Aquí te contaremos si optar por una hipoteca fija en 2023 es buena idea o no. Con ofertas por debajo del 3% TAE, y el euríbor que no deja de aumentar la decisión no es sencilla. Continúa leyendo el artículo para enterarte qué es más conveniente.
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La situación del mercado hipotecario
Sin lugar a dudas, el mercado hipotecario sufrió una gran revolución el año pasado. Incluso, una gran cantidad de expertos coinciden con la idea de que la era de las hipotecas baratas ha llegado a su fin. El euríbor, cerró el año ubicándose por encima del 3%, esto significa que sufrió un increíble aumento, teniendo en cuenta que comenzó el año en el -0,5%. Este aumento fue consecuencia de la política monetaria más restrictiva. Todo esto, ha generado que las cuotas hipotecarias que deben pagar por mes aquellos que cuenten con un préstamo a tipo variable aumenten significativamente.
El euríbor en el 3%: no se esperan grandes subidas para 2023
Sin embargo, la realidad es que el aumento de las cuotas no es la única consecuencia. Además, los bancos optaron por cambiar su oferta, encareciendo las hipotecas fijas. Esto se debe a que la mayoría busca un refugio en ellas por la estabilidad que brindan, por esto las entidades han abaratado las hipotecas variables, que dependen del euribor. Si bien no se esperan subidas significativas, se prevé que el euríbor continuará escalando, es lógico que surja la duda de qué conviene hacer, si la hipoteca fija es la mejor opción para 2023.
El temor a que el euríbor continúe en ascenso y en la revisión anual aumente demasiado la cuota mensual de la hipoteca genera que las hipotecas fijas sean el producto más buscado. Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) del mes de octubre dejan ver que el 66,8% de las nuevas hipotecas son a tipo fijo y solo un 33,2% a tipo variable. Sin embargo, el tipo de interés medio al comienzo del préstamo en octubre fue más bajo en el caso de las variables, que se ubicó en el 2,03%. Con respecto a las fijas, el interés se ubicó en el 2,74%.
Qué opciones de hipotecas fijas hay en 2023
Los datos actuales del mercado nos indican que las entidades ofrecen hipotecas fijas a partir del 3% hasta llegar a superar, en algunos casos, el 5%. Entre las opciones más económicas se encuentra la hipoteca fija de Evo Banco. Cuenta con una TAE del 3,13%, sin embargo, el cliente debe tener tres productos vinculados (Nómina, seguro de hogar y seguro de vida). Por otro lado, ImaginBank también brinda una hipoteca fija muy competitiva con una TAE del 3,17%, con un producto vinculado, se trata de la domiciliación de nómina. Luego se encuentran las hipotecas fijas más caras. Por ejemplo, la hipoteca fija sostenible de Triodos con una TAE del 5,82%. Banco Santander no se queda atrás, con una hipoteca fija con una TAE del 5,23% sin ningún producto vinculado.
Las hipotecas variables 2023
Nuevamente, Evo Banco vuelve encabeza la lista con la mejor hipoteca a tipo variable. Presenta una TAE del 3,4%, debes contar con dos productos vinculados (domiciliar la nómina y contratar seguro del hogar). ING también tiene una hipoteca variable bastante competitiva, con una TAE del 3,89% con tres productos bonificadores, se trata de domiciliar la nómina, contratar seguro del hogar y seguro de vida.
Las hipotecas mixtas: una opción muy interesante
Ante esta situación, muchos ponen el foco en las hipotecas mixtas como una de las mejores opciones. Sin embargo, es necesario tener en claro que no son muchos los bancos que brindan está opción. Entre ellos resalta nuevamente Evo Banco con una oferta de hipoteca mixta que ofrece una TAE del 2,83% con tres productos bonificadores. Por otro lado, OpenBank ofrece una TAE del 3,33% y la hipoteca mixta de ING, del 4,02%, con productos vinculados.
¿Qué se prevé para 2023 en el mercado hipotecario?
Se prevé que para 2023 tenga lugar una estabilización del euríbor, además de una pérdida de competitividad del tipo fijo en favor del mixto y el variable. Por otro lado, también se espera una desaceleración de la inflación, y leve caída del precio de la vivienda. Al contar con un euríbor diario estabilizado por encima del 3%, se espera que los nuevos préstamos hipotecarios a tipo fijo pierdan su competitividad en 2023, exceptuando contados casos. Por esto, en 2023 se prevé una tendencia a la baja en la contratación de hipotecas fijas. En el caso de las variables, se espera que sea un tipo de financiación a valorar durante este año, fundamentalmente debido a al esperado descenso del euríbor hacia fines de año. De la misma manera los bancos, probablemente, opten por bajar un poco sus diferenciales variables para brindar ofertas más atractivas.
Por último, las hipotecas a tipo mixto son una opción que debemos tener en cuenta mientras el euríbor continúe con su tendencia alcista. Debido, principalmente, a la seguridad que brinda su parte fija y la posibilidad de contar con un euríbor más bajo que el actual cuando llegue el momento de su parte variable.
La oferta de hipotecas
Se espera que para este año haya una competitividad de precios importante en la oferta de hipotecas variables, a tipos de entre 0,5% y el 0,8% más euríbor. Por otro lado, la oferta de hipoteca fija en 2023 indica que se estabilizarán entre el 4 y el 5% TIN, algo por encima del euríbor. De todas formas, este año el mercado será bastante dinámico, y presentará la posibilidad de encontrar ofertas muy concretas y puntuales con tipos de interés por debajo del euríbor, de entre el 2 y 3% TIN. Es por esto que este año será clave considerar la oferta hipotecaria a tiempo real ya que los precios se modifican cada semana.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre optar por una hipoteca fija en 2023. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Si estás pensando en realizar la compra de una vivienda, y solo tienes un terreno, este post puede ser muy útil para ti. Es que, existen diferentes tipos de construcciones, y cada una tiene características distintas. Pero eso no es todo, debes saber que pueden existir variables a la hora de solicitar un préstamo hipotecario para adquirirla.
Primero que nada, será importante que puedas conocer cuáles son las posibilidades que el lugar en el que está emplazado tu lote te permite, conocer las medidas exactas con las que cuentas para poder así acotar el margen elección. Por otro lado, debes saber si cuentas con el lugar suficiente en el cual construir una vivienda de autopromoción. Esto significa que puedas realizarla teniendo en cuenta tus necesidades y gustos sobre ese lote.
Muchas veces, a la hora de elegir qué tipo de construcción emplazar, un factor determinante es el coste y la ubicación. Pero lo cierto es que aun así el abanico de opciones sigue siendo muy amplio.
En parte tiene que ver con el auge que se ha visto en los últimos años, donde los arquitectos y las empresas constructoras han intentado crear diseños novedosos, que puedan gustar a los compradores. Otro tema importante a la hora de pensar en los distintos tipos de construcciones tiene que ver con la necesidad de buscar una mayor eficiencia energética. Son muchos los países del mundo que trabajan en este tema. Poco a poco se van incorporando nuevos materiales que permiten por ejemplo la utilización de energía solar para el abastecimiento de ella. También se utilizan paredes aislantes con el fin de mantener la temperatura dependiendo del lugar en el que la vivienda vaya a ser emplazada.
Por ello, te invitamos a que leas este artículo para que, con toda la información, puedas tomar la mejor decisión.
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¿Qué características tienen las casas prefabricadas?
Este tipo de construcciones se realiza íntegramente en la fábrica y sale de ella lista para ser emplazada sobre el terreno o lote solicitado. Las viviendas prefabricadas, poseen una importante ventaja: el tiempo en el que se realiza. Esto se debe a que es mucho más rápido de construir que una vivienda tradicional. Otro punto a remarcar tiene que ver con el coste de la misma. Generalmente cada diseño, cuenta con la posibilidad de elegir entre diferentes materiales, tamaños de ventanas o aberturas que pueden llegar a encarecerlas.
Tipo de construcción modular
Este tipo de construcciones está dentro de las familias de viviendas prefabricadas, aunque no todas las prefabricadas son modulares. Veamos de qué se trata. Ambas construcciones se realizan íntegramente en la fábrica. La diferencia que tienen es que, las modulares se realizan y diseñan por módulos. Pero ¿a que llamamos módulos te preguntarás? Cada ambiente de la casa se denomina con ese nombre, una cocina, un salón o un baño. Una vez que cada uno de los espacios está construido, serán unidos, a posteriori directamente en el terreno en el que será emplazado definitivamente.
Debemos además, aclarar que estas viviendas, suelen ser más grandes que las prefabricadas. Esto tiene que ver justamente con la forma en que se deben emplazar. Al estar realizadas por módulos, se permite la movilidad de cada ambiente por separado, cosa que no puede ocurrir en las viviendas prefabricadas debido a ser una estructura completa e indivisible. De esta forma el propietario tendrá la posibilidad de agregar la cantidad de módulos que se desee o necesite.
Otro dato a destacar, tiene que ver con que su precio suele ser superior a las viviendas prefabricadas cuyo tipo de construcción es modular.
¿Qué particularidades tienen las construcciones de autopromoción?
Este tipo de viviendas, son las que podemos construir a nuestro gusto. De esta forma podrás tener una vivienda personalizada pudiendo elegir cada uno de los materiales y tamaños de aberturas, además de los tipos de construcción que utilizarás y su ubicación. Será posible elegir el lugar en el que se emplazará la vivienda, los profesionales, la distribución y cada uno de los aspectos de los que dispondrá tu hogar.
Debes saber además, que es posible considerar una vivienda prefabricada o modular como de autopromoción, pero no necesariamente en todos los casos será así.
¿Qué diferencias existen al solicitar una hipoteca para cada tipo de construcción?
Por un lado, debes saber que si realizas la compra de una casa prefabricada que se encuentra emplazada en el terreno de una promotora, no existirá diferencia alguna a la hora de solicitar una hipoteca, en comparación con cualquier vivienda que se construya en una finca.
Para solicitar este tipo de préstamos con el fin de construir una vivienda de autopromoción, ya sea una prefabricada o no, será un poco más complicado. Esto tiene que ver con que los bancos te solicitaran:
Que el lote donde planees emplazar la vivienda sea del tipo urbanizable, además de estar completamente pagado o por lo menos en su mayor parte.
Será necesario también que cuentes con el presupuesto de obra realizado por un arquitecto y la licencia municipal para la construcción efectuada por el Ayuntamiento donde se realizará la obra.
En referencia a las condiciones con las que podrás solicitar la hipoteca, son muy parecidas a las tradicionales:
El banco generalmente podrá concederte el 80 por ciento del precio total de la obra si es la primera residencia.
El plazo máximo de amortización será aproximadamente de 30 años y podrás optar entre las modalidades fijo, variable o mixto.
Otro punto importante, tiene que ver con que no todos los bancos aceptan la realización de hipotecas para viviendas de autopromoción, por lo que será muy útil que puedas averiguar este punto con la entidad en la que planeas solicitar el préstamo, con el fin de conocer tus opciones.
Cómo suelen establecerse los desembolsos de los créditos hipotecarios para la construcción
En caso de que optes por una vivienda que no sea de autopromoción, los bancos suelen establecer tres fases correspondientes a los diferentes momentos de la obra.
En primer término, los bancos suelen entregar el 50 por ciento del monto solicitado para poder iniciar la obra, aunque debes tener en cuenta que para ello, debe haber sido aprobada y presupuestada.
Luego de ello, se continuará con la fase de cimentación. Esto significa que en la medida en que la obra vaya cumplimentando las etapas, el banco ira entregando más capital. Para ello, será necesario que el arquitecto vaya entregando al banco las certificaciones correspondientes al avance de obra.
Por último, cuando el arquitecto entregue el certificado de final de obra, y quede registro de que ya la casa es posible de ser habitada, el banco entregará el capital final, que puede ser un 10 o 20 por ciento, dependiendo de cada caso.
Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:
Aquí te contaremos algunos de los puntos que debes saber antes de solicitar una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Sin lugar a dudas, tomar la decisión de contratar un préstamo hipotecario, implica hacer frente a un gran riesgo. Ya que, en algunos casos, principalmente la mayoría, la decisión te impulsará hacia adelante, sin embargo, si tomas una mala decisión irás hacia atrás. Es por este motivo que resulta fundamental analizarlo muy bien antes de dar el paso. Para lograrlo, aquí te contaremos algunos puntos fundamentales que debes saber antes de solicitar una hipoteca. De este modo podrás tomar la decisión más acertada para tu préstamo hipotecario.
¿Qué sucede con las hipotecas en el mercado inmobiliario?
Sin lugar a dudas, todos recordamos que hace dos años debimos confinarnos por la amenaza del covid-19. Entonces, nuestros gastos se redujeron a lo esencial: alquiler, comida, servicios básicos y algo de entretenimiento. La pandemia permitió que muchos ahorráramos más de lo habitual.
Esta acumulación de ahorro generó que muchas familias tuvieran el dinero necesario para contratar una hipoteca. Además, en ese entonces, los intereses de los préstamos sumamente bajos (el euríbor —índice que establece el precio de la mayoría de las hipotecas— se movía en cifras negativas). Esto desató una suerte de euforia por comprar viviendas y comenzó lo que muchos especialistas llaman ‘el boom inmobiliario’. En 2022, se ha llegado a superar récords históricos tanto en precio como en cantidad de compraventas y alcanzamos, en general, cifras no vistas desde 2008.
Inflación y crisis
Sin embargo, mientras entrábamos en la ‘nueva normalidad’, Rusia invadió Ucrania y, además de las graves consecuencias humanitarias, se generó una crisis energética a nivel mundial. El aumento de la energía además de la alta demanda de productos y servicios que vivimos tras el fin del confinamiento terminó por disparar el coste de vida, la inflación llegó a superar el 10% en agosto de este año y comenzó a reducir el salario real de las familias y, por ende, su capacidad de ahorro.
Tipos de interés y aumento de las hipotecas
Los bancos centrales cuentan con una herramienta para contener la inflación, se trata de los tipos de interés, que definen el precio del dinero. Al aumentar los tipos, también suben los intereses de los préstamos corrientes, tanto los personales como los hipotecarios. Con créditos más costosos, las personas analizan más si es conveniente contratarlos. De hecho, muchos optan por no hacerlo.
De este modo, los bancos centrales logran reducir la demanda global de productos y servicios y enfriar la economía, así, evitan que los precios continúen subiendo de manera desorbitada. El Banco Central Europeo subió tres veces los tipos de interés este año y lo hará de nuevamente este mes.
Influencia en el mercado inmobiliario
Te lo creas o no, todo esto determina la evolución de los precios de la vivienda y la cantidad de compraventas, principalmente, porque deriva en un encarecimiento de los costes de las hipotecas.
Puntos a tener en cuenta al solicitar una hipoteca
Hay ciertos puntos que debemos analizar antes de tomar la decisión de solicitar una hipoteca
Situación personal
En primer lugar, debemos conocer los requisitos mínimos que te va a solicitar cualquier entidad bancaria para concederte el préstamo. Generalmente, se trata de estos tres puntos:
El nivel de ingresos: lo más aconsejable es que la cuota mensual que vayas a asumir por la hipoteca no sea mayor al 35% de tu sueldo mensual neto. La entidad bancaria llevará a cabo este cálculo para aprobar tu solicitud, si bien el porcentaje puede variar en función de la entidad y tu situación económica. En caso de que tu nómina no sea suficiente, tienes la opción de solicitar la hipoteca con otro titular, por ejemplo, tu pareja.
Solvencia económica: contar con un sueldo alto no es garantía de que te concedan el préstamo. Además, deberás demostrar tu capacidad de ahorro a propósito de ese sueldo y tu estabilidad laboral. Para los trabajadores autónomos es más complicado, sin embargo, no imposible si avalan con documentación la buena salud de su negocio y/o cuentas. Que no tengas deudas o muchos préstamos vigentes es otro requisito.
Capacidad de ahorro: por lo general, los bancos financian el 80% de la compra de la primera vivienda (y entre el 60-70% para una segunda residencia). Esto quiere decir que tendrás que tener ahorrado como mínimo el 20% restante y cerca de un 10% más para hacer frente a los gastos vinculados a la compraventa del inmueble, entre ellos: los impuestos, la notaría, el registro y la gestoría.
¿Qué financiación ofrece el banco?
Hipotecas del 80%
Lo más habitual es que los bancos financien el 80% de la compra de la vivienda. Por ende, será necesario tener ahorros para aportar la entrada del 20% que resta, más otros gastos asociados.
Un ejemplo para comprenderlo mejor, para una vivienda de 200 000 euros, la entidad bancaria te prestará como máximo 160 000 euros (el 80%). El otro 20%, en este caso 40 000 euros, deberás aportarlo de tus ahorros. Si los gastos de compraventa se elevan al 10% (20 000 euros), en total, será necesario contar con 60 000 euros para acceder a la hipoteca del 80%.
Es fundamental atentamente la letra pequeña de las hipotecas: varios bancos aplican ese 80% de financiación al menor valor entre el precio de compraventa de la vivienda (precio acordado entre el vendedor y el comprador) y el de tasación (estimación del precio de la vivienda según una tasadora oficial registrada con el Banco de España). En otras palabras, si el valor de tasación es menor, el 80% se calculará sobre esa cantidad y no sobre el precio real del inmueble. En otras palabras, el préstamo no cubrirá en la práctica el 80% del precio de la vivienda y será necesario aportar más ahorros.
Hasta del 95%
No es lo más común, sin embargo, existen entidades que sí conceden financiación por encima del 80% a perfiles específicos sin ahorros suficientes, entre ellos se encuentran los funcionarios (no interinos), jóvenes de hasta 35 años o personas que puedan brindar un aval como garantía del préstamo (puede ser otro inmueble). Si presentas un buen perfil (solvencia, ingresos altos y estabilidad laboral), puedes intentar negociar un préstamo de estas características con la entidad bancaria, a pesar de que no te lo ofrezca abiertamente. Recuerda que el tipo de interés de estas hipotecas generalmente es más alto.
Del 100%
Son las menos comunes, pero las puedes encontrar. Por lo general, los requisitos que pide el banco son los mismos que en el caso anterior, no obstante, deberás demostrar un mejor perfil financiero. El interés también es más elevado en este tipo de hipotecas. Suelen concederse más fácilmente si se compra una casa o piso que los bancos tienen en propiedad.
¿Qué debes saber antes de solicitar una hipoteca?
Sin dudas, firmar una hipoteca, es una decisión financiera muy importante. Es necesario tener en cuenta que, una pareja en conflicto puede separarse, un matrimonio puede terminar en un divorcio, sin embargo, un préstamo hipotecario es para toda la vida. Si no media una venta de la vivienda o la satisfacción de la deuda con el banco, sea en los plazos convenidos o se abone de contado, la hipoteca sí que es de por vida. Es por esto que resulta tan importante analizar detalladamente cada paso antes de solicitar una hipoteca.
Por estos motivos, lo más aconsejable es pensar muy bien antes de firmar un préstamo hipotecario con el banco. Optar por una solicitar una hipoteca es una de las decisiones financieras más relevantes de la vida. Por eso tendrás que analizarlo previamente, sin apuros, con responsabilidad y haciendo uso del sentido común. De no hacerlo, puedes encontrarte envuelto en una situación muy incómoda, en la que la llegada del inicio de mes se transforme en un momento muy temido.
Para no dar puntada sin hilo y evitar encontrarte atrapado en un préstamo que no deseas y te ate a destinar muchos de tus ingresos al pago de la hipoteca, aquí van algunos puntos claves que pueden resultar de interés antes de solicitar una hipoteca.
La situación legal de la vivienda
Es necesario analizar cuál es la situación legal de la vivienda. Para conseguirlo, en primer lugar debemos solicitar una nota registral y el correspondiente documento catastral.
Comparar las diferentes ofertas
Otro punto fundamental antes de optar por una hipoteca es comparar las ofertas de las entidades financieras teniendo en cuenta todos los datos.
El diferencial
El diferencial es muy importante, si bien no se trata del único punto que debes tener en cuenta. Sin lugar a dudas, es necesario comparar las diferentes ofertas, pero el conjunto de las mismas. Esto significa que, no sólo debemos tener en cuenta el diferencial, sino cada uno de los núcleos y las aristas de todos los préstamos hipotecarios. El motivo es muy simple, se trata de que algunos diferenciales muy bajos, pueden parecer atractivos, pero ocultan una vinculación muy grande. Por ejemplo la retahíla habitual, es decir, planes de pensiones, diversos seguros como de vida, desempleo, hogar, entre otros, tarjetas de crédito o domiciliar la nómina y los recibos, entre más exigencias.
Productos asociados
Los productos asociados al préstamo hipotecario que hemos mencionado más arriba. Lo ideal es hacer balance, pensar si un préstamo vale la pena considerando también sus extras. En el caso de los seguros es posible utilizar herramientas como comparadores para cuál sería el valor de un seguro de hogar o de vida similar que no sea de la entidad bancaria.
Las comisiones
Con respecto a las comisiones debemos aclarar que se encuentran relacionadas con el diferencial, ya que éste puede resultar bastante competitivo. Sin embargo, también puede implicar tasas aparejadas que oscurezcan el producto. Ten en cuenta que las comisiones más comunes en una hipoteca son:
De apertura: incluye gastos de tramitación
De cancelación: total o parcial
Por amortización anticipada
Por novación: por lo general se encuentra entre el 0 y el 1% del montante pendiente de amortización y es aplicada cuando el hipotecado desea modificar el tipo de interés o el plazo de devolución.
Por subrogación: al cambiar de entidad bancaria, se conoce como subrogación, la tasa no podrá ser superior al 0,5% en el primer quinquenio de vida de la hipoteca, ni el 0,25% una vez superado ese tiempo.
El tipo de interés
El tipo de interés de un préstamo hipotecariopuede ser fijo o variable. Cuando se trata del interés fijo, lo que te cobra la entidad bancaria no se modificará y según el sistema de amortización la cuota será invariable. Se trata de la principal ventaja que nos ofrece este tipo de préstamos que, por el contrario, es habitual que incluyan tipos de interés más elevados y plazos de amortización generalmente más cortos. Por otro lado, en las hipotecas a tipo variable el interés de manera periódica, es decir cada tres, seis o doce meses, se modificará en función de un índice, puede ser euríbor, míbor, IRPH entidades, entre otros. Con este tipo de interés las cuotas varían y los plazos acostumbran a extenderse en el tiempo.
¿Cuál es el mejor índice?
Por lo general, los préstamos hipotecarios ligados al euríbor con diferencial medio son mejores. De hecho, la mayoría de las hipotecas del país se basan en él. Al realizar cálculos para contratar tu préstamo hipotecario no debes dejarte engañar por su mínimo histórico. Lo ideal es poner atención a la media a histórica o a 10 años, ya que indica que es probable que suba.
Gastos de escrituras e impuestos
Se trata de los gastos de gestoría, notaría e impuestos. Esto puede llegar aproximadamente a 10 o un 15% del valor de la casa.
Notario
El notario, puedes elegirlo tú, la entidad bancaria no puede imponerte el suyo. Por lo general, en los municipios de más de 5000 habitantes se cuenta con uno de estos profesionales, de modo que hay donde elegir. No todos los notarios son iguales ni presentan el mismo interés en dejar en claro cada cláusula, a pesar de que la nueva ley hipotecaria ha afianzado sus obligaciones en este punto.
La escritura puede ser consultada desde tres días previos a la firma del préstamo hipotecario. Además, las preguntas que aparezcas pueden ser planteadas desde entonces hasta el momento de la lectura del contrato. Se trata de un proceso durante el cual es posible consultar las cuestiones que te resulten oportunas.
Gastos de constitución del préstamo hipotecario
La sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, afirma de manera clara que la entidad bancaria no puede obligar al cliente a que se haga cargo en exclusiva de los gastos de constitución de hipoteca. No obstante, la realidad es que aún continúa funcionando de ese modo. Con respecto a esta contradicción, lo más aconsejable es pagarlos al inicio y realizar el reclamo luego. Para conseguirlo es fundamental que hagas constar ante notario que te encuentras en desacuerdo con el pago de los gastos de constitución de la hipoteca.
Cláusulas suelo
Un préstamo hipotecario que de entrada puede resultar barato, puede pasar a tener un coste elevado si cuenta con este tipo de estipulaciones. Es por este motivo que, lo ideal es comprobar previamente si se trata de un caso con cláusula suelo. En caso de no hacerlo previo a la firma del contrato, el notario puede informarte de su existencia durante la lectura del mismo.
La cuota mensual
Cada mes deberás abonar una cuota, esto es sin lugar a dudas, un punto clave. Sin embargo, debes tener cuidado ya que, si en el momento de la firma puedas hacer frente a esta cuota esto no implica que también puedas afrontarla en el futuro. Para evitar esta incertidumbre, lo más aconsejable es realizar un cálculo prudente de la cuota mensual que puedes permitirte, teniendo en cuenta que, con el paso de los años, es posible que surjan ciertos imprevistos.
Ten en cuenta que el plazo de amortización puede ser actualmente de entre diez y cuarenta años. Su incidencia es clara, mientras más años de préstamo, más baja resultará la cuota, sin embargo, será mayor el pago final a la entidad bancaria.
Ten en cuenta que el sistema de amortización francés es el más elegido y funciona con una cuota constante, si bien, también podemos encontrar modelos de cuota creciente o blindada.
¿Cuáles son los riesgos de imputar pagos?
Es habitual que los bancos suelan solicitar al cliente su autorización para compensar los números rojos de la cuenta por medio de la cual abona el préstamo hipotecario con el saldo positivo de otra cuenta que tengas en la misma entidad bancaria. Si brindas ese permiso, será el banco quien decida qué deuda satisfacer con el capital que cuentes en cada momento y probablemente no cuente con la misma escala de prioridades que tú. Por ejemplo, puede dedicar una suma que tú tenías reservada para comprar alimentos al abono de la cuota mensual del préstamo.
De ser posible, lo más aconsejable es evitar a los avalistas. Esto se debe a que puedes ponerlos en una situación complicada en caso que no abonases las cuotas o bien, si se te llegara a suceder algo: es decir, fallecimiento, enfermedad grave, quedar incapacitado, entre otros.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión estos puntos que debes tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Solicitar una hipoteca es una decisión que implica un proceso previo de análisis. Sin lugar a dudas, no es una decisión que se deba tomar a la ligera. Sin embargo, muchas personas recurren a ciertas entidades bancarias por costumbre, por renombre, o por flojera, pues no se han encargado de hacer un correcto estudio de las ofertas o no han sido bien asesoradas. Es por esto que terminan firman hipotecas que no les convienen y no se ajustan a sus necesidades, sin embargo, no pueden dejar de pagar sus cuotas. Aquí te contaremos cómo mejorar las condiciones de una hipoteca.
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Mejorar las condiciones de una hipoteca
Es de público conocimiento que las condiciones por las que se accede a los préstamos hipotecarios pueden variar abismalmente de un mes a otro. De todas formas, también es pertinente mencionar que el resultado de los acuerdos entre bancos y clientes se encuentra fuertemente influenciado por la manera en la que negociemos con este. Aquí van algunos consejos a tener en cuenta si quieres acceder a una buena hipoteca.
Conocer el mercado hipotecario
En primer lugar, es necesario saber qué es una hipoteca, en resumidas cuentas, se trata de un préstamo que una entidad bancaria nos brinda para que seamos capaces de financiar una vivienda. Sin embargo, no puedes entrar al mercado hipotecario teniendo una noción tan básica sobre el mismo, pues así no serás capaz de mejorar las condiciones de tu hipoteca.
¿Qué es una hipoteca fija? ¿El TIN?¿El TAE? ¿Qué es una hipoteca variable? ¿Qué es una vinculación? ¿El Euribor? ¿Qué es una hipoteca mixta? Son todas preguntas que debes ser capaz de responder antes de embarcarte en el proceso de solicitud de una hipoteca. Esto se debe a que son términos muy utilizados en este mercado. De este modo, estarás mejor informado y serás capaz de tomar las mejores decisiones.
No tengas miedo de preguntar
A pesar de haber investigado mucho, es probable que no entiendas ciertas cosas. Lo más inteligente de tu parte sería preguntarlo, no te quedes callado, ya que podrías ahorrar algunos euros. Nunca firmes un contrato, sea una hipoteca o de otra índole, sin comprender el contenido en su 100%.
Para mejorar las condiciones de una hipoteca debes saber negociar
Si bien es cierto que los productos de los bancos son ofertas preestablecidas, eso no indica que las negociaciones no pueden tener lugar. No es necesario contar con un posgrado en negociación, solo debes tener la perspicacia del sentido común, tampoco puedes solicitar algo descabellado. Si negocias, de manera realista, modificando algunos términos con los que no te encuentras totalmente de acuerdo o simplemente piensas que pueden ser mejor, solo dilo. Se puede llegar a mejorar.
La hipoteca debe adecuarse a tus necesidades
Cuando hablamos de mejorar las condiciones de una hipoteca no siempre nos referimos a una negociación con la entidad bancaria, también hay cosas mucho más simples que pueden hacerse.
Si de entrada eliges una hipoteca que se ajusta a tus necesidades como comprador de la misma, es mucho más probable que salgas beneficiado en el intercambio. Para ello será fundamental que realices una buena búsqueda en el mercado hipotecario, muy rápido te toparás con una amplia gama de ofertas. Lo ideal es que por al menos se busquen tres opciones de hipotecas para tener un panorama general de las posibilidades y así, elegir con mayor seguridad.
Ten en cuenta que que las hipotecas varían mucho entre las distintas entidades e incluso dentro de ellas. No solo por los intereses, también por las vinculaciones, el periodo de devolución y mucho más. Al igual que buscas la vivienda ideal, debes hacerlo con la hipoteca.
Entonces, ¿Es posible mejorar las condiciones de mi hipoteca?
En esta vida nada es seguro, sin embargo, creemos fervientemente que si implementas estos consejos, serás muy propenso a mejorar las condiciones de tu hipoteca. Lo más importante de estar al tanto de estas recomendaciones es que sabes que la posibilidad existe y, al estar informado, menos oportunidades de encontrar una mala financiación tendrás.
¿Qué sucede si ya tienes una hipoteca y buscas mejorarla?
Si no estas conforme con tu hipoteca actual, también hay opciones que te permiten mejorarlas. Aquí te contaremos de qué se trata.
Subrogación hipotecaria
La subrogación hipotecaria es una forma de mejorar la hipoteca, podemos diferenciar dos tipos:
Por cambio de acreedor: se trata de acudir a otra entidad bancaria para obtener una hipoteca con mejores condiciones. Si nos trasladan una oferta que nos interesa se le comunicará a nuestro banco que vamos a subrogar la hipoteca y que requerimos la certificación del importe de la cancelación subrogatoria. A partir de ese momento, nuestra entidad cuenta con 15 días para igualar estas condiciones o mejorarlas y, de esta forma, mantener nuestra hipoteca. En caso de que nuestro banco no desee modificar las condiciones, firmaremos ante notario la subrogación. La nueva entidad bancaria pagará el crédito hipotecario que tenemos con el banco anterior y pasará a ser nuestro nuevo acreedor.
Por cambio de deudor: en este caso, le daremos la titularidad de nuestra hipoteca a otra persona.
Cancelación
Se trata de llevar a cabo una amortización anticipada de la hipoteca en el banco en el que la tenemos actualmente. En otras palabras, terminar de abonar la hipoteca de golpe y, a continuación, abrir una nueva en otra entidad con el objetivo de mejorar las condiciones de la hipoteca. Para realizar esta operación será necesario acudir a otra entidad y que esta nos brinde el dinero que necesitamos para terminar de pagar la hipoteca con nuestro banco actual.
El banco en el que tenemos el préstamo hipotecario nos cobrará una comisión por amortización anticipada. Del mismo modo, tendremos que notificar en el Registro de la Propiedad que la hipoteca ya ha fue pagada. Una vez finalizados los trámites con el banco anterior, debemos abrir otra hipoteca de cero con la nueva entidad. Eso implica llevar a cabo, nuevamente, una tasación y pagar una comisión de apertura.
Novación
Se trata de mejorar la hipoteca en el propio banco. Es posible hacerlo en primera instancia o, tras notificarle a nuestro banco que tenemos pensado cambiarnos a un banco con mejores condiciones. En este caso, nuestra entidad puede ofrecernos las mismas características o mejorarlas, lo que nos llevará a realizar una novación.
Con esta operación es posible modificar lo siguiente:
Plazo de amortización: reducir o ampliar el plazo de devolución de la hipoteca.
Tipo de interés y todo lo que a él refiere: pasar la hipoteca de fijo a variable, eliminar los tipos mínimos, entre otros.
Importe del préstamo: ampliar la hipoteca.
Cambiar la divisa en la que está formalizada la hipoteca.
Cambiar las garantías reales o personales: se trata de sustituir o liberar avalistas de la hipoteca.
Cambiar el sistema de amortización: la mayor parte de las hipotecas formalizadas en España siguen el sistema francés.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre mejorar las condiciones de tu hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Además, no olvides echarle un vistazo al siguiente artículo, pues creemos que puede ser de tu interés:
En el siguiente artículo te contaremos todo lo que necesitas saber sobre la opción de hipoteca más reforma. Continúa leyendo el artículo para enterarte si es buena idea.
En este artículo encontrarás:
Encontrar la vivienda que nos interesa no siempre es tan simple como creemos, y menos hoy en día, Esto se debe a que, a causa de la pandemia, nació en la mayoría de nosotros el deseo de vivir en casas a las que no les falte de nada.
No obstante, se cree que, de media, tardamos aproximadamente unos seis meses en encontrar una casa que logre cumplir con nuestras preferencias y necesidades. Es por este motivo que, son muchos quienes optan por comprar una vivienda y luego reformarla a su gusto.
¿Es posible incluir la reforma dentro de la hipoteca?
Se trata de una duda muy habitual, ya que una gran parte de las viviendas que se compran en el país, requieren de una reforma.
La respuesta a esta pregunta es sí. Es posible conseguir una hipoteca para comprar y reformar una vivienda al mismo tiempo, sin tener que recurrir a un préstamo adicional. Debido a que los intereses de los créditos al consumo son mucho más elevados que los de los préstamos hipotecarios, una gran cantidad de personas optan por contratar una hipoteca cuyo coste sea más elevado, para poder incluir la reforma en ella. Sin lugar a dudas, además de resultar más económico, también es más práctico, ya que no solo deberás pagar una sola cuota, sino que también te permite elegir el tipo de reforma más conveniente dependiendo del caso.
¿Cuáles son las opciones para financiar la reforma de un inmueble?
Intereses
Con respecto a los intereses, si se trata de una nueva hipoteca o ampliar el capital de tu hipoteca serán menores, que los que se aplicarán en un préstamo personal.
Plazos
Los plazos, tanto de una nueva hipoteca como de una ampliación, son de un mínimo de 10 años, cuando se trata de un préstamo personal, son como máximo de 5 a 8 años.
Capital
Por su parte, el capital ronda el 65% del valor de tasación. Es posible que exista un importe mínimo. Cuando se trata de una ampliación de la hipoteca el capital variará dependiendo de la cantidad pendiente por amortizar de tu préstamo hipotecario y el valor de tasación del inmueble. Por otro lado, si se trata de un préstamo personal, por lo general, es hasta los 60 000.
Gastos
Dentro de los gastos de una nueva hipoteca para reformas del hogar se encuentra el de tasación, comisión de apertura, en caso de haberla. Si es una ampliación de hipoteca tendrás gastos de tasación, comisión de novación, si la hay. Cuando se trata de un préstamo deberás ocuparte de una comisión de apertura, si la hubiera.
Los beneficios de contratar una hipoteca más reforma
La opción de contratar una hipoteca más reforma para viviendas que lo necesitan presenta una gran cantidad de ventajas:
Una sola cuota
Será necesario pagar una única cuota cada mes, ya que el importe de la reforma se encontrará incluido dentro de la misma hipoteca.
Coste de financiamiento más bajo
El coste de financiar la reforma será más bajo. Esto se debe a que el interés de la hipoteca por lo general es inferior si lo comparamos al de un préstamo personal.
Mejores condiciones
Es posible obtener mejores condiciones, o bien, una financiación más alta, si la reforma es para potencia la eficiencia energética de la vivienda.
¿Cuáles son los requisitos para contratar una hipoteca más reforma?
Como sucede con cualquier otro tipo de préstamo hipotecario, al momento de solicitar una hipoteca más reforma será necesario que cumplas con una serie de requisitos tanto de solvencia como de estabilidad económica para conseguir que el banco dé el visto bueno y conceda la hipoteca.
No obstante, más allá de los requisitos habituales de contratación, al solicitar una hipoteca para comprar y reformar una vivienda las entidades bancarias, por lo general, establecen una serie de condiciones para aprobar este tipo de financiación. Éstas pueden variar dependiendo del perfil de cada cliente:
Importe de la reforma
El importe que se destine a la reforma, por lo general, se limita al 30% del importe total del préstamo hipotecario.
Financiación de un 80% máximo
La entidad bancaria nos prestará hasta un 80% como máximo del valor de tasación o compraventa de la vivienda.
Tasaciones adicionales
Más allá de la tasación que debe realizarse habitualmente para la compra de una vivienda, también se suelen llevar a cabo tasaciones adicionales para verificar el avance de la obra.
La importancia de la reforma de viviendas
El Gobierno se encarga de incentivar las reformas de viviendas y edificios para, de este modo, potenciar su eficiencia energética.
La gran importancia de reformar las viviendas ha logrado escalar hasta el Pleno del Congreso, cuando el pasado 21 de octubre de 2021 convalidó el decreto ley del Gobierno, con el fin de incentivar la reforma de viviendas y edificios para asegurar su eficiencia energética.
Es necesario tener en cuenta que en la actualidad, un 50% del parque residencial cuenta con más de 50 años de antigüedad. Esto quiere decir que, más de un 80% de las viviendas que hay en España cuentan con una baja calificación en consumo energético. Incluso, una cantidad menor al 1% de las viviendas en el país son consideradas eficientes energéticamente, en otras palabras, son muy pocas las viviendas que obtienen una calificación energética A o B.
A esto tenemos que sumar el hecho de que, la gran mayoría de las viviendas que se compran en España son de segunda mano. Muchas de ellas deben ser reformadas y rehabilitadas, es aquí donde entran en juego las hipotecas para viviendas que necesitan una reforma.
Con el fin de mejorar un poco esta situación, el Gobierno de España ha introducido diferentes tipos de bonificaciones fiscales. Todas estas bonificaciones se encuentran ligadas a la rehabilitación y reforma energética de viviendas y edificios. Entre ellas, logran resaltar los grandes descuentos, que llegan hasta el 60%, en el IRPF en una gran variedad de reformas diferentes.
Cuál es la mejor opción para reformar tu hogar: ¿Un préstamo personal o una hipoteca?
Esto dependerá de la cantidad de dinero que requieras para reformar tu vivienda. Con una nueva hipoteca o una ampliación de capital abonarás menos intereses, sin embargo, los gastos de constitución y el tiempo para formalizar puedan resultar un poco más altos a causa del precio de la tasación y a que el proceso resulta algo más complejo.
Es por este motivo que, lo más aconsejable si la cantidad de dinero que requieres no es muy alta, es optar por un préstamo personal para realizar la reforma. Ten en cuenta que las hipotecas cuentan con un importe y un plazo mínimos que probablemente no te interesen.
En todo caso, no hay respuesta correcta a esta duda. Lo fundamental es valorar la situación personal y analizar las ofertas que ofrece el mercado para tomar la mejor decisión.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la hipoteca más reforma de vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo firmar una hipoteca sin aportar entrada. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Si te interesa comprar una vivienda, por lo general, las entidades bancarias te pedirán que aportes una entrada de un 20%. Claro que, contar con una hipoteca sin entrada es mucho más sencillo. Sin embargo, existen algunos bancos que las conceden en casos muy puntuales. Aquí te contaremos cómo puedes hacer para conseguir una nueva hipoteca que financie el 100% de la compra.
Hipoteca sin entrada: ¿De qué se trata?
Por lo general, si tienes interés en contratar un préstamo hipotecario para comprar una vivienda, la entidad bancaria se ofrecerá a financiar hasta un 80%. Si no te queda del todo claro qué es una entrada, se trata de ese 20% restante que deberás aportar por tus propios medios. El dinero al que se eleva la entrada variará dependiendo del valor del inmueble que desees comprar.
El hecho de tener que pagar una entrada desde el inicio no es caprichoso, responde a dos razones. En primer lugar se debe a que demuestra tu capacidad de solvencia, mientras que el otro motivo tiene que ver con que la entidad bancaria no asuma todo el riesgo de la operación. En otras palabras, se trata de una manera de protegerse frente a un posible caso de impago.
Una vez aclarado este punto, una hipoteca sin entrada es un préstamo hipotecario que cubre el 100% de la compra de una vivienda. Esto quiere decir que, la entidad bancaria no te pedirá como requisito que cuentes con ahorros para pagar el 20% restante. No obstante, la realidad es que sí deberás contar con el dinero suficiente para pagar los gastos de compraventa. Esto abarca los impuestos, la notaría, el registro de propiedad y la gestoría.
Requisitos para una hipoteca sin entrada
La entidad bancaria exigirá para la concesión de una hipoteca sin entrada que el usuario cumpla con ciertas condiciones que le aseguren que podrá hacer frente a las cuotas.
Contrato fijo: contar con un contrato fijo y estable que tenga antigüedad.
Aval: lo ideal es contar con un aval o una doble garantía.
Declaraciones de la renta: disponer de dos declaraciones de la renta como mínimo.
Identificación: tener en vigor el DNI, NIE o pasaporte.
Productos: deberás contratar algún producto con el banco. Por lo general se suele tratar de seguros de vida, hogar o alguna tarjeta.
Libre de deudas: asegúrate de no contraer deudas financieras con otros bancos o comercios.
Ahorros: cuenta con unos ahorros que, como mínimo, lleguen al 10% para los gastos del préstamo hipotecario.
¿Es mejor optar por una hipoteca sin entrada o pagar la entrada del 20%?
Los préstamos hipotecarios se encuentran vinculados a un mayor riesgo, no únicamente para el banco, sino también para ti, ya que estarás contrayendo una deuda más grande. Lo más aconsejable es que, de ser posible, optes por financiar como máximo el 80%. De este modo, no te verás envuelto en una situación financiera complicada si luego no llegas con el pago de las cuotas.
Comprar una vivienda sin dinero para la entrada
No es demasiado común, sin embargo, existe la posibilidad de que logres conseguir que te concedan una hipoteca sin entrada o, al menos, obtener una financiación del 90%. Esto puede suceder en determinadas ocasiones:
Contratar los servicios de un bróker o intermediario financiero
Se trata de profesionales con un gran conocimiento en el sector inmobiliario desde dentro. Además, saben a qué bancos deben acudir para negociar el mejor préstamo hipotecario. Por supuesto que a cambio, te pedirán unos honorarios, entre el 1% y el 5% del importe de la hipoteca. Ten en cuenta que sólo deberás abonar si has firmado alguna de las ofertas que él te proponga, en ningún caso debes hacerlo antes.
Pedir la hipoteca para comprar un piso de banco
Existen entidades bancarias que te brindan financiación de hasta el 100% si compras una de sus viviendas. Esto se debe fundamentalmente a que al banco le resulta conveniente deshacerse de ellas. Lo más aconsejable es que te asegures de que la vivienda que vayas a comprar se encuentra en buenas condiciones.
Demostrar que eres solvente
Hay varios bancos que no ofrecen hipotecas al 100% de manera abierta. Sin embargo, sí es posible negociar esta posibilidad si demuestras que eres muy solvente. Esto quiere decir que, si cuentas con ingresos elevados, un empleo estable, si eres funcionario o una persona joven, es decir, menor de 35 años con un buen trabajo, pero sin ahorros, podrás acceder a una hipoteca sin entrada.
Obtener una tasación mayor al valor de compraventa
Algunos bancos financian el 80% del valor de tasación. Si el coste de la vivienda no es mayor a ese límite, el dinero del préstamo puede representar el total del que necesitas para realizar la compra.
Brindar garantías extra
Otra manera de conseguir una hipoteca sin entrada o bien, con una financiación más elevada es si cuentas con propiedades o avales. Deberás incluirlos como garantía extra del préstamo hipotecario. Puedes solicitar que en el contrato se añada una cláusula para que el aval sea cancelado de manera automática el día en el que el capital pendiente de pago sea menos del 80% del valor de tasación.
¿Cuáles son los bancos que ofrecen hipotecas sin entrada?
Es necesario dejar en claro que, el hecho de cumplir alguna de estas condiciones no asegura que te concedan una hipoteca sin entrada. Lo más aconsejable es tratar de negociar con la mayor cantidad de bancos que sea posible. Esto se debe a que, a pesar de que no lo anuncien de manera oficial, existen muchos bancos que están dispuestos a, mínimamente, mejorar las condiciones estándar de sus ofertas.
Las tres mejores hipotecas más baratas de noviembre de 2022 para comprar pisos de bancos son las de Bankinter, Deutsche Bank y Banco Santander. Las hipotecas para la compra de pisos de bancos son prácticamente las únicas que te brindan la posibilidad de financiar hasta el 100% de un inmueble si no tienes un perfil demasiado bueno. En cualquier otro banco te solicitarán que demuestres tu solvencia financiera.
Riesgos de las hipotecas sin entrada
El beneficio más importante de contratar una hipoteca sin entrada es que no deberás abonar el 20% del valor de la vivienda. Por otro lado, tampoco necesitarás tantos ahorros para adquirir un inmueble.
Sin embargo, debes tener en cuenta que esto significa acceder a una financiación sin contar con ahorros. Es decir que, en caso de tener un imprevisto, puedes encontrarte en problemas para abonar las cuotas hipotecarias. Se trata de un punto que deberás analizar y valorar previo a tomar la decisión de contratar uno de estos productos.
¿Cuáles son los puntos en contra y a favor de una hipoteca sin entrada?
Una hipoteca sin entrada implica una serie de ventajas, sin embargo, también pueden implicar desventajas.
A favor
En contra
Es más sencillo adquirir una vivienda
Intereses más altos
Sin ahorros
Mayor riesgo de impago
Sin gasto inicial
Plazos de devolución más largos
Puedes invertir tus ahorros en otra cosa
Deberás pagar lo pactado a pesar de que el inmueble pierda valor
¿Es buena idea pedir una hipoteca sin entrada?
Esto dependerá de la solvencia de la que dispongas. Al acceder a una hipoteca sin entrada no es necesario tener unos ahorros previos que te permitan comprar la vivienda sin embargo, las condiciones que te va a exigir el banco serán mayores, principalmente en cuanto a solvencia financiera.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las hipotecas sin entrada. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Antes de contratar una hipoteca las dudas más frecuentes tienen que ver con las cláusulas abusivas, la obligatoriedad de las vinculaciones y la amortización de los pagos.
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Contratar una hipoteca es un compromiso de muchos años que conlleva una responsabilidad de envergadura. Tanto el banco como los clientes aceptan un acuerdo a través del cual, ambos deben dar algo a cambio. En el caso del prestamista, será quien le posibilitará el dinero en efectivo para poder adquirir la vivienda. En el caso del prestatario, luego de efectuada la operación tendrá un plazo de 15, 20 ó hasta 30 años para devolverlo. Por supuesto que por este servicio se cobrará un interés, el cual estará determinado por la entidad financiera, que analiza al cliente y le ofrece según su perfil las condiciones que considera convenientes. Dentro del contrato se establecen vinculaciones, plazos, intereses y comisiones.
Es natural que durante el proceso de contratación existan inquietudes y preguntas sobre lo que se va a firmar. Cuáles son las preguntas más frecuentes previas a las operación de contratación de una hipoteca? Hasta cuándo puede un cliente evacuar todas sus dudas para decidir con seguridad? Si quieres saber las respuestas a estas inquietudes, no dejes de leer este post!
Dudas más frecuentes antes de contratar una hipoteca
La ley de Crédito Inmobiliario, estableció que los futuros hipotecados deben conocer al pie de la letra los puntos del contrato hipotecario. Para ello, se instrumentó que los notarios comenzaran a intervenir en la fase precontractual de los préstamos y antes de la firma se concretan reuniones en las cuales se disipan todas las dudas referidas a la formalización de la hipoteca. En estos encuentros se comprueba que la documentación legalmente exigida haya sido entregada en tiempo y forma y se responden las dudas que se plantean. Además al finalizar la cita se hace constar el asesoramiento prestado.
En este paso previo a la firma los clientes suelen tener en claro muchos de las características principales de los préstamos. Así es que son conocidos los gastos, el tipo de interés, el capital que se recibe para el pago de la vivienda y la duración del préstamo.
Sin embargo hay otros puntos en los que hay dudas para los usuarios próximos a firmar una hipoteca, aquí te contaremos los más comunes:
Cláusula suelo
Esta era una cláusula que determinaba el interés mínimo de una hipoteca variable, y se aplicaba si el índice de referencia más el diferencial no alcanza el valor establecido. Cuando el Euribor comenzó a bajar, estos topes se hicieron efectivos y los clientes abonaban más en sus cuotas de lo que hubieran pagado sin tenerlos. Por muchos años, los bancos la incluyeron en sus contratos, son embargo, luego de varias idas y venidas judiciales el Tribunal Supermo consideró que eran cláusulas abusivas. La ley de hipotecas prohibió expresamente su inclusión en los contratos.
Seguros: ¿Es obligatorio contratarlos?
Desde una perspectiva legal, el seguro de hipoteca o seguro de vida de hipoteca no es obligatorio. En otras palabras, no hay una ley que obligue al solicitante de una hipoteca a contratar un seguro de hipoteca para que este pueda tener acceso al préstamo. De hecho, la ley hipotecaria de 2019 prohíbe la práctica de los productos vinculados a la concesión de préstamos hipotecarios.
No obstante, en la práctica, la mayoría de bancos intentan que la concesión de la hipoteca se realice de manera conjunta a la contratación de un seguro de vida de hipoteca. El motivo es que, en caso de fallecimiento, se aseguran de que el préstamo hipotecario estará cubierto por el seguro y este se encargará de la deuda que fue contraída por el hipotético fallecido.
En resumen, los bancos pueden exigir que, para tener acceso a las mejores condiciones, se contrate un seguro de vida. No obstante, lo que dice la ley es que las entidades bancarias deben permitir que los consumidores acepten pólizas alternativas. Por ende, no será necesario contratar un seguro con tu banco si encuentras opciones más ventajosas.
Ahora, debes tener cuidado, el banco puede venderte el seguro de vida como producto vinculado (obligatorio en ese caso) o como producto bonificador.
Si te vende el seguro como producto vinculado deberás contratar un seguro de vida para que te concedan el préstamo hipotecario, pero con la aseguradora que tú elijas.
Si te vende el seguro como producto bonificador tendrás la posibilidad de decidir si quieres o no contratarlo. En caso de no contratarlo, tu hipoteca tendrá un interés más alto.
¿Tengo que cumplir con vinculaciones para contratar una hipoteca?
Otra de las dudas más frecuentes en la previa de contratar una hipoteca tiene relación con las vinculaciones. ¿Es obligación tener domiciliada la pensión o la nómina? ¿Contar con recibos periódicos de servicios en una cuenta del banco? ¿Hay que adquirir planes de pensiones o productos de inversión con empresas elegidas por la entidad acreedora?
Siempre debemos dejar en claro que la contratación de productos de venta combinada no es obligatoria. Lo que ocurre es que puede determinar ciertas ventajas que, por lo general, tienen que ver con la aplicación de un tipo de interés más bajo, aunque es conveniente analizar si los costes del producto lo compensan. Muchas veces lo que sale el producto es mucho mayor que lo que implica la rebaja del tipo de interés. En estos casos la ley también exige que la entidad informe al prestatario, las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado. Un dato importante es que, en caso de contratarlos, no están obligados a mantenerlos durante todo el plazo de vida del préstamo.
La amortización anticipada
Cuando hablamos de amortizar una hipoteca, nos referimos a devolver antes del tiempo pactado o estimulado el dinero que la entidad bancaria prestó para la compra de una vivienda. O bien, devolver una gran parte de la deuda.
La amortización de la hipoteca es considerada “anticipada” cuando la devolución del capital se realiza antes del vencimiento del contrato.
El derecho a reembolsar en forma anticipada tanto total o parcialmente está reconocido por la ley, como también las comisiones máximas que se pueden cobrar.
Recuerda revisar si el hecho de amortizar la hipoteca va a implicar el pago de comisiones (ya sea en concepto de amortización parcial o de cancelación).
Al momento de hacer números, debes considerar que Hacienda establece un topemáximo que se puededesgravar por lahipoteca: hasta un 15% del total del dinero que hubieras ido devolviendo a tu banco, con un límite de 9040 euros.
Consecuencias de los impagos
Imaginemos que la situación económica es muy complicada y no se ha logrado llegar a un acuerdo con el banco o entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario, entonces, los deudores optan por dejar de pagar la hipoteca.
La consecuencia derivará en un proceso de embargo y subasta de la vivienda. Por otra parte, si con la venta de la vivienda no se logra pagar el total de la deuda, la entidad bancaria puede intentar cobrarla con todos los bienes de las personas que intervienen en la hipoteca, tanto prestatarios como avalistas.
¿Cuánto necesitas ahorrar para pedir una hipoteca?
Antes de buscar tu nueva vivienda debes ser solvente y cumplir las condiciones para pedir un préstamo hipotecario. En primer lugar, debes reunir el dinero necesario para dar la entrada de tu próximo piso, pero ¿De cuánto se trata?
Lo aconsejable es contar con unos ahorros de entre el 20% y el 30% del valor del inmueble. Esto se debe a que los bancos no suelen financiar más del 80%. La mayor parte de esos ahorros serán destinados a cubrir el importe que la entidad bancaria no te cubre. Sin embargo, también debes considerar el pago de los gastos de notaría, gestoría o tasación, así como el IVA de las viviendas de obra nueva.
En ciertas ocasiones circunstancias se puede acceder a una hipoteca al 100%, lo que te brinda la posibilidad de comprar una vivienda sin contar con el ahorro necesario. Para conseguirlo, el precio de compraventa del inmueble debe ubicarse por debajo del importe de tasación.
¿Hipoteca fija o variable?
La elección de un tipo de hipoteca u otro variará en función de la situación personal del cliente. Lo ideal es buscar el asesoramiento de los expertos en el sector. De este modo, se encargarán de analizar tu caso y ayudarte a elegir la opción que te resulte más conveniente.
Por otro lado, es fundamental que te informes sobre el sector hipotecario para despejar tus dudas y ser consciente de la decisión que estas por tomar.
¿Qué debes analizar antes de elegir el tipo de hipoteca?
Es cierto que ese préstamo te va acompañar durante 30 años, por lo que obtener unas buenas condiciones es fundamental. No obstante, también tendrás que poner atención a los gastos que debes afrontar cuando decides contratar una hipoteca. Los gastos del notario, la escritura y los impuestos son algunos de ellos, y pueden cambiar en función de la vivienda. Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor, si compras un piso de obra nueva, será necesario añadir un 10% al precio de compra, mientras que si se trata de una vivienda protegida el IVA será solo del 4%.
¿Qué comisiones tienes que pagar?
Algunas hipotecas presentan comisiones de apertura, deberás abonarla al comienzo del préstamo. También, pueden contar con amortización anticipada, que solo tienes que abonar si deseas devolver el dinero al banco antes de que finalice el plazo. Una gran cantidad de bancos ya no cobran comisión de apertura. Sin embargo, si tu entidad la incluye, se encontrará entre el 0,25% y el 1% del capital.
En el caso de la comisión de amortización anticipada, la cantidad que deberás pagar variará dependiendo de si tu hipoteca es fija o variable. El límite para las hipotecas fijas es del 2% en la primera parte del préstamo y del 1,5% en el resto del plazo. Para hipotecas variables, el límite se ubica en el 0,25% durante los tres primeros años, del 0,15% en los cinco siguientes y, luego, no deberás pagar comisión.
¿Puedo contratar una hipoteca siendo autónomo?
Cuando vas a pedir una hipoteca, la entidad financiera te solicitará que acredites tu solvencia económica. En este sentido, lo ideal es tener un contrato estable, si puede ser, indefinido y una nómina fija. No obstante, ¿Qué sucede si eres autónomo? Los trabajadores por cuenta propia que busquen comprar una vivienda tendrán que demostrar que sus ingresos, a pesar de que varían cada mes, son estables en el tiempo. Las hipotecas para autónomos, por lo general, presentan unos requisitos más restrictivos, ya que acreditar la solvencia económica en estas circunstancias es bastante más complicado
¿En qué banco debes pedir la hipoteca?
Una duda muy habitual es si conviene ser fiel a tu banco y solicitar la hipoteca donde ya eres cliente o optar por una nueva entidad. Lo más aconsejable en este sentido es que, te dirijas a varias oficinas, además de consultar por Internet las condiciones de diferentes préstamos hipotecarios. Lo ideal es que valores primero las ofertas de los bancos online, ya que brindan préstamos cerrados, no negociables, que pueden ser de utilidad como referencia para comparar las hipotecas que ofrecen las entidades tradicionales.
También, acude a tu banco de toda la vida ya que sabe cuál es el estado de tus finanzas y te puede brindar un producto ajustado a tu perfil. Esa información también te será de utilidad para conocer cuáles son tus opciones y enfocar mejor la búsqueda. Es fundamental que tengas en claro que, a pesar de que tu banco sabe de primera mano tu situación financiera, eso no implica que vaya a ofrecerte la mejor hipoteca que podrías obtener con otra entidad.
Es por estos motivos que resulta fundamental analizar muchas opciones diferentes.
¿Puedo ser propietario de una vivienda, pero no deudor de su hipoteca?
Propietario de un inmueble es quien formalmente figura en el contrato de compraventa del misma, así como en su escritura pública firmada ante notario y en el Registro de la Propiedad. Esta persona estaría obligada al pago del préstamo hipotecario. En caso de contar con dos propietarios (figurar ambos en la escritura) y uno de ellos quede exento del pago de la hipoteca, será necesario comunicarlo formalmente al banco y a Hacienda. Esto se debe a que es posible que se considere como donación por parte del que paga hacia la otra persona.
Sin embargo, también existe la figura del hipotecante no deudor. Esto hace referencia a aquella persona que solo aparece en la escritura para dar su consentimiento para llevar a cabo la misma y únicamente se recurriría a ella en caso de que el deudor de la hipoteca deje de abonar las cuotas mensuales previstas. En resumen, también actuaría como garante.
¿Puedo ser mi propio avalista?
En primer lugar, debemos tener en cuenta que el avalista lo que hace es responder al impago de la deuda por parte del propietario con todos sus bienes, presentes y futuros. Esto significa que, el propietario, en este caso, como persona física no podría ser su propio avalista.
Sin embargo, una persona que va a comprar una vivienda y tiene otra en propiedad, siempre libre de cargas (con una hipoteca ya pagada y que no sea aval de ningún otro préstamo), puede poner esa propiedad como aval de la segunda. En este caso respondería ante la deuda con el valor del inmueble que sirve como garantía de pago. No obstante, para que el banco reconozca el inmueble como garantía, tendrá que tasarlo para saber qué parte de la deuda cubriría el mismo.
¿Te fue útil esta información? Tienes más claras las respuestas a las dudas más frecuentes antes de contratar una hipoteca? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.
Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.
Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son los gastos de hipoteca que podrás desgravar en tu declaración. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Sin lugar a dudas, tu vivienda es capaz de brindarte ayuda a la hora de abonar menos impuestos en la declaración de la renta. El inmueble continúa tratándose de uno de los elementos más útiles a la hora de desgravar en el IRPF. Sin embargo, esto no funciona del mismo modo para todos los contribuyentes.
¿Qué son los gastos de una hipoteca?
En primer lugar, debemos aclarar qué son los gastos de una hipoteca. Se trata de gastos vinculados a la tasación de la vivienda que quieras comprar, los costes de registro y notaría, y los impuestos vinculados a la operación, además de las comisiones que puede llegar a cobrar cada entidad bancaria. En total, esta larga lista de desembolsos, con los gastos de comprar una vivienda, representa alrededor del 10% del valor de la vivienda que estés pensando en adquirir. Si a esto le añades el 20% que las entidades bancarias por lo general no prestan, ya que suelen ofrecer una financiación del 80% del valor de tasación del inmueble que quieras adquirir. En resumen, debes tener un 30% ahorrado para comprar una vivienda.
Aquí van detallados todos los gastos de una hipoteca:
Gastos de tasación: permite a la entidad bancaria conocer el valor de una vivienda. Se trata de un trámite que no cuenta con un límite legal, sin embargo, se encuentran entre los 200 y 500 euros. Es un gasto que debe afrontar el cliente.
Gastos de notaría: se trata de un procedimiento en el que un notario da fe pública de las escrituras de la hipoteca y las otorga. Presenta un límite legal, por ejemplo, para un préstamo hipotecario de 100 000 euros, se encontraría cerca de los 170 euros. Se trata de un gasto que asume el banco.
Gastos de registro: se trata de la inscripción de la escritura de la hipoteca en el registro de la propiedad. Cuenta con límite legal, para un préstamo hipotecario de 100 000 euros, se encontraría cerca de los 650 euros. Este gasto lo asume el banco.
Gastos de gestoría: se trata del coste de abonar a los gestores por trámites como, por ejemplo, la liquidación de impuestos. No cuenta con un límite legal, por lo general se ubican entre los 150 y los 300 euros. El banco asume este gasto.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: son los impuestos que hay que pagar por firmar un préstamo hipotecario. Se fija por administraciones autonómicas, cuenta con una horquilla de aproximadamente entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, en otras palabras, la suma del capital que te presta la entidad bancaria, los intereses y otros gastos. Este gasto lo asume el banco.
Desgravar los gastos de hipotecas
Desde el año 2013 Hacienda ha limitado la deducción por adquisición de vivienda habitual, esto abarco a los beneficios fiscales de tener una vivienda. Es por esto que, únicamente quienes compraron un inmueble previo al 1 de enero de 2013 tienen la posibilidad de continuar desgravando por este concepto. Por ende, si compraste después de esa fecha, no será posible sacar provecha a esta ventaja en el IRPF. Sin embargo debes poner atención, ya que existen otros gastos que puedes añadir en tu declaración para reducir tu factura fiscal.
¿En qué caso es posible desgravar la hipoteca en la renta?
La realidad es que la fecha límite no se trata del único condicionante para lograr beneficiarnos de la desgravación por vivienda habitual. Existen otros requisitos que explicaremos a continuación:
Hipoteca firmada para la compra de tu vivienda
Se trata de un requisito que deja fuera todas las segundas hipotecas que, por lo general, cuentan con otros fines, del mismo modo que las ampliaciones hipotecarias. Dicho de otra forma, si has ampliado la hipoteca para realizar reformas no será posible desgravar ese capital adicional.
Hipoteca para comprar un bien inmueble
Por ejemplo, se trata de un préstamo para comprar una casa móvil, esto quedaría fuera de la deducción.
Que el inmueble sea la vivienda habitual
Para que Hacienda considere que se trata de una vivienda habitual deberás pasar en dicho inmueble más tiempo a lo largo del año. Esta definición no abarca las segundas residencias como por ejemplo, una casa de la playa o las casas adquiridas como inversión. Por otro lado, también deberás residir en ella como mínimo durante tres años. Esto significa que, si compraste la vivienda y decidiste mudarte antes de cumplirse los tres años, tendrías que devolver la deducción.
Hay algunas excepciones a la norma. Por ejemplo, cuando se trata de padres o madres divorciados que abonan la hipoteca de la vivienda en la que residen sus hijos pero ellos no. Cuando se trata de un caso así, Hacienda permite continuar desgravando por la vivienda aunque no se cumpla la condición de vivienda habitual.
¿Qué cantidad se puede desgravar por gastos de hipoteca?
La deducción por adquisición de vivienda consiste en un 15 % de lo que hayas abonado en el año por tu vivienda sobre un máximo de 9040 € al año. Dicho de otra forma, en el mejor de los casos será posible desgravar 1356 € en tu declaración de la renta.
Un ejemplo, si has abonado 7000 € por tu préstamo hipotecario, será posible deducir un 15 % de ese valor, esto sería, 1050 €. No obstante, si hubieses abonado 11 000 € únicamente sería posible desgravar como máximo de 9040 €.
Se trata de límites que se establecen del mismo modo tanto en declaraciones individuales como conjuntas. Si eres casado y tienes una hipoteca por la que puedes desgravar, lo más aconsejable es que realices una declaración individual, ya que de este modo, cada uno tendrá la posibilidad de desgravar un 15 % sobre esos 9040 €. Sin embargo, debes tener en cuenta que al hacer el cómputo de lo aportado para la compra deberás dividir entre dos lo que hayas abonado de hipoteca. Una buena opción en este caso sería amortizar hipoteca de manera anticipada, de esta forma será posible deducir los 18 080 € en conjunto.
¿De qué forma tributa la hipoteca en la renta?
La Agencia Tributaria aclara que además del importe de la hipoteca también son parte de la base de la deducción los gastos y tributos ocasionados por la adquisición que hayan corrido a cargo del adquiriente. Esto nos da la posibilidad de incluir dentro de la cantidad sobre la que se practica la deducción varios gastos que no muchos conocen.
Entre los gastos de hipoteca podrás añadir los siguientes que hayas abonado por el inmueble:
Escritura de compra
Será posible deducirte los gastos de notario, registro, gestoría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Escritura de hipoteca
Aquí se incluye nuevamente el notario, registro, gestoría, Actos Jurídicos Documentados y además, los gastos de tasación del inmueble.
No será posible sumar las reformas y mejoras del inmueble que no hayan sido declaradas en la escritura de compra-venta. Es abarca, lo que hayas abonado para pintar o reformar la casa.
A los gastos de hipoteca propios de la compra es necesario sumar lo que debes pagar al año por la adquisición del inmueble. Lo más simple es pensar que sólo puedes añadir las cuotas del préstamo. Sin embargo, aquí van todos los gastos que puedes imputar al momento de calcular la base imponible de la deducción:
Deducciones autonómicas en la cuota de la hipoteca
Más allá de la deducción prevista para aquellas hipotecas suscritas antes del 1 de enero de 2013, varias comunidades autónomas incluyen bonificaciones similares por la inversión en vivienda habitual. De este modo, por ejemplo, en País Vasco, la deducción prevista es del 18 % de las cantidades satisfechas, con un límite por año de 1530 €, y si se trata de jóvenes y familias con muchos integrantes, el 23 %, con un límite de 1955 €.
Por otro lado, en Navarra la deducción se eleva al 15 % de la adquisición de vivienda protegida con carácter general, y con una base máxima de deducción de 7000 € por año en declaración individual o bien, 15 000 € si es conjunta.
Póliza de incendio y seguro de hogar
La ley dice que las viviendas hipotecadas deben contar con un seguro contra incendio. De modo que será posible añadir el valor de la póliza de incendio y además, la del seguro del hogar si se encuentra relacionado a la hipoteca. Esto significa que, si tienes el seguro con el banco en el que tienes la hipoteca además de ayudarte a bajar el tipo de interés, será posible desgravarlo junto con lo que abonas de hipoteca.
Seguro de vida
Con respecto al seguro de vida aplican las mismas condiciones. Si se encuentra vinculado a la hipoteca, será considerado como un gasto deducible por la compra. De lo contrario, no será posible desgravarlo.
Añadir estos gastos de hipoteca cada año puede ser muy útil para abonar menos impuestos al hacer la declaración de la renta por tu vivienda.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los gastos de hipoteca que puedes desgravar en tu declaración. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Las entidades bancarias ofrecen una gran cantidad de propuestas para la compra de vivienda, aunque a cambio de ello se deben cumplir una serie de requisitos.
En este artículo encontrarás:
Es posible acceder a una hipoteca con contrato temporal, sin embargo, debes tener en cuenta ciertos puntos.
La burbuja inmobiliaria que explotó durante el 2008 en España generó grandes cambios en el mercado hipotecario. Entre ellos, no conceder una hipoteca a personas que no cuenten con la solvencia necesaria como para poder afrontar los pagos mensuales.
En ese entonces, las entidades brindaban hipotecas al 100%. Además, podían financiar los gastos que acompañaban la compra de la vivienda y no requerían demasiados requisitos para su firma. Un postulante que buscara contratar una hipoteca sin contratos fijos, nóminas ni avales podía obtener un préstamo para adquirir una vivienda sin problemas.
Sin embargo, hoy en día los bancos presentan una serie de exigencias para aprobar el préstamo hipotecario. El análisis del futuro cliente es exhaustivo y forma parte de las medidas que dictaminan los bancos centrales para este tipo de operaciones. La entidad financiera se asegurará de que el usuario tiene la capacidad de pagar las cuotas, ya que el paso de la ejecución hipotecaria es posible pero no termina siendo conveniente para ninguna de las partes.
No obstante, aún es posible acceder a una hipoteca sin tener contrato fijo. Eso sí, deberás contar con varios requisitos extra que te solicitará el banco. Aquí te contaremos cuáles son esas condiciones.
Obtener una hipoteca sin tener un contrato fijo
Lo que más observan los bancos al momento de analizar el perfil de sus potenciales clientes en busca de hipoteca son sus ingresos, y no tener un contrato fijo, a pesar de que sí contemos con ingresos regulares, será un punto en contra.
Sin embargo, no tener un contrato indefinido no es una condición que automáticamente te descalifique para acceder a una hipoteca. Solo generará que resulte un poco más complicado, ya que debes convencer al banco de que cuentas con la solvencia necesaria para devolver el crédito a pesar de no contar con la estabilidad que brinda un empleo fijo.
Después de atravesar diferentes crisis que involucraron problemas con los préstamos hipotecarios, los bancos se volvieron más exigentes para la aprobación de cualquier préstamo hipotecario. Si no se demuestra tener solvencia, el banco tendrá reparos al brindar una hipoteca para la compra de una vivienda. Algunos de los requisitos para la concesión son:
Buenos ingresos
En primer lugar, la condición para que nos brinden una hipoteca es que contemos con recursos mensuales que nos permitan pagar las cuotas hipotecarias. Lo más aconsejable es tener una nómina que nos permita utilizar menos del 30% en el pago de la cuota. Si no se cuenta con un contrato fijo, se deberá garantizar que cuentan con los ingresos necesarios para hacer frente a los pagos mensuales de la hipoteca.
No es lo mismo un contrato temporal con un salario bajo que otro con ingresos elevados, y lo mismo sucede con los contratos fijos. En estos casos puede ser una buena opción contar con un segundo titular de la hipoteca. Así, podrás compartir los riesgos y demostrar ingresos suficientes para cubrir la cuota hipotecaria, o la del avalista, que garantice el pago en caso de impago. Al final no es lo mismo pedir una hipoteca con una sola nómina que con dos, las entidades buscan seguridad en los clientes y con dos titulares es más simple conseguir el préstamo hipotecario.
También debemos poner atención a las características de la vivienda y el importe a hipotecar. Mientras mayor sea el importe no solo implica una cuota más alta, también un mayor riesgo, principalmente si nos encontramos con hipotecas mayores al 80% del valor de tasación. Por este motivo, con hipotecas de pequeño importe y si es posible con porcentajes sobre el valor de la vivienda inferiores.
Comprobantes de Vida laboral
Si no cuentas con un contrato fijo, lo ideal es que lleves más de un año trabajando en la empresa. En caso de ser trabajador autónomo, es aconsejable acreditar dos años para poder acceder al préstamo. Es posible solicitar el informe de Vida Laboral en la Sede Electrónica de la Seguridad Social.
Documentos necesarios para pedir una hipoteca sin contrato fijo
En caso de que no se cuente con un trabajo fijo, la entidad bancaria pedirá los siguientes documentos, como para comenzar a analizar el perfil. La entrega de todos estos documentos no implica que la hipoteca sea aprobada, sino que luego del análisis de todos estos la entidad bancaria podrá dar una respuesta certera sobre la concesión del préstamo.
NIF o NIE en vigor
Se trata del Número de Identificación Fiscal (NIF), es la manera de identificación tributaria utilizada en España para las personas físicas con documento nacional de identidad (DNI) o número de identificación de extranjero (NIE).
Vida laboral actualizada
Consiste en el tiempo acumulado por un trabajador durante la vida activa que haya trabajado en una o varias empresas u organismos oficiales.
Declaración del IRPF
El Impuesto sobre la renta de las personas físicas es un impuesto que deben abonar las personas físicas que residen en España o contribuyentes de sus rentas obtenidas durante un año natural.
Contrato de alquiler
En caso de que el cliente se encuentre alquilando, será necesario presentar un contrato de alquiler vigente en el que consten los pagos que realiza cada mes.
Recibos de pagos de préstamos
Si el postulante se encuentra pagando un préstamo tendrá que presentar los últimos recibos de pago.
Escrituras de otras propiedades
Estos documentos serán de utilidad para dar solvencia a la presentación.
Cualquier justificante de ingresos
¿Es posible aumentar las posibilidades de aprobación de un préstamo si no se cuenta con contrato fijo?
Solicitar una hipoteca con un contrato temporal, sin nómina o siendo un trabajador por cuenta propia es posible. En estas circunstancias, lo ideal es contar con ciertos requisitos que aumenten las posibilidades de acceder a un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda.
Contar con un aval hipotecario
Los avales están muy bien considerados, es más probable que nos concedan un préstamo si nos presentamos con un avalista hipotecario. Si bien es cierto que no es la única condición, sí que suma en el pedido de la hipoteca. De todas maneras, deberemos acreditar que podemos pagar la cuota hipotecaria por nuestra cuenta.
Contar con ahorros
Una buena cantidad de dinero ahorrada es importante para la concesión del préstamo hipotecario. De este modo se demuestra que existe una solvencia económica que precede al cliente, y que no se requerirá un importe grande de financiación para completar el pago de la vivienda.
Contratar un asesor hipotecario
Entre las principales ayudas se encuentra la de contratar a un asesor financiero. Este profesional colaborará en la búsqueda del banco y podrá comparar las hipotecas hasta encontrar la que mejor se adapte a tu perfil. Por otro lado, estos asesores cobran luego de que se concluye el proceso y firmamos la hipoteca.
No tener más deudas
Para las entidades bancarias es fundamental que puedas demostrar que las cuotas serán canceladas. Tener otro préstamo concedido, aunque sea de un monto pequeño, podría bajar las posibilidades de aceptación del préstamo. Si bien este requisito no es excluyente, sería un buen antecedente estar libre de deudas.
Contratar un préstamo hipotecario paso a paso
Solicitar información y comparar hipotecas
Solicitar información y comparar productos es fundamental. Hay una gran cantidad de bancos y productos financieros. Al informarte podrás ver cuál es la mejor hipoteca del mercado para ti y cuáles son las entidades que brindan mejores condiciones.
Puedes utilizar un simulador de hipoteca para saber qué hipoteca te puedes permitir. También es buena idea usar un comparador para saber qué préstamos y entidades las ofrecen, además de con qué condiciones. De este modo, podrás seleccionar el préstamo hipotecario que mejor se adapte a ti y a tu perfil económico.
Enviar la documentación
Ahora, debes enviar la petición y esperar a que te pidan la documentación:
Declaración anual del IVA.
Pagos trimestrales del IVA.
Últimos recibos de pago de la Seguridad Social.
Ingresos de los últimos meses.
Declaración del IRPF.
Informe de vida laboral.
Contrato de alquiler.
Oferta y negociación
Si ya has enviado la documentación, deberás esperar la oferta de la entidad bancaria. Cuando la recibas es fundamental leerla con detenimiento y comprender todas las cláusulas que aparecen para no tener problemas o posibles inconvenientes en el futuro. En este momento deberás negociar la hipoteca con el banco para acceder a las mejores condiciones posibles y, si no estas de acuerdo o no terminas de comprender alguna de las cláusulas tendrás que aclararlo con el banco.
Firma de la hipoteca
Una vez que hayas negociado y tengas la oferta firme, solo queda firmar la hipoteca ante notario y ya podrás ser el nuevo propietario del inmueble.
¿Te fue útil esta información? Sabes más sobre contratar una hipoteca sin tener contrato fijo? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.
Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.
Adquirir un piso conlleva el desembolso de una suma importante de dinero. Antes de dar ese paso tan importante seguramente habrás pasado por otras instancias decisivas. La elección del barrio, la cantidad de ambientes, la superficie y algo fundamental: el precio. Sin embargo, este dinero no es el único que deberás pagar para ser propietario de tu futuro piso. Tanto para la compra de una casa nueva como la adquisición de una de segunda mano, existen una serie de gastos extra que deberán tener en cuenta los compradores. Estos tienen que ver con las gestiones que se realizan en la notaría, la inscripción en el Registro y los diferentes impuestos que hay que tributar a Hacienda.
En esta nota podrás calcular la cantidad aproximada de dinero con el que deberás contar si quieres comprar una vivienda de segunda mano y cancelar todos los gastos extra. ¡No dejes de leer!
En este artículo encontrarás:
Comprar vivienda de segunda mano: ¿qué gastos implica?
Si te encuentras en el proceso de comprar una vivienda de segunda mano, una de las primeras cuestiones que querrás saber son todos los gastos extra que demanda esta operación. Además del precio que le haya puesto el vendedor a su propiedad, el futuro comprador deberá considerar los costes de servicios tales como la tasación, los honorarios de la gestoría, el pago del notario y la inscripción en el Registro. A continuación te detallamos cada uno de estos gastos.
Tasación
Si vas a comprar una vivienda con la financiación de una hipoteca, uno de los requisitos que pide el banco será la tasación por parte de un profesional. En algunos casos, las entidades financieras ofrecen este servicio bonificado con la contratación del préstamo. Con esta tasación, el banco puede tener un registro avalado de cuál es el precio real del piso y que se corresponde con valores del mercado.
Para tener una idea, las tasaciones suelen tener un coste de entre 250 y 600 euros. Esto puede variar dependiendo de las características de los inmuebles:
Años de la propiedad
Reformas de la vivienda
Tipo de vivienda: unifamiliar, piso adosado
Metros construídos
Metros habitables
Notario
A la hora de firmar la compraventa de la vivienda será necesario acercarse a la oficina de un notario. En este paso se firmará la escritura pública de compraventa, a través de la cual se deja constancia de que el inmueble ha cambiado de titularidad.
Los aranceles del notario podrán variar según:
Importe de la compraventa
Extensión de la escritura
Número de copias de escritura
Existencia de avales extra
Número de finca
Estos costes están determinados por la Administración y están en el rango de 600 y 1.200 euros. Tomando como referencia la compraventa de una vivienda de 100.000 euros, el coste de la notaría sería unos 850 euros.
El gasto de notaría se puede pactar entre las partes. En general es el comprador quien asume sus honorarios así que es quien elige al notario para firmar la escritura. Cabe señalar que no es requisito que el profesional tenga sus oficinas en el mismo municipio que la vivienda a escriturar.
¿Cuál es el rol del notario en la compraventa?
El papel del notario es fundamental ya que garantiza que la operación sea legal. Ninguna transacción de compraventa que se realice sin su presencia será considerada como legítima. Además, el profesional acredita que habrá constancia del cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
El día de la firma de la escritura se suele hacer una provisión de fondos que son utilizados para:
Los honorarios de la notaría
Los honorarios de los registradores
El pago de impuestos
Gestores inmobiliarios
Registro de Propiedad
Luego del paso por el notario, lo que sigue es inscribir la nueva escritura en el Registro de la Propiedad. De esta forma queda un documento público que acredita que la propiedad ha cambiado de titularidad.
Los registradores de propiedad se basan en las siguientes tarifas, regidas por el Real Decreto 1427/1989.:
a) Cuando el valore de la finca o derecho no excede los 6.010,12 euros, el coste de la inscripción será de 24,040484 euros.
b) Si el valor excede entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, se abonará un 1,75 por 1.000.
c) Si el valor está comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, se pagará una tarifa de un 1,25 por 1.000.
d) Cuando se exceda entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, el valor será de un 0,75 por 1.000.
e) Si el valor se exceda entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, la tarifa se fijará en un 0,30 por 1.000.
f) Por el valor que se exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000.
Entonces, en general este precio ronda entre los 400 y 650 euros. Para una vivienda de 250.000 euros este trámite podrá suponer el pago de una tarifa de unos 550 euros.
Este coste dependerá de las características del comprador:
En caso que tenga familia numerosa
Si la vivienda que compra está en un entorno rural
Si la persona que compra tiene menos de 30 años
Además, debe considerarse el porcentaje de ITP que imponga cada comunidad autonómica, tal como muestra, a modo de referencia, el siguiente cuadro con los tipos mínimos generales:
Comunidad
Porcentaje ITP
Andalucía
7,0%
Aragón
8,0%
Asturias
8,0%
Baleares
8,0%
Canarias
6,5%
Cantabria
10,0%
Castilla-La Mancha
9,0%
Castilla- León
8,0%
Cataluña
10,0%
Ceuta
6,0%
Comunidad de Madrid
6,0%
Comunidad Valenciana
10,0%
Extremadura
8,0%
Galicia
9,0%
La Rioja
7,0%
Melilla
6,0%
Murcia
8,0%
Navarra
6,0%
País Vasco
7,0%
Para dar un ejemplo, si se compra una vivienda de segunda mano de 100.000 en la comunidad de La Rioja, el impuesto será del 7% por lo que se deberán abonar 7000 euros.
Gestoría
En el caso de que se financie la vivienda con un préstamo hipotecario, lo más usual es que una gestora se encargue de realizar todo lo necesario para garantizar la operación. Aunque los precios pueden variar bastante según los trámites, en la actualidad se podría decir que los costes de las gestoras rondan los 500 euros.
Si necesitas asesoramiento para la compra de una vivienda, no dudes en consultarnos. Nuestros asesores se comunicarán contigo a la brevedad.
Esperamos que hayas podido encontrar toda la información que buscabas en este artículo. Y si te interesa seguir leyendo sobre las viviendas de segunda mano, te recomendamos el siguiente post:
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