hijo o persona mayor a 65 años a cargo de la familia. Cuando una de las personas de la unidad familiar padezca una discapacidad superior al 33%, se consideraran buenos ingresos solo si superan hasta 4 veces el IPREM. Si se da el caso de que sea el deudor la persona con discapacidad igual o superior al 33% o que presenta una discapacidad sensorial o física igual o superior al 65%, será hasta 5 veces el IPREM.

  • Cuota hipotecaria: en caso de que la cuota del préstamo hipotecario, sumado a los gastos de suministros de la vivienda (agua, luz, gas., entre otros) sea mayor al 35% de los ingresos de la unidad familiar.

  • Covid-19: si la unidad familiar, a causa de la emergencia sanitaria ocasionada por el Covid-19, haya visto su esfuerzo económico multiplicado por un 1,3%.

  • Avalistas, fiadores o hipotecantes no deudores: por otro lado, las personas que sean avalistas, fiadores o hipotecantes no deudores que se encuentren dentro de alguno de los supuestos de vulnerabilidad económica que hemos mencionado, podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal. Así lo dice el documento oficial del Estado.

¿Cómo se acredita la situación de vulnerabilidad económica?

Para poder llevar a cabo la solicitud de la moratoria de pago de hipoteca, en primer lugar será necesario acreditar que, en efecto, cumplimos con los requisitos por los que se nos incluye dentro del grupo de personas consideradas vulnerables económicamente. Para ello será necesario contar con cierta documentación:

  • Certificado de desempleo: en caso de que hayas quedado desempleado, deberás presentar el certificado de desempleo donde conste la cantidad percibida como subsidio.

  • Cese de actividad: si tienes un negocio por cuenta propia que ha cesado su actividad será necesario presentar un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. En él deberá constar el cese de actividad.

  • Número de personas que viven en el inmueble: para acreditar la cantidad de personas que se tienen al cargo o viven en una misma casa, será necesario presentar el certificado de empadronamiento, el libro de familia y las certificaciones de discapacidad, dependencia o incapacidad de trabajo.

  • Titularidad de la vivienda: será necesario, acreditar que se es titilar de la vivienda para la que se está solicitando la moratoria del préstamo hipotecario. Para conseguirlo debes contar con las escrituras de la vivienda, la concesión del préstamo hipotecario y la Nota Simple de la vivienda.

  • Declaración: en último lugar, es necesario contar con una declaración de que el o los deudores cumplen con los requisitos y son considerados con menos recursos económicos para afrontar las cuotas hipotecarias.

Solicitud de la moratoria del pago de hipoteca

Todas las personas o familias que se encuentren entre los favorecidos por esta medida tendrán que solicitar la moratoria al acreedor hasta 15 días después de la finalización de la vigencia del documento oficial del Estado. Para conseguirlo será necesario presentar la solicitud de moratoria y el documento que mencionábamos más arriba.

En este sentido, parece que las medidas dejaron fuera a otros grupos que se podrían considerar también como vulnerables económicamente. Por ejemplo, personas que cumplan con lo que hemos mencionado que se considera vulnerable, pero en vez de tener que afrontar el pago de una hipoteca, deba hacer frente al de un alquiler.

Teniendo en cuenta que los alquileres son igual o, en ocasiones, aún más caros que las cuotas de una hipoteca, es probable que un gran número personas o familias afectadas que, lamentablemente, no logren hacer frente a los pagos del alquiler.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la moratoria de pago de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Real Estate queremos explicarte qué cantidad de dinero debes tener ahorrado para acceder a comprar una propiedad. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Comprar una propiedad, sin lugar a dudas, no se trata de una tarea sencilla. Para hacerlo, lo más probable es que debas recurrir a solicitar un préstamo hipotecario. Si quieres conseguirlo, tendrás que contar con cierta cantidad de dinero ahorrado.

La realidad es que, más allá del gran interés para comprar una propiedad hay que poder permitírselo. Un punto fundamental para valorar si se cuenta con los ahorros necesarios para calcular si se podría pagar el préstamo hipotecario, en caso de requerir financiación. Es fundamental garantizar que tienes la posibilidad de hacer frente también a los gastos asociados a ser propietario. En definitiva, antes de comprar una propiedad, es muy importante tener en cuenta tanto los ahorros como los ingresos del futuro propietario. Así podrás elegir el préstamo hipotecario que mejor se adapte a tu perfil y preferencias.

¿Cuál es la cantidad de dinero que debes tener ahorrado para comprar una propiedad?

Los expertos del sector afirman que el comprador tendrá que tener ahorrado, como mínimo, el 35% del valor total de la operación. Se calcula un20% no financiado por la entidad bancaria y el 15% para el ITP y gastos. Esto incluye también los gastos mencionados. Por otro lado, lo más recomendable es que el dinero destinado a abonar la cuota del préstamo hipotecario no represente un número mayor al 30% de los ingresos mensuales.

La gran mayoría debe optar por solicitar un préstamo hipotecario para financiar parte de la compra. En caso de pedir un préstamo a una entidad bancaria, es fundamental saber que este cubrirá, por lo general, hasta un 80% del importe de la transacción. Por lo tanto, será necesario tener ahorrado el 20% restante, además de lo que cuesten los mencionados gastos de compraventa.

Lo más habitual es que, mientras mayor sea la cantidad de dinero que se aporte para la entrada mucho mejor. Esto se debe a que, la cantidad total del préstamo hipotecario será menor y, esto quiere decir que, las cuotas que debes pagar por mes serán más bajas. Otro punto decisivo es el plazo de amortización de la hipoteca, en otras palabras, la cantidad de años con la que contaremos para hacer frente al préstamo hipotecario. Es decir que, a menor plazo, la cuota mensual será más elevada.

¿Qué tipo de préstamo hipotecario me resulta más conveniente?

A la hora de tomar la decisión de contratar un préstamo hipotecario, es posible optar por una hipoteca a tipo fijo o bien, a tipo variable. Sin lugar a dudas, se trata de una decisión que variará dependiendo de las circunstancias económicas y personales de cada solicitante.

Préstamo hipotecario a tipo fijo

En este tipo de hipotecas el interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. Las cuotas que deberás pagar por mes suelen ser más elevadas. Esto se debe a que los intereses de estos préstamos hipotecarios son más altos y también, es habitual que, el plazo de amortización sea menor.

Préstamo hipotecario a tipo variable

Debemos tener en cuenta que una hipoteca a tipo variable cuenta con un diferencial fijo más un índice de referencia. Por lo general, en España suele ser el Euribor. En este caso, la cuota mensual a pagar puede variar, esto dependerá de si el Euribor sube o baja. Los intereses de este tipo de préstamos hipotecarios suelen ser más bajos y, por lo general, presentan con mayores plazos de amortización. Es por este motivo que, las cuotas que deberás pagar por mes son más reducidas.

Calculadora de hipotecas

La calculadora de préstamos hipotecarios es una herramienta que te será de gran ayuda a la hora de definir qué te resulta más conveniente, si una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable.

Antes de comprar una vivienda y de contratar un préstamo hipotecario, los expertos aconsejan analizar en profundidad cuál el nivel de ingresos con el que se cuenta en la actualidad y hacer una estimación de lo que sucederá a largo plazo. En otras palabras, se trata de estudiar cuál es la capacidad de pago presente y futura para saber si será posible hacer frente a las cuotas mensuales del préstamo hipotecario. Así es como lo aconseja el Banco de España. Para conseguirlo, será necesario analizar de una manera real las perspectivas laborales a corto, medio y largo plazo, del mismo modo que los ingresos y los gastos fijos, para dejar de lado posibles inconvenientes. Debes tener en claro que siempre es interesante contar con cierto colchón ahorros, por si aparecen gastos inesperados o bien, si se debe hacer frente a situaciones imprevistas.

Otra cosa que también resulta fundamental, es contar con el asesoramiento del especialista de la entidad bancaria. De este modo, te servirá de guía a la hora de tomar esta decisión para lograr que el préstamo hipotecario elegido para comprar una propiedad, logre adaptarse lo máximo posible al perfil del comprador y a sus necesidades.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cuánto dinero es necesario tener ahorrado para comprar una propiedad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre la figura del acreedor hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cuando hablamos de un acreedor hipotecario, en el Derecho y jurídicamente, es considerado como todo acreedor que cuenta con un derecho de hipoteca sobre un inmueble del deudor. Tal derecho representa una garantía, ya que le permite recuperar la vivienda si se da un caso de impago, con preferencia sobre el resto de acreedores.

En otras palabras, un acreedor hipotecario se trata de aquél que es prestamista en una operación de crédito hipotecario.

Es por este motivo que, ya que hablamos de términos jurídicos, expliquemos por partes para lograr comprender del todo de qué se trata este concepto, del mismo modo que el contexto en el que es posible encontrárnoslo.

¿Qué es la figura del acreedor hipotecario?

En primer lugar, es necesario dejar en claro quién es el acreedor hipotecario. Como su nombre lo indica, se trata de una persona física o jurídica que se debe estar presente en una operación de compraventa de un inmueble. Un inmueble que, debido a que no se abona al contado, deberá contar con la contratación de una hipoteca, un préstamo hipotecario, para de este modo lograr afrontar el pago en cuotas mensuales.

Es sabido que, por lo general solemos solicitar este tipo de hipoteca a una entidad bancaria o a lo que comúnmente llamamos banco. En caso de que nos la conceda, estaremos contrayendo una deuda con la entidad. De este modo, pasaremos a ser deudores, mientras la entidad bancaria, frente al derecho de cobrar la deuda, pasará a ser un acreedor.

En este momento, nos encontramos en el punto donde aparece el uso y la contratación del préstamo hipotecario, del mismo modo que la figura del acreedor. Una vez que hayamos logrado relacionar todos estos conceptos, solo debemos hacer uso del sentido común para notar que el acreedor hipotecario es aquel tipo de acreedor que, en este caso, participa en una operación en la que se formaliza una hipoteca. El acreedor hipotecario cuenta con el derecho de cobro que, en última instancia, recae sobre el aval, que vendría a ser el inmueble.

Los derechos del acreedor hipotecario

Como ya hemos mencionado, si nosotros como deudores no llevamos a cabo la devolución del capital prestado, en otras palabras, no cumplimos nuestra obligación con el acreedor hipotecario, este tiene la posibilidad de reclamarnos el inmueble. Esta operación puede ser llevada a cabo por medio de lo que conocemos como embargo o como proceso de embargo.

La realidad es que resulta muy importante tener en claro que, entre todos los derechos que tiene el acreedor hipotecario, se encuentra el de que cuenta con toda preferencia ante otros acreedores al momento de reclamar su derecho frente el incumplimiento por parte del deudor. De este modo, el inmueble queda como aval, embargándose este para liquidar, en una última instancia, la deuda.

Esto quiere decir que, entre los derechos del acreedor, debemos tener en claro que el derecho fundamental, y el que más debe importarnos en este tipo de operaciones, es que es capaz de reclamarnos la deuda si se da un caso de impago por medio del embargo del aval, contando con preferencia ante el resto de deudores. Para resumir, si no se abona la deuda, la entidad bancaria te quitará la vivienda aunque desees utilizarla para satisfacer otras deudas.

¿Quién puede ser un acreedor hipotecario?

Cualquier entidad bancaria, aseguradora, así como también, institución de crédito que se encuentre habilitada para ofrecer y formalizar hipotecas es, en cada una de las operaciones que firme, un acreedor hipotecario.

En otras palabras, cualquier entidad que brinde préstamos hipotecarios, actuará como acreedor inmobiliario en las operaciones que firme.

Ley hipotecaria y la figura del acreedor hipotecario

Resulta conveniente resaltar un aspecto de gran importancia. En 2012, el Gobierno de España, por medio del Consejo de Ministros, dio a conocer un Real Decreto donde se aprobaban medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios ante acreedor hipotecario. Esto significa que, reforzaba la Ley Hipotecaria con nuevas medidas que no modificaban sino que invalidaban ciertos aspectos.

En este Real Decreto, el Consejo de Ministros, el 15 de noviembre del 2012, establece la moratoria de dos años para llevar a cabo un desahucio en el caso de personas o familias vulnerables, además de la creación de un parque de viviendas en alquiler para aquellos desahuciados.

Se trata de medidas que brindan protección a familias vulnerables. Logrando evitar que el acreedor hipotecario pueda recuperar la vivienda y, con ello, su deuda, hasta que hayan transcurrido dos años como mínimo desde que iniciara el proceso de embargo.

Por este motivo, a pesar de que no se modificó la ley que regula el proceso de desahucio, la Ley Hipotecaria y la de Enjuiciamiento Civil, medida aprobada por el Gobierno, es la que podemos encontrar en el Real Decreto-ley 27/2012. Sin lugar a dudas, ocasionó una gran cantidad de críticas tratándose de un tema bastante discutido. Esto se debe a que ocasionó la ocupación de inmuebles por parte de ciudadanos que no poseen recursos.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los acreedores hipotecarios. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte a qué nos referimos cuando hablamos de hipoteca tácita. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En una compra venta de inmuebles es fundamental revisar diferentes aspectos para llevar a cabo la misma con las garantías necesarias, evitando de este modo responsabilidades futuras. Una de ellas es comprobar que las obligaciones de pago propias del inmueble se encuentran al corriente, no adeudándose ninguna cantidad correspondiente al Impuesto de Bienes Inmuebles.

¿Qué es una hipoteca tácita?

Se trata de una garantía de la deuda tributaria en favor del Estado, las comunidades autónomas o las entidades en virtud de la cual, para ciertos tributos que gravan de manera periódica bienes, el crédito garantizado tiene preferencia incluso frente a los acreedores inscritos con anterioridad a que lo haya hecho la Administración respecto de las dos últimas anualidades vencidas y no satisfechas.

Es decir que, cuando hablamos de una hipoteca tácita nos referimos a un derecho real de garantía sobre un bien inmueble. Dicho derecho brinda una preferencia de cobro a la administración pública respecto al pago de ciertos impuestos que se encuentran vinculados con ese bien.

En otras palabras, se trata de una forma con la que cuenta la administración de un país de garantizarse el cobro de ciertos impuestos. Estos, por lo general, se encuentran relacionados con el bien en cuestión. De esta manera y sin la necesidad de contar con el consentimiento del deudor, la administración pasa a ser preferente en el cobro.

Impuestos gravados con la hipoteca legal tácita

Este derecho real, también conocido como hipoteca legal tácita, solo tiene la posibilidad de gravar los impuestos directamente vinculados con el bien. En el caso de España, el más común es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Es por este motivo que, uno de los deudores más comunes suele ser la administración local que lo gestiona.

Esto quiere decir que, no es posible hacer uso de este derecho de cobro para otro tipo de impuestos. Esto se debe, entre otras causas, a que para eso se encuentra el procedimiento de afección de bienes, que mencionaremos en detalle más abajo. Es por esto que, únicamente es de utilidad para gestionar el cobro de los impuestos que gravan la vivienda o bien objeto del impago.

Puntos a tener en cuenta

Por lo general, podemos ver que existen ciertas diferencias entre países en lo que refiere a la legislación tributaria. No obstante, también se generan una serie de concordancias cuya base es el derecho natural que rige a la mayor parte de las leyes. En el caso de la administración estas están enfocadas en la protección del contribuyente y en garantizar el cobro del impuesto:

La preferencia de cobro es prácticamente absoluta para la administración. De este modo, será el primero en cobrar, incluso por delante de la entidad financiera que concede el préstamo hipotecario.

Sin lugar a dudas, la cantidad a pagar abarca intereses de demora y otros costes en que se incurra en la gestión del cobro.

Por lo general, si el deudor principal se trata del titular, la gestión del cobro es prácticamente automática. No sucede de la misma manera cuando es un tercero el adquiriente. En este caso, debe haber un aviso previo con todo lo que esto conlleva.

Habitualmente se encuentra limitado a dos mensualidades, ya que lo más importante es hacer prevalecer siempre la protección del deudor. El principal objetivo se centra en evitar con dichos pagos su destrucción económica.

La afección de bienes y la hipoteca legal tácita

Cada año se llevan a cabo una gran cantidad de compraventas de bienes inmuebles y muchas ante notario. En estos casos los notarios solicitan la información tributaria y catastral de la vivienda. En los documentos podemos ver las deudas pendientes vinculadas al inmueble que se transmite. Y además, se advierte sobre las responsabilidades en las cuales los adquirentes pueden incurrir.

En una transmisión de inmuebles, solo hay una recaudación tributaria específica. La ley que se encarga de regular este cobro de impuestos es la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria (LGT). Además, el Real decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo, se ocupa de regular el Texto refundido de la Ley de haciendas locales (TRLRHL). Estas dos a su vez regulan los procedimientos y las garantías para hacer efectivo el cobro de los impuestos. Dos de los procedimientos más habituales en el ámbito de la recaudación tributaria son la afección de bienes y la hipoteca tácita.

Diferencias entre la hipoteca legal tácita y la afección de bienes

A causa de que en más de una ocasión se da la situación de confundir estos dos términos, resulta fundamental dejar en claro cuáles son sus principales diferencias:

Cuando se trata de una afección de bienes, el deudor debe ser declarado previamente fallido. Una vez que su deuda sea reconocida, esta no incluirá intereses de demora ni gastos. No obstante, en el caso de una hipoteca tácita, no será necesario llevar a cabo esta declaración y sí se incluyen los gastos.

Por otro lado, en la afección de bienes no contamos con un derecho preferente claro y depende de ciertas circunstancias. En el caso de la hipoteca tácita la administración siempre deberá cobrar primero, por delante del resto de acreedores.

Además, con respecto a los ejercicios a cobrar, en la afección de bienes estos serán todos aquellos que no hayan prescrito. Cuando se trata de una hipoteca tácita, solo se incluirán los del año en curso y el inmediatamente anterior.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la hipoteca legal tácita. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte si es posible reclamar gastos de formalización de tu préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Los gastos de formalización del préstamo hipotecario han generado bastante polémica. Nada raro en las entidades bancarias, que en los últimos años han ganado cierta mala prensa en este sentido. El foco ya no se centra en si fuimos obligados a abonar una cláusula suelo. Lo que nos cuestionamos en este momento es si nos han cobrado gastos que no debíamos pagar porque no nos correspondía a nosotros. Lo bueno es que es posible reclamarlos en caso de haber sido afectados.

¿Qué son los gastos de formalización en un préstamo hipotecario?

En primer lugar, debemos dejar en claro de qué se tratan estos gastos. Cuando hablamos de gastos de formalización de la Hipoteca nos referimos a aquellos derivados del pago de la notaría, al Registro de la Propiedad, a la gestoría y los que refieren a tasaciones e impuestos.

Se trata de muchas cosas diferentes, lo que se refleja en una gran cantidad de gastos. Aquí te explicaremos cuáles te corresponde abonar a ti como comprador de un inmueble con hipoteca.

Notaría

En el caso de los gastos de notaría debes pagar tú, sin embargo, quien elige es el banco. Esta es la duda con la que se encuentran muchas personas. En estos gastos se encuentran, la factura de la notaría de la firma del préstamo y la escritura de la hipoteca.

Los gastos por lo general rondan entre el 0,1 y el 0,5% respecto de la responsabilidad hipotecaria, a lo que se le debe sumar el coste por cada hoja de la escritura.

En este sentido, lo único que podemos reclamar es la factura de la notaría respecto a la operación de firma de la hipoteca, no de la compraventa.

Registro de la Propiedad

Cualquier carga o gravamen que recaiga o bien, se constituya sobre una vivienda tendrá que inscribirse en el Registro de la Propiedad. Al realizar un préstamo hipotecario para la compra de un inmueble, se debe hacer lo correspondiente sobre dicha vivienda para que sea de utilidad pública y probatoria para la entidad bancaria o cualquier comprador posterior.

El interés fundamental de todas las partes, principalmente la entidad bancaria, es que la carga sobre la propiedad se encuentre inscrita en el Registro correspondiente.

De todas maneras, resulta bastante probable que te encuentres con la misma situación anterior y la hayas abonado tú. Por este motivo, se trata de un gasto reclamable.

Gestoría

La gestoría, por lo general, la impone el banco ya que se trata de la entidad habitual con la que tramita una enorme cantidad de préstamos hipotecarios. El coste de esto es que debes hacer trámites y llevar papeles de un lado a otro. Sin embargo, sin dudas resulta mucho más caro que si te ofreces a hacerlos tú mismo.

Cada uno de los trámites vinculados con la formalización del préstamo hipotecario se lleva a cabo sin que el cliente cuente con la posibilidad de negociar o modificar algún punto a favor de sus intereses económicos, por poner un ejemplo.

Estos trámites, que en muchos casos el cliente tiene la posibilidad de realizar por su cuenta, acaban arrastrando un gasto estimado de entre 150 y 300 euros. Esto, sumado a lo anterior, genera un significativo peso sobre nuestras espaldas.

Por todo esto, el gasto de gestoría también es uno de los gastos de formalización del préstamo hipotecario que es posible reclamar ya que se trata de impuestos sin alternativa.

Tasar la vivienda

La tasación de una vivienda es muy importante, ya que sirve para calcular su valor objetivo de mercado. Este valor es determinante para que la entidad bancaria decida el porcentaje sobre ese valor que nos ofrecerá en forma de préstamo hipotecario a largo plazo.

Esta tasación tendrá que ser llevada a cabo por un tasador profesional y totalmente imparcial ante ambas partes, es decir, cliente y banco.

A pesar de esto, es la entidad bancaria quien impone qué empresa o profesional va a llevar a cabo la tasación, se puede prever que es de su confianza. Todo esto ha generado que termine transformándose en un gasto de formalización de la hipoteca susceptible a ser reclamado. Esto se debe a que, probablemente, si la elección fuera libre, el consumidor podría encontrar un profesional que resulte más económico.

Impuestos

Los impuestos a los que nos referimos, dejando de lado el IVA de la vivienda nueva, o el impuesto de transmisiones patrimoniales en segunda mano, por lo general son derivados de lo que se conoce como Actos Jurídicos Documentados.

Un cambio en la normativa del impuesto de sociedades, le da a los bancos la responsabilidad de hacer frente, luego del momento de la modificación, al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Cómo reclamar gastos de formalización de la hipoteca?

Al sumar los gastos las entidades bancarias le imponen al consumidor prestatario, nos encontramos con sumas bastante altas. Por lo que, reclamar gastos de formalización de la hipoteca es importante.

Por otro lado, la decisión de contratar a un abogado debe ser tomada con cautela. Tengamos en cuenta que la experiencia de usuario por lo general es negativa, por necesidad, al menos en cierta parte.

Si a esto le añadimos los elevados costes de las minutas de los abogados, el tiempo que pasaremos sin recibir noticias sobre nuestro caso por la lentitud de la justicia, entre otros, muchos pensarán que contratar al profesional adecuado es muy difícil.

El dinero, por lo general, no representa un problema en casos como el de las reclamaciones de los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Hay muchos despachos profesionales que solo llevarán tu caso si cuentan con la mayor seguridad de ganar y cobrarán una comisión de lo que te reembolsen. Por otro lado, algunos te ofrecen ir a éxito. Esto significa que sólo deberás pagar si logran ganar en tribunales. Solo debes tomarte el tiempo de buscar muy detenidamente.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre reclamar los gastos de formalización de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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