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Desde Oi Real Estate queremos contarte qué debes hacer con el préstamo hipotecario si quieres cambiar de vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Las razones para cambiar de casa pueden ser muchas, por ejemplo, por motivos de trabajo, situaciones familiares, entre otros. Uno de los casos que se puede dar es que, para cambiar de vivienda necesites vender tu casa actual y no sepas qué hacer con la hipoteca. Lo más probable es que hayas planteado la posibilidad de cancelar la hipoteca al momento de la venta. No obstante, existen varias opciones que puedes hacer si tienes un préstamo hipotecario sobre la vivienda que te interesa vender.

Aquí te contamos cuáles son tus opciones si te interesa cambiar de vivienda y no sabes qué hacer con la hipoteca.

¿Qué sucede con tu préstamo hipotecario?

En estos casos, tienes tres alternativas para cambiar de vivienda:

Vender el inmueble actual y comprar la que te interesa

Esta opción no es la más aconsejable, ya que trae inconvenientes, por ejemplo, el hecho de que es habitual que se malvenda. Esto puede suceder si se tiene prisa por comprar la vivienda. Otro problema habitual en este caso es que cueste demasiado vender tu casa y pierdas la oportunidad de comprar la que te interesaba porque ya se ha adelantado otra persona.

Pedir otra hipoteca al banco

De este modo deberás abonar ambos préstamos hipotecarios al mismo tiempo. El principal problema con esta opción es que requiere de una solvencia financiera que te permita hacer frente al pago de dos cuotas hipotecarias al mismo tiempo.

Pedir hipoteca puente

En este caso, la entidad bancaria te permite obtener un préstamo con el que sea posible comprar el nuevo inmueble previo a vender el actual a pesar de tener una hipoteca pendiente.

 Todo lo que debes saber de la hipoteca puente

Cuando hablamos de hipoteca puente nos referimos a un tipo de préstamo hipotecario que es de gran utilidad para la personas interesadas en cambiar de nueva vivienda y tienen una hipoteca pendiente sobre su inmueble actual.

Al solicitar una hipoteca puente o hipoteca cambio de casa contarán con una financiación temporal hasta que logran vender la vivienda que tienen en propiedad. De esta manera, será posible entrar a vivir en la nueva vivienda mientras se busca comprador para la anterior.

De este modo, el solicitante de este tipo de hipoteca logrará obtener en un solo préstamo los dos que necesita. En otras palabras, obtendrá uno para terminar de pagar la casa en la que vive y otro para comenzar a pagar la vivienda nueva. Todo esto hasta que logre vender la vivienda actual, pero sin tener que hacer afrontar tipos de interés más altos.

Cuando la primera vivienda se vende, se cancela la parte del préstamo que corresponde a esta y se formaliza la hipoteca para el nuevo inmueble. Esto significa que, la hipoteca puente posibilita que el banco te anticipe el dinero para comprar la nueva vivienda además de darte un periodo de tiempo determinado hasta que logres vender la actual.

Es importante destacar que en este tipo de hipoteca se deben cumplir varios requisitos que solicitan las entidades bancarias. Además de contar con un plazo de tiempo para vender la vivienda. Aquí te contaremos cuáles son sus puntos a favor y en contra.

Requisitos para obtener una hipoteca puente

Obtener una hipoteca de cambio de casa no resultará nada sencillo. Ten en cuenta que el banco realizará un estudio completo y detallado para asegurarse que tenemos la solvencia financiera necesaria para afrontar al pago de la hipoteca puente.

Los requisitos que la entidad bancaria tendrá en cuenta:

Estabilidad laboral

Es más probable que el banco te brinde la hipoteca puente si cuentas con un trabajo indefinido, antigüedad laboral o ingresos elevados. Por otro lado, es aconsejable tener unos ingresos de una cantidad mínima de 2500 euros para afrontar la hipoteca.

Contar con ahorros

La entidad bancaria no acostumbra financiar al completo la compra de la nueva vivienda, es por esto que, mientras se espera a vender la antigua casa se debe contar con ahorros para la entrada de la vivienda que vamos a comprar.

Nada de impagos de hipotecas previas

En caso de que no hayas pagado alguna cuota de la hipoteca de tu vivienda actual o si te has excedido del plazo, las probabilidades de que el banco te conceda la hipoteca puente serán más bajas. Además, es fundamental no tener contratados otros préstamos personales con la entidad bancaria, ya que el banco puede pensar que no vas a lograr afrontar varios préstamos.

¿Cuál es el plazo de tiempo te da el banco para vender la casa actual?

Por lo general, el periodo de carencia suele ser entre seis meses a cinco años. Esto puede variar dependiendo de la entidad bancaria. En otras palabras, el plazo de tiempo que tenemos para vender la vivienda se encontrará especificado en el contrato de la hipoteca puente.

En este tiempo, el contratante de la hipoteca puente puede optar por distintos tipos de cuotas:

  • Cuota reducida

Debe abonarse solo el interés del préstamo, de modo que no se lleva a cabo la amortización del capital pendiente de devolución.

  • Cuota especial reducida

Se paga una cuota más baja a las que se deben abonar luego de la venta de la vivienda. En ella se encuentran incluidos los intereses del préstamo.

  • Cuota normal

En este caso se abona el capital a devolver y el interés a su ritmo normal.

De cualquier manera, independientemente del tipo de cuota que se elija durante el periodo de carencia, una vez que la casa se vende, se formaliza la hipoteca para la nueva vivienda.

¿Qué ocurre si finaliza el periodo de carencia y aún no se ha vendido la casa?

El cliente tendrá que pagar la cantidad total que la entidad bancaria le financió desde un inicio a pesar que no se haya vendido la propiedad. Por ende, se trata de un riesgo que es necesario tener en cuenta al contratar una hipoteca puente.

Puntos a favor y en contra de la hipoteca puente

Sin lugar a dudas, como cualquier otra hipoteca, existe una serie de puntos a favor y desventajas de la hipoteca puente que es fundamental considerar al momento de contratarla para cambiar de vivienda.

Puntos a favor

  • Tiempo para vender la vivienda

La hipoteca puente nos brinda más tiempo para vender la vivienda al precio del mercado. Esto nos permite evitar una mala venta de la vivienda a un precio más bajo y con apuro.

  • Comodidad

Se trata de una opción más cómoda ya que agruparemos en una sola hipoteca dos préstamos lo que nos permite cambiar de vivienda sin haber vendido la que tenemos.

  • Flexibilidad

En caso de que una persona deba trasladarse de ciudad por causas personales o profesionales y opta por contratar la nueva hipoteca en otro lugar, la hipoteca puente ahorra costes de traslado.

Puntos en contra

  • Requisitos

La entidad bancaria solicita cumplir con una serie de requisitos bastante exigentes para la persona que tiene interés en contratarla. El cliente debe contar con una gran solvencia y ser un perfil con un riesgo de impago muy bajo.

  • Plazo de tiempo

Debemos hacer frente al riesgo de que la vivienda no se venda durante el periodo de carencia y tener que pagar un elevado coste.

  • Interés

El tipo de interés en este tipo de préstamos hipotecarios, siempre será superior a una hipoteca convencional.

 Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cambiar de vivienda optando por una hipoteca puente. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Vender un piso con hipoteca es una práctica muy común, sólo hay que conocer el paso a paso para poder realizar este tipo de operaciones inmobiliarias. Enteráte en este post todas las opciones para hacerlo.

La media de una hipoteca que se vende en España es de 30 años, tiempo suficiente como para que sucedan muchos cambios en la vida de una persona. Quizás al principio fue la casa de los sueños pero luego se agrandó la familia, o queremos estar más cerca de la naturaleza o queremos una vida minimalista y necesitamos algo más pequeño.

Para estos casos, una práctica muy habitual es la de vender un piso con una hipoteca. Es mucho más común de lo que se cree, sobretodo en viviendas de segunda mano.

Se podría pensar que una vivienda con hipoteca no es muy atractiva para los potenciales compradores pero no es así. Un piso hipotecado puede ser visto como una oportunidad ya que suele tener un precio menor que una vivienda común.

Además, es posible vender un piso con hipoteca con las mismas condiciones que si no lo tuviera deudas pendientes.

Podemos diferenciar dos tipos de casos en los que se venden viviendas con hipotecas:

  • Cuando aún no se terminó de pagar
  • Cuando la hipoteca ya está pagada pero igualmente aparece como carga en la vivienda porque nos ha faltado un paso: Cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad

Cancelar el préstamo por la venta de la vivienda

Se trata de la opción más frecuente. En este caso tenemos que pedirle al banco que nos dió la hipoteca un certificado de la deuda pendiente. Allí figuran los pagos, la hipoteca pendiente y los gastos de cancelación. Luego deberemos cumplimentar el formulario de Actos Jurídicos Documentados, donde entran en juego dos factores clave en esta operación. Uno de ellos es el precio por el que hemos vendido el inmueble mientras el otro es la deuda hipotecaria pendiente. 

Venta a un precio mayor que el resto de la hipoteca

Si pudimos esperar un momento oportuno y vender el piso a un precio que superaba la deuda que quedaba, la hipoteca será cancelada. El momento de cancelación será en el mismo acto de escritura de venta, ante el notario. De esta manera, el comprador se asegura de que la vivienda que está comprando está libre de deudas,

Entonces de todo el dinero que se reciba por la venta del piso se destinará al saldo pendiente de la hipoteca. En este caso deberemos pagar la comisión de cancelación en caso de que exista esa condición en el préstamos hipotecario. El resto del dinero quedará como ganancia patrimonial, que deberá pagar impuestos y podrá ser acreditado en nuestra cuenta.  El registro de la cancelación quedará en manos del comprador.

Venta por menos de lo que de lo que nos resta saldar al banco

En el caso de que hayamos tenido que vender el piso por un precio menor al saldo del préstamo que quedaba pagar, hay algunos pasos diferentes. Primeramente, el banco tiene que darnos la autorización, ya que tiene nuestra casa como garantía del préstamo hipotecario hasta el pago total de este. Entonces debemos hablar con el banco para informarle de la situación y ver si está de acuerdo en cancelar la hipoteca gracias al pago del importe de la compra venta sumándole un nuevo préstamo personal que nos deberá otorgar.

El saldo de la deuda luego de la venta no deberá ser superior a los 50.000 euros, que es lo máximo que suelen prestar los bancos a modo préstamo personal.

A nuestro cargo quedarán los gastos de cancelación de la hipoteca y los de la constitución del nuevo crédito, en caso de que tuviera.

De esta manera, seguiremos teniendo una deuda con el banco pero esta vez ya no será una hipoteca, sino un préstamo diferente, con otras condiciones y cláusulas.

Transmitirle la hipoteca al comprador

Una casa hipotecada se puede vender transmitiendo la deuda pendiente al comprador. Esta opción se denomina subrogación de la hipoteca ( del deudor). Para llevarla adelante también como en el caso anterior será necesario el visto bueno del banco. La entidad financiera será la encargada de estudiar el perfil y analizar las posibilidades crediticias del nuevo posible dueño del piso para aceptarlo.

Las comisiones de subrogación, en caso de que las haya, más los gastos del análisis de perfil estarán a cargo del vendedor.

Las ventajas  de la subrogación son:

  • El comprador se ahorra los gastos de apertura de hipoteca
  • El vendedor salda su deuda sin pagar gastos de cancelación ni Actos Jurídicos Documentados

La desventaja es:

  • El comprador debe asumir las condiciones del préstamo hipotecario anterior, sin posiblidad de nueva negociación

En el caso de que el banco no acepte al nuevo comprador, se puede realizar la operación realizando un convenio con el comprador. Según este contrato, el nuevo dueño deberá pagarle al vendedor todos los meses la cuota de la hipoteca. Allí se corre el riesgo de la cesación de pagos, con lo cual se generaría un doble problema

Otra posiblidad: la hipoteca puente

Esta es la opción menos habitual, y consiste en la venta de un piso con hipoteca para comprar otra vivienda también a través de hipoteca.En vez de pagar dos hipotecas por separado, el banco ofrece la posibilidad de unificarlas en una sola, De esta manera se pagará una cuota mensual menor que la suma por separado, La condición es que el primer inmueble se venda en un plazo menor a los 5 años.

Ventajas:

  • Ofrece flexibilidad y comodidad,
  • No tenemos que solicitar otra hipoteca

Luego de que la primera propiedad se vende, cancelaremos la hipoteca puente y la primera hipoteca. Entonces se formaliza una nueva hipoteca normal para el nuevo inmueble. 

Desventajas:

La venta del primer inmueble puede demorarse, o en el mientras tanto no podemos hacernos cargo de la hipoteca unificada. Por esto es una operación que conlleva cierto riesgo.

Qué te ha parecido este post? Te ha servido la información? Si tienes algún comentario, nos encantaría leerte! Esperamos tus opiniones en la casilla debajo de la nota.

Y si necesitas asesoramiento inmobiliario, no dudes en contactarnos. En OI REAL ESTATE somos expertos en operaciones inmobiliarias.

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Desde Oi Real Estate, como expertos inmobiliarios, queremos ayudarte a que tus transacciones sean exitosas. En esta oportunidad, te ofrecemos tres opciones bien detalladas para que la venta de un piso con hipoteca te resulte más sencilla. ¡Sigue leyendo y toma nota!

Puede ser que te encuentres en la situación de tener que vender tu piso para comprar otra vivienda. En muchos casos, podrías necesitar llevar a cabo este cambio, aun cuando no hayas terminado de pagar el préstamo o hipoteca.

Muchos se preguntan si es posible la venta de un piso con hipoteca pendiente por liquidar. La respuesta es que sí. Además, es más sencillo de lo que parece a simple vista. Para efectivizar la venta del inmueble hipotecado, tienes tres caminos:

1. Cancelar el préstamo al momento de la venta del piso con hipoteca

Si quieres cancelar la hipoteca con el dinero de la venta del piso, debes considerar dos escenarios posibles:

1. El monto que debemos es inferior al del precio de venta del piso con hipoteca

En este caso el contexto es más favorable. Ante esta situación, podrás usar una parte del precio de compraventa para liquidar la deuda y para pagar los costes de cancelación de la hipoteca.

Para poder optar por esta opción, tendremos que dirigirnos a nuestro banco para solicitar el certificado de deuda pendiente. Este lo tendremos que presentar ante notario el día de la firma.

El comprador, por su parte, emitirá dos cheques: uno para nosotros y otro para la entidad bancaria con la cantidad correspondiente de deuda pendiente y la comisión por cancelación. Este último cheque será recibido por un representante de nuestro banco, quién nos acompañará a la notaría y llevará consigo el certificado de deuda cero.

2. El valor de venta del piso es un importe inferior al que debemos pagar

En este escenario, el total del valor de la compraventa se usará para cancelar el préstamo. Como todavía nos va a quedar dinero por pagar, nuestro banco nos tramitará un nuevo préstamo, con condiciones nuevas.

Es decir, tendremos que pagar los gastos de cancelación de la hipoteca, más lo de la constitución del nuevo crédito.

Si el importe de la hipoteca que nos queda por pagar es mayor que el precio de venta de la vivienda, vamos a tener que negociar con nuestro prestamista. Para evitar problemas con la entidad, cuando te encuentres en una fase avanzada de la venta, es preferible hablar con ellos.

2. Subrogación del préstamo al comprador

Otra solución es la de transferir el préstamo al comprador. Esta operación se llama subrogación de hipoteca al deudor, siendo el comprador el nuevo adeudado. Este es un modo de vender tu piso con hipoteca que te permitirá ahorrarte los costes de la cancelación anticipada del préstamo.

Para ello, vas a tener que ir al banco con el comprador para pedirlo, ya que la entidad tiene que estudiar su perfil para asegurarse que puede asumir el crédito. Si el banco considera que el comprador puede hacer frente al préstamo y aprueba este trámite, se podrá llevar a cabo la nueva transferencia de titularidad.

La ventaja de esta vía es que no deberás pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados ni asumir los gastos de cancelación de la hipoteca. Aunque, es posible que tengas que correr con los gastos del estudio del nuevo deudor que tendrá que hacer el banco para aprobar la operación.

Si estás pensando en transferir nuestra hipoteca al comprador, tendremos que avisar a nuestro banco con 30 días de antelación. Debemos considerar este plazo antes de acordar una fecha para firmar la compraventa con un notario. También es recomendable incluir esta información en el contrato de arras.

3. Contratar una hipoteca puente para poder adquirir un nuevo inmueble

Si todavía estás pagando la hipoteca de tu inmueble actual y no tienes dinero ahorrado, no vas a poder cancelarla hasta que lo vendas. Si por otra parte, te urge adquirir una nueva vivienda y no puedes esperar a vender, seguramente tendrás que contratar un nuevo préstamo, que se sumaría al anterior. 

Una solución en este caso es contratar una hipoteca puente para unir nuestro antiguo préstamo al de nuestra nueva casa. Esto evita que tengamos que pagar dos mensualidades separadas a la vez.

En este caso, nos conviene vender la casa lo más rápido posible, ya que vamos a usar el dinero de la compraventa para cancelar la hipoteca. Una vez logrado esto, podremos formalizar una hipoteca normal para la casa nueva.

Esta hipoteca puede ser una apuesta arriesgada, ya que no solo estaremos pagando un precio más alto que una hipoteca normal, sino que vamos a tener que vender dentro de un plazo determinado de entre seis meses y 5 años. Si no lo conseguimos, las cuotas de la hipoteca crecerán.

¿Cómo se cancela la hipoteca una vez liquidada?

Al liquidar la hipoteca con la venta del inmueble, tu banco te tramitará un certificado de deuda cero. A partir de ese punto, es habitual que el banco de tu comprador te exija que acudas a una gestoría de su elección para que se inscriba el cierre del préstamo en el Registro de la Propiedad. Con esto, tu hipoteca quedará completamente cancelada.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que realizar el trámite con el banco de tu comprador o su gestoría puede ser un poco costoso. En este sentido, puedes intentar negociar con la entidad para realizar esta gestión por tu cuenta o con una gestoría de tu elección y dentro de un plazo específico. Así, puedes tratar de reducir costes, buscando a un profesional que se adapte mejor a tus necesidades económicas. Eso, si no tienes tiempo de hacerlo tú mismo.

Si, por el contrario, has terminado de pagar el préstamo y quieres hacer la cancelación registral antes de la venta, solo tienes que pedir el certificado de deuda cero a tu banco. Luego, tienes que acudir a la notaría para firmar la escritura de cancelación y rellenar el formulario de los Actos Jurídicos Documentados.

Posteriormente, tendrás que entregar la escritura y el formulario del impuesto en el Registro de la Propiedad para levantar la carga sobre tu casa. Debes tener en cuenta que esto puede tardar unos 15 días.

¿Cuánto cuesta cancelar el préstamo luego de la venta del piso con hipoteca?

La venta de una vivienda conlleva una serie de gastos, como, por ejemplo, el pago de los impuestos obligatorios y los honorarios de la agencia inmobiliaria, si es que, en vez de vender tu piso entre particulares, decides contratar la ayuda de un profesional.

Pero, ¿cuánto tienes que pagar por cancelar la hipoteca? Con la venta de un piso con hipoteca debes considerar el total de los costes de cancelación. Si acudes a un gestor, el trámite podría costar alrededor de los 1000 euros.

Este coste podría ser menor si decides hacerlo por tu cuenta, pero, si aun debes el préstamo y vas a pagar la deuda con el dinero de la venta, el banco de tu comprador podría obligarte a hacerlo con su gestoría.

Además, hay que considerar que al no haber acabado de pagar la hipoteca estaríamos hablando de una cancelación anticipada. Esta viene con una comisión que tendrás que pagar a tu banco por saldar el préstamo antes de tiempo.

Generalmente, si la cancelación se realiza en los primeros cinco años, la comisión no podrá superar el 0,5% del capital pendiente. En cambio, si se hace pasado este periodo no será más del 0,25%.

¿Cuándo te conviene saldar el préstamo?

Al inicio de la venta de tu inmueble, es recomendable comprobar el estado de tu hipoteca para saber a qué trámites tendrás que hacer frente. Para ello, es una buena idea conseguir la nota simple, que es uno de los documentos necesarios para vender un piso. Con ello y dejándote asesorar por tu banco o inmobiliaria, podrás decidir cuándo te conviene quitarte el préstamo de encima:

-Si tu hipoteca ya está liquidada y solo queda cancelarla, puedes hacer la cancelación registral al principio de la venta. Con ello te quitas los trámites administrativos de encima y evitarás tener que preocuparte por esto más adelante.

-Si cuentas con el capital ahorrado para ello, también es una buena idea liquidar la deuda y cancelar registralmente el préstamo antes de vender.

-Si vas a usar el dinero de la venta para liquidar la hipoteca, lo más habitual es hacerlo durante la firma, ya que en este caso suele ser el método más cómodo y conveniente. Como hemos mencionado anteriormente, tu representante del banco va a estar presente durante el día de la firma con el certificado de deuda cero. El comprador va a presentarse con dos cheques: uno para nosotros y otro para el banco.

-Si se trata de una subrogación vas a tener que informar a tu banco 30 días antes de la transferencia. Así pues, se recomienda empezar los trámites durante la negociación.

Antes de decidir cuándo vas a cancelar la hipoteca, es importante que entiendas cuáles son los pasos necesarios para vender el inmueble y lo que tarda cada fase para evitar problemas.

Del mismo modo, debes tener en cuenta que la cancelación de una hipoteca implica ciertos trámites y, según el caso, negociaciones con el banco. Tienes que considerar los plazos de estas gestiones antes de negociar la fecha de la firma de la compraventa.

¿Cómo te ayudará una inmobiliaria en la venta de tu piso con hipoteca?

Una agencia inmobiliaria te puede ayudar con el proceso de venta de tu piso con hipoteca. Te ayudará a promocionar la venta de la vivienda en los portales inmobiliarios, a obtener la documentación necesaria y a captar a un potencial comprador.

No obstante, el trámite de cancelación de la hipoteca, generalmente, debe correr por tu cuenta. En este sentido, el trámite como tal lo realizarás con el banco y con la gestoría. Aunque, evidentemente, la agencia inmobiliaria con su experiencia en el mercado y su conocimiento del tema, te puede aconsejar y servir de guía para resolver el papeleo con éxito. Además, te puede orientar sobre los gastos que conllevará, por ejemplo, la cancelación de la hipoteca.

Por otro lado, consultar a una inmobiliaria previamente puede ser vital a la hora de calcular los números, en el caso de que queremos vender la casa para comprar otra. La agencia te puede realizar una valoración de tu vivienda y esto te puede ayudar a saber si podrás pagar el préstamo y si te sobrará dinero para afrontar la nueva operación.

¿Por qué realizar la venta de tu piso con hipoteca con Oi Real Estate?

En primer lugar, porque somos una agencia inmobiliaria de lujo, joven y dinámica, con la misión de asesorar, innovar y adaptarnos a los tiempos que corren. Además, contamos con vocación internacional de cara a nuestro mercado.

De este modo, otorgamos a nuestros clientes un servicio de excelencia, eficaz y sumamente personalizado. Nuestro desafío es desarrollar proyectos inmobiliarios de calidad, que maximicen la inversión.

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Podrás vender tu piso en menos de 37 días y alcanzar el precio más alto del mercado. Además, ahorrarás tiempo, ya que hacemos todas las gestiones por ti.

En Oi Real Estate contamos con un plan de venta a tu medida. Vender un piso o una casa en condiciones óptimas es posible si cuentas con el asesoramiento adecuado. No dudes en contactar con nosotros.

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