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Aquí te contaremos todo sobre la promoción Inmobiliaria y cómo puede influir en tu préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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Promoción inmobiliaria: ¿De qué se trata?
¿Cuál es la diferencia entre agencia y promotora inmobiliaria?
Promotora Inmobiliaria
Agencia Inmobiliaria
Diferentes tipos de promotoras inmobiliarias
Según Tipología de Activos
Estructura de capital
Intereses y negocio
Elije la mejor promoción inmobiliaria
La reputación de la promotora inmobiliaria
Ten en cuenta la documentación
La importancia de la comunicación
Analiza las características de la promoción
Herramientas virtuales

Una promoción inmobiliaria puede ofrecer diferentes ofertas y beneficios. Es posible que esto genere un impacto en la cantidad de dinero y las condiciones de tu préstamo hipotecario. Aquí te contaremos todo lo que debes saber.

Promoción inmobiliaria: ¿De qué se trata?

En primer lugar, debemos dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de una promoción inmobiliaria. Se trata de cualquier estrategia o campaña cuyo objetivo es aumentar la venta o el alquiler de propiedades. Puede abarcar diferentes beneficios, entre ellos: descuentos en el precio de venta, bonificaciones por tiempo limitado, paquetes exclusivos que agregan valor a la vivienda, como electrodomésticos de alta gama, un buen diseño interior o incluso ofertas de financiamiento con condiciones especiales.

Las promotoras inmobiliarias utilizan las promocionas con el objetivo de atraer compradores y, de este modo, lograr que el proceso de venta sea más rápido. Es muy común que se trate de ofertas para propiedades en pre-venta, o bien, cuando un nuevo desarrollo inmobiliario aún se encuentra en proceso. Por otra parte, probablemente se trate de estrategias para vender una propiedad que estuvo en el mercado demasiado tiempo y la promotora ya busca darle salida.

¿Cuál es la diferencia entre agencia y promotora inmobiliaria?

Si bien comparten un mismo sector, la realidad es que una promotora inmobiliaria no cumple el mismo papel que una agencia inmobiliaria. Sin embargo, existe la posibilidad de que en algunos casos lleguen a trabajar de manera conjunta. Aquí van las principales diferencias:

Promotora Inmobiliaria

Se ocupa desde el comienzo de la construcción de una propiedad.

Se encarga de comprar el terreno, financiar el proyecto, obtener licencias, autorizaciones y además, de supervisar la construcción.

Tiene responsabilidad civil. Esto significa que, en caso de que haya defectos constructivos en un periodo de 10 años, será responsabilidad de la promotora inmobiliaria.

Busca recuperar la inversión en el proyecto.

Agencia Inmobiliaria

Su papel principal es en la fase de comercialización. Se trata de una intermediaria entre promotora/propietario y comprador.

Se ocupa de llevar a cabo los trámites vinculados a la compraventa. Además, asesora al vendedor y al comprador.

Busca cobrar una comisión por la intermediación en la venta de una propiedad.

Hace uso de diferentes herramientas para valorar inmuebles y establecer estrategias de venta.

Diferentes tipos de promotoras inmobiliarias

Dentro de la promoción inmobiliaria podemos encontrar diferentes tipos. Cada uno varía fundamentalmente, por la naturaleza de los proyectos, la estructura de capital y los objetivos comerciales.

Un asesor hipotecario te puede guiar con precisión en esto, sin embargo, aquí va una simplificación de los tipos de promotoras inmobiliarias que puedes encontrar:

Según Tipología de Activos

Promotoras Residenciales: se enfocan en la construcción de viviendas, puede ser para uso propio o para venta.

Promotoras de Activos Terciarios: se ocupan de crear inmuebles, entre ellos, centros comerciales o logísticos.

Estructura de capital

Promotoras Públicas: por lo general pertenecen a entidades gubernamentales o ayuntamientos, el objetivo es brindar viviendas asequibles.

Promotoras Privadas: pertenecen a inversionistas privados. Tienen un carácter familiar, o bien, encontrarse bajo el control de fondos de inversión.

Promotoras Cotizadas: sus acciones se negocian en bolsas de valores, esto permite que el público invierta en ellas.

Intereses y negocio

Promotoras Dedicadas: se especializan en promoción inmobiliaria, poseen un gran conocimiento en el sector.

Promotoras Diversificadas: si bien se dedican a la promoción inmobiliaria, también abarcan otras áreas, entre ellas la gestión de inversiones o la construcción.

Elije la mejor promoción inmobiliaria

Elegir una promoción inmobiliaria no es algo sencillo, influirá en la calidad de tu vivienda. Además, la inversión que supone hace que debas analizar todos los puntos muy bien antes de tomar una decisión. Aquí van algunos consejos para elegir la mejor promoción inmobiliaria:

La reputación de la promotora inmobiliaria

Cada promotora inmobiliaria es diferente. Es muy importante investigar la trayectoria y el historial de cualquier promotora antes de tomar una decisión. Observa si cumplieron con sus compromisos en proyectos anteriores, qué opinan otros compradores. Son puntos de gran valor para tomar una decisión acertada.

Ten en cuenta la documentación

Debes asegurarte de que la promotora te proporcione todos los documentos necesarios, por ejemplo licencias y certificados de final de obra. Una promotora organizada, de seguro entregará un proyecto de calidad.

La importancia de la comunicación

Ofrecer al cliente una comunicación abierta es fundamental. Si la promotora responde todas tus preguntas y te informa de manera proactiva, sin lugar a dudas, es un punto muy valorable.

Analiza las características de la promoción

Un punto importante es observar cada detalle de la promoción inmobiliaria. Debes tener en cuenta la orientación de la propiedad, las vistas, la distribución y la cantidad de viviendas disponibles. Se trata de elementos te darán una idea de la calidad y la demanda de la promoción.

Herramientas virtuales

Entre las herramientas virtuales podemos resaltar una de gran utilidad, nos referimos a las visitas virtuales. Son perfectas si buscas comprar una vivienda sobre plano. Puedes utilizar esta herramienta para tener una visión más clara de lo que puedes esperar una cuando la vivienda esté realizada.

Los beneficios interesantes no son lo único que ofrecen las promociones inmobiliarias. La realidad es que también pueden impactar en las condiciones de tu hipoteca. Esto puede ser para bien o para mal. Por eso es importante que analices cuidadosamente cada uno de los puntos que hemos mencionado en este artículo antes de tomar una decisión.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la promoción inmobiliaria y su impacto en las hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Subrogar hipoteca: ¿Cómo cambiar el titular de la deuda?

20 octubre, 2023 No hay comentarios

Existen mecanismos financieros para subrogar una hipoteca que permiten cambiar la titularidad de una deuda por la compra de una vivienda.

En este artículo encontrarás:
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¿En qué casos se cambia el titular de una hipoteca?
¿Qué es subrogar una hipoteca?
De acreedor
De deudor
¿Cuáles son las ventajas de subrogar una hipoteca?
¿Cuáles son las desventajas de subrogar una hipoteca?
¿Cuánto cuesta cambiar la titularidad de una hipoteca?
Comisión por subrogar una hipoteca
Estudio de perfil del riesgo del comprador
Gastos de notaría, gestoría y registro
Gastos del asesor hipotecario

Una hipoteca no tiene por qué ser del mismo titular toda la vida. Esta situación puede modificarse cuando, por ejemplo, una persona decide vender su inmueble para comprarse otro pero aún no terminó de pagar el préstamo hipotecario. En esos casos los bancos cuentan con mecanismos financieros que habilitan al usuario a dejar la deuda que resta en manos de otra persona, a cambio de otorgarle la propiedad hipotecada.

Este procedimiento lleva el nombre de subrogación de hipoteca, y en este artículo te contaremos de qué se trata la subrogación de deudor. Si estás pensando en cambiar el titular de tu préstamo, este artículo es para ti.

¿En qué casos se cambia el titular de una hipoteca?

Muchas veces pensamos que una vivienda será para toda la vida y así nos embarcamos en largos préstamos, cuyos plazos pueden ser de hasta 30 años. La propiedad siempre será un capital por lo que la inversión siempre será relevante, pero es posible que llegue el momento en que no sea el lugar donde queremos seguir viviendo. En estos casos, podemos cambiar de vivienda, dejando la hipoteca en manos de otro titular que se haga cargo de la deuda.

¿Qué es subrogar una hipoteca?

En el ámbito del derecho, la subrogación es la modificación de un contrato para sustituir a una persona (natural o jurídica) por otra en el ejercicio de un atribución o en el cumplimiento de una obligación. Podemos encontrar dos tipos de subrogaciones:

De acreedor

En este caso, los derechos del acreedor son transferidos a un individuo o una institución. Esto se puede dar por compraventa, donación, o consecuencia de una herencia.

En el caso de préstamos como las hipotecas, las subrogaciones permiten cambiar las hipotecas de una entidad a otra, es decir, de un acreedor a otro acreedor. De este modo, es posible mejorar las condiciones de financiamiento para el prestatario.

De deudor

En esta variante lo que se cambia es el titular de un préstamo por otro. El acreedor deberá aceptar al nuevo deudor, luego de analizar su riesgo de crédito para asegurar su solvencia. Su ventaja es que no exige un pago de impuestos adicional porque no se está realizando una nueva transacción aunque sí se deben abonar gastos administrativos adicionales, por ejemplo, para la respectiva inscripción en la notaría.

Esta clase de subrogaciones es la que se da cuando un comprador adquiere una vivienda con una hipoteca pendiente, y sucede en forma muy frecuente. Sin embargo hay que tener en cuenta que este cambio de titularidad deberá ser aceptado por el banco.

El comprador y el vendedor pueden llegar a un acuerdo por el traspaso del inmueble. Sin embargo, si la entidad financiera donde está iniciada la hipoteca no lo avala, la operación no podrá realizarse. Esto sucede así porque el vendedor firmó un tipo de contrato con el banco y en el caso de cambio de titular, cambian las condiciones.

¿Cuáles son las ventajas de subrogar una hipoteca?

Aquí van algunas de las ventajas de cambiar el titular de un préstamo hipotecario:

Cambio de residencia: permite a la persona que dio origen a la hipoteca cambiar de residencia. Es probable que con el correr de los años las necesidades de una persona cambien, y con ella aparezca la posibilidad de mudarse a otro hogar. Con el cambio de titularidad de la hipoteca esto se facilita.

Ahorro para el vendedor: cuando se cambia el titular de la hipoteca, además de cambiar de residencia, se puede ahorrar el gasto de cancelación de una hipoteca. Esto es un beneficio para el vendedor.

Ahorro para el comprador: aquel que realice la compra también cuenta con una ventaja importante ya que se ahorrará la comisión de apertura asociada a una nueva hipoteca. Además, puede registrar un ahorro en los gastos de tasación de la vivienda.

¿Cuáles son las desventajas de subrogar una hipoteca?

Cambiar de titularidad también tiene sus inconvenientes, y éstos son algunos de ellos:

La opinión del banco: la entidad bancaria deberá aceptar al nuevo titular. En el caso de que no lo acepte, la operación no podrá realizarse.

Condiciones de la hipoteca: el nuevo titular deberá aceptar todas las condiciones que tenía la hipoteca de la cual se hace cargo. Esto incluye sus cláusulas, incluso si no son convenientes, las tasas de interés, el tipo de préstamo, entre otros.

¿Cuánto cuesta cambiar la titularidad de una hipoteca?

Las subrogaciones, como todas las operaciones financieras, tienen su coste extra. Estos valores serán menores a la cancelación de la hipoteca por parte del vendedor y también más económicos que solicitar una nueva hipoteca por parte del comprador.

Comisión por subrogar una hipoteca

En general los bancos hacen sus contratos con una comisión por subrogación, es decir, por pasar de una entidad a otra. Este coste, que está regido por la ley, será asumido por el vendedor.

Estudio de perfil del riesgo del comprador

Este análisis tiene un coste ya que es un trabajo que se lleva a cabo para identificar el perfil crediticio del nuevo titular de la hipoteca. Los cargos de este servicio correrán por cuenta del vendedor.

Gastos de notaría, gestoría y registro

Toda operación lleva implícitos otros tipos de gastos como lo son los del Notario, la gestoría y el dinero que sale hacer el registro en el Registro de la Propiedad. Gracias a la Ley de Hipotecas sancionada en 2019 la totalidad de estos gastos son responsabilidad del banco. La única salvedad son los gastos de tasación, que deben ser pagados por el cliente, que suele ubicarse entre los 280 y 500 euros. Sin embargo, como en la subrogación no se modifica la hipoteca, no sería necesario hacer una nueva tasación.

Gastos del asesor hipotecario

En el caso de que no podamos hacer frente a todos los trámites, es de gran ayuda contratar un asesor hipotecario. Se trata de profesionales de las hipotecas que nos guiará en los pasos a seguir para la subrogación de la hipoteca a otra persona, sorteando las dificultades que podemos encontrar por el camino. Su asesoría también tendrá un coste que deberemos tener en cuenta.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre subrogar una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Novación hipotecaria: ¿De qué se trata?

En Hipotecas

¿Qué es subrogar una hipoteca?

20 octubre, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos todo lo que necesitas saber sobre qué es subrogar una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es subrogar una hipoteca?
¿Cuáles son los requisitos para subrogar una hipoteca?
Gastos de la subrogación
¿Qué condiciones pueden mejorar al subrogar la hipoteca?
Tipo de interés
La vinculación y las comisiones
El plazo de devolución
Cláusulas potencialmente abusivas
¿Cómo realizar una subrogación hipotecaria paso a paso?
¿Subrogar una hipoteca implica un ahorro significativo?
¿Cuándo es el mejor momento para realizar esta operación?
¿Es aconsejable realizar una subrogación de acreedor?
¿Qué sucede si mejoran las condiciones del préstamo hipotecario?
¿Es posible subrogar una hipoteca más de una vez?

¿Qué es subrogar una hipoteca?

En primer lugar, es necesario dejar en claro qué es subrogar una hipoteca. Cuando hablamos de subrogación hipotecaria nos referimos a que, tanto el deudor como la entidad bancaria de un préstamo hipotecario, pueden ser sustituidos o reemplazados por otro deudor u otra entidad financiera. Es por este motivo que, existen dos tipos de subrogación, puede ser de deudor o de acreedor. Aquí te explicaremos de qué se trata cada una de ellas.

Subrogación de deudor

Se trata de subrogación de deudor cuando cambia el titular de la hipoteca. Este tipo de subrogación es muy común cuando compramos una vivienda que ya se encuentra hipotecada. El banco puede o no admitir al nuevo deudor, para lo que llevará a cabo un estudio de riesgos bastante parecido al que se realiza en la concesión de un préstamo. De este modo, se puede asumir la deuda ya existente sin la necesidad de realizar un nuevo pago de impuestos por este evento. Sin embargo, sí será necesario abonar los gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.

Subrogación de acreedor

Se trata de pasar nuestra hipoteca de un banco a otro. El cambio que tiene lugar gracias a esta tipología de subrogación de hipoteca, generalmente, brinda al cliente una mejora en las condiciones de su préstamo hipotecario, sin tener que cancelarlo y formalizar uno nuevo. De esta manera, se puede beneficiar de una modificación en las condiciones de la operación y en el plazo de amortización, sin incurrir en pago de impuestos. No obstante, sí deberá abonar unos gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.

¿Cuáles son los requisitos para subrogar una hipoteca?

Con respecto a los requisitos para subrogar una hipoteca, es importante resaltar los siguientes:

En el caso de subrogación de deudor deberás contar con el consentimiento de la entidad acreedora para consumarla, si se trata de subrogación de acreedor no será necesario.

Tendrá que establecerse una triangulación entre el deudor y las dos entidades financieras en la que se exige colaboración para dinamizar la subrogación.

Con respecto a la escritura de subrogación, solo se podrá acordar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente así como la alteración del plazo del préstamo, o bien, las dos.

Gastos de la subrogación

Aquí te detallaremos cuáles son los gastos asociados a una operación de subrogación:

Comisión de subrogación: se trata de una comisión que se abona por llevar a cabo el paso de un banco a otro. Se establece por ley que para los primeros 5 años la comisión sea del 0,50%, y para los siguientes la comisión por subrogación se ubica en el 0,25% para las hipotecas fijas. Sin embargo, la comisión de subrogación de las hipotecas variables se ubica como máximo en un 0,25% durante los tres primeros años del préstamo, 0,15% hasta el quinto año y luego no tendrá comisión.

Comisión por riesgo de tipo de interés: solo se encuentra presente en las hipotecas que fueron firmadas entre diciembre de 2007 y junio de 2019.

Tasación: el nuevo banco requiere una tasación para estar al tanto del valor de la propiedad.

Gastos de notaría: por lo general, se ubica entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de pago.

Gastos del Registro de la Propiedad: suele ser la mitad que los gastos del notario.

¿Qué condiciones pueden mejorar al subrogar la hipoteca?

No podemos decir qué es subrogar una hipoteca sin mencionar qué te permite mejorar este proceso. Una subrogación de deudor permite cambiar el titular de la deuda. Por otro lado, la subrogación de acreedor te dará la posibilidad de cambiar tu hipoteca de banco para mejorar aspectos clave como el precio o el plazo. Por otro lado, resulta más rentable que optar por cancelar tu préstamo hipotecario y tener que pasar nuevamente por el proceso de contratar otro.

Generalmente, para que la nueva entidad bancaria dé el visto bueno a tu hipoteca, deberán haber pasado unos dos o tres años desde que comenzaste a pagar las cuotas con tu actual entidad. Se trata de una manera de asegurarse de que, efectivamente, tienes capacidad de asumir las mensualidades. Con la subrogación, no será posible ampliar el capital de tu hipoteca, tampoco añadir o eliminar titulares u otras garantías (como avalistas).

Aquí te detallaremos qué es lo que puedes modificar con una subrogación y sus principales beneficios:

Tipo de interés

Con una subrogación de hipoteca es posible modificar el interés para abaratar el precio que abonas por tus cuotas. También, es posible pasar tu hipoteca de variable a fija, si buscas beneficiarte de una mayor seguridad, y viceversa (del fijo al variable), si prefieres esta última modalidad.

La vinculación y las comisiones

La subrogación de hipoteca también te dará la posibilidad de eliminar comisiones que no te resulten de interés (como la de amortización anticipada) o productos adicionales que ya no requieres, como seguros o planes de pensiones. De este modo, podrás abaratar el precio que debes abonar por tu préstamo hipotecario cada mes.

El plazo de devolución

Otra opción es cambiar de banco para acortar o extender el periodo de devolución de tu hipoteca, de este modo, podrás ajustarlo a tu situación financiera actual. Esto puede ser tanto porque estás en un buen momento y buscas pagar el préstamo lo antes posible, o bien, porque te encuentras en un momento complicado y deseas pagar menos intereses en tus mensualidades.

Cláusulas potencialmente abusivas

Si tu hipoteca tiene una cláusula suelo o un interés de demora muy elevado, puedes trasladarla a otro banco que las elimine.

Subrogar la hipoteca es un negocio redondo para el banco, ya que se trata de una vía perfecta para captar clientes. Y para el cliente, es una forma ideal para ahorrar dinero. En otras palabras, es una herramienta para ganar o ganar. Se trata de un proceso rápido y sencillo. Además, las instituciones bancarias brindarán total asesoramiento porque es una operación beneficiosa para ambas partes.

¿Cómo realizar una subrogación hipotecaria paso a paso?

Los pasos para subrogar la hipoteca son varios, aquí te detallaremos cada uno de ellos:

Elegir una nueva hipoteca: debes buscar una nueva hipoteca, siempre teniendo en cuenta cuáles son las necesidades que tienes actualmente.

Acudir al banco al que se quiere cambiar y solicitar formalmente la subrogación: el banco deberá poner sobre la mesa una oferta que refleje las condiciones de la operación.

Dar aviso a nuestro banco: una vez que se haya aceptado la subrogación, la nueva entidad bancaria se pondrá en contacto con la actual para comunicárselo. Esta última cuenta con 7 días para facilitar un certificado con la deuda pendiente. Además, tendrá 15 días para realizar una contraoferta, la cual puede:

– Ser aceptada, esto paraliza el proceso de subrogación. En este caso, se firmaría una ‘novación’ con el banco actual para que se apliquen las nuevas condiciones.

– Ser denegada, seguirá en marcha el proceso de subrogación.

Firma ante notario: el último paso para subrogar la hipoteca es la firma de la escritura ante notario.

¿Subrogar una hipoteca implica un ahorro significativo?

El monto que puedas llegar a ahorrar por una subrogación de acreedor se basa en dos factores diferentes. En primer lugar, variará según las condiciones actuales del préstamo hipotecario y, por otro lado, de las futuras condiciones que logremos conseguir en otra entidad financiera. Teniendo en cuenta estos dos factores podremos saber, aproximadamente, cuánto dinero ahorraremos con la operación.

¿Cuándo es el mejor momento para realizar esta operación?

Al llevar nuestro préstamo hipotecario a otra entidad bancaria, es importante tener en cuenta algunos factores.

En primer lugar, la subrogación de acreedor es una operación que se recomienda hacer durante los primeros años del plazo, dado que es como lograremos ahorrar un mayor monto. El motivo es simple, si realizas el cambio en los primeros años, aún no habrás abonado muchos intereses.

Además, es fundamental considerar que los préstamos hipotecarios de este tipo suelen ser devueltos con el método conocido como sistema francés. Por medio de este sistema, gran parte de los intereses se pagan durante el primer tercio de vida de la hipoteca, mientras que la mayor parte del capital que queda pendiente, es decir, aquello que nos presta el banco, será devuelto en el último tercio del préstamo. De modo que, lo ideal es cambiar de entidad bancaria en el primer tercio del préstamo. Si lo hacemos de esta forma, la mayoría de los intereses serán pagados con un tipo más reducido y es así como podremos ahorrar más.

¿Es aconsejable realizar una subrogación de acreedor?

Las subrogaciones se realizan con bastante frecuencia, probablemente, más de lo que te lo imaginas. Es cierto que se trata de un proceso que te otorga muchos beneficios, sin embargo, debes estar muy atento para que el proceso sea exitoso y salgas beneficiado en el acto.

¿Qué sucede si mejoran las condiciones del préstamo hipotecario?

Durante los quince días con los que cuenta el banco que tiene el préstamo hipotecario puede tener lugar una propuesta importante. En primer lugar, debemos considerar que durante esos quince días no es posible hacer nada, será necesario tener paciencia y aguardar a que se cumpla el plazo para subrogarse. Lo segundo que debemos analizar es qué ocurre si la entidad bancaria iguala o mejora las condiciones del préstamo.

En torno a ese plazo de quince días de espera obligatoria, existe una falsa creencia de que, en caso de que se igualen o mejoren las condiciones no es posible subrogar la hipoteca. Sin embargo, este dato es falso. Una vez que hayan transcurrido los quince días obligatorios, sin importar si es que hay o no oferta, la entidad bancaria no puede oponerse. Por ende, el cliente puede elegir libremente si desea llevar a cabo el cambio de entidad subrogando la hipoteca.

Sin embargo, la realidad es que en la práctica, si ofrecen una mejora, no es habitual subrogar una hipoteca. Esto se debe a que nos permitirá ahorrarnos los gastos de la operación. En otras palabras, por una cuestión de practicidad y principalmente por no cambiar a otro préstamo hipotecario peor. No obstante, debes tener en claro que no hay ningún límite para poder subrogar una hipoteca. Excepto esperar el plazo de quince días que tiene la entidad bancaria para contestar, en caso de que lo desee. Ese es el único momento en el que la subrogación de acreedor no se puede llevar a cabo.

¿Es posible subrogar una hipoteca más de una vez?

La realidad es que no hay un límite de veces que puedes subrogar la hipoteca y, mucho menos, cancelarla. Sin embargo, debemos tener en cuenta que si una persona se subroga todos los años, los bancos desarrollarán cierta desconfianza hacia el cliente.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre qué es subrogar una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Cancelar la hipoteca: ¿Cómo hacerlo?

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Gastos de una hipoteca mixta: ¿Cómo calcularlos?

19 octubre, 2023 No hay comentarios

Te contaremos cómo calcular los gastos de una hipoteca mixta. Además, también analizaremos los gastos adicionales. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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Los gastos de una hipoteca mixta no son solo el TIN
La tasación de la vivienda
Nota simple del Registro de la Propiedad
Copia de las escrituras del préstamo hipotecario
Comisiones y productos asociados
Calcular los gastos de una hipoteca mixta por medio de la TAE
Cómo hacer frente a la subida de tipos con un préstamo hipotecario a tipo mixto

Es probable que no estés al tanto del coste de solicitar un préstamo hipotecario, no obstante, es sabido que resulta bastante elevado, incluso más de lo que puedas pensar. Contratar una hipoteca implica, además, una serie de gastos extra que deben afrontarse con ahorros, y que terminan sumando una cifra significativa. Por lo general los bancos financian el 80% de la compra de una vivienda, por lo que el 20% restante deberás ponerlo tú. También, debes tener en cuenta un 10% extra para los gastos administrativos. Aquí te contaremos cuáles son y cómo calcular los gastos de una hipoteca mixta.

Los gastos de una hipoteca mixta no son solo el TIN

El Tipo de Interés Nominal (TIN)), es el precio al que la entidad bancaria te presta dinero. En un préstamo hipotecario a tipo mixto podemos encontrar dos tipos de TIN: el variable y el fijo. El variable será el euríbor más un diferencial, y el fijo solo un porcentaje.

En caso de que el TIN medio de una hipoteca mixta de 100 000 euros fuera del 3 %, lo lógico sería que la hipoteca te cueste 103 000 euros. Sin embargo, para calcular los gastos de una hipoteca mixta debemos tener en cuenta otros importes, no solo el TIN.

Una buena noticia para aquel que desee solicitar una hipoteca es que esos otros importes se han reducido significativamente. Hoy en día, los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, corren a cargo de la entidad bancaria. El cliente únicamente debe afrontar los siguientes.

La tasación de la vivienda

Si solicitas una hipoteca mixta, la entidad bancaria financiará el 80 % de la cifra más baja entre el valor de tasación y el de compra. El valor de tasación, por lo general, es más bajo. En otras palabras, será el que se tenga en cuenta. Sin embargo, la tasación no la paga la entidad bancaria, tendrá que ser realizada por un tasador homologado y debes abonarla tú. El coste, aproximadamente, se ubica cerca de los 300 euros.

Nota simple del Registro de la Propiedad

Se trata de un documento en el que figuran los datos esenciales de la vivienda adquirida. Si decides buscar la nota simple por tu cuenta deberás abonar 9,02 euros más IVA.

Copia de las escrituras del préstamo hipotecario

Un notario tendrá que dar fe de las escrituras del préstamo hipotecario. El coste de este trámite lo asume la entidad bancaria. Sin embargo, el cliente deberá abonar su copia de las escrituras. Una copia simple tiene un coste aproximado de menos de 100 euros, mientras que una auténtica cuesta cerca de 200 euros.

Comisiones y productos asociados

La comisión de apertura es legal, únicamente, si la entidad bancaria ha informado al cliente con claridad sobre ella. En cualquier caso, existen otras comisiones, y es probable que optes por contratar uno de los productos asociados que te ofrezca la entidad bancaria a cambio de mejorar las condiciones de tu préstamo hipotecario. Esto puede ser, por ejemplo, un seguro de hogar. Se trata de elementos que generan que los gastos de una hipoteca mixta aumenten.

Calcular los gastos de una hipoteca mixta por medio de la TAE

La Tasa Anual Equivalente (TAE), es más importante que el TIN. Se trata de un porcentaje que considera, además del TIN, comisiones obligatorias o efectos del plazo de amortización. La TAE nos brinda un panorama más amplio del conste de una hipoteca. Las entidades bancarias tienen la obligación por ley de mostrar el TAE en todas sus acciones publicitarias.

De todas formas, la TAE no incluye las comisiones opcionales, tampoco los gastos de comprar una vivienda. Por otro lado, una vez que las cuotas de la hipoteca mixta pasen a regirse por un interés variable, la TAE se modificará. Es útil, principalmente, al momento de comparar hipotecas.

Si te interesa calcular la cuota de una hipoteca de manera sencilla, lo más aconsejable es utilizar un simulador de hipoteca. Ya que, considera además del TIN, los gastos adicionales y los ahorros que brindes.

Cómo hacer frente a la subida de tipos con un préstamo hipotecario a tipo mixto

Contratar un préstamo hipotecario a tipo mixto puede ser la mejor opción para hacer frente al difícil contexto hipotecario que se vive hoy en día. Al contar con unos primeros años de tipo de interés fijo podrás evitar el euríbor disparado, y si tienes suerte, el paso al tipo de interés variable podría coincidir con un euríbor un poco más bajo.

Puedes buscar la ayuda de brókeres hipotecarios. Te darán la posibilidad de conseguir la hipoteca mixta que mejor logre adaptarse a tus necesidades. Se encargarán de negociar directamente con las entidades bancarias, llevarán a cabo todas las gestiones burocráticas y te brindarán diferentes opciones para que solo debas preocuparte por elegir la mejor.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo calcular los gastos de una hipoteca mixta. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Gastos de hipoteca: ¿Cuáles puedes desgravar en tu declaración?

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Consejos para negociar el diferencial de tu hipoteca

25 septiembre, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos todo lo que debes saber para poder negociar el diferencial de tu hipoteca con el banco. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Diferencial de una hipoteca: ¿De qué se trata?
¿Cómo se calcula?
¿Cómo averiguar el diferencial de mi préstamo hipotecario?
El diferencial en hipotecas a tipo variables en 2023
¿Qué debes saber para negociar el diferencial de un préstamo hipotecario?
Utiliza un simulador de hipoteca

Es probable que en algún momento te hayas preguntado qué es y cómo puede afectar el diferencial de la hipoteca en tus finanzas. Es por esto que vamos a contarte qué significa y qué tan importante es el diferencial en tu préstamo hipotecario.

Diferencial de una hipoteca: ¿De qué se trata?

Cuando hablamos del diferencial de una hipoteca, nos referimos a un porcentaje fijo que se suma al índice de referencia para determinar la tasa de interés del préstamo hipotecario. El índice de referencia más utilizado en el país es el euríbor. Debemos aclarar que, el diferencial está presente, por lo general, en las hipotecas a tipo variable. Un ejemplo para comprenderlo mejor, cuando en un préstamo hipotecario a tipo variable observas que tiene un interés de euríbor más 1%, ese «1%» será el diferencial.

¿Cómo se calcula?

Hay una fórmula muy sencilla para calcular el interés variable:

Interés variable = diferencial + índice de referencia

Entonces, en caso de que el euríbor sea del 0,25% y el diferencial sea del 1%, la tasa de interés de tu préstamo hipotecario será del 1,25%.

Si bien, es posible que el euríbor sea bajo, la realidad es que un diferencial elevado puede aumentar de manera significativa el interés que debes pagar por tu préstamo hipotecario. Si quieres acceder a un diferencial más bajo, es fundamental contar con un buen perfil crediticio, negociar con tu entidad bancaria y comparar todas las ofertas de distintos bancos.

¿Cómo averiguar el diferencial de mi préstamo hipotecario?

Para saber cuál es el diferencial de tu hipoteca deberás revisar el contrato que firmaste con la entidad bancaria. En caso de que no logres encontrarlo, lo más aconsejable es comunicarse te con el servicio de atención al cliente de tu entidad bancaria.

El diferencial en hipotecas a tipo variables en 2023

Hoy en día, el diferencial medio de los préstamos hipotecarios variables es del 0,70%. En otras palabras, el interés medio de estos productos es de euríbor más 0,70%. No obstante, si cuentas con un buen perfil financiero, es posible encontrar ofertas a euríbor más 0,60% o incluso menos.

¿Qué debes saber para negociar el diferencial de un préstamo hipotecario?

Saber negociar el diferencial de la hipoteca es fundamental si lo que quieres es obtener las mejores condiciones en tu préstamo hipotecario. Una buena negociación realmente hará una diferencia en las cuotas que deberás abonar a lo largo de la vida del préstamo. Aquí van algunos puntos importantes que te serán de utilidad en este proceso.

Saber cuál es tu perfil crediticio: contar con un buen historial crediticio y una situación financiera sólida, sin lugar a dudas, son puntos que te ayudarán a conseguir un diferencial más bajo.

La importancia de estar informado: previo a sentarte a negociar con la entidad bancaria, es fundamental investigar muy bien sobre las condiciones que brindan los distintos bancos. De este modo, podrás comparar las diferentes ofertas que hay disponibles en el mercado. Ten en cuenta que, esto incluye tanto el diferencial como otros aspectos del préstamo hipotecario.

No debes conformarte con la primera oferta que recibas: un error muy habitual es aceptar la primera oferta sin intentar negociar con la entidad bancaria. En caso de que no te convenza, no debes dudar en rechazarla y buscar más opciones. No olvides que tienes todo el derecho de negociar las condiciones de tu préstamo hipotecario.

Contratar más productos que no necesitas: son muchas las entidades bancarias que ofrecen un diferencial más bajo a aquellos que contraten otros productos financieros con ellos. Por ejemplo, pueden ofrecer seguros de vida o cuentas bancarias. Debes analizar con mucho cuidado si el precio de estos servicios extra vale la rebaja en el diferencial.

Ten en cuenta la subrogación hipotecaria: en caso de que ya cuentes un préstamo hipotecario pero creas que el diferencial es demasiado elevado, una buena idea es valorar la opción de subrogarte a otra entidad bancaria. Cuando hablamos de una subrogación de hipoteca nos referimos al proceso de cambiar tu hipoteca a otra entidad bancaria que te ofrezca unas mejores condiciones. Sin embargo, debes tener en cuenta que se trata de un proceso que puede tener costos. Lo más aconsejable es que analices lo que ahorras en el diferencial compensa estos gastos.

Asesórate de una manera inteligente: si no estás muy seguro, lo mejor es solicitar la ayuda de un asesor hipotecario. Se trata de profesionales que tienen un gran conocimiento del mercado y podrán ayudarte a comprender mejor las ofertas disponibles. Además, serán de gran ayuda al momento de valorar las condiciones de tu préstamo hipotecario y de negociar con la entidad bancaria.

Utiliza un simulador de hipoteca

Lo más aconsejable es utilizar un simulador de hipoteca. Se trata de una gran opción que te permitirá observar de qué manera las variaciones en el diferencial pueden influir en tu préstamo hipotecario. De este modo, tendrás la posibilidad de estimar cuál será tu cuota mensual y los intereses que debes abonar en distintos escenarios de diferencial. Sin lugar a dudas, te permitirá tener un panorama más amplio y claro de cómo afectará el diferencial en las cuotas de tu préstamo hipotecario.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estos consejos para negociar el diferencial de tu hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Diferencial de una hipoteca: ¿De qué se trata?

En Hipotecas

Copia de la escritura de la hipoteca: ¿Dónde solicitarla?

18 agosto, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos a dónde debes acudir para solicitar la copia de la escritura de la hipoteca y todo lo que debes saber al respecto. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Escritura de la hipoteca: ¿De qué se trata?
Registro de la escritura
Paso a paso de la escritura de una hipoteca
¿En dónde obtengo la copia de la escritura de la hipoteca?
Si pierdo este documento: ¿Cómo consigo una copia de escritura?
¿Quién puede solicitar una copia de la escritura?

La escritura de la hipoteca es un documento de gran importancia, por este motivo, lo más conveniente es tener mucho cuidado con él. Si has perdido la escritura o contrato de la hipoteca, te contaremos qué debes hacer para recuperarla, si debes abonar algo por la copia de este documento, entre otras dudas habituales.

Escritura de la hipoteca: ¿De qué se trata?

Cuando hablamos de la escritura de la hipoteca nos referimos al documento que contiene toda la información sobre el préstamo hipotecario que hemos firmado. En este documento podrás encontrar todas las condiciones del préstamo hipotecario, además de los datos del solicitante de la hipoteca y las responsabilidades que ha asumido. En otras palabras, se trata de un documento oficial, expedido por un notario, donde constan las cláusulas y condiciones que fueron pactadas entre acreedor y deudor de un préstamo hipotecario. Para que tenga efectos frente a tercero será necesario que esté inscrita en el Registro de la Propiedad.

Todo debe quedar registrado por escrito y estar conforme a la legislación vigente en España. Por otro lado, al tratarse de un documento que se debe firmar ante el notario al momento de solicitar un préstamo hipotecario, en la escritura de la hipoteca también, aparecerá la firma del solicitante, la del representante de la entidad bancaria y la del notario.

Otro dato que debe figurar en la escritura de la hipoteca, además de los datos del solicitante y las condiciones del préstamo, son las características de la vivienda en cuestión. De modo que, deberá incluir la información relativa en cuanto a los metros cuadrados, año de construcción y demás características. Por último, deberán establecerse todas las condiciones económicas por las cuales la hipoteca fue concedida y de qué modo será devuelta.

Registro de la escritura

Una vez que se encuentre lista la escritura de la hipoteca, se debe firmar ante notario y queda registrada en el registro de la propiedad para que tenga validez. Cuando todos esos pasos se hayan llevado a cabo, la escritura de la hipoteca será efectiva y, tanto el deudor como el acreedor tendrán que cumplir con las condiciones que fueron acordadas o afrontar las consecuencias, también establecidas, por no cumplir con lo que fue acordado.

Es por este motivo que, la escritura de la hipoteca es uno de los documentos de mayor importancia en todo este proceso. Lo más aconsejable es guardarlo con cuidado y que recuerdes dónde está.

Paso a paso de la escritura de una hipoteca

En primer lugar, debe haber un acuerdo entre el acreedor, generalmente un banco, y el deudor o solicitante. Cuando el solicitante cumple con los requisitos que establece el banco, después de haber analizado la viabilidad del préstamo, se pasa a la formalización de la hipoteca.

Luego, se debe presentar la escritura de la hipoteca ante un notario. Allí evaluarán el texto y corroborarán que todo está en orden. Si todo está bien, ambas partes pueden aclarar todas las dudas que les hayan surgido previo a la firma de la escritura.

Por último, las dos partes firman el documento, el notario enviará la escritura de la hipoteca al Registro de la Propiedad para que esta quede inscrita en el mismo. Una vez que esto se haya hecho, entonces la hipoteca quedaría constituida.

Es fundamental que las dos partes guarden una copia de la escritura por si en algún momento fuera necesario hacer reclamos. Por otro lado, si hay un incumplimiento en los pagos, el prestamista también tendrá la posibilidad de usar esta escritura de hipoteca para presentar las demandas de desahucio pertinentes por incumplimiento de una de las dos partes. De modo que, a pesar de que la hipoteca ya esté constituida, conservar la escritura es fundamental para posibles reclamaciones futuras o para comprobar que lo firmado se está cumpliendo.

¿En dónde obtengo la copia de la escritura de la hipoteca?

Luego de que se haya llevado a cabo la firma ante notario, el notario deberá entregar una copia simple de la escritura de la hipoteca. Por otro lado, una vez que han pasado algunos días, el notario también deberá entregar la copia original.

Si pierdo este documento: ¿Cómo consigo una copia de escritura?

A pesar de tratarse de un documento de gran importancia, la realidad es que muchas veces sucede que se extravíe. Si esto ocurre, debes tener en cuenta que existen dos maneras de solicitar una copia de la escritura de la hipoteca:

Solicita la copia en la entidad bancaria: lo primero que puede hacer es solicitar una copia de la escritura directamente a la entidad bancaria en la que has firmado el préstamo hipotecario. Para hacerlo, será necesario realizar la solicitud por escrito y con acuse de recibo. Por lo general, es trámite suele tener una demora de, aproximadamente, unos dos meses.

Solicita la copia de la escritura en la notaría: en caso de que necesites tener la copia con urgencia, otra manera de obtenerla es solicitarla en la notaría donde la has firmado. El notario te entregará la copia de la escritura de la hipoteca en un período bastante más corto si lo comparamos con el de las entidades bancarias. No obstante, es importante que tengas en claro que el notario te cobrará por realizar este servicio.

¿Quién puede solicitar una copia de la escritura?

Toda persona que haya intervenido de manera directa en la escritura del préstamo hipotecario tiene la posibilidad de pedir una copia de la escritura. Sin embargo, por lo general, los que suelen solicitar una copia de la escritura son los titulares de la hipoteca. Sin embargo, en algunos casos, también puede solicitarla el propio banco.

Por otro lado, también tiene la posibilidad de solicitar una copia de la escritura de la hipoteca cualquier persona que cuente con algún derecho sobre la escritura. Un ejemplo para comprenderlo mejor, si la persona en cuestión va a heredar el préstamo hipotecario luego del fallecimiento del titular de la hipoteca, puede solicitar la copia de la escritura.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la importancia de solicitar una copia de la escritura de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Es posible ser titular de la escritura pero no del préstamo hipotecario?

En Hipotecas

La compra de vivienda con hipoteca se vuelve cada vez más difícil

14 agosto, 2023 No hay comentarios

La concesión de préstamos hipotecarios atraviesa su mayor caída desde 2013. Además, el crédito medio que brinda la banca para la compra de una vivienda baja un 4% interanual y se ubica en los 143 000 euros. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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Las subidas de tipos del BCE afectan al mercado inmobiliario
La última subida de tipos
¿A qué se debe la reducción en la firma de hipotecas?
Una baja en la demanda de hipotecas para la compra de vivienda

Las subidas de tipos del BCE afectan al mercado inmobiliario

En primer lugar, debemos hablar sobre la constante subida de tipos del Banco Central Europeo (BCE). El objetivo de estas subidas de tipos es hacer frente a la inflación, sin embargo, está creando un escenario bastante desfavorable para el mercado inmobiliario del país. Las hipotecas para la compra de vivienda han caído un 24,5% durante la primera mitad del año. Según nos dejan ver los datos del Consejo General del Notariado, nos encontramos ante la mayor caída en una década. Por otro lado, la cantidad media otorgada también ha bajado casi un 4% interanual, actualmente, el crédito que otorgan las entidades bancarias en España apenas llega a superar los 143 000 euros. Recordemos que, hace un año, llegaba a rondar los 170 000 euros.

La última subida de tipos

La última subida de tipos de interés en 25 puntos básicos, por parte del Banco Central Europeo (BCE), ha alcanzado el 4,25%. De esta manera, logra ubicarse en niveles máximos desde el 2000. La presidenta del BCE, Christine Lagarde, ha mencionado que es probable que no tenga lugar otra subida de tipos en la siguiente reunión, que se llevará a cabo en septiembre. Sin embargo, afirmó que el Consejo de Gobierno tomará su decisión final en base a los datos. El último dato de inflación continúa siendo bastante elevado, con un 5,5% interanual en junio. No obstante, desde el Banco Central Europeo indican que deben observar detalladamente lo que dicen los datos.

Sin lugar a dudas, la situación para los hipotecados es bastante difícil. En primer lugar, el euríbor se ubicará por encima del 4%, ya que el mes de junio lo despidió en el 4,007%, se trata de máximos desde noviembre de 2008 cuando cerró en un 4,35%. Todo esto genera que el acceso a financiación para la compra de vivienda sea cada vez más difícil para aquellos consumidores con un poder adquisitivo bajo.

¿A qué se debe la reducción en la firma de hipotecas?

La reducción de la concesión de los préstamos hipotecarios tiene lugar en un momento en el que los intereses, es decir, la tasa anual equivalente (TAE) que ofrecen por lo general las entidades bancarias al cliente medio se han ido al doble. Las hipotecas fijas pasaron de comercializarse a una TAE media del 1,7% en 2022 a un 3,88% en 2023, según los datos del Banco de España.

Por otro lado, en los préstamos hipotecarios a tipo variable, el aumento de precios es todavía más alto. A comienzos del año pasado la TAE media a la que se comercializaban este tipo de préstamos se ubicaba en el 1,76%, entre enero y marzo de este año los precios habían llegado a una media del 4,52%. Este gran aumento del crédito ha generado que muchos clientes opten por pagar al contado. De hecho, actualmente, la mitad de las operaciones de compraventas se pagan al contado.

Más allá de la subida de tipos del BCE, que genera un aumento en los costes de financiación, la caída en los préstamos hipotecarios también puede tener su origen en el deterioro de las perspectivas macroeconómicas, la solvencia de los prestatarios. Las previsiones al respecto nos indican que la concesión de hipotecas continuará cayendo durante lo que resta del año.

Una baja en la demanda de hipotecas para la compra de vivienda

La realidad es que no solo la oferta se contrae, también ha bajado la demanda de las familias. En lo que va del año ha tenido lugar una caída en las solicitudes de crédito para la compra de vivienda. Según el Banco de España, esto se debe a que los consumidores ya han perdido la confianza. Esto ha generado que entre enero y junio se hayan firmado 143 000 préstamos hipotecarios. Según los notarios, se trata de 47 300 menos si lo comparamos con las hipotecas que fueron firmadas en el mismo periodo del año pasado.

Por otro lado, más allá de esta caída, la evolución no es tan negativa como parece a simple vista. Debemos tener en cuenta que, la cantidad de préstamos hipotecarios que fueron constituidos en 2022 fue la cifra más elevada en más de una década, según nos permiten ver los datos del Instituto Nacional de Estadística. Esto significa que, la caída porcentual de la que hablamos no es muy representativa. El motivo es simple, se está comparando con un año muy bueno, en el que se firmaron más de 600 000 préstamos hipotecarios. Sin lugar a dudas, la bajada va a ser muy notoria.

Entonces, el estancamiento que atraviesa el mercado inmobiliario en España también responde a esta situación. Las compraventas han bajado en promedio un 12,7% interanual, se trata de una evolución que en realidad nos permite ver una normalización de este tipo de operaciones que, durante los dos años anteriores, se ubicaron en extremos positivos no habituales.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la situación que atraviesa la compra de vivienda con hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿A qué se debe la subida de las hipotecas variables que tuvo lugar este año?

En Hipotecas

Hipoteca para finca rústica: ¿De qué se trata?

28 julio, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos qué es una hipoteca para finca rústica y cómo hacer para acceder a ella. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es una finca rústica?
Las condiciones para solicitar una hipoteca para finca rústica
¿Cómo calcular una hipoteca de finca rústica?
¿Qué bancos dan hipotecas para fincas rústicas?
¿Es posible edificar sobre un terreno rústico?

Es habitual que, aquellas personas que cuentan con una finca rústica, no estén al tanto de que tienen la posibilidad de convertirse en urbanizables o bien, en caso de que haya una vivienda, que esta puede ser la vivienda habitual del titular.

Sin lugar a dudas, cuando hablamos de una hipoteca para finca rústica nos referimos a un producto hipotecario que es poco conocido en el país. Por otro lado, la realidad es que son pocas las entidades bancarias que brindan este tipo de productos a sus clientes.

¿Qué es una finca rústica?

En caso de que seas titular de un terreno rústico debes saber que una finca rústica es un terreno que no puede ser urbanizable o que contiene una vivienda y se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad.

Ahora bien, en caso de que todos los documentos se encuentren en orden, es posible llevar a cabo reformas para modernizar la vivienda. No obstante, no tendrás la posibilidad de ampliar en superficie, extensión o altura. El motivo es simple, deberás respetar la estructura de la edificación ya existente.

Por otro lado, no será posible edificar una nueva vivienda sobre el suelo rústico. Sin embargo, algunas Comunidades Autónomas brindan la posibilidad de edificar bajo algunas excepciones una vivienda unifamiliar, únicamente, si se destina a una actividad agrícola de las personas que se encuentran explotando el medio.

Las condiciones para solicitar una hipoteca para finca rústica

Las entidades bancarias, habitualmente, se muestran reticentes a conceder una hipoteca para finca rústica. Es por esto que, es muy poco probable firmar con clientes una hipoteca para finca rustica al 100% del valor de tasación del terreno. Lo más habitual es que el banco ofrezca una financiación de entre un 50% y un 70% del valor total de la finca. En otras palabras, será necesario contar con ahorros, o bien, con una garantía para tener más posibilidades de acceder a este tipo de hipotecas.

Para que las posibilidades de éxito con el banco sean mayores, deberás tener en cuenta solo dos condiciones:

Recalificar el terreno, en otras palabras, pasaría a ser una finca urbana.

Transformarla en la vivienda habitual de quien sea el futuro titular de la hipoteca.

¿Cómo calcular una hipoteca de finca rústica?

Como ya mencionamos, un banco nos permitirá acceder a una hipoteca para finca rústica en dos casos: si el terreno se convierte urbanizable o la vivienda se reforma para transformarla en una habitual.

Esto significa que, el préstamo al que accederemos contará con las mismas condiciones que si directamente hubiéramos solicitado la financiación para una vivienda que era habitual desde un comienzo.

Para tener la posibilidad de calcular cuánto nos podría costar un préstamo hipotecario para finca rústica lo más aconsejable es utilizar un simulador. Deberás buscar en internet un comparador de hipotecas, contará con una calculadora que te permitirá ver cuál sería la cuota de la futura hipoteca y a cuánto se elevaría el gasto de su formalización.

¿Qué bancos dan hipotecas para fincas rústicas?

La realidad es que no hay muchos bancos en el país que trabajen habitualmente con este tipo de producto hipotecario. Sin embargo, puedes consultar en tu entidad bancaria si ofrecen este tipo de producto. El problema más habitual al que debe hacer frente el futuro prestatario es que, según el caso, puede obtener o no una oferta, ya que se suele descartar de manera automática a los clientes si no logran reunir una serie de requisitos.

La mayoría de los grandes bancos, por ejemplo, BBVA, Bankinter, entre otros, ofrecen hipotecas para fincas rústicas, sin embargo, no suelen publicitarlo. Tradicionalmente, los bancos que pueden brindar este tipo de préstamo hipotecario suelen ser cajas rurales, ya que poseen una mayor presencia en los entornos no urbanos.

¿Es posible edificar sobre un terreno rústico?

Si quieres saber qué se puede edificar, y qué no, sobre un terreno rústico, será necesario leer con atención la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. En resumen, en el citado texto normativo se prohíbe la construcción en estos terrenos de forma específica. Sin embargo, la normativa deja una puerta abierta a las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos para que tengan la posibilidad de establecer ciertas excepciones.

Por hacerlo, será necesario tener en cuenta la ley de la CCAA y del Ayuntamiento de la localidad en la que se encuentra ubicado el terreno en cuestión. De este modo, tendrás la posibilidad de saber de primera mano cuáles son los tipos de construcciones que tienes permitido llevar a cabo en tu suelo rústico.

Por lo general, los tipos de edificaciones que suelen permitir construirse en este tipo de terreno son las siguientes:

Viviendas que se encuentren vinculadas a la explotación del terreno.

Granja Escuelas.

Viviendas que sean prefabricadas y, también, autosuficientes.

Edificaciones cuyo destino sea el enoturismo o agroturismo.

Hoteles rurales o campings.

Casas antiguas.

Gasolineras.

Piscinas.

Es necesario tener en cuenta que, en caso de construir sobre un suelo rústico y no contar con el permiso específico, es probable que debas hacer frente a multas y penas de prisión de hasta 5 años, además de la demolición de la construcción.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre solicitar una hipoteca para finca rústica. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cuál es la situación del interés de las hipotecas nuevas?

En Hipotecas

El interés de las hipotecas variables: cuidado con el interés inicial

27 julio, 2023 No hay comentarios

Es muy importante tener cuidado con el interés de las hipotecas variables, ya que es muy probable que aumente con el paso del tiempo. Continúa leyendo el artículo para saber por qué debes tener cuidado con el interés inicial.

En este artículo encontrarás:
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¿Cómo funciona el interés de las hipotecas a tipo variable?
¿Qué es el euríbor?
Calcular el interés de las hipotecas variables en diferentes escenarios
¿Cuáles son las alternativas?
Las hipotecas fijas
Las hipotecas mixtas

La mayoría de los préstamos hipotecarios a tipo variable no son variables desde el comienzo del mismo. La realidad es que, por lo general, cuando una entidad bancaria concede uno de estos productos aplica un interés fijo para los primeros meses del plazo, generalmente, entre 12 y 24. Y al finalizar dicho período, el tipo ya comienza a calcularse con el euríbor y puede cambiar cada semestre o año según su evolución.

Hoy en día, ese tipo fijo inicial resulta bastante bajo, de menos del 2% de media. Sin embargo, como sabemos, el euríbor cotiza al alza, alcanzando un 4,007% en junio. En otras palabras, quiere decir que si optas por contratar, actualmente, un préstamo hipotecario a tipo variable, deberás abonar unas cuotas bastante bajas al comienzo. No obstante, debes tener mucho cuidado con el interés de las hipotecas variables, ya que si este índice se mantiene en valores altos cuando tu interés pase a ser variable, tus cuotas mensuales pueden dispararse hasta alcanzar costes muy difíciles de afrontar.

¿Cómo funciona el interés de las hipotecas a tipo variable?

Para comprender mejor por qué hay que poner atención a estos puntos, debemos saber cómo funciona el interés de las hipotecas variables. Hoy en día, la hipoteca variable media, aproximadamente, tiene un interés del 1,95% fijo para el primer año y de euríbor más 0,70% para los próximos. Probablemente, a simple vista puedes creer que eso te resulta beneficioso, ya que durante los primeros 12 meses contarás con un tipo fijo bastante bajo y dejarás un tiempo de margen para que el euríbor pueda bajar, actualmente, cotiza en valores muy altos.

No obstante, la aplicación de ese tipo fijo inicial puede ser una buena oportunidad en un principio, pero un inconveniente para el futuro. La realidad es que no sabemos con seguridad cuál será el valor del euríbor. Sin embargo, las previsiones, por el momento, indican que este índice no bajará a corto plazo y en caso de hacerlo, bajará muy poco. En ese caso, el interés de las hipotecas variables que sean contratadas hoy en día, se encarecerá significativamente cuando finalice su período a interés fijo y su precio pase a estar ligado al euríbor.

¿Qué es el euríbor?

Es necesario dejar en claro qué es el euríbor. Se trata del índice de referencia más utilizado en España para vincular las hipotecas. Este índice de referencia afectará, únicamente, a aquellos que contraten una hipoteca a tipo variable o bien, una hipoteca mixta en su periodo variable.

La denominación de euríbor deriva del acrónimo Euro Interbank Offered Rate. Es el tipo de interés en el que los bancos se prestan dinero entre sí, a corto plazo. Por este motivo, sube y baja constantemente.

Esta variación constante del euríbor definirá la variación de la cuota que debes pagar cada mes por tu hipoteca variable. Esto se revisará cada seis o cada doce meses, dependiendo de haya sido acordado con el banco.

Calcular el interés de las hipotecas variables en diferentes escenarios

Lo más aconsejable, antes de contratar una hipoteca variable, es calcular las cuotas en diferentes escenarios. En otras palabras, se trata de calcular cuáles serán las cuotas con un euríbor con valores más elevados, iguales o menores a los actuales. De este modo, tendrás la posibilidad de valorar si tendrás la capacidad de hacer frente a las cuotas y si te resulta conveniente contratar este tipo de producto.

Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor. Imagina que solicitas 150 000 euros a un plazo de 25 años. Aquí te mostraremos cuáles serán las cuotas mensuales que deberías abonar con un interés fijo del 1,95% el primer año y un tipo variable de euríbor más 0,70% los próximos:

Euríbor para el segundo año	Cuota del primer año	Cuota del segundo año
Del 3%	632 euros mensuales	762 euros mensuales
Del 4%	632 euros mensuales	842 euros mensuales
Del 5%	632 euros mensuales	927 euros mensuales

Entonces, en el peor de los escenarios, la cuota podría aumentar casi 300 euros. Si no te ves capaz de hacer frente a un aumento así, no es aconsejable que optes por contratar una hipoteca a tipo variable.

Ten en cuenta que, según el Banco Central Europeo, no debes destinar más del 35% de tus ingresos mensuales netos a pagar las cuotas de tus deudas.

¿Cuáles son las alternativas?

En caso de que no te resulte conveniente optar por contratar una hipoteca a tipo variable, existen diferentes alternativas. De este modo, podrás abonar unas cuotas estables y algo más asequibles a medio y a largo plazo.

Las hipotecas fijas

En caso de que desees abonar siempre la misma cantidad, las hipotecas fijas son, sin lugar a dudas, la mejor opción para ti.Sin embargo, la realidad es que las entidades bancarias las están encareciendo, pero no debes perder las esperanzas, ya que aún quedan algunos bancos que ofrecen intereses atractivos. Un ejemplo es la Hipoteca Fija de BBVA que cuenta con un interés a partir del 2,80% a cambio de domiciliar la nómina y de contratar los seguros de vida y amortización del banco.

Las hipotecas mixtas

Por otro lado, si te interesa pagar unas cuotas estables por algunos años ya que consideras que el euríbor bajará a medio plazo, la mejor alternativa para ti será contratar una hipoteca mixta. La Hipoteca Open Mixta de Openbank, ofrece un interés desde el 2,63% fijo para la primera década y desde euríbor más 0,55% para lo que resta del plazo a cambio de domiciliar tus ingresos y contratas los seguros de hogar y vida del banco.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la importancia de analizar muy bien el interés de las hipotecas variables. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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La inflación y las tasas de interés de las hipotecas: ¿Cómo se relacionan?

En Comprar

Me cambiaron el precio de una casa, ¿qué hago?

18 julio, 2023 No hay comentarios

La compra de una casa exige una planificación clara, informada y meditada. Es esencial, en ese sentido, tener referencias, conocer el inmueble, juntar documentación, hablar con bancos, analizar gastos fijos y potenciales antes, durante y luego de la compra. Todo suma cuando se trata de estar informado respecto de lo que hace al precio de una casa y su más factible financiación. En este proceso a veces suelen presentarse algunos problemas para quien va a invertir y, aunque no siempre podemos evitarlos, es bueno ser previsor y tener posibles soluciones a mano. Por esa razón en este artículo te contamos qué hacer en el caso de que se te presente una situación concreta: que el precio de una casa es mayor al valor al que la tasaron.

En este artículo encontrarás:
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¿Es posible que el precio de una casa sea mayor a su tasación?
Valor de tasación vs. Valor del mercado
Soluciones posibles en la negociación del precio de una casa

¿Es posible que el precio de una casa sea mayor a su tasación?

Sí. Y esto es así porque, a pesar de las correcciones en los parámetros y en la normativa vigente respecto de las tasaciones, el valor que puede estipular un tasador se basa en criterios generales del inmueble. Esto significa que en rigor, una tasación es un informe técnico de carácter formal que sirve para estipular el valor de una casa, de manera que todas las partes involucradas en la operación de compraventa se manejen con dicha referencia.

En ese documento entonces un perito o tasador homologado detallará las características del inmueble y estimará su valor en base a criterios tales como la ubicación, las reformas, las prestaciones del inmueble o la superficie.

Este documento es de especial interés para la parte compradora, ya que si requiere una financiación hipotecaria, la tasación es un requisito a considerar. Para el banco, el informe sirve para contrastar el dinero pedido por el cliente y el que realmente necesita para comprar la vivienda. De esta forma, puede además estipular los riesgos de ofrecer el préstamo, que no sólo dependen de la estabilidad financiera del comprador sino también de poder constatar su ejecución y, con ello, también su recupero.

Como es sabido, los bancos no otorgan préstamos por más del 80% del valor de la casa, que es, en ese caso, el indicado en la tasación. Por esta razón es de suma importancia que el valor real de venta en el mercado sea lo más cercano posible a lo que le cobrarán al comprador cuando realice la transacción inmobiliaria. Sin embargo, ¿qué sucede cuando estos valores difieren mucho entre sí?

Valor de tasación vs. Valor del mercado

El precio de una casa depende entonces por lo que se informa en la tasación, pero también por la presión que ejerce el mercado. Esta “presión” es a su vez resultado de diversos factores, desde las expectativas de ganancias del vendedor hasta las condiciones impuestas por el contexto a nivel macroeconómico.

En cualquier caso, son ambos valores los que se utilizan para negociar el precio final del inmueble. Por lo general, el valor que se obtenga como resultado de esta negociación es cercano pero no exacto al deseo o necesidades de ninguna de las partes. Mientras al banco le es conveniente que el precio de una casa lo habilite a establecer cuotas accesibles para el cliente, el vendedor buscará el mayor valor posible y el comprador, el mayor ahorro.

La tensión -bastante lógica, por cierto-, entre el comprador y el vendedor especialmente, resulta difícil de consensuar a veces. Es entonces cuando ocurre que el precio de una casa no se corresponde con su valor real, y es necesario solicitar una tasación. Ahora bien, esta tasación no necesariamente resuelve el conflicto, ya que una tasación baja puede suponer un problema para el comprador, quien necesitará más ahorros para poder pagar la entrada y que los bancos le financien una cuantía inferior.

Llegada esta situación, ¿qué puede hacer el comprador para obtener un precio justo? Existen algunas soluciones posibles cuando nos encontramos con que la tasación de la casa deseada es menor a la que se nos cobrará efectivamente al realizar la operación inmobiliaria. Toma nota de los siguientes consejos.

Soluciones posibles en la negociación del precio de una casa

Primero que todo, es importante investigar inmuebles similares. Incluso antes de comprar, es un buen ejercicio el conocer los precios promedio de los inmuebles que se encuentran en la misma zona a fin de contar con ese dato cuando requiramos compararlos con el valor de tasación otorgado.

Segundo, aunque sea lo más habitual, el comprador no tiene la obligación de elegir la tasadora del banco y por ello es que puede buscar trabajar con una tasadora independiente.

En tercer lugar es importante evaluar las propias finanzas. De esta manera obtendremos un panorama claro respecto de lo que será nuestro margen de negociación con el vendedor antes de firmar el contrato.

Dicho esto, si aún la tasación dista de ser conveniente, el comprador puede:

Solicitar una revisión: se puede solicitar una revisión exhaustiva de todo el proceso según la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.

Obtener una segunda tasación: se podrá solicitar un segundo informe con otra empresa de tasación oficial. Esta segunda valoración -que correrá a cargo del comprador-, permitirá comparar resultados y determinar si existen diferencias significativas entre ambas valoraciones.

Negociar la financiación con el banco: el comprador de la vivienda podrá negociar con el banco para que le concedan el 80% del precio de venta en vez del 80% sobre el valor de tasación. Esta estrategia es plausible de ser resuelta de manera favorable siempre que la diferencia de precios no sea muy grande.

¿Qué te ha parecido esta nota? Comparte tu experiencia y opinión en los comentarios. Y no olvides que si quieres conocer más sobre opciones para vivir en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

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Lee más sobre la actualidad inmobiliaria en la siguiente nota:

La tasación es más baja que el precio de compra: ¿Cuánto debo ahorrar para comprar una casa en este caso?

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